华夏幸福投资分析实施报告

华夏幸福投资分析报告

引言

在A股的各指标排行中，华夏幸福盈利能力较强，净资产收益率为29.54%。相对价格较低，市净率为4.14倍，市盈率为16.20，营业利润率为33.03%，净利润率为22.49%，净利润同比增长率为35.22%，营业收入同比增长为40.40%。、月均价线体系为多头排列，K线为小阳线。

一、公司分析

（一）公司介绍

表1 华夏幸福基本信息

华夏幸福，全称华夏幸福基业股份有限公司，股票代码600340，注册地为省固安县，房地产开发企业，主营业务为房地产开发与销售和区域开发，经营围

具体包括房地产、工业园区及基础设施建设投资；房地产中介服务；提供施工设备服务；企业管理咨询；生物医药研发、科技技术推广、服务。①

（二）行业地位

华夏幸福总市值为10 673 267.51在127家房地产企业中位于第四位，2016年总收5068581.70万元，在同业中位于第五，总收入同比增长率为30.47%在同业中位于第三。2016年净利润为649.157.91万元，净资产收益率为33.39%，为同业第一。资产收益率4.52%，为同业第四。销售毛利率为28.98%，同业第一。营业利润率为16.38%，为同业第四。综上所述，华夏幸福的市场地位处于行业前列。

表2 华夏幸福市场综合排名

（三）产品竞争力

华夏幸福的产品竞争力主要来源于独特的商业模式。其利润来源主要是园区住宅配套和产业发展服务两大块，园区住宅配套，即负责在委托区域组织道路建设及供水、供电、供暖、供气、通信基础等。产业发展服务，即委托区域工业区域工业园区进行宣传、推广。进行招商引资项目的洽谈，对入园企业提供相应服务，协助企业快速实现生产运营。其市场模式其一是和政府签约，垄断片区一级

开发，进行土地整理与配套设施建设，政府通过税收和买地赚取收益，并支付公司一级开发的成本；其二是代政府招商引资发展产业，并未园区提供服务；其三是利用一级开发优势低价获取大片房地产开发用地；其四，通过住宅销售回融资金并为政府提供税收。因为其商业模式具有很强的复制能力，所以为其持续高增长奠定了基础。①

（四）经营能力

图1 华夏幸福应收账款转天数

华夏幸福应收账款转天数逐年增加，证明公司的运营资金过多的滞留在应收账款上影响正常的资金转，转天数延长，回款速度变慢，公司将不得不通过借债等式来补充营运资金，会造成成本的上涨和经营的被动。在相同行业，应收账款转天数较长不利于提高公司的竞争力。

①人民网《华夏幸福独特商业模式利润劲增公募基金获利颇丰》

图2华夏幸福存货转率

房地产行业的存货转率都较低，华夏幸福的存货转率在0.28左右轻微浮动，说明企业存货转得较慢，企业的销售能力较弱。主要原因是1房地产行业的特殊性，开发期较慢；2土地储备较多。

表3 华夏幸福三率

但是华夏幸福自2014年到2016年三费比例稳定，销售、管理和财务费用率（包括资本化利息部分）分别为3.5%、6.7%和8.6%，在业务规模迅速扩大的同时保持三费比例稳定，表明公司良好的运营能力和融资水平。

（五）成长能力

2012年到2016年，华夏幸福总营业收入是逐步增加，在2015年总营业收入达到385.35，同比上42.85%，2016年总营业收入538.21亿元，同比增加40.40%，2016年比2015年总营业收入增加152.86亿元，增长能力较强。

图4 华夏幸福净利润及股利支付率

在净利润和股利支付率面，自2011年以来华夏幸福净利润逐步增加，股利的支付率也是不甘示弱，在2015年股利支付率达到了32.00%，使广大股东充分享受到了企业成长所带来的收益。

（六）财务状况

图5 华夏幸福2016杜邦分析

从杜邦分析图可以看出，2016年净资产收益率为33.39%，较2015年41.17%有所降低，降低幅度较大。观察权益乘数发现，2016年的权益乘数有了很大的下降，公司的资产负债率有所下降，由于在于平均归属股东的利益的增长幅度大于平均总资产的增长幅度，因为公司在2016年以发行价格22.64元增发了309 279股，实际募集资金6 893 635 809 .32元。虽然房地产企业的资产负债率普遍较高，但是华夏幸福的资产负债率高达85%，过高的资产负债率给企业带来重大的资金压力，降低资产负债率有利于企业的长期发展，华夏幸福在这面仍然面临很多困难。

二、行业分析

（一）行业生命期角度

房地产行业仍处于成长期，增速较快国需求依然旺盛，对经济增长的驱动力较强，较高的投资回报率。随着城市化进程持续推进，计划生育政策单独二胎逐

步放开，以及养老地产、产业地产、旅游地产等业务的开展，未来的增长空间较大。但是房地产开发期较长，资金需求量大，政策的敏感度高，行业的集中度又低。而政策的调控力度越来越大，土地成本、资金资产不断攀升。市场上保障房的供给不断增加，房屋租赁市场的增长，也分流了一部分需求。

（二）市场结构角度

从区域性或地性市场的角度来看的话，那么，由于房地产的固定性和不可移动性，以及市场所呈现的鲜明的区域性特点，而且在一个特定的区域，要素的流动又非常困难，区域的房地产企业在很大程度是处于一种垄断地位，所以区域性的房地产市场就是一个寡占市场。我国房地产由于市场的区域性，房地产开发企业实际上只是与企业的相邻的企业发生竞争，它们也还是都有其各自的垄断区域，以及在位当地产开发企业采取策略性行为对新进入者的“进入阻止”和现有土地出让制度对潜在进入者所形成的进入壁垒加之房地产企业产品的差异化，所以我国的房地产市场就是一个寡占市场。

（三）区域政策角度

中央政治局会议，研究决定和部署实施京津冀协同发展战略。要重点打造北京非首都功能疏解集中承载地，在适合地段规划建设一座以新发展理念引领的现代新型城区。中央设立"雄安新区"的政策，从区域布局上来看，华夏幸福在京津冀地区的区位优势明显。华夏幸福作为深耕京津冀地区的企业，公司目前环北京土地储备丰富公司期末储备开发用地规划计容建筑面积约为1,116 万平米；持有待开发土地建面万平米，权益面积577 万平米。从收入占来看，环北京区域的收入占比为95%贡献的毛利占比近95%。其在固安、大厂、香河、涿州、永安、

霸州等环北京地区深入布局，已布局约20个产业园区。预计公司将充分受益于雄安新区的设立和京津冀协同发展的深化，带动华夏幸福的发展。

（四）经济政策角度

中国过去重的货币超发加上资金投资渠道的匮乏，大量资金流入房地产市场，使得房价快速上涨。而受传统文化影响，中国人对于房子的需求居高不下，过高的房价已经影响到中国人民生活水平的提高，以及社会的稳定。去年以来中央坚决调控房价，提出房子是“用来住的，不是用来炒的”，而且地政府加强了政治意识、大局意识，不能放任房价上涨，从这个角度看，未来对于房企的利润必定会有一定程度的影响。

三、宏观经济分析

（一）经济运行分析

表4 2017年第一季度GDP

2017年第一季度国生产总值180683亿元，同比增长6.9%，比上年同期提高0.2个百分点，经济运行稳中有进、稳中向好。第三产业，增加值102024亿元，

同比增长7.7%，继续保持快速增长，是拉动经济增长的主要动力。工业增加值61919亿元，同比增长6.5%，比上年同期提高0.8个百分点,。对经济增长的拉动作用明显回升。①

图6 制造业PMI指数

但是2017年4月份的中国制造业采购经理指数（PMI）为51.2%，比上月回落0.6个百分点，虽然继续位于扩区间，但为今年以来的最低点，显示增长动力有所放缓，制造业延续平稳趋势。长期来看,经济回升+效益改善的局面,将带来未来股市的持续向上行情。但市场在金融监管强化的冲击下,机构投资为去杠杆行动所主导,市场仍将维持一段时间的犹豫期。经济稳中趋升和工业经济效益回升前景,全年资本市场终将延续回暖格局。

①中华人民共和国国家统计局

图7 工业生产者出厂价格指数/居民消费价格指数

一季度PPI比去年同期上涨7.4%，涨幅比去年四季度扩大4.1个百分点，为2008年四季度以来的季度同比涨幅高点。CPI比去年同期上涨1.4%，其中1月份上涨2.5%，2月份和3月份分别上涨0.8%和0.9%，呈现“前高后低”走势。一季度核心CPI比去年同期上涨2.0%，涨幅比去年四季度扩大0.1个百分点，走势总体稳定。

表5 2017年工业增加值

2017年4月份，工业增加值增长率比去年同比增长7.6%，累计增长6.8%。采矿业比去年同期增长-0.8%，累计增长为-2.4%，行业增长为负增长。制造业比全年同期增长8.0%，累计增长7.4%，行业增长速度较快。电力、热力、燃气及水生产和供应业比全年同期增长9.7%，累计增长7.4%，行业增长迅速。

（二）市场分析

图8 上证指数+成交量+MACD

MACD位于空头市场，当前A股市场的环节处于熊市，未来仍有可能长期处于熊市。其中5日均线向下，价格低于五日价格线。MACD的绿柱有扩大的趋势。当期环境并不适合投资。

沪指反弹乏力，遭遇三连跌。受限于市场流动性紧，成交量依旧低迷，A股指数继续阴跌，反弹乏力。分析观点指出，对于近期盘面而言，在监管趋、货币政策趋紧、无风险利率走高、经济数据预期走弱、投资者风险偏好较低等因素下，大盘下行压力较大，不过中期来看，A股仍是中枢抬升的震荡市，盈利改善则是核心逻辑。

资产配置层面，应该趋于谨慎，转向防守。股市面，由于去年以来的景气循环和业绩改善，预计股市小有机会，特别是与地产、基建、建材、家电等业绩较

好行业。雄安新区处于概念的阶段，规划并不清楚，对于短期的经济景气影响有限，但是对于有关概念股的成长预期有较大影响。债市面，由于货币趋紧，流动性紧局面将持续一段时间，预计债市保持盘整，不排除继续下行。大宗商品面，由于2016年以来涨幅较大，目前景气减弱，已经开始调整，预计大宗商品风险增大，不排除转入持续熊市的可能性。①

四、技术分析

图9 大族激光股价日K图

从板块第一板中选出的强势板块为其他电子板块，强势板块中60日均线向上，价格在60日均线上且5日均线向上，MACD和KDJ为双金的股票为大族激光。

从MACD的角度该股处于多头市场，DIF为1.19，EDA为0.843,MACD已经形成金叉。其中买点价位为21.00元。

从成交量的角度，股价上涨，但是成交量逐步萎缩，证明上涨没有成交量的支撑，未来的股价将会下跌。

①香帅的金融江湖《2017Q2宏观预测洪峰已过，景气中继》

图10 大族激光股价K图

中轨线呈上升趋势，股价长期看涨。但是股价现碰触BOLL带上轨，表示股价上升趋势强劲，此时不应加仓，应等待股价回调到布林带中轨是加仓。KDJ形成金叉，表示短期股价仍然保持上升趋势。

五、确定投资策略

（一）买卖操作

此时应该持币待望，市场下跌通道，5月5日市场上下跌家数933家，上升家数260家，跌多长少，此时我们应该以观望为主。

（二）操作记录

买点

图11 华夏幸福买点

图12 投资操作

（三）投资建议及风险提示

综上经济运行状况回暖，公司基本面较好，但需要注意货币政策收紧；房地产调控厉程度超预期的风险。

参考文献

[1] 蔡黔芬：《房地产业的市场结构分析》理工大学2004年硕士论文

[2] 廖华：《华夏幸福商业商业模式分析报告》北京华夏基顾问有限公司