重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

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重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

1.绪论

1.1问题的提出及研究意义

1.1.1问题的提出

房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。

那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。

1.1.2研究意义

中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。

选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理

论的研究向前推进。第二，本文着重分析与研究要素投入，货币供应对我国房地产周期波动的影响，对房地产周期波动的研究具有创新意义。第三，本文采用定量研究的方法，定性与定量研究相结合，从而增强本文的科学性与说服力。

研究房地产市场的周期波动规律，不仅具有理论意义，更具有实际意义。研究房地产的周期波动规律，对政府的宏观调控，居民住房消费和房地产企业的市场引导，科学的判断和健康、持续发展我国房地产业等，都具有积极的作用。

研究房地产的周期波动对政府的宏观调控具有一定的实际意义。只有正确的掌握了房地产的波动规律，了解房地产波动的特点，明确了房地产的发展趋势才能在宏观的目标设计中，正确的处理好中短期发展和中长期发展的关系，才能在体制设计、政策设计等方面兼顾发展，实现房地产业的健康发展。

研究房地产的周期波动对引导居民住房消费具有一定的实际意义。对房地产周期波动的正确研究，可以明确房地产业目前所处的方展状态以及房地产业的发展趋势，这对于房地产投资，居民消费都具有一定的指导意义。正确的了解我国房地产的波动规律，就能正确的处理好投资与需求的关系，引导消费需求，抑制价格的大幅度波动，正确地引导居民的住房消费。

正确的掌握房地产周期波动规律对引导房地产企业，房地产业的健康发展具有一定的实际意义。研究房地产周期波动规律有助于正确认识和把握房地产周期波动，深入理解房地产经济运行特征，从而引导房地产业稳定、持续和健康发展。对于房地产企业而言，正确地理解了房地产的波动规律，企业就能周期性发展的大势，正确制定企业的发展口标，努力进行反周期运作，使企业获得最大利润。

1.2国内外研究现状

国内外不少专家学者对中国的房地产周期波动进行了理论和实证分析，房地产周期波动理论也得到了很大的发展。房地产周期的研究最早产生于美国。Mitchell (1927)在研究经济周期时认为经济周期中应区别对待不同的经济活动，如建筑、工业生产等。Riggleman(1933)以人均建筑许可面积，分析了52个城市自1887-1932年建筑量，证明了期限为18年的3个长周期。Hoyt (1933 )在研究芝加哥100年地价变化历史时发现了5个地价周期。Burns (1935 )利用官方数据描述了美国房地产建筑的长周

期。这些可视为房地产周期研究的起源。随着大萧条后西方各国推行凯恩斯主义积极的财政政策，各国的经济进入高速增长阶段，经济周期和房地产周期趋缓，对此研究也逐渐减少。20世纪80年代后，房地产周期的研究开始进入一个蓬勃发展的阶段，并且从经济周期的从属部分发展为一个相互独立的领域，经济学者开始对房地产周期进行识别、解释和运用，并认识到房地产周期对国民经济的重要意义，研究成果也随之不断涌现。在有关房地产周期理论的中文文献中，台湾地区的学者在研究的深度和广度，以及研究成果的应用方面都取得了较好的成果。施显谋(1978)认为建筑周期与房地产物业的使用年限有关，同时也与总体经济的景气状况有关。张金鹗（1990)确立了1971年以来台湾地区房地产的基准循环周期。在我国，房地产周期研究是伴随着国内住房制度改革、房地产业的蓬勃发展而提出的。进入80年代后，随着经济体制改革和住房制度改革的深化，房地产业蓬勃发展，这为房地产业周期研究提供了现实的经济环境。薛敬孝(1987)指出建筑周期是二重的，在50年左右的大周期中包含着20年左右的周期，引起建筑周期的主要原因是由于人口增长和折旧导致的供求问题。何国钊等(1996)提出了房地产周期和房地产周期波动的概念，认为房地产业在其发展过程中，呈现出由复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段构成的周期性循环波动，由此形成房地产周期或房地产周期波动。梁桂(1996)提出了不动产经济波动和不动产经济周期的概念，认为在市场经济条件下，由不动产总供给和总需求的波动及其相互作用而产生的不动产经济波动，呈现出周期性波动的特征，由此形成不动产经济周期。陈柏东和张东(1996 )提出房地产经济运行周期或房地产经济周期运行过程，认为房地产经济运行周期是房地产经济在连续不断循环运动的一个周期内所经过的各阶段和环节的流程。刘洪玉(1999)提出了房地产市场自然周期和投资周期，认为在市场机制作用下房地产市场总能不时达到一种供需的均衡，并划分了自然周期的四个阶段。

1.3研究的目的、内容和方法

1.3.1研究目的

研究房地产周期波动的目的主要是为了弄清我国房地产业目前所处的状态，总的发展趋势:了解我国房地产发展规律，并运用规律对房地产业进行预测。只有正确的掌握了房地产周期波动规律，才能从宏观上更好的把

握房地产经济的发展方向，才能在房地产业产生巨大波动时制定出正确、有效的反周期策略。

1.3.2研究内容

本文研究内容主要有以下几个方面：

首先，研究的内容的第一点是运用单项指标法对我国房地产市场的实证分析，以此明确我国房地产经济是否存在着周期性波动。采用房地产增长率作为指示指标，一般性的研究我国房地产经济是否存在着周期性波动，以及周期波动的趋势进行分析。

其次，分析影响我国房地产周期波动的主要因素。其中主要分析与研究要素投入、货币供应等因素，在促成我国房地产经济周期波动的影响因素中所处的地位以及对我国房地产经济周期波动的影响机制。

最后，得出本文的结论，即要素投入、货币供应在我国房地产经济周期波动的形成中起着重要的作用。

1.3.3研究方法

本文将采用定量分析与定性分析相结合的研究方法，从房地产波动规律的一般理论着手，通过对房地产相关指标的统计分析，最终对房地产业发展规律进行合理描述，并对房地产业的现行趋势进行分析。

在对房地产市场进行实证研究时，采用了以点带面的方法，用房地产增加值这个分析房地产周期波动最为重要的指标对我国的房地产经济周期波动进行一般研究；而在对房地产要素投入、货币供应对房地产经济波动影响的实证分析中，主要采用了多元线性回归的分析方法。

2.我国房地产周期波动的实证分析

2.1指标的选择

谭刚（2001）在《深圳房地产周期波动研究》选择包括房地产增加值、房地产开发投资、房地产企业实现利润、房地产用地面积、商品房施工面积、土地开发面积、商品房竣工面积、商品房销售面积、商品房空置面积等等16项指标体系来实证分析研究深圳的房地产周期波动，这16项指标基本涵盖了房地产投资、生产、交易、金融以及产业增加值等各个方而，因而能够较好地反映深圳房地产周期波动趋势。曲波（2003）以商品房销售面积增长率为指标，作出我国房地产周期的基准周期，以此来展开研究。

但考虑到数据的代表性、可获得性、连续性以及和宏观经济波动的可比性，在本文中我们选择我国房地产增加值的环比增长率作为对房地产周期波动实证的唯一指标。

2.2我国房地产周期的确定

我们以房地产增长率作为指标，作出我国房地产增加值环比增长率，以此来研究我国的房地产周期波动。

图1 房地产增加值环比增长率周期

图1显示，在1991年以前，房地产市场有一个回升的走势。从1991

到1996，房地产市场经历了一个完整的周期，从谷到谷的时间是6年，这个阶段的峰值出现在1993年。从1996年开始房地产市场又开始好转，并于1998年到达峰值。按照峰与峰的计算方法，从1993年到1998年的周期时间是5年。从1998年开始房地产市场又开始回落，并于2004年达到新的峰值。

从上述数据和图形我们可以看出：我国房地产业存在着明显的周期性波动，平均一个周期持续6－8年。

2.3我国房地产业周期的阶段分析

从上图可知，1990－1996年是一个完整的周期。

从1991年开始，全国出现了新一轮经济热潮，房地产成为全国尤其是沿海地区投资的新对象和投资的新需求，房地产市场进入了新一轮的复苏期。

1992-1993年上半年，全国尤其是沿海地区迅速形成了“房地产热”，本轮房地产业周期的波峰迅速形成。1992年多项的景气指标都达到最高记录。房地产市场也出现一些违背市场规则的混乱现象，个别地区出现了严重的房地产泡沫。

1993年6月，国家对房地产实行宏观调控，在国家实行宏观调控政策后，由于资金短缺，市场需求不足，房地产泡沫迅速破灭，许多城市陷入房地产大量积压的困境。从1993年下半年开始，各项指标的增幅明显回落，产业进入萧条期，到1997年本轮房地产周期跌入低谷。

本轮周期扩张时间较短，扩张的程度较深，在1992年迅速形成本轮房地产业周期的波峰，这一波峰是从1981至今的最高点;衰退时间较长根据你，程度较深;周期振幅较大，投资增长率后于综合指数进入波谷，投资增长快于其他指标。周期波动简单、剧烈，急起急落、大起大落十分明显在1996年底止跌后，1997年中国房地产进入复苏期，房地产市场进入新一轮的发展周期。1998年底，国房指数升到景气线以上，我国的房地产市场开始趋暖，房地产总体景气水平逐步上升，1998年房地产业获得了发展，各项指标增幅较大，但1999年的多项指标与1998年相比有所回落，2000年逐月攀升，2001年继续上升。在诸多指标方面，2000年比1999年、2001年比2000年有大幅上扬，房地产合成增长率指数分别为12.07%, 14.43%, 20.68%0

1997年以后的这轮周期1特点是:扩张时间较长;房屋销售增长率及需1由于2005年房地产增加值数据的确实，我们用的是采用估计数据，所以无法对1997开始的新一

求高于开发投资的增长;在扩张阶段，政府和开发商已趋于理性、成熟，增长和调整交替发生，周期呈波浪式上升;本轮周期时间较长，周期振幅较小，变化比较迟缓。比较这两轮周期可以发现:中国房地产周期的表现形式在发生着显著的变化:周期的长度在增加，波动幅度在减少，衰退与扩张的时间比在减少。

2005年，房地产增加值开始回落，新一轮的周期重新开始。

轮周期是否结束做出判断，但本文采用97周期在2004年已经结束的说法。

3.模型推导、研究方法以及数据采集

3.1模型推导

金融是现代经济的核心，托宾（James Tobin ，1981）首先把货币因素引入经济增长理论的研究中，此后帕廷金（D.Patinkin ）把货币余额作为生产要素，发展了托宾的货币增长理论。这里我们沿用帕廷金的理论，把货币供应作为一种经济增长的要素引入C-D 生产函数，而这种研究方法已被众多的研究者所采用，包括Feder(1982)、Greenwood & Jovanvic(1990)、Odedokun,M.O.(1992,1996)、Pagano,M.(1993)、Murinde,V.(1994)、H.E.Stanley & P .Gopikrishnan （2000）等等。基于此，我们将货币引入传统的C-D 生产函数：

(,)

Y f K L =……………………………………………………………………（1）其中，Y 代表房地产增加值，K 房地产资本投入。考虑到研究的方便以及数据的可得性，我们用房地产固定资产投资代替。L 代表房地产劳动投入。

众所周知，房地产经济增长受到货币政策影响明显，基于此，我们用货币供应量2M 代替，并纳入公式（1），即可以得到：

(,,)Y f K L M = (2)

其中，M 代表实际广义货币供给，即剔除了价格变动因素。

对公式（2）进行全微分，得到：

f f f dY dK dL dM K L M ???=++???………………………

(3)

公式（3）两边同时除以Y 并进一步整理，可得公式（4）：

dY f K dK f L dL f M dM Y K Y K L Y L M Y M ???=??+??+?????………………

(4)

容易知道，

Y K K f ???资本投入的经济增长弹性，f L L Y

???表示劳动力的经济增长弹性，Y M M f ???表示货币供应的经济增长弹性。K

dK 表示资本投入增长率，dL L 表示劳动力增长率，M dM 表示货币供应增长率。Y dY 表示房

地产经济增长率。

对公式（4）进一步变形，可以得到：

0123Y K L M g g g g δδδδμ=++++……………………

(5)

其中，Y g 表示房地产经济增长率，其波动情况反映了房地产经济增长波动。K g 表示资本投入增长率，L g 表示投入劳动增长率，M g 表示货币供应增长率。公式（5）即为我们进行计量分析的模型了。

3.2研究方法

本研究主要采用经典OLS 回归分析法进行。

3.3数据采集

本研究涉及的主要变量和数据资料主要包括1991年至2005年的房地产波动Y g 货币供应增长率M g 、资本投入增长率K g 、与劳动投入增长率L g 。需要特别指出的是，本研究所涉及的原始数据均来自于《中国统计年鉴》（1998年至2006年各年），《新中国50年资料汇编》（中国统计出版社1999年出版）此外，国家统计局统计信息网以及中国经济信息网也为本文提供了大量可靠的数据。

表1： Y g 、K g 、L g 和M

g 的数据统计表

4.实证检验结果与分析

1.各变量的统计特征

表1 Y g 、M g 、K g 与A g 的统计量

在进行计量检验之前，我们首先对各变量的统计特征进行统计分析（表1提供了统计结果）。按照标准正态分布（S ＝0，K ＝3）的标准可以看到，房地产周期波动Y g 、资本投入k g 、劳动投入L g 以及货币供应M g 都与标准的正态分布存在较大差距。

2.OLS 回归分析

为了分析资本投入k g 、劳动投入L g 以及货币供应M g 对方的地产周期

波动Y g 的影响，我们依据公式（6）提供的结果:

0123Y K L M g g g g δδδδμ=++++……………

上式就是我们需要进行计量检验的方程了。

在进行计量检验之前，我们首先做出各个变量对经济波动的散点分布图。

-0.5

0.0

0.5

1.0

1.5

2.00.00.5 1.0

1.5

2.0 2.5Y K

图1 资本投入k g 与房地产经济增长Y g 之间关系的散点图

-0.1

0.0

0.10.2

0.30.00.5 1.0

1.5

2.0 2.5Y L

图2 劳动投入L g 与房地产经济增长Y g 之间关系的散点图

0.1

0.2

0.3

0.40.00.5 1.0

1.5

2.0 2.5Y M

图3 货币供应M g 与房地产经济增长Y g 之间关系的散点图

运用上表（表1）提供的数据资料，运用计量分析软件EVIEWS5进行计量检验，可以得到如下结果。

0.5283490.565140.2789620.193866Y K L M g g g g μ=++++

（1.202）（2.124）（4.068）（11.952）

2R =0.8188 D.W ＝1.848037 F ＝154.591 P ＝0.004

考察上述结果，可以看到：

（1）拟合优度2R

依据计量经济学理论知识， 2R 统计量为：

22??()()i i i y y y RSS RSS TSS y y y -===-∑∑∑&& 2R 为拟合优度或样本决定系数。其中，2R 越大，表明回归直线与样本观察值拟合的程度越好，反之，则拟合程度就越差。一般而言，2R 的取值范围为：

0≤2R ≤1

依据上述计量检验结果显示，2R ＝0.8188，表明，拟合程度较高。

（2）t 检验

通常我们关心的是回归模型重因变量与自变量之间是否存在线性关系，或者说i β＝0。因此，我们需要对i β进行t 检验。

提出假设0H ：i β＝0，备选假设1H ：β≠0。在0H 成立时，有统计量：

?(2)t t n =-: 给定显著水平α，查自由度2n -的t 分布表，得到临界值/2(2)t n α-，如t ＜/2(2)t n α-，则拒绝0H ：i β＝0，接受备选假设1H ：β≠0。表明回归方程中因变量与自变量之间确实存在线性关系。

通过检索t 统计量表，可以得到变量均通过显著性检验。

（3）F 检验

回归方程显著性检验是检验回归模型总体的显著性检验，也就是判定回归方程所有解释变量x 对被解释变量y 的影响的显著程度，即苏颇有方程的总体的显著性。这世界上就是对回归方程拟合优度的检验，能满足这一要求的检验便是F 检验。由于F 检验是检验所有x 对y 的印象的显著性，所以采用的都是联合假设，即假设全部参数为0，再根据回归方差和未被解释方差来计算F 值。首先：

①假设0H ：β＝0，备选假设：1H ：β≠0

②构造统计量：

222??///(2)/(2)

i i i R E i i y x y RSS f F ESS f n n βεε==--∑∑∑∑&&&＝ ③当0H 成立时，(,2)F F n n -:。给定显著水平α，确定临界值F α。若F ＜F α，则接受假设0H ：β＝0。说明所有解释变量对y 的影响不显著，方程估计不可靠。反之，则相反。

对于给定显著水平0.05α=，通过检索F 统计量表，可以得到0.05(3,15)F ＝4.89＜F ＝154.591，因此，检验是显著的。

此外，计量分析结果显示D.W ＝1.85，也说明解释变量与被解释变量之间不存在序列相关现象。

（4）回归结果的简单解释

0.5283490.565140.2789620.193866Y K L M g g g g μ=++++

回归分析结果显示，资本投入、劳动投入以及货币供应与房地产经济波动均有正向相关关系，其中，资本投入每增加1个单位，房地产经济增长0.56个单位，劳动投入每增加1个单位，房地产经济增长0.56个单位，而货币供应每增加1个单位，房地产经济增长0.19个单位。

5.研究结论及对策建议

5.1研究结论

本文实证分析了房地产经济波动Y g与资本投入增长率K g、劳动投入增长率L g、和货币供应增长率M g之间的相互影响及相互作用。研究认为:我国房地产经济波动是资本投入、劳动进步与货币供应波动综合作用的结果，其中，既包括供给因素，也包括需求因素。资本存量和货币供应波动可以在较短的时间内引起宏观经济波动，且波幅较大。尽管劳动投入、资本存量和货币供应量波动都是经济增长波动的影响因素，但其贡献度不同，应分析表明:资本投入波动是经济增长波动的主要影响因素，货币供应量波动次之，而劳动投入引致的经济波动则更为平缓。

5.1.1房地产固定资产投资是影响房地产周期波动的重要因素。

在房地产经济活动中，房地产投资是影响房地产业发展的重要因素。房地产投资的波动，常常被人们看作是影响房地产经济波动的引擎。从理论上说，房地产投资的增加，将会引起房地产业的扩张，房地产市场进入繁荣阶段；投资下降，则会使房地产业出现萧条。房地产投资的变动与房地产经济周期的变动基本上是一致的，或者说，两者几乎是同向共振的。

王文群（2005）根据全国房地产投资与房地产增加值数据，建立了全国房地产业增加值(Yt)与房地产投资规模(It)之间的回归模型：Yt=62.8481+0.5322 It

（1.44）（142.9）

相关系数高达0.9981，表明全国房地产投资规模与房地产增加值之间存在非常紧密的联系。说明房地产投资变动对其周期波动所具有的重大影响。

5.1.2居民收入水平是影响房地产周期波动的重要因素。

居民收入表明一个国家在一定时期内投入生产资源后所生产出来的产品和劳务的价值或由此形成的收入水平。国民收入的增加或下降，一方面表现为消费水平和社会购买力的上升或降低，另一方面又可表现为社会投资水平中可供投资的资源数量的增加或下降。从总体上分析，当收入

水平变动作为外部冲击形成后，在房地产收入需求弹性等内部传导机制的作用下，不但会影响房地产消费需求，而且还会影响房地产投资需求，结果最终导致房地产需求随收入水平而波动。

收入水平影响房地产需求的传导机制可以从两个方面分析:一方面收入变动会影响消费者对房地产物业的支付水平，而支付能力的高速影响到房地产需求水平。例如收入影响家庭在住宅上持续不断地支付现金(如租金或分期付款)的能力，结果通过现金支付承受力来影响住宅需求。另一方面，收入水平变动会影响消费者对财富积累的预期，进而影响房地产需求水平。例如收入变动影响家庭成员一生财富积累的预期，结果通过这种财富积累的预期对住宅需求产生影响。

5.1.3货币供应量是影响房地产周期波动的重要因素。

货币供应变动通过直接和间接两种方式对房地产周期波动产生影响。

从直接途径分析，当货币供应增长超过房地产商品对货币需要限度之初，房地产开发商、房地产商品消费者和投机者认为这只是一种偶然现象，因而一般并不急于将多余资金用于投资或消费;但当货币供应量继续增加时，持币者就会增加对房地产商品的投资或消费。在消费心理等因素影响下，这一过程可能导致抢购房地产商品的行为，推动货币转化为房地产实物商品的替代过程。随着房地产需求持续上涨，在短期房地产供给刚性的影响下，房地产价格不断上涨，交易量不断增加，推动房地产市场进入扩张期。由于价格上升导致货币贬值，在房地产保值升值效应带动下，都会加快房地产经济进入日益严重的通货膨胀阶段。相反，如果货币供应增长低于房地产商品流通对货币的需求限度，就会出现有效需求不足现象，结果导致房地产商品积压，空置现象严重，房地产经济处于萎缩阶段。

从间接途径来分析，货币供应增减会对金融市场供求、利息率和收益率等指标产生影响，在这些指标波动的影响下反过来又进一步导致货币支出量或需求量变化，并进而扩展到包括房地产经济波动在内的宏观经济各个领域，引发房地产经济与宏观经济的波动。

5.1.4劳动要素投入对房地产周期波动的影响

5.2推动我国房地产业稳定增长的政策分析

我们研究我国房地产业周期波动的规律，以及对房地产周期波动影响因素的分析是为了对我国房地产也稳定增长提出合理建议。通过研究表明，我国房地产业的发展客观存在着周期性的波动，但其波动的幅度与频率却是可以调控的，我们可以通过采取合理的政策与措施，减少房地产业的剧烈波动，促使房地产业持续健康发展。

第一、鉴于房地产投资对周期波动的巨大影响，政府应不断强化财政投资对房地产业宏观调控中的投资导向作用，使全社会的房地产投资方向更明，效率更高，应该根据宏观经济长期走势和房地产业自身的周期性波动规律，做出财政投资决策，引导社会投资方向，减少房地产周期波动对经济平稳和健康发展的冲击。

第二、实施稳健的积极货币或金融政策。政府对房地产市场的宏观调控将从控制投资规模等方面转向调整个人住房信贷政策等方面。建立健全房地产信贷制度，加强房地产资金运行的监管力度。创造条件，积极推进住房抵押贷款的证券化，发展住房抵押贷款市场。

第三、在收入政策方面，增加中低收入阶层的收入，扩大转移支付的力度。同时调整转移支出，调节居民的可支配收入和消费，从而调节房地产有效需求。

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重庆市房地产市场存在的问题及对策研究

1.绪论

1.1问题的提出及研究意义

1.1.1问题的提出

1.1.2研究意义

选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理论的研究向前推进。第二，本文着重分析与研究要素投入，货币供应对我国房地产周期波动的影响，对房地产周期波动的研究具有创新意义。第三，

重庆市房地产市场分析报告

某年度重庆房地产市场分析报告中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析１.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。

1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。

重庆房地产市场分析研究报告

房地产市场分析报告战略投资部

目录一、市房地产行业发展特征二、行业外部环境分析三、房地产行业的供应分析四、市房地产市场需求分析五、市房地产企业状况六、市房地产市场发展趋势分析七、隆鑫地产发展建议

一、市房地产行业发展特征长期以来，市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。近年，市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。二、行业外部环境分析（一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费

项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规、协调发展。国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金

重庆房地产市场分析报告.doc

重庆房地产市场分析报告第一部分：重庆市房地产市场发展现状一、重庆市房地产市场供应分析二、重庆市房地产市场需求分析三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势第二部分：房地产市场发展趋势综述（一）2004年房地产业发展的有利因素（二）重庆房地产将呈七大发展趋势序言重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。

目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。第一部分：重庆市房地产市场发展一、重庆市房地产市场供应分析（一）土地优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地产投资将继续保持适度增长。二、重庆市房地产需求分析（一）客户需求调查统计分析

重庆市房地产市场存在的问题及对策分析

模板1：重庆市房地产市场存在的问题及对策分析 1.绪论 1.1问题的提出及研究意义 1.1.1问题的提出房地产市场在实际运行过程中，由于受到资源约束或消费约束而出现经济收缩阶段，并且因资源供给充裕或消费需求拉动而进入经济扩张阶段，周而复始、循环往复，由此构成房地产市场的周期波动现象，根据发达国家或地区的经验，每个国家或地区房地产业的发展都会有一定波动周期，各国或各地区波动的周期长度也不尽相同，中国的房地产业发展过程也存在着明显的周期波动特点。那么中国的房地产周期波动的特点是什么?是否存在着波动规律?这种波动规律又是否如传统理论界所认为的那样，是一种周期性规律，还是有其他规律，如何来描述这种规律，并且能否根据这种波动规律，对今后一个时期内的房地产发展趋势做出比较准确的预测。这些都是研究房地产周期波动所要解决的问题。研究房地产周期波动是对房地产市场正确认识的需要，是房地产市场化和对房地产管理体制重新认识的需要，也是适应新的国际环境和宏观调控的需要。 1.1.2研究意义中国房地产经济的发展与整个国民经济的发展一样具有周期性，这是绝大多数经济学家的一致看法。随着改革开放的深化和市场化进程的加快，房地产业己经形成为一个独立的产业部门，获得了迅速的发展并愈来愈显示出其发展的周期性波动。而房地产业己逐步成为我国新的经济增长点，因此研究房地产经济周期波动具有很深的意义。选择这个课题的学术意义主要表现在以下几个方面:第一，可以明确房地产业经济运行过程中是否存在着经济的周期性波动。可以了解波动的规律性、周期性，促进房地产周期理论的完善和发展。有助于房地产周期理

太原房地产市场发展现状与趋势分析

太原房地产市场发展现状与趋势分析姓名：李兴指导老师：李金仙内容提要：本文在分析了全国房地产市场在总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2008年和2009年第一季度的运行情况，对目前房地产市场存在的问题进行了具体分析，列举了下一步政府拟采取的政策措施，认为未来太原市房地产市场在住房价格上会出现U型走势，居民住房消费持观望态度。商品住房供求结构可能会改善，和谐房地产局面将会逐步形成。关键词：房地产市场发展运行趋势政策措施引言：房地产行业作为国民经济的重要行业，其规范与发展直接影响着国民经济发展的速度与规模，据有关资料分析，房地产每投入100元，可带动相关产业170—220元需求，而商品房市场每销售100元，就可以带动130—150元其它商品的销售，住宅建设每有100人交易，就可以带动相关产业200人交易，住宅建设每增加10个百分点，就可以带动GDP增长1个百分点。从城市经济角度讲，房地产业是城市经济的主导产业，支柱产业。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要。近几年来随着国内发达城市房地产市场竞争日趋激烈，北京待发达城市土地资源的稀缺和涨价，国内房地产市场已经开始向二级市场转移，而太原这样的省会城市正是国内大型开发商关注的重点目标。本文对我国房地产市场发展的总体态势做了简单的阐述，对太原市房地产行业存在的问题及产生的原因，太原市管理部门拟采取的政策措施，太原市房地产市场走势预测做了系统的阐述。

一、太原市房地产市场发展的总体态势与运行情况分析 (一)我国房地产市场发展总体态势我认为房地产业的重要性应该从全局的角度来分析。首先，2007年后半年美国开始发生次贷危机，到2008年后半年一直影响到我们国家，影响到全球，形成现在全球性金融危机，至今仍还没有好转，还在继续发展，这是当前全球面临的最大形势。在这种大形势下，怎样认识我们的房地产业，是关键所在。其次，咱们国家改革开放30年，经济是持续高速增长30年，年均增数达到9.8%以上，但是2008年开始回落，到现在还在继续回落。再者，经济学家认为，我们国家经济发展靠两个“火车头”，一个是以出口产品为主的加工制造业，另一个就是以房地产业为主的城市化进程。房地产业被经济学家概括为我国经济发展的两个“火车头”之一，可见房地产业重要性，尤其是在当前全球金融危机的情况下，房地产业更有其特殊重大的意义。表一：全国房地产开发景气指数趋势图我们考虑太原经济发展应该着重研究城市经济，而不是国民经济。城市化是现代化的必然趋势，没有城市化就没有现代化，这是世界发展的历史所证明了的。目前，我们国家正处于城市化加速推进的时期，在可以预见的未来20—30年时间内，我国的城市化进程不会减退，只能加速，不然，全面小康生活目标是很难实现。既然城市化发展是加速发展的趋势，那么城市经济的主导产业——房地产业就必然随之加速发展，所以说，不管经济如何衰退，不管经济危机如何加深，房地产业必然是加强的。在目前这种情况下，其它产业特别是工业产品，都可能面临市场的威胁，如需求不足的问题等，但是房地产为主的基础设施建设，是永远不会衰退的。世界经济发展规律认为，凡是经济危机来临之时，都是靠基础产业，靠房地产业来拉动，来促进经济发展。所以房地产业的发展至关重要（二）山西省房地产市场运行情况分析及政策导向

重庆房地产市场调查报告

重庆房地产市场调查报告重庆房地产市场需求透视经济与社会形态带来的消费形态的变动, 使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要, 房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为, 其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是: 在房地产置业投资上, 消费者究竟是如何做出购买决策的? 在与房地产选择与购买相关的多个因素当中, 到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响, 哪些因素又仅仅是表层的和直观的? 房地产需求市场的需求与变化, 对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下, 研究购房者的需求具有更加重要的意义。为了解重庆市消费者对房地产消费的需求, 我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研, 此次调研从丽江市总体购房者的角度出发, 对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究, 并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练, 以求突出房地产的市

场需求现状情况和未来发展趋势。本次调研的对象为最近二年内有购房意向而且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体, 我们对这一群体进行了深入调查, 从消费者需求的角度, 发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上, 力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法, 经过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析, 有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。一、当前购房群体的基本状况 1、大部分购房者当前的事业状态处于起步阶段或发展阶段, 总体购买力不高从调查结果来看, 大部分购房者在当前的事业发展中并没有取得很大的成功, 其中17%的购房者处于事业的起步阶段, 60%的购房者处于事业的发展阶段, 各发展阶段比例情况见下图:

山西太原市房地产市场分析报告

山西太原市房地产市场分析报告本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。一、中国房地产市场的总体态势 2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。” 2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。” 2004年“政策年，稳中有升。” 2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。” 注：以上均有具体分析资料。二、山西省房地产市场运行情况分析 (一)2003年山西房地产市场基本情况 2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。（二）2004上半年山西房地产市场分析 1、供给分析目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。

新建商品房房屋竣工面积12．7万平方米，同比增长49％。其中，住宅10．7万平方米，同比增长114％；商业营业用房2万平方米，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。 2、销售分析上半年，全市新建商品房屋销售面积为72．1万平方米，同比增长57．5％，商品房销售总额为35．11亿元。其中，销售住宅52．26万平方米，同比增长67．79％，占总面积的72．51％；办公楼销售4．32万平方米；商业营业用房销售15．5万平方米。从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61万平方米，办公楼空置3700平方米，商业营业用房空置3．33万平方米，其它用房空置1500平方米。 3、房价分析今年上半年我省房地产价格增幅为全国第三，根据7月29日召开的上半年全省房地产市场形势分析会情况报道，上半年我省商品房销售面积大于竣工面积、销售额增长率高于房地产投资增长率，商品房一级市场呈现出需求旺盛的良好态势。商品房销售价格在成本增加和市场需求较旺的拉动下呈明显上涨趋势。商品房销售价格涨幅较高。到6月底，我省商品房平均销售价格为1797元/平方米，同比增长27.6％，比同期全国高16个百分点，增幅位居全国第3位，绝对额位居全国第20位，居中西部地区第9位。从11个市看，商品房售价

太原市房地产市场调查

目录摘要...........................................................................................................................................I 一、太原市总体社会经济状况. (1) （一）城市经济发展水平............................... 错误！未定义书签。（二）居民收入水平................................... 错误！未定义书签。（三）人口状况及城市化率............................. 错误！未定义书签。（四）居民住房....................................... 错误！未定义书签。（五）小结........................................... 错误！未定义书签。二、太原市房地产市场发展整体状况....................... 错误！未定义书签。（一）市场供给分析................................... 错误！未定义书签。（二）市场需求分析................................... 错误！未定义书签。（三）市场价格分析................................... 错误！未定义书签。（四）小结........................................... 错误！未定义书签。三、太原市房地产市场分类市场分析....................... 错误！未定义书签。（一）住宅市场供求特征分析........................... 错误！未定义书签。（二）住宅市场需求特征分析........................... 错误！未定义书签。（三）小结........................................... 错误！未定义书签。四、太原市房地产行业竞争分析........................... 错误！未定义书签。（一）房地产行业内部竞争现状及特征................... 错误！未定义书签。（二）潜在进入者竞争力量分析......................... 错误！未定义书签。（三）供应者竞争力量分析............................. 错误！未定义书签。（四）小结........................................... 错误！未定义书签。参考文献................................................ 错误！未定义书签。致谢.................................................. 错误！未定义书签。

重庆市房地产市场分析报告

重庆房地产市场分析报告战略投资部 2004年11月目录一、重庆市房地产行业发展特征二、行业外部环境分析三、重庆房地产行业的供应分析四、重庆市房地产市场需求分析五、重庆市房地产企业状况六、重庆市房地产市场发展趋势分析七、隆鑫地产发展建议一、重庆市房地产行业发展特征长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。

近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。二、行业外部环境分析（一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；

2018年重庆市房地产市场分析报告

2018年重庆市房地产市场分析报告北京欧立信研究中心

目录第一章重庆市房地产市场环境分析 (9) 第一节重庆市房地产地域环境分析 (9) 一、地理位置 (9) 二、自然环境 (9) 三、生态气候 (10) 四、资源优势 (11) 第二节重庆市房地产宏观经济环境分析 (12) 一、重庆市GDP增长情况 (12) 二、重庆市固定资产投资 (13) 三、重庆市居民收支情况 (14) 四、重庆市产业结构分析 (14) 第三节重庆市房地产市场政策环境分析 (15) 一、重庆市总体规划 (15) 二、重庆市房地产重要政策分析 (17) 1、限售政策 (18) 2、限贷政策 (18) 3、限购政策 (19) 4、限价政策 (19) 5、房产税政策 (20) 6、土地政策 (21) 7、金融政策 (22) 8、监管政策 (22) 三、重庆市房地产政策展望 (23) 1、四限：暂不松动 (23) 2、房产税：暂不加码 (23) 3、土地：供地结构调整，租赁用地供应将增加 (23) 4、金融：信贷收紧，有序推进房地产去杠杆 (24)

5、租购并举：上升到制度层面，后期操作性政策或将出台 (24) 第四节重庆市房地产行业社会环境分析 (25) 一、人口数量分析 (25) 二、消费市场分析 (26) 三、房地产开发企业数量 (27) 四、居民生活和社会保障 (28) 第二章重庆市房地产行业数据监测 (29) 第一节重庆市房地产市场运行情况 (29) 一、房地产开发投资情况 (29) 二、房地产销售面积情况 (29) 三、房地产销售金额情况 (30) 四、房地产去库存情况 (31) 第二节重庆市房地产成交情况分析 (33) 一、成交均价分析 (33) 二、各行政区成交情况 (34) 三、各种建筑形态成交情况 (34) 四、开发商成交情况 (35) 第三章重庆市房地产用地供需情况分析 (37) 第一节土地供给情况分析 (37) 一、土地供应情况 (37) 二、各区域土地供应情况 (37) 三、土地溢价率分析 (38) 第二节重庆市房地产市场需求情况分析 (39) 一、政策梳理 (39) 二、需求特点 (41) 1、产品类型 (41) 2、户型结构 (42) 3、客户来源 (43) 第三节重庆市房地产各物业形态供需情况分析 (45) 一、高层物业 (45)

重庆市巴南区房地产市场的区位分析

重庆市巴南区房地产市场的区位分析摘要:改革开放以来，经过三十多年的发展，我国的房地产产业得到了迅速的发展和壮大。同时也应看到，我国房地产产业存在很多问题，尤其是近几年在房地产暴利的诱惑下，无选择性的投资造成了房地产市场的整体不平衡，更尤为重要的是，房地产产业作为不动产，他的选择和开发对资源的合理利用更为重要。目前房地产市场已然成为中国经济市场中最为主要的部分，国家积极采取措施来应对，包括加强国家的宏观调控力度，影响银行借贷利率，控制二套房贷款等，据此来调节房地产市场的稳定和平衡。关键词：区位价值房地产市场投资的合理性一、引言随着我国经济建设的迅速发展，房地产产业在国民经济中所占的比重越来越大，房地产产业是我国居住性消费的主体，承担着繁荣我国国内市场、提高人民生活质量、吸纳社会就业、促进国民经济增长的重要任务。经过建国以来特别是改革开放以来，我国房地产产业经过了从国家引导开发-支持投资-调控性政策的一个过程的转变。房地产产业主要是包括商业性房地产、居住性房地产两大类。在近两年来国家出台相关的房地产政策后，房地产的走势和价格变动成为了社会广泛关注的话题。房地产产业的合理开发和投资，不仅关系到国民经济的健康发展，更关系的普通民众的切身利益和社会和谐，使得对房地产市场的投资和区位分析具有理论和现实意义。二、中国房地产产业发展状况 2.1、全国房地产市场行业发展情况分析

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。【1】市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

重庆市房地产市场分析报告

重庆房地产市场分析报告战略投资部

目录一、重庆市房地产行业发展特征二、行业外部环境分析三、重庆房地产行业的供应分析四、重庆市房地产市场需求分析五、重庆市房地产企业状况六、重庆市房地产市场发展趋势分析七、隆鑫地产发展建议

一、重庆市房地产行业发展特征长期以来，重庆市房地产行业一直受到国家政策、实物分配、低租金使用等住房制度的影响，发展十分缓慢。80年代开始，国家推进了城镇住房制度改革；98年开始停止住房实物分配后，再加上住房公积金和商业性住房金融的实施，使重庆市以住宅为主的房地产行业得到了快速发展。近年，重庆市房地产业发展正出现三个新的特征：商品房大量积压，空置面积不断上升，然而新开工的面积又不断上升；商品房价格上升较快；房地产建设向城市郊区推进。二、行业外部环境分析（一）综合政策环境 1998年以来，政府出台了一系列促进房地产业发展的政策，主要有：取消福利分房，实行住房商品化、货币化，逐步建立多层次住房供应体系；促进住房消费信贷；取消房屋开发管理费等47项不合法、不合理的收费项目；促进存量房转让，形成房地产二、三级市场联动格局；制定鼓励居民购房的税收政策。房地产行业自98年来逐步复苏，政策的鼓励和刺激发挥了重要作用。国家近期出台的一系列政策，是从土地供应、银行信贷、机构监管和产业政策等各方面对房地产行业逐步进行规范和完善，

目的是引导房地产行业向着更加理性、成熟和健康的方向发展，这将会提高行业的进入壁垒，那些资金规模小、缺乏可持续经营发展能力的公司将会逐步被市场淘汰，而具有规模品牌核心竞争力的公司将会不断获得壮大。 2004年以来，政府出台的一些抑制房地产投资过热的政策有：银监会：2 月26-3 月26 日发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》――调整购房个人贷款收支比例设置，加强信贷管理。央行：2004 年4 月25 日起，提高存款准备金率0.5 个百分点――限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之一；10月29日上调利率，并有专家预计中国进入一段较长期的利率上调周期，房地产业的金融压力日益加大。发改委等：3 月9 日联合下发标注为“特急”的《关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限的通知》――缩减开发区的数量和规划用地规模，防止开发区过多过滥、违规用地等突出问题，促进开发区规范、协调发展。国务院：4 月28 日发出通知，决定适当提高钢铁、电解铝、水泥、房地产开发固定资产投资项目资本金比例――提高项目资本金比例，抬高行业进入门槛。这一系列的宏观调控的紧缩政策表明政府十分关注房地产行业高速增长可能带来的风险，在前阶段紧缩政策未能达到效果的情况

2011年重庆房地产市场调查报告

2011年度重庆房地产市场调查报告重庆房地产市场需求透视经济与社会形态带来的消费形态的变动，使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要，房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为，其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是：在房地产置业投资上，消费者究竟是如何做出购买决策的？在与房地产选择与购买相关的多个因素当中，到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响，哪些因素又仅仅是表层的和直观的？房地产需求市场的需求与变化，对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下，研究购房者的需求具有更加重要的意义。为了解重庆市消费者对房地产消费的需求，我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研，此次调研从丽江市总体购房者的角度出发，对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究，并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练，以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋

势。本次调研的对象为最近二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体，我们对这一群体进行了深入调查，从消费者需求的角度，发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上，力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法，通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析，有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。一、目前购房群体的基本状况 1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段，总体购买力不高从调查结果来看，大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功，其中17%的购房者处于事业的起步阶段，60%的购房者处于事业的发展阶段，各发展阶段比例情况见下图：

太原市房地产市场调查

摘要 ........................................................................ I 一、太原市总体社会经济状况 (1) （一） ................................. 城市经济发展水平错误！未定义书签。（二） .............................. 居民收入水平错误！未定义书签。（三） ................................. 人口状况及城市化率错误！未定义书签。（四） ............................ 居民住房错误！未定义书签。（五） .......................... 小结错误！未定义书签。二、太原市房地产市场发展整体状况 ........... 错误！未定义书签。（一） .............................. 市场供给分析错误！未定义书签。（二） .............................. 市场需求分析错误！未定义书签。（三） .............................. 市场价格分析错误！未定义书签。（四） .......................... 小结错误！未定义书签。三、太原市房地产市场分类市场分析 ........... 错误！未定义书签。（一） ................................... 住宅市场供求特征分析错误！未定义书签。（二） ................................... 住宅市场需求特征分析错误！未定义书签。（三） .......................... 小结错误！未定义书签。四、........................................ 太原市房地产行业竞争分析错误！未定义书签。（一） ....................................... 房地产行业内部竞争现状及特征错误！未定义书签。（二） .................................... 潜在进入者竞争力量分析错误！未定义书签。（三） ................................. 供应者竞争力量分析错误！未定义书签。（四） .......................... 小结错误！未定义书签。参考文献......................... 错误！未定义书签。

太原市房地产市场分析报告

太原市房地产市场分析报告内容摘要：本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在20XX年和20XX上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在20XX年下半年和20XX年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。一、中国房地产市场的总体态势 20XX年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。” 20XX年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。” 20XX年“政策年，稳中有升。” 20XX年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。” 注：以上均有具体分析资料。二、山西省房地产市场运行情况分析 (一)20XX年山西房地产市场基本情况 20XX年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。（二）20XX上半年山西房地产市场分析 1、供给分析然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、大面积住房面积供应总量较大，而中、小户型和中、小面积住房供应不足，但需求量很大。据市场调查显示，目前根据太原市一般购房者的经济实力，可购买的住宅面积为70平方米，而市场主力房型为100至120平方米。 2、销售分析从购房者组成来看，外地居民购买商品房占18％、本地农村人口购房占17％、本地居民占65％。同时，由于高层、大户型房屋供应量过大，土地价格较高导致房价居高不下等原因，形成了一定数量的商品房空置。目前，全市商品房空置面积15．47万平方米，空置一年以上（含一年）面积为7．46万平方米，其中住宅空置3．61

2015年重庆市房地产市场背景分析

三、房地产市场背景分析重庆市长期以来是我国西南地区重要的工商业城市和商品集散地，拥有多个全国性和区域性包括五金交电、金属材料、建筑材料、化工原料等在内的大型专业批发市场。工业基础雄厚，农业基础较好，交通便利，商业繁荣，城市基础设施完善。重庆直辖以来，加大了城市建设投入，城市基础设施更加完善，市容、市貌进一步改观，重庆作为西南地区中心城市的地位日益巩固。 2014年土地市场交易量环比下降，也是近5年内首次出现下降。商品住宅用地量和占比都大幅下降，而2014年末商品住宅存量为1699.6万平方米，存量面积略高于2013年末的水平。从去化周期看，重庆市主城区商品住宅的去化周期约为12个月，与全国其他大中城市相比处于较低的水平。从上述数据分析得出，2015年商品住宅用地成交面积总量与2014比可能会出现进一步下滑的局面，但是下降的幅度应该较小。商品住宅用地楼面单价可能会与上一年基本持平。从商业办公用地的交易数据看，2014年成交面积同比下降了3.2%，成交金额确上涨了12.8%，原因是在住宅市场相对走弱的情况下，投资者更愿意投资商业办公，开发商也愿意开发商业办公用地，导致了商业办公的成交单价有所上升。2015年，重庆固定资产投资额中工业与房地产业的投资比例不会发生较大调整，房地产投资占总投资的比例仍然会在25%左右，而商业办公地产在房地产市场仍不会占据主流投资的地位，预计商业、办公用地的成交面积总量不会有较大增幅，成交单价可能会稳中有升。 2014年在全国房地产市场走弱的情况下，重庆市商品住宅市场受到一定的冲击，成交面积和成交均价分别下降了6.8%和3.2%，这主要是市场挤出了投资性需求的水分，刚性需求占据商品住宅市场消费的主导地位。在重庆市整体经济形势平稳向上的局面下，2015年，重庆市商品住宅成交总量和成交均价有可能出现小幅上升，但是上涨的动力并不强劲。从商业近三年的成交量和成家均价来看，出现商业一路走高的局面。说明近三年来，投资者对商业用房充满了信心，并愿意购买商业物业作为投资渠道。商

太原市房地产调查报告

05太原市房地产调研报告内容摘要：本研究报告在分析全国房地产市场的总体态势的基础上，进一步分析了山西太原市房地产市场在2003年和2004上半年的运行情况，并对存在的问题和原因进行了深层探究，初步预测了山西政府对房地产市场的调控政策，认为太原市房地产市场在2004年下半年和2005年太原市房地产市场没有引起房价暴涨或暴跌的因素，房价总体稳中有升，但涨幅趋缓。同时房地产市场的竞争将进一步加剧，品牌竞争和资本竞争将主导太原房地产市场。一、中国房地产市场的总体态势

2002年“快速增长，供求两旺，形势大好，问题不少。” 2003年“调控，规范，搞活；问题与发展同时存在。” 2004年“政策年，稳中有升。” 2005年“重新洗牌，品牌竞争、资本竞争。” 注：以上均有具体分析资料。二、山西省房地产市场运行情况分析 (一)2003年山西房地产市场基本情况 2003年山西房地产市场的总体运行情况：房地产开发投资高速增长；一级商品房市场需求增幅大于供给增幅；商品房价格继续增长；新建商品房购买对象以个人为主；商品住宅空置面积逐步消化；土地开发投资强劲扩张。（二）2004上半年山西房地产市场分析 1、供给分析目前，太原市房地产开发企业共有395家，房地产中介企业有141家。今年上半年，全市房地产开发投资完成16．5亿元，同比增长46．9％，占全市固定资产投资总额的14％。新建商品房房屋竣工面积12．7万平方M，同比增长49％。其中，住宅10．7万平方M，同比增长114％；商业营业用房2万平方M，同比增长66．7％。新落成的各种房屋为省城的人们提供了多种选择。然而，在供应结构中却有局部失衡现象，表现为：一是高价位、高档住房在市场供应中所占比例较高，而中低价位，普通商品房与经济适用房比例偏小，但市场需求总量却较高；二是大户型、

重庆市房地产市场调查报告

重庆市房地产市场调查报告 1 2020年4月19日

重庆市房地产市场调查报告第一章重庆市社会经济概况一.地理环境和居住结构分析（一）地理环境分析重庆市位于中国西南部，长江与嘉陵江交汇处，是一座举世闻名的山城，最突出的特点是地形起伏有致，立体感强。重庆辖区主要分布在长江沿线，以丘陵、低山为主，平均海拔400米。地势从南北两面向长江作山谷状倾斜，起伏较大，多呈现”一山一岭”，”一山一槽二岭”的形貌。辖区拥有8.2万平方公里的土地，设15个区、12个县和4个市。独特的地形，造就了重庆是一座”山城”兼”江城” ，既是有特大城市的某些特点，又有显著的农村特征。城市不是放射型发展，而是组团式建设。各组团相对自成一体，自发形成商业中心、居住区、行政办公区等功能区。

（二）居住结构分析由于交通的不便利，致使重庆的区域居住比较有本地特色。市民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，重庆人乘坐最多的交通工具仍是公交车，几乎占了1/2,其次是中巴车约占1/4, 其它依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，经常乘坐计程车占15%,拥有私家车6%。在区域居住结构里面，渝中区是传统的行政和商业区，也是原来重庆人心目中的”高尚居住区域”，沙坪坝区是教育文化区，江北、渝北是新兴的城区，南岸区是工业和旅游区。虽然，重庆没有上海原来”宁要浦西一张床，不要浦东一间房” 的居住结构趋向，但由于两江分割和交通不便带来的传统居住结构在短期内不易发生重大变化。随着全市路桥一票制的实行，南岸与北部新城环境交通的改进以及全市性优秀住宅小区建设，在居住结构中南岸和北部新城的比重已有较大提高，逐步形成了渝中区、南岸区、沙坪坝区、北部新城四分天下的格局。