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目录
第一章、济南市房地产市场分析…………………………..
一、济南市历年住宅市场分析…………………………………
二、年济南市房地产市场分析……………………………
三、济南住宅市场未来走势分析………………………………第二章、项目区域市场分析…………………………………
一、济南西部市场特点分析……………………………………
二、西部区域供应市场分析……………………………………
三、西部房产市场发展趋势分析……………………………………
四、典型项目分析………………………………………………第三章、项目分析……………………………………………
一、项目基本技术指标一览表…………………………………
二、项目分析……………………………………………
第四章、项目定位分析………………………………………
一、市场定位……………………………………………………
二、目标客户定位………………………………………………
三、价格定位……………………………………………………第五章、项目营销及推广分析……………………………..
一、营销策略……………………………………………………
二、营销推广主题………………………………………………
三、媒体策略……………………………………………………
第一章、济南市房地产住宅市场分析一、济南市历年住宅市场分析
（一）济南市历年住宅供应市场分析
、房地产市场供应量分析
）—年－月份住宅市场投资完成情况：
）—年上半年住宅竣工面积：
年济南市确定今年商品住宅施工面积约万平方米，竣工面积将达到万平方米。商品房施工面积万平方米，其中商品住宅施工面积万平方米；新开工面积万平方米。
年，房地产投资稳步增长，这说明房地产开发企业对济南房地产市场充满信心，对整体市场环境看好。虽然受到宏观政策的持续影响，但各项指标表明济南房地产市场并未受到很大影响，市场正在向着更加健康、规范的方向发展。
、—年上半年，济南房价走势
据统计，上半年商品住房成交登记套、面积万平方米、金额亿元、均价元平方米，同比分别增长、、和。
（二）历年房地产市场需求分析 、—年济南房地产市场销售量统计：
虽然受到国家宏观调控的影响，—年济南房产市场销售面积仍然稳定增长，特别是年销售增长幅度更是创下新高。年的统计口径有调整，按实际同比应略有下降。销售量的增长是房产市场健康发展的最好佐证，也是刺激投资的最直接动力。
、济南房地产市场需求量预测 —年城市居民人均居住面积：
年济南市区人口在万，年后，人均住房面积至少要达到平方米，即每年每人增加住房面积平方米；到年济南城区人口将增加到万，平均每年增加万人，这样今后年就需要万平方米的住房。城市人口的增长，进一步扩大了住房的需求空间。
二、年济南市房地产市场分析
（一）年上半年新增供应量分析
本公司通过充分市场调研，得出以下统计数据：
1、供应量统计
年上半年济南住宅市场运行平稳，新增供应量较大，新开盘项目约有个，其中个项目为原有楼盘的后续开发，个项目为全新楼盘，总体供应量为万平方米，较去年同期大幅上涨。主要分布在东部、西部区域，物业类型均为普通住宅。
2、供应区域分布
从新盘的供应区域来看，南部和东部、西部是上半年最活跃的三个区域。其中东部、西部本季度新盘供应量规模相当，北部全新项目湖光山色，一期总建筑面积万平方米。
3、供应价格分析
从上半年新增楼盘价格分布来看，以中高档为主，普通住宅价格主要集中在元平方米，高于目前市场整体均价，从而对整体价格起到拉升作用，预计未来市场价格仍会保持上升态势。
4、供应产品分析
供应产品分析
多层小高层高层别墅
从供应产品来看，上半年新增楼盘以普通住宅为主，并有别墅项目上市。建筑形式上，普通住宅中多层、小高层、高层均有供应，且三者比例相差不大，可见国家严控土地政策效力日益凸显，用地强度加大；此外上半年新开盘的别墅项目，其建筑形式主要以叠拼为主，还有少量的联排和双拼。
（二）年济南房产需求市场分析
以下调查数据是，年春季房展会期间，我公司对济南房地产市场需求状况开展了一次专项调查，共发放调查问卷近份，收回有效问卷份。
、购房者对区域认可程度分析
从调查数据可以看出，购房者东部与南部区域认可度高，两项比例之和达到，购房者对北部区域的认可程度仍不尽乐观，只有的客户会考虑在北部区域购房。
、购房者能承受单价分析
购房者所能承受的元以下的住宅接受程度最高占到，而济南房地产市场上此类普通商品房住宅已非常罕见；元以下的住宅主要可分为两大类，一是旧改类项目，第二类为二手房物业。调查数据显示购房者在房价一路上扬的现实情况下接受这两类物业的人群在增加。
、购房者所能承受的总价分析
总价万的住宅项目市场接受程度高，这与目前房地产市场所反映的销售数据是吻合的；而万以上的住宅项目去化速度慢。总价款做为影响购房的最重要、最敏感的数据的因素之一，这就要求开发企业，在建筑规划、成本控制、价格制订过程中要综合衡量，实现综合效益最大化。
、需求户型分析
二室、三室是需求主力户型，比例超过％，其中二居室比例为％，三居室比例为％；对一居室、四居室的户型需求极少，分别为％、％。
选择市中区的购房者对三室的需求量较其他区域强劲，南部区域内对四室的需求较显著；西部、北部区域对二室一厅的住宅需求居前一、二位。、需求面积与户型相关分析
潜在购房者选择的二室一厅户型，面积区间主要分布于－平米之间；选择二室二厅户型的面积区间主要分布于－平米之间；三室的面积区间主要分布于－平米之间。
三、济南住宅市场未来走势分析
、房产供应市场预测
）供应量预测
未来－年部分供应量统计
此外，以上数据还不包括现有楼盘的后续开发，现有楼盘的后续开发量估计在万平米左右。
综合预测，未来－年，新开工面积将超过万平方米。
）区域开发预测
济南市东部与西部区域发展迅速，随着区域市政配套的完善以及新城市规划的启动，区域发展潜力巨大，预计仍是未来两年住宅市场的主要供应区域。
）价格走势预测
今年上半年新开盘项目均价高于目前市场整体均价，从而对整体价格起到拉升作用，预计未来市场价格仍会保持上升态势。
）供应产品形态预测
从建筑类型来看，新增楼盘以小高层为主，其次为高层住宅，可见小高层住宅已经取代多层住宅成为住宅市场上的主要建筑类型，高层也日益被市场接受。
）供应户型预测
受政策影响，未来户型供应结构中，中小户型比重将加大，户型设计更注重人性化与舒适度，但供应结构、面积的过于集中，将加剧了市场竞争压力。
、房产市场总体发展趋势分析
）济南房地产供需结构将大致平衡，结构性不平衡有望减小。
开发档次将为中高档为主，经济适用房有所上升，这将导致济南的供需结构缓慢趋于平衡，结构性不平衡有望减小。
）房产开发趋向于规模化，大盘时代来临。
大盘已占据济南房地产市场的半壁江山，未来的市场竞争将会是是大
盘之间的竞争，中小楼盘要在竞争中胜出，必须突出项目特色。
）区域布局逐渐合理
“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略十字方针下，济南东部与西部房地产项目增量速度快；北部片区从去年开始全线复苏，几个个性大盘正在有力的影响着济南房地产市场。
）市场上产品升级换代加快
济南市房地产市场的不断成熟，产品档次、品质不断提升，市场竞争越来越激烈。因此，新项目的规划设计、园林景观、户型设计必须要领先市场，才会在市场上处于竞争优势地位。
）操盘理念与手法不断更新
随着济南房地产市场竞争的加剧，这就对项目的操盘能力提出了更高要求，操盘手法的成功与否，在很大程度取决于项目的总体规划（户型、园林、立面造型等）和营销推广（包装、广告、活动及新闻公关等）。
第二章、区域市场分析
由于历史原因，长期以来济南市区东西经济发展不平衡。随着政府对西部城区的整体规划和建设，及一些大盘、新盘的出现，如今西部新城区的雏形已逐渐形成，并在飞速发展中。
一、济南西部市场特点分析
区域特征：区域整体环境日益提升，市民对本区域的认可程度在提高；购房群体涵盖本区域人群及济南北部、中部；
产品档次：中高档为主，高档项目突起。年以来，中高档项目占据市场主流，打破了低档房占据市场的局面，尤其是堤口路沿线、经十西路沿线，有较多中档、高档房陆续推出市场，西部地产市场格局呈现出中高低档并存的局面。
集中区域：从新盘的区域分布来看，西部楼盘分布主要集中于堤口路、无影山中路及经十西路沿线。
目标客户：客户以工薪阶层为主。西部片区大部分楼盘价格并不高，购买者以工薪阶层为主，职业范围较广泛，包括教师、政府职员、企业白领。他们主要看重住宅的实惠。其中也不乏一部分私营业主、公务员、高端人才。
发展趋势：高性价比楼盘增多。近两年来，西部陆续出现了一些档次高，价格合理的高性价比楼盘。如外海·西子城市花园均价为元／平方米，金色阳光花园元／平方米。
二、西部区域供应市场分析
、建筑形式分析
通过分析，本区域内小高层比率占总建筑面积的，多层仍然是本区域的主要建筑类型。
、户型分析
从供应情况看，目前区域内住宅项目以中小户型为主。两居室及三居
室的小户型供应量较大，如鑫苑·城市之家、匡山小区、天长·嘉园等。二居平米；三居平米；四居以上平米。
、总价分析
通过分析可以看出区域内所调查的个项目的户型总价主要集中在－万元之间。
●区域内主力户型的总价多控制在万元以内。总价多集中于－万元。
●区域内均价突破元平米的项目是金色阳光花园。总价均价约在万。
●区域内中小户型供应较多，面积包括—的两居室户型和的三居室户型，
总价较低。
、装修标准
区域内普通住宅项目交房标准以毛坯房为主，部分项目采用精装修，例如金色阳光花园，按户型大小可提供万万至万元装修款并提供太阳能一部。目的一是为了提升项目的品质，吸引客户；二是为了满足中小户型的
目标客户（如年轻人、高端客户及投资客）的需要，节省了他们花费在装修上的时间和精力。
、配套设施
该区域比较成熟，配套设施齐全。供暖多为市政集中供暖。网络配置良好，小区绿化率约。
、项目卖点分析
区域内项目多以地段优势与居住环境优势为主要宣传卖点，同时强调生活的便利性。
三、西部房产市场发展趋势分析
（一）“西进”方针对西部房产市场的影响
“西进”的城市空间发展战略和建设，为打造济南西部地产黄金区域吹响了冲锋号。近两年来随着西部配套设施的逐步完善、环境的改善，道路的建设，西部房地产市场尤其是堤口路、济齐路、经十西路沿线推出了大量中高档项目，且取得了不菲的销售业绩。
济南西部房地产开发趋势评估：
南部山区在政府实行保护后，房地产开发将退出住宅项目开发的一线，可开发用地将大大减少；中部城区属老城区，旧城改造将以“拆”为主，受拆迁成本高、地价高等因素制约，区域内住宅开发难成规模。
西部可建设用地规模较大，随着市政基础建设的完善，该区域认可度将有提高，房产开发将有起色。
经十西路沿线、堤口路区域正在开发或即将开发项目多，且趋向于规模化开发，比如外海等项目，这些项目上市后必将使北部市场供应量在未来的三年之内出现大的市场放量。
但是新政策出台后，部分未取得施工许可的项目将被迫更改规划，进而影响市场整体供应情况，预计将影响部分楼盘的推迟上市时间。
（二）西部市场需求情况分析：
被动需求：随着城市的规划与发展，济南西部存在着大量拆迁居民，拆迁释放的需求将极大的活跃西部房产市场，对住宅产生巨大的需求。
主动需求：从规划上看，西部区域面临着升级，区域环境改善，区域认可度提升，主动需求量增加。
特别是，目前西部房产住宅价格水平虽有上调，但与南部、中部和东部部分区域相比，有一定的价格优势，因此，存在着广大的需求群体。
（三）西部住宅市场前景分析：
从市场需求方面看：主动需求与被动需求的增长，将促使西部住宅市场需求大幅度增长。
从市场供应方面看：西进的实施，区域环境的改善，参与西部开发的房地产企业的数量也增多，特别是外地开发商的进入，将促使西部的住宅供应量在未来三年左右的时间出现“市场放量”。西部的物业以中高档项目为主，中低档项目为辅。
四、典型项目分析
、金色阳光花园
项目概况：
金色阳光花园位于堤口路号，项目占地约万平方米，规划总建筑面积约万平方米。有栋多层、栋小高层，容积率。
优势分析：
◆开发商有品牌知名度。
◆其整体规划先进，宣传策略新颖。
◆地段优势也较为明显，交通便利。
◆社区规模较大，周边配套设置相对齐全。
劣势分析：
◆处于堤口路与济齐路路口，噪声是影响该社区的首要问题。
◆价格区域内最高。
◆户型分设置不均，无平米以下小户型。
项目销售分析：
金色阳光花园通过“你装修，我买单”活动主题吸引了大量的目标客户群，销售率约。目标客户群以至岁二次置业者为主，周边居民与青年置业者为辅。
项目价格策略分析：
金色阳光花园多层均价元，小高层均价元，最高价为顶层（层）元。可提供，年商业贷款。购房者均赠送太阳能一部与全套装修费用。现价格较高是影响客户购买的首要原因。
、天长·嘉园