商圈调查的方法

商圈调查的方法
1.商圈范围划分确定商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈大多为 50米，次商圈为 50-150 米，辅助商圈为150-250米。但如果是以选购品为主的专门店或大型店，择期商圈范围之估算可用车程来计算。商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点：
1)商圈半径以 500 公尺为限。 2)马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。 3)铁路、平交道之阻隔: 因铁路、平交道之阻隔 ,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。 4)高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 5)安全岛之阻隔: 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 6)大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 7)单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 8)人潮走向 : 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。
2.商圈简图商圈简图的绘制目的在于能一目了然所欲调查的商圈范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌；
1)周边五百公尺简图。 2)标出重要建筑物及楼别＜金融大楼，办公大楼＞。 3)着名门店及影响生活形态之地段特征＜戏院、百货公司＞。 4)人潮汇集之地段门店群及大型集客场所＜超级市场娱乐区 ·之同等类＞。 5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在位置。 6)可与本企业连锁店有互补作用之门店。 7)政府重要之行政中心。 8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园 ··等特定族群会集场所。 9)标出街道之行进方向＜单行道方向＞。 10)标出未来促销活动发ＤＭ之地点。
3.抽样点及发ＤＭ点之选择确定 1)抽样点之选择
A. 办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之地点＞。 B. 人潮走向汇集地点。 C. 固定人口较集中流动之地点。 D. 可能形成未来的门店群之地段。 E. 预定三～四个抽样点。 F. 其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。 2)发ＤＭ点之选择 A.主消费群走动频繁之点。 B.次消费群走动频繁之点。 C.区分消费群活动频繁之时段。
4.商圈特征 4-1 门店特色及分布情况 1)建筑形态
A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度。 B.新大楼与旧式建筑的分布。 C.目前的改建情况。 D.一～三年内可能改建的趋式。 2)行业形态 A.于主要门店街、干道之行业类型。 B.以何产品为主，贩卖产品之层次。 3)分布家数 A.以抽样点之并行道路为主要调查对象。

B.主要道路之门店分布明细 ·包含将门店分门别类记录，并将其统计填入明细表。 C.于主要干道、大马路、相同门店之家数。 D.门店汇集地带的概述。 E.以门店＜辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商圈简图。 4-2 住宅特色 1)建物形态 A.实地了解于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度，楼数、建筑型式为新式或旧式及分布区域。 B.目前的改建情况。 C.一～三年内可能改建的趋式。 2)分布情况 A.实地了解该区之实际住户与建筑物之分布情况。 B.将该商圈分为门店区，以＜甲＞为代码、辨公区＜甲２＞为代码、新式住宅区以＜乙１＞为代码、
旧式住宅区以＜乙２＞为代码、文教区，以＜丙＞为代码。 C.于简图上分别划定区域，制作商圈。 D.并于图上注明建筑物之楼别。 4-3 集会场所 1)场所类型 A.本商圈内汇聚人潮之场所类型。 B.聚集人口类型。 2)动线 A.人潮汇集流动的路线。 B.人潮汇集流动的主要方向。 4-4 竞争者分析 1)卖场气氛 : 本区内对本企业较有影响性的竞争店，其卖场气氛、购物环境、服务态度。 2)来客数: 该竞争店每日之成交客户数。 3)平均消费额 A.解该食品店的各类客数与消费金额比例。 B.根据此比例再分别乘其价格。 C.加总后求其平均值即为平均消费额。 4)营业额来客数 ×平均消费额＝每日营业额。每日营业额 ×每月工作天数＝每月营业额。
5.人潮状况＜实地抽样方式＞ 5-1 平日及假日的人潮状况 1)将一周之时间区分为2段·周一～周五及周六、周日、国定假日。 2)以 AM7～PM12点每两小时细分为一个小段。 3)以15分钟为其抽样时段之样本，并计算其抽样点之实际经过人数、机车、汽车、助动车、脚踏车。 4)抽样时将人潮分为青少年、上班族、家庭主妇。 5)将每抽样之数，转变成以 2个小时之人潮流动数。
例：以 15分钟为抽样得该抽样点人数为Ｙ，将 Y×8 ＝ Z，则为其可能之人口流动数。 6)将其数字依时段填入＜人潮流动抽样表＞。 7)将人潮流动抽样之数字以线图表示＜人潮分布图＞。 5-2 人口、住家户数推算 1)固定住家
A.该商圈建筑物来推算当地住家户数。 B.以户数 ×３得当地预估人口数。 C.将各抽数样点人口数平均减当地人口数得外来流动人数。 2)办公户数 A.计算该区的公司家数。 B.该区公司家数 ×(10～ 20)＝该区办公人口。 C.该区办公人口即为该区的半固定人口。 5-3 交通状况 1)公共车之往返方善 A.经过该商圈公车之起站与经过路线。 B.经过该商圈公车之将行驶路线与终点站。 2)下车后之走向 A.为转车之目的行径的路线。 B.为休闲、购物之目的行经的路线。 C.为回家之目的行经的路线。 3)未来交通运输系统的影响 A.捷运系统的出入口，可能带动的人潮。 B.重要道路可能拓宽辟建，带动的人潮。
6.消费特征与人口特征 1)该区住户人口所得

A.高所得，达平均国民所得４倍以上所占比率。 B.中上所得、达平均国民所得２倍以上所占比率。 C.平均每户全年收支情况表与图。 2)该区往来、居住人口的消费习惯 A.对便利性、服务品质及门店气份的诉求概况。 B.习惯消费 (大型连锁店、点心食品面包店、传统式饮食店 )。 C.年龄分配情形。 D.教育程度分配表与图。 3)外来流动人口之消费习惯、特征 A.年龄分布情况。 B.消费的种类。 C.所得的高底。
7.商圈类型 1)集中型商圈
A.商圈内流动人口多 (每分钟约 30～ 40位以上)。 B.商圈内住宅人口(约 24000以上)。 C.区内的建筑物高且密集。 D.门店集中且范围大。 E.与本产业有互补性的门店多，且规模大 (大型购物中心、超级市场、百货公司）。 F.交通频繁，车辆流量大。 G.商圈类型：办商、商办、商住、商业、办住。 2)分散型商圈 A.商圈内流动人口少。 B.商圈内腹地分散。 C.区内的建筑物普通、老旧且高度３楼以下。 D.门店分散且范围小。 E.与本产业有互补性的门店少，且规模小。 F.交通不频繁，车辆流量少。 G.商圈类型：住、住商、住办、办、办住。
8.预估收入、支出与可能净利 1)以抽样点之实际平方米数与租金之调查
A.与目前承租人洽询。 B.与所有人洽询。 2)预估每次消费金额 A.先评估商圈抽样点适合开何类型之店。 B.连锁店依商圈类别所划分之市场定位。 3)每日来客人数预估 A. 了解各店之人潮数。 B. 以各店之来客 ÷各店之人潮数 ×100%＝各店之入店率。 C. 再以求出的入店率 ×该商圈抽样点之人潮数＝预估客户数。 D. 未来再依商圈之消费年龄、习惯、所得的变动可能对来客数之影响而做正（负）百分比之修正。 4)可能业绩 A. 预估消费金额 ×可能客户数＝可能每日营业金额。 B. 可能每日营业金额 ×30＝可能每月营业金额。 5)固定费用 A. 预估固定薪资费用。 B. 折旧费用预估。 C. 其它固定费用预估。 D. 预估固定费用。 6)预估变动成本 A. 预估管理月费。 B. 销货成本。 C. 总变动费用。 7)预估净利 A. 可能月营业业绩－租金－固定费用－变动总费用＝预估净利。 B. 本预估净利为税前净利。 8)损益平衡 (固定费用＋租金 )÷(1 －变动成本 )
9.建议地点之确定 1)依上述抽样人潮与抽样地点所得之可能净利。 2)并分析可能的未来发展情况。 3)将可供本企业开设门店之地段或区间一一注明。

10.商圈未来发展潜力及结论 10-1 发展情况 1) 未来政府的行政中心、大型休闲集客场所的建造。 2) 未来捷运系统、交通运输中心所在点。 3) 大型办公大楼、商业中心···等之建造。 4) 该商圈之未来转变情况。
A. 人口年龄层之转变。 B. 消费习惯的未来改变情况。 C. 人潮汇集的可能变动地段。 10-2 结论根据以上各种调查的资料，最后于结论时，最好能明确的将资料整理出下列五项重点加以说明： 1)点应设在何处，何阶段合适开店。 2)何种商品组合之配合。 3)顾客的形态。 4)租金状况。 5)集会场所。 11.幻灯片、投影片之制作方式及目的 11-1 幻灯片制作方式及目的 1)针对能显示商圈特征之对象为主。 A. 商圈的界线（如：大马路、高架桥等）。 B. 住宅区的建筑形态。 C. 办公区的建筑形态。 D. 门店区的行业分布。 E. 抽样点。 F. 人、车潮的概况。 G. 竞争店的店面。 2)便于了解此商圈之实际情况。 3)配合报告内容让第三者对该商圈有明确的概念。 11-2 投影片之制作方式及目的 1)针对报告中之图表或明确数字为主要对象 A. 商圈简图。 B. 商圈的住宅、办公、混合门店区划分之简图。 C. 经过此区之公车路线图。 D. 竞争者分析图。 E. 固定人口的分布简图。 F. 抽样人潮分布图。 G. 年龄层分配图。 H. 教育程度分配图。 I. 所得支出分配图。 J. 预估收入支出与可能净利表。 K. 结论。 2)便于解说商圈概况
商圈调查报告方式
1.商圈简报方式 1)演绎法此方法即是一种慢慢导入结论的一种方法。先按照商圈调查办法所收集到的各种资料，再加以分析而得出最后的结论。 2)归纳法此方法则是一种一开始便提出建议事项的方法。即是在简报一开始，便提此商圈何处适合开店及开何种类型的门店，然后再以各种收集到的资料来支持此一论点。
2 商圈简报进行规范 1)产生开场白，将简报时所要报告的大纲全部列举出来，如：
A. 商圈范围的确定。 B. 商圈特征的分析。
C. 人潮及交通状况的分析。 D. 消费特征与人口特性的分析。 E. 可能净利的推算。 F. 本商圈的优、缺点评估。 G. 他日可供设店有利的地段。

H. 发展情况。 I. 结论。 2)概述内文步骤 A. 秀商圈简图的投影片，将商圈的分界线确定。 B. 介绍商圈特征，包含说明商业干道旁的建筑、行业形态及分布家数，提出住宅特色的幻灯片 ,说明此
商圈之建筑情况及分布密集度，提出集会场所的幻灯片,说明场所类型及聚集人口类型，秀竞争者的幻灯片及竞争者分析表加以说明。 C. 介绍人潮及交通状况，包含户数及人数的投影片 ,说明固定住户及人口情况，人潮分布图的投影片 , 说明平日及假日之人潮状况及走向，说明公交车之往返方向，公交车乘客下车后的走向，说明未来捷运系统对本商圈之影响。 D. 介绍消费特征与人口特性，包含消费者年龄分配图的投影片 ,说明此商圈消费者的年龄层，教育程度分配图的投影片 ,说明教育分配情形的投影片，消费者平均收支情况分配图之投影片 ,说明此商圈人口平均每年每户在个人穿着的支出。 E. 简介可能净利的推算，提出可能净利预估表的投影片，将各假设点的预估收支情况说明。 F. 将此商圈之优、缺点做一分析。 G. 说明此商圈可供设店之地段。 H. 未来的发展情况简述。
4 立地要素
如果说商圈是培育门店的沃土，那良好的立地点就如同门店根一般，可适时吸取商圈内最营养的养份，壮硕门店之成长。换言之，空有沃土，但无良好的立地条件，门店依然无法吸取到生存的养份，造成无法存活的命运。因此，立地点的优劣更关系着门店茁壮与否。立地点差之毫厘，会导致业绩失之千里。所以立地条件优劣是连锁企业开店的重要考量。
4-1 立地点所在街道评估依目标地点所在道路性格、接近度、邻居特性等相关设施做侦测。 1)道路性格主要是调查立地点前道路特性及通行车辆之种类。首先，道路是考评目标立地的第一要件。不同的通行车辆构出不同的道路性格，进而影响消费行为。一般来说，道路性格可分为交通连接道路、运输道路、商流道路、郊区道路、老旧道路。
A. 连接道路：其主要是连接主要商业区与住宅区间，供居民上下班来往，日常生活必经的路线，通常是公车站牌、交通工具转运站林立处。
B. 运输道路：作为两地之间商品物资来源的干道称之为流道。此种道路多半连接两大区域商品货物之流通，因此，货车及各式特殊运输车辆比例多。
C. 商流道路：指批发、零售等各式商业活动来往频繁的动脉。它通常是连锁主要都市与卫星都市或是各个社区型。因此，此种道路背后往往有市镇、商业区或是住宅区为其腹地。
D. 郊区道路：郊区住宅为新兴造镇计划的产物，它也是接续商业区与郊区住宅的干道。除了也是上下班路线外，它最主要一定是处于郊区，多半属于附属旧市镇的新兴区。
E. 老旧道路：老旧商业区所发展出的主要商业道路称为旧道。此种道路往往是人潮汇集处，行人来往多，车辆也偏重小型自用车。因此，是商业活动热络之处。
2)接近度则是指消费者是否容易接近门店。尤其是造成人潮通行动线断层的障碍物是阻隔物更是要提防。接近度是测量立地点是否符合顾客容易接近门店的准则。通常接近度愈高是愈好的立地点。其考评标准如下：
A. 转运站是否在预定点 200 公尺内有公车站牌或巴士转运站。此
转运站最好是位于下班路线，以增加购物之时间性。 B. 预定门店前道路之宽度：路愈宽不仅行驶车潮愈多，且可增加停车之便利性。 C. 是否有斑马线可到对面街或侧街，且左右距离在 100 公尺内，关系来往人潮数之多少。 D. 临近 100 公尺内是否有红绿灯：红绿灯是增加门店曝光率，增加消费认知的最妙方。 E. 近期内是否有道路计划拓宽或是各项掩埋管线计划。各项开挖马路工程都不利于门店经营，更会影
响客人上门意愿。尤其是新门店，最怕开幕后半年有工程进行。 F. 面对都市、属于进入或离去动线：一般来说，离去也就是所谓下班路线较佳。 3)邻居特性是指预定点两侧业种特点，及不适宜与邻之业别。如果是属于同行的专业街，则新点将会面临强大的同质竞争；如果是属于异种行业的专业街，则要考量是否能构成集市效应。其他，为避免造成顾客之反应，如会制造大量污染的店：如洗车店、木工店；或是发出特别气味的店：如油漆店；乃至于发出烟务的店：如汽车修护店、烧烤店等门店之旁较不适宜一般生活用品连锁业者。再者如高频噪音出现的地方如铁路平交道旁也不是良好的立地点。
4-2 立地点本身之评估 “点 ”是强调立地点本身之评估。针对所要开店之建筑物内外结构及法律问题分析评估。其中评选项目有：
1)辩识性 —预定点地址是否明确？临近 100 公尺内是否有明显的路标：一般来说，地址是顾客认识门店的锁匙。因此，明确的地址是第一条件。其次，明显的路标有助于消费者寻找，如车站旁、百货公司旁都是可使用的路标。
2)齐全性 —建物内含有那些设施？通常设施愈齐备，愈可省下开店装潢成本。当然如果建物内部恰好特殊

设计，则在取得屋主谅解下进行拆除工作。如此一来将增加成本。但有时为店门之美观，不得不开支时，可进一步与屋主谈判，争取拆除补助费。 3)所有权明确化 —到底真正拥有所有权的屋主要确认。由于部分业者常因本身经营不善，而转任二房东出租店面或是透过中介租贷。无法清楚定义真正所有权者，可能导致租贷法律权益，造成纠纷，不利经营。因此，所有权明确化是不可忽略。 4)完整性 —是指经由使用执照来再次确认承租屋主店面法律上使用之权利。并了解实际营业使用之申请。 5)清白性 —也就是说清查所租贷之房屋是否有被银行或其他机构设订有他项权利或是被查封或拍卖的记录。以避免于租屋期间因房东之财务纠纷影响。 6)时间性 —预定点之现行使用人是谁？需要多久才能腾空移交使用。愈短时间对连锁业者愈有利。 7)明显度 —主要是指可架设广告招牌可见度。招牌是连锁业者与消费者沟通的第一步，因此愈明显的招牌对连锁业者愈好。近来，隋着都市景观与大楼兴起，在部分都会特定区段或是新建大楼常无法悬挂招牌或是有其固定之格式。 8)天候性 —天候非旦会影响消费意愿，且对于特殊天候或地形也会造成经营上之不可预估之风险。如淹水、日晒所引起商品及设备之损耗、或者店面迎向强风面所造成大量落尘也会损及商品店面鲜度并提高设备折旧率乃至采光度等均是重要考量因素。 9)建物本身评鉴 —如建筑物的年份及现况是评估首要条件。一般来说，十年以上老屋不予考虑。再者，建筑物构造成份分析造成及楼层分析。前者有助于装潢成本之预估。后者，如各楼层不予考虑则关系间接费用之开支，如是否整栋承租，以卖场与办公室或是宿舍合并。再者，如各楼屋高度、给水、排水、瓦斯、配线状况及可供电力、消防设施都是计算改装费用的依据。如果还是楼板挑空填平、中庭加建、屋顶加建、空地加建等部份则要调阅其合法性，避免日后法律纠纷。另外，如是否为室内停车场改装？是否为防空避难室？乃至是否占用公共设施？也是不可忽略。 10)积率：积率则是指预定点本身之形状与面积。形状有两种，一是指建筑物外观之整体设计，第二则是指预定本身之形状。前者悠关门店未来门店，后者则是卖场设计之重点。通常愈方面之卖场其形状愈好。 11)面积：是指可使用之营业面积。也就是说经内部测量后的有效面积数。其中门店宽度是首要条件。尤其是以一楼可用之有效营业面积有一定要符合连锁企伙基本面积层次愈高。无论是一、二楼之卖场或是一楼与地下室之卖场，各连锁企业依其需求而有不同之特性。如超市因其卖场大，多设于一楼或地下室；而便利门店则以一楼为主要诉求；另美容美发业则可设于二楼。 12)押金、租金：预定点地价高低悠关租金成本。因此，则要考量整地费。其次，押金 —是房租的几个月份及附近房租行情打探是不可少的市调工作。租金则是房租高低及付款方式。至于地主、屋主、邻居、前任承租人是何人。其个别职业、住处、信用及有无遗产继承纠纷等也是不可免的徵信工作。尤其，屋主是否好相处？是否会大幅度调涨租金？更是要打探清楚。如果门店是前任租屋者放弃租贷权，则一定要了解前任租屋者的成败因素及迁移因素，以作为前车之鉴。关于邻店的用途则也是要加以询问。
4-3 门店预定点之选定门店之选定最重要的是，不论是一家店面或是多家门店候选，除了书面作业，在选定特定店址后，要进行实地观查比较。连续三天于不同时段（早晨、中午、下班、晚上八点以后）实地观察。运用现察法来实地了解立地点之优劣。 1)就店本身
A. 租金。 B. 改装成本，含屋主的复原条件。 C. 租期。 D. 续约调价比例，过去记录、契约议定。 E. 屋龄及维修成本（含人力成本、屋主品格、屋主是否会变更（出售、移转。 F. 前任租赁者的评价作为评估比较表。 G. 租金成本、续约租金成本、预计总租期成本。 2)就市场性 A. 较方便目标客层前来？
B. 行人流量较多，离峰与尖峰差距较小？ C. 门店街的形象较符合连锁企业的营业特色？ D. 商圈内的客层较符合目标客层？ E. 商圈的质与量较佳？ F. 竞争情形较缓合？ G. 消费行为的变化较小 ? H. 商圈稳定性高 ? I. 较方便送货（满足公司送货路线优于其它） ?
4-4 挖掘金店面优良的店址须靠平时即注意商圈的变化，所以营业主管须经常出外勘查，事先寻找合适的地点。因为通常金店面常已是被别人所占领。因此，如何由竞争对手中挖得金店面，连锁企业主动出击的重要课题。通常在得知某些经营绩效良好的竞争店，要随时主动出击，争取优良的店址。若中意店址已被承租，可对屋主动之以情、诱之以利，就算是付出较高的租金，只要有把握亦未尝不可。而且要实施长期抗战挖店计划。于租约到期一年或半年前即着手游说过程中，除动之以情，诱之以利外，更重要连锁店本身经营之优势与品牌力往往是打败其他竞争者的主因。因为一般来说，屋主也不喜欢一年到头更换租客。而且，如果能承租给知名度高的连锁企业，对屋主的面子也好看。因此，如何以稳定性、连锁经营品牌力，

再配合面子观来说服屋主，也是重要关键。当然相对地，如果有两家连锁企业同时进行挖店作业，则连锁业者要小心应对，以免造成鹤蚌相争，而让屋主藉由哄抬租金达到渔翁得利之效。而除了挖店外，连锁业者常可利用下列方法來取得出租店面讯息： 1)专门法设立专责开发店面单位。 2)异业联盟法通过与建设公司或不动产中介公司来寻找店面。尤其对于新开发市镇或是旧店重建地区，透过建设公司取得先机，直接先与屋主洽谈。甚至于施工前就谈定租贷契约，直接按连锁企业所需装潢施工。此法对有大面积需求之业者最为有效，但由于其前置期至少需要一年半以上或更久时间。对于连锁业者之财力是一大考验。 3)垂流法透过供货厂商提供租屋讯息。由于供货厂商往往不只限定一家送货点，因此可借重其物流配送单位川流于大街小巷间的机会，寻求适当的店门。当然对于提供信息之厂商，最好能给予适当之报酬，以为回馈。 4)内求法经由内部员工关系介绍。企业内部员工来自四方各地，也有其各自的人脉网。因此，连锁业者可适当透露目标区域，并配合重赏，来寻找店面。 5)下饵法利用散居各地之店面张贴征求新门店。现今连锁经营业者本身的媒体上宣告徵金店面的讯息。以此下饵之方法徵求新门店。此法最常为现今连锁经营业者采用。 6)扫街法经由专职开发店面之人员，针对目标区域进行全面扫街法。以地毯式搜寻方式来寻求店面。此法通常费时较久。有时需要有适当的人际关系才能有事半功倍之效。 7)人脉法经由内部员工及管理层级之人脉扩展，将寻求店面广为宣布。此法对较保守之乡镇区域，或是新开发市镇效果佳。
4-5 屋主的探查当确定承租之店面时，则透过实地询问法：由左邻右舍打听屋主为何人或是间接访查法：如到商委、居委查询屋主资料；到公安局查询或是查询政府机构出版资料，来了解预定店址的所有权人姓名、店面大小、承租人租期及租金等相关资料。
4-6 租屋谈判需知 1)损益平衡点：也就是租金成本之预估。因为随着连锁企业所经营商品之生命周期之不同，如导入期、成
长期、衰退期各有不同之利润基准及发展目标，可承受之租金也不同，好地点一定贵，而贵的地点却不一定能创造好的商机。因此，如何取得损益平衡是最重要的条件。 2)契约订定以三年至五年为佳：因为连锁经营之植物性行为。一般在永续经营的前提下，只要外在环境无大变动，长期经营是较有利。 3)与房东建共识的关系：提醒房东，好店能提高他的房子的价格。以稳定性与安全性抑制房东哄抬房租念头。
4-7 租贷契约要件 1)租期：一般至少三年以上（最好是五 ~十年）。 2)租金：租金由双方洽谈，一般是前二年不调整租金，第三年开始按物价指数调整。 3)租金给付方式：一般是付三个月押金，且开立一年期的租金支票，按月到期支付。 4)退租时租金计算：未满期前之退租一般是多给付一个月租金做为给房东的补偿。 5)若附近有公共工程进行而影响店面生意时，则要求房租优惠。 6)责任之归属：因天灾、人祸不可归属于我方责任而导致无法营业时，须待门店重新装潢完毕开始营业再
计算租金。

地址
分区代号
基面积本洽谈对象资料店面电话
使用情况
时间
方式 1 地点
时间
方式 2 地点
时间
方式 3 地点
洽谈记录4
时间方式地点
时间
方式
5 地点租金最终其条他件条件
主管核示
店面环境评估表 /租赁基本条件
前场面积
商圈类型平方米、后场面积
洽谈者身份
平方米
□空屋，已无使用 □租约于年月日到期
表单编号店别名称
签约人联络电话可迁入时间
年月日
每年元，每月元
押金个月，合计元
附近房租每平米元
填表时间
填表人

环境评估表 /商圈及竞争条件
地址
分区代号
商行人流通圈资营业时间料
道路条件
店名
表单编号
行政区域
商圈类型
每日尖峰时至时共时分，□ A 级□ B 级□C 级
平时点分至点分，星期六点分至点分，假日点分至点分
□双向线道□单行道
距离
面积
停车场形态
□无 □门口可停 □ 收费 □ 会拖吊
营业人数
年营业额
竞争等级
备注
竞争资料
商圈位置图

主管核示
填表时间
填表人
基本资料
建筑条件
基础设施
一
现场情
般条件
况
消防全安
招牌广告
店面环境评估表 /现场情况
地址
表单号码
行政区域
商圈类型
变更使用
□是 □否
□大楼有电梯 □无电梯
共层楼
□ 窄人行道 □ 宽人行道
屋龄年
外观 □新 □舊屋 □老旧 —楼壁面□磁砖□水泥粉光□金属□石材□其他
水
□自来水□非自来水□ 水压正常□水压低□水质不佳
电流
电载
电话卫浴 □脸盆□马桶□浴缸□明镜组□莲蓬
面积
平方米
空调 □无□窗型台□分离台□ 立式水冷□立式氮冷□其他
天花 □无□木作□轻钢架□日光灯盏□坎灯盏□投射灯盏□其他
地面 □磁砖□木地板□塑料地板□地毯□石材□水泥□磨石子
壁面内墙□ 水泥粉光上漆□木作上漆□壁纸□ 木作贴壁纸□石材□ 其他
防火 □消防栓□ 灭火器□撒水系统□侦类器□ 火灾警报器□瓦斯感应器
避难 □紧急电源□ 紧急照明□出口标示□防火门□ 排烟□避难梯□ 其他
逃生 □避难绳索□滑台□救助袋□缓降机□ 避难桥□避难梯□其他
横招 □长公分 *高公分离地公分可利用面 □折角□圆弧直招 □宽公分 *高公分离地公分车道上离地公分可延伸至楼骑楼 □长公分 *高公分离地公分单面又面一单一双立招 □宽公分 *高公分离地公分单面又面一单一双方招 □宽公分 *高公分离地公分单面又面一单一双

主管核示
法规 □不符□横招□ 直招□ 立招□ 方招□ 无填表时间
填表人
店面环境评估图 /现场情况
店面装潢
资料收集
店面 □窄形□宽形□方形□圆弧形□其他面宽公分*纵深公分开窗 □正面开窗□正面右侧开窗□正面左侧开窗□前后开窗□其他门店面宽公分*梁下高公分边柱宽公分*公分铁掷门□闭式□透空室内高公分梁下高公分梁高公分楼梯 □一形□ L 形□U 形□弧形
提供□ 相片张 □ 录影带卷 □平面、管线图张
特殊情况
现场情况
现场平面图 1：100

主管核示
填表时间
填表人
店面环境评估表 /综合评估
分类
内
容
1．商圈形态（以店为中心半径 500 公尺） A 商業 B 商辦 C 商住 D 大学区 E 基他发展较弱者
点数 ABCD 5 432
2．主消费者年龄层 A25~40 B.20~30 C.30~50 D.40 以上 E.20 岁以下
5 432
3．商圈发展潜力（未来性） A 强 B 尚佳 C 平稳 D 走下坡 E 不佳
5 432
4．行人流通量（营业时间内平均每一小时/人） A3600 以上 B1200~3600C400~1200D150~400E150 以下 5．交通情况（车流、停车） A 非常好 B 好 C 普通 D 短期内不佳 E 不良
5 432 5 432
6．竞争情形现 A 竞争少集客力强 B 竞争多集客力强 C 普通场 D 竞争少集客力弱 E 竞争多集客力弱
情 7．建物条件况 A.新穎 B.尚佳 C.普通 D.老舊但外觀尚好 E.不佳
5 432 5 432
8．店面位置（正面条件）
5 432
A 三角窗
B 宽正面 8M 以上 C 正面 6—8M
D 正面 4—6M E 正面 4M 以下
9．招牌条件（直横招条件）
5 432
A 直招高度无限制 B 直招有限制 C 直招有干扰
D 直招不能挂
E 直横招都不良
10．装潢费用
5 432
A50 万以下 B50-70 万 C70-90 万 D90-120 万
E.120 万以上
11．现场净空气及拆除条件
5 432
A.净空有利于装潢 B 部份净空有利装潢 C.净空但条件不佳 D 部份
净空条件不佳 E.全未拆除条件不佳
12．营业时间（商圈平均营业时间）
5 432
A16 小时 B.12 小时 C.10 小时 D.8 小时 E.8 小时以下
营运条件
综合评比
13．预估营业额（月） A10 万以上 B5—10 万 C3-5 万 D2-3 万 E.2 万以下
14．租金 A5 万以下 B5-8 万 C8-12 万 D12 万-16 万 E16 万以上
15 押金 A20 万以下 B20 万-30 万 C30-40 万 D40-50 万 E.50 万以上 □ A 级 220~180 □B 级 180~130 □ C 级 130~100 □D 级 100 以下
5 432 5 432 5 432
合计
加 E权 14 13 13 12 12 12
13 13
12
14
12
13 15 14 11
主管核示
填表时间
填表人
得分

商圈分析报告

商圈分析报告选址项目分析（一）人口环境一、客流分析客流量: 由于宝龙城市广场位于上海金融学院，杉达大学，二工大之间旁边又有12号地铁线和正在建设的9号线延段，又地处曹路社区旁边又有多个小区属于这块地区绝对的主商圈,因此对于足疗这个消费客流量不必多疑肯定是多的，而且呈上升趋势。二、顾客购买能力分析周边人口测评分析消费者组成：大学生，工薪阶层，中老年人。消费主要人群：大学生和平时劳累的中老年人（二）市场环境周边店聚集情况分析一、异业聚集：宝龙城市广场有家乐福，KTV，电影院，美食街，地下一层分布有：电器数码、KTV、新华书店、美食广场、运动馆等多种业态。一层主要由品牌服饰区和个性服饰区两块组成，沿二号大街为名品男女服装。二层三层分别分布有生活配套、餐饮、影院、

游乐园等业态二、同业聚集：宝龙广场还有一家真诚足道作为GBG最大的竞争对手。（三）竞争环境竞争对手分析：位于金海路2591弄41号6楼近宝龙广场，真诚足道会馆也作为和GBG类似的一家足道会所无疑是最大的竞争对手，但是和GBG 不同的是他除了足疗还有其他服务类似推油而且经过我们对消费者调查得知真诚足道的服务质量堪忧,下面是一些顾客反应因此可以得出结论真诚足道很少有回头客因为服务质量不高，专业性不够强。因此专攻于足疗的GBG有很大的优势。 W：成本开业相对较高；价格相对于较高；服务品类相

对于较少。 S：很好的地理位置；丰富的客流量；较少的行业竞争；相对优势的企业资源宣传(宝龙城市广场） O：越来越多人需要足疗放松并认可这一服务行业；人们消费水平提高；随着地铁9号线建成更多的人选择定居曹路社区；宝龙城市广场1期2期3期规模不断的扩大T：品牌的新颖会让消费者产生消费心理障碍；会不会有回头客；街头没有牌子三无的按摩店低价位的冲击等等交通可为十分方便导言本次调查是由于要在和盛镇开设美甲店，需要准确判断和盛商圈是否适合开设美甲店。本次调查范围仅限于温江和盛镇和盛商圈。调查的目的是通过调查，明确该地是否适合开设美甲店，降低投资风险。调查所用到的研究方法有问卷调查法、资料调查法、观察法、询问法、实验法。由于政府部门保密需要和人口流动微观环境变化以及时间资金等条件的限制，这份调查报告可能存在一些瑕疵，如果没有这些限制条件，这份报告会做的更好，希望观者能谅解。选址项目分析因和盛镇没有一家美甲店，故把调查对象确定为经营美甲产品比较突出的品牌店自然堂美容店和普通店好好化妆店，进行客流量分析。（一）人口环境

商圈调查方法

商圈调查的方法 1.商圈范围划分确定商圈范围的划定因行业类别的不同而不同，一般以便利店来说，主商圈大多为50米，次商圈为50-150米，辅助商圈为150-250米。但如果是以选购品为主的专门店或大型店，择期商圈范围之估算可用车程来计算。商圈基本上是没有形状的，然而为了方便计划，一般事前规划可用圆形或地形式来为商圈推算。例如有以下各情况限制，可为商圈之范围划分点： 1)商圈半径以500 公尺为限。 2)马路之分界、凡超过40米宽之道路四线道以上或中间有栏杆分隔岛阻隔、主要干道。 3)铁路、平交道之阻隔: 因铁路、平交道之阻隔,使人们交通受阻而划分成两个不同商圈。 4)高架桥、地下道阻隔: 因高架桥、地下道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 5)安全岛之阻隔: 因安全岛阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 6)大水沟: 因大水沟阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 7)单行道: 因单行道阻隔，使人潮流动不易而划分成不同商圈。 8)人潮走向: 由于人潮走向之购物习惯与人潮流动之方向，使该区形成一独立商圈。 2.商圈简图商圈简图的绘制目的在于能一目了然所欲调查的商圈范围与面貌，通常在绘制简图会标示下列地貌； 1)周边五百公尺简图。 2)标出重要建筑物及楼别＜金融大楼，办公大楼＞。 3)着名门店及影响生活形态之地段特征＜戏院、百货公司＞。 4)人潮汇集之地段门店群及大型集客场所＜超级市场娱乐区·之同等类＞。 5)标出竞争店或同性质门店所在之位置、抽样点之所在位置。 6)可与本企业连锁店有互补作用之门店。 7)政府重要之行政中心。 8)车站、加油站、学校、停车场、市场、公园··等特定族群会集场所。 9)标出街道之行进方向＜单行道方向＞。 10)标出未来促销活动发ＤＭ之地点。 3.抽样点及发ＤＭ点之选择确定 1)抽样点之选择 A.办公人口或上班族汇集之地点＜未来适合设店之地点＞。 B.人潮走向汇集地点。 C.固定人口较集中流动之地点。 D.可能形成未来的门店群之地段。 E.预定三～四个抽样点。 F.其中尽量以一个抽样点为同性质之门店。 2)发ＤＭ点之选择 A.主消费群走动频繁之点。 B.次消费群走动频繁之点。 C.区分消费群活动频繁之时段。 4.商圈特征 4-1 门店特色及分布情况 1)建筑形态 A.于主要门店街，主要干道上的建筑其建筑高度。 B.新大楼与旧式建筑的分布。 C.目前的改建情况。 D.一～三年内可能改建的趋式。 2)行业形态 A.于主要门店街、干道之行业类型。 B.以何产品为主，贩卖产品之层次。 3)分布家数 A.以抽样点之并行道路为主要调查对象。 B.主要道路之门店分布明细·包含将门店分门别类记录，并将其统计填入明细表。 C.于主要干道、大马路、相同门店之家数。 D.门店汇集地带的概述。 E.以门店＜辅助店、竞争店＞正确所在位置标注于商圈简图。 4-2 住宅特色 1)建物形态 A.实地了解于本商圈内住宅区的建筑形态、建筑高度，楼数、建筑型式为新式或旧式及分布区域。 B.目前的改建情况。 C.一～三年内可能改建的趋式。

商圈调查的重要性

商圈调查的重要性开元研究市场调研公司认为，广义的商圈指一个都市中稳中有降个繁荣商业带的分布，如北京的西单、王府井等。狭义的商圈指以店的所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围（通常消费者愿意步行来购买商品的距离为500米，但会随着四周的一些障碍，如道路、山河等改善，有所增减变动）。商圈调查，是一个非常重要的问题，不同类型的商圈、不同层次的商圈，适合于不同的业态和不同的经营方式。商圈调查是一项比较需要科学态度和科学方法的工作，建议企业进行大型商圈调研的时候寻求第三方机构的专业支持，如：开元研究、零点调查等。商圈研究方案是开元研究全新方案，感兴趣的可以在百度里搜索具体方案。重要性 1、商圈调查可以预估商店坐落地点可能交易范围内的消费人群、流动人口量等人口资料，并通过消费水准预估营业额等消费资料。对商圈的分析与调查，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。 2、商圈调查可以帮助开店者了解预定门市坐落地点所在商圈的优缺点，从而决定是否为最适合开店的商圈。在选择店址时，应在明确商圈范围、了解商圈内消费分布状况及市场、非市场因素的有关资料的基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选出适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。 3、全面的商圈调查，可以使经营者了解店铺位置的优劣及顾客的需求与偏好，作为调整商品组合的依据；可以让经营者依照调查资料订立明确的业绩目标。通过商圈分析，制订市场开拓战略，不断延伸触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。

商圈调查报告

金百佳商圈调查分析报告一、背景金百佳购物广场是集影院、娱乐、动漫、餐饮、超市为一体的一站式首席城市综合体，也是歙县迄今为止规模最大，功能最全，品种最多、环境最好的大型综合商场。包括金百佳超市、百花影院、儿童乐园等，后期包括的酒店，商店街，主题餐饮等主力商业组合，黄山金百佳广场将改变当地现有商业格局，形成歙县最聚人气的新商圈，这是普通社区商业所无法比拟的。金百佳地处县城最大的张曙音乐广场南侧，交通便捷，紧邻县政府，金泰广场，银辉百货、周边众多高档小区，距老城1.5公里、工业园区1公里、距新长途车站1公里，商圈辐射人口20W。二、商圈的形态商圈特征：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多。商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等消费特点：快速、流行、便利性、人口密集、消费额相对较高。周边商店的聚集状况：多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、）（1）有利于产生放大的聚集效应（2）能有效地扩大该地区的购物与服务商圈

三、商圈所覆盖的范围金百佳购物广场地处新城核心，临近歙县最大的公园张曙音乐广场停车便利，靠近歙州中学，周边的人流和车流逐渐呈上升趋势，周围还有一些大型的住宅，如江南明珠，和泰国际城，上海花园等近十个大型住宅区，这么多的住宅区的人口，刚好也满足那些年轻的夫妇，消费能力强，欲望冲动，所以其商圈所覆盖的范围由其定位也在不断的扩大。四、人口规模及特征一公里范围内常住人口3.5万人、流动人口1万人，二公里范围内常住人口6万人、流动人口4万人，三公里范围内常住人口9万人、流动人口6万人歙县城区常住人口15万，全县下辖28个乡镇，全县人口60万流动人口密度大，辐射地区人口规模集中；年龄分布为各个年龄段均有，因为金百佳各种货物种类齐全，能够满足不同消费者的需求。五、周围交通道路情况 (1)由“两纵两横”的城市主干道环绕，毗邻省道，车流集中 (2)未来新城和老城的交汇处，临近新汽车站，公交调度车站。 (3)周边有2个公交中转站、2条公交线路及未来的购物班车。六、商业发展潜力商圈所辐射的地区，购买力比较强, 还有继续扩大的空间,

上海主要商圈和商场调查分析报告

上海主要商圈和商场调查分析报告上海商圈商场整体分析：

上海主要商圈和商场调查报告上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。（A级）南京西路商圈 ??? 上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。 ??? 梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际着名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有着名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际着名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI入驻。 ??? 南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。商圈商场 ??? 南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。 ??? 恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。 ??? 恒隆广场入驻品牌： ??? 一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。 ??? 二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。

商圈调查问卷总结分析报告

商圈调查问卷总结分析（我做一点分析，大家都看一下分析一下，意见发一下给我，我总结哈！加油！）本次调查在海雅人人乐商圈采用随机访问路人的方法进行，共发出问卷100份，共收回有效问卷71份。 1. 您的性别 A.男 B.女 20 51 样本性别构成情况：（随机调查访问的样本中，女性占了72%，而男性仅占了28%，女性为商圈主要消费者。） 2．您正处于哪个年龄阶段( ) A．20岁以下 B.21-30 C.31-40 D.40以上样本年龄分布情况：（随机调查访问的样本中，年龄处于21到30的占了70%，20岁以下，31到40的年龄层分别占比为16%和13%，该商圈的主要消费者年龄层为20岁以上。）

3．您的职业（）学生 B.蓝领 C 白领 D 退休 E.待业样本职业分布情况： 4．您的月收入围（） A 、1000以下 B 、 1001-3000 C 、3001-5000 D 、5001以上样本收入情况：

5．您多长时间来海雅或人人乐一次？一周两次 B.一周一次 C.半月一次 D.一月一次样本到调查商圈的频率： 6．您来海雅人人乐商场的交通工具是：私家车 B.公交车 C.步行 D.自行车 E.出租车调查样本到商圈的交通方式，调查商圈的影响辐射围远近：

.出租车 7．您来海雅人人乐主要是为了（） A.服装 B.鞋 C.化妆品 D.珠宝 E.食品 F.日用百货调查样本到商圈的消费目的，由数据可知日用百货占总消费目的的42%，其次为占了22%的食品，和占比为15%的服装。 8．您在购物时，比较关心哪个方面：（） A．品牌 B价格 C，服务 D，流行风尚

关于商圈的调查报告_调查报告_范文大全.doc

关于商圈的调查报告_调查报告商圈是一个地理概念，广义上的商圈指的是不同业种和业态的零售业者在一个相对集中的区域从事经营活动，而这个区域的范围就叫商圈。从狭义上来说，商圈是指店铺能够有效吸引顾客来店里的地理区域。早在连锁店经营和许多大型项目的可行性论证中，商圈研究就是必不可少的一个重要环节，特别是对商圈内的竞争状态、消费者特征以及经济地理状况等深入了解是进一步确定立项和制定经营策略的重要依据。影响商圈调查的因素有哪些呢？ 1.人口特点主要包括地区人口规模、家庭数收入分配、受教育程度和年龄分布等。零售企业在确定商圈范围后，可以通过人口统计资料了解商圈内的并进行汇总分析。不同的零售企业需要不同的区域人口资料。在选址时，书店或汽车厂商通常比快餐店需掌握更多资料。 2.经济基础特点考察一个区域的经济基础特点至关重要，经济基础反映了一个地区的商业和工业结构以及居民的收入来源，追求稳定经营的零售企业通常偏爱多元化的经济结构而不太喜欢过分依赖

某一产业的单一经济结构，因为后者往往容易受到经济周期以及产品需求变动的冲击。在评估商圈时，零售企业应该考虑以下的经济因素：各行业或各类行业从业人员的比例，运输网络，银行机构，经济周期性波动对地区或行业影响的可能性，某些行业或企业的发展前景等。 3.竞争状况和市场饱和度零售企业只有在分析了竞争状况之后才能正确评估某区域的市场机会。尽管某些区域的消费特点与目标市场很接近，经济状况良好，但如果竞争过于激烈，仍不是最佳选择。同样，一个地区即使人口少，经济状况一般，如果竞争较缓和，也可能不失为较好的选址。考察一个地区的竞争状况，应着重分析以下因素：现有商店的数量、规模，新开店的发展速度，各商店的优势与劣势，近期与长远的发展趋势以及市场的饱和度等。应将这些指标与地区的人口数量和增长速度联系起来综合分析。商圈分析有以下几方面现实意义：一是可用于新开商店的选址，商店的选址必须以选择适当的商圈作为基础；二是可以具体了解消费者的构成及其特点，从而确定商店的目标市场和经营方针，并随时根据商圈内消费群的变化灵活调整营销组合策略；

(店铺管理)商圈调查与选址

商圈调查与选店一、商圈调查的目的做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。 2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。 3、分析和现有的店铺商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。 5、找出商圈内的障碍，包括： A、道路设施不便。 B、人口拥挤。 C、交通过度拥塞。 6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。二、商圈调查作业范围确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。三、商圈调查部门的工作职责寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。

1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。 2、商圈资料之建立，不断修正。 3、商圈之规划、评估、分析报告。 4、未来整体公司发展的布点策略。 5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 6、租店及选店业务之执行。 7、租金行情之分析了解和呈报。 8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。 9、经营店铺的评审作业规划与推动。 10、和房东之租店谈判。 11、与法务订定租店合同。 12、执行开店管理及制度。 13、不良店之迁移和淘汰。 14、其它有关的开店事项。简单说说，人口与购买力分析有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括： 1、常住人口数 2、家庭及构成 3、人口密度 4、教育程度 5、从事行业 6、自然增加率 7、社会增加率 8、家庭人均收人 9、白天流动人口数 10、年龄构成 11、家庭年支出及支出结构现就一些主要项目分述如下： 1．家庭人口及收入水平

上海主要商圈和商场调查分析报告资料

上海商圈商场分析报告上海商圈商场整体分析：

上海主要商圈和商场调查报告上海传统的商业布局主要是条状，上海城市由单核中心向多核心中心发展，上海重要的商圈和商业街市的分布也是呈现中心地向外放射性扩散。随着地铁1号线的开通，徐家汇、人民广场、陕西南路等商圈越来越热闹，商业布局开始向块状发展。而近年来，地铁2号线、5号线、轻轨3号线的开通和成熟，使得上海商圈呈现点状分布。我们现在要介绍的商圈是以百货商厦为主，其他商业为辅的商圈，而非传统意义上的大杂烩商圈。目前上海市已成熟的商圈有九个，分别为： 1.南京西路商圈（包括静安寺区域）、A 2.徐家汇商圈、A+ 3.淮海路商圈、A 4.陆家嘴商圈、A 5.南京东路商圈、A 6.虹桥商圈、B 7.五角场商圈、B 8.中山公园商圈、B 9.四川北路商圈。C 根据商场的档次定位，我们把这九个商圈大体划为ABC三个等级，A为高档商圈，B为中档商圈，C为低档商圈。（A级）南京西路商圈上海的国际化程度和高档品牌集聚度在南京西路最高，南京西路也因此由东向西被划分成五个：休闲区、时尚购物区、宾馆区、文化和旅游区。南京西路商圈的高端地位，离不开几大顶级休闲广场的坐镇。梅龙镇广场内有伊势丹百货、大食代美食广场、环艺电影院及60多家国际中、高档品牌专卖店。中信泰富广场内有近百家专卖店，其地下室有恒信钻石店；底层有国际著名品牌登喜路、雅格斯丹、巴利等专卖店；二、三楼有Esprit上海旗舰店及美亚音响旗舰店；四楼有著名的金钱豹餐饮总汇。恒隆广场内有国际著名品牌专卖店140多家，其中70%的国际顶级品牌均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。久百城市广场聚集了200多个国际品牌，二线以上品牌占60%以上。金鹰国际购物中心则是南京西路商圈规模最大、品类最齐全大单体百货之一。金鹰原来的定位是中高档商场，现要改造升级为高档商场，目前已有国际品牌GUCCI 入驻。南京西路商圈实际上是A+级商圈，因为商圈里国际一线品牌的入驻率非常高，并且集中。商圈商场南京西路商圈内的主要商场有：恒隆广场、中信泰富广场、久光、伊势丹、金鹰。恒隆广场是浦西第一高楼，中国内地最负盛名的奢侈品商场之一，商场面积5.5万平方米，与高档品牌较为集中的中信泰富广场、梅龙镇广场毗邻，三者相互烘托，使南京西路成为耀眼的"金街"。作为上海的顶级购物场所，恒隆广场内云集来自世界各地的顶尖时尚品牌，广场内气氛安静，跟徐家汇等商圈大不一样。放眼望去，LV、GUCCI、CHANEL，很多世界一线品牌都聚集在这里。自2001年7月开幕以来，恒隆广场已经成为中国的时尚高地，众多世界顶尖品牌以在恒隆开设专卖店为荣，其中一些甚至专门将其在中国大陆的首家专卖店甚至旗舰店落户于此。恒隆广场入驻品牌：一楼：DIOR HOMME、PIAGET、TIFFANY&CO、BVLGARI、FENDI、TOD'S、CELINE、DUNHILL、ERMENEGILDO ZEGNA、CHANEL、ESCADA、PRADA、DIOR LADIES、GIORGIO ARMANI、HERMES、LOUIS VUITTON。其中珠宝品牌：VAN CLEEF&ARPELS、CHANEL FINE JEWELRY、MIKIMOTO、CARTIER。二楼：YVES SAINT LAURENT、EMPORIO ARMANI、MARNI、MOSCHINO、JIMMY CHOO、FENDI、DUNHILL、ON PEDDER、TOD'S、ERMENEGILDO ZEGNA、GIEVES&HAWKES、ESCADA SPORT、LOUIS VUITTON、ST.JOHN、DAKS、PRADA、HUGO BOSS、JUST CAVALLI、GIORGIO ARMANI、JOYCE、JOHN GALLIANO。三楼：DKNY、DIESEL、ZUMA、GF FERRE、ANTEPRIMA、LAGERFELD、DIANE von FURSTENBERG、SERGIO ROSSI、MULBERRY、BROOKS BROTHERS、MISS SIXTY、BCBGMAXAZRIA、LAUREL、S.T.DUPONT、KATE SPADE、PAL ZILERI、TOMMY HILFIGER、MMISSONI、ANYA HINDMARCH、

商圈环境调查要点

商圈环境调查要点服饰市场调查的内容十分广泛，除了对顾客的调查外，对店铺所在的环境的调查也相当重要。店铺的开设、经营活动都脱离不了所处的社会环境。与开店相关的社会环境由商圈、政治、文化、气候等因素组成。这些因素往往是企业自身难以驾驭的，只有在了解的基础上去适应，并将其为我所用，在开店之后的经营管理中取得成功。商圈调查 1：商圈的概念及调查作用广义的商圈指一个都市中稳中有降个繁荣商业带的分布，如北京的西单、王府井等。狭义的商圈指以店的所在地为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居信的地理范围(通常消费者愿意步行来购买商品的距离为500米，但会随着四周的一些障碍，如道路、山河等改善，有所增减变动)。商圈调查的重要性体现在： (1)商圈调查可以预估商店坐落地点可能交易范围内的信户数、流动人口量等人口资料，并通过消费水准预估营业客等消费资料。对商圈的分析与调查，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。 (2)商圈调查可以帮助开店者了解预定门市坐落地点所在商圈的优缺点，从而决定是否为最适合开店的商圈。在选择店址时，应在明确商圈范围、了解商圈内人品学兼优分布状况及市场、非市场因素的有关资料的基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选项定适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。 (3)良好的商圈调查，可以使经营者了解店铺位置的优劣及顾客的需求与偏好，作为调整卖方商品组合的依据；可以让经营者依照调查资料订立明确的业绩目标。通过商圈分析，制订市场开拓战略，不断延伸触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。 2：商圈的分类 (1)住宅区：以家属住宅为主的地区。 (2)文教区：附近有学校的地区。 (3)办公区：以办公楼为主的地区。 (4)商业区：以商店为主的地区。 (5)娱乐区：附近有影院、迪厅等娱乐场所的地区。 (6)工业区：附近有工厂的地区。 (7)夜市区：以夜市为主的地区。 (8)专门店区：同类商店聚集的地区。开店者可根据调查行知自己应处在哪个区能有最大效益，它是开店成功与否的一个关键。其次，它还有助于开店时对商圈的选择，以减少重复作业调查的时间及成本。 3：商圈调查内容商圈的调查包括商圈界线、商店特色、住宅特色及分布情况、公共设施等方面。其调查的主要目的是商圈是否有足够的潜力来设立店铺，也为了长远的发展。下面我们简单介绍如何由居民资料、交通条件、建筑物特征三方面了解商圈。 (1)居住地及居民资料 ① 开店的在地区的历史、资源及地形； ② 开店地区的人口状况；

万达商圈调查分析报告

万达商圈调查分析报告篇一：万达广场的商圈分析《》课程论文芜湖万达广场的商圈分析与经营问题课程：经济贸易地理姓名：邓胜兵班级：营销112班第一章芜湖万达简介一、地理位置：芜湖市万达广场正式开业于XX年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路）。从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。二、结构形态：万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能

于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有万平方米的大型购物中心、万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。三、经营目标：万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。四、政策支撑：芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。第二章万达广场商圈分析通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步

连锁店商圈调查与选店

连锁事业商圈调查与选店日期：2004年1月

*** 目录*** 壹、总则贰、商圈的定义叁、商圈调查流程肆、商圈调查重点与调查方式伍、商圈调查报告方式陆、立地要素柒、地点选定主要条件

壹、总则一、商圈调查的目的调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当零售地点的选择，商圈调查的目的包括： 1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态等。 2、确定产品组合及促销重点。 3、分析商圈是否重迭。 4、计算在某一地理区域内应开几家店。 5、找出商圈内的障碍，包括： A．道路设施不便。 B．人口拥挤。 C．交通过度拥塞。 6、法规方面考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况。 7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。二、商圈调查作业范围 1、直营店的展店前商圈调查及立地调查、报告。 2、加盟店加盟意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。三、权责单位及权责的确立商圈调查作业由展店单位主管，负责门店的寻找、研判分析。四、营业展店组织架构五、展店开发岗位职责 1.商圈情报之主动收集。 2.商圈资料之建立。 3.商圈之规划、评估、分析报告。 4.执行开店之布点策略制度。 5.展店计划、活动之推动。 6.商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。 7.租店及选店业务之执行。 8.租金行情之分析了解和呈报。 9.竞争厂商开店情报之搜集及应对策略之拟定。 10.定期（每季）展店发表会之规划与推动。

北京路商圈调研分析报告

北京路商圈调研根据史料和专家考证，目前，北京路、教育路和西湖路周边区域已有或已建成及挖出的历史文化遗地有：秦番禺城遗址、秦汉造船工地遗址、西汉南越国宫署遗址、唐清海军楼遗址、南汉御花园、明大佛寺、明城隍庙、明清大南门遗址、清庐江书院、广州起义纪念馆等十多个朝代的十多个具有较高历史文化价值的文物古迹。现今，这一区域虽历经十多个朝代及两千多年的沧桑，但其中心地位始终没有改变，这一奇特现象，不仅创造了国内外城市建设中罕见的历史景观，同时也造就了这块神奇土地灿烂无比的历史文化。改革开放之后，北京路更汇集了广州百货大厦、新大新公司等市级大百货商店以及一批着名的时装商场。这次商圈调研的重点，是了解这样一个有历史笼罩下的商圈的经营和商业特色、状况、优缺点。根据资料显示: 调查的指引。（见下图）：

北京路商业设施一览

看法：北京路商圈现在已经非常成熟，但是也暴露了其若干问题：（一）商业功能单一、辐射能力不强。北京路商圈以北京路步行街为核心，功能较为单一。现代社会的中央商业区即CBD，是以商业、服务、投资银行、保险公司、证券经营、产业信息等第三产业为主的商业核心区。相比较而言，以商业零售为主的北京路今后的发展方向就比较单一，前途不广阔，其目前的单一功能也决定了它们不能成为广州整个城市的商业活动、社会活动、市民生活和城市交通的核心焦点。再加上北京路商业街都位于老城区，周围交通压力大，没有形成便捷畅达的交通网络，使得他们不具备辐射周边地区，乃至整个城市的综合能力，至今北京路周围还没有形成商业中心新的聚核，面临着天河北、珠江新城等新兴商业中心的严峻挑战，便是证明。（二）以追求商业利润为目的，地方文化色彩不浓。（三）功能布局紊乱，层次不分明。尽管有广百、新大新公司、天河城百货，但北京路给人的整体感觉还是以小店小铺一统天下，经营没有特色，业种分布不合理，同质化严重，大多数商铺的商品大同小异，致使整个步行街商业化程度不高，层次不鲜明。粗略统计发现，北京路35岁以下的顾客占90%，年轻人成为北京路的绝对消费主体。这说明北京路的商品受众面不广，对老人小孩这类消费群体有所忽视。（四）购物环境不甚理想，基础设施还需加强。北京路的绿化工程还需加强，现有的绿地、花草太少；环境卫生虽有改善，街道两旁的垃圾桶数量相对足够，但是仍然出现卫生问题，尤其是节假日人流高峰时，街道上的人拥挤不堪、街道混乱，人们吃完东西乱扔垃圾的现象比较常见，致使很多人不愿意在那里久留。此外，步行街的厕所少、供人们休憩的凳子少等，这些是仍然需要改善的地方。造成以上问题的原因，主要在于步行街的建设，比较强调步行街的商业零售功能，不太发展步行街的投资银行、信息化、金融、保险等产业，比较强调步行街本身的整饰工程，没有很好地解决周边老城区居住环境、交通运输的压力。步行街与周边地区的整体规划还不尽合理，缺乏与周边环境的配套协调发展，致使步行街人群拥挤、周边地区商铺冷清。此外，北京路的规划建设，对历史商业街的复原考虑居多，自然而言的，关于现代社会的那种商业、休闲、康体、娱乐、文化、知识综合发展的趋势就会有所欠缺。

商圈评估

后湖加盟申请店铺评估报告地理环境小区规划：优停车条件：优店铺条件店铺面积：满足要求租金条件：低转让费用：低竟争分析竟争店铺：无竟争产品：无顾客分析陌生顾客流动性：差熟悉顾客流动性：优顾客增长趋势：正增长盈利分析盈亏临界点：每月销售收入2万元亏本风险：低盈利可能上限：7万元月利润分析预算表

h一、商圈定位 “泰来牛肉面馆”的商圈定位的基本原则是：一级城市的一、二类商圈，二级城市的一类商圈。 1、面积规定 A级店（面积为100平方米的店铺）：商圈半径为1公里范围内，周边流动人口需达到日平均10000 人或居民区的常住人口需达到10000人。 B级店（面积为60平方米的店铺）：商圈半径为0.8公里范围内，周边流动人口需达到日平均6000人或居民区的常住人口需达到20000人。 C级店（面积为30平方米的店铺）：商圈半径为0.5公里范围内，周边流动人口需达到日平均3000人或居民区的常住人口需达到30000人。 2、店铺房型的要求 “泰来牛肉面馆”是开放型厨房，它的大开面操作间使其具有与众不同的特色。因此在选址时，房型应以整体单房、少柱、少间隔、层高不低于2.8米为好，门面多以长方形、正方型为最佳，沿街门面越宽越好。 3、基础设施的要求 A级店具备给水、排水、380V电源、电话、管道煤气。电源的容量不少于30KW,煤气的供气量不少于30立方。〃可安装排水蒸气设备（绝对非油烟气）。〃适合于小型餐饮店的环保、卫生和消防的基本要求 B级店〃具备给排水、380V电源、电话、管道煤气或液化气钢瓶。电源的容量不少于25KW,煤气的供气量不少于30立方。

商圈调研报告

大润发商圈调研报告连职大连锁101第一小组呈送刖言由于假期的实训在大润发，我们组成员对大润发比较了解，我们曾对来购物的顾客做过直接的询问，所以，我们选择的商圈调查是大润发的。进行商圈调查的第一步就是商圈范围的确定（绘制简图）这一部分由一一倪倩划定其次是商圈的具体内容：1.人口统计分析，包括人口结构、家庭户数构成、收入水平、消费水平、购买行为；2.竞争状况分析，利用了商圈饱和度的计算。丁晓雪；3.基础条件分析，其内容巨多，我们为突出重点，将基础条件分为硬件条件和软件条件：（1）硬件：交通通讯状况；（2）软件：城市发展规划。陈玉宝。再次是综合分析一一李维维。再次是结论与建议一一展菲。最后是资料的搜集与整合，以及文本的制作一一何若香。、调查的背景和目的错误！未指定书签。、商圈范围的确定错误！未指定书签。三、调查的内容与因素错误！未指定书签。（一）人口统计分析.错误!未指定书签。 1.人口结构错误!未指定书签。 2.家庭户数构成.错误!未指定书签。 3.收入水平错误!未指定书签。 4.消费水平错误!未指定书签。 5.购买行为错误!未指定书签。（二）竞争状况分析.错误!未指定书签。 1.竞争分析错误!未指定书签。

2. ............................................................................大润发的商圈饱和系数 .................................................... 错误!未指定书签。（三）基础条件分析..................................... .错误!未指定书签。 1. ............................................................................交通与环境.错误! 未指定书签。 2.城市发展规划.................................... .错误!未指定书签。四、调查方法与资料处理方法................................... 错误!未指定书签。（）调查方法........................................... 错误!未指定书签。 1.单纯划分法 ...................................... 错误!未指定书签。 2.二手资料收集...................................... 错误!未指定书签。 3.询冋调查法...................................... .错误!未指定书签。（二）分析方法......................................... 错误!未指定书签。 1.定性研究方法 .................................... .错误!未指定书签。 2.定量研究方法 ..................................... 错误!未指定书签。 3.机会分析技术.................................... .错误!未指定书签。五、结论与建议 (9) （一）.................................................. 结论错误!未指定书签。（二）.................................................. 建议错误!未指定书签。附录............................................................ 错误!未指定书签。一、调查的背景和目的大润发依靠传统的商业地位，以陇海路为核心的区域成为了连云港市民购物消费的首选。连云港新浦区的商业氛围主要集中在解放路、朝阳路、新孔南路、陇海路所围绕的区域，其中以大润发和步行街附近的商圈最为繁华。本次调查会更深入了解市民的消费水平和消费行为，以及大润发客流量居高不下的奥妙。二、商圈范围的确定第一，采用了直接、间接调查法，由于我组成员曾在在大润发实习过，通过直接询问顾客以及查看顾客基本信息等手段，得到一些顾客资料。第二，依据经验法：其业态是大型超市，得出其商圈大概为开车20分钟的范围。据此，得出以下结论：

商圈调研总结

市场分析于商圈调研： 1、商圈调研报告的提纲?如何进行案头调查和实地调查？商圈调研报告提纲： 1、调研背景 2、调研目的 3、调研范围 4、调研方式 5、调研起止时间 6、商圈调查内容（1）商圈规划（2）政府相关政策（3）商圈历年发展状况（4）商圈内人口及消费特征（5）商圈内人流、车流状况（6）商圈内业态业种分布状况（7）商圈内竞争状况（8）商圈未来发展潜力 7、调研结论商圈调查的方法： 1、案头调查（文案调查）：明确目标，寻找来源、收集第一手资料，整理资料、去伪存真，分析资料、提出报告收集资料的方式：利用互联网搜索引擎向规划局收集城市发展规划向旅游局收集旅游规划向商贸局收集商业网点资料向地区政府收集历年政府工作报告购买有关书籍和资料等 2、实地调查：（1）勘查商圈内业态、业种并进行统计归类；（2）商圈内人流量、车流量现场调查；（3）设计需求调查问卷在街头、商场进行拦截式调查；（4）通过开座谈会、上门访问、电话访问等进行居民期望调查

2、零售店选址应具备的条件。大卖场超市选址的原则零售店址应具备的条件： 1、商业活动频度高； 2、人口密度高； 3、面向客流量最多的街道； 4、交通便利的地区 5、接近人们聚集的场所； 6、类商店聚集的街区。大卖场选址原则： 1、充足的商圈购买潜力。 2、方便消费者购买。 3、方便货品运送 4、有利于竞争。 5、有利于网点扩充。

3、商圈的特征、商圈三个层级（作具体的说明），商圈分析的作用商圈的特点： 1．动态性。随着商圈的经营管理能力等因素发生变化 2．不规则性。一方面是由于那些阻碍顾客来店购物的客观因素的存在，比如交通等。另一方面则是由于某些客观吸引力因素的存在 3．差异性。商圈的规模和业态等不同。 4．层次性。商圈一般由三个层次构成。商圈三个层级主要商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，通常本区域内70%左右的顾客会到商店购物。次要商圈位于主要商圈的外围，一般25%左右的顾客到商店购物；边缘商圈属于卖场的辐射区域范围，一般只有5%左右的顾客到商店购物。商圈分析的目的和作用： 1、详细了解顾客的人口和社会经济特征； 2、确定促销活动的重点； 3、分析新开门店能否扩大市场； 4、计算出特定区域内的最佳网点数。 5、发现位置缺陷 6、了解其他因素并进行评价

XX超市商圈调查分析报告

XX超市商圈调查分析报告一、人口规模及特征（人口统计分析、）二、购买力和需求分析三、竞争势态分析四、商店区位的可获得性五、商圈示意图六、总结

一、人口规模及特征 30万人口，XX商圈强势消费群体近两年，南湖新区楼盘日渐成熟，常住人口日渐增加，500万平方米住宅商贸区，30万周边常住及流动人口密集中心，包含了南湖新区最中坚、最广泛的社会消费层次，看得见的旺盛消费力，成为XX商圈强势消费群体。如此旺盛消费力，作为南湖新区核心的XX商圈岂有不旺之理？二、购买力和需求分析商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。随着南湖新区经济的发展，人民收入不断提高，人们的消费水平和购买力也随之增高，其次，随着消费者收入的变化，支出模式与消费结构也会发生相应变化，对食物的需求明显减小，从而增加了对其他方面的需求加大，消费者支出模式与消费结构，不仅与消费者收入有关，而且受以下因素影响： ⑴家庭生命周期所处的阶段； ⑵家庭所在地址与消费品生产、供应状况； ⑶城市化水平； ⑷商品化水平； ⑸劳务社会化水平；三、竞争势态分析 XX超市、泰富商业广场、协和广场，卖场、餐饮、办公、酒店、休闲、娱

乐等汇聚一起，城市规划用心显而易见，一个酝酿多年的商圈正在茁壮成长，同时隐藏着强大的竞争，其中与泰富商业广场的竞争尤为突出，泰富商业广场位于嘉兴市南湖新区XX商圈内，其规划为餐饮旗舰及都市经理人精装公寓，满足南湖新区快速增长的人口消费需求，填补南湖新区核心餐饮旗舰空白。泰富餐饮旗舰整体规划为“井”字型开放式商业街，既适合大型餐饮旗舰，又适合中等规模餐饮需求，但两者的目标群体略有不同，南湖新区XX商圈，商业日益繁荣，配套逐渐成熟，高素质、高消费人群大量涌入，高端生活市场即将呈现，泰富经理人公寓应市而生，泰富商业广场，追随城市规划发展脚步，重点注重商业的规划设计、商业定位和经营策略，打造出最具财气、人流、商气的核心商业圈。强大的竞争下，其独特的四面临街餐饮旗舰、小投入大回报的“拎包入住式”都市经理人公寓，融合周边商业氛围，却又创造与XX商圈共赢的商业运营新模式。四、商店区位的可获得性南湖新区，城市发展东进南移主阵地，成为不少投资商客关注焦点，而以显著的优势地段、密集人口、高尚业态为保障的XX商圈，正已惊人的速度迅速发展成为南湖新区的核心商圈，经济力量辐射周边1000米半径人居生活圈，被誉为“第二个大润发商圈”。以政府招商引资为龙头，世界500强XX超市、肯德基、必胜客等国际知名企业纷纷入驻，休闲、娱乐、餐饮等各色商业日新月异。而XX商圈的发展效应远非如此，泰富商业广场、协和广场等正以空前的速度发展，与XX超市成为XX商圈的“金三角”核心。 XX超市区位的可获得性条件：三条路，成就一个XX商圈道路规划之于商业发展至关重要，以中环南路为例，城市快车道，与商业发展格格不入，而XX商圈周边道路规划正好符合商业发展需求。景宜路——位于XX超市东侧，南北走向，两侧分布有十余个中高档楼盘，是南湖新区人居密度最大的一条道路，沿线纵贯南湖区行政中心、凌公塘生态景