房地产项目建筑设计优化
建筑设计优化
1.作业目的
中标方案既已中标，自有其高人一筹的亮点，作为建设单位应该尊重设计师的设计成果，不要大刀阔斧地随意修改，避免将原创概念抹杀诒尽，除非设计师主动请缨更有高招。但中标方案也并非完美无暇，总有拾遗补缺的优化和细化的可能，要求总建筑师和本主办岗位多方听取意见，在众说纷纭，七嘴八舌中提炼精华，环绕设计任务书中明确的理念目标，和设计师平等地研究探讨，把建筑方案设计到满意为止。
2.主管岗位总建筑师：主持专家评议会议，必要时与设计师讨论交换意见，决定修改方案的取舍。
主办岗位土建设计管理：收集汇总各种优化建议，在总建筑师的指示下和设计师联络，完善建筑设计方案。
3.规划设计优化
3.1 作业依据
规划设计的中标方案，评标组专家建议。
3.2 紧前工作条件
规划建筑设计方案招标结束，规划审批之前。
3.3 重点是路网和建筑相互关系的精细调整：
3.3.1规划设计中道路布局是龙头，区内主干道不宜靠近建筑，沿途应有景观布置；弯曲的主干道不仅有利于景观的变化，而且也便于限
制车速；建筑物的出入口应通过次级道路与主干道连接；住宅前后的三级道路应创造条件设计成尽端形式；形成私密到半私密半开放到开放三种层次的环境氛围；道路的规划还须注意转弯半径、路口的视线遮挡、车灯和噪声干扰、人车交叉穿越等细部的设计。
3.3.2要使建筑融入环境，环境设计必须提早加入。为给环境设计的创新提供空间条件，在不违反规划技术规定的前提下，容许建筑和道路的位置稍作改动，使二者兼顾。
3.3.3以鸟瞰的俯视眼光去审视规划图或规划模型，往往容易忽略人性化方面的缺陷。只有降低视点高度，象行路人或乘车人一样地走近或走进规划模型，甚至登上阳台，身临其境一样地环顾四周，才能感觉视线是否遮挡，视野是否开阔，气流是否畅通，是否有压抑的感觉。特别是板式建筑群。从俯视的视角去看，各列建筑前后错位，蜿蜒曲折，活泼流畅，但以行人平视的视角去看，则可能变成高山峡谷，重岚叠障。
3.3.4过分强调人车分流，往往违反了便捷的原则，减少了绿化的共享程度，结果事与愿违，反而人车混杂。
3.3.5建设和维护城市绿地是政府的职能，房产开发企业没必要不惜紧缩建筑的间距和占地，在小区内部开辟大型绿地和人工水景，使小区居民长期承担很高的维护费用。尽管景观很秀丽，但利用率不高，缺乏公众的共享和参与，这是对土地这种宝贵的社会资源的浪费。
4. 房型设计优化
4.1作业依据
房地产开发项目可行性分析开题报告
房地产开发项目可行性分析开题报告 房地产开发项目可行性分析开题报告 引导语：在经济飞速发展的今天，报告的使用成为日常生活的常态，报告具有双向沟通性的特点。相信许多人会觉得报告很难写吧，下面是小编收集整理的房地产开发项目可行性分析开题报告，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。摘要：房地产开发过程中的首要工作便是房地产开发项目的可行性研究，它在整个开发环节起着至关重要的作用。可行性研究是在建设项目的投资前期，通过对项目投资的环境和条件有一个深入的了解后，进一步对提出的建设和技术方案，以及生产经营方案实施的可能性、经济合理性进行理智细致的分析和评估，最终达到双赢的目的。为了实现这个目标就必须掌握房地产开发项目可行性研究的内容，对市场有一定准确的分析，利用数据进行费用测算，结合上述前期工作做出合理的经济评价。关键词：可行性研究内容、市场分析、费用测算、经济评价在房屋建筑领域中必不可少可行性研究，因为它对项目最终的施行，如何施行，将产生多大的经济效益有着不容忽视的作用。在技术方面，可以确定房屋的布局结构，所需的设备也随之确定；在经营方面，可根据房地产的供求情况，市场的竞争激烈与否，提出销售目标所在市场和销售手段；在管理方面，可根据实际研究结果提出项目建设的方法。综上所述，以市场预测和建设条件的调查为前提，规划设计方案作为基础，经济评价为可行性研究的核心。一房地产开发项目可行性研究内容 1.1总论项目的名称、性质、地理位置、占地面积，总建筑面积、建筑密度、容积率、各类建筑物的构成、投资总额、总工期等基本情况都需要在总论中体现，并说明项目提出的背景、开发建设的必要性、城市总体规划、发展全市经济的意义。 1.2市场调查和需求分析通过对房地产市场的详细调查，开发商预测同时期人们对房屋需求，从而分析出开发项目的销售走势或者出租前景的好坏，综上，即可确定面对市场的范围和租售对象。 1.3开发项目场地的现状与建设条件分析原建筑物的现状，周围环境的布局，开发时需要拆除的房屋面积，需要安置的原住户和人口，需要的劳动力和材料等因素都要再前期准备中考虑进去。 1.4规划设计方案开发项目实施之前，设计人员要设计出建筑的总平面布置图。其中包括建筑物的外观设计，城市的景观设计，并且保证场内外交通布置
房地产项目规划与建筑设计理念及原则
房地产项目规划与建筑设计理念及原则 项目的规划设计，具有丰
富内涵的整体空间形态，使居住者能充分享受到现代生活的舒适、宁静、方便、安全，并获得一种新生活形态的成就感和满足感。 小区要根据地理环境，因地制宜，利用原有的地形让每户都有优美的景观视野和朝向，突出建筑的特色，利用多阳台的设计、落地飘窗、大面积玻璃观景幕墙、多维生活空间（跃式）等设计，让建筑与风景更好的融合，营造出宜人的居住环境。 小区的建筑外立面以现代格调为宜，追求简洁、明快、大气的建筑风格，突出景观环境的优势，形成良好的视觉效果。整个小区的建筑既有统一的风格，又具有独特的个性，追求小区建筑与环境的和谐，让小区的建筑融入周边的环境与景观之中。 强调人与自然的和谐，突出园林的层次性和人的参与活动，从环境绿化走向绿色建筑。建筑向心内聚，在小区内做好园林规划设计，取得建筑与景观的协调。 融合上述规划概念及市场定位，总体秉承以人为本的理念，强调人与自然的和谐，力求打造城市精英人群的聚居地，成为湘江风光带的地标式建筑群，升华为株洲城市江景豪宅的巅峰之作。 规划原则 本项目的设计应遵循和贯彻始终的原则： 以市场为导向的原则即效益原则 以人为本的设计原则
精英聚集的设计原则 亲水的设计原则 功能性与艺术性统一的设计原则 运动文化的继承与发扬原则 炎帝文化特色的原则 整体设计与分期建设原则 房地产项目规划设计建议 1、规划设计： 在规划设计上拟聘请新加坡、香港、美国，意大利，加拿大等国外著名设计大师通过招、投标形式参与“该项目”建筑、景观、人文等规划设计工作。“该项目”力求吸收当今国际先进的建筑艺术，体现温州独特的风貌和时代特色。规划设计方案既能满足现代化低密度住宅的各项使用要求，同时也必须适合温州总体规划要求，既能突出自己，又能与周围环境相协调。 2、设施、设备、材料： “该项目”建设将充分引入国际先进的信息网络技术、引进先进的设备、设施。 3、绿化： “该项目”力求在项目周围建设大面积生态园林和生态景观设施，为客户提供绿色、优雅、舒适、安逸的居住氛围。 房地产项目单体建筑建议 外立面设计 立面形式：现代建筑表现可采用通透阳台、大面积落地窗、飘窗、空调机位栏栅的设计，以玻璃、金属材质、木材质等建筑元素，塑造简约明快住宅形象。运用饰线与飘窗结合，突出楼宇的立体效果；楼宇转角处采用直角飘窗的设计；运用大面积玻璃
建筑工程暖通设计方案优化研究
建筑工程暖通设计方案优化研究 摘要：在建筑工程设计中，暖通设计是重要的一部分，现阶段的暖通设计必须要在能源消耗最少的前提下满足人们的日常需求。本文结合建筑工程暖通设计中存在的问题，提出了暖通设计的优化策略。 关键词：建筑工程；暖通设计；优化研究 基础设施建设不断发展的过程中，人们对建筑工程的设计提出了更高的要求。在当今能源问题日益突出的同时，空气污染与人们的生活需求形成较大的矛盾，为了解决这以矛盾，必须在能源消耗和人们的生活需求之间寻求合理的平衡点，在可持续发展的理念的引导下，实现节能减排，迎接建筑工程暖通设计的挑战。 1暖通设计概述 暖通主要分为供热供燃气通风和空调系统，例如采暖系统、通风系统和空气调节系统等，从总体建筑的功能上看，三者是建筑的重要组成部分[1]。 采暖系统采取必要的措施保证室内温度高于室外温度，发挥建筑物的温度调节功能。 通风系统是暖通设计中需要重点考虑的问题，由于建筑的主体部分含有较多的钢筋水泥，空气难以流通，给人压抑的感觉，必须要采取科学的措施解决空气流通的问题。 空气调节系统可以对室内的温度和湿度进行调节，提高居住环境的适宜性，可以提供足够的新鲜空气，为人们的身体健康提供保障。 2暖通设计中存在的主要问题 2.1供暖方面的问题 ○1只入户不入口 在采暖通风和空气调节设计的过程中，要求在入口位置设置温度检测设备、压力检测设备和热量检测设备，但是在具体的工作中，相关人员只将重点放在入户的热力装置安装方面，忽视了入口位置设备的安装，在设计过程中也没有对入口位置进行合理的标注[2]。
○2入口设计安装不合理 建筑的供暖系统中，建设单位为了提高管理的便利性，通常在一个单元中设置一个入口，或者一栋楼一个入口，以降低工程建设成本。但是无论采用何种建设方式，都没有结合供暖系统本身，注重室外管线衔接的合理性，导致在高层建筑中出现供暖疏漏的问题。在建设图纸设计过程中，设计人员没有明确规定入口管线的耗热量、管径和水平距离，最终到时在设备的安装过程中比较随意，出现较多的不合理现象。 ○3楼梯间散热问题 在散热器安装过程中，需要先对整体建筑进行合理的分析，散热器安装需要有独立的支管。但是在很多工程中把楼梯间相邻的散热器连接起来共用同一根支管，导致楼梯间的密封性能不良，其中一个散热器出现故障后，相邻的散热器也会出现问题。 2.2通风方面存在的问题 ○1保温材料选择不合理 选择保温材料的过程中，需要结合实际考虑到施工成本，同时考虑材料的使用寿命和使用位置。但是在实际工作中很多建设单位注重的只是经济效益，忽视了保温材料的使用寿命。在经济效益的影响下，建设单位一般采用滤波玻璃棉材料用作保温，虽然可以发挥较好的保温效果，但是材料有较强的吸水性，在冷冻管的保温中是不合理的[3]。 ○2防火阀问题 防火阀一般设置在通风空调管穿越防火区的位置，通常情况下都是保持开启状态。在火灾发生后，烟气温度逐渐上升，温度达到防火阀的设定阀值时，防火阀自动断开，避免火灾蔓延。目前存在的主要问题是，建筑中值设置了防烟阀，没有设置防火阀，降低了建筑的安全系数。 3建筑工程暖通设计方案优化 3.1提高设计方案的科学性 在建筑工程暖通方案设计过程中，首先需要满足客户的需求，另外要保证设
房地产开发项目可行性研究(一)
房地产开发项目可行性研究(一) (一)单项选择题 1. 小区内停车场建设费属于。 A.公共配套设施建设费 B.建筑安装工程费 C.基础设施建设费 D.物业管理维修资金 答案：A 2. 房地产开发项目方案之间没有关系。 A.互斥关系 B.独立关系 C.相关关系 D.包含关系 答案：D 3. 对投资项目或投资方向提出建议，是阶段的主要任务。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：A 4. 对市场需求与供应情况、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估
算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于阶段。 A.投资机会研究 B.初步可行性研究 C.详细可行性研究 D.项目的评估和决策 答案：B 5. 投资机会研究中的主要内容有地区情况、经济政策、劳动力状况、等。 A.规划涉及方案 B.资源条件 C.投资估算 D.效益最大化 答案：B 6. 在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查的主要内容。 A.建设地点 B.项目用地 C.交通运输条件 D.竞争能力 答案：D 7. 在房地产开发项目投资估算中，土地费用不包括。 A.出让地价款 B.前期工程费 C.土地转让费 D.土地租用费
8. 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算的方法称为。 A.单元估算法 B.单位指标估算法 C.工程量近似匡算法 D.概算指标估算法 答案：A 9. 将短期借款视为现金流入的基本报表是。 A.项目投资现金流量表 B.资本金现金流量表 C.借款还本付息估算表 D.投资计划与资金筹措表 答案：B 10. 在实际操作过程中，通常按照开发项目是否分期与开发经营方式，有时还会考虑物业类型的匹配结构，构造个基本评价方案。 A.1～2 B.1～3 C.2～3 D.2～4 答案：D 11. 下列房地产投资项目经济评价基础参数中，属于评价标准类指标的是
高层住宅结构设计优化的措施分析
高层住宅结构设计优化的措施分析 发表时间：2019-07-31T10:11:27.903Z 来源：《城镇建设》2019年第9期作者：袁斌波[导读] 先介绍了高层住宅建筑结构设计的具体要求、设计原则，紧接着制定了高层住宅建筑的结构设计优化策略。浙江禾泽都林建筑规划设计有限公司 312400摘要：随着高层住宅结构的不断发展，城市人口发展与用地紧缺之间的矛盾得到了有效缓解，居民生活质量有了很大的改善。但是通过对 现阶段高层住宅结构建设状况的分析研究后发现，在结构设计方面尚存在一些问题，为此要不断优化高层住宅建筑的结构设计，努力提高高层住宅的利用率。本文首先介绍了高层住宅建筑结构设计的具体要求、设计原则，紧接着制定了高层住宅建筑的结构设计优化策略。关键词：高层住宅；结构设计；优化方法为了更好地适应我国人口数量的持续增加以及可用土地面积不断减少的趋势，国内许多城市都大量发展高层住宅建筑，这类建筑也因此成为了我国建筑行业未来的一个重要发展趋势。为了促进高层住宅建筑的规划化与长期可持续发展，首先应确保其满足建设质量标准，使人们能够获得舒适、安全的居住条件。同时，还要通过合理的结构设计来获得更高的建设质量，因此高层住宅建筑的结构优化就成为了保障高层住宅建筑品质的关键措施。一、高层住宅建筑结构设计的具体要求（一）稳固性与安全性 建筑结构对于整体建筑来说起到一个骨干的作用，是支撑建筑的重要基础，因此这对住宅居民生命财产具有重要保障的作用，也是实现住宅建筑功能的前提，尤其是建设高层建筑的过程中必须合理优化整体结构，为了进一步提高建筑的整体牢固性与并实现可靠连接，应严格按照国家标准要求来设计建筑的结构。（二）功能性与舒适性 从实用性角度考虑，高层住宅建筑可以使人们获得高品质住所，充分保障人们对住宅建筑的各项功能需求，在设计设计高层住宅建筑结构的时候也需要考虑上述条件，充分实现建筑的各项功能并满足舒适性要求，对结构进行设计时，应对建筑的平面布局、外立面与内部空间结构进行综合分析，使居住人员获得更舒适的居住感受与美感，最终促进居住生活品质的显著提升。（三）经济性 在建设住宅的过程中，经济因素是一个最重要的影响因素，这对建筑的结构起到了决定性作用，因此必须选择最合理的建筑结构来改善其经济性，采取不断优化的方式并为建筑配置各类所需的设备、工具与材料，有效降低整体建设成本，使建设资金得到最大程度的控制，尤其是要重点关注节约使用各类稀缺建筑材料，充分优化建筑结构的设计模式，确保所有材料的用量都得到充分控制，从而实现有效降低建设成本并提升建设效率的目的，同时也能够更好地缩短建设工期。 二、高层住宅建筑结构设计的相关准则设计高层住宅建筑结构时除了要符合建筑的各项基本要求以外，还要遵循下述几项条件：首先，应综合运用结构理论计算与已有建设经验来达到高层住宅建筑结构的最优化，确保结构设计与当前现有高层建筑结构设计标准相符合；其次，设计高层住宅建筑时需对重点部位与各关键节点进行重点分析，使其耐久性、承载力都能够达到结构设计的要求；最后，应全面控制建筑工程的整体造价，通过选择更加合理的建筑结构，去除不必要的部分，从而实现设计效益的最大化。 三、高层住宅建筑的结构设计优化策略（一）高层住宅建筑结构的平面设计设计高层住宅建筑结构时需对建筑各个部位承受的载荷作用力及其传递过程进行综合研究，通过优化设计结构使建筑能够在较大载荷作用下也能保持稳定状态，防止出现建筑抗震性能受损的问题，不断简化结构平面布局并提高规整性。需要重点关注下述各个方面：（1）需按照均匀、规则、对称与简单的准则来设计平面结构；（2）确保高层建筑达到满足规范要求的长宽比，尽量保证平面达到基本的宽度尺寸，并将平面长度限制在合理范围内，充分保障平面结构满足良好的刚度要求，避免形成长矩形结构的平面而引起扭转效应产生不利影响；（3）防止出现细腰形和角部相互交叠的平面结构，由于该形式的平面结构无法实现良好的协同能力，不能形成稳固连接，如果要在高层建筑中运用上述平面结构，就必须强化细腰部位的楼板稳定性，保证结构设计完全可靠；（4）电梯应避免被安装于凹角区域或角落处，应尽量将电梯设置于剪力墙筒体上，确保电梯的安全运行；（5）高层建筑的沉降缝与伸缩缝都会产生特定结构单元，应确保其具备对称结构以满足刚度要求并尽量采用具有规则外形的平面，有效提高建筑的抗震性能，遇到刚度偏心的情况时，应设计阶段通过内力分析的方式对其进行分析，通过精确的结构尺寸计算来提高结构安全性。（二）高层住宅建筑结构的竖向设计随着高层住宅建筑包含更多楼层后，为提高建筑整体稳定性，除了建筑刚度需要提高之外，还会出现竖向荷载的增大现象，并且当建筑高度上升后，还会引起侧向力的进一步扩大，因此进行竖向设计时应尽量防止形成薄弱层。发生地震时，通常都是建筑的薄弱层先受到破坏，从而极大降低建筑的整体安全性与稳固度。因此，对竖向结构进行设计的过程中需将建筑立面设置为梯形与矩形的规则结构，由此提高结构的稳定性，同时在设计阶段应控制结构承受载荷的能力、刚度形成均匀变化的趋势，避免出现突变的情况。此外还应选择更高强度的混凝土，优化设计剪力墙轴压比，通过剪力墙的优化结构来改善其延展性能，使结构达到更高的抗震性。（三）高层住宅建筑结构设计的控制参数在结构设计方面还应注意参数控制的合理性，这对提高建筑结构安全性又发挥着非常重要的影响，因此必须把参数设定在合理区间内，有效提高结构控制能力。要设定合理的参数比率，具体包括刚度比、剪重比、轴压比、周期比、位移比等，建筑安全性受到上述各项参数的共同影响。其中，剪重比对各楼层水平地震剪力起到直接作用，通过消除结构薄弱环节来保障结构安全性能，例如当剪重比未符合规范条件时，可通过增加墙体和柱结构的横截面积来达到适当调整的目的；设定位移比能够减小结构平面布局的不规则性，防止结构出现过大扭转情况，如果计算得到的位移比结果没有满足设计标准应对结构平面的布局进行合理调整，尽量降低结构刚心和形心之间的偏心距。轴压比可以反映墙柱受到外部载荷的作用程度，使结构满足延展性要求，通常可以设置不同的墙柱混凝土强度或提高墙柱截面积来实现调整的功能。 （四）高层住宅建筑结构的抗震设计
建筑设计师在房地产企业的发展
建筑设计师在房地产企业的发展.txt始终相信，这世间，相爱的原因有很多，但分开的理由只有一个--爱的还不够。人生有四个存折：健康情感事业和金钱。如果健康消失了，其他的存折都会过期。 浅议建筑设计师在房地产企业中的定位与发展 当前房地产企业中大多设立了规划设计部或者研发中心、总工办等部门，一般是由具备专业设计能力和技术经验的设计师组成，其主要职责和工作内容就是与设计公司或设计院对接，在项目前期，根据项目规划指标和要求，确定建筑设计方案，并进性报建；综合销售部、成本部等部门的意见，形成系统的设计任务书，传达给设计公司，设计出相应的产品或者是作品；在项目实施过程中，再根据工程部、采购部的意见和疑问，联系设计公司，出具变更和函件，以保证施工的顺利进行；最后在交房阶段，依据客服部和物业管理公司的需要，对业主意见较大的问题进行一些必要的整改。由此完成一个项目开发的全过程。为表述方面，我们姑且把这部分建筑师称之为“甲方建筑师”。 由上述过程可以看出，甲方建筑师在房地产企业中起到的独立作用并不多，自己不做设计，顶多就是根据公司的宏观指标和要求，审核设计方案和图纸，提出意见。剩余的工作就是配合其他部门与设计院进行协调，提供技术支持。因此，甲方建筑师在地产企业中的职业自豪感和工作成就感相对不如在单纯的设计企业中那么强烈。而为什么房地产公司又需要甲方建筑师呢？因为作为乙方的设计企业还不能形成自己的服务体系，对地产公司的业务进行全方位的专业支撑，其一般的服务仅限于效果图、方案、施工图、现场服务等这些容易外包的工作内容，而不能到房企内部去根据企业的其它需要提供技术支持，也不能理解和服从地产企业的商业需要与经营目标。因此这个角色就需要由甲方建筑师来完成。正是由于这种“夹层”的工作需求，甲方建筑师常常处于设计院和公司之间，两头难以兼顾。设计院作为专业技术机构，追求专业、技术和纯粹，而地产公司作为资源整合型企业，强调整合、效率和价值，双方价值观的不同，导致了其在同一件事情上的分歧，也给甲方建筑师带来了工作上的烦恼。比如，提高容积率。地产公司通过各种途径提高了拟建地块的容积率，提高了商业价值，可是设计院的建筑师们认为这样并不能很好满足人居需要而产生抵触情绪，甲方建筑师一面要凭借自己的专业出身去争取对公司决策的话语权，一面又要以甲方的职业身份去压服设计院在满足公司要求的前提下，还要做得尽善尽美。再比如，社区商业。为满足业主开设餐饮店面的需要，地产公司与业主们的合同里无一例外写明每个商铺均设置烟道，可是设计院由于规范的限定，往往并不能做到这一点，这时甲方建筑师就必须运用自己的专业技能去满足公司这一非规范需求。诸如此类，甲方建筑师所面临的问题和选择既是不合情理的，也是无奈必须完成的。同时由于自身的职业经历，对于以前的设计同行，普遍抱有理解和同情之心，在执行工作任务的过程中，难免会对设计院工作节点的控制有所放松和通融，而这又会招致领导的责难……很多甲方建筑师于是产生了疑问：自己的工作到底有没有价值？是不是与自己当初的建筑理想产生了偏差甚至背离？自己的工作究竟还有什么意义？ 此外，由于甲方建筑师在地产企业中始终属于学院派，凡事讲究实事求是、据理力争，与长袖善舞的营销部门和大刀阔斧的工程部门等的关系比较紧张；而偏好采用先进技术、讲究建筑品质的专业习惯，又与缁铢必较的成本部门和精打细算的采购部门产生了隔阂，加上不少人本身性格内向、言语木讷，使得其它部门认为甲方建筑师这个群体恃才傲物，不易亲近，有时连老板都有些近而远之。如此一来，他们在地产公司的处境就变得十分尴尬了：一方面，似乎企业又离不开这些秀才们，一方面，似乎他们又始终游离于企业核心群体之外，得不到
住宅建筑结构设计优化探讨
住宅建筑结构设计优化探讨 发表时间：2017-11-02T12:00:07.357Z 来源：《基层建设》2017年第19期作者：段勇 [导读] 摘要：随着住宅商品化、市场化制度的日趋完善，一方面居住者对住宅的品质要求越来越高，另一方面住宅开放商对住宅建设成本的控制也越来越严。 筑博设计股份有限公司成都分公司四川成都 610000 摘要：随着住宅商品化、市场化制度的日趋完善，一方面居住者对住宅的品质要求越来越高，另一方面住宅开放商对住宅建设成本的控制也越来越严。而在住宅设计中，建筑结构设计直接影响整体项目的安全性和经济性，为此对住宅建筑结构设计实行优化是目前考虑的首要问题之一。本文对住宅建筑结构设计优化的方法展开探讨，以供相关人员参考学习。 关键词：住宅建筑结构设计优化方法 前言 我国社会经济的快速发展带动了人们生活水平在不断的提高，社会群众对自己的居住品质也有了更高的要求。而住宅的目的是为了人们居住，面对着人们不断提升的居住要求，建筑的供应者和设计者开始了对住宅建筑结构设计优化的思考。如何才能使得住宅品质可以满足人们当今不断增长的居住需求，同时又可以让投资者能控制住宅投资的成本，这是当前设计人员要考虑的首要问题。 一、住宅建筑结构设计优化的意义 1.1设计优化降低工程总成本 在整个工程建设中，设计对工程成本的影响巨大。按德国专家墨儿的研究成果，工程项目各个阶段对投资的影响程度是不同的，设计阶段对投资的影响程度可高达75%以上，设计阶段节约投资的可能性约为88%，而施工中节约投资的可能性仅为12%。相比只占基建投资1%~5%的设计收费而言，设计阶段的优化可降低工程总造价的10%以上。因此，做好设计优化不仅可以保证整体项目的品质，还可以从源头控制建造成本。 1.2建筑结构设计的经济性 简单的说建筑结构设计的经济性就是以较少的材料去完成建筑物各种功能的要求。设计阶段对项目投资起到决定性的作用，结构设计的经济性与否直接关系项目投资量的大小，而影响结构设计经济性的关键因素在于结构方案的选型、结构设计参数的确定、结构构件的设计和设计制图的精确度等。举例说明，钢筋占建安造价比例较高，所以一些业主经常会有一种钢筋恐惧症和钢筋过敏性反应，由于业主对结构理论、设计规范不熟悉，所以即使由于设计不合理造成用钢量的居高不下也是无可奈何。其实只要对结构理论融会贯通且不死啃规范，有许多不必要的钢筋是可以节省的，同时对结构的受力和安全无不良影响，甚至优化布置后，结构安全度还会提高。 二、住宅建筑结构设计优化应该满足的条件 2.1 安全性 建筑结构设计追求的第一目标是安全。一个结构可以不美，可以不经济但是不可以不安全。结构设计的首要任务是选用经济合理的结构方案，其次是结构整体分析、构件及构件的连接设计，并取用规范规定的安全系数或可靠指标以保证结构的安全性。因此住宅建筑结构设计优化的首要条件是安全性。 2.2 功能性 对于住宅建筑本身而言，其目的就是为了给人类居住所用。其最终目标就是为了满足人类对于居住环境的最大化需求。所以住宅建筑的功能性方面也不再仅仅局限于传统的实用性的功能，更是要增添住宅的格局合理性，居住环境美观性、舒适性以及协调性等功能。而住宅建筑结构设计优化不能损害住宅的功能性。 2.3 经济性 近年来社会经济在不断发展，同时行业竞争也更加激烈，项目建设必须要从经济性出发，无视经济性因素的建设将无法实现。建筑结构的经济性是指通过对整个建筑结构的设计优化，最大程度的节约各种材料和资源，达到控制和减少建筑成本的目标。也即“少费多用”的原则，具体指就是凭借有效的手段或方法用较小的成本来获得最大的效用。在建筑坚持可持续发展的思路上，该原则是一条重要的、有效的、节约型的设计方式。 2.4 环保性 我国目前90%以上的建筑以钢筋混凝土作为建造材料，而钢筋混凝土对建筑材料的消耗巨大。住房和城乡建设部副部长仇保兴在2005年2月23日国务院新闻办公室发布会上披露了一组惊人的数据：我国建筑业物耗水平与发达国家相比，钢材消耗高出10%~25%，每拌和1立方混凝土要多消耗水泥80Kg。目前，我国每年生产混凝土约15亿立方，一年消耗5亿吨水泥，17亿立方石子，10亿立方沙子。从环保的角度我们不应该通过过度的消耗资源，我们也没有资格透支应该留给子孙后代的资源。在这方面建筑结构设计优化任重道远。 三、建筑结构设计优化的概念 设计是规范加上工程师判断和创造的产物。设计优化在一定程度上意味着对常规的突破，但结构的设计优化并不以牺牲安全来求得经济效益。结构设计优化是以深厚的理论基础、丰富的工程经验为前提；以对设计规范实质内涵的理解和灵活运用为指导；以先进的结构分析设计方法为手段对结构设计进行深化、调整、改善与提高，也就是对结构设计再加工的过程。设计优化着力于使结构体系合理化和高新技术的应用，从而带来效益。 传统的建筑结构设计方法是先根据经验通过判断给出或假定一个设计方案和做法，用工程力学方法进行结构分析，以检验是否满足规范规定的承载力、刚度、稳定、尺寸等方面的要求。而结构优化设计是在很多个，甚至无限多个可用方案和做法中找出最优的方案，即材料最省、造价最低、或某些指标最佳的方案和做法。这样的结构设计便由“分析与校核”发展为“综合与优选”。“综合与优选”实质上也就是建筑结构的优化设计。 四、住宅建筑结构设计优化方法 4.1 建筑结构优化设计中材料的选用 结构优化原理如同“木桶原理”，不增加短板长度而盲目增加长板对提高木桶的蓄水能力无济于事。在材料选用方面尤其如此，设计人员应结合力学概念和构件受力特点做到物尽其用，通过材料的配置达到加强构件强度、刚性和延性的目的。比如在建筑物中，我们知道竖
如何使设计为房地产项目增值(1)
如何使设计为房地产项目增值 简介：近年来，中国经济飞速发展，为房地产开发带来了勃勃生机，房地产商也越来越重视产品的规划设计、建筑设计、和景观设计，甚至标识系统的设计、智能化设计等，而设计在开发过程中的地位也越来越突显出来。可以说设计是最终实现所有策划理念，产品定位和经济指标的手段，同时合理巧妙的设计不但可以避免日后不必要的重建和改建带来的浪费，还可以提升房地产产品的品位，增加其产品附加值、提高项目的市场竞争力。 关键字：房地产规划设计建筑设计景观设计增值 笔者以多年从事房地产项目设计和项目管理的实际体会，从以下几个方面谈一谈如何通过设计为房地产项目增值。 一、房地产项目设计必须与城市宏观规划相协调 近年来，国内多数城市都在进行大规模的旧城改建和开发区建设，客观上要求开发商能成片开发项目，有部分实力雄厚的开发商甚至被冠名为城市营运商，项目少则占地几百亩，多则占地上千亩。因此房地产项目的地位在城市规划中的地位也越来越高，反过来说，对房地产项目的设计要求也越来越高。 从房地产项目自身来看，其整个生命周期是一个开发商投资、开发、经营，城市居民购买、居住、生活，物业公司管理、维护等活动的连续过程，因此其价值的体现是长期的。如果在规划设计时未考虑
与未来发展中的城市环境相协调，则很难保证其持久的生命力。为此建筑师应充分注重顺应城市规划的脉络，使得地产项目在城市变迁的过程中，不但保证其自身的完善和成熟，同时使其具有长期保值的可能性。 二、设计必须重视城市的建筑风貌和文脉特征 对于一个房地产项目来说，其投资、规模、楼寓的内部设施、外观形象等都可以复制、抄袭；只有其内部蕴含的地域差异和文脉特征难以做到。即便是生搬硬套，也只能是无水之源、无木之本。 从很多成功的房地产项目来分析，不难发现具有市场差异化，富有特色化竞争力的项目，其成功的机会就多一些，也就是更具有长久的生命力。对终端消费者来说，具有文脉特征的居住区不仅仅是一个居住、生活的场所，同时也是一个体验建筑文化、民风民俗、满足其精神需求的场所。 对城市建筑风貌和文脉特征的重视，必须落实到实际的规划设计中来。在旧城区开发的项目涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括。新建的项目应保护街区的原始空间环境、典型建筑物、标志性景观以及重点区域的空间尺度等，并结合新建建筑的设计，使之形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的建筑群体。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型房地产项目来说，适当在规划设计中突出地域特点，也能增加自身的吸引力，同时成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑或建筑群体。 当然对于房地产开发而言，城市建筑风貌和文脉特征的改造及保
房地产开发可行性分析报告
长沙盛辉地产开发有限公司“西湖胜景”小区房地产开发可行性分析报告
一、项目介绍 随着住房制度改革的全面推进，住宅的商品化、社会化程度不断提高，房地产开发对经济增长的促进作用日益凸现；随着生活质量的不断提高，人们对住宅的需求从单纯追求空间的简单型向生态化、艺术化、智能化、人性化兼而有之的综合型过渡。适应时代的发展，社会的要求，长沙盛辉房地产开发有限公司决定在长沙市岳麓区临枫林路的原猎鹰驾校处开发生态艺术型房产小区一处，以满足房地产市场日益高涨的需求。 二、建设条件 （一）、建设地点条件 1、该规划区地理位置优越，紧邻即将建成的西湖风景区及麓山风景区。 2、靠近公路，交通便利，离荣湾镇商业中心及长途客运西站仅3公里。 3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。 4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。 5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服
务设施尽在整体规划中。 三、投资环境分析 （一）、宏观环境分析 1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。 2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3和4.1。（二）、微观环境分析 目前，长沙房地产市场地产投资环境喜人，2008年GDP 总值首次突破3000亿元大关，三年来的年均增速达l5％以上。2008年全社会固定资产投资额达1873.33亿元，是2005年的2倍多。2008年，长沙市的城市化率为61.25％，35岁以下人口数居多。05—08年全市成交土地510宗，出让面积达2647.58万平方米，投资商看好长沙房地产的发展前景。今年以来，竣工面积同比增长56.77％，新建商品房供销比基本平衡，供应出现下降，销售却大幅增长，新建商品房价
关于优化住宅结构设计的方法探讨
关于优化住宅结构设计的方法探讨 发表时间：2019-09-03T10:47:37.493Z 来源：《防护工程》2019年12期作者：沈志刚[导读] 随着高层住宅建筑物的逐渐增加，建筑业受到了更多专家的关注和关注。中国江苏国际经济技术合作集团有限公司江苏南京 210000 摘要：随着社会的变化越来越大，城市和乡村的变化也随之而来，尤其是房屋的建筑风格的变化。人们对生活品质的要求越来越高，自然对于建筑的要求也就越来越高，这对高层建筑来说也是一种挑战和不断发展的动力。对高层建筑的设计人员的能力的要求也是不可多得的锻炼，必须对高层建筑的结构优化提起重视，要从全方面的深入分析高层建筑结构，这是对高层建筑施工的保障也是对客户的安全的保障。 关键词：优化；住宅结构设计；方法探讨 引言 随着高层住宅建筑物的逐渐增加，建筑业受到了更多专家的关注和关注。高层建筑的特点是建筑面积小、高、层数多，这些特点提高了建筑的基础支撑力，同时提高了施工难度。因此，必须严格控制基础架构的设计，以避免建筑基础出现问题。 1住宅结构设计的原则 1.1整体性原则 遵循整体原则，您可以不断优化结构设计方案，使建筑工程的结构设计更加全面和系统化，从而使建筑的结构成为一个连续的整体。 1.2耐用性原则 在此阶段，某些建筑施工在使用过程中需要多次维修，这表明此问题不是由于施工过程中的操作不当造成的，而是与设计过程相对应的缺陷。因此，在设计过程中，提高了住宅结构的耐久性，并优化了建筑内荷载结构的机械特性。 1.4安全性原则 安全原则主要是指建筑和使用过程中建筑结构的能力。能承受各种负荷对建筑物的影响。设计过程中也存在一些问题。为了最大限度地提高建筑结构的稳定性和完整性，考虑了突发荷载条件。 2影响住宅结构设计的因素 2.1基础受力的上部结构刚度因素 在住宅的设计过程中有超多的影响因素，其中基础受力的上部分结构刚度是影响之一，上部结构的刚度对住宅结构设计来说有着直接的关系，上不结构连接的是地基，如果上部结构不稳固会导致地基的变形和上部结构的上面结构也下沉，最终导致整体结构下沉。建筑工程由上部结构与地基基础两部分组成，上部主体结构的安全与否，不仅取决于自身各种构件的强度，同时还受地基基础变形的影响。而地基基础的设计又要充分考虑上部结构的刚度问题，不同的上部结构形式对地基基础变形的适应能力不同，上部结构的分类及其对地基变形的适应能力，部主体结构的安全与地基基础设计有着十分关键的联系。对竖向构件的抗转动效果进行改革使基础梁的不会出现局部弯曲的情况，因为基础梁不会有整体弯曲的现象，所以设计人员要防止的就是基础梁的局部弯曲。基础梁产生的局部弯曲必然会造成上部结构的弯曲，最终导致整体的弯曲，虽然上部结构的绝对柔性很强，但基础梁的影响很大，所以在对上部结构进行设计的时候要解决基础梁的弯曲问题，基础梁在分布形式上有很大的差异性，这就使基础梁具备了不容易解决的特性。在通过计算机对结构进行分析的时候要注意两者之间的状态分布，根据分析结构对住宅设计进行荷载条件的审核和地基的审核，最终确定上部结构的设计，从而使高层建筑的上部结构得到最大程度的适合。 2.2基础受力的地基条件因素 对住宅设计的影响因素除了上部结构的刚度之外还有基础受力的地基条件因素，地基是一个建筑的基础，对地基进行设计时要考虑到地基的分布问题，必须使地基分布均匀，否则会影响地基的受力情况。对地基的夯实情况也要做好保障，把地基的压缩性也做到最好就不会有局部弯曲或者整体弯曲的情况发生，上部结构的次应力也就不会出现。设计的地基虽然不存在不均匀和压缩性的问题，但是在真正的施工过程中还是会出现地基土压缩性不够不均匀的情况，所以在设计时点明的注意情况，在实际施工过程中要更加强调，减少局部弯曲的情况发生。上部结构和地基的连接工作要做好，防止两者之间出现摩擦导致事故的发生，剪刀墙的抗剪能力也要提高，从各方面对摩擦力进行防护措施。估算摩擦力要根据分布情况和相对柔度还有光滑程度和粘着程度等方面全面考虑。 3优化住宅结构设计的方法探讨 3.1框架结构基础设计 在住宅建筑的框架结构基础设计时，要让框架结构在低级的基础上增加柔韧度和刚度，地基的刚度是确定的，必要的情况下是不可以改变的，如果桩基设计需要改变刚度才可以进行，这种情况下是可以改变刚度的。为了减少沉降现象的出现，要不断的对桩基和地基进行改整合优化，使沉降现象不在发生。沉降现象的改善对基础的内力是起到很好的作用，也保障了施工的安全问题。 3.2地下室顶板设计 住宅建筑设计中还有地下室的顶板设计，地下室的顶板设计和外墙设计不同，外墙设计时需要考虑的受力条件很多，而地下室顶板设计则是有很多形式都可以，主要包括普通梁板、无梁楼盖、主梁加大板和主梁加加腋大板这几种经典类型。其中主梁加加腋大板是做常见的一种设计方式，相比较普通梁板来说成本低简单易操作，可以节省施工时间，而且对施工人员能力的要求相对偏低，安全性腋有保证一点。主梁加加腋大板需要按时加入板配筋，工作人员常利用有限元法对板配筋进行计算，分析时也是全面的进行分析。顶板承载力之和一般是底层柱下端弯矩设计值根据不同的抗震等级乘以 1.5，1.25，1.15的放大系数，为索桁架提供边界的并不是刚度较大的混凝土结构，而是钢管桁架结构。对于预应力索杆体系而言，拉索预应力大小直接决定结构的刚度和承载力，所以预应力损失的控制和计算就显得非常关键。本结构中，两榀空间桁架对边界索桁架拉索预应力控制起着非常重要的作用。如果计算不一致就会导致梁的承载能力过低，在实际的承载能力就会不够从而造成安全的不能保证，所以计算时必须要反复确认，以确保万无一失。地下室顶板除了地基会发生事故，顶板开裂的情况也不少，可以看出弹性板的设计不适用，用加腋大板的设计时合理的。
建筑工作方法施工图设计优化方案
建筑工作方法施工图设 计优化方案 文件排版存档编号：[UYTR-OUPT28-KBNTL98-UYNN208]
工作方法： 配合报规的组织安排以及工期计划： 为保证工程设计按进度完成并确保设计质量,我们安排工作经验丰富、专业素质较高的设计人员组成设计团队, 从项目开始即日起,我们要求各专业设计者利用这段时间与建设单位进行及时的沟通、了解，到现场勘查场地现状，作好充分的前期准备，设计最优方案。 规划方案报审阶段： 在确定我方设计后与建设单位的相关负责人进一步进行沟通，充分了解建筑方案的设计意向，组织各专业设计人员详细勘察现场，了解现状，尽可能详细的收集相关资料，以便对建筑方案进一步加深理解。 项目负责人组织各专业对建筑方案仔细讨论研究，从施工图角度对建筑方案提出合理化建议。 根据以上我们掌握的信息，我方对方案提出合理化建议，针对此些建议有建设单位组织与方案设计方进行方案讨论。 与方案设计方沟通完成后，及时配合建设单位以及方案设计单位进行方案深化工作，包括日照分析等，我方具有资质以及较专业的日照分析人员。 方案设计单位的方案完成后，将以我院的资质进行报规，充分利用我方对当地规划局的要求较熟悉，与规划部门及时沟通，尽快完成规划审批。 施工图设计进度安排： 进入施工图阶段我院会立即组织项目组的各专业人员对建筑方案进行深入的研究，与建设方进行施工图前的沟通讨论：项目负责人把整个项目的所有资料认真的浏览一遍，保证在进入施工图设计阶段时前期资料的完整。认真阅读甲方提
供的设计任务书，把所有资料传给各专业负责人，各专业负责人认真查看项目资料，做好施工图设计前期的准备工作。 项目负责人和各专业总工组织讨论，与建设方交流，根据初步设计审查意见进行技术问题讨论，特别是精细化设计讨论，确定优化技术措施，以便更好的节省造价。 各专业反提设计条件给建筑专业，提供之前应由专业负责人审核。结构专业需提供柱子、梁等截面，设备电气专业需提供相关设备用房及井道、集水坑的准确地位尺寸，人防需要多大面积、人防口部的设置等设计条件给建筑专业。 施工图设计工作完成，首先组织设计人员自校，修正设计中出现的不合理之处，项目负责人在此过程中定时组织各专业设计人员交流讨论保持与建设方的密切交流，认真听取建设方的合理意见，并作出及时反馈；设计院管理人员督促设计人员按时保质进行施工图的设计工作。 项目负责人组织各专业总工对施工图图纸和各专业计算书进行校对、审核工作和并修改图纸，各专业完成会签。 所有图纸提交总工办进行图纸审定，确认无误后，加盖注册师章后交由资料室负责晒图盖章，然后将图纸提交甲方。 密切关注项目施工进度，对建设方提出的变更，进行讨论后，及时提出处理方案及变更图纸，保证项目施工的顺利进行。 项目竣工后，组织设计人员进行验收，并虚心听取建设方和施工单位提出的建议和批评，公司内部组织设计人员进行项目总结，对项目的全过程进行评价，总结优点和不足，并进入公司存档系统。 在工程的施工过程中，提供7×24小时的服务,及时做好后期的施工现场服务工作，包括施工图设计交底；设计人员与施工人员的图纸会审；及时处理施工现场所遇到的各种问题，保证施工顺利进行。如果工程需要，我公司有关人员将
房地产项目计划方案
空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
房地产公司建筑设计管理流程[详细]
建筑设计管理流程 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录
一、流程图
二、流程概述 三、工作程序 3.1概念方案阶段 1)收集资料 a)集团成本控制中心提供建设成本限额； b)项目公司营销管理部提供《产品定位报告》；
c)集团开发部提供项目简报和与土地相关的资料信息。 2)编制《概念方案设计任务书》 a)集团规划设计部根据收集的资料，编制《概念方案设计任务书》； b)集团规划设计部负责组织相关部门参与会审《概念方案设计任务书》，报集团常务副总审 核，董事长审批。 3)设计单位选择 a)集团规划设计部在第1）、2）项工作进行的同时，按照【设计单位选择管理流程】选定设 计单位。 4)概念设计 a)集团规划设计部向设计单位发放《概念方案设计任务书》，并提供相关资料； b)集团规划设计部负责跟踪设计单位的概念设计过程； c)沟通过程应当尽量以书面形式进行记录，形式包括“设计过程沟通记录”、会议纪要、传 真等。集团研发设计部负责归档整理。 5)概念设计评审 a)集团规划设计部负责组织项目公司工程部、综合部部、成本管理部、营销管理部、商业管 理部、项目公司决策层、集团商业运营中心参加概念方案阶段的设计评审工作。 b)设计评审会以“会议纪要”或“设计评审表”的形式形成评审结论，集团规划设计部负责 联系设计单位，根据评审结论调整方案，报集团常务副总审核，董事长审批。 3.2规划、单体方案设计阶段 1)收集资料 a)集团成本控制中心提供土地版目标成本及设计限额； b)集团开发部提供土地成交确认资料； c)项目公司综合部提供四源情况调查报告； d)项目公司营销管理部提供产品建议书。 2)编制《规划、单体方案设计任务书》 a)集团规划设计部根据收集的资料，编制《规划、单体方案设计任务书》（一般应含项目名 称、地址、用地现状、设计阶段、设计依据、功能定位、设计理念提要、技术经济指标、 功能设置、设计文件内容、设计文件提交时间等内容要求）； b)设计部负责组织相关部门参与会审《规划、单体方案设计任务书》，报集团常务副总审核， 董事长审批。 3)设计单位选择