20XX物业工程部管理方案

物业工程部管理方案

一、概述物业服务是随着房地产综合开发的发展而衍生出来的产物，它作为房地产

品的消费环节，是房地产综合开发的延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅的居家环境和便捷的生活、商务空间，也已成为二^一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求的基本标志，同时成为各辖区花园的物业服务所必须达到的基本要求。

我们将在“科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”的质量方针指导下，力求从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为公司品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇的进一步销售。我们将以最大限度的为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好的管理与真诚的服务，合理解决微利润与高标准之间的矛盾，争取做到兼顾的同时，达成开发商与物业服务公司社会效益、经济效益的双赢。另一方面着手现在、放眼将来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化的重要开始，更看重的是将来更深层次、更长远、更广泛的品质提升。我们殷切的希望通过我们的不断沟通与携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。希望能够依托公司良好的品牌优势和社会影响力，使我司品牌能够得到提升和发展。

二、物业工程部内部统筹管理：

1）负责工程设备及人员的管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设

备的安全运行与装修设施的完好；

2）深入现场，掌握人员和设备状况，坚持每天检查；

3）编制培训计划，定期对员工进行培训，提高专业技术水平;

4）制订并完善岗位职责、工作程序与标准及规章制度，并督导实施；

5）制订部门工作计划；

6）主持召开班级别以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式; 7）每月总结工程维修质量，分析原因，落实解决措施；

8）审核部门报表、请示和报告；

9）制定工作计划，对部门基层管理员工作质量进行检查，并做出评估；10）整理上报部门合理化建议；

11）组织部门创新活动；

12）处理下级上报的各类问题；

13）处理突发事件；

14）组织本部门评优活动。

3、协作其它部门

（1 ）协助保安部做好安全防范及跟踪落实工作；

（2）协作人力资源部做好人员培训、员工生活工作；

（3）协调外部门对维修部提出的其他工作要求。

4、对客服务管理

（1）及时处理业主提出的问题;

（2）处理突发事件5、自我管理

（1）根据公司要求制定个人年度、月度学习计划；

（2）按照计划和实际工作要求参加公司组织的相关培训；

（3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实；

（4）定期自我总结，总结管理中的不足。

三、督促和落实部门内部管理计划：

1、部门班以上级别工作例会

（1）主持部门工作例会；（2）传达公司会议精神；

（3）公布内部自查中存在的问题，表扬好人好事，做到奖罚分明

2、学习与研究

（1）每天利用部门例会时间学习企业文化；

（2）组织人员研究解决工作中存在的疑难问题；

3、督促基层管理人员培训部门员工

⑴督促部门班组长或专业技术人员有对部门员工进行培训的职责；

（2）每月至少一次对部门员工进行专业培训；提升员工的服务意识，调动员工

的积极性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常用语规范培训，员工通过

训练有素的言行举止，共同塑造兴广物业的公众形象。

（3）培训重点立足研究业务，提高专业技术水平，力求一专多能，加强管理，培强责任感，提高发现问和解决问题的能力;

（4）培训做到结合实际工作中存在的问题，分析事故发生的原因，总结经验教训；

4、检查与评估

（1）检查工作，定期做出评估；

（2）检查工作表格的填写情况；

（3）检查员工对公司企业文化学习情况；

（4）对重要设备、机房每天至少巡视一次。

5、沟通会

（1）每周组织一次例会，总结本周工作，针对存在的问题，提出解决方案，并布置下周工作；

（2）每周组织一次“员工沟通会”，了解员工思想状态、探讨工作中的不足，发挥员工的创造性，鼓励员工提供合理化建议，对上级管理人员的评估、个人具体问题；

（3）及时通报沟通会内容；

（4）每周组织一次装修组例会，了解近期装修施工过程中存在的顽症，结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案和措施；（为了有效减少一线装修管理员的工作责任心问题，制定每月区域性轮岗制度，将有效抵制个别装修管理员

的违纪行为）

（5）将沟通会内容整理在案，上交物业公司片区主任审阅指导。

6、专题总结会

（1）对重复发生的同类问题找出发生原因，并拿出整改措施;

（2）追究相关人员的责任；

（3）拟定分析报告，报片区主任审批。

7、“创新、合理化建议”制度的落实

（1）收集合理化建议，审核建议汇总表；

（2）审批后组织实施创新合理化建议；

8、设备安全运行工作

（1）制订设备安全运行责任制；

（2）督导基层管理人员对重点设备进行不定期的抽查检查工作。

四、与其他部门协作

1、配合公司其它部门工作

积极做好与公司其它部门的沟通，做好配电、供水、弱电维修工作2、质量跟踪

现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出解决措施。

3、与行政部采购管理负责人协调

（1）保证各类备品备件的及时供应；

（2）做好设备零配件的管理。

4、与其他部门协作

（1）与相关部门协调，做好设备维修、改造工作；

（2）做好使用设备部门的技术操作培训。

五、对业主服务管理1、阅读报表

(1)阅读当日工作日志，检查V设备巡查表〉，掌握设备运行情况;

(2)阅读当日v设备维修登记表〉，掌握设备维修情况。

2、现场督导

(1)亲临现场指导，及时解决协调问题；

(2)对督导过程中遇到的问题及时进行补救。

3、处理客人投诉或突发事件

(1)出现客人投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因；

(2)协调相关部门及时处理解决，关系到对业主服务的要赔礼道歉，升级服务;

(3)若属人为原因造成，查找责任人，将落实情况汇总及时拿出处理意见。

六、自我管理：

月度总结

进行月度工作总结，必须包括本月工作进展、存在问题及原因、拟采取的解决方法；进行个人总结，找出个人自身不足，言明下月努力方向。

七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求：

1.设备机房

1)每月清洁1次，室内无杂物。

2)在明显易取位置配备消防器材，每月检查1次消防器材，确保完好有效。

3)设施设备标志、标牌齐全。

4)在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。

5)交接班记录、工作日志等齐全、完整。

2.1共用部位:

1房屋结构

每季度检查1次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全鉴定，同时采取必要的防护措施。按鉴定结果组织修缮。

2建筑部件

1）每季度检查1次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。

2）每月巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等。

3）每月检查1次共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面等。

4）每年多雨季节和强降雨后检查屋面防水和雨落管等。

3附属构筑物

1）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等

2）每季度检查1次雨、污水管井等。

3）每季度巡查1次大门、围墙、围栏等。

4）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。

5）每年检测1次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。

2.2二次供水设施

每月检修水泵一次，每天每班次巡视生活水泵房不少于2次，并填写运行记录; 2生活水池（水箱）每年消毒次数不少于2次；并有消毒处理记录;

机房需人走上锁。3

2.3排水系统1排水设施每月对排水系统进行检查，组织清理、疏通，确保畅通。