二手房基础的知识点

二手房基础知识

1、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，指土地上的建筑物、附着物，包

括住宅、商住楼、写字楼、厂房、商铺、仓库等。房产总是与地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。

2、房地产市场的三级结构

（1）一级市场——指政府垄断的土地市场（或地产市场）。规划国土部门代表国家以土地所有者和管理者的身份将土地使用权有偿有期出让给房地产开发商或其它个企事业单位。

（2）二级市场——指土地使用权出让后，房地产开发商投资开发，从事房屋出售、出租土地转让、抵押等房地产交易。

（3）三级市场——指房地产使用者将所取得的一定年限的房地产使用权和房产产权再转让的市场，也就是在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易，是消费者的横向交易，属于消费市场的重新配置。

销售必备五证：国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证

3、二手房：二手房私房上市交易通称二手房。也就是依法取得房屋所有权(全部产权)，可以进入住房二级市场(即房地产三级市场)交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。（经过一次交易后，再次交易的房产）

4、商品房：指开发商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经过经过国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与、交换的房地产。

5、期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始，取得房产证之前，在这一期间的房产统称为期房

房地产经纪人

6、福利商品房：指政府按住房制度改革方案免除房地产的地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性的房屋。

7、微利商品房：与福利房不同在于不免地价，并有略高于房地产成本的微利，这类房屋由市政府主管单位筹资建设，用来解决企事业职工住宅困难户，价格由政府确定，实行优惠价格政策。

8、房地产经纪人：是指出房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。

9、佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。根据《深圳市经济特区房地产待业管理条例》规定：房地产经纪业务时，有权获取佣金。

10、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。

11、房地产证：是房屋土地权属凭证二合为一，是房地产权属的法律凭证。

12、土地证：是土地所有者或者土地使用者享有土地所有权或者使用权的法律依据。

根据国家有关规定，目前我国颁布的土地证书主要有三种：1、集体土地所有权证。县级人民政府对农民集体所有的土地进行登记造册，核发集体土地所有权证，确定所有权。2、集体土地使用证。县级人民政府对集体所有的依法用于非农业建设的土地进行登记造册，核发集体土地使用证，确认建设用地使用权。3、国有土地使用权证。县级以上人民政府对单位和个人依法使用的国有土地进行登记造册，核发国有土地使用权证，确认国有土地使用权。

4、土地他项权利证明书。县级以上人民政府对批准的土地他项权利进行登记造册，核发土地他项权利证明书，确认土地他项权利。

13、房产证：包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。

作为证书之一种，房产证具有以下显著特点：(1)房产证只能由房地产主管机关发放。(2)房产证是对特定房屋所有权归属的书面证明，并可记载特定房屋共有状况以及是否设定担保

物权等状况。基于一物一权主义，房产证以一房屋一房产证为原则，即一个具有独立建筑结构与使用功能的房屋(包括区分所有的房屋)只有一个所有权，在不动产登记上只能有一项所有权登记，并且据此只能发放一个房产证。(3)房产证只能向特定房屋的所有权人发放，如房屋系共有，在房屋所有权证之外，还可向共有权人发放共有权证。(4)房产证是登记机关在对特定房屋权属情况进行登记之后，向特定权利人发放的权属证明，房产证的内容应与登记簿的内容相一致。

14、国土局：代表国家行使土地所有者的职权，以及对房地产市场、房地产行业管理的一个政府部门。

15、房地产转让：指房地产权人通过买卖、交换、赠与等形式将房地产转移给他人的法律行为，按现时有关规定，预售及现售的房地产均可转让，但必须到国土局办理转让续，房地产公司不得给预购房者更改改名。

建筑与结构

建筑物的概念：广义的建筑物是指人工建筑而成的所有东西，既包括房屋，也包括构筑物。狭义的建筑物是指房屋。

建筑物的分类：（1）按使用性质，建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。（2）按屋数，住宅分为低层住宅（1-3层）、多层住宅（4-6层）、中高层住宅（7-9层）和高层住宅（10层以上）公共建筑及综合性建筑，总高度超过24M的为高层，但不包括总高度超过24M的单层建筑。建筑总高度超过100M的，不论是住宅还是公共建筑、综合性建筑，均称为超高层建筑。（3）按建筑结构，建筑一般分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。建筑构造：（）基础和地基、（2）墙体和柱、（3）门和窗、（4）地面、楼板和梁、（5）楼梯、（6）屋顶。建筑设备：因为生活、生产等的需要，建筑物需要安装给排水系统、供电系统、采暖和空调系统，某些建筑物还有电梯、燃气管道系统和消防系统。建筑设备是建筑队物的重要组成部分，包括给水、排水、采暖、通风、空调、电气、电梯、通信及楼宇智能化等设施设备。

1、混合结构：多层，不是指单一的结构形式，如砼、木结构、钢结构等。而是指多种结构形式总和而成的一种结构，即混合结构。是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

2、框架结构：框架结构住宅是指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。(以钢筋、混凝土混合而成的柱粱好承重的的结构)

3、空间结构：主要以各种杠杆或新型建材架设而成的结构

4、框剪结构：

1。框架-剪力墙结构，出称为框剪结构，它是框架结构和剪力墙结构两种体系的结合，吸取了各自的长处，既能为建筑平面布置提供较大的使用空间，又具有良好的抗侧力性能。框剪结构中的剪力墙可以单独设置，也可以利用电梯井、楼梯间、管道井等墙体。因此，这种结构已被广泛地应用于各类房屋建筑。

2。框剪结构的变形是剪弯型。众所周知，框架结构的变形是剪切型，上部层间相对变形小，下部层间相对变形大。剪力墙结构的变形为弯曲型，上部层间相对变形大，下部层间相对变形小。对于框剪结构，由于两种结构协同工作变形协调，形成了弯剪变形，从而减小了结砍的层间相对位移比和顶点位移比，使结构的侧向刚度得到了提高。

3。水平荷载主要由剪力墙来承受。从受力特点看，由于框剪结构中的剪力墙侧向刚度比框架的侧向刚度大得多，在水平荷载作用下，一般情况下，约80%以上用剪力墙来承担。因此，使框架结构在水平荷载作用下所分配的楼层剪力，沿高度分布比样均匀，各层梁柱的弯矩比较接近，有利于减小梁柱规格，便于施工。

以买卖方式转让房地产时同等条件下以下人

5、有优先购买权？

（１）房地产共有人；

（２）房地产承租人；

（３）一项房地产合同同时具有上列当事人时按上述次序依次享有优先购买权

6、建筑面积：使用面积加各种公摊面积

总建筑面积：地上建筑面积+地下建筑面积+公共建筑面积。套内面积：是指单位户型的外墙和分户墙的中心线所围成的面积（套内净使用面积+套内墙体面积）以及阳台的面积之和。产权面积：指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。阳台面积：全封闭算全面积，半封闭算半面积。

7、使用面积：指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。（计算住宅使用面积，

8、可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。

9、计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入

10、使用面积；不包含在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积；内墙面装修厚度计入使用面积。计算住宅租金，都是按使用面积计算。）

11、公摊面积：公共使用场所需要分摊的建筑面积（一是电梯间、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。但是，凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。最终需要公摊的公用建筑面积是指整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚、人防工程等建筑面积后的剩余面积，可以摊入购房价款中。此外，其他公共建筑部分的面积不计入公摊面积，其成本也不计入购房价格中。另外还有，楼梯已计算建筑面积的，其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积；临街楼房、挑廊下的底层作为公共道路街巷通行的，不论其是否有柱、是否有维护结构，不计算建筑面积；室外楼梯的建筑面积，按其在各楼层水平投影面积之和维护结构，均不计算建筑面积；与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑计算。层高均应在2.20米以上；房屋屋顶为斜面结构的，层高不足2.20米的不计算建筑面积。）

12、公摊率：公摊面积/建筑面积*100%

13、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

14、层高：指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。

15、净高：层与层之间的净空高度（指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高=层高-楼板厚度）

16、投资回报率：年租金/房价总额6-8% 5-7%

17、进深：是指一间独立的房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。（目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。）

18、开间：是指一间房屋内一面墙皮加到另一面墙皮之间的距离（开间3的倍数如：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。）

19、朝向：指房屋所处的具体方位，以客厅所处的位置为基准（如坐北朝南，南北通透）

20、多层：楼房高度在7层以下（含7层）的建筑物

21、小高层：8-12.13层之间的建筑物

22、高层：13-30层之间的建筑物

23、超高层：30层以上的建筑物

24、跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。

25、复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。

26、错层：错层结构属于竖向布置不规则结构

27、平层：除以上外都是平层了

28、土地使用年限居住用地：70年。工业用地：50年。教育、科技、文化、体育用地：50年。

商业、旅游娱乐用地：40年。综合用地或其他用地：50年.备注：续交土地出让金，房可再使用70年

29、购买二手房入户规定(96181110)：

1、购买90平方米以上商品房或二手房并实际居住

2、与成都市用人单位签订劳动合同

3、不间断缴纳社会保险1年以上的市外人员，可在实际居住地登记本人、配偶和未成年子女的常住户口。

30、物业：非住宅：写字楼、厂房、商铺、住宅：1非普通住宅2普通住宅 3非普通住宅（以下3点只要符合一个都属于）：

1、住宅小区建筑容积率在1.4以下(不含1.4)

2、单套建筑面积在144平方米以上(不含144平方米)

3、实际成交价格高于同级别土地住房平均交易价格1.2倍注：容积率是指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地之比，附属建筑物也计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小、居住生活质量就会越高。计算公式：容积率＝总建筑面积÷总用地面积

31、别墅：独栋、连排、连体、叠拼、双拼

独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅建筑的终极形式，私密性强，价格较高，为高端品质。

连排别墅有天有地，每户独门独院，是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户。建筑面积一般是每户２５０平方米左右。

双拼别墅是联排别墅与独栋别墅之间的中间产品，由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与联排、独栋相比，除了有天、有地、有独立的院落外，最关键是降低了社区密度，增加了住宅采光面，使其拥有更宽阔的室外空间。

叠拼别墅它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，是在综合情景洋房公寓与联排别墅特点的基础上产生的，由多层的复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园，一般为四层带阁楼建筑，这种开间与联排别墅相比，独立面造型可丰富一些，同时一定程度上克服了联排别墅窄进深的缺点。（1.购买人群是社会上的中产阶级，而非真正意义上的富人。2.稀缺性、私密性较单体别墅要差，定位也多是第一居所。3.叠拼户型比联排别墅的优势在于布局更为合理，不存在联排进深长的普遍缺陷；而且，叠下有可爱的半地下室，叠上有痛快的露台，虽然没有联排的见天见地，但是优势不减，甚至更为灵动而宜人。）

二、房产抵押贷款

房地产抵押贷款——指以房产作为抵押物向银行等金融机构获得一次性借款的交易

三、银行按揭

银行按揭——指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，购房者先付一部分楼款给原业主，余额由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期还本付息。

房产税：是以房屋为征税对象，按照房屋的原值或租金向产权人征收的一种税种。

契税：是指由于土地使用权出让、转让、房屋的买卖、赠与交换发生了产权转移时，向产权承受人征收的一种税种。（普通住宅按1.5%征收，非普通住宅按3%征收）

印花税：指在经济活动中，经济交往中，书立的或领受的房地产凭证征收的一种税种。知识

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Along with the advance of the society more and more problems are brought to our attention, one of which is that....

随着社会的不断发展，出现了越来越多的问题，其中之一便是____________。

As to whether it is a blessing or a curse, however, people take different attitudes.

然而，对于此类问题，人们持不同的看法。(Hold different attitudes 持不同的看;Come up with different attitudes 有不同的看法)

As society develops, people are attaching much importance to....

随着社会的发展，人们开始关注............

People are attaching more and more importance to the interview during job hunting

求职的过程中，人们慢慢意识到面试的重要性。

As to whether it is worthwhile ....., there is a long-running controversial debate. It is quite natural that people from different backgrounds may have divergent attitudes towards it.

关于是否值得___________的问题，一直以来争论不休。当然，不同的人对此可能持不同的观点。

In the process of modern urban development, we often find ourselves in a dilemma.

在都市的发展中，我们往往会陷入困境。

Recently the phenomenon has aroused wide concern, some people are in alarm that....

最近，这种现象引起了人们的广泛关注，有人开始担心______________。

The human race has entered a completely new stage in its history, with the increasingly rapid economic globalization and urbanization, more problems are brought to our attention.

人类进入了一个历史的崭新的阶段，经济全球化、都市化的速度不断加快，

随之给我们带来了很多问题。

...... plays such an important role that it undeniably becomes the biggest concern of the present world, there comes a question, is it a blessing or a curse?"

_______显得非常重要而成为当今世界所关注的最大的问题，这是无可厚非的。不过，问题是："我们该如何抉择?"

Now we are entering a new era, full of opportunities and challenges,

现在我们正在进入一个充满机会和挑战的新时代。

People from different backgrounds would put different interpretations on the same case.

不同行业的人对同一种问题的解释不尽相同。

The controversial issue is often brought into public focus. People from different backgrounds hold different attitudes towards the issue.

这中极具争议性的话题往往很受社会的关注。不同的人对此问题的看法也不尽相同。

When asked ..., some people think..... while some prefer...

说到______，有人认为________，而另一些人则认为__________。

Just as the saying goes: "so many people, so many minds". It is quite understandable that views on this issue vary from person to person.

俗话说，""。不同的人对此有不同的看法是可以理解的。

To this issue, different people come up with various attitudes.

对于这个问题，不同的人持不同的观点。

There is a good side and a bad side to everything, it goes without saying that...

万事万物都有其两面性，所以，勿庸置疑，____________。

When it comes to ..., most people believe that ..., but other people regard ...as ....

提到_________问题，很多人认为_________，不过，一些人则认为______

是____.

When faced with...., quite a few people claim that ...., but other people think as...

提到_________问题，仅少数人认为________，但另一些人则认为_________。

There is a public controversy nowadays over the issue of .... There who criticize ...argue that ...., they believe that ...,but people who favor .., on the other hand, argue that...

目前，____问题争议较大。批判_____的人认为_____，他们认为_____，不过，另一方面，赞同_____的人则认为_______。

Some people are of the opinion that.. 有些人认为_________。

Many people claim that... 很多人认为_________。

A majority of 绝大多数

A large number of 很多人

Some people contend that ... has proved to bring many advantages (disadvantages)

有些人认为________有很多有利之处(不利之处)。

Those who argue for ... say that ...economic development of the cities.

觉得_____的人认为，______ 城市的经济发展。

Some people advocate that ....

有些人在坚持认为_________。

They hold that ... 他们认为_________。

People, who advocate that ..., have their sound reasons (grounds)

坚持认为______的人也有其说法(依据)。

Those who have already benefited from practicing it sing high praise of it. 那些从中受益的人对此大家褒奖。

Those who strongly approve of ... have cogent reasons for it.

强烈认同_______的人有很多原因。

Many people would claim that... 有人会认为___________。

People who support ... give some or all of the following reasons.

那些支持_________观点的人列出了如下原因：________。

But others hold the view that ...但是，另外一些人则认为_______。

观点的用词：Attitude, opinion, 与其搭配的动词以及词组：Take, have, come up with，set forth, put forward等。

But on the other hand, there are also quite a few people who strongly advocate that..,.

不过，另一方面，也有少部分人坚持认为_______________。

But people who are ..., on the other hand , maintain that...

不过，另一方面，________的人认为__________。

However, there are a large number of people who hold a different view concerning this case.

然而，很多人对此有不同的看法。

问题用词：Issue, phenomenon，后接介词, on, over等。

However, some others argue that... 然而，另一些人则认为____。

However, there are also some others who contend that...

然而，也有人认为__________。

But other people set forth completely totally different argument concerning this case.

不过，对于此，另一些人则持完全不同的观点。

Some people examine this issue from another angle.

有的人用另一角度来看这一问题。

On the other hand, there are also many opponents who strongly ...

另一方面，也有很多反对的人，他们认为_____________。

According to my personality and fondness, I would prefer ... rather than...

根据我的个性以及兴趣，我选择_______而不会选择__________。

Personally, I side with the latter (former) opinion...

就我个人而言，我支持后者(前者)___________。

Personally, I am in favor of the former point of view.

就我个人而言，我较同意前一种看法。

To my point of view 我认为

To my mind, the advantages far overweigh the drawbacks(disadvantages, shortcomings)

我认为，优点胜过缺点。

For my part, I stand on side of the latter opinion that..

就我而言，我较赞同后一种观点________________。

As far as I am concerned, I am inclined to be on the side of the latter view.

在我看来，我较同意后一种观点。

After a thorough consideration, for my part, I am in favor of the latter view that...

经过深思熟虑，我较支持后一种看法，亦即___________。

If asked to make a decision, I would prefer...

如果真的需要作出选择，我宁愿____________。

展现问题篇

问题的常用词：question, problem, issue

Recently, the issue of ...... has been brought into public focus.

近来，_______的问题引起了社会的广泛关注。

Now we are entering a brand new era full of opportunities and innovations, and great changes have taken place in people’s attitude towards some traditional practice.

现在我们进入了一个充满机遇和创新的崭新时代，很多人对某些传统的看法也发生了很大改变。

Recently the issue of whether or not ... has been in the limelight and has aroused wide concern in the public.

近来，是否____的问题已经非常明确而且引起了社会的广泛关注。

The issue whether it is good or not to .... has aroused a heated discussion all over the country.

______的利与弊已在全国范围内引起热烈的讨论。

At present, some people think ....while others claim ...Both sides have their merits.

目前，一些人认为_____而另一些人则认为_____。其实，两种观点都其可取之处。

People rarely reach an absolute consensus on such a controversial issue.

对于这种极具争议的话题，我们很难作出绝对的回答。

People from different backgrounds would put different interpretations on the same case.

不同行业的人对同一种问题的解释不尽相同。

The controversial issue is often brought into public focus. People from different backgrounds hold different attitudes towards the issue.

这中极具争议性的话题往往很受社会的关注。不同的人对此问题的看法也不尽相同。

When asked ..., some people think..... while some prefer...

说到______，有人认为________，而另一些人则认为__________。

Just as the saying goes: "so many people, so many minds". It is quite understandable that views on this issue vary from person to person.

俗话说，""。不同的人对此有不同的看法是可以理解的。

To this issue, different people come up with various attitudes.

对于这个问题，不同的人持不同的观点。

There is a good side and a bad side to everything, it goes without saying that...

万事万物都有其两面性，所以，勿庸置疑，____________。

When it comes to ..., most people believe that ..., but other people regard ...as ....

提到____问题，很多人认为____，不过，一些人则认为____是____. When faced with...., quite a few people claim that ...., but other people think as...提到___问题，仅少数人认为___，但另一些人则认为____.