项目管理中的一些思考

房地产开发项目管理中的一些思考

近年来，随着经济、社会的发展，我国工业化、城市化水平越来越高，项目管理特别是房地产开发项目管理越来越受到重视。回顾自己这些年来走过的历程，笔者做了如下一些思考。

一、一定要把握好“三个一”——拥有一组队伍，坚持一根主线，树立一个品牌。

1、“拥有一组队伍”方能保证项目实施的顺利进行，其组员应包括强有力的开发商队伍、有经验的设计队伍、有实力负责任的总包队伍、忠诚的监理队伍、有激情的销售队伍、高效的律师队伍、远见心细的税务师队伍、勤勉的造价咨询队伍等等。

工作要靠人来做，想法要靠行为来实现，人的因素至关重要。其中开发商队伍是主导，而尤以项目经理为关键，智商、财商、情商缺一不可，但最主要还是人品为先。另外，长期、复杂、专业的实施过程需要一个开发商团队，这个团队要有执行力、要有合作精神，也要有担当意识。开发商以我为主的前提下要注意选好合作队伍，因为项目开发的各种思想、蓝图主要靠这些合作队伍予以实现，合作队伍实为开发商的手与足。从笔者以往经验教训来看，合作队伍的选择尤其要注意如下方面，设计队伍一定要有经验、总包队伍一定要有实力负责任、监理队伍一定要忠诚、税务师队伍要有远见且心细、造价咨询队伍勤勉最为重要。

如果说人的因素至关重要的话，那么在项目开发中，需要特别灌输给“人”一定的思想观念，也就是下面的效益观念和品牌意识。

2、“坚持一根主线”可以保证良好的项目效果和效益。这根主线就是坚持效益观念，包括收入和成本两个方面，主线贯穿销售、税务筹划、产品设计（含定位）、工程招标、工程管理和工程结算六个环节。六个环节中任何一个出现问题，都会导致效益出现重大问题，相反，则效益可得到最大化。其中，税务筹划一定要重视并及早，与交易模式同步考虑，互相照顾；销售工作要密切关注市场，研究市场动态，然后制定最优的销售策略，其间注意积累客户群，做好相应宣传工作；产品设计（含定位）则要适路、完善、稳定，从源头上为销售创造条件，这也是成本控制的基础，施工图设计之初宜先征销售部门、前期部门和工程部门意见，设计完毕应反馈并向销售、工程和合约部门进行设计交底，让大家心中有数，消除因信息不对称可能带来的成本上涨问题；工程招标程序则要规范，中标价格要合理，中标队伍务必信誉高，有实力负责任，能真正为开发商考虑；工程管理要科学有序，合理安排工程进度，树立效益观念，监督按图施工，提高工程质量，把握工期，为销售和结算创造最佳条件；工程结算要有条不紊，有根有据，工程部、合约部、财务部包括售后部门分别把关，并且相互配合、相互制约，使结算真正反映项目现状，不留后遗症，为公司成本把好最后一关。

3、“树立一个品牌”方可实现可持续性发展。关于如何理解房地产项目的可持续性发展，笔者认为应是指每一个项目背后的的生命力，也就是由每一个项目的良好品质、良好服务、良好信誉所带来的社会的品牌认可，认可度越高，生命力越强，项目开发的可持续性发

展才越有保证。具体工作中，用精品的要求指导开发过程中的产品定位、产品设计、工程管理、工程质量、销售、售后服务及物业管理各个环节，文章做到细处，有足够耐心，逐步积累在社会中影响力。

二、实现原则性与灵活性和谐统一，原则性是前提，灵活性是补充，改进建设项目管理。

房地产开发是一项系统工程，必须由一定的组织在一定的制度下实施建设管理，制度性、组织性是其中必有之义，要坚决避免个人的随意性、任意性，并且由于制度的制定与组织设置遵循了房地产开发的客观规律，也是长期历史经验教训的结晶，必须遵循。因此，必须建立合理机制，突出项目管理中的原则性，完善各种制度，做到工作有章可循，提高大家工作程序的预见性；要合理设置项目公司机构，分权制衡，实现相互分工、相互配合、相互制约，目前看，房地产开发至少应设置前期设计部、工程部、合约预算部、销售部、财务部、综合部六个部门。

应当说明的是，原则性保证建设管理的合法性与合规性，但并不能完全适应项目实施的时效性、生动性特征，项目实施中会发生很多突发事件，因此，项目实施管理中还必须考虑到其中固有的灵活性，这时项目经理将能发挥重要作用，所以赋予总经理一定的灵活性方才适应项目实施的客观规律。当然，为了保证灵活性不至于出现偏差，项目经理的选任尤其是人品必须重视。

三、深刻认识房地产产业固有规律，分析既有案例，提高投资决

策水平。

房地产开发过程非常复杂，既要考虑国内因素，又要考虑国际因素；既要跟市场打交道，也要紧盯政策变化，而按照近期国家的文件，因关系民生大计，已经上升到政治高度；政策因素既涉及金融、税收，又涉及土地、财政等；另外，房地产开发周期长、风险高、环节复杂，需要打交道的政府部门几乎大都涵盖，面对的队伍更是数不胜数。因此，做好房地产开发不仅需要资金，更需要超人的智慧，把握其中可控的因素，利用其中不可控的因素，深刻认识房地产产业固有规律，变不可控为可控。笔者认为，国际经济一体化日益明显，面对2008年来的国际经济危机，中国经济不会置身其外，目前，国际经济正处于恢复期，是否探底尚不明朗，GDP连续上升的中国已成为世界的重要经济引擎，从这个角度说，中国经济的发展趋势势必对整个世界产生重要影响；另外，中国经济需要发展，面对工业化、城市化、人民生活水平提高的要求，房地产业的发展前景光明。还有，要积极分析既有案例，及时总结借鉴，增强实战经验，项目选择时，特别要注意合作方合作内容，优中选优，努力提高投资决策水平。

四、着力培养项目品牌，实现可持性发展。

有研究认为，“当科技发展到一定程度，产品与产品之间的功能逐步缩小时，产品本身的差异已经不明显。这时候产品给客户带来的更多的则是使用产品的感受。在这个时候需要产品给客户带来更多的精神层面的诉求。同时这个阶段，由于产品的品类非常丰富，客户的选择范围非常广泛，这就需要客户花费大量的时间和精力去挑选品质保

证、放心安全的产品。具有美誉度和忠诚度的产品往往能够节约客户的决策时间，并且能够在产品质量上有保障。品牌的作用就是向客户宣告这个产品的具有品质保证，让客户在购买的过程当中减少决策失误，降低购买劣质产品的风险，减少决策时间，获得最理想的产品。”“随着市场化、科技化、专业化的不断推进与发展，品牌逐步成为各个企业成功的关键因素，一个好的品牌不仅仅为公司带来良好的声誉，带来更多的市场份额，更多的销售收入，同时给了客户更明确的选择目标。品牌简单而言就是带来客户与企业更多共赢的机会和保证。”

因此应着力培养项目品牌，各个项目品牌一盘棋，加大广告宣传力度，制定品牌宣传战略，以实现项目可持性发展。