重庆房地产发展历程和现状

重庆房地产的发展历程及现状目录

一、中国房地产的发展历程

二、重庆的城市发展

三、重庆的城市化进程

3.1、重庆城市化进程概述

3.2、重庆的城市话进程现状

四、重庆的城市化进程与中国发达城市的对比

4.1、重庆的城市化进程与北京的对比

4.2、重庆的城市化进程与上海的对比

4.3、重庆的城市化进程与广州的对比

五、重庆房地产大事件回顾

六、重庆房地产标杆企业的研究

6.1、龙湖的发展模式探究

6.2、金科的成长历史

6.3、华宇集团

七、重庆房地产企业的现状分析

7.1、投资开发分析

7.2、供需状况分析

7.3、价格情况分析

7.4、产品特征分析

7.5、成交结构分析

7.6、客户特征分析

一、中国房地产的发展历程

第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)

从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产从此消失，此时是建国之初，重点发展重工业，还不存在完全意义上的房地产市场。1979年开始经济体制改革1980年4月，邓小平提出“出售公房，调整租金，提出个人建房买房”的设想。从此拉开了住房改革制度的序幕。改革之路正式启动。86年1月，国务院召开城镇住房制度改革问题座谈会，1988年4月，《中华人民共和国宪法》规定，土地使用权可以依法转让。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。

1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。

第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)

1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。真正意义上走上了市场化的发展之路。1989年以海南房地产泡沫破裂为标志的中国房地产寒冬如期而至，可以说海南泡沫房地产破裂之后的中国房地产才在阵痛之中。为了治理这样的烂尾局面，于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。

第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)

随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格

政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。

海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。

房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。商业银行发放的个人住贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低。

第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2004至2008年）

2006年是房地产行业的"多事之秋"，密集的调控政策难以撼动房价高攀。房价问题成为民生问题，外资、热钱首次受到空前关注，伴随着高房价，A股市场牛市来临，显然，在中国金融业全面开放的背景下，流动性过剩、投资渠道狭窄成为房价高企的重要原因。

2008年10月，全球金融危机爆发，中国发地产进入严冬期。1998年开始起到2003年，这一轮的上扬达到高峰。2003-2007年都在头部横盘整理，2004年调控供给，2005年调控需求，2006年调控结构，2007年继续调控，2007年底基本调控完毕，2008年奥运会东风作用，中国新一轮的房地产，把头部转化为底部以后，又一波上扬。

第五阶段：应急与投机催生房地产大泡沫(2009至2011)

2010年1月10日，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于４０％，加大房地产贷款窗口指导．对二套房不再区分改善型和非改善型，一概执行４０％首付；明确要求央行及银监会要加大对金融机构房地产贷款业务的监督管理和窗口指导；加强监控跨境投融资活动，防境外“热钱”冲击中国市场。2010年1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于７０％。

八、重庆的城市化发展

第一阶段——计划经济时期（1949-1983）

1949年11月30日，重庆解放。此时的重庆是西南诸省最大的政治、军事、经济和文化中心，面积300平方公里（时区面积约45平方公里），人口110万，地居两江总汇，凡

陕、甘、川、康、滇、黔之商货出入长江者，皆以重庆为转运枢纽，商业繁荣居西南之冠，物质力量雄厚。

抗战时期由于大量工业企业以及人口的涌入使城市不堪重负，以及躲避日机的轰炸，重庆城市空间结构就沿成渝公路、川黔公路以及两江，开始一种跳跃式发展，城市形态演变呈现出一种组团式演进。解放后重庆作为全国三线建设的重点城市，大批工业型组团迅速成长。工业分散布局在沿江和对外交通线上，形成一批工业区和卫星城镇。由于强调城市的生产性，住宅仅作为工厂的配套设施就近建设，由此形成了相对独立的生产和生活片区，再一次强化了组团式的城市结构。由于陪都时期的物质基础积累以及建国后重点工业建设，重庆城市化进程呈现出一种行政力量推动下的跳跃式发展。

第二阶段——市场经济改革时期（1983-1997）

1983年，重庆成为全国经济体制综合改革试点城市，成为计划单列市。同年，《重庆市总体规划（1981-2000）》获国务院批准，从规划上正式提出了“多中心，组团式”城市空间结构，重庆市整体空间形态的演变也在这一规划思想的指导下向组团式结构进一步加强。由于改革开放和经济体制的综合改革，重庆城市化进程进一步加强。重庆商品房也就是出现在这个时期。

第三阶段——直辖时期（1997-至今）

1997年，重庆成为全国第四个直辖市，重庆城市化进程进入一个飞速发展的时期。这

十多年来，重庆城市结构出现跳跃式和渐进扩张式并举，由中梁山和铜锣山构成的东、西屏障和由长江、嘉陵江构成的两江屏障被大规模突破，城市原来的各个组团也逐渐扩大、合并。整个城市呈现出“一岛一心、两江四岸、四山三片”的大格局。这期间的城市规划也伴随着两版不同的总规经历了两次演变。

三、重庆城市化进程概述

1997年，重庆成为我国第四个直辖市，从此城市化进程进入一个加速期，城市人口和城市面积都开始迅速膨胀。2010年6月，国家级开发区“两江新区”正式挂牌成立，重庆又迎来新一轮的发展高潮。这一阶段，重庆市区人口由460万增长到超过800万，市区面积由214平方公里扩展到600多平方公里。这一时期整个重庆市的城市化率也从18.99%增长到51.6%。这一时期，由中梁山和铜锣山构成的东、西屏障和由长江、嘉陵江构成的两江屏障被大规模突破，城市沿对外交通干线快速伸展，两山外围地区的小城镇逐渐变成城市的新组团，两山以内核心区的组团则不断充实、扩大和部分合并。2000年北部新区成立，标志着重庆城市发展中心向北偏移，从此，城市新拓展区向北迅速扩张。此后，城市主要交通流也从以东西向客流为主转变为以南北向客流为主，最大流向为江北区—渝中半岛—南岸区（2002年重庆市主城区综合交通规划中的交通调查）。

重庆城市化进程现状：

城市化率。随着经济社会持续高速的发展，重庆人口持续增加，经济建设和科学技术不断进步，其直辖面积不断扩大，达到了下辖40个区县共82403平方千米。城市化率也在不断的提高。重庆市到2006年城市化率为46.7%，按美国地理学家M.Nantham（1976年）研究。城市化进程呈S型曲线发展，根据S型曲线，把城市化进程划分为3个阶段。重庆市在2006年的城市化率为46.7%，按上诉阶段划分，重庆正处于第二阶段，即加速发展阶段，城乡二元结构正逐步消失。截止到2012年，重庆城市化率从1996的29.5%提升到57%。(数据来自重庆统计年鉴2013）。重庆的城市化进程主要有一下几大特点。

（1）大都市圈+点轴式城市带。以主城都市圈为中心，以长江、319（渝怀铁路）为发展轴，以沿线城市为节点，进行串珠式开发，逐步形成以重庆都市为中心，万州，涪陵，黔江等城市为区域中心的网络式城镇体系。

（2）城市二元结构突出。城乡二元经济结构一般是指以社会化生产为主要特点的城市经济和以小生产为主要特点的宁村经济宾存的经济结构。

北京的城市化进程：

新中国成立前期，北京的非农业人口不及总人口的50%，城市化进程处在起步阶段，新中国成立后到21世纪初期，是北京城市化进程的加速阶段，2010年北京的城市化率为70%，处于城市化后期发展阶段。目前已经到了大城市郊区化的阶段。

上海的城市化进程：上海市从1998年到2009年，非农业人口占上海市人口的比例逐年上升，截止2009年年底，已经高达88.3%.而广州城市化进程的城市化进程在2008年就达到了82%。

与上海广州等发达城市相比，重庆的城市化进程速度虽然快，但是起步晚，因此还有很大的发展空间，这就给重庆的房地产行业提空了巨大的可发展空间。

重庆房地产事件回顾

直辖十年来，重庆经历了“直辖”、“西部大开发”、“三峡大移民”、“亚太峰会”、新特区等重大历史事件，每一次变迁都给重庆带来了千载难逢的发展机遇，使重庆社会经济呈现出周期性的增长与发展。受此影响，重庆房地产业在持续稳健增长中表现出了周期性的发展，从历史纵向看，98年受直辖和全国性房改影响，出现过一个投机和交易的高位增长；2001年受“西部大开发”及”三峡大移民”的影响，出现了第二次高位增长，2003年受“二次置业”高潮的影响，又出现小幅度增长，2007年新“特区”的成立，再次拉开一轮增长的序幕，纵观重庆房地产市场的发展，大致3至5年一个小的周期。2003年2月，国土资源部叫停别墅用地，低密度住宅成枪手货，2003年3月，SARS爆发，短暂寒冬出现。

四、重庆标杆企业的研究：龙湖，金科，华宇。

4.1、龙湖：1995年6月，龙湖正式介入房地产领域，确立了以房地产为核心的发展战

略，将住宅开发作为主导方向。龙湖凭借创新精神及专业开发优势，以其准确的市场定位、超前的规划设计以及优质的物业管理，在业内树立了良好的企业品牌形象。

从区域性公司向全国性公司的跨越。1997年-1999年，第一阶段，单业态项目串联，做完一个项目再做下一个项目产品差异化战略，提供与众不同的中高端与高品质服务为战略中心，典型的代表作就是龙湖花园。

1999年-2001年第二阶段，单业态多项目串联，多个项目同时开展，住宅业态掌握日益成熟，并在单一业态快速推进与精耕细作并举。

2002年-2004年，龙湖的第三阶段，属于多业态多项目串联，产品扩张战略，在同一区域掌握不同业态与产品习性，以高层公寓，花园洋房，别墅购物中心并举为核心。

2005以后，异地扩张积累期，跨区域，多项目。区域聚集战略，在同一区域运用系统的优势提供多元化产品。

从2003年至今，龙湖的销售业绩经历了一个快速发展的跨越阶段，2003年，龙湖聚焦重庆，开发销售收入为6.2亿元，2004年总销售收入10度亿元，2005年已经达到23.6亿元，2006年38.3亿元，2007年销售收入为100亿元，从该年度开始，跻身全国10多家百亿级地产行列。2008年龙湖销售收入达到115亿元，2009年上半年销售收入达到95亿，全年销售额将超过180亿元。

人力资源分析：1、人才本地化。本地区公司95％以上的员工，尤其是中高层管理人员，都是本地招聘。2、人才全国化。首先，员工录用的标准在全国要是统一的；其次，员工的回报机制是全国统一的；再次,员工的发展机会和空间是全国化的。3、仕官生招聘及发展计划。4、引入顶尖的中高层职业经理人。

金融财务分析：龙湖公司2008年的流动比率为1.743，速动比率为0.448，应收帐款周转率为190.66倍，存货周转率为0.3629倍，主营利润增长率为19.57％，资产负债率为69.52%。对比国内的一些房地产企业，比如万科，其地产流动比率和速动比率为1.76和0.43，保利地产流动比率和速动比率为2.73和0.67。龙湖公司的流动性在房地产行业中处于较高的水平，现金流状况健康，短期偿债能力较好,能给公司正常经营和扩张提供有力保障。

生产及营销能力分析：龙湖公司经过十几年的潜心发展，发行人形成了集投资规划、开发建设、商业管理和物业服务为一体的全过程运作能力和系统、高效的多业态综合开发能力，产品覆盖了普通住宅、写字楼、高层公寓、花园洋房、综合商业及大型城市综合体等多种业态，每一种业态都拥有城市标杆性的代表作品。

声誉资源分析：

1、在客户心目中，公司的产品和服务值得信赖，口碑良好，客户对龙湖产品有极强的忠诚度。不少原因归根于龙湖的物业形象。

2、作为重庆市场标杆企业，行业中同行对公司的认可度较高。

3、2003年、2005年及2006年，龙湖公司均荣获由中国质量协会评选的消费者住房满意度调查第一名。2008年3月，龙湖公司被国家工商总局正式认定为“中国驰名商标”。

4、2007至2009年连续三年被评为重庆市房地产开发企业五十强第一名。⑤从2005年至今保持重庆市场销售额和销售面积第一名。

5、龙湖地产品牌已经成为国内地产行业最具成长性和知名度的房地产品牌。

金科地产：以问稳健的发展战略闻名于业界。

产品品质，做好每个细节。从建筑工科出身的黄红云一直恪守自己的逻辑：“攻消费者的内心固然能够快速树品牌，然而只有专注于房子本身，才能使品牌艰涩的更持久。就在金科东方雅都工程还有3个月就要交房的时候，黄红云做出了一个不可思议的决定：推翻目前园林格局，一切重来。原因是他认为现在的园林格局并不让人满意，没有给客户一个尽善尽美的环境。金科用朴实和坚韧换来了市民的尊重以及良好的口碑。

物业服务，用心创造感动。金科的物业管理在这么多年中默默无闻的为金科的业主提供服务。他在在服务上的细致，专业和人性化赢得了数十万金科业主的心，为进的房子赢得了宝贵的口碑，不仅让金科成为了当地楼盘的领跑者，更一举让金科站在了全国房企的前列。

全国战略，一二三线城市协调发展。根据最近几年的情况，我们的会惊奇的发现，金科在主城区拿的地越来越少，基本上已经转移到了县城。在投资和拿地的战略上与众不同。关于拿地的原则，与信奉“地段、地段、还是地段”的进店地产投资原则的开放商不同，黄红云曾说，“不拿高地价，不争地王，不主张高房价，房地产不得谋取暴利”的战略经营主张。这与香港置地的做法截然相反，香港置地只做城市的中心。

华宇地产：地产集团具有国家壹级房地产开发资质，截止2015年，地产集团累计开发楼盘50余个，开发规模逾1560万方，开发的项目先后荣获全国"詹天佑土木工程奖"、"广厦奖"、"中国商务楼盘成功开发典范"、"国际居住建筑艺术社区生态环境金奖"等诸多殊荣。

未来，地产集团将以"海纳百川、放眼世界"的胸襟与气度，持续拓展国际国内两个市场，实现企业跨越式发展，成长为中国最具竞争力的房地产开发企业，不断创造卓越，谱写新的辉煌！

华宇商业具有近二十年的商业开发及运营管理经验，目前商业开发体量超100万方，自持商业近50万方，拥有四大商业产品线：华宇城、华宇广场、中央大街、美乐街；商业业态涵盖酒店、甲级写字楼、大型互动体验式购物中心、城市休闲步行街等，功能集购物、餐饮、娱乐、文化、休闲、旅游等多功能为一体，带动形成了多个城市核心商圈。

未来，华宇商业将继续深耕西南、布局全国、放眼世界，进一步创新商业资产运营管理模式，

把华宇商业打造成为具有影响力的全国性商业品牌，成为中国一流的多业态、规模化运营的新型不动产管理平台。

物业集团下属物业公司、托老公司、房地产经济公司、家政服务公司。物业集团具有国家物业管理一级资质，系中国物业管理协会副会长单位，物业管理规模逾1000万平方米，涉及重庆、四川、苏州、无锡等全国各地，业态涵盖别墅、洋房、高层住宅、写字楼、商业、商场等多种类型，服务超40万业主

五、2015重庆房地产的现状

（1）投资开发分析：1月19日，重庆市统计局举行2015年重庆市经济运行情况新闻发布会。数据显示，2015年重庆房地产开发投资3751.28亿元，同比增长3.3%。商品房销售面积5381.37万平方米，增长5.5%。重庆市统计局副局长、新闻发言人张富民表示，2015年全市完成固定资产投资15480.33亿元，同比增长17.1%。其中，国有投资5616.02亿元，增长18.2%；民间投资7731.64亿元，增长17.9%，占全部投资的比重为49.9%。从投资的三大支柱来看，工业投资4990.09亿元，增长19.8%；基础设施投资4356.14亿元，增长28.6%；房地产开发投资3751.28亿元，增长3.3%，增速比1-10月回落2.7个百分点。，房地产投资占比24.4%，高于全国6个百分点；楼市方面，2015年全市房地产开发投资3751.28亿元，同比增长3.3%，其中住宅投资下降2.5%。商品房新开工面积5810.85万平方米，同比下降7.1%，其中住宅新开工面积下降14.2%。商品房销售面积5381.37万平方米，增长5.5%，其中住宅销售面积增长1.2%。商品房销售额2952.21亿元，增长4.9%，其中住宅销售额下降0.4%。

（2）供需状况分析：2015年，重庆房地产市场无论从供应量，成交量还是房价，均保持了“稳”字当头。商品房全年供应2420万方，环比下滑3%，六年以来首次出现负增长。连续几年的高供应在2014年达到顶峰，市场压力逐步增大，2015年市场环境长期处在“去库存”新常态下是供应首次出现下滑的主因。今年年重庆主城商品房成交2266万方，环比下跌3.8%，连续两年成交总量下滑，楼市增长动力明显不足。

（3）价格情况分析：2015年商品房成交建面均价6918元/平方米，较2014年下降218元/平米，降幅3%，楼市均价再度回到七千以下楼市销售压力剧增，存量风险明显增大，“去库存”成为房企首要目标，降价走量成为楼市常态。

普通住宅：价格年度走势平稳，5800-6300元/平米小幅震荡；

花园洋房；上半年价格低位企稳，下半年受政策利好改善型产品影响，价格波动向上；

别墅：价格波动较大，峰值达14426元/平米，年末价格逐步上行；

商业：2015年受部分重点商业项目拉升影响，商业产品价格整体呈波动上升趋势，市场压力仍在，未来价格下行可能性大；

办公：上半年写字楼市场以去库存为主，价格缓步下行，下半年供应下降价格逐步攀高。

（4）产品特征：2015年新增供应普通住宅占56%，洋房占10%，别墅7%，办公8%，商业17%；成交中普通住宅占51%，洋房占8%，别墅占6%；办公6%，商业8%。

普通住宅：2015年供求规模与2014年基本持平，但价格继续下滑；

洋房：2015年供求比进一步下滑，需求释放明显，且价格环比上涨：

别墅：2015年供应大幅萎缩，市场压力减小，均价小幅下滑；

办公：2015年办公产品价格进一步下滑，拉升整体去化，供求比进一步下滑；

商业：连续两年供应爆发性增长，未来短时期内商业市场或持续高供应、高库存、地区化状态，市场竞争激烈。

（5）成交结构分析：普通住宅成交面积主要集中在建面60-80㎡，相较于去年进一步缩小；成交单价主要集中在6000-8000元/平米。成交总价集中在40-70万元。

洋房住宅成交面积主要集中在建面110-150㎡；成交单价主要集中在6000-8000元/㎡且1万以上单价洋房增长明显；成交总价集中在80-200万元。

别墅产品成交面积主要集中在建面150㎡及以上产品，经济型别墅市场占有率走低；成交单价主要集中在9000元/㎡-10000元/㎡及以上；成交总价集中在150万元以上，且300万以上豪宅表现成亮点。商业产品成交面积主要集中在建面30-50㎡及250㎡以上产品；成交单价主要集中在10000元/㎡以上，但7000-9000元/㎡产品逐步增多；成交总价60万以下商品明显增多。

办公产品持续去库存，受开发商低价走量销售策略影响，低总价办公产品增多。办公产品成交面积主要集中在建面200㎡及以上产品；成交单价主要集中在9000元/㎡及以上，但5000元/㎡以下低价产品增多明显；成交总价集中在200万元以上，50万以下办公产品增多。

（6）客户特征分析：重庆市场仍是刚需年，改善性需求释放加速。

2015年是楼市“政策大年”，年内央行共降息5次，降准6次，政府部门出台了330新政，中央高层也在四季度屡次提到“去库存”，并“鼓励开发商降价”……政策的密集程度在近三年达到高峰，而这些政策对重庆楼市，也有较为直观的影响。第一，经历5次降息后，100万商业房贷每月可以少还700多元。从2016年元旦开始，置业者将享受到这一利好。

第二，330新政使改善型置业成交量上涨。330新政出台后，二套房首付降至四成，房贷还清后再买房首付款按首套房执行。这些都加大了改善型置业需求。数据显示，2015年重庆主城区建面50-100平方米的住宅成交占比约58%，而建面100-160平方米的住宅成交

占比约30%，建面160平方米以上的住宅成交占比约12%。

而在重庆市房地产业协会发布的《2015年重庆商品房成交项目榜单》中，香港置地约克郡、龙湖两江新宸、江与城、融创凡尔赛花园和世茂茂悦府等楼盘，均受到改善置业者的青睐。除了新房政策，二手房营业税也迎来重大改革，个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。此项政策落地后，重庆二手房市场成交量明显上涨，最终比2014年多成交11301套，政策影响明显。

第三，《渝八条》对重庆房企现金流的改善。2015年10月14日,重庆市政府发布了《进一步促进房地产市场平稳发展的通知》，简称“渝八条”。其中，“房企可调整闲置土地的开工竣工时间”、“未预售商品住房项目商住比例”、“调整未预售商品住房的户型结构”等内容，有效缓解了房企的资金压力，对开发商而言意义重大。

参考文献：百度文库，百度学术，中商情报网，知网，克而瑞.重庆研究中心，豆丁网。