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房地产企业

开发项目相关会计核算

一、房地产企业的经营特点

二、房地产项目开发管理的一般流程

三、成本核算的基本程序

四、成本核算的对象的确定

五、成本费用的归集与分配

六、成本费用的归集与分配存在的问题

七、营业收入核算

八、开发产品成本的结转

九、预缴和汇算企业所得税存在问题

十、预缴土地增值税和土地增值税汇算

一、房地产企业的经营特点

房地产行业是重要支柱产业部门

是国民经济中兼有生产和服务两种职能的独立的产业部门。

房地产行业是龙头行业，就象汽车行业发展，会带动钢铁、橡胶、电气、机械、石油等行业的发展一样，它的发展会带动众多的相关行业一起发展，建筑材料、建筑施工、电子、信息、机械和化工等，同时这些行业的发展水平已经成为房地产业发展的重要影响因素。

所涉及的主要的经济活动领域包括：土地开发和再开发、地产经营、房地产开发建设、销售、租赁经营、房地产金融和信贷、保险等；以及与此紧密相关的中介服务如融资、评估、置换、装饰、维修、物业管理等经济活动的行业。

一、房地产企业的特点：

①资金密集。

②智力密集。

③受国家的宏观经济形势、经济政策、产业政策和金融部门的信贷政策的影响极大；

④投资周期较长，市场风险较大。

⑤售后服务工作要求高。

二、房地产项目开发管理的一般流程

1、投资机会研究与土地竞投

对房地产投资机会研究与土地竞投活动实施有效控制，为公司房地产开发获得有价值的土地资源，并防土地投资风险。

主要工作容：项目选择、项目建议书、概念设计、可研报告、竞投等。

2、项目立项及可行性研究

对项目立项及可行性研究工作流程实施有效的控制，提交各阶段的可行性研究报告，为项目开发的立项和深入开展项目全程策划与规划设计提供依据。

主要工作容：开发计划、资金计划、各阶段可研报告、竣工后评估等。

3、项目全程策划

对项目全程策划过程实施有效控制，为房地产开发项目的设计、施工、营销等工作提出合理的依据。

主要工作容：市场调研、全程策划、各阶段策划书等。

4、规划设计和前期工作

对项目规划设计和前期工作实施有效控制，确保公司开发的商品房符合法律、法规的要求，为开发项目的施工、营销提供依据。

主要工作容：地质勘察、方案竞选、方案设计、扩初设计、施工图设计、规划验收等。

5、工程施工项目管理程序

对工程项目的造价、进度、质量与安全实施有效的管理和控制，确保商品房施工过程的项目管理符合规定的要求。

主要工作容：施工组织设计、三通一平、选择供方、图纸会审、物资准备、开工建设、施工管理、专项验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。

6、市场推广与营销

对房地产开发过程中的市场推广、楼盘销售策划、商品房买卖活动的评审、交付过程的控制以及顾客投诉实施有效的控制，确保市

场推广和营销阶段工作符合规定要求。

主要工作容：营销策划推广、销售许可、开盘销售、竣工交付等。

7、物业管理控制程序

对公司委托的物业管理进行有效控制，确保公司商品房售后服务的水平和质量，提高业主满意度。

主要工作容：选择物管、物管方案、验收交接等。

三、成本核算的基本程序

（1）根据项目特点和成本核算对象的确定原则，确定成本核算对象。

（2）设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本费用。

（3）按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

（4）将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

（5）职能部门提供正确划分的可售面积、不可售面积，再根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确计算分摊。（6）编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

（7）正确划分已完工开发产品和在建开发标段之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。正确结转完工开发产品的销售成本。（8）编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。

四、成本核算的对象的确定

（1）确定原则

满足成本计算的需要；

便于成本费用的归集；

利于成本的及时结算；

适应成本监控的要求。

（2）确定具体成本核算对象

根据上述原则，结合项目开发地点、规模、周期、方式、功能设计、结构类型、装修档次、层高、施工队伍等因素和管理需要等当地实际情况，确定具体成本核算对象。

◆单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。

◆在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单位施工单位承包的项目，为一个成本核算对象。

◆对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的施工标段/产品类型划分成本核算对象。

同一施工标段项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。

同一施工标段有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象

◆根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均可单独作为成本核算对象。

（对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋的成本科目。）

五、成本费用的归集与分配

1、成本费用的归集与分配的基本原则和要求

会计核算的一般原则有真实性、实质重于形式、一致性、可比性、明晰性、权责发生制、配比、谨慎性、重要性、划分资本支出和收益支出等。在房地产会计核算中要特强调的是真实性、一致性、可比性、配比、谨慎性、划分资本支出和收益支出等。

2、开发项目成本核算科目划分与设置

开发成本下设一级科目

4301.401 土地费用的归集

注：其他土地费用含交易服务费1.5元/平方米土地面积、土地登记费40元/500平方米土地面积、土地评估费、用途变更费；宗地测绘费等。

土地费用的分配

◆能分清成本核算对象的，可直接将土地成本计入

商品房的成本核算对象中；

◆如果分不清成本核算对象，可先进行归集，然后

再在有关成本核算对象间按占地面积分配；

◆通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。

具体分配方法为：

1）先按小区的占地面积将土地成本分配到各组

团；

2）再将分配到各组团的土地成本，按组团房

屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地

面积进行直接分配；

3）然后将分配到组团道路、广场等公用场所占

地面积的土地成本，按房屋等成本核算对象的占地

面积进行间接分配，计入房屋等成本核算对象的开

发成本；

4）房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配

数，即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成

本。

4301.402 前期工程费（开发前期准备费）

注：规划设计费中包括项目策划与方案招标、规划设计、设计审查、模型、动画等。

领照规费中包括市政公用基础设施配套费、新建房屋白蚁防治费、人防建设费、城市规划设计收费、规划服务费、教育增容费、发展新型墙体材料专项用费、散装水泥专项资金等。

注：三通一平费中包括临时道路、临时用水、临时用电、市政管线迁移费、场地平整费等。

临时设施费中包括临时办公室、临时围墙、围板、售楼处及临时样板房、临时场地占用费等。

4301.403 建安工程费（主体建筑工程费

注：工程桩甲供材中包括钢筋、水泥、商品砼、预制桩、型材、型钢、其他材料等。

注：甲/直供材料中包括钢筋、水泥、商品砼、木材土建用钢板、型材、防水材料、保温材料、墙砖、地砖、石材、涂料、主体工程成品门及配件、专业工程成品窗及配件、零星材料等。

注：工程施工费中包括室给排水施工费室强、弱电施工费通风和采暖工程费等。

甲/直供材料中包括给排水主材及配件强弱电主材及配件通风和采暖设备及主材安装用钢板、型材其他材料设备等。

注：专项土建工程指建筑物以，且由甲方独立发包的专项工程：一是不在土建单位合同中，又不属装饰工程的由特殊项目。如坡道雨棚、屋顶构架，非小区共有的屋顶花园、屋面球场等；二是包含在土建单位合同中，而实际操作时又单独发包的项目。如：防水、保温、防腐、防酸工程、特殊地面、跃层楼梯等。

专项安装工程中包括消防设备与器材及工程安装费、空调通风采暖设备、主材及工程费、室燃气工程费、电梯设备及其安装费等。 4301.404 社区管网工程费

4301.405 园林环境工程费

4301.406 公共配套设施费

4301.407 开发间接费

4301.409 资本化借款费用

（1）借款费用资本化的期限：自开发投入日起至完工交付日止的借款费用可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包括在；（2）可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失等借款费用，但不包括借款手续费及佣金；

（3）可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将借款费用直接计入受益的开发项目；不能分清具体用途的借款费用，可采用各项目累计投资额、各项目缺口资金等标准在受益的各开发项目间分摊。

利息资本化计算分摊表（**季度/月份）

?全部项目资金占用平均余额总数 = 合计4栏 + 合计9栏 = 80000

?利息分摊系数 = 本期应分摊利息金额 / 全部项目本期资金占用平均余额总数 = 800 / 80000 = 0.01

注：

利息分摊一般每季度一次，一是有的银行按季结息，二是即使按月结息，其结息日也是每月21日，每月都要预提结息日至月未的银行利息，对于公司较大、贷款较多的公司，财务部门的工作量较大。另外，按季分摊利息也能满足公司财务核算的需要。

在此，也要注意两个应付账款的区别，一个是有关开发成本的，一个是有关开发产品的。在多项目的开发公司，分配到各项目的利息还涉及具体的会计处理问题，一般资本化利息只分配到整个项目，不分配到具体的成本核算对象，即不分配到组团或标区，这样便于会计处理。

资本化借款费用分配

这里是指分配到开发项目的利息如何分配计入开发产品成本中，其方法有二：

一是按当期完工开发产品平均占用资金占整个开发小区占用资金的比例进行分配；二是按期完工开发产品可售面积所占整个开发小区可售面积的比例进行分配。第一种方法更合理些，但第二种方法更简便些。

六、成本费用的归集与分配存在的问题

1、同一成本项目与核算对象的对应关系、同一施工建设单位发生不同的成本项目的分类核算问题

同一成本项目与核算对象的对应关系问题主要是指一项工程包括不同的核算对象、不同的物业，如住宅楼或办公楼底屋是商业，同时又有装璜；公共配套设施和商品房由一个单位施工等；同一施工建设单位发生不同的成本项目的分类核算问题主要是指一个施工单位同时做了多项工程，如小区道路和排水排污工程，主体建筑工程和周边（屋前后）室外工程。会计处理上往往先将它们作为一作整体进行归集，然后借助工程预算和工程决算来进行归类和分配。

2、同一开发小区不同类别物业公共成本分摊标准问题

主要是指一个开发项目同时存在多种不同类别的物业，如多层、（小）高层、高级公寓、别墅、商业、办公等物业时，由于其建设标准、配套标准、销售价格等不一致，其对公共成本、公共设施的投资、受益程度也不一样，如园林环境、供电、配套设施等，都是按小区规划实施。但要正确鉴定其受益不同的程度几乎是不可能的。个人的看法是对差异大的且能够区分的部分，如高级公寓建筑围（组团、期）的园林环境，要求有单独合同、单独核算；可以按一定的配套的数量进行分配的，也可要求进行分析后合理分配，如电力工程设备费等可以按各组团的供电量大小进行分配。但对于公共设施、公共园林环境等则只能按一定标准平均分配。

3、地下（人防）车库成本的归集和分摊问题

（1）为解决停车难问题和人防标准提高，规划方案对地下车库的配套标准很高，面积大，投资巨大，也是有些开发商宁愿牺牲小区部分品质也要有力求少建地下车库的原因。

（2）地下车库往往和地上建筑相连，成本难以划分。如桩基工程、土方工程、预应力工程、结构工程等等。

（3）不同类别物业地下车库的配套标准也不一致。

（4）地下室往往集中建设，多屋住宅下面不一定建地下室。

（5）地下车库都有人防功能，其中又分6级和6B级人防建设标准要求。

（6）由于结构原因，地下室梁柱多，较多的地下面积不可利用。

（7）6级人防地下车库一般不可出售但可出租，当配比低于1：1时，15%的地下车库不可出售。

（8）销售数量难以确定，销售困难，大多数情况大量成本不能弥补。

（9）租金和成本相比很低。

地下（人防）车库成本的归集和分摊，始终是房地产开发企业会计核算的难点问题，税务机关以要求必须核算其成本。个人认为地下（人防）车库成本的归集和分摊应掌握下列原则：

a.分摊不可售地下（人防）车库面积的成本；

b.体现成本补偿原则。

例如：

一小区按规划要求建设二个地下车库，其中：标准人防6级地下车库4,000平方米,总投资预算为1,120万元，6B级人防地下车库20,000平方米，总投资4,400万元，可利用停车面积14,000平方米，可划分停车位360个，每个车位售价80,000元，该小区车库配比为1：0.8（每户0.8个车位）。据此，从会计核算角度分析：

a.可售车位306个（360*85%）；

b.每个车位成本不应超过70,760 ；

（80000*（1-营业税 5.55%-土地增值税1%-经营管理费5%）

c.应分摊地下车库成本3355万元。

（1120+4400-306*53070/10000）

4、小区外成本的处理问题

主要可能有市政配套设施，如供水、供电、供气、学校等配套设施，还有可能存在的是附属征地开发条件。

5、甲供材料及其材料差价的核算

在此主要讲的是房地产开发项目材料核算的特点，而不是材料的一般核算。

（1）材料计价：由于房地产开发公司主要材料一般没有库存，其材料核算一般采用实际成本法；

（2）出库入库核算：材料管理部门根据材料采购计划、采购申请单、材料验收单、入库单及相关领导授权办理材料入库手续、付款申请手续等，会计上借记“库存材料”；会计部门根据有效的材料领用单据贷记“库存材料”，并借记相关的成本费用科目。很多情况往往是一边入库一边出库，入库出库手续同时办理。

（3）材料差价的结算：施工单位领用的材料往往和工程项目中标标书的定额数量不一致，就是所谓的材料“超供”和“欠供”，这就要进行材料“超供”和“欠供”数量和金额（材料差价）的结算，多退少补。计算其方法有二种。例如：

工程合同造价决算1000万元，其中甲供钢材280万元，预算数量1000吨，预算价格2800元/吨，实际供应数量1010吨，实际