二手房业务知识

二手房业务基础知识

1\住房二级市场包括哪些方面？

答：住房二级市场包括：商品房、允许已购公房、集资房、经济适用房、拆迁安置房、公有住房使用权、以及居民个人之间不同产权性质、不同地域之间的房屋买卖、置换。

2、什么是二手房？

答：二手房是指非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。包括私房、单位自管房、二手商品房、上市房改房等等。

3、什么是已购公有住房？

答：指职工按住房制度改革政策所购得的住房。

4、什么是解困房？

答：是指政府为解决本地城镇居民的住房困难，专门修建的用于解决特别困难户的拥挤住房问题的住房。

5、什么是房改房？

答：经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；且已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。

6、什么是房屋拆迁？

答：房屋拆迁是拆迁人在建设活动中，因建设项目用地需要，对在建设项目用地范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，依法转移属他人所有或使用的房地产权益的行为，它是房地产权益转移的一种特殊方式。

7、什么是商品房？

答：应具备以下条件：

a、向开发商购买的且已签订购房合同经房地产主管部门登记备案；

b、已交清购房款（持有全额购房发票）；

c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。

8、已购公房上市需要什么条件？

答：需要条件是：

a、取得《土地房屋权证》；

b、开具家庭住房情况证明；

c、已按规定补清超标面积房屋价款。

土地房屋权籍登记篇

9、土地房屋权证的办证依据和基本条件是什么？

答：我市土地房屋登记管理工作中，主要依据《宪法》、《土地管理法》和《城市房地产管理法》及1997年9月1日实行的厦门市人民政府第60号令《厦门市土地房屋权属登记管理规定》等法律、法规和规章的规定，根据国土资源部和建设部的具体要求，进行受理登记、审核、确权发证。

土地房屋权属登记应具备三个基本条件：⑴土地房屋权属来源合法；⑵四至界线清楚无争议；

⑶面积准确。

10、拆迁安置房因原业主死亡，暂未办理继承，能否按原业主名下登记产权证？

答：被拆迁房屋原权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能办理继承的，由申请人（继承人或原代理人或持证人）出据具结保证书后，根据厦府（1997）综018号文第六条规定，其拆迁安置房可按原业主名下确权发证，但应注明"业主已故"字样。

11、被拆迁房屋在拆迁前已实际发生变更，如何办理安置房产权登记？

答：被拆迁房屋权属来源清楚，拆迁前因业主死亡而发生继承或买卖、赠送、析产等并经公证或法院裁决，但未及时办理产权变更登记，其拆迁补偿安置协议书仍按原业主名字签订的，若涉及买卖、赠送，按被拆迁房屋的价值补交契税，给予办理安置房产权登记；若涉及继承、析产，按实际发生行为办理安置房产权登记。

12、几种不能办理土地房屋权证的情况

答：市政府60号令是我市房地产权属登记发证工作的主要法律依据。《厦门市城镇土地房屋权属登记发证若干问题处理意见》主要是针对商品房、住改房和拆迁安置房这三大类房的办证难问题提出妥善的解决办法，不能办证的情况还很多。大致可概括以下几种：

(1)完全没有合法的用地、建房批准手续的；

(2)用地、建房手续不齐全且严重影响城市规划的；

(3)房屋未竣工或存在严重的质量安全问题的；

(4)四至界址、界线不清，权属有纠纷、争议的；

(5)超建、超占以及改变用途的部分未经依法处理的；

(6)购房手续不合法、不齐全的或未全额交清购房款的；

(7)重复出售的房屋，抵押、查封等限制权利的房屋；

(8)购房主体本身存在问题的，如不具备法人主体资格或法人单位己不存在的或自然人己故未办理继承的等等。

13、商品房、房改房和拆迁安置房这三类房屋办证需具备哪些基本条件？

答：这三类房屋办证需具备的基本条件概括为：（1）符合城市规划；（2）房屋已竣工；（3）购房（安置）手续合法、完整齐全。具体如下：

A、商品房：

a、已签订购房合同且经房地产主管部门登记备案；

b、已交清购房款（持有全额购房发票）；

c、房产未设定抵押、未被司法部门限制权利（如查封、冻结）。

B、房改房：

a、经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案；

b、已签订住改合同并按房改政策规定缴清购房款的。

C、拆迁安置房：

a、拆迁安置补偿协议书经市拆迁主管部门确认的，可按确认书的内容办理权属登记。

b、拆迁安置房产权办理，均由拆迁人统一办理被拆迁房屋的产权注销登记，报送拆迁协议确认，统一缴交相关税费及申办领取土地房屋权证。

14、建设项目未经批准怎么办理土地房屋权证？

答：对未经批准的建设项目按如下办法处理：一1990年4月1日之前开工建设的项目(含城镇私有房屋)未经市规划管理部门审批或与市规划管理部门审批的指标、内容不符的，或超出用地红线的，由市国土房产管理部门按规定收取城市基础设施配套费后予以办理权属登记手续。二1990年4月1日之后开工建设的项目未经规划管理部门批准的，须经规划管理部门处理同意后给予办理权属登记手续。三2001年4月30日之前未办理建设项目用地红线但其余批建手续完整的建设项目，经权属调查项目用地四至清楚无权属争议的，可按建设年份的标准补缴城市基础设施配套费后，予以办理权属登记手续。

15、建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的如何办理土地房屋权证？

答：1990年4月1日之后，建设项目实际建成后部分与规划批准指标、内容不一致的，分别按以下办法处理：

一每栋建筑物增容的，如其批建手续完整，实测总建筑面积超出规划批准面积1%以内(含1%)的，由市国土房产管理部门直接收取增容地价；大于1%的，由市规划管理部门处理同意后按规定收取增容地价。

二对于有超幢、超层、部分改变房屋用途或性质的建设项目，市土地房屋权属登记管理部门可先对符合规划批准的幢、层和未改变房屋用途或性质的部分予以办理权属登记，其余部分须经规划管理部门处理同意给予办理权属登记手续。

三凡建筑主体超出所批准红线范围的，须经市规划管理部门处理后同意给予办理权属登记手续。

16、房屋未办理竣工验收手续能否办理产权登记？

答、2001年4月30日之前竣工，但未办理房屋竣工验收手续的非商品房住宅项目，经市土地房屋权属管理部门审核同意后，由开发单位向市房屋安全鉴定机构申办房屋安全鉴定，经鉴定为可安全使用的房屋，可办理权属登记手续。

建设项目未通过竣工验收或经市房屋安全鉴定机构鉴定为存在安全隐患的，由市建设主管部门牵头处理。

17、什么是土地权属争议？

答：土地权属争议是指土地所有权或者土地使用权(包括国有土地、集体土地)归属争议. 18、土地权属争议应向谁提出申请?

答：根据2003年1月3日颁布的《国土资源部17号令》第五条之规定：个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主管部门调查处理。

前款规定的个人之间、个人与单位之间发生的争议案件，可以根据当事人的申请，由乡级人民政府受理和处理。

19、申请调查处理土地权属争议的应当符合哪些条件？

答：（一）申请人与争议的土地有直接利害关系;（二）有明确的请求处理对象、具体的请求和事实根据。

20、申请人提出的土地权属争议调查处理的申请后，行政主管部门应当如何处理？

答：对于申请人提出的土地权属争议调查处理的申请，行政主管部门应当进行审查，国土资源行政主管部门应当在收到申请书之日起7个工作日内提出是否受理的意见。认为应当受理的，在决定受理之日起5个工作日内将申请书副本发送被申请人。被申请人应当在接到申请书副本之日起30日内提交答辩书和有关证据材料。逾期不提交答辩书的，不影响案件的处理。认为不应当受理的，应当及时拟定不予受理建议书，报同级人民政府作出不予受理决定。当事人对不予受理决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

国土资源行政主管部门应当自土地权争议之日起6个月内提出调查处理意见。因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在5个工作日内报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。当事人对人民政府作出的决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。在规定的时间内，当事人既不申请行政复议，也不提起行政诉讼，处理决定即发生法律效力。生效的决定是土地登记的依据。

21、什么是房产测绘？

答：所谓房产测绘是指运用测绘技术和手段，采集和表述房屋有关信息的活动。

22、目前我市实施房产测绘所依据的标准是什么？

实施房产测绘，应严格按照现行国家标准《房产测量规范》(GB／T 17986.1-2000)和《厦门市房产面积测算暂行细则》执行。

23、商品房面积由谁来申请测绘？

答：目前购房人办证难的主要原因之一，就是房地产开发企业不能及时对已竣工的房屋实施测绘、不能及时将应由其提供的办理产权所需的有效齐全的资料报送房地产行政主管部门。为此，《商品房销售管理办法》规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门或经房地产行政主管部门授权委托的单位审核后用于房屋权属登记。

24、商品房按套内建筑面积或者建筑面积计价的，合同约定面积与产权登记面积发生误差时如何处理？

答：当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。如合同未作约定的，按以下原则处理：

①面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；

②面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比＝(产权登记面积－合同约定面积)/合同约定面积×100％

但经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。

因上述原因的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。25、商品房建筑面积的组成？

答：商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

26、共有建筑面积的组成？

答：共有建筑面积分为应分摊的共有建筑面积和不应分摊的共有建筑面积。

应分摊的共有建筑面积：1、共有建筑面积的一般内容：幢内的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变配电室、设备房、公共门厅、过道、地下室公共设施用房、值班警卫室等，以及在其它功能上为整幢、某一层或某几个单元服务的为基本生产或生活必需的公共用房和管理用房的建筑面积。2、共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。

不应分摊的共有建筑面积：1）、独立使用的地下室或为多幢服务的地下室（地下车位、车库、仓库、自行车或摩托车集中停放部位等）、地上杂物间、车棚、车库、为他幢和多幢服务的警卫室、管理用房、公共设施用房等。2）、作为人防工程（含平战两用）的地下室、避难层（室）以及分期建筑工程中的跨期服务的公共设备用房和管理用房等。3）、按规划批建层高建设的层高大于2.20米的技术（结构）转换层、避难层、室内"空中花园" 以及底层架空用作绿化、公共开放空间的部分等，其中扣除核心筒和公共设备用房应分摊的共有建筑面积。4）、独立建造的变配电房、水泵房、值班警卫房、管理用房等附属配套设施用房。5）、扣除应分摊的共有建筑面积和本条前4款内没有罗列的建筑部位。

27、什么是地籍调查？

答：地籍调查就是依照法律程序和技术规程，对申请登记的宗地现场核实其权属、位置、界线、数量、用途等基本情况的行政行为。

28、为什么要进行地籍调查？

答：因为地籍调查的情况记录于地籍调查表上，作为土地登记、核发证书的重要基础资料，所以它是对土地登记申请的实质审查，是土地登记的法定程序，也是建立地籍和保障土地权利人合法权益的重要手段。其根本目的是维护国家的土地制度。

29、地籍调查为什么要权利人签字？

答：地籍调查是对土地使用权人权利范围、位置、大小等进行的法定调查，每宗土地的各条界线都需要与相邻的权利人相互以签章方式共同确认。履行指界签字手续，明晰产权范围，是避免日后发生土地纠纷的一项重要手段，并且可以更好地保障权利人对自己的合法土地房屋的处分、占有、使用、收益权。因此，按法定程序履行指界签字手续，是每个房地产权利人应尽的义务。

30、农村房屋可以抵押吗？

答：农村房屋是否可以抵押、如何抵押，国家尚无具体的法律规定。但参照《中华人民共和国城市房地产管理法》及建设部《城市房地产抵押管理办法》以及国家土地管理局（[1997]国土〈籍〉字2号）《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》,可以得出一个结论：即集体土地上土地房屋的抵押，应局限于集体荒地土地使用权、乡村企业集体土地使用权，以及乡村企业厂房等建筑物及其占用的集体土地使用权，至于农村村民的住房因其宅基地不得抵押而受到限制。

31、农村居民申请土地房屋权属登记应提交什么材料？

答：A、农村土地房屋权属登记申请书；

B、身份证及户口簿复印件；

C、批准建造的有效文件或证明。

下列材料均为批准建造的有效文件或证明：（1）土改时期县（区）以上人民政府颁发的《土地房产所有证》；（2）1982年2月13日国务院《村镇建房用地管理条例》实施之前（具体范围和时间：岛内铁路以西农村地区为1982年2月13日；铁路以东地区为1984年5月16日），县（区）、镇（公社）人民政府的批建文件；（3）历届县（区）以上人民政府土地管理部门核发的《厦门市乡村建房宅基地许可证》、《厦门市集体土地建设用地使用证（临时）》、《厦门市村镇个人建房用地临时凭据》、《厦门市村镇个人建房许可证》。

申请人持有的文件或证照已遗失的，应提交相关证明（需由档案馆查档核实的，应提供档案馆证实材料），经登报公告遗失满一个月无异议的，可确认其提交的相关证明有效。

32、乡镇企业申请土地房屋权属登记应提交哪些材料？

答：土地房屋权属登记申请书；企业营业执照及法定代表人身份证明；批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照；建筑物质量检测报告或房屋安全鉴定报告。

下列材料均为批准使用土地和房屋建设的有效文件或证照：原土地管理局核发的《厦门市乡村企事业用地许可证》；土地管理部门核发的乡镇企业用地批文、红线图及规划管理部门核发的建设许可证。经规划管理部门及用地审批部门签署处理意见并盖章的《厦门市乡镇企业建筑物补办手续工作表》或相关证明材料。

33、乡镇企业补办审批手续的具体范围和要求是什么？

凡已具备用地审批部门批准用地的有效文件及规划管理部门批准建设的有效文件，或已由各区财政局颁发《乡村房产契证》的乡镇企业。杏林区、集美区可直接向市国土房产局下属杏林、集美分局，岛内向各土地管理所提出登记申请。已建成投产但不具备上述有关手续的乡镇企业，持《厦门市乡镇企业建筑物补办手续工作表》到相关部门签署处理意见并盖章，但1999年1月1日以后在新增农用地和原闲置土地上建设的乡镇企业不在此次补办之列。

34、买房前应对开发商和项目有哪些方面的了解？

答：（1）通过营业执照和房地产企业资质证书，了解开发商的资信。（2）通过土地使用权证书,了解土地的性质及权属状况。（3）通过建设用地批准证书、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，了解项目的用地规划和建设手续。（4）买期房的通过查看预售许可证，买已竣工的房屋通过现售备案，了解项目销售的合法性，及该房屋是否在许可销售的范围内。（5）通过市国土房产局三楼综合服务大厅的电脑自助查询服务，了解该房屋是否被抵押或查封。

35、开发商将在建楼盘做担保申请贷款，这种抵押房能否购买？

答：根据《厦门市商品房预售管理规定》第19条规定，预售商品房设定在建工程抵押权的，应先办理该套商品房的抵押权注销登记手续，方可办理商品房预售合同登记备案。因此买方在购买该种抵押房时应先要求开发商注销抵押。

36、签订商品房预售合同后，买方如何有效保护自己的既得利益？

答：根据《厦门市商品房预售管理规定》第18条规定，商品房预售合同实行备案制度，未经登记备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。因此买方应在签订合同后要求开发商到市房地产交易权籍登记中心办理预售合同登记备案手续；若开发商不来办理，买方也可前来办理，以防止所购房产出现"一房多卖"、"先卖后抵"等现象，切实保障自身权益。

37、开发商有权出售露台吗？

答：根据有关规定，露台属于共用部位，属于全体业主共有，开发商无权将露台的所有权、使用权单独转让。

38、买方在支付定金后对所购商品房不满意，可否要求退回定金？

答：如果签定了认购协议，不是买方单方面原因导致合同无法签定的，买方有权要求退回定金；属于买方违约的，开发商有权不退还定金。

39、高档住宅与普通住宅如何界定？

答：依照厦门市国土房产局、厦门市地税局、厦门市财政局联合发布的《关于调整高档住宅和普通住宅界定的通知》的规定，高档住宅是指符合以下条件之一的住宅：（1）别墅、度假村；（2）住宅每单位建筑面积售价岛内超过5000元/平方米，杏林区（含海沧区）、集美区超过3600元/平方米，同安区超过3000元/平方米。高档住宅除外的住宅界定为普通住宅。该通知自2002年9月1日起执行，2002年9月1日以前已经签定商品房买卖合同的，仍按原政策执行。

40、如何知道欲购买的二手房能否办理产权证？

答：如果二手房现在的使用人没有产权证，则不能办理房产转让过户手续；如果已具备产权证，通过向市国土房产局综合服务大厅查询，确认该套房屋不存在抵押、查封或者其他权利限制情况，一般情况下可以办理过户、产权登记手续。

41、婚前单方按揭购房，婚后夫妻共同还款，房产权属如何确定？

答：婚前购买并办理按揭的商品房，从所有权归属上应认定为婚前财产，但对其中婚后按揭款共同缴纳部分，应视为共同财产。

42、购房合同上签夫妻两人名字，办理产权证时，能否只登记其中一人名字？

答：产权证上登记的产权人是根据购房合同上签定的购房人来认定的。但在商品房竣工之前，合同签定双方可到市房地产交易权籍登记中心办理合同增、减名手续（限于直系亲属）；若商品房竣工后，产权证只能按购房合同签定的购房人登记产权人。

43、两人以上合购一处房产，能否按比例登记产权？

答：两人以上合购同一套商品房，购房者为房屋共有人，房屋为共有房屋。房产证的登记内容中，包括房屋共有人和共有份额，可以体现共有情况。此外，共有权人可以申请颁发房屋

共有权证。

44、已办理产权证的两人共有房产，如何过户给一个人？

答：可以通过买卖或赠与的方式进行。由两人签定买卖合同或办理赠与公证、房产评估后，到市房地产交易权籍登记中心办理过户手续。

45、监护人能否将未成年子女的房屋用于投资？

答：根据《民法通则》第18条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。如果监护人欲将未成年子女的房屋用于投资，要视投资的目的是否为了被监护人的利益，若投资是为了其他目的，监护人不能做出该行为。