公寓式酒店初步设计说明
第一篇设计总说明篇
1.1工程设计依据：
1.1.1批准的设计任务书文号、协议书文号及有关审批部门的批文：
?《关于同意ZH**中央商务区会展商务组团规划设计总平面图及一期建筑项目
设计方案的批复》（珠规建管[2010]14号）
1.1.2设计所执行的主要法规和标准
详见各专业说明篇。
1.1.3工程所在地场区的气象、地理条件、建设场地的工程地质条件:
1.1.3.1本项目位于ZH市香洲区湾仔，南湾大道东南侧。
1.1.3.2ZH属亚热带海洋性气候，冬无严寒，雨量充沛，气候宜人。常受南亚热
带季候风侵袭，多雷雨。年平均气温22．3℃，最低气温2.5℃。年降雨量
为1770-2300毫米，4月至9月盛行东南季风，为雨季，降水量占全年的85%；
10月至次年3月盛行东北季风，为旱季。
1.1.3.3ZH大气的年平均相对湿度是79%。每年初春时节，细雨连绵，空气相对
湿度较大，有时可达到100%。
1.1.3.4ZH的灾害性天气主要是台风和暴雨，个别年份冬季受寒潮低温影响。台
风出现的时间多在6月至10月，年平均4次左右。严重影响ZH市的台风平
均每年1次，暴雨有5次左右。
1.1.3.5本项目用地东边为大海，用地围地势较平坦。
1.1.4公用设施和交通运输条件
1.1.4.1ZH**中央商务区会展商务组团项目用地东西两边为沿河大道与南湾路，
用地形状不规则，北边与西南边为规划路，其中南湾路为现有道路。用地东
面与澳门隔海相望，有航线和桥梁相同。
1.1.5 **中央商务区会展商务组团一期的人防统一设置在展览中心地下室，因此本子
项围无人防设计。
1.1.6本项目为公寓式酒店，属于公共建筑。1.2工程建设规模和设计围
1.2.1工程设计规模及项目组成：
1.2.1.1 ZH**中央商务区会展商务组团是ZH市的大型会展商务项目，总用地约
27公顷，分为一、二两期。公寓式酒店是一期的子项之一。
1.2.1.2公寓式酒店位于一期用地的南段，靠近5星级酒店。地下共两层, 有239
个机动车位；地上28层，标准层层高3.3米，共有455套客房。首层大堂
设置了餐厅、干洗店以及商业零售等公共服务设施。建筑总高度97米（计
至顶层客房屋面）。
1.2.2设计围及分工：
?建筑设计：罗麦庄马（RMJM）国配合单位：市（GZDI）
?给排水、电气、弱电、暖通、人防、消防、概算：市（GZDI）
?结构设计：容柏生建筑工程设计事务所（RBS）
?交通设计：弘达交通咨询（） (MVA)
?幕墙设计：ALT Limited
?燃气设计：ZH市燃气工程研究设计
?园林景观设计：BuregaFarnell Pte Ltd
?室设计：威尔逊室建筑设计公司（Wilson & Associates, LLC）
1.3总指标
?一期总用地面积：203332平方米
?总建筑面积：59745平方米
?地上建筑面积： 47656平方米
?地下建筑面积： 12089平方米
?建筑基底面积：1560平方米
?计算容积率建筑面积：47656平方米
?地下机动车停车位：239
?客房总数：455套
1.4提请建设主管部门评审的问题
1.4.1本建筑顶层为复式客房，消防电梯仅到达复式客房的下层而不到达上层，是否可
行？
1.4.2消防车道局部路段距离建筑物外墙只有3米，是否可行？
第二篇总平面篇
2.1设计依据和基础资料
2.1.1《关于同意ZH**中央商务区会展商务组团规划设计总平面图及一期建筑项目设
计方案的批复》（珠规建管[2010]14号）
2.1.2其它设计依据与基础资料详见各专业设计篇。
2.1.3本工程地形图采用ZH独立坐标系、黄海高程系统
2.2场地概述
2.2.1本项目属于**中央商务区会展商务组团一期工程的子工程，位于ZH市香洲区湾
仔，南湾大道东南侧，东面与澳门隔海相望。
2.2.2整个组团用地围地势比较平坦，标高在
3.00-5.00之间。
2.2.3场地地质水文情况详见结构篇。
2.3总平面布置
2.3.1公寓式酒店位于ZH**中央商务区会展商务组团一期用地南段，靠近五星级酒店,
共有455套客房。公寓式酒店共28层高。其平面采用折角型平面以最大限度的利
用景观.地下设置了两层停车场, 有239个车位。所有的辅助设施、设备用房位于
地下室停车场,且可从基地的公用服务通道进入。
2.3.2公寓式酒店沿海岸的立面设计了一系列的大阳台,山景面则设计了稍窄的阳台,
这样使每套户型都充分享受到外部景观。另外,公共走道引入自然采光通风。单身
公寓户型分布在较低的楼层,一房、兩房及三房复式位于东面以享受海岸的景色.
每个复式单位都有双层高的空间以充分享受周围的景观。
2.3.3公寓式酒店主入口设有无障碍坡道。
2.4竖向设计
2.4.1公寓式酒店用地围地势平坦，室0.00标高相当于绝对标高5.00米。
2.5文通组织
以下为整个ZH**中央商务区会展商务组团的交通设计说明：
现状交通条件
2.5.1项目现状主要道路仅为北侧的南湾大道，另有一些支路。
?南湾大道─城市主干道，双向6车道，并设有中央分隔带和辅道。
2.5.2根据现场考察，项目现状周边路口类型主要有：
?环形交叉路口：为一个三路环形交叉路口，即横琴大桥-南湾大道交叉口-保北路。
现状驶入项目路线
2.5.3东面：现状从东面驶入的车辆主要利用项目北侧的南湾大道，利用南湾大道的
掉头设施进入项目。
2.5.4南面：现状从项目南面驶入的车辆主要利用横琴大桥，在横琴大桥-南湾大道交
叉口-保北路交叉口右转，利用南湾大道进入项目。
2.5.5西面：现状西面车辆主要为保税区驶出车辆，在横琴大桥-南湾大道交叉口-保
北路交叉口左转，利用南湾大道驶入项目。
2.5.6北面：北面驶来车辆主要利用保北路，在横琴大桥-南湾大道交叉口-保北路交
叉口左转，利用南湾大道进入项目。
现状驶出项目路线
2.5.7东面：现状车辆往东驶出主要利用在南湾大道边上的开口，右转由南湾大道离
去。
2.5.8南面：现状车辆往南驶出主要利用南湾大道上的掉头设施，经横琴大桥-南湾大
道交叉口-保北路交叉口左转，由横琴大桥离去。
2.5.9西面：现状车辆往西驶出主要利用南湾大道上的掉头设施，在横琴大桥-南湾大
道交叉口-保北路交叉口右转，然后利用保北路上的开口，由保盛路离去。
2.5.10北面：现状车辆往北驶出主要利用南湾大道上的头设施，在横琴大桥-南湾大道
交叉口-保北路交叉口右转，由保北路离去。
规划交通条件
2.5.11根据**湾仔控制性详细规划-道路工程规划图，港珠澳大桥、广珠城轨及多条高
速干线在**中央商务区周边汇聚；**中央商务区通过贯穿其中的情侣路城市主轴、南湾大道、横琴环岛路及新开辟的城市干道等道路交通体系与周边交通设施对接。
2.5.12为加强**中央商务区和澳门的联系、**中央商务区南北片区的联系，远期规划
开辟两条水下隧道，形成**中央商务区和澳门之间、**中央商务区南北片区之间的交通路线。
2.5.13其中项目规划周边路网有南侧的沿路和东西两侧的规划路，功能和等级简述如
下。
? 北面：南湾大道─ 项目仅有的一条现状路，根据《ZH 公共交通系统规划（2003-2020）》规划容，南湾大道规划有公交专用道。
? 南面：沿路─ 为规划道路，根据业主/建筑师提供的资料，此道路应为双向各2车道，并设有中央分隔带。
? 东面：规划道路─ 主要为本项目及相邻地块提供进出口的连接 ? 西面：规划道路─ 主要为本项目及相邻地块提供进出口的连接
2.5.14 商务区将设置一条南北贯穿的轻轨交通线，在每个功能区分别设置站点，形成
土地开发与轨道建设协调呼应的“TOD ”模式，成为**中央商务区对外连接的最便捷通道。
2.5.15 本方案的基地出入口与市政道路交叉口之间的凈距均符合《ZH 市城市规划技术
标准与准则》所建议的要求。
2.5.16 本項目內各功能的出入口的位置安排，是在滿足上表的要求下，並同時根据本
方案的建筑群体分布而制定。由于本项目为大型的综合项目，并包括展览馆及会议中心，因此各出入口的功能应尽量避免重复，以减轻各出入口所需应付的流量。 2.5.17 按在7月30日的項目一期發展经济技术指标，項目內部運輸設施的供應量如下
表所述。
2.6 主要技术经济指标表
● 总建筑面积：59745平方米 ● 地上建筑面积： 47656平方米 ● 地下建筑面积： 12089平方米 ● 建筑基底面积：1560平方米 ● 计算容积率建筑面积：47656平方米 ● 地下机动车停车数：239 ● 客房总数：455套
第三篇建筑篇
3.1设计依据
3.1.1方案设计依据资料
?《关于同意ZH**中央商务区会展商务组团规划设计总平面图及一期建筑项目
设计方案的批复》（珠规建管[2010]14号）
3.1.2设计所采用的主要法规和采用的主要标准
?民用建筑设计通则 (GB 50352-2005)
?高层民用建筑设计防火规 (GB 50045-95) (2005年版)
?公共建筑节能设计标准（GB 50189-2005）
?《公共建筑节能设计标准》省实施细则 (DBJ15-51-2007)
?建筑外门窗气密、水密、抗风压性能分级及其检测方法（GB/T 7106-2008）
?城市道路和建筑物无障碍设计规 (JGJ 50-2001 J114-2001)
?工程建设标准强制性条文(房屋建筑部分) 2009年版
?建筑工程建筑面积计算规（GB/T 50353-2005）
?建筑工程设计文件编制深度规定 (2008年版)
?旅馆建筑设计规 (JGJ 62-90)
?汽车库建筑设计规 (JGJ 100-98)
?汽车库、修车库、停车场设计防火规 (GB 50067-97)
?屋面工程技术规（GB50345-2004）
?地下工程防水技术规 (GB 50108-2008)
?饮食建筑设计规 (JGJ 64-89)
?ZH市城市规划技术标准与准则
?ZH市城市总体规划（2006-2020）
?ZH中心城总体规划（2008-2020）
?ZH公共交通系统规划（2003-2020）
?其它相关国家、地方设计规与法规
3.2设计概述
3.2.1建筑主要特征：
3.2.2建筑物使用功能和工艺要求。
3.2.2.1本项目为公寓式酒店，属于公共建筑类型。标准层中有部分复式客房。
部分屋面设置了太阳能光伏发电板。首层设有餐厅等小型公共服务设施，地
下室为机动车库与设备房。
3.2.3建筑的功能分区、平面布局、立面造型及与周围环境的关系
3.2.3.1功能分区：
3.2.3.2本项目地下两层，每层均设有设备房和机动车库；首层为公寓式酒店大
堂、餐厅、厨房、商店及干洗店；2-28层为公寓式酒店客房。屋面为花园和
太阳能光伏发电板。
3.2.3.3单身公寓户型分布在较低的楼层, 1房, 2房及3房的复式位于东面以
享受海岸的景色。每个复式户型都有双层高的空间以充分享受周围的景观
3.2.3.4建筑平面接近条形，沿两长边布置客房，中间为交通核心，楼电梯分两
组排列于两端。平面中间为一小型中庭，由二层直通屋面。公共走道引入自
然采光通风.
3.2.3.5公寓式酒店沿海岸的立面设计了一系列的大阳台, 山景面则设计了稍
窄的阳台,这样使每套户型都充分享受到外部景观。外墙与阳台均以玻璃作
为主要材质，制造轻盈通透之感。
3.2.4建筑的交通组织、垂直交通设施
3.2.
4.1公寓式酒店车流进入基地后，车辆可经坡道直接或经上落客区后再进入
地库停车库。而离开地库的车流亦可选择直接离开或先往上落客区后才离
开，此设计是考虑到上下客区与停车库之间的交通循环，并为使用者提供更
灵活的使用模式。
3.2.
4.2公寓式酒店的停车位设于地库一层及二层，并经公寓式酒店专用的坡道
与地面上下客区连接。考虑到地下停车库为付费区域，建议在坡道连接地库
一层处设出入闸机各一台。与此同时，公寓式酒店在地库一层的停车分区亦
设一个与地库一层非付费公用车道的连接。建议在此位置亦设出入闸机各一
台，增加车辆进出停车分区的灵活性。
3.2.
4.3在地库二层，建议在公寓式酒店停车分区与酒店停车分区及会议展览停
车分区间设连接点，为項目地下停车库的运作增加灵活性。但为免对不同功
能的车流造成混乱，以及保持公寓式酒店在保安及营运等方面的独立性，建
议在各连接点设可活动栏柵，在一般正常运作下，实际划分开各停车分区，
在必要时才开放活动栏柵以配合营运模式。
3.2.
4.4标准层平面为条形，中间一条为交通核心与中庭，并沿长向设有两条走
廊。设有4部群控客梯供平时客人交通之用，其中2部可以通到地下室以方
便用户从停车场方便进入；另设有2部服务电梯兼做消防电梯。两部楼梯主
要供消防疏散之用。
3.2.
4.5电梯基本参数：
3.2.5景观设计
3.2.5.1公寓式酒店与喜来登酒店息息相关。在公寓式酒店入口或通往喜来登酒
店通道，景观设计有意图的想利用小山丘并结合遮挡式及不同高度的种植来
分开公寓式酒店入口与喜来登酒店的户外活动空间，同时也制造公寓式酒店
隐私及特色空间，这项方案曾用于住宅区邻近的道路与会展中心服务院。
3.2.5.2艺术品与水景设在公寓式酒店的落客处，将点缀及增加落客处的景观美
感。
3.2.5.3对设计概念强调与建筑层次的表面和风格一样。硬景的表面和物料将会
是层次式、堆积式和一层接着一层的接合路缘到石材墙面完面处理。
3.2.5.4这个概念也用于软景，制造层次感的植物方案如有下层的地被植物，中
层灌木和高大的树木与棕榈树等。
3.2.5.5户外空间之间的连接与绿化是景观设计最主要的主题。景观设计想尽量
的少用铺料与硬料，希望能有更多的绿化空间并想打造有热带特质的ZH区。
3.2.5.6至于铺料，拟采用一些与ZH花岗岩有相同特征的物料。
3.2.5.7总的说来，硬景设计的方向与物料是想用当地的石材物料和植物来制造
一种特殊的ZH本土感觉并且可连接整个**的发展。还有细心的选择艺术品，
特色植物和特色水景将会是提高豪华级的公寓式酒店景观。
3.2.6建筑防火设计
详见消防篇中的建筑专业部分。
3.2.7无障碍设计
3.2.7.1首层入口设无障碍坡道
3.2.7.2通向地下室的两部客梯为无障碍电梯
3.3建筑用料说明
3.3.1屋面构造：27层屋面为种植屋面；28层屋面为不上人屋面，其上布置太阳能接
收板；另有不上人的屋顶机房屋面。上述屋面防水等级均为二级，拟设一道柔性
防水层和一道细石混凝土防水层，并设20厚挤塑聚苯乙烯隔热板做保温层。
3.3.2外立面用料：
3.3.2.1公寓式酒店的上部覆面是安装在阳台的全单元式玻璃幕墙推拉门幕牆
系统及高性能中空钢化玻璃。外部四面采用结构玻璃。玻璃栏板結合彩釉夹
膠鋼化玻璃与水平遮阳板作一体化设計。阳台天花装修和雨棚覆面采用涂料
铝板。
3.3.2.2公寓式酒店的基座部分主要采用半单元式铝框幕墙连钢背板。建筑两侧
的后退玻璃入口是由玻璃竖框支撑的玻璃窗墙，设计意向为全无框透明玻璃
墙，令大堂發揮最大限度的通透感。
3.3.3部装修用料：在下一设计阶段由室设计公司确定。
3.4建筑节能设计说明
详见节能篇中的建筑专业。
酒店式公寓运营方案
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住工程，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，工程自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质工程，面对这样一个品质优秀的工程，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓工程”的管理设想。 一、工程的开办期 1.确定人员组织架构：根据该工程总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据工程的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定工程各项管理制度：在制定工程管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行工程上系统的设计：为体现“公寓”高档工程的品质，应对工程各类标识进行统一的规划设计，加强工程对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、工程内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、工程入住期 1.现场摸拟演练：在工程正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3 次的入住演练 培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/ 住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/ 住户做一展示。 3.建立健全入住业主/ 住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/ 住户入住随时完善业主/ 住户档案。 四、工程正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/ 住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业
酒店式公寓前景及客户分析方案
酒店式公寓前景及客户分 析
酒店式公寓前景及客户分析 壹、酒店式公寓的概念 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统壹装修模式、配置壹整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司且由其统壹运营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统壹上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业于欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。于我国，酒店式公寓最早出当下，后来又出当下、俩地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征： （1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是壹种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等壹系列服务。酒店式公寓的物业管理较壹般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。
（2）商居俩宜，兼具居住和办公俩种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混于壹起，面积较大酒店式公寓中，居住空间和办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供壹些办公设施和通讯条件。酒店式公寓和前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，俩者均是将居住的概念分别和酒店式服务和居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，于原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于壹体的，具有“自用”和“投资”俩大功效。和传统的酒店相比，酒店式服务公寓于硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜壹筹了。由于它吸收了传统酒店和传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要能够分为俩大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资者个人投资为主年龄、构成个人投资者25-35岁，机构投资者主要是具备壹定经济实力的中、小型企业40岁之上目的酒店的增值潜力退休后能够得到丰厚、稳定的经济来源，多投资于100㎡之上的较大户型预期投资回报8﹪-15﹪10﹪以下客户比例60﹪15﹪左右除投资型客户外，其他客户也有相当比例，包括以自住兼投资为主要目的私营业主、办公族和以满足内部需要为目的的海外跨国集团客户等等。可是当下于这种住宅立项的商住俩用的公寓正于被禁止商用，这就失去部分客户的投资热情。应当引起注意。
酒店设计说明
苏州某酒店设计说明(中标) “禅”－朴素、克制、自然－在传统文化和历史文化中起到了重要影响，通过将“禅”中的宁静、静止的思想，对自然的感激，引进到我们的生活，那是我们先前在日常事务中的压力下和无数外界纷争的事物中所未曾体验过的，它甚至渗透到我们的建筑和装饰中，起到影响艺术工作者的设计思想。 一个艺术工作者或称设计师在创作过程中和在对完美的思想的联想时发现美，而不是在完成中，因此将简洁、优雅的线条、块面应用到设计作品中，以从中找到美和岁月的痕迹证明事物的无常也赋予它们一种高贵的感觉。 在本案的设计过程中，我们提出了这样一个设计概念，运用了禅文化的菩萨思想，找到与建筑装饰的一个结合点。在大堂和客房方案的设计中，对自然界的岩石、树木等事物的欣赏和对水的重要的象征意义成为本设计的典型风格。 从外面由推拉门和自动门进入前厅区域，木梁斜屋顶，与建筑上结构相协调，墙体应用了落地敞开玻璃，弱化了人与自然的分别，这种内部与外围环境的关系，自觉地同禅宗思想一致，也是表里如一的表现，将外部世界作为我们内在生活的延伸。 由前厅进入大堂，正中是挑空大厅，大厅下方是真皮沙发区，茶几采用厚磨砂玻璃台面，抛光的包木材料，还有自然材质的台灯，抽象简化的方块毯，富与空间表情，这些是对有限的自然材料和资源有着明智和灵敏的应用。大堂两侧服务台和商业区域，做成开放的对称空间，形成内松外紧的内部形状，寓意对大自然的开放。服务台背景采用简单的青绿山水画在宽阔的空间上形成了鲜明点缀。 大厅以东南亚热带风格为主题的方柱，水景上方敞开通透的天棚讲大束的阳光和云彩般的美景从上倾泻入大堂的中央，与其搭配的造型各异的吊顶，与整个大堂圆形吊顶、简洁的护栏，组成色彩和造型上的相对应。 大堂正中央水景，流水顺着曲苑延行而过，成为自然景观的一部分，水被认为一种仁慈的力量，是新生和从生的源泉,有着许多代表意义的精神要素。这样一来，好似整个大堂中厅区都“动”了起来，在流水和背景音乐下，更是有声有色，有静有动。而在水景侧面，设置了一个灰色火山石材“梭形”台座，台座上为“海南图腾”雕塑，它是大堂挑空中厅间的一个中心视点。 水景的周围，自然的将宾客的将宾客引入到了一处浪漫高雅的大堂茶吧区域，以大堂吧界定了大堂与自助餐厅两个不同区域。餐台造型简约，用黑铁木与天然大理石台面相结合，简单又不失稳重。水景区域立面的墙和柱及天棚架空面与横梁的自然框架形成了明显的，强调的有致对比，大幅的天棚面可用涂料加以简单的覆盖，以此呼应周围环境的特征。 客房，精神上的简朴或严峻的体验在禅定术语的“雅致”的形式中得到验证。“雅致”的意思是“贫穷的体验”，是没有用炫耀的细节或是不必要的装饰，是对材料的整体的运用和欣赏。它强调了生活中所有方面材料的质感及真实的重要性。应该在选择能够表达自然成分材料的家具上花了很大的心思。整体上没有明显的或华而不实的装饰，但在被认为适当的地方，可以使用暗指自然的天花角线上，还有，帷幔上用精美的自然纹理，散发出令人愉快的新鲜和稻草般的芬香；带抽板的写字台，桌面上的陶艺和枯枝回应了室内整体的简朴，含蓄的原则或真实性，表现出清新、秩序和宁静。 客房卫生间内部依赖于自然材料的有限的颜色调色板,创造出给予人的美感的环境，并随着室内时间的变化，材料的颜色也在变化，经过抛光的石材和木质部分也获得了因年代久远而产生丰富的光泽。卫生间还做到“将风格与实质独特相结合”。比如，浴室与客房之间的墙壁开着落地玻璃，将空间最大化，并使卧室和浴室之间正常界线分明的边缘地带变得柔和等。在这个酒店设计方案都围绕着室内与空间、人与自然的平衡，作为设计基础，从三维上阐译
XXX住宅项目室内精装修设计任务书
XXX住宅项目 室内精装修设计任务书 一、项目概况 项目名称：XXX公寓楼 项目地点：XXXX地块 项目周边建设情况：五星级酒店、SOHO办公楼、商场、步行街、酒店式公寓、高层住宅商住建筑群组成，总用地面积61210平方米，总建筑面积334569平方米，其中高层住宅共4栋建筑面积53416平方米，整体建筑风格为Art Deco风格。 二、设计依据、要求及范围： 1.设计依据： 1.1符合国家现行有关强制性标准的规定 1.2《建筑内部装修设计防火规范》的有关规定 1.3《室内装修防火规范》。GB50222-95 1.4中华人民共和国有关物料安全规定。 2.设计要求 2.1设计风格（新古典）。 2.2装修成本为每平米4000.00元人民币以内。 2.3本项目要求设计总监XXX 主笔。 2.4主笔设计师需按设计要求根据工地实际情况赴现场配合解决相关问题。 3.设计范围（以精装修之交楼标准设计，总共三套标准户型实际套内建筑总面 积为：XXX平方米） 3.1户型一为：1#楼A型，建筑面积为，户型图详见（电子文档） 3.2户型二为：2/3#楼B型，建筑面积为，户型图详见（电子文档） 3.3户型三为：4#楼C型，建筑面积为，户型图详见（电子文档，此户型电 梯前室不需要设计） 三、设计工作内容及工作深度要求 3.1 设计工作内容： 3-1-1、设计图纸六份，及含所有设计内容的光盘一份（光盘版本应保证在中文环境中完整使用），包含以下内容： （1）平面布局设计图及室内主要立面造型设计图； （2）重要空间的才是效果图（包括客厅、餐厅、主卧、书房以及厨卫灯；此部分工作因营销需要，必须出图）；
初步设计说明
1.总说明 1.1 设计依据 1.1.1甲方提供的星星村改造工程项目设计任务委托书； 1.1.2 台州市建设用地规划要求〔台路规要字（2003）011号〕； 1.1.3台州市建设规划局文件——台建规[2003]360号《关于星星村改造详细规划 的批复》； 1.1.4甲方提供的地形图等原始资料； 1.1.5 当地自然气象和地质条件； 1.1.6 国家有关设计规范、规定。 1.2设计范围 设计范围包括建筑、结构、给排水、强弱电、通风专业的技术规划设计。本次设计不包括小区环境、建筑内部装修、燃气设计。 1.3 设计规模及性质 本项目位于台州市解放南路与二号路交汇区域，是台州椒江区城市发展战略中的一个重要组成部分。规划用地为12.08公顷，项目涵盖了原居民还建住宅、幼儿园及用于商业开发的商住楼等内容，结合邻近的山体、广场、住宅区、办公楼、酒店构成一个相对独立又与整个片区融为一体的城市新区。总建筑面积283738.61平方米,其中地下室面积50420.00平方米。地上6-18层，地下一层，多层建筑高度18.6米，小高层建筑高度35.8米，高层建筑高度55.4米。1.4 设计指导思想和设计特点 1.4.1 在设计中认真贯彻国家政策和相关的法令、法规； 1.4.2 严格执行建筑设计防火规范，满足消防车道、防火分区要求， 采用自动喷淋系统和自动防排烟系统，提高安全和经济性； 1.4.3引入无障碍设计，在商场主要出入口及有电梯住宅一层 住户大堂入口处设有供残疾人使用的坡道。 1.4.4 以山为源、以人为本；星星村是“城中村”旧城改造项目，其 环境的市场价值在于相邻白云山的存在，以山为源是其特色和卖点，也是延续城市地域景观特色的重要手段。本设计尽可能多的表现山体和其自然景观，在社区开发中采用山色渗透的手法，为人们提供观山、亲山、近山、游山的机会和可能。 1.5 主要数据和技术经济 建筑总平面主要数据详见表1.5-1。 表1.5-1 主要数据和技术经济指标
典型酒店式公寓造价及装修成本
工程施工合同 模板
典型酒店式公寓造价及装修成本 一、建安成本 酒店式公寓（11层左右）建安成本（不含电梯、智能系统、消防设备等设备系统），成本为2500元/平方米左右。如含设备系统，成本在3500元左右。 以上成本不包括公寓、公共部分的装修成本。 二、公寓内装修成本 酒店式公寓户内装修成本为： (一)40平方米户型 1、地面：地砖、瓷砖为主要材料，合计4500元左右。 2、墙面：墙纸，合计成本1500元左右。 3、吊顶：轻钢龙骨，石膏吊顶，合计成本4500元左右。 4、厨房＋卫生间（不含洁具、厨具）：合计成本为4800元左右。 5、洁具套件：2800元左右 6、户式中央空调：30000元左右 7、厨具（电磁炉、微波炉、热水器）：1500元左右 1－7项合计：49600元，每平方米装修成本为：1240元。（二）50平方米典型户型： 1、地面：地砖、瓷砖为主要材料，合计5500元左右。 2、墙面：墙纸，合计成本2000元左右。 3、吊顶：轻钢龙骨，石膏吊顶，合计成本6000元左右。 4、厨房＋卫生间＋阳台（不含洁具、厨具）：合计成本为6300元左右。 5、洁具套件：3500元左右 6、户式中央空调：30000元左右 7、厨具（电磁炉、热水器、微波炉）：1500元左右 1－7项合计：54800元，每平方米装修成本为：1096元。公寓内装修成本不含公寓内家具和所有软装饰的费用！ 酒店式公寓装修成本主要集中在厨房、卫生间部分。如从成本考虑，可不使用户式中央空调，改为分体式空调（成本为5000元左右），可大幅度节省成本。 10000平方米，小高层，标准间：24平方米
对于酒店式公寓在综合体中未来发展的几点思考
对于酒店式公寓在综合体中未来发展的几点思考 发表时间：2016-07-12T16:32:03.720Z 来源：《工程建设标准化》2016年5月总第210期作者：徐强林宝明[导读] 酒店式公寓的设计必然要迎合人的多方面的需求。在新常态的机遇下，值得现代建筑师深入的挖掘和思考。——以青岛市市南和市北地区为例 徐强林宝明（吉林建筑大学建筑与规划学院，吉林，长春，130118）【摘要】伴随着近三十年的改革开放，其经济的发展促进酒店式公寓的快速植入。 本论文之所以选择青岛作为酒店式公寓发展研究的对象城市是因为青岛不仅是山东的经济强市贠在于青岛是综合旅游、商业、娱乐、休闲于一体的综合性开发的沿海城市，同时青岛作为新兴的海滨城市承接2008 年奥运会帆船吸引大量的海内外人流，间接影响青岛的土地价值使其飞速增长，寸土寸金的土地市场让开发商更加注重投资回报率，而酒店式公寓其自身的特点在一定程度上符合了开发商追求经济的需求。酒店式公寓在与酒店、住宅、别墅竞争中存活下来必然有它潜在的价值，在未来的发展有良好的空间。本文就是从酒店式公寓、综合体在青岛的开发利用出现的问题着手，深入分析酒店式公寓的设计原则，以及浅层次的分析酒店式公寓在未来的发展趋势。 【关键词】酒店式公寓；投资回报率；综合体；发展趋势 1 酒店式公寓在青岛的发展弊端1.1 盲目的开发促使酒店式公寓定位不准确酒店式公寓指的是“酒店式的服务，公寓式的管理”，其规模较之传统的住宅要小，“但麻雀虽小，五脏俱全”，功能配套齐全，同时兼顾休闲、娱乐办公于一体的商业和自居用房，有一种家的感觉。对于青岛发展最快的香港路，公寓的数量和质量都与酒店式公寓的设计理念大相径庭，如青岛海滨路的公寓只是在家庭住宅的基础上进行改造利用，未能体现每一个公寓都拥有独立卫生间和厨房的基本要求，公寓化的管理不到位，酒店式的服务也不能满足消费者的需求。 1.2 酒店式公寓的后期服务管理不到位酒店式公寓源于法国的阿尔比斯山地区，最早是为游客提供简单的临时居住场所，而在此空间中提供简单的厨房以供游客使用，久而久之，酒店式公寓在欧洲蔓延，其发展的成熟是在美国的纽约，而青岛作为山东的沿海城市，吸收外来的先进理念，最先引进酒店式公寓的设计理念，但是其后期的服务却远远达不到酒店式的服务。每一层酒店式公寓缺乏统一的管理，不能应对紧急情况。外边的街道狭窄，不能有效的应对车辆的紧急疏散，户外的停车场也达不到一寓一户的基本要求。 1.3 酒店式公寓单产业链竞争力不足通过大量的调研分析，而酒店式公寓在青岛的利用率非常低，在冬天几乎无人问津，即使是在青岛的旅游旺季，酒店式公寓对外出租和售卖都不及酒店的五分之一，大部分的消费者宁可居住在酒店，也不愿意去租售酒店式公寓。通过调查问卷，主要原因是酒店式公寓不能提供更多的服务，其产业链的单一不能与青岛酒店能抗衡。 2 酒店式公寓的设计原则2.1 酒店式公寓的外立面酒店式公寓在外立面的设计中避免千城一面的窘状，在经济造价允许的条件下，选用新兴的材料，与周围的环境融合在一起，同时善于利用光照对于建筑立面的影响，取其优势规避不利的因素，突出酒店式公寓独特的立面设计。 2.2 酒店式公寓的大堂营造随着酒店式公寓在青岛的发展，要想吸引大量的国内外游客入住，酒店式公寓大堂的设计占据了不可替代的位置。大堂的营造不仅能提供休息的场地还要将青岛的文化和地域要素引入其中，提高大堂空间的观赏价值和停留时间，吸引人流。 2.3 酒店式公寓的内部空间设计通过调查分析：在酒店式公寓的用户中，其居住者的占有率如下： 外国人年轻人中年人老年人 10% 50% 30% 10% 同时对于不同的群体进行采访调查，发现年轻人普遍喜欢复层式设计，他们喜欢卧室独立于其它空间之外，刻意营造温馨的居住场所，追求视觉的享受，同时他们并不太在意起居室规模。而老年人在调查的过程中发现，由于行动的不便他们比较喜欢单层空间设置，内部装饰也以简约、朴素为主，同时对于卫生间的舒适性要求极高，与此同时有的老年人希望卧室与起居室合二为一，提高空间利用率，喜欢便捷的服务，注重公共交通的面积。 2.4 酒店式公寓的基础设施酒店式公寓不仅提供最基本的生活服务设施如家具，还需要依据不同的人群提供不同的生活服务设施如装修风格，针对残疾人酒店式公寓还要提供更加齐全的服务设施。 同时酒店式公寓提供基本的生活单元所需要的附属设施，同时兼顾现代化的便捷服务。 3 酒店式公寓在综合体中思考3.1 酒店式公寓自身的优点酒店式公寓的英文缩写是SOHO，全称是Samll Office Home Office 寓意是微小型的办公住宅，兼顾居住和商业两用的优势，既可以自己居住，也可以对外出租，受到越来越多的消费者投资使用。酒店式公寓的配套设施齐全，为入住者提供最大化的舒适度，酒店式的服务提高了对于客人的吸引力，现代化的物业管理既保证私密性也提供快捷便利的服务。 3.2 酒店式公寓在综合体中功能配比通过对于青岛80%综合体的调查研究，发现有的综合体中不仅含有酒店、住宅还含有公寓（含酒店式），其配比率在60%以上，在一定程度上缩减了综合体中服务空间的配比率，降低了综合体整体的价值，不能吸引人流，从而降低了利用率。 4 酒店式公寓在未来的发展酒店式公寓在中国的发展起步晚，建成速度快，开发商追求利益最大化，使得酒店式公寓在前期策划、定位、建造以及后期的运营管理存在很大的问题，需要建筑师更深层次的思考。酒店式公寓在未来主要分为两类：1、高档豪华的酒店式公寓：精装修，定位高，主要为上层人士服务。2、个性化时尚酒店式公寓：主要为旅游、出差的人群服务，提供时尚型、个性化的空间。 5 结论酒店式公寓的在未来的发展必然沿着不同的维度发展，不再是单一的产业，酒店式公寓将会与其它建筑形态强强联合提升综合实力，同时酒店式公寓提供信息化、智能化的现代服务。酒店式公寓在市场需求的支配下必然拥有完善的配套设施，同时多元化的发展也将带动酒店式公寓向着“以人为本、和谐共生”的生态理念发展。社会经济的持续发展促进酒店式公寓向着高端的产业迈进，对于人的发展则是必然王国向自由王国迈进，酒店式公寓的设计必然要迎合人的多方面的需求。在新常态的机遇下，值得现代建筑师深入的挖掘和思考。 参考文献：[1]史博. 北京中关村酒店式公寓项目市场调研及分析[J] .西安理工大学，2005.3.[2]邵念强、赵毅.酒店式公寓发展趋势[J]：商业地产.2007.5.[3]鲍莜斌.建筑综合体中酒店式公寓的开发与设计[J]：北京香江兴利房地产开发公司.百年建筑.2013.10.[4]翁雅露、沈晓霞、郑夏倩、张婷婷.公寓式酒店及前景分析[J]：现代商业.2013.9.
酒店设计要点大纲
酒店设计要点（大纲） 一、酒店大堂设计 （一）酒店大堂的发展简史 酒店的大堂（Hotel Lobby）是酒店在建筑内接待客人的第一个空间，也是使客人对酒店产生第一印象的地方。在早期的欧洲酒店中Lobby通常都不大，但却是酒店的管理和经营中枢。在这里，接待、登记、结算、寄存、咨询、礼宾、安全等各项功能齐全，甚至连客房的管理和清洁工作都一并在这里办理。不少只有10几间或20几间客房的城市小酒店的大堂（过去常译作“前厅”），经常只须一两位专职管理人员就足矣，而酒店清洁工人则都是计时工，使酒店的管理高度集中，运营成本非常有限。 但是自从美国在20世纪70年代初出现了酒店发展“大爆炸”的现象以后，传统酒店的模式发生了变化，酒店的建设规模越来越庞大，酒店大堂的规模随之膨胀，提供给客人的服务功能也增加了很多，如大堂里的酒吧（Lobby Bar或者Lobby Lounge)、商店（Shops)、书报亭（Kiosk)、贵重物品保管室、客人的行李寄存室（Luggage Room)、大堂经理(0Assistant Manager)管理等等一系列功能。今天，老式大堂的单一接待管理功能已经不能适应中大型酒店的需要，而塑造酒店形象，创造高雅氛围，营造客人好感，丰富服务功能，提供高档迎宾场地并通过这些为酒店赢利，就变成了当代酒店大堂的主要特征。（二）酒店大堂的基本功能设计
对酒店设计者来说，大堂可能是设计工作量最大，也是设计含金量最高的空间。这并不仅仅因为其面积大，而是因为酒店大堂里的精神和物质需求都太多，设计的潜目标也就会多。在酒店设计中，只依靠材料和装饰语言来表达设计的设计师是没有发展的，而这种错误也最容易在设计大堂的时候发生。酒店设计师应该是一种特定生活质量和现代交际环境的创造者，从这个意义上说，设计者既要不断积累大量的生活体验，又要懂得这类事情涉及到的所有设计细节。在酒店大堂的设计中，功能细节之多尤其不能忽视。大堂设计中的基本功能包括以下几方面： 大堂的平面布局图 2、接待与服务功能 ▲前台 （1）前台是大堂活动的主要焦点，向客人提供咨询、入住登记、离店结算、兑换外币、转达信息、贵重品保存等服务； （2）前台的电脑要可以随时显示客人全部资料，平均50一80间客房设立一部前台电脑； （3）前台可以设置为柜式（站立式），也可以设置为桌台式（坐式）。前台两端不宜完全封闭，应有不少于一人出入的宽度或更宽敞的空间，便于前台人员随时为客人提供个性化服务； （4）站式前台的长度与酒店的类型、规模、客源定位和风格均相关。通常每50一80间客房为一个单元，每个单元的宽度可以控制在1．8m；
酒店式公寓电气设计说明
电气设计说明 1.设计依据 1.1 建设单位设计任务书要求 1.2 各工种提供设计资料 1.3 JGJ/T 16-92 《民用建筑电气设计规范》 1.4 GB 50057-94（2000年版）《建筑物防雷设计规范》 1.5 GB 50343-2004 《建筑物电子信息系统防雷技术规范》 1.6 GB 50045-95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》 1.7 GB 50034-2004 《建筑照明设计标准》 1.8 GB 50116-98 《火灾自动报警系统设计规范》 1.9 GB 50054-95 《低压配电设计规范》 1.10GB 50052-95 《供配电设计规范》 1.11GB50038-2005 《人民防空地下室设计规范》 1.12GB50098-98(2001年版)《人民防空工程设计防火规范》 1.13GB50067-97《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》 2．强电设计说明： 2．1 供电电源： 本工程为住宅小区，由高层住宅、地下车库和高层办公楼等配套商业用房组成，根据规范，属一类高层建筑，供电设计为一级负荷，住宅供电电源为380/220V低压电源（由住宅公变引来），二级负荷采用双电源末端切换供电方式（二路电源取自公用变电所的二段低压母线，由二路10KV高压电源同时运行）。 2．2负荷估算及供配电系统： 用电负荷按照单位密度法估算, 高层住宅按50W/平方计算，商铺、办公楼按照100W/平方计算、车库按照10w/平方计算： 高层住宅： 2116KW 配套商铺： 761KW 公寓式办公楼：1860KW 地下车库： 98KW 住宅公变总安装容量为2877Kw，取需要系数、同时系数合计为0.65，补偿后功率因数0.9，则计算负荷为2078Kw。小区根据总图建筑分布分组团地下车库设2座公变（容量分别为2X800KVA、2x630KVA），变压器总装机容量为2860KVA，平均负载率为73%。公变按照电力部门要求应由其负责设计、施工和管理。 办公楼总设备安装容量为1860KVA，取需要系数、同时系数合计为0.7，补偿后功率因数0.9，则计算负荷为1446KVA。选用2台1000KVA变压器，负载率为72.3%。高压配电柜采用环网柜，变压器采用两台SC9-1000/10/0.4干式变压器。低压配电屏采用组合式开关柜，设无功功率自动补偿装置（补偿后高压侧功
项目初步设计及其具体内容
项目初步设计及其具体内容（范例） 项目初步设计封面: 封面要求如下: 项目名称: 主管部门: 建设单位（章）: 项目负责人： 项目监管责任人:（一般为厅相关业务单位负责人）项目法人代表及联系电话: 建设地点: 建设期限: 编写单位（章）、人员及联系电话: 编写时间: 二.格式及要求: 第一章总论 包括项目建设背景、目标和任务，设计依据，设计范围等。 第二章总平面布置 包括项目总图布置和总图主要技术指标等。 第三章设计内容 （即：主要建设内容）第四章工艺设计 1、工艺技术方案 (1)拟建项目工艺技术选择的原则或路线。
(2)拟建项目工艺技术方案。 (3)编制工艺流程框图、各工艺环节的技术参数或说明。 (4)阐述所选工艺技术的先进性、成熟性、可靠性及经济实用性。 2、设备方案: 根据项目类别、工艺技术要求、建设标准，选择配置相应的仪器 设备，阐述拟选工艺设备和附属配套设备的依据和理由，并编制仪器 设备清单，将已有和新增分别列表；仪器设备清单内容包括设备名称、规格、单位、数量及主要技术参数说明等。 第五章建筑、结构设计 (含设计依据及设计要求、设计范围、设计内容等)。 第六章给排水、采暖及通风设计。 第七章电气设计 含供电、电力、照明、防雷接地设计等。 第八章农业生产措施及基础设施设计 含田间工程、育秧大棚、网室、附属工程设计及田间耕作机械选型说明。 第九章环境保护与安全生产设计。 1、对于有污染的项目，要提出具体处理技术方案及措施，污染物处理后能达到相应的排放标准。 2、现代农机装备推进项目和加工项目要对有可能发生威胁人身、生
产设施安全的因素进行分析和描述。 第十章工程概算和资金筹措方案。 1、投资估算 （1）投资估算内容。包括估算说明和总投资估算表、单项工程 投资估算表、仪器设备投资估算表的编制。 （2）投资估算编制说明。要分别对总投资估算、单项工程投资 估算表和仪器设备投资估算表中的工程量核定、建筑工程的结构类型 （仪器设备指规格）、单价（或单位工程造价）及各种税费费率的取 值依据和理由做逐一说明。 （3）编制投资估算表。 1）总投资估算表：按工程建设费、工程建设其他费、预备费三 项合计为项目建设总投资（或称固定资产总投资）。 2）单项工程投资估算表：按项目具体建设内容凡单独设计、 单独 独立发挥作用的单体工程（如独立建设的科研实验楼、库房、 温室、渠 系、打井等），均应编制单项工程投资估算表。土建 田间工程、 配套工程等估算内容包括工程名称、单位、工程 单价、合价。 3）仪器设备投资估算表。根据仪器设备清单编制仪器设备投资 估算表，按实验室仪器设备、农机具、其他设备（主要指通用设备、 家具及其他设备）分列。仪器设备估算内容包括设备名称、规格、单 位、数量、单价、合价。 （4）投资估算依据。 1）采用当地或行业部门现行的土建、水利工程投资估算指标、概 算定额的，但要说明这些指标或定额的颁布部门及颁布时间。 以主管 部门有关项目投资估算编制要求文件为依据的，说明文件名称与文 号。 2）工程量与仪器设备数量以建设方案确定的数额为准, 算方法与施工、 工程、 但应对计
酒店式公寓重点难点
一、工程施工特点、重点、难点 1、施工管理特点 （1）本工程为内装修工程，作业区域内和暖通、机电及电梯、消防、广播等专业交叉工序较多，同其它合同段的内装修工作也会有一定的交叉及接口工作，由此，协调将作为本工程的一项重点，应严格服从总包管理，使用先进的进度管理手段以及时应对工序调整。 （2）由本工建筑功能决定，工程施工面积巨大，劳动力配置较大，在此规模现场对劳务层的管理控制力为本工程的重点管理内容。 （3）本工程施工现场位于天津市中心。施工过程中应严格管理施工人员及施工车辆的活动范围，及交通线路，材料的场内堆放等，确保本次精装修施工不会因材料运输影响施工进度。（4）本工程大部分项目需进行深化设计，为保障精装修项目的质量和进度，必须积极与业主单位，设计单位及总包单位沟通及配合，一方面充分发挥公司在专业设计方面的素养及经验，另一方面，应严格按照原设计意图进行深化设计工作，确保对设计师整体方案的完美诠释。 （5）本工程作业面大，每次进场材料数量巨大，应在服从业主单位及总承包单位管理的基础上，对划分的堆料区进行统筹管理，做到堆场的合理使用。 2、施工管理重点 （1）材料供应：本工程所用材料种类、规格繁多，部分材料由业主单位制定采购，为切实保障施工能够按照预定的工期进行施工，必须做好现场施工材料的订货、加工工作，在开工前我们将根据工程进度计划及工程现场的实际需求情况，制定严格的材料计划及材料进场计划，安排专人负责材料计划及材料合理进场的管理与协调。通过周密材料计划以对工程进度进行跟踪，争取做到材料用多少，提前一两天进多少，确保材料随时供应充足，现场物资畅通。既保证工地材料的正常需求又保障施工现场有序、整洁。 （2）材料的二次周转及存放保障措施：为了保证施工材料的供应，我们将安排专用于二次运输机周转的壮工班，主要负责协助各专业施工队进行材料的二次运输及周转。为了保证材料的有序周转，我们将制定严密材料二次运转的工艺要求，保证材料的有序运转及转运工程中的成品保护。为了保证施工现场的材料供应及现场文明施工，我们将进行周密的现场平面布置策划，既保证施工材料取用方便，又保障施工作业面不受影响，使施工现场做到杂而不乱，材料堆放有序，尽可能的提高场地利用率，以确保材料的二次周转及存放保障措施。（3）专业交叉施工协调管理措施：本工程由多个专业施工队伍共同施工，我们将合理的编排好施工进度计划，协调好各专业施工的交叉工作。 （4）绿色环保装修：施工中普遍采用绿色环保材料及绿色环保施工工艺，在施工中严格控制对大气、对周边环境的污染，力求尽可能的减少装修对环境的影响。在进行噪音较大施工时，我们将采取相应你得封闭隔音措施，减少噪音对环境的污染。对产生高噪音的机械设备，在使用时间及机械设备设置上，我们将进行周密的策划，对产生高噪音的设备，我们将集中在每一层的同一位置（具备隔音防护条件），对设备用房进行隔音处理后方可使用。 严格按照设计要求和《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定，对所用建筑材料和装修材料进行进场检验，要求所有材料必须有厂家出具的检测报告，必要情况下，分批抽查送样到相关部门进行检测。确保所有材料合格。 当装修材料进行检验，发现不符合设计要求及《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的有关规定进行施工买不得擅自更改设计要求。确需要改时，应经原设计单位同意。 3、工程施工难点 （1）工期紧、工程量大、工艺复杂、质量要求高 工期急、工程量大、工艺复杂、质量要求高，这些因素，给本工程的施工将造成一些困难，所以工程在以上规定的工作天内完成既定的进度和质量目标，必须由各方面的配合下，
酒店式公寓前景及客户分析
酒店式公寓前景及客户 分析 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
酒店式公寓前景及客户分析 一、酒店式公寓概念及特征 1、酒店式公寓的概念 酒店式公寓也称酒店式服务公寓，是目前尚不多见的物业类型。所谓酒店式服务公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专业管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，服务也越来越周到，深受广大消费者的好评。随着发展又飘洋过海，如今已遍布全球。在我国，酒店式公寓最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京两地，但前几年未形成热点。 2、酒店式公寓的特征 酒店式公寓除了提供传统酒店的服务外，更重要的是向过往住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大特点是要比传统的酒店多了家的味道。具体而言，酒店式公寓有如下几点特征：
（1）提供酒店式服务和管理所谓酒店式公寓，顾名思义，就是一种提供酒店式服务的公寓，它借鉴酒店式服务及管理模式，提供诸如家居清洁、送餐或宴会安排、洗熨及送衣、电召的士、钟点服务等一系列服务。酒店式公寓的物业管理较一般公寓更完善，服务内容更多，为其独特的消费群体提供所需的服务和物业管理。 （2）商居两宜，兼具居住和办公两种功能酒店式公寓既可用于居住，也可用于办公。面积小的酒店式公寓中，居住和办公空间混在一起，面积较大酒店式公寓中，居住空间与办公空间分离。不同的酒店式公寓侧重点不同，有的偏重于居住，厨房、卫生间齐全，甚至有阳台；有的则偏重于办公，只有卫生间，没有厨房，提供一些办公设施和通讯条件。酒店式公寓与前几年热炒的SOHO概念有着异曲同工之处，两者均是将居住的概念分别与酒店式服务与居家办公相结合，但SOHO概念中提供给住户的是较完善的办公空间，但忽略了五星级的配套和服务；其设计的主要功能为满足居家办公的要求。 3、目标客户群的类型 我国的酒店式公寓经过几年的发展，在原有的基础上已经形成自己的特点，是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，具有“自用”和“投资”两大功效。与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，而服务就更胜一筹了。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此，备受商务人士的青睐。酒店式服务公寓的购买客户中，投资者占绝大多数。投资客户主要可以分为两大类型（如表）表1：酒店式公寓投资者分类类型纯投资客户养老型客户组成个人投资者，机构投资
酒店客房说明
酒店客房设计说明 客房是酒店获取经营收入的主要来源，是客人入住后使用时间最长的，也是最具有私密性质的场所，对城市酒店而言尤其如此。我国酒店建筑设计中的客房平面布置，经历了十几年长期的相互模仿、式样单一的阶段，使很多本应该充满活力和创造性的酒店客房被克隆成了十分相似的、通俗的面孔。在这种“通俗酒店”中，客房免不了是“最通俗”的部分。 这种现象的最坏效果是在认识上影响了一大批酒店建设投资人和经营者，也影响了很多国内的客人。大家长期被这类通俗酒店客房培育出了一种相当牢固的视觉习惯，或者说已经形成了一种定势心理：只有这种“刀把型”的客房才会看得惯；只有这种客房里的“黑洞”式的卫生间才使得惯；只有自己在这类客房里见过的、熟悉的家具才用得惯。相反，只要有一处不同，有一处未曾相识，有一处有点“怪”，就无论如何接受不来。而不接受的原因则经常是“没见过”，“未必客人认可”等等。总之，就是不放心。至今，凡是国内机构投资而未邀请国际酒店集团管理和国外设计师参与的酒店项目，在客房设计上仍存在着很多来自投资者或管理者的习惯思维的阻力。 事实上，客房设计具有完整、丰富、系统和细致的内容，这已经是世界上很多优秀酒店几十年经营管理经验的结晶；同时，随着时代与技术的进步，以及人类生活与消费观念的更新，又使客房———这个与旅行者个人关系最为密切的“privatespace”(私人空间)，面临着不断的、新的变革与新的需求；而在设计责任划分上，客房设计也并非只是室内设计师的工作，建筑师对客房平面的最初布置是客房设计的第一步。
建筑师在进行建筑平面方案设计时就要考虑到为客房提供尽可能恰当的位置、空间、尺寸和景观方向，尽可能节约的公用面积，尽可能缩短疏散距离和服务流程的交通布局，尽可能避免陈旧的卫生间布置，以及尽可能完整而合理地布置好客房里所有电源和开关的位置，等等。室内设计师的工作则首先是深化所有使用功能方面的设计，然后是选定客房的风格，明确客房的文化定位和商业目标，并为客房创造特色，选择正确的用品和陈设品。一个酒店客房的未来命运，很大程度上就取决于最初的建筑设计与室内设计是否准确、恰当，是否有经验、有修养、有远见。????? 酒店和度假村的客房室内设计有三个主要内容：第一是功能设计，第二是风格设计，第三是人性化设计。 在设计的流程顺序上，功能第一，风格第二，人性化第三；但在设计的整体构思上，三项内容则要统一思考、统一安排，不分先后，不可或缺。功能服务于物质，风格服务于精神，而人性化研究是对物质与精神融合以后实际效果的检验与深加工。这三项工作的共同目的就是要为酒店赢得品牌和经营上的真正成功。 功能设计有缺陷，风格设计再突出也是“短命”的；功能设计很全面，但缺少风格上的魅力和特点也不好，因为这会降低客房的品味和价值；而功能和风格都不错的酒店客房，如果没有用人性化的标尺再仔细衡量一下，再补充些更细致更深入的设计，也许就会留下遗憾，就不那么完美，不那么精致。把握好这三个设计的尺度，充分发挥这三个设计的作用，客房设计的质量就有保证了。“功能设计”是客房设计的基础工作，包括基本功能设计和细节功能设计。
酒店式公寓设计
第1章绪论 1.1建筑设计论述 1.1.1设计思路 本次毕业设计的题目为碧海连天酒店式公寓。建筑场地条件良好，建筑面积8000平方米左右，层数8层。结构形式采用钢筋混凝土框架结构，由上述基本条件进行方案设计。 首先根据建筑使用功能，和所给出的建筑环境加以分析，考虑到建筑与道路和原有建筑的对位关系，人流疏散的问题，和气候等因素设置入口方向。 出于对所给场地局限性的分析，建筑抗震有利因素的考虑，因为此工程为酒店式公寓，属于商业民用建筑，考虑到建筑美学，采用几何形外形并融入园林元素，在外观粉刷上采用新中式风格 建筑平面方案多以内廊形式为主，且无论在建筑的节能与保温上还是在施工的经济性方面上内廊形式都应该是首选方案，本次设计采用内廊形式。 由于商业建筑的使用功能和外观形式的要求。首先根据给定的房间的面积、个数、用途初步定出功能分区，分别处理好主用功能与次要功能分区，建筑功能的对内对外的关系，同时注意人流分析，避免发生不必要的人流交叉。 房间的布置，其中尽量把主要功能房间即客房置于朝向较好的位置，整栋建筑第一第二层为公共部分，采用裙房设计，在一、二层布置商业中心、会客大厅、厕所等设施空间。因标准层均为客房，故不设置厕所。通过各房间的初步尺寸确定各个房间的摆放关系，开间进深。在调整房间时宜考虑房间内的设施摆放，房间的长宽比，并考虑到框架结构的均匀布置，柱网布置变化不宜较大，要和房间尺寸有很好的协调关系，尽量使结构布置均匀对称。 依据《民用建筑设计原理》中给人最舒服感觉的房间尺度比例为1：1～1：1.5和我国现有经济和施工条件下最经济的跨度为6米左右等信息，经反复修改确定本设计选用开间4.5米，进深6米的柱网，的感官问题和满足，走廊宽2.4米。同时要考虑楼梯的疏散距离的要求，确定设计两挂楼梯。房间高度，其中考虑窗地面积比，满足采光要求，标准层层高定为3.3米，首层层高为4.2米。 采光以及通风，在端部采光走廊满足要求的同时两边房间门上均做亮子以加强走廊采光，房间的门窗洞口均对应布置，加强通风，减小涡流。进而选择门窗的型号和布置。 在建筑设计的过程中特别注意的是楼梯部分。根据建筑分布，本建筑布置三部楼梯，主楼梯位于建筑正中，并设两部电梯，用填充墙隔开，使其一为消防梯。其他两部楼梯疏散距离不能太远，防火要求之间距离以及距端部距离都有严格要求。楼梯的宽度应满足疏散人群的要求，楼梯的净高、坡度和踏板的宽度、踏步
酒店式公寓策划案
酒店式公寓策划案 一、必要性与选址 商业是本项目最大的利润获取点，由于本项目所处地理位置非临主干道，缺乏较为浓厚的商业氛围,虽就市场而言，商业物业是炙手可热的投资对象，但如果缺乏一定的商业底蕴，利润空间将受到很大的影响。根据我们初步的统一规划意见，通过项目小地块底商超市的引进将带动大地块东而的临街商铺，但大地块北而及临湖而商铺将存在一定的经营风险，主要体现为： 1、将标志性建筑布置在大地块东北角，且规划一退进式广场，将人为的割断大 地块东面和北面的临街商铺，使得整体商业缺乏连贯性，不利于大地块北面临街商铺的销售以及后期经营。 2、针对“通过联合打造临湖景观带以及湖面水上运动带动临湖商业氛围”这 一方案,目前持保留意见，原因在于:其一,联合打造临湖景观带操作有一定的难度;其二，受地理条件的限制，临湖景观带较为狭长，可利用空间较小，“打造临湖景观带”可能仅仅是一些基本休闲设施的增设；其三，水上运动项目规模效应较强，对自然条件要求较高（特别是水质的要求）,对当地居民的消费习性及支付能力要求较高，且季节性强，“水上运动项目”应该仅仅是项目销售推广中的一个“噱头”，长期经营困难较大。（目前国内很多水上运动公园的经营状况都是免堪其难）。 基于商业物业开发与经营的考虑，建议将标志性建筑布设在大地块西北角临湖处： 1、通过标志性建筑以及标志性经营业态带动大地块北面的商业氛围，充分挖
掘项目的商业潜力。 2、使得大地块东面、北而的商业成为一体，有利于商业规模效应的形成。 3、标志性建筑拟建的酒店式公寓与临湖而商铺休闲娱乐型的经营业态相匹 配，一方面有利于酒店式公寓“酒店”特征（配套、休闲）的完善，另一 方面有利于临街商铺人气的聚集。 4、考虑到人们对于生活私密性及居住高品质方面的需求,酒店式公寓选在动静 皆宜之处。临湖景观、宁静、私密、差异等地段因素能充分发挥酒店式公 寓的物业特征。 二、酒店式公寓行业特点 洒店式公寓，是指既可短期或者长期租赁，而又兼备有酒店式房间的居所，它通常集住宅、酒店、会所等多功能于一体。国际上酒店式公寓自1 9 76年在欧洲出现至今已经近30年的历史了，酒店式公寓在中国的兴起是上个世纪90年代末的事情，国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，但前几年并未形成热点。 近年来随着国内经济的高速发展，人们生活和消费水平的提高, 大量高档物业不断推向市场，其中有相当数量的高档公寓面市，为迎合选购这类公寓的购房人消费心理，满足他们对高质量物业管理的需求，许多开发商和物业管理企业推出象征最高的服务水平的星级酒店服务（也称管家式服务）来适应当今的物业管理市场和销售市场的需要，因此，这类公寓被贯以了酒店式服务公寓的名称。 真正意义上的酒店式公寓是除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正使租户实现宾至如归的感觉。比起传统的酒店更多了家的味道，而与传统的纯租赁的公寓相比，则更重于服