工业地产的相关政策和操作方式探析(精)
工业用地的相关政策和操作方式探析
工业用地因其操作复杂,长期以来未受到传统住宅或者商用物业开发商的重视,但近年国内外投资者对中国工业地产市场的看好与试水,无疑使工业地产成为地产界备受瞩目的一块新蛋糕。
目前深圳有些较大型的发展商也开始尝试工业性质土地开发,他们利用商业包装和巧妙的规划设计,将项目以工业厂房建设并按照办公物业销售,取得较大成功,香年广场和智慧广场就是其中的成功案例。
花样年香年广场简介:花样年〃香年广场位于南山区华侨城以北、与波托菲诺天鹅堡隔侨香路一路之距,北面为广深高速,侨香路与深云路交汇处。香年广场2006年12月25号开工,项目由紧密相连的南区与北区地块组成,项目建筑面积74613.51㎡(其中南区33364.9㎡、北区27183.27㎡、高20层。由南座主楼、南座附楼、北座主楼、花样年集团总部四部分组成。
据了解,该项目属工业用地性质,土地是由南山某科技公司与花样年集团共同设立的康年投资共同运作,南山某科技公司以土地作价入股形式跟花样年共同拥有康年投资,随后通过运作抽离出康年投资,即花样年为康年投资唯一股东。
项目以生态工业厂房进行建设,通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割(主力户型面积200㎡-400㎡,08年销售均价约23000元/㎡,销售情况良好。
智慧广场简介:智慧广场位于南山区侨香路以北,深云路以西,宗地号T405-0010,项目规划为4栋写字楼,占地面积26811.43㎡,办公面积97100㎡,是全深圳惟一的低密度豪宅市商务空间。项目用地性质为工业用地(科研用房、高新科技厂房,开发商深圳市中核兴业实业有限公司,销售均价45000元/㎡,每层分割为2个单独单位进行销售,最小单位可用面积为750㎡。
项目的工业用地以办公物业开发,并分割产权单独销售的操作手法实际上已经违反了政府相关规范:工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾
馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。?以及?工业用地使用权不得分割转让,不得擅自转租及改变土地性质及用途。?因此项目的运作具有不透明性,在本人层面暂时无法详细获悉。
长期以来,我国相继出台了多项土地政策法规,旨在规范土地市场,工业用地的相关政策也越来越健全,对工业用地的经营性物业开发、工业转商住办公性质乃至出让方式都做了严格规范。以下是关于工业用地的相关政策梳理。
〃2003年2月21日,国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知
为了巩固18号发出的紧急通知的结果,国土资源部又发出《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》的通知,其主要内容是针对各类园区内,工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。
〃2005年3月21日,国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》在对工业园区用地进行了一系列的治理整顿后,国务院又发出了《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》,该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途,不得用于大规模的商业零售,不得用于房地产开发。
〃2006年4月28日,国务院《国有土地使用权出让合同补充协议》
属于工业建设项目的,受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不得超过受让宗地面积的一定比例,受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。
〃2006.8.31:《关于加强土地调控有关问题的通知》2006年8月31日,国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》发布。国家根据土地等级、区域土地利用政策等,统一制订并公布各地工业用地出让最低价标准。工业用地出让最低价标准不得于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定收取的相关费用之和。工业用地必
须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准。(信息来源:新华网
〃2007.4.12:《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》
2007年4月12日,国土资源部、监察部发布《关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》,要求推进?工业用地招标、拍卖、挂牌出让?,并确保已出让的工业用地用于
原批准项目,不得用于建设标准厂房出租、变相搞工业地产开发。(信息来源:国土资源部
〃2007.4:招标拍卖挂牌出让工业用地使用权规定(深圳市第二十条(受让人转让、出租控制工业用地使用权不得分割转让,不得擅自转租及改变土地性质及用途。(信息来源:深圳市人民政府网站
〃2008.2:《工业项目建设用地控制指标》
新修订的《控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。规定,工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业企业内部原则上不得安排绿地。但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的,绿地率不得超过20%。(信息来源:国土资源部
〃2008.7.25 :《关于继续开展国有土地使用权出让情况专项清理和检查工作的通知》
《通知》要求,应?主要检查2007年专项清理工作中发现的违法违规问题的查处及整改措施落实情况?,并?重点对出让规划条件的管理、协议出让土地公示制度、经营性土地招标拍卖挂牌出让操作规范、工业用地招标拍卖挂牌出让制度,以及土
地出让收入全额缴库、土地出让收支纳入地方政府基金预算、实行‘收支两条线’管理等政策?实行清理、检查。(信息来源:国土资源部
工业用地进行经营性物业开发的操作手法:
1、完全合法途径:由工业用地转性质为住宅或者商务办公等再进入市场销售。该方法为完全正规手法,但是操作较难。按照国家规定一般情况下需要满足几点要求:一是必须符合城市总体规划,并需经过规划部门批准;二是如符合城市规划可以改变为商业用途的,按照现行土地出让办法的规定,其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行,工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖;三是最通常的做法,可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系,由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
2、表面合法途径:利用政策模糊点,直接以工业用地性质进行住宅或者办公物业的销售。如香年广场、智慧广场,不改变土地用地性质,以生态化工业厂房的形式建设,建设用地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证等在良好的政府关系前提下可以按照流程拿到,但涉及到产权分割部分需要进一步利用政府公关,一般工业厂房产权分割普遍以栋、层为单位,香年广场通过操作可以将建筑以间为单位进行产权分割(主力户型面积200㎡-400㎡,智慧广场的产权以每层分割为2个单独产权物业的形式为主(约700㎡,这类物业的关键在于顺利取得单独产权的预售证,最后实现销售回款。
3、完全违规途径:还有许多小型地产商采取直接违规的方式,即工业用地以写字楼或者住宅建设,通过一系列操作手法拿到预售前的各种证件,以办公用房或者住宅销售(依然是工业用地性质。由于建筑为整体产权,在产权分割上存在障碍,只能
采取不拿房产证，只和购买者签订租约。如因国家规定租约不得长于 20 年，可以采用先签订 20 年租约，再 20 年续约的形式。除了以上手法外，目前还有越来越多的大型企业和外资介入工业用地，其大部分以产业园区、工业城或者物流中心的形式进行。中国不动产研究中心（CRRC）最新研究报告显示，金融危机之后，大约有 12%的传统房地产开发商转投产业园建设项目，从 2005 年第一次房
地产调控开始，则有约 30%的传统房地产商转向产业园建设开发，二线城市比例稍低。传统房地产领域的?泡沫?正在向工业地产涌动。 1、以工业园形式圈地进行房地产开发——富力金港城工业园 2006 年 8 月，富力高调宣布，将斥资 50 亿元在花都区打造富力金港城工业园区，规划建筑面积约 120 万平方米，开发住宅、酒店、写字楼和物流中心等。但是在金港工业园区内，只有一个占地 27.36 万平方米的物流中心，其余皆为商业设施或住宅社区。 2、工业园运营，部分转办公或住宅性质后销售——天安数码城天安数码城模式源于 1997 年原深圳天安工业区的转型，数码城占地 30 万平米，总建筑面积 80 万平方米，包括标准厂房 40 万平方米，高级住宅 23 万平方米，公寓 6 万平方米，商业及配套设施 6 万平方米。操作方式是先行进行产业园运营，随着园区规模扩大和逐渐成熟，开始涉足住宅开发领域，其基本做法主要是想尽办法改变土地属性和用地性质，例如之前热销的高尔夫
豪宅?天安高尔夫珑园?就是转用地性质后销售，由于地价低廉，项目获益巨大。但是天安数码城当初的成功，很大程度上是因为不受制于当时土地出让制度的限制，土地制度完善后，现在单是工业用地性质变更这一点，就很难操作，这势必影响到天安项目整体获取时商住用地和写字楼商业用地的比例问题。例如东莞天安数码城进展缓慢，奠基 4 年未开工，主要就是土地权属问题一直得不到解决。 3、植入概念后厂房出租运营模式——华侨城创意产业园创意园所在地原是华侨城东部一片建于上世纪 80 年代的工业厂房，随着城市的发展，这个地区也面临着规划调整和功能改造。华侨城集团而后将片区和文化产业联系起来，做成深圳的一个创意园区。厂房建筑面积接近二十万平方米。由华侨城集团统一运营管理，目前进驻的创意类企业较多，形成了创意类企业聚集效应。整体收益良好。
4、开发商同制造型企业联手运作企业原厂区模式——万通与 TCL 签订协议联手发展工业地产 2010 年 7 月 30 日，万通实业与 TCL 集团签订了《进一步推进工业地产领域合作之框架协议》，根据协议，双方出资创办万通新创工业资源投资公司，万通持股 55%，TCL 持股 45%。原 TCL 厂区经过万通新创收购后更名?万通公社?。万通工社除厂区租赁业务外，还包括综合研发、娱乐、学习、餐饮、购物
等一系列业务功能。投资之后，采用的是?售后回租?的方式，业主的回租部分（此次 TCL 回租部分为 58%）为万通提供了基础回报，现
成的空余厂房、仓库的出租，闲置空间的商业化改造，还有空余土地的建设销售或者出租使得增值部分有巨大空间。对于万通而言，重点在工业地产扩张的可能性上，此类传统制造业企业一方面土地获取成本很低，一方面自己又用不完，而且也没有专业的运作团队，这就给了万通以机会。而双方的合作项目这种土地获取方式显然比走招拍挂拿地划算，另外，制造业企业和当地政府一般都有良好的关系，这也是促使万通与 TCL 联姻的关键原因之一。
房地产相关制度与政策
房地产相关制度与政策 第五章房地产相关制度与政策(教材中的第四章，新大纲为第五章，内容基本没修改) 第五章房地产相关制度与政策（1） 第一节房地产与房地产业管理制度简介 一、考试基本要求 考试基本要求 掌握：房地产领域的现行法规体系 二、要点说明（对照大纲要求把要点内容分为ABCD四个等级） 1. 房地产领域的现行法规体系（A级） 三、要点内容辅导 1. 房地产领域的现行法规体系（A级）P127 房地产作为物质实体，即指土地、建筑及建筑附属物，作为权益包括房地产的所有权、占有权、使用权、收益权和处分权，以及以上权益派生出来的承租权、抵押权、典权等等。 房地产业是关于房地产投资开发、经营交易、消费管理与服务等各方面关联行业的总称。房地产业属 于第三产业，是基础性产业，对国民经济发展具有先导作用，是国民经济的支柱产业。 房地产相关法规有： （1）直接关联房地产的法律有：《城市房地产管理法》、《土地管理法》和《城市规划法》。 （2）国务院关于房地产颁布的行政法规有：《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管 理条例》、《土地管理法实施条例》、《城市国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经 营成片土地暂行管理办法》、《住房公积金管理条例》等。 （3）国务院建设行政主管部门和国务院相关部委关于房地产颁布的部门规章主要有：《房地产开发 企业资质管理办法》、《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市商品房销 售管理办法》，《城市房地产转让管理规定》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《城市房屋租赁管理办法》、《城市廉租住房管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《城市房地产 中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房产测绘管理办法》、《城市房屋权属登记管 1页
房地产开发报建手册[1]
报建手册 2007年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29
（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82
房地产项目开盘前计划及操作思路
御景东城开盘前计划及操作思路 第二部分开盘前核心工作计划 相关事项散打： 园林概念、园林样板（河滨、3、4、5栋岸间景观）、现有售楼部整改（软装+营销道具）、新售楼部、道路（及两侧街景）、户型优化设计、短信（老客户沟通平台）、楼书（及dm单）、优化户型图、销售人员、户外广告、宣传活动、二期工期、样板间、商业规划、商业主力店招商。。。。。。。。。。。 亮剑行动 3月1日——5月10日 目的：东城亮剑（销售目标：去化200套房源左右） 工作重点：产品提升营销突破 1、产品提升：从交通、建筑、样板区、新售楼部、园林、商业
招商等方面做突破，工作思路：交通先行、面子（样板区：先施工完成展示区域）优先、突出设计 2、营销突破 解决问题： 1、项目优势突出但不显性； 2、项目现状（现场整体形象：样板区、售楼部、现场包装等 存在诸多不足； 目标：全面建立东城项目新项目市场形象，强化树立市场信心。 战场： 销售：4月1日前原有售楼部，其后转移至新售楼部（十字口）； 宣传：老城区街道 + 叙永主要乡镇 注：按照5月1日开盘作为计划前提，如时间延后则，相应顺延。 开盘前核心时间节点： 1、新售楼部投入使用（开盘前1-2个月）（以下简称a节点） 2、新批次开盘（5-6月）（以下简称b节点） 一、工程工作 1、设计工作 （1）南北大道及两侧景观设计 （2）建筑设计 1、6、27栋户型调整设计
●6栋楼王提升设计 （3）景观设计 ●项目景观整体概念设计（住宅+商业+城市道路） ●一组团（耿家巷与沿河合围部分）整体方案设计 ●滨河带样板区设计（方案+施工图） ●3、4、5栋岸间（一期交房围合区域）方案与施工图 （4）室内设计（新售楼部+样板房） ●新售楼部建筑方案设计 ●新售楼部室内方案设计 ●新售楼部软装配饰方案设计 2、工程工作 （1）南北大道施工进度（道路、两侧景观、及项目形象展示）（2）新批次房源建筑施工 ●1、6、27栋预售工期时间 建议：先1、6栋后27栋 （3）景观施工 ●滨河带样板区优化与新区域施工完成 ●3、4、5栋岸间施工完成 （4）新售楼部、样板房 ●新售楼部（建筑施工+硬装施工+软装采购） ●样板房（建筑施工+硬装施工+软装采购）
房地产开发项目手册
房地产开发项目手册 企业名称_____________________ 法人代表_____________________ 项目名称_____________________ 开发资质_____________________ 金华市建设局制 说明 1.根据《城市房地产开发经营管理条例》和《浙江省房地产开发管理条例》制定《房地产开发项目手册》。 2.房地产开发企业应当在办理《房地产开发项目建设条件意见书》时到建设行政主管部门领取《房地产开发项目手册》。 《房地产开发项目手册》一式两份，房地产开发企业领取并初次纪录提交验核后，建设行政主管部门预留一份，企业自留一份。 3.房地产开发企业应当将房地产开发项目实施的主要事项如实记录在《房地产开发项目手册》中。 4.房地产开发企业应当在每季末将本手册或有关凭证送建设行政主管部门验核。验核后，对建设行政主管部门预留的一份由企业进行补充纪录。
房地产开发企业还应于企业资质延期、定级、晋级、续期时将《房地产开发项目手册》送建设行政主管部门验核。 房地产开发企业还应于办理商品房预售许可、现房销售备案时将《房地产开发项目手册》送建设行政主管部门验核。 5.《房地产开发项目手册》在每次验核后应当由验核部门签署验核意见，并加盖验核章。 6.房地产开发项目综合验收合格交付使用后，房地产开发企业应当将《房地产开发项目手册》交建设行政主管部门统一存档。企业可留存复印件。 7.项目用地被收回或因其他原因项目被撤销的，开发企业应办理项目手册注销手续。 8.项目转让后，转让和受让双方应到建设行政主管部门办理项目手册变更手续。
说明：住宅小区填写此表，单位工程按栋填写。
房地产项目拓客渠道方式
房地产项目拓客渠道方式 拓客是当下最为直接和有效的客户召集方式之一，其成本低、成效高的优势备受众多项目青睐，其中拓客方式主要分为十二种，以下为拓客十二式在项目拓客工作中的实际应用方法： 一、商圈派单 适用项目：中高端、中端及中端以下 工作周期选择：基本贯穿整个项目营销过程，派单量最大的时间应选在蓄客期和强销期。 拓客人员选择：根据各项目实际人员和项目体量安排，一般至少需要配备一名拓客主管拓客范围选择：项目周边和全市重点的繁华区域，人流量和商圈档次是商圈选择的主要标准。 工作目的：广泛传递项目信息和有效收集客户信息。 工作安排： 1、制定一个完整的拓客计划 2、确定拓客人员，并进行相关培训（包括项目基本资料、核心卖点和优势及拓客说辞与技巧），培训完毕后进行相关考核 3、安排拓客周期和时间节点，选择节假日及周末，以及平日里商圈人流量较大的时段 4、对拓客商圈进行选取与划分，并事先进行踩点和绘制拓客地图 5、拓客人员执行拓客计划，在商圈进行大范围派单，并竭力留取客户信息 6、统计每日派单量和留电量，并进行拓客人员工作心得和拓客技巧分享，提高团队士气 审核标准：工作审核标准依据派单量和有效留电量而定，要求每人每日合理派发单页的量应达到200-300张，有效留电量至少达到20-40组。根据项目体量、档次和推广力度不同，派发量和有效留点量两项数据可以根据项目自身情况做适当调整。 二、动线堵截 适用项目：中高端、中端及中端以下 工作周期选择：蓄客期和强销期 拓客人员选择：以销售员和小蜜蜂为主 拓客范围选择：项目周边各大主干道及路口，目标客户工作区域的上下班公交站点和沿途必经之路，以及去往日常生活中主要消费场所的沿途（如超市、菜场、餐馆等）工作目的：向主力目标客群进行项目信息传递，捕捉意向客户
房屋买卖相关法条
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不 符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不 符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向 对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。 法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
房地产项目开盘前计划及操作思路
御景xx开盘前计划及操作思路 第二部分开盘前核心工作计划 相关事项散打： 园林概念、园林样板（河滨、3、4、5栋岸间景观）、现有售楼部整改（软装+营销道具）、新售楼部、道路（及两侧街景）、户型优化设计、短信（老客户沟通平台）、楼书（及dm单）、优化户型图、销售人员、户外广告、宣传活动、二期工期、样板间、商业规划、商业主力店招商。。。。。。。。。。。 亮剑行动 3月1日——5月10日 目的：东城亮剑（销售目标：去化200套房源左右） 工作重点：产品提升营销突破 1、产品提升：从交通、建筑、样板区、新售楼部、园林、商业招商等方面做突破，工作思路：交通先行、面子（样板区：先施工完成展示区域）优先、突出设计 2、营销突破 解决问题： 1、项目优势突出但不显性； 2、项目现状（现场整体形象：样板区、售楼部、现场包装等存在诸多不足； 目标：全面建立东城项目新项目市场形象，强化树立市场信心。 战场：
销售：4月1日前原有售楼部，其后转移至新售楼部（十字口）；宣传：老城区街道+叙永主要乡镇 注：按照5月1日开盘作为计划前提，如时间延后则，相应顺延。 开盘前核心时间节点： 1、新售楼部投入使用（开盘前1-2个月）（以下简称a节点） 2、新批次开盘（5-6月）（以下简称b节点） 一、工程工作 1、设计工作 （1）xx大道及两侧景观设计 （2）建筑设计 1、6、27栋户型调整设计 6栋楼xx提升设计 （3）景观设计 项目景观整体概念设计（住宅+商业+城市道路）一组团（耿家巷与沿河合围部分）整体方案设计 xx带样板区设计（方案+xx） 3、4、5栋岸间（一期交房围合区域）方案与施工图（4）室内设计（新售楼部+样板房） 新售楼部建筑方案设计 新售楼部室内方案设计 新售楼部软装配饰方案设计 2、工程工作
房地产相关业务近三年授信政策
2017年房地产业务授信政策 二十九、房地产行业 （一）政策范围 本政策所称“房地产行业”是指按国家统计局《国民经济行业分类》（GB/T 4754-2011）中的房地产开发经营业（行业代码K7010）。 （二）总体原则和目标 在信贷放松、税收减免、土地供应减少等“去库存”的系列政策作用下，部分三四线城市去库存压力还尚未缓解，而一些热点城市供求形势迅速反转，房价出现超预期上涨，“地王”频现。楼市热度由一线城市向二三线城市扩散。2016年全年商品房销售面积达15.7亿平方米，绝对量创历史新高，累计同比增长22.5%。全国住宅均价持续上涨，2016年70大中城市新建商品住宅价格指数同比上涨10.8%，较2015年增速上行达10.5个百分点。 2016年9月以来，多城市密集发布楼市调控政策。新一轮调控从需求、供应两个环节同时发力，需求端主要采取限购、限贷以抑制部分需求入市，供应端则从市场销售、土地供给角度出发，采取直接限制新房入市价格的手段。加上融资端全面收紧，多管齐下。2016年中央经济工作会议以近半篇幅涉及房地产，释放出多个调控信号。当前，楼市的主要矛盾由前期局部区域库存泡沫转化为局部城市出现价格泡沫和三四线城市库存泡沫依旧的局面。但房地产作为国民经济重要支柱产业，在国家大力推进新型城镇化进程的情况下，对于具备产业支撑、潜在需求强且供需平衡的区域，仍具备一定发展空间。 近年来，本行顺应房地产市场分化趋势，严格落实国家政策及监管要求,全行房地产业务有序、合规、健康发展。在新形势下，2017年对房地产行业总体仍执行审慎支持的政策，按照“总量控制，均衡投放；突出差异，结构优化；优选客户，提升效益”的原则，对房产业务实施差异化、精准化管理，把握合规底线，防范实质风险。 （三）客户准入： 1、客户内部评级为B5级（含）以上；
房地产项目操盘思路
由于我在房地产开发公司任职时的工作岗位涉及到各个部门，并因为岗位轮换亲身经历过他们的工作和实践，所以对前期部，开发部，客服和物业均有比较深刻的了解，现结合综合知识浅谈一下我对项目开发的一些思路。 对于房地产的甲方来说，工作程序大致为： ?投资机会研究及土地竞投阶段 ?项目立项阶段 ?项目全程策划阶段 ?规划设计阶段 ?工程施工阶段 ?市场推广和营销阶段 ?物业管理阶段 而我们的工作主要是围绕甲方的进度开展，在甲方的各个工作阶段中，我们的工作重点也不同，具体可分为： 1．地块初步研究，包括项目背景、项目概况、市场分析、项目开发初步评估、综合分析 2．可行性研究报告的编写及经济研究，包括项目概述、各期投资估算、总体销售收入预测、各期销售收入预测 3．编写产品建议书，市场定位、产品形态、项目类型选择、产品主题、项目设计主题及相关建设指针 4．编写项目销售总体计划，即项目销售开盘前，对项目销售、营销相关所有工作的计划，包括项目销售推广总体思路、推广主题方向、项目销售总体均价预计、销售上的放量节奏、销售推广各阶段总体时间安排，各分阶段计划内容、项目销售总体推出单位计划、项目营销费用使用总体计划表、售后服务和交房等计划 5.编写项目销售手册，明确项目各方面问题的口径统一，项目位置、项目定位、 发展商背景、承建商及工程监理公司规划、设计公司、物业管理、管理费、项目周边规划、项目规划设计、户型说明、项目交通、学校、购房须知、装修标准、项目的销售窗口表、各营销阶段针对性的统一销售说辞 6.最重要的是整个项目的营销策划报告的编写，主要有以下部分， 市场研究 一、项目市场环境分析
二、项目市场竞争分析 三、项目市场需求分析 四、项目开发条件分析 产品定位 一、产品分析及定位 二、目标客群分析 策划推广 一、推广总体概念 二、楼盘形象定位 三、广告诉求重点 四、项目卖点提炼 五、广告传播策略 六、媒介传播平台 八、专案推广策略 九、媒介投放计划 十、广告费用预算 销售策略 一、价格策略 二、产品市场导入策略 三、销售进度计划及销售周期 四、销售手法 五、销售业务执行策略 产品定价 一、定价依据 二、成本的核算 三、竞争市场价格参考 四、公司的销售目标 五、定价范围 六、定价策略 八、销售价格表的制定
有关房地产的法律法规
(一) 主要法律 1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行) 2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一次修正施行,2009年8月27日修改) 3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正) 4、《土地管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正) 5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施) 6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行) 7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日第一次修订, 2004年8月28日第二次修订,2005年10月27日修订) 8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行) (二)法规、规章1、主要行政法规、规章 (1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行) (2)《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废止) (3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行,2011年1月8日修改) (4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1日施行,2010年12月29日通过修正决定,2011年1月8日施行) (5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行) (6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行) (7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布,2001年8月15日第一次修正,2004年7月20日第二次修正) (8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正) (9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正) (10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订) (11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修订) (12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1日起施行)。 (13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行) (14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行) (15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布施行) (16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号,2011年1月26日发布施行) (17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过,2011年4月1日起施行) (18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(2011年5月11日发布施行) (19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布,2011年2月1日施行) (20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布,2011年5月1日施行) (21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日发布施行) (22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行) (23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过,2011年1月21日起施行) 中华人民共和国城市房地产管理法2004-05-29 中华人民共和国建筑法2004-05-29 中华人民共和国土地管理法2004-05-29 ·房地产法规·
2018年度-2-18看二十年来的房地产政策
2018-2-18看二十年来的房地产政策 作者：元甲原创家族财富密码1.国内房地产市场进入调整期大家对房地产都很关注，现在对很多人来讲，房子不简单是住宿的功能，还关系到很多人的资产盈亏和投资选择。从2010年至2016年的数据看，国内主要城市的房价一直在上涨。北上广深四个城市中，北京房价上涨了81.67%，上海房价上涨了79.95%，广州房价上涨了52.98%，深圳房价上涨了148%。包含了一线城市、省会城市和重要三线城市的百城价格指数则显示，6年间，房价平均上涨了43%。天津、重庆、杭州、南京、武汉、厦门和青岛的价格分别上涨36.5%、10%、22.3%、69%、52.7%、124.68%和12%。近二十多年的房地产情况来看，房价呈一直上涨趋势。房地产政策也是不断地调整，时而放松，时而收紧。从1998年实行房地产市场化改革开始，至今二十年，国内房地产市场在政策的调控下经历了六个阶段。第一阶段是1998年至2002年的房地产野蛮生长阶段，犹如刚出笼的小牛犊，房地产的发展肆无忌惮，四处“攻城占地”，也产生了中国首批房地产富豪。第二阶段是2003年至2008年的政府主动介入降温阶段，因为房地产市场化改革，初期发展过于野性，政府开始用行政的手段和经济政策适度约束其发展。第三阶段是2008年制2009年的政府借助地产带动经济发展阶段，由于
美国次债危机对全球经济的影响，国内制定了4万亿投资计划，出台了一系列利好固定资产投资的政策，房地产借东风而上，迅速扩张。第四阶段是2010年至2012年政府首次实行买房限购的行政手段控制房价波动，拟制主要城市的房价上涨趋势。第五阶段是2013年至2016年，其中2013年至2014年，政策是主要是遏制投机性房地产交易，但是房地产市场依然是扩张；2015年至2016年，目标是去库存，放松金融的手段刺激购房需求，房产成交放量增长，新一轮房价飞速上涨，引发抢房。现阶段，在限购限贷限首付各种行政和金融监管手段下，需求受到抑制，房价进入调整期。二十年来国房景气指数如下：每次房地产开发投资的震荡，都和政策直接相关。从上图显示情况来看，房地产开发是一个由政策决定的市场。2017年，国房景气指数相对平稳，略高于100，这一阶段房地产开发进入调整期。2.二十年来的房产调控（1）1998年至2002年这是房地产商业化时代的开端，受紧缩环境影响，房价未出现急剧上涨。1998年，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号）真是开启了中国的商业房地产时代。文件明确停止以前的福利分房，实行住房分配货币化，发展住房金融，培育和规范住房交易市场，也就是进入房地产商业化时代。同时配套的文件还有《城市房地产开发经营管理条例》（国务院令第248号）。当时，亚洲金融危机的影响还在，
房地产开发项目承包经营的操作思路浅析
房地产开发项目承包经营的操作思路浅析 (原创) 房地产项目承包经营有别于经营目标考核，各公司可能在设计方案上会有不同，但在进行房地产项目承包经营是应注意一下几个方面的问题。 1、承包方案的设计： a)承包的方式：在一定的资金投入量及确定的运营时限内保证实现利润（资 产）的多少作为目标，超额全留（或分成）。 b)承包范围的约定：只是公司的特定项目，并非整个公司的经营，因此， 承包人只对本项目（即本合同约定的特定项目）的经营成果（考核目标） 负责，而不对公司的其他业务负责，而且公司的其他业务也不得干扰本 项目的正常经营。该款的约定很重要。 c)具体经营指标目标：成本与利润目标、销售额、回款进度、股东投资款 的返还等； d)具体实施方案与计划安排：包括项目整个的工作计划、施工许可证、开 盘、封顶、竣工、交付使用、双证的办理、财务决算等，可作附件。 e)资金使用计划与资金流量预测。这个内容对公司监管很重要。在公司保 证按合同约定投入项目前期启动资金后，项目后期开发建设资金的筹措 及项目赢盈亏及风险的承担等需明确由承包人承担。 f)市场风险的鉴别与处理：根据在约定的工期内的市场情况对成本进行预 测，并考虑风险系数和幅度。但如果由于政策和情势的变化以及项目情 况有变化导致成本与利润的变化，应予以明确的处理原则和方法。比如 承包人在向股东会或股东会指定的监督人的同意后公司增加（或减少） 项目预算（或利润目标）。 g)关于股东投资回收的约定：项目销售回款（或融资）首先用于项目的正 常施工，如有余额可按照现金流量预测那样交回公司，由公司进行安排 （股东预分配等）；公司不得以任何理由任意抽回销售回收的资金。2、承包人风险监控：首先承包人应有一定量的风险保证金，以及风险保证金的 处理条款的约定。承包目标达成与否的检查与处置办法、保障措施与惩罚措
房地产项目公司运营管理思路
房地产项目公司运营管理思路 随着土地供应、银行信贷、房屋预售、个人按揭等一系列涉及 房地产业宏观调控 政策的出台，目前我国的房地产市场将遭遇一段调整期。调整期后，房地产业的 模式将从土地赢利向产品赢利转变，对资本的需求更大，对产品的创新能力也提出了 更高的要 求。这意示着中国从此由“地产时代”进入了“房产时代”。这些条件必将 加速行业重新洗牌的进程，促使房地产企业向规模化、集团化转型。多数的民营房地 产集团公司是由原来单一的房地产开发公司逐步发展成为集房地产开发、建筑施工、 物业管理以及商业地产开发等为一体的综合性房地产集团公司。 下属房地产项目公司 必 须配合集团发展战略，提高自身的运营管理水平。 、领导力五要素 在项目公司的运营管理方面，我认为应该参考领导力五要素 （激励人心、共启愿 景、使众人行、挑战现状、以身作则）。 1） 激励人心。 标（KQA ,以及公司的、部门的、个人的月度绩效目标（KMA 。在KMA 基础上设定 周工作计划和上周工作总结，以周例会、月例会、季度例会的形式进行事中控制。 l\KQA\KMA 都是由本人根据项目公司的年度计划提出、上级核准的，有明确的量化考 核标准的（百分制）。年度关键业绩指标（KPI ）与奖金、年度底薪增长、职位提升 相挂钩。在我的使用过程中，这是一种行之有效的措施，能够充分地调动员工的积极 性。 2) 共启愿景。 项目公司要紧跟企业文化所指出的方向。要有一个能够激动人心的发展远景, 让每一个员工都能从中发现自己的奋斗方向，这样就有了前进的目标。 赢利 建立项目公司的战略目标体系。 将该战略体系细化成考核项目公司的长中短期目 标（年度关键业绩指标，即KPI ）, 再分解为各部门的年度关键业绩指标（KPI ），各 部门分解为每个员工的KPI 。同样, 还要分解成公司的、部门的、个人的季度绩效目 KP
2019年新出台的房地产政策法规
2019年新出台的房地产政策法规 在2014年全国两会上，政府工作报告十年来首次没有强调“房地产调控”工作的重要性，这一现象立即引发了社会各方的关注。随时地方房产政策的相继出台，新一轮的房产房调控政策也逐渐出现在大众视线。下文就为大家介绍了2014年全国相关的房地产新出台的法规政策，仅供参考。 全国性的房地产政策 1、不动产登记6月将出条例已有机构挂牌 对于备受关注的不动产统一登记制度，国土资源部部长姜大明解释这是要落实2001年实行的物权法，物权法提出要建立不动产统一登记制度，即把现在分散在有关部门的土地房屋草原林地海域的不动产，以土地为核心，统一由国土部门来负责。 姜大明透露，不动产统一登记制度今年要做四方面工
作，第一就是要建立不动产统一登记的部际联席制度，加强机构建设，在地籍管理司这一已有的机构上加挂不动产登记的牌子，编制是统一调剂，而不是增加新的行政编制。 第二是在今年6月份提出不动产统一登记条例，把不动产登记的法规制定好。第三是统一不动产的信息平台，目前分散在各个部门，使用效率和接口都不一致，要把它统一起来，方便各个方面使用。 2、国土部：将在热点城市推共有产权住房试点 全国政协委员、国土资源部副部长胡存智7日接受记者采访时表示，今年我国在热点城市将增加土地供应，加大力度推出共有产权房。 胡存智表示，共有产权房实质上是“比例产权”，是指中低收入等住房群体购房时，可按个人与政府的出资比例，共同拥有房屋产权。“政府在提供土地时折让了一些地价，这样房价就得到折让。在满足特定群体居住需求的时候，也能满足一部分投资需求，能和社会需要照顾的这部分群体的购买能力相匹配。” 全国政协委员、住建部副部长齐骥在政协经济界小组发言时也表示，今年我国将会对楼市继续分类调控，增加普通商品房特别是中小套型的供应。还将努力增加共有产权住房的供应，住建部准备在全国一些热点城市开展推进共有产权住房的试点工作。“共有产权住房是新事物，很大程度上
与房地产销售相关的法律法规
与房地产销售相关的法律法规 房地产业是一个相当广泛的领域，它涉及众多法律关系，法律规范，在房地产经营中，无论其买卖，租赁，还是其抵押，继承都不象一般商品那样靠物质实体在当是人之间流通完成，而主要靠法律，法规和合同来完成。合同规定了个种技能，和交易各方的权利与义务，保证了置业人和租赁人所购买或承租的某些权能，以实现其权利。不仅如此，还因为房地产营销中所涉及法律关系比较复杂，所以要求有相应的法律规范，以协调、调整各经济主体之间的权利关系，从而保证和促进房地产市场健康发展。 从事房地产经济活动所依据的房地产相关法规包括以下内容： 一、《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国土地管理法》第二章规定了土地的所有权和使用权,第三章明确了建设用地的管理与使用。这些内容的规定确立了房地产的权属关系,是我们从事房地产营销活动的基础。 二、《中华人民共和国城市房地产管理法》 为了加强对城市房地产管理,维护房地产市场秩序，保障房地产人的合法权益，促进房地产业的健康发展1994年7月国家出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》，该法于1995年1月1日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》房地产市场营销人员应着重中对房地产开发用地、房地产开发、房地产交易、房地产权属管理及法律责任都有明确规定。掌握该法中的一些具体内容，如国家施行的五种房地产管理制度、五项登记备案制度、五项证书及五种合同。 三、《中华人民共和国合同法》 为保护当事人的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义现代化建设，国家于1999年3月15日通过了《中华人民共和国合同法》并于当年10月1日起施行。《中华人民共和国合同法》中与房地产有关的条款主要在第十三章“租赁合同”中其中第230条、234条有具体规定。 四、《商品房销售管理办法》 为了规范商品房销售行为，保障商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，建设部于2001年3月14日以88号令的形式颁布了《商品房销售管理办法》该办法于2001年6月1日起施行。地产市场营销人员应着重了解其中的第二、三、四、五、六章的内容。
2018-房地产开发项目手册执行情况报告-推荐word版 (3页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！ == 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ == 房地产开发项目手册执行情况报告 篇一：《房地产开发项目手册》及“两书”执行情况 《房地产开发项目手册》及《住宅使用说明 书》、《住宅质量保证书》执行情况 我公司自201X年2月成立以来，认真执行《房地产开发项目手册》制度，服从房地产开发主管部门管理。如实填写、记录开发项目的建设及经营情况，并如 实记录有关管理部门对项目开发建设经营活动的审批、核准和奖惩等意见。并 指定专人负责《房地产开发项目手册》的填报及管理工作。 同时，我司严格执行建设部建房（1998)102号文件关于《商品住宅实行住宅质 量保证书和住宅使用说明书制度的规定》的通知，确实保障住房消费者的权益，加强商品住宅售后服务管理，促进住宅销售，在房地产开发企业的商品房销售 中实行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度。使广大购房户和公司 员工，共同深入了解实行商品房住宅质量保证书和使用说明书制度的主要内容 和重要意义。提高了广大购房户和公司员工的质量意识，为安岳的两个文明建 设作出了积极贡献。 1、我司加强对施工及材料、构配件和设备采购的管理， 使用优质产品，并明确与设计、施工、监理、材料、构配件、设备供应等相关 单位的质量责任。 2、我司在向用户交付销售的新建商品住宅时，向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。将《住宅质量保证书》作为商品房购销合同的补充约定。 3、我司严格按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。 4、商品住宅售出后，委托物业管理公司等单位维修的，在《住宅质量保证书》中明示所委托的单位。 四川省翔云房地产开发有限公司 二〇一四年三月五日
中国房地产相关政策研究汇总
中国房地产相关政策研究汇总 （一）调整住宅供应结构政策 1、新旧“国八条” 2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 3、“两限房” 2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。 从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便
利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。 与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。 4、“两个1000万” 北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设300万平方米中低价位房和200万平方米经济适用房的具体政策。 北京住房保障办公室成立的主要任务就是确保3年内1000万平方米的经济适用房和1000万平方米的限价房供应，对限价房、经济适用房、廉租房等进行管理。 预计2007年政府将继续调整住房供应结构，加强保障性住房和两限房的投资建设（2007年年内北京将确保300万平方米“两限房”全部动工建设）。到2007年第四季度开始，北京住宅供应的户型面积会出现显著缩小，2008年第四季度开始将出现大量的政策性住房，拉低京城住房均价。 （二）规划政策 1、城市规划 《北京城市总体规划（2004-2020年）》提出了“两轴—两带—多中心”
房产变更登记相关法律法规
《城市房地产抵押管理办法》 第三十五条抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起１５日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。 因依法处分抵押房地产而取得土地使用权和土地建筑物、其他附着物所有权的，抵押当事人应当自处分行为生效之日起３０日内，到县级以上地方人民政府房地产管理部门申请房屋所有权转移登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。 《房屋登记办法》 第四十四条对符合规定条件的抵押权设立登记，房屋登记机构应当将下列事项记载于房屋登记簿： （一）抵押当事人、债务人的姓名或者名称； （二）被担保债权的数额； （三）登记时间。 第四十五条本办法第四十四条所列事项发生变化或者发生法律、法规规定变更抵押权的其他情形的，当事人应当申请抵押权变更登记。 第四十六条申请抵押权变更登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明；
（三）房屋他项权证书； （四）抵押人与抵押权人变更抵押权的书面协议； （五）其他必要材料。 因抵押当事人姓名或者名称发生变更，或者抵押房屋坐落的街道、门牌号发生变更申请变更登记的，无需提交前款第（四）项材料。 因被担保债权的数额发生变更申请抵押权变更登记的，还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。 黑龙江省《城市房地产抵押管理办法》实施细则 第三十二条抵押期满后，因抵押人暂无偿还能力。双方当事人需要继续设定抵押关系的，应当自抵押期满前三十日内，持双方签字的延期发行协议书，到原登记机关办理抵押续期登记手续。 黑龙江省实施《房屋登记办法》细则 第四十二条以房屋设定抵押的，当事人应当申请抵押权登记。 第四十三条申请抵押权登记，应当提交下列材料： （一）登记申请书； （二）申请人的身份证明； （三）房屋所有权证书或房地产权证书； （四）抵押合同； （五）主债权合同；
最全的房地产相关政策汇总(2015-2016)
房地产相关政策大全（２０１５年——２０１６年８月） 时间 政策 内容 政策解读 ２０１５．２．５ ２０１５年首次降准 自２０１５年２月５日起下调金融机构人民币存款准备金率 ０．５个百分 点。 降准降息，释放大量资金，鼓励刺激消费，缓解房地产市场的资金压力，促进了房地产市场的复苏。 ２０１５．３．１ ２０１５年首次降息 金融机构一年期贷款基准利率下调 ０．２５个百分点至５．３５％；一年期 存款基准利率下调０．２５个百分点至２．５％。 ２０１５．３．１ 不动产登记实施 ２０１５年３月１日，《不动产暂时登记条例》开始实施 不动产登记的正式实施，将使房屋买卖更安全，更合理规范化，权利人的权益更合法化。 ２０１５．３．５ 政府工作报告指出支持居民自住和改善住房需求 国务院总理李克强３月５日在政府工作报告中明确提出，稳定住房 消费，坚持分类指导，支持居民自住和改善性住房需求。两会代表 委员认为，这表明政府将扩大低收入人群的住房保障范围，加强对 刚需及二次改善型购房需求的政策支持。 鼓励购房，支持改善型住宅需求。 ２０１５．３．２５ 两部委发布促进房地产健 康平稳发展通知 国土资源部、住建部联合下发《关于优化２０１５年住房及用地供应结 构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求 ２０１５年各地有供、 有限，合理安排住房和其用地供应规模；优化住房供应套型，促进用地结构调整；多措并举，统筹保障性安居工程建设；部门联动，加大市场秩序和供应实施监督力度。 促进房地产市场长期稳定健康发展。 ２０１５．３．３０ 房贷新政，二套房首付比例可低至四成，公积金最低首付比例降至二成 央行、住建部、银监会联合下发《中国人民银行住房城乡建设部中 国银行业监督管理委员会关于个人住房贷款政策有关问题的通知》， 规定缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为２０％；对拥有１套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买 降低购房门槛，促进购房需求
房地产相关法律法规汇编
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国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 的通知 国税发[2009]31号 各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局： 为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。 二○○九年三月六日 房地产开发经营业务企业所得税处理办法 第一章总则 第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。 第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。 第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。 第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。 第二章收入的税务处理 第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认： （一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。 （二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 （三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 （四）采取委托方式销售开发产品的，应按以下原则确认收入的实现： 1.采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开发产品清单之日确认收入的实现。 2.采取视同买断方式委托销售开发产品的，属于企业与购买方签订销售合同或协议，或企业、受托方、购买方三方共同签订销售合同或协议的，如果销售合同或协议中约定的价格高于买断价格，则应按销售合