物业公司物业前期介入四大阶段243条优化建议

物业前期顾问四大阶段

一、初始设计阶段

1. 设备机房

1.1中控室

1.1.1中控室和消防控制室合二为一。

1.1.2具备自然采光和通风。

1.1.3位置宜设置在小区相对居中位置。

1.1.4大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室。

1.1.5地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于

2.6米结构顶）。

1.2配电室、发电机室、空调机房

1.2.1配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响。

1.2.2不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm 以上，或采用更安全的防洪防水措施。

1.2.2其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。

1.2.2商业配电室，冷冻站设置独立值班室。

1.2.3通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。

1.2.4配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板。

1.2.5强弱电水井采用通开钥匙。

1.2.6除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。

1.2.7底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏。

1.3设备房墙地面

1.3.1地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。

1.3.2设备房地面均采用普通防滑地砖。

1.3.3有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。

2.出入口

2.1出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。

2.2根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。

2.3车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开。如设置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。

2.4商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。

2.5形成收水口的组团大门等应设置截水沟。

3.生活、建筑垃圾收集点

3.1与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米左右为宜。

3.2臭气排放不影响住宅和商业。

3.3露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。

3.4根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。

3.5设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。

3.6一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过1.5KM，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。

4.院落围墙

4.1围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

4.2高度不低于2.2米，纵向1.5米围无攀爬支撑点。

4.3铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。

4.4实体围墙面层不使用浅色材料。

4.5不采用强度较低的围网、栅栏等。

5.人车交通流

5.1宜采用人车分流。

5.2车行宜直接进入车库。

5.3楼栋与车库设置相连通道。

6.配套设施（学校、幼儿园、会所、泳池等）

6.1项目相对集中位置。

6.2独立管理，出入口单独向小区外。

6.3面向小区外、水电气单独计量。

6.4会所宜办理独立产权，商业性质。

7.物业用房

7.1管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件。配置专用的装修接待室。

7.2工程、绿化、保洁用房考虑服务半径宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。

7.3保安用房需有采光条件，根据小区面积可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。

7.4过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。

7.5预留自然通风良好且不影园区观感的库房被服晾晒空间。

8公共卫生间、保洁间

8.1公共卫生间

8.1.1高层公寓楼在一层设置。

8.1.2每组团设置。

8.1.3社区商业根据服务半径考虑。

8.1.4商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）。

8.1.5出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。

8.1.6集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。

8.2保洁间

8.2.1高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。

8.2.2花园洋房每个组团设置。

8.2.3别墅每组团设置。

8.2.4商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。

8.2.5社区商业根据服务半径考虑。

8.2.6面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。

二、施工图纸阶段

1.土建部分

1.1车库图纸设计

1.1.1出入口车道

长于10米坡道设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。

坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施。宜采用双组分改性树脂刚玉混合防滑减震材料。

1.1.2车库排水沟

排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。

1.1.3管沟防返水

与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。

1.1.4车库雨污井、提排

采用防臭井盖。提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在业主产权围）。

提排泵坑盖采用轻质材料。必须采用水泥盖的其提排井盖应利于方便开启，重量不得超过50kg ，且应设置提升着力挂件（或孔）。

深度大于1.2米的必须设计爬梯。

1.1.5进出车库挡墙上的管线孔或套管应有效封堵。

1.1.6出入口均应设置带色环的限高杆并配置限高标示。各防火分区卷帘门应设置限高标示（双行道在卷帘门两边均应设置）。

1.1.7关注柱网间车位布置的合理性（净间距一般在8米左右为宜）。

1.1.8车库排风井宜在公共景观、楼栋山墙，并弱化处理，避免对住户影响。

1.2设备房平面布置

1.2.1方便维修及日常保养。

1.2.2配电房位置不影响住宅。

1.2.3重要设备房，如配电室、发电机房、集中空调机房等不宜设置在最底层，必须设置在最底层时设备房地面应高出房间外300mm--500mm左右。

1.3管井及楼层设备间

1.3.1管井及设备间的检修通道应设在公共区域。

1.3.2管井设置排水及防水（楼层设置保洁取水点的管井墙地面均应作满防水，规避结露现象造成的墙面返潮至户）。

2.建筑强电

2.1光源选择及控制回路

2.1.1光源选择及控制见附件。

2.1.1楼道灯具安装距地应低于3米。

2.1.1公共区域照明灯具，高度宜低于4米，利于维修。

2.1.1红外感应开关（延时时间60~180s可调，感应距离＞3米，感应角度115°）。

2.2发电机

2.2.1发电机

2.2.1.1保障性负荷：普通电梯、排污泵、生活水泵、高层建筑楼梯照明、值班照明、游泳池照明、物管办公室照明、门岗照明、车管系统、保安系统电源、机房照明、幼儿园、影院、环境照明容量的50％、部分大型商铺的备用用电，负荷计算时考虑需用系数和同时系数。

2.2.1.2大型商业应单独设置发电机，供电围为消防负荷和保障性负荷，发电机容量选择时按最大可能消防负荷和保障负荷的较大值选取。

2.2.2 UPS电源：中控室及安防系统满足24小时使用。

2.2.3 应急灯盒：设备房设应急灯。

2.2.4 发电机与市电的联动：市电停电发电机自动启动、自动投入，市电来后发电机延时3分钟停止。

2.2.5 集中商业商铺应急照明电源与备用电源分开设置，双电源转换设置在

商铺。

3.建筑弱电

3.1户对讲门机

3.1.1主干线IP到单元/单元进户为总线。

3.1.2信息发布功能。

3.1.3各门岗门机和管理机可以同时呼叫不同单元总线住户。

3.1.4对讲话机断线、短路\断电及数据线路不通时可以在线检测、自诊自检功能。

3.1.5蓄电池满足户对讲及报警停电后继续使用24小时。

3.1.6信号分支器具有隔离保护功能。

3.1.7对讲分机、信号分支器一个项目预留5套备品备件以满足维修替代使用。

3.1.8系统具备屏蔽住户分机呼叫管理中心功能。

3.2户报警

3.2.1软件即时（延时≤2S）显示户报警信息（如房号、报警类型）并声音提示。

3.2.2报警时弹出户相关信息。

3.2.3户报警控制器一键布防、密码撤防，软件并有记录。

3.2.4软件支持报警控制器在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。

3.2.5软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。

3.3监控设备

3.3.1摄像机实时监视（1、4、9、16分割显示），2CIF格式画质录像存储30天。

3.3.2能自动或手动切换，在画面上应有摄像机的编号、地址和时间显示。

3.3.3报警发生时相关监视视频闪烁提示并同时弹出全屏显示。

3.3.4主机支持视频移动侦测、摄像机画面丢失报警。

3.3.5软件支持按时间、通道查询录像信息。

3.3.6硬盘录像机宜支持全D1录像格式。

3.3.7支持不少于50台的以太网联网，支持双码流网传。

3.3.8支持各类报警、实时及录像信息上传。

3.3.9在第三方电脑使用播放软件能显示地址和录像时间。

3.3.10围墙应设置摄像辅助照明，光源安装不能正对摄像机，选用发散光源。

3.3.11中控室监视器选择专业纯平监视器。

3.4周界报警

3.4.1报警时联动打开对应围墙探测灯和弹出对应摄像机画面。

3.4.2围墙高度不宜低于2.2米，技防与物防安装间隙不大于0.4米。

3.4.3软件即时（延时≤2S）显示周界报警信息（报警编号）并声音提示。

3.4.4报警时弹出电子地图信息。

3.4.5软件布\撤防、旁路防区，软件并有记录。

3.4.6软件支持报警模块在线检测（控制器断线、掉电、短路等故障软件即时文字、声音提示）。

3.4.7软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。

4.给排水部分

4.1保洁取水点

4.1.1高层住宅首层、顶层及每隔10层设置。

4.1.2 SOHO楼首层、顶层及每隔3层设置。

4.1.3 写字楼每层设置。

4.1.4花园洋房每单元首层（或负一层）设置。

4.1.5 别墅在环境中设置（与绿化取水点合用）。

4.1.6 车库每层设置保洁取水点且墙柱立面应贴1.2米×1.2米的瓷砖（100米以居中设置，大于100米的车库间距60~80米设置,管径不低于20。洋房可以与设置在负一层的楼栋保洁取水点合用。）。

4.1.7 水泵房、中控室、中央空调机房、屋面冷却塔和湿式报警阀间应在房间或附近设置保洁取水点。

4.2绿化保洁供水

4.2.1供水系统采用环网供水，主管管径不低于DE63。每小环网供水系统覆盖景观面积宜在2万平米左右

4.2.2给水管分级控制，小环网之间应连通并设置阀门。

4.2.3采用成品快速取水阀，快速取水阀前设置球阀。每50米靠路边设置，景观面积20平米以上的绿地应采用喷灌方式。

5.景观部分

5.1水体数量及体量

5.1.1水体数量及体量在不影响景观设计效果的前提下，宜少不宜多。

5.1.2水容量大于25立方米应采用循环系统。大于３００M3设置水泵房、净化设备。回水管应设阀门。

5.1.3大于200M3的水体设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。

5.1.4水体每级及泵坑底部设排水、排水管设阀门、排水管径考虑排水时间不超过30分钟。

5.1.5泵坑不设在水体。

5.1.6采用时钟控制，未设置泵房的水体应集中控制，控制箱结合照明控制箱设在门岗处。

5.2园区排水设计

5.2.1单体建筑排至景观和车库顶板的雨水应有组织排放。

5.2.2车库顶板应有两套组织排水，地表水采用排水沟排放，渗透水（饱和水）采用盲沟或地漏形式排放。

5.2.3道路两边的花池必须做防水和组织排水。

5.3游泳池及配套用房

5.3.1对外有经营条件，宜与会所集中设置。周边不宜种植易落叶和根须发达的乔灌木植物。

5.3.2深水区与浅水区分开、游泳池与环境采用安全分隔。

5.3.3游泳池设置加压设施接入绿化管网，用于绿化浇灌或道路清洁再次利用。

5.3.4泳池四周设置痰槽。

5.3.5采用系统吸污。

5.3.6更衣间、淋浴间、更衣柜、足洗池。

三、工程建设阶段

1.土建部分

1.1商业及住宅烟道

1.1.1竖向烟道不能直角转弯。

1.1.2烟道应伸向屋顶高空排放，同时应离住宅距离大于20米。

1.1.3顶端烟帽设置应利于排烟、具备防雨水进入功能。

1.1.4经过住宅卧室、客厅等功能房间时应具有隔热、防漏烟功能。

1.1.5商业烟道不宜设置在共墙上。宜多竖向烟道，少横向烟道，在裙楼屋面设置坡向截面大的烟道汇集排放。

1.1.6洋房、别墅均设置排烟道。

1.2空调机安装位置

1.2.1空调位尺寸满足该房间面积对应功率的常见空调室外机尺寸。

1.2.2装饰百叶正投影间距宜不低于10cm（采用其他形式百叶要利于室外机散热排风）。

1.2.3空调位附近应设置有组织排放冷凝水的排水系统（应能收纳冬夏季排放的冷凝水），空调机位设置地漏，空调搁板做防水且泛水高度不低于10cm，向地漏找坡。

1.2.4空调外机位设置不低于两面进出风，排风面与机位同宽。

1.2.5空调机位设计时应考虑在自有使用权围出入安装(增加的侧回风百叶设置为可开启的活动门，方便安装和维修）。

1.2.6地区靠近公共通道的外机位必须距地2.2米设置。

1.2.7分体式空调机位的墙面必须采用实心砌体，满足空调外机墙面安装的强度。

1.2.8连接外机的冷媒管长度控制在3米，最大不得超过4米（地区必须控制在3米）。

1.2.9户式中央空调

1.2.9.1室外主机宜选择顶排风式的机型，避免侧排风对植物和相邻住户的影响。结构设计时应设计好户外管线安装通道的预留预埋。

1.2.9.2室外机位必须设置排水接口。

1.2.9.3预留主机安装时的运输通道。

1.2.9.4交付标准安装到位的空调系统，控制器安装在室。

2.建筑强电

2.1维修、社区活动电源及节日彩灯电源

2.1.1维修电源：商场、住宅公共区域、环境按50米间距设置220V16A五孔检修插座。主出入口、园区干道或业主活动相对集中的广场等处设置节日或园区活动电源，容量大小应根据位置优势来确定，一般为380V 10~30kw。

2.1.2公区电缆不能通过业主私有产权的区域或商铺。围墙照明线缆敷设及转线井不宜设置在围墙外。

2.1.3公用电缆井不能面向商铺开门。

2.1.4计量表的标示：应采用防脱落、防掉色的材料制作。

2.2建筑光彩照明

2.2.1光彩照明安装位置及方式、容量、控制回路、灯具样式及对客户影响的建议。

2.2.2光彩照明不宜安装在外墙上，应安装在屋面女儿墙上，利于维护。

3.建筑弱电

3.1巡更系统

3.1.1软件实时显示巡更计划执行情况，正常、未到巡更记录（在线巡更）。

3.1.2巡更计划（巡更路线、巡更点、时间可灵活组合）编辑。

3.1.3软件能查询巡更人员的日期、时间、地点、或代号等数据。超时、漏点等非正常信号语音或声光提示，并自动调出非正常信息。

3.1.4软件支持在线巡更点在线检测（巡更点故障软件即时文字、语音提示）。

3.1.5软件数据自动备份/恢复、报警记录自动覆盖。

3.2车管系统

3.2.1软件实时显示车辆进出信息及图片。

3.2.3车闸选用自动拍照识别系统

3.2.4系统具有语音提示、LED显示、人工图像对比功能。

3.2.5道闸具有防抬杆、杆臂一体化、带准确平衡系统。

3.2.6出入口有防砸车装置。

3.2.7道闸起杆到启杆完毕≤2S，刷卡到启杆完毕≤4S。

3.2.8终端机支持信息处理功能。

3.3 门禁系统

3.3.1车闸系统、人行道闸、门禁等采用一卡通，可分别设置权限。

3.3.2软件实时显示并记录各出入口刷卡信息，能按时间、卡片、人员查询历史信息。

3.3.3对卡授权、发行、挂失、解挂、补发、更换、回收，录入和删除，以及查询持卡人的相关资料。

3.4.背景音乐系统

3.4.1能播放CD、MP3等格式的音乐。

3.4.2调节各分区音量并监听，声音清晰、通透，但不吵人。

4.给排水

4.1消防末端试水装置、阀门位置

4.1.1消防末端放水阀应设在公区有排水的位置。

4.1.2信号碟阀和水流指示器、消火栓环状管网阀门宜设置在公共区域。

4.2下沉式花园排水

4.2.1设置有组织排水。

4.2.2采用提排排水时，提排井应设在公共区域，设置超高水位报警信号到中控室。

5暖通部分

5.1户式中央空调室外机

5.1.1安装基座与住宅结构分离，避免共振。

5.1.2应选择在隐蔽区域，避免安装在阳台。

5.2天然气管网

5.2.1餐饮商铺天然气调压箱至商铺的管道安装完成。

5.2.2住宅区的调压箱设置在公共区域，不设置在业主私家花园。

5.2.3保安宿舍、游泳池、会所设置天燃气表，并配置燃气锅炉。

5.3道保温材料

5.3.1空调风管及吊顶的排烟管采用离心玻璃棉保温，冷冻和冷凝水管采用橡塑保温。

5.3.2屋面上的冷却水管采用橡塑保温，同时用镀锌板做外防护。

5.3.3柴油发电机尾气管及热水锅炉烟道要求保温，采用复合硅酸盐，热水锅炉烟道保温后用镀锌板做外防护。

（六）景观部分

A、景观围墙样式

193、围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

194、高度不低于2.2米，纵向1.5米围无攀爬支撑点。

195、铁艺围墙栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。

196、实体围墙面层不使用浅色材料。

B、康体娱乐设施

197、独立设置的网球、篮球等有安全风险的运动项目，须有效安全防护措施。

198、设施于景观中的健身娱乐设施，按每200米半径围设置一组且不影响景观和业主的私密性。地面设置安全地胶，与园区的通道之间用丁步石连接。安装牢固且入土埋设的构件应做防腐处理。应设置器材使用须知告示牌。

C、硬景铺装

199、石材选择：耐脏、防滑。

200、花台等外表面材料：不宜采用涂料或浅色涂料。

201、车道及露天停车场：宜采用沥青路面，如采用砖铺贴，砖厚度不低于5CM。

202、软景有人员经过的位置设丁步石。

D、公区设施设备

203、位置要求：非业主使用的设备设施（如公区水表、车库通风井、天然气调压箱、配电箱等）或室外消防栓不能安装在业主产权围。

四、项目验收阶段

（一）土建部分

A、房间几何尺寸检查

204、天棚是否平整，误差是否在规要求。

205、墙面是否竖直，阴阳角是否垂直，窗台是否有大小头。

206、地面水平度检查是否符合规要求。

B、墙面空鼓裂纹检查

206、墙面空鼓情况检查，并进行修补。

207、裂纹检查，确定不是结构性裂纹，并对裂纹进行修补。

C、门窗安装及成品保护情况检查

208、检查门窗安装情况，开闭是否平顺，及时调节

209、门窗型材是否有划痕，玻璃是否有划痕，如果超过规，需进行更换210、门窗型材，入户门是否有撞伤变形，需及时进行返厂。

（二）强电安装部分验收

A、强电配电箱安装情况检查

211、配电箱各线路是否接线正确，保证不出现短路情况。

212、配电箱开关排布是否美观，整齐。

B、各房间强电安装检查

213、各房间强电是否贯通，强电穿墙和穿管情况是否规。

214、插座是否安装美观，电路是否通畅。

（三）弱电安装部分验收

A、弱电配电箱情况检查

215、弱电配电箱安装位置是否合适，安装是否稳固，有无破损。

216、弱电项目是否齐全，、网络、电视等有无漏接。

B、户对讲和安防设备情况检查。

217、户对讲设备是否安装到位，包括位置是否合适，是否工作正常，有无破损。

218、红外感测探头（如有）安装位置是否合适，工作是否正常。

219、紧急报警按钮是否配置到位。

（四）给排水部分验收

A、蓄水试验及防水测试

220、卫生间15天以上蓄水试验，保证卫生间无渗漏。

221、厨房，阳台等部分局部防水是否处理到位。

222、外墙防水测试，重点关注窗框等是否有渗水情况。

B、给水管道安装情况

223、给水管道安装是否整齐、美观，管道位置有无挡住其他功能设备。

224、管道接头是否整齐，有无渗漏。

225、入户总阀安装情况检查。

226、管道压力测试，有无渗漏等。

C、落水管道安装情况

227、地漏安装是否到位，落水是否通畅，重点检查有无建筑垃圾。

228、落水管道安装位置是否合理，尤其是厨房落水管道安装位置是否合适。

229、空调预留冷凝水管安装是否合适。

（五）暖通部分验收

A、天然气管道安装情况

230、天然气管道安装密闭情况是否到位，有无泄漏，是否有必要的保护措施。

231、燃气表安装位置是否合适，安装是否规，是否运转正常，燃气表原始读数记录。

B、采暖设备安装情况

232、暖气安装情况，是否有漏水情况，水路是否通畅。

233、地采暖安装情况，有无渗漏，保护措施是否到位。

（六）景观部分验收

A、硬景部分验收

234、小区道路铺装路面是否平整，道路排水施工是否完整。

235、石材部分安装情况检查，石材挂接，拼缝是否符合规，有无做防水。

B、软景部分验收

236、植物种植有无遮挡户光线。

237、植物保活措施是否到位。

238、绿植搭配和优化建议。

C、景观水体部分验收

239、水体循环泵安装情况检查，能否正常工作。

240、水体防水施工是否到位，有无渗水情况。

241、水体有无返碱情况。

D、导示系统检查

242、导示标牌是否清楚，能否保证业主找到相应线路。

243、导示牌安装是否到位，有无损坏等。