重庆市巴南区房地产市场的区位分析

重庆市巴南区房地产市场的区位分析

摘要:改革开放以来，经过三十多年的发展，我国的房地产产业得到了迅速的发展和壮大。同时也应看到，我国房地产产业存在很多问题，尤其是近几年在房地产暴利的诱惑下，无选择性的投资造成了房地产市场的整体不平衡，更尤为重要的是，房地产产业作为不动产，他的选择和开发对资源的合理利用更为重要。目前房地产市场已然成为中国经济市场中最为主要的部分，国家积极采取措施来应对，包括加强国家的宏观调控力度，影响银行借贷利率，控制二套房贷款等，据此来调节房地产市场的稳定和平衡。

关键词：区位价值房地产市场投资的合理性

一、引言

随着我国经济建设的迅速发展，房地产产业在国民经济中所占的比重越来越大，房地产产业是我国居住性消费的主体，承担着繁荣我国国内市场、提高人民生活质量、吸纳社会就业、促进国民经济增长的重要任务。经过建国以来特别是改革开放以来，我国房地产产业经过了从国家引导开发-支持投资-调控性政策的一个过程的转变。房地产产业主要是包括商业性房地产、居住性房地产两大类。在近两年来国家出台相关的房地产政策后，房地产的走势和价格变动成为了社会广泛关注的话题。房地产产业的合理开发和投资，不仅关系到国民经济的健康发展，更关系的普通民众的切身利益和社会和谐，使得对房地产市场的投资和区位分析具有理论和现实意义。

二、中国房地产产业发展状况

2.1、全国房地产市场行业发展情况分析

在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，如果国家针对房地产的宏观调控政策落实到位，未来2—3年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20％。【1】

市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来2—3年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，原因是：

第一房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；

第二近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；

第三从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加、除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来2—3年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。

东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。

2.2．重庆地区房地产市场价格比较

重庆主城九区中，江北、渝北、渝中、南岸房价要普片偏高，滨江路、人和商圈等地房价均逼近万元大关；巴南、九龙坡等要稍低。重庆滨江路等地房价发展较快，成为推动房价上涨的主要力量。

三．影响房地产投资的市场因素分析

3.1基本因素分析

从整个重庆房地产市场来看，最为活跃的是住宅性房地产的开发。因为居住性房地产是房地产市场的主体，虽然某一宗地的地理位置不可能变化，但随着宏观社会经济和城市建设的发展，城市中各区位的相对重要性也会不断地发生变化。因此，要掌握好区位理论，理论联系实际，用发展的眼光看问题，做好房地产住宅开发项目的区位选择决策。

在对居住性房地产进行分析的时候，我们可以先介入一个基本概念：级差地租理论，在级差地租理论中，马克思将土地的价值划分成几个等级，随着距城市中心的距离越大，土地所显现出来的价值就越小。【2】从中可以得出我的第一个观点：城市经济发展对居民住宅区位选择具有制约性。

3.1.1消费水平的制约

消费者收入水平的提高对住宅区位选择的影响。城市经济的快速发展，人们的收入水平不断提高，使得消费者有一定的经济能力来改变自己的居住环境和居住条件。而生活水平的大大提升也必然会导致人们对住宅区位的选择有着越来越高的标准和要求。因此消费者在选择住宅小区时，更多考虑小区的配套设施和环境，主要是居住区周围的自然环境与人文环境的和谐程度，包括住宅区的绿化程度、空气的清洁和污染程度，以及是否接近有利于人类健康和休闲活动的自然景观，如湖泊和自然河流、社会公益设施等。一个生态环境良好的住宅区是吸引居民购买和居住的重要条件。这些都从侧面反映了开发商在住宅项目开发的区位选择上的依据与变化。【3】

3.1.2地价的影响

土地价格上涨对住宅区位选择的影响。土地价格主要包括土地出让金、市政

设施配套费以及拆迁安置补偿费等在内的土地成本高低。随着城市经济的不断发展，土地资源的稀缺性和重要性越来越成为城市经济发展中的首要问题。在市场经济和土地有偿使用的条件下，城市土地的使用主要依靠级差地租机制来调节。一般来说，城市中心的各种设施最为齐全，使用条件最好，因此，土地区位最优，租金也越高。城市边缘地区设施配套最不齐全，使用条件最不好，因此，土地区位最劣，租金也最低。而中间土地区位优劣程度从城市中心向城市边缘地区依次递减，地租也是从高到低。级差地租对住宅区位的调节主要是通过房价和房租来实现。

对于购房的居民而言，在购房时，考虑最多的因素是住宅的价格，而房价主要取决于房屋的结构和面积，以及与区位条件有直接关系的地价。当房屋的结构和面积一定时，房屋所处的区位条件就成为决定房价的一个重要因素。位于城市内不同区位的房屋，其价格相差很大，当一个居民决定了自己愿意支付的房价时，实际上，其购买房屋的区位空间也就决定了。

3.1.3交通通达性的影响

城市的交通通达程度对住宅区位选择的影响。交通通达程度包括场地的可及性、出入口的位置以及容易识别的程度等。

3.1.4竞争对手的影响

考察竞争对手的物业是企业进行竞争性定位最相当重要的一点，因为只有知己知彼发现各自的竞争特点，才能在有限的市场容量空间占有一席之地。房地产企业对竞争对手的分析主要是对目标房地产可能影响其竞争性能的特征进行分析和评价，这和其他企业对竞争对手产品的分析一样，只是由于房地产这种特殊的产品分析起来要比普通商品复杂得多【4】

3.1.5 政策对房地产市场的影响：

2009、12、07 中央经济工作会议：明年

要增加普通商品住房供给中央经济工作会议指出，增加普通商品房供给，支持居民自住和改善性购房需求，加大农村危房改造

支持力度

2009、12、14 国务院提四措施遏制部分

城市房价过快上涨国务院提四措施遏制房价：一要增加普通商品住房的有效供给；二是继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房；三要加强市场监管；四要继续大规模推进保障性安居工程建设

2010、4、17 国务院：房价过高地区可

暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

2010、4、21 二套房以住房套数界定

不再以贷款为准新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套，同时，认定范围以家庭为单位。这与此前

执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。

2010、5、22 重庆楼市新政出台未对

第三套房停贷重庆调控重点着眼于加强住房保障、增加有效供给、规范市场秩序等，没有对三套房停贷作出限制，同时对首次购买住房并以按揭方式支付的主城纳税人实行财政补助，有保有压的调控措施

【5】

从中共十八大温总理答记者问可以看出，在短期或中期内，国内的实行的紧缩性房地产政策将不会做太大的改变。

四．巴南区具体市场环境分析

4.1巴南区地理位

巴南区位于重庆市的西南部，是重庆的大区之一，不过较其他区相比，巴南区的地势相对不利。多山，由于交通的补便利，市民在选择居住时更倾向于其选在的工作、原生活的区域、本区人乘坐最多的交通工具仍然是公交车，几乎占据了半数之多，其次是私家车或计程车。在购房者或有意购房着中。中。高收入者居多。

在经济收入上，2011年上半年。本区农民人均收入达4451.6元，比上年同期增长801.0元，居民人均可支配收入达到19090元。

巴南区总面积1925平方米。人口总数86万人（2004年）人口主要分布在李家陀、鱼洞两地，并向四周扩散。同时李家沱和鱼洞成为巴南区的经济中心。收入状况为：元/月

800元以下800-1500

元

1500-2000

元

2000-3000

元

3000-5000

元

5000-8000

元

8000元以

上

31.2% 45.3% 11.9% 5.4% 4.8% 1.3% 0.2%

【6】2011年5月巴南区政府工作报告

巴南区典型房地产项目分析：<1>李家沱恒大城项目；均价：70007000元/m2

<2>李家沱融汇半岛项目；均价：6700元/m2

<3>鱼洞宗申动力城项目；均价：7100元/m2

从上述资料我们可以看出，巴南区整体居住性地产房价在6500元每平方米之间浮动，这主要是巴南区整体布局所决定的，因为从地图上我们不难看出，巴南区占地面积广阔，但是相对分散，加之地形崎岖不便，由于交通的不便利，致使本区域居住比较有本地特色。市民在选择居住时更倾向于其现工作、原生活的区域。据调查，乘坐最多的交通工具仍是公交车，几乎占了1/2，其次是中巴车约占1/4，其他依次是计程车、步行及其它交通工具。在购房者或有意向购买的消费者中，中、高收入者较多，经常乘坐计程车占15%，拥有私家车6%。【7】

从上述分布可以看出，本区房地产产业分布在了长江滨海路一线、学府大道、李家沱几个大的地区。滨海路，得益于区府所在和长江沿岸优美的风光和人为的政治性因素，典型示列：海天花园。更有即将开通的轻轨三号线贯穿全境，优越的地理位置和交通条件成为了本区人口最为密集的地区；李家沱，由古老的民居发展而成，常住性人口占了本区的绝大多数；学府大道；得益于即将开通的轻轨三号线和高等学府的聚集，更有流畅的交通直达南坪商业中心和区府所在地,从上述可以看出，巴南区的居住性住宅主要是以交通为导向的住宅。

4.2巴南区房地产市场区位的定性分析

4.2.1本区开发与城市地租的关系

美国学者E. W. Burgess在研究了芝加哥的发展历史后认为，城市在其增长的典型过程是通过由中央商业区(Central Business District，简称CBD)为中心向外辐射扩展，城市各地带不断地侵入和转移，就形成了同心圆式的扩展过程，并形成了五个同心圆带构成的空间结构【8】本区房地产市场也一样，从中心位置渝南大道向四周，低价不断降低，这也是作为开发商和投资者所注重的方向

4.2.2公共交通对本区房地产市场的影响

交通设施的建设可促进土地的开发，使城市土地升值，因此，通达性是土地利用过程中首先要考虑的因素。不具备交通通道的地块一般很难被用于大规模

开发。Czamanski( 1966)构筑了一个针对城市功能的“通达性指数”，认为所有类型的城市土地的地价与“通达性指数”之间有极高的相关性，最高可达100%。高地价点主要出现在道路交通网的结点上，这说明地价与交通具有极高的相关性，地价沿城市对外交通干道延伸明显。同时发现，不同的交通干线对不同区位地价的影响情况也不一致【9】交通作为房地产开发商和购房者最为注重的因素，是影响房地产区位价格的重要因素，在本区中，由于轻轨三号线的即将全线贯通，沿线周边的低价包括在建或已建成楼盘价格都会有很大程度的提升，

4.2.3本区关联因素分析

关联性是属于项目地点的非自然条件的范畴，一个地点的优劣、好坏，是由它在社会交流的往来网络中的相对位置决定的。一个与社会交流越方便，他所占用的交通、交流网络的数量就越多。不论是人流、物流、资金流还是信息流全部要通过网络流通。这个网络是由一些有形的或无形的设施连通的。一个关联性越好的地点，占据的网络通道就越多，就给所在地点项目的使用者越多的便利。所以关联性是分析项目地点的一个极重要的内容。

4.2.3.1通达性；在购房者选择购房时，一般都会考虑本区的交通通达性，也就是说住户需要衡量自己上班或者出行的具体方便程度，所谓通达度不是仅仅指距离的远近，还包括交通的拥挤程度，是否危险等。在本区通向主城各区的主要交通干道，一般情况不会出现严重拥堵等状况。

4.3对本区房地产项目的定量分析

在对房地产项目进行定量分析时一般选用层次分析法和分值法

4.3.1层次分析法【10】

层次分析法是多目标决策模型中，量化处理评价指标相对优劣的基本方法。它是针对某单一准则，对评价对象进行两两对比优劣的一种方法。

首先确定城市住宅区位评价指标体系，构造判断矩阵（图2）。判断矩阵表示针对上层次的某个元素与本层次有关元素的相对重要性。即为确定下层元素对上层元素的贡献程度，由专家通过两两比较重要程度的方法，各层次元素对上层因素的重要性给予评分，构成判断矩阵。对于某个评价指标来说，房地产的投资环境Pi和Pj的优劣评语，可以转化为评价值bij，并记为：

若Pi与Pj优劣相等，则bij=1

若Pi 比Pj 稍优，则bij=3，反之则bij=1/3；

若Pi 比Pj 优，则bij=5，反之则bij=1/5；

若Pi 比Pj 甚优，则bij=7，反之则bij=1/7；

若Pi 比Pj 极优，则bij=9,，反之则bij=1/9；

图2 判断矩阵P （A-bij ） A b1 b2 b3 b4 …

b1 1 1 5 7

b2 1 1 5 7

b3 1/5 1/5 1 3

b4 1/7 1/7 1/3 1

（图2）

…

其次，根据判断矩阵求n 个因素的权重值。可通过解特征值问题 Pw ＝λmax ·W 求出正规化特征向量而得到λmax 为P 的最大特征值，W 为对应于λmax 的正规化特征向量，W 的分量Wi 是相应元素单排序的权数。

将P （A-b ）矩阵中的每一列正规化，令bij=bij/∑=n i bij 1 ①

按行加总Wi ’=∑=n i bij 1 ②

加总后再正规化，得特征向量Wi ，即Wi=bij/∑=n i bij 1

③

计算P 的λmax: λmax=∑=n i 1Wi n Wj bij n j ??∑=1 ④

为了检验判断矩阵的一致性，需要计算一致性指标CI 、CR

CI=1max --n n

λ ⑤

CR=RI CI

⑥

CR ＜0.1时，我们就认为判断矩阵具有令人满意的一致性；否则，

当CR ≥0.1时，就需要调整判断矩阵，直到满意为止。

最后,根据不同区位综合评分的得分情况做出选择。

层次分析法具有操作简单、计算结果真实的特点，在实际中运用较为广泛，在众多关于房地产投资决策的文献中，被大量提及。但此种方法在运用过程中，受专家自身水平、专家数量、评价时间等条件的制约，评价工作量大，主观性成分也较大，难以全面反映投资环境的真实情况。【11】

4.3.2分值法

所谓分值法就是在房地产项目选优评价中，对房地产环境指标的优劣，按事先设定的分值级别，针对不同的房地产项目，给予所有评价指标一定的分值。各房地产方案所有评价指标的分值评定后，再将各方案所有的指标的分值用直接求和法或加权求和法得到一个总分，这个总分就是房地产投资环境的评分，可以对区位条件进行优劣判断。【12】

五、总结

在整个巴南区乃至整个中国房地产市场的开发中，首先最作为开发商，我们应该看到的是该区的区位价值因素，包括公共交通的通达程度，市场的繁荣程度，公共配套设施的完善程度，以及在未来可预见的经济效益。以达到低投资，高效益的效果；其次作为购房者，首先应该考虑的是本区的交通条件，包括距离上班地的远近程度、安全程度。还包括区位条件的好坏，宜居程度。包括环境的优劣，有无污染性的工厂建筑；作为政府，应运用好政府的宏观调控手段，做到资源的合理开发利用，防止房地产经济泡沫的出现，维护市场秩序和广大消费者的利益，以便更好的促进国民经济的发展。

[参考资料]

[1]2010-2011年中国房地产发展形势分析

[2]马克思 . 级差地租理论

[3]高亮，丁蒙 .浅析我国住宅地产项目开发的区位选择

[4]王红利 .房地产开发项目区位因素分析与研究

[5]刘军 .房地产市场环境分析

[6]2011年5月巴南区政府工作报告 2011资料

[7]高尚.商业用地区位的选址

[8]潘蜀健.房地产项目投资.中国建筑工业出版社，1999

[9]冯瑶段凯健王蓉.影响城市住宅区位选择的因素分析.2001

[10]张建.层次分析法在房地产投资中的运用 2002

[11]冯瑶段凯健王蓉.影响城市住宅区位选择的因素分析.2001

[12] 董昕.城市住宅区位及其影响因素分析[J].城市规划.2001.

出师表

两汉：诸葛亮

先帝创业未半而中道崩殂，今天下三分，益州疲弊，此诚危急存亡之秋也。然侍卫之臣不懈于内，忠志之士忘身于外者，盖追先帝之殊遇，欲报之于陛下也。诚宜开张圣听，以光先帝遗德，恢弘志士之气，不宜妄自菲薄，引喻失义，以塞忠谏之路也。

宫中府中，俱为一体；陟罚臧否，不宜异同。若有作奸犯科及为忠善者，宜付有司论其刑赏，以昭陛下平明之理；不宜偏私，使内外异法也。

侍中、侍郎郭攸之、费祎、董允等，此皆良实，志虑忠纯，是以先帝简拔以遗陛下：愚以为宫中之事，事无大小，悉以咨之，然后施行，必能裨补阙漏，有所广益。

将军向宠，性行淑均，晓畅军事，试用于昔日，先帝称之曰“能”，是以众议举宠为督：愚以为营中之事，悉以咨之，必能使行阵和睦，优劣得所。

亲贤臣，远小人，此先汉所以兴隆也；亲小人，远贤臣，此后汉所以倾颓也。先帝在时，每与臣论此事，未尝不叹息痛恨于桓、灵也。侍中、尚书、长史、参军，此悉贞良死节之臣，愿陛下亲之、信之，则汉室之隆，可计日而待也。

臣本布衣，躬耕于南阳，苟全性命于乱世，不求闻达于诸侯。先帝不以臣卑鄙，猥自枉屈，三顾臣于草庐之中，咨臣以当世之事，由是感激，遂许先帝以驱驰。后值倾覆，受任于败军之际，奉命于危难之间，尔来二十有一年矣。

先帝知臣谨慎，故临崩寄臣以大事也。受命以来，夙夜忧叹，恐托付不效，以伤先帝之明；故五月渡泸，深入不毛。今南方已定，兵甲已足，当奖率三军，北定中原，庶竭驽钝，攘除奸凶，兴复汉室，还于旧都。此臣所以报先帝而忠陛下之职分也。至于斟酌损益，进尽忠言，则攸之、祎、允之任也。

愿陛下托臣以讨贼兴复之效，不效，则治臣之罪，以告先帝之灵。若无兴德之言，则责攸之、祎、允等之慢，以彰其咎；陛下亦宜自谋，以咨诹善道，察纳雅言，深追先帝遗诏。臣不胜受恩感激。

今当远离，临表涕零，不知所言。