告诉你这样操作故事线006万科城市更新型产品故事线!万科翡翠之光策略终极营销
唤醒一颗翡翠的光芒THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
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城市只偏爱敢于改变城市的人
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前言
生活的伟大进程
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ON THE
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城之溯源——时光中的美好人居进程
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1978-开放之初
美好生活只是向往，住宅只是生活的底线
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1990-市场经济
美好人居得到基础提升，开始注重功能空间设计
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2000-以人为本
美好得到了需求的满足，社区园林品质与物业服务
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2010-经济飞跃
城市美好生活不断丰沛，美好生活是对丰富配套的向往
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2018-大国时代
美好生活是时代奋斗的号角，价格与价值博弈的城市版图
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改革开放40载，城市人居发展的每一步
都源于所有美好生活奋斗者的不懈努力
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展望未来
下一代城市美好生活诉求是什么？
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回归未来
在城市发展的历史轨迹之中，寻找答案THE LIFE AND FUTURE OF HUMAN SETTLEMENT ON THE WEST COAST
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与城市共生的力量懂你下一站生活所求
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万科，让城市看见翡翠之光
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西海岸扒山项目广告推广策略定位思考
第一章·品牌驱动力
焕新城市的脚步
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12载6区30盘·与城市同行共生的力量
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新都会1907生态城金域华府
中心城蓝山未来城
从2006年至今，在青岛城市发展浪潮中，万科以前瞻性的眼光与魄力，助力片区崛起，
深耕城阳、新都心、即墨、李沧、平度、西海岸6大片区，
以尊重土地为前提，万科与城市共前行。
2006
万科首进大青岛
魅力之城落子城阳，启幕大青岛版图
2010
万科开辟新都心
万科城、蓝山打造新都心版块崛起
2012
万科步入西海岸
青岛小镇，资源型别墅叩响彼岸城门
2018
万科西海岸发力
携翡翠之光，四盘齐发共襄盛世美好西望——造城者笃定前进的步伐
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万科·翡翠之光四盘齐发，万科深耕城市的决心
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万科提出“美好西望”的城市品
牌宣言，如今西海岸再下一城—
—灵山卫片区青岛小镇·科莫湖、
辛安片区城市之光、开发区核心
翡翠长江，携手翡翠之光四盘齐
发，以焕新城市的影响力，深耕
西海岸沃土，开辟新的生活篇章。
翡翠之光，西岸人居体系圆梦之作
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万科·青岛小镇
山湖别墅西海岸之心国际湖山小镇隐贵阶层的惬意舒居
万科·城市之光
活力首置TOD 城市生活圈下首置人群的高效生活方式
万科·翡翠长江豪宅高改
主城核心永藏的时代风景
高端阶层的国际生活万科·翡翠之光品质改善
41万方品质改善大盘
主城之心人居代表作
房地产产品线和产品系列的区别
房地产产品线和产品系列的区别 万达广场是万达的一条产品线，还是一个产品系列？万科的万科城呢，华润的橡树湾呢？？ 众所周知，近年来一线品牌房企大都在推行产品线和产品系列开发。据兰德咨询统计，截至2014年底，全国已有50多个恒大绿洲，30多个万科城，20多个华润橡树湾，还有70多个碧桂园，100多个万达广场！ 简单来说，推行产品线和产品系列开发的目的是，在资金有限的情况下，要想提高业绩增速，就必须做到快速周转，而产品线和产品系列开发恰恰是实现高周转的最有效方式。 受一线品牌房企推行产品线和产品系列开发的经验启发，近年来，越来越多的中小企业也开始了产品线梳理和系列化、标准化开发，甚至习惯于囤地的几家港资企业也加入了高周转的潮流。某种程度上说，产品线和产品系列开发已呈风起云涌之势。甚至可以说，房市已进入以高周转模式为主流的产品线和产品系列开发阶段；做好产品线规划，推行产品系列化、标准化开发，已成为业内许多企业的高度共识和共同战略举措。事实证明，也是房企做大做强的必由之路。 但在这股风潮中，许多企业及业内人员至今弄不明白产品线和产品系列的区别，经常张冠李戴，表述不准。例如，中信地产官网说，公司有住宅、商业和旅游地产“三大产品系列”；很多媒体报道说“中
信地产布局三大产品线”；一份资料又说，中信地产的住宅产品包括湾系列、湖系列、岸系列、台系列等——说法不一，很是凌乱。再例如，一篇报道泰禾集团的软文说，“院子系是集团旗下的明星产品线”。其他企业，如首创、新城等，情况也类似。 即使有的咨询机构，至今在网站宣传和咨询成果中依然混淆产品线和产品系列的概念，该用产品线时，用产品系列，该用产品系列时，又用产品线。例如，某兼做“产品线策划”的营销代理机构，给企业的策划成果是“形成XX湾、XX坊等五个产品线”。至少从名称上看，这哪儿是什么产品线，明明是五个产品系列。大凡呈现于市场及客户面前的一个个具体项目，都归属某个产品系列（如果推行产品系列化的话），这是常识！ 那么，产品线和产品系列到底有什么区别呢？下图简单示意了产品线和产品系列的区别。 图中呈现于市场及客户面前的项目，我们姑且成为“XX城”（项目名称）。假设投资开发该项目的房企在其它地方还有若干个类似项
万科等标杆企业的产品线研究
大型房企标准化运作模式之产品线标准化的研究 房地产开发企业在“攻城略地”大规模开发的同时，如何保证产品不走样、效率不降低，显然需要标准化产品线为支撑。可以说，标准化产品线是企业进行“攻城略地”的前提和基础，也是企业实现规模增长、快速扩张的基本保障。 一、产品线产生原因和基本概述 1、产生原因 业界对房地产开发模式有不同的划分方法。其中，按照运营模式划分，一种是机会导向下的差异化开发模式，一种是战略导向下的标准化开发模式。 所谓差异化开发模式就是在多项目同时开发下，各个项目差异很大。如果各项目在物业类型、市场定位等方面有较大的差异性（比如同时开发商业地产、市区高层住宅、郊区低密度住宅项目），那么各项目在报批报建、规划设计、招标采购、营销策划等方面也必然有较大的差异性，这就意味着此前的经验和金钱堆积的大量教训被“归零”，企业不得不一直在不熟悉的市场上做不熟悉的产品，这就要求房地产企业要有各方面的、具有丰富开发经验的不同人才。对于绝大多数开发企业来说，这几乎是不可能的。这也是许多企业在多项目开发时感觉“非常忙”、“非常累”的最主要原因。 但是，如果某类项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品模式基本固化，那么各项目的开发流程是统一的，就像单个项目开发一样轻松。这就要求企业要实现规模化扩张，必须推行标准化产品，实行产品线连锁开发模式。
正是基于这一认识，2005年前后，万科、绿城、万达等一线企业都开始推行了标准化开发模式：通过统一产品品牌、统一风格、统一设计、统一营销模式，建立起了某一品牌的系列产品，实现了标准化、连锁开发，也进入了越做越轻松的快速发展状态。 2、基本概述 所谓产品线是企业产品体系中，基于成熟项目总结研发后升级为企业产品标准的、进行复制连锁开发的、某一产品品牌的系列产品，也称产品模式。 有些企业往往把产业系列、产品标准、产品线混为一谈。其实，产品系列是指企业的各个产品类型，例如住宅地产、商业地产、旅游地产等等。 产品标准是指某一产品线的技术标准和开发实施标准。其中技术标准有氛围产品设计标准、部品标准、质量标准、成本标准等。例如，“金色系列”是万科的产品系列之一，而金色系列下的不同项目都有相对固化的区域位置、客户群体，更有相对固化的技术标准和开发实施标准。 以万科和恒大为例。两家企业在推行标准化产品线开发后，均实现了快速增长：万科2004年推行标准化后用了6年时间就实现了从百亿到千亿，恒大在2008年推行标准化后也快速跃入一线企业之列。 二、一线标杆企业产品线 1、万科等企业情况 目前，一线标杆企业几乎都在推行标准化产品线的复制、连锁开发。绿城先后在主要城市开发了旗下别墅系列产品“玫瑰园”，万科也先后在不同城市建设了10多个万科城市花园。万达旗下的万达广场已达近40个，而且计划
万科、龙湖样板间示范区打造
万科、龙湖如何打造会说话的示范区？ 有一句话是这样说的，如果营销是一场战役，示范区就是战场。而好的示范区会说话，这时销售中心、样板房、看房通道等都变成了“体验式的销售工具”。那么，如何营造会说话的示范区？明源君今天和大家分享一下万科、龙湖、碧桂园的做法。 一、不同的楼盘有不同的卖法 在确定示范区的设计方案前，首先要了解项目的土地属性、目标客户群、项目经营指标和成本指标等信息，以此来确定示范区的定位，找准客户的生活状态以确保示范区设计能满足目标客户的心理需求。 比如城市高层系列项目，它对应的多是首置或首改的青年客群，这类项目的示范区设计可以走简约时尚的现代风格。而豪宅项目，因为面对的客群是顶层客户，在示范区设计上要更多关注历史人文的沉淀、工艺细节的把握，强调项目的品质感。 二、准备好你的示范区惊喜点了吗？ 在确定示范区设计主题后，我们要来划定开盘的展示区和相应的关注点。 首先要思考： 1.从目标客户所在地到达项目，使用的交通工具是什么？如何引导这个过程？ 2.正向到达和逆向离开，项目沿途有哪些节点是观众能够看到，并且带给他们感受的？ 3.设置节点所承担的任务是什么？要达到什么样的效果？
4.设立从市政到项目如何设计缓冲区，让客户转换心情？ 5.确定兴奋点； 6.明确可配合展示的项目硬件属性，如主题园林、主题水景、会所、学校等； 7.项目本身还有哪些硬伤需要规避？ 根据这些思考再确定节点分工和展示的主题点。 1.第一印象区 2.售楼处 3.园林和样板房展示区 4.不同类型客户准备不同的惊喜点 首置首改项目，客户在示范区的兴奋点应该在样板房，这与客户对住房的关注度高有关。这类项目在设计示范区时，园林环境的面积可以适当控制，把重点放在样板房的生活场景体现上。 而高端豪宅类项目对样板房的居住感受不再那么强烈，其最强兴奋点反而在社区环境、优美开阔的生态园林。 三、万科、龙湖示范区如何找准靶心
不一样的江湖.,商业地产三大产品线。
不一样的江湖：中国商业地产产品线三大门派内功详解 近年来，凡是做商业地产，都讲究“上纲上线”。万达凭借“万达广场”一条产品线闯荡天下；华润则兵分三路，万象城打头阵，五彩城（万象汇）领中军，1234space殿后，现也打下了一片江山。恒隆自负高冷，凭一招“恒隆广场”占领高地。连卖住宅的万科也耐不住寂寞，高调发布万科广场，万科红，万科2049等一系列产品线。更有些卖猪肉的，卖饮料的也插科打诨，打起了商业产品线的主意，更是扬言3年100座。惹得一帮正统做商业的忍不住嗤笑：洒家始投老种经略相公，做到关西五路廉访使，也不枉了叫做镇关西。你是个卖肉的操刀屠户，狗一般的人，也叫做镇关西。 产品线一定是个美娇娘，惹得众多英雄好汉垂涎欲滴。待洒家揭开她的面纱细看，窥得其中真容。 产品线战略的意义： 产品线战略的初衷，说白了就是要做标准化。推行标准化产品线，便于快速复制、连锁开发，还可从根本上降低开发管理难度和成本费用外，有利于缩短项目开发周期，提高开发效率，进而可大幅度提高周转率和财务杠杆率，并最终可以大幅度提高项目的投资回报率。如下公式所示： 投资回报率f=利润率×周转率×杠杆率。 举个例子来说，如果按照传统的开发模式，即通过“招拍挂”方式获取土地，再按传统方式进行开发，通常周转率在0.25倍左右，杠杆率通常是2-3，（即投入100元，回报200-300元）。如果按中间值计算，在净利润是20%的情况下，年化的回报率f=20%
×0.25×2.5=12.5%。如果推行标准化开发模式，周转率可能提高到0.3倍，杠杆率可能提高到5，在净利润也是20%的情况下，年化的回报率f=20%×0.3×5=30%，是12.5%的2.4倍。 代表房企的商业产品线一览
07竞品报告
针对洋房产品，对比万科翡翠公园、华润二十四城、万科西华府、万科四季公园 万科翡翠公园： 位置：黄海路与西湖街的交汇处，于洪和谐广场的南侧。 学校：东湖小学、沈师二校 洋房产品：120平和130平 120平为三室两厅一卫，8层高的小洋房，位于项目的外围，在售13#16#。 135平为四室两厅两卫，6层高的大洋房，位于项目的内侧，在售12#,15#。 分两期规划，一期洋房产品规划8栋，二期洋房产品规划8栋。均价在11000-12000全款98折、贷款99折优惠，120平产品标准层一套大约在140万左右。135平产品标准层一套大约在150万左右一套。 优势： 品牌开发商，户型赠送较多，南向阳台一半面积，主卧室飘窗部分，北向卧室均为赠送，精装修。周边配套齐全，享有于洪广场和和谐广场配套，离地铁口于洪广场站1公里左右。 劣势： 该楼盘属于于洪区，偏离主城区，8层高洋房产品不纯粹，舒适度不高，装修标准不太高，不太匹配高端客群。
华润二十四城 位置：位于沧海路和昆明湖街交汇处 学校：自带幼儿园、勋望小学、杏坛中学 容积率：2.27 洋房：大洋房150，一层167平，二层三层四层152平，顶层138平均为5层高的洋房。楼盘一共分五期销售，目前一期二期已经售罄，正在销售三期，标准层10000-11000元/平。 一层为洋房赠送花园，地下室、下沉式庭院。顶层送阁楼，阁楼层高2.5米。 优势：品牌开发商，洋房一楼产品，附加值比较高，功能性齐全，比较高端。距离张士地铁口500米左右，南向面宽较大。 劣势：属于于洪区，配套不是很完善，商超有一定距离，圈层不高。 一层产品167平
二三四层产品152平
万科产品系列全解析资料
万科产品系列全解析 第一类别——高端类别 TOP1系列：万科最最高端产品，特色是对自然资源资源的最大限度占有。成都目前还没有。代表作如深圳海景别墅——十七英里 TOP2系列：万科城市最高端产品，成都有西岭别墅 第二类别——城市系列 金域系列：城市舒居最高级别——成都有金域蓝湾，金域西岭 金色系列：坐拥城市繁华——成都有金色家园，金色海蓉，金润华府，万科加州湾 第三类别——城市花园系列，特色是离尘不离城，有繁华又有宁静，城市中的花园 城市花园系列：成都有万科城市花园 魅力之城系列：成都有万科魅力之城 第四类别——四季系列，特色是在远郊拥有宜人的环境 四季系列：成都有万科双水岸，朗润园
01 高端产品系列 随着城市房地产市场的繁荣成熟，金字塔尖的阶层带动了高端房地产市场的旺盛。高端住宅产品，从字面上可以理解为高品质、高质量、高内涵的住宅产品，但从延伸意义上来说，应该是在好地段拥有好环境、好建筑拥有好户型、好物业拥有好服务、好品质拥有好配置的住宅产品。万科作为地产行业的领头羊，其高端产品系列从产品的品质、稀缺度、文化价值、生态环保、技术领先以及人文归属感等方面区别于其他产品系列。 008 北京万科·东第------------国家公园“第一区”的“临峰华宅” 020 北京万科·西山庭院------------汇聚京西皇家古韵的深宅大院 036 北京万科·紫台------------高档纯板社区 048 上海万科·兰乔圣菲---------------古朴、典雅、自然而不张扬的高级别墅区 064 上海万科·红郡---------------上海万科首个精装修别墅项目 072 武汉万科·润园------------------让都市人重新开始庭院生活 02 自然人文系列 自2003年以来，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品新形式。这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。 092 广州万科·蓝山-------------------COPY的年代，原创的价值 110 深圳万科·第五园---------------华南区域现代中式第一盘 126 沈阳万科·新榆公馆---------------------北欧风情小镇式园区 136 武汉万科·西半岛---------------------绽放在半岛上的美丽建筑 152 成都万科·双水岸-----------------自然之上的共生和改造
万科城市花园简报1
鞍山万科城市花园简报 基本资料 规划设计思想 强调新都市主义设计思想，在设计中注重： ⑴以人为中心，强调建筑环境的宜人性以及对步行生活的支持。 ⑵公共价值重于私有价值。 ⑶尊重历史于自然，强调规划设计与自然、人文、历史环境的和谐性。 设计理念 万科城市花园的产品设计理念从研究人们的日常生活行为方式为出发，准确把握住人们日常生活习惯以及生活心理需求，来合理并创造性的布置功能空间。 户型设计中均体现出以下几个特性： ○充分利用南向空间，来完善不同气候环境中的生活起居条件与质量。 ○强调餐厅的作用，将其作为现代都市高节奏日常生活中的核心内容来加以强化设计，保证其完整、明亮、舒适以突出其重要性。 ○户型平面合理、分区明确，保证客厅与主卧室、餐厅有良好的朝向与景观。 ○强化入口空间的功能与形象，突出门厅的空间过渡与引导作用。 ○重视家庭中储藏间、洗衣间、工作阳台等辅助空间的设计，使其细致完备。
一期面积配比 一期组团、户型、价格区间
优惠方式 （一）、钻石卡：客户需交纳10万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有钻石卡可以在开盘期间购置一期任何单元享受100元/平方米的优惠。 （二）、VIP卡：客户需交纳5万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有VIP卡可以在开盘期间购置一期除6、7、8、9号楼享受50元/平方米优惠外,其余均可享受100元/平方米的优惠。 （三）、大定客户：客户需交纳1万元诚意金(可返还),7月11日停止发放,拥有大定单客户可以在开盘期间购置一期享受贷款99折扣优惠、一次性97折优惠。 （四）、开盘期间优惠政策：贷款无折扣、一次性98折,与钻石卡、VIP卡、大定客户同时享受。 销售动态 万科城市花园于2004年7月11日正式开盘上市。由于产品在市场中有相当的新鲜感，因此在酝酿期就已成功积累了近1500组客户，加之样板区的情境销售和各种SP活动的烘托，开盘当日有超过1000组客户光临现场；虽然第一批公开的是位置最差的临街组团，但也取得了近100户的销售业绩；并在7月14日对外宣布一组团的124户房源全部售罄。 预计后续产品在7月底左右上市，价格会有200元/㎡的上扬。 户型、价格分布及当日销控表 3－2＃栋
万科翡翠公园安全文明施工方案
万科西盛花园项目工程一期 安 全 文 明 施 工 方 案 沈阳欣荣基建筑工程有限公司 2016年10月
一、工程概述 工程名称万科西盛花园项目工程一期 工程地址沈阳市于洪区迎宾路街道西湖街 建设单位沈阳万科西盛置业有限公司 勘察单位中冶沈勘工程技术有限公司 设计单位沈阳华域建筑设计有限公司 监理单位沈阳市工程建设监理咨询有限公司 建筑规模建筑面积：117727.55㎡ 二、主要建筑物 建筑物名称层数建筑面积（㎡）结构型式1# 2 2303.52 框架 1-1# 2 1784.50 框架 2# 8/-1 5950.15 框架 3# 8/-1 5950.15 框架、剪力墙 4# 18 6155.53 框架、剪力墙 5# 17 8206.45 框架、剪力墙 6# 18 5800.88 框架、剪力墙 7# 18/-1 5953.83 框架、剪力墙 8# 6/-1 5235.17 框架 9# 6/-1 5235.17 框架、剪力墙10# 18/-1 6635.48 框架、剪力墙11# 18/-1 5800.88 框架、剪力墙12# 6/-1 5156.73 框架、剪力墙13# 6/-1 5156.73 框架、剪力墙14# 18/-1 7626.53 框架、剪力墙
15# 6/-1 4530.90 框架 16# 6/-1 4530.90 框架 17# 18/-1 6635.48 框架、剪力墙 18# 18/-1 5879.54 框架、剪力墙D1#车库-1 13199.03 剪力墙 安全文明领导小组 为了确保施工顺利进行，认真组织落实安全文明措施，按期保质保量的完成施工生产任务，项目部成立安全质量施工领导小组，使工作落实到实处，责任到人。 安全文明领导小组名单： 组长：项目经理孙勇 副组长：项目常务经理王斌 质量主管赵海军 安全主管刘跃明 安装经理胡海龙 管理职责 项目经理：负责全面的协调及管理工作。 项目常务经理：组织各部门，做好生产、安全、机械、材料方面的协调工作及落实情况。 技术负责人：负责组织方案的编制和审批，并组织技术人员提供技术保障及计划编制。 施工员：在对口领导的领导下，检查部门的工作落实情况。 工长：负责方案的具体实施工作，组织施工队进行抢险工作。 电工：负责现场临电管理及检查工作。
万科房地产品牌营销策略研究
伴随我国现代商品经济发展得有声有色，我国的房地行业发展水平也逐渐的开始步入正轨，我国自从改革开放以来，城市化发展也是快速进行中，这更加的让房地产业得到相应的发展趋势。同时人们对房屋建设方面的要求也是慢慢的变高。目前，国家对房地产业进行调控。随着监管政策的不断出台和变化，有的企业在激烈的市场竞争中会出现资金断裂问题从而申请破产。随着各大城市限购政策的不断收紧，要想在日益激烈的房地产市场中占有一席之地，赢得客户的认可，增加市场份额，品牌营销就成为了各大房地产企业必须依靠的销售手段。 本文从品牌营销策略研究角度出发，选取万科房地产作为研究对象。对国内外现状进行阐述，采用文献资料研究法，探索性研究法作为本文主要的研究方法，在进行房地产关于其销售方面的调查，得出相关结论。同时以万科房地产在对品牌方面的营销策略进行了分析，对企业品牌营销策略进行深层次的研究，提出一些万科房地产品牌营销策略存在的一些问题及解决措施，并得出结论与启示。 关键词：房地产;万科;品牌营销
With the rapid development of modern commodities in China, the development level of China's real estate industry has gradually started to get on the right track. Since the reform and opening up, China's urbanization has also been proceeding rapidly, which makes the real estate industry get the corresponding development trend. At the same time, people's requirements for housing construction are also slowly getting higher. At present, the state regulates the real estate industry. With the constant introduction and changes of regulatory policies, some enterprises will suffer from capital shortage in the fierce market competition and file for bankruptcy. With the continuous tightening of purchase restriction policies in major cities, brand marketing has become a sales method that major real estate enterprises must rely on in order to gain a place in the increasingly fierce real estate market, win the recognition of customers and increase market share. From the perspective of brand marketing strategy research, this paper selects vanke real estate as the research object. This paper expounds the current situation at home and abroad, adopts literature research method and exploratory research method as the main research methods in this paper, conducts a survey on the sales of real estate, and draws relevant conclusions. At the same time, based on the analysis of vanke real estate brand marketing strategy, the enterprise brand marketing strategy for in-depth research, put forward some vanke real estate brand marketing strategy of some problems and solutions, and draw conclusions and enlightenment. Keywords: Real Estate; Marketing Strategy; brand marketing
万科翡翠公园总承包工程BIM技术应用
万科翡翠公园总承包工程BIM技术应用 一、工程概况 项目地点：上海市浦东新区张江高科技术园区 项目类型：住宅 建筑面积：7.2万平方米 建筑内容：本项目包括6栋单体，结构形式为PC框架结构，建筑高度为81.1米，工期为805天。 二、实施目标 本工程BIM 应用为提高工程设计及施工质量，为更好地开展该工程的项目管理，达到项目设定的安全、质量、工期等各项管理目标。通过3D深化设计、管线碰撞、工艺模拟、场地模拟等BIM 的应用，以数字化、信息化和可视化的方式提升项目建设水平，做到精细化管理。通过与项目部的沟通讨论，确定具体在以下七个方面展开BIM应用。
三、各应用点具体情况 模板方案模拟： 本项目16、17#楼主体标准层采用铝模，对其余楼号传统承插架方案进行BIM 建模优化，快速生成内架布置图、材料用量统计，协助制定材料计划。
对16、17#楼主体标准层铝模体系进行精细建模。首先对不同种类铝模板分类，建立参数化族样板，然后完善族库内各尺寸族，方便最后的算量统计。模型拼装前，施工工具族库搭建完善。
铝模建模深化： 在主体标准层模型中根据设计图纸，从墙、梁、板、吊模的顺序拼装铝模，过程中记录存在问题的构件或部位。 铝模检查图纸错漏： 利用漫游软件实时查看revit模型，检查设计图纸错漏，注释存在问题的构件，多方（施工方、设计方、生产方）交流查看注释文件，及时形成解决方案。
发现施工碰撞： 铝模体系下，PC斜撑、铝模侧撑及板底立杆在三维空间上可能存在冲突，若不及时发现会导致原定预埋件无用，需要现场临时调整，费时费力，所以需要检查施工碰撞。
万科城市花园 物业管理服务方案(完整资料).doc
【最新整理，下载后即可编辑】 武汉市万科物业管理有限公司 目录 社区项目概况 (03) 顾客群特点及需求分
析 (08) 物业管理服务模式 (09) 服务模式实现计划及要求 (10) 社区服务人员配置方案 (15) 物业管理费测算 (18) 一、社区项目概况
万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。 本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。 1.周边环境及市政配套 武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。 一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。
万科翡翠公园成品保护方案
万科西盛花园项目工程一期 成品保护 施 工方案 沈阳欣荣基建筑工程有限公司 2016年10月
、工程概述 、主要建筑物
组织机构图 安全领导小组成员：组长：孙勇 副组长：王斌 组员：项目全体成员 生产领导小组成员：组长：孙勇 副组长：王斌 组员：项目部全体成员 三、成品保护组织机构 1、成立专项成品保护管理机构 该工程施工工期紧，各施工工种之间的穿插作业多。如何进行成品保护必将对整个工程的工程质量产生有其重要的影响，必须重视并妥善地进行好成品保护工作，才能保证工程优质、高速的进行施工。这就要求我们成立成品保护专项管理机构，协调各单位一致动作，有纪律，有序的进行穿插作业，保证用于施工的原材料、制成品、半成品、工序产品以及已完成的分项产品得到有效保护，确保整个工程的施工质量。 成品保护管理组织机构是确保成品保护得以顺利进行的关键。为确保成品保护工作的落实，拟由主承包单位组织，各独立分包单位参与，共同进行成品保护, 由业主方予以最终评价。 2.成品保护机构的运行方式
1）主承包单位建的工作由主承包单位组织专职检查人员跟班作业，定期检查, 并根据具体的成品保护措施施的落实情况，制定对有关则任人的奖罚制度。 2）各独立分单位承建的工作分别由各独立分单位设立专职或兼职的检查人员跟班检查。 3）当主承包单位施工进度达到分包单位插入开展工作后，主承包单位及各分 包单位定期共同进行对以完工程成品保护的检查，检查影响成品保护工作的因素，以一周（或一旬）为周期召开协调会，集中解决发现的问题，指导、督促各单位开展成品保护工作，并协调好相互工作间成品保护工作。 4）在业主的统一组织下，建立成品保护工作相互的奖罚制度，共同维护已完工程及半成品、制成品的质量。 二、成品保护的实施措施 工程施工过程中，制成品、工序产品及已完成分部分项工程作为后序工程的作业面，其质量的保护必将影响，因此制定以下成品保护措施。 1、现浇钢筋砼工程成品保护 1）钢筋绑扎成型的成品质量保护 钢筋按图绑扎成型完工后，应将多余钢筋，扎丝及垃圾清理干净，按地及预埋等焊接不能有咬口，烧伤钢筋。木工支模及按装预埋、砼浇筑时，不得随意弯曲、拆除钢筋，剪力墙、梁、板绑扎成型后，在钢筋上作业的后继工种、施工作业人员不能任意踩踏或重物堆置，以免钢筋骨架变形。模板隔离剂不得污染钢筋， 如发现污染应及时清洗干净。 2）模板保护
万科城市花园销售企划书
「 市 百合园、云枫阁销售企划书 1. 万科城市花园项目简介 1.1.万科集团简介 万科集团 北京万科 北京万科物业 12 北京万科城市花园 市场定位 开发过程 价格策略 宣传方式 前期总 结...... 2. 百合园、云枫阁销售企划 客户群特征分析 设计思想 户型介绍 产品数量 公司利润与回款要求 工程施工进度计划 2.3. 销售计划 2.1. 市场二次定位 22 竞争对手分析 产品设 计 .................
销售计划开盘准备 销售进度安排 24 价格策略 影响定价的因素价格策略 滞销对策 2.5. 销售控制 价格控制 整体楼盘 26 促销方案 目标客户群特征（以丹桂园成交客户作参考）诉求点交通潜力各 销售阶段诉求点产品包装销售渠道主要宣传方式 年度宣传计划营销前台销售 2.7. 销售管理 1.万科城市花园项目简介 1.1.万科集团简介 1.1.1. 万科集团 万科集团全称为万科企业股份有限公司，是中国大陆首批参照国际惯例公开招股上市的公司，也是国内较早从事商品住宅开发的企业之一。公司于1988年介入房地产领域，自1992年开始，明确房地产为公司核心业务，并
进行跨地域房地产经营。在此期间，选择了深圳、北京、上海、天津、沈阳、 青岛等区域经济中心进行中高档城市居民住宅的规模开发，相继推出了以 “城市花园”命名的精品住宅系列。 秉承“以人为本”的开发理念，经过十年的探索与悉心经营，万科地产 以其注重 “家”与“园”相结合的整体规划、亲情般的物业管理和超前的建 筑设计风格，在同行中脱颖而出，成为国内着名的房地产开发企业 城市花园”业已成为享誉全国的住宅品牌。 万科集团 地产项目 深 北京万科星园 上海万科广场、优诗美地、西郊花园 天津万科都市花园 天津万科中心、天津世贸广场、天津万科新城 沈阳万科城市花园、紫金苑、东情苑 大连万科邮电大厦 鞍山东源大厦 成都万兴苑 北海万科城市花园 北京万科 北京万科企业有限公司是万科集团附属子公司， 现有北京万科城市花 园、 万科星园两个项目在建开发。 位于京城东北部空港开发区内的北京万科城市花园是北京万科在京城投 资开发的首个房地产项目，总占地面积为 389亩（约26万平方米），总建筑 面积约28万平方米。纵眼望去，小区一片红砖墙、坡屋顶的低层小楼，一 派欧式建筑风貌，与周围清新自然的田园气息相呼应，别具韵味，深受客户 喜爱。目前，城市花园已建成6个小区，销售率超过98%已入住1200余户; 在建中的丹桂园销售率也已超过 85% 万科星园是北京万科在京开发的第二个项目， 占地11.2万平方米，总建 筑面积约30万平方米。小区位于亚运村正北 2公里，处在亚北森林公园与 亚运村商务圈的交界地带，交通便捷、环境优雅、配套齐全。小区目前处于 规划设计阶段，将于1999年上半年破土动工，拟建成具有强烈现代都市风 格的咼尚社区。 1997年开始，北京被万科集团确定为跨地域投资的重点地区。北京万科 企业有限 公司以“精品意识、长期观念、先锋精神”为宗旨，不断提咼投资 开发水平，不仅为北京房地产市场提供一种高品质的产品，更以该产品为载 体提供一种全新的生活方式，以此为基础，谋求公司长远、稳定的发展。 1.13 北京万科物业 北 京: 上 海: 天 津: 沈 阳: 大 连: 鞍 山: 成 都: 北 海: 1.12. “万科 天景花园、威登别墅、荔景大厦、景田城市花园 深圳城市花园-桂苑、 福景花园、万科彩园、金景苑 万科俊园、万科温馨家园、万景花园、 四季花城、万华豪情家园 北京万科城市花园、 上海万科城市花园、 天津万科城市花园、
2020年(万科企业管理)万科武汉万科城市花园产品定位建议
（万科企业管理）万科武汉万科城市花园产 品定位建议
武汉万科城市花园——产品定位建议 一、【万科城市花园大壹期——规划和工程节点说明】 在本报告内独立设置工程节点的目的是为了能够以此作为制订本案整体营销推广计划的最终依据，以便本案大壹期的营销推广计划能够和工程施工节点有壹个良好的衔接和互动。 1、规划方案建议说明 作为正式踏足武昌光谷的万科城市花园大型住宅社区，除了需要进壹步延续和光大万科地产这壹全国品牌的市场知名度和信誉度以外，更需要从项目实际出发，切切实实把握市场脉搏和需求动态，做到合理规划，推陈出新，同时充分考虑武汉区域市场消费群体的消费心理和消费能力，做到合理有效地控制面积和户型配比，降低和规避不必要的市场风险。 1）项目总体规划建议说明 本案地块的位置、面积和区域现状是很典型的城市空间的郊区化扩展，故我们认为在开发模式上应以低密度的住宅社区为导向进行有序的开发。由于人气的冷清是大多数开发区所均有的通病，而区域配套的不完善和商业气氛的淡漠更是造成这种人气冷清的致命伤。为了能够给这壹区域注入活力，我们在此提出以“新城市主义理论”为核心的理念支持，且以本案辐射区域内的文化氛围和人文气息为导向，结合武汉市政府整体规划中的“新城市快速交通网络——地铁”进行全方位的推广宣传。而同时以“新城市主义理论” 为主导思想，积极保留地块内的原生态自然资源，突出本案大壹期规划设计的创造性和新城市主义的原味特色，且积极倡导邻里关系的重新建立和重塑，真正使其成为
武汉地域，乃至全国的标志性大型生态住宅社区。 2）新城市主义社区的开发模式 在城市建设和发展过程中，重视居住文化中的城市情结，用街坊式的开发模式打造优美的社区环境、完善的社区配套，使人们都能享受到便捷的交通、繁华的商业、高雅的文化、优美的环境，这就是我们所倡导的"新城市主义"理论。 ——形象地说：新城市生活主义的开发模式=产业化打造的换代住宅＋街坊化的配套和服务＋和谐优美的自然环境＋浓郁迷人的文化氛围长期以来，我们居住社区的分类壹直沿用居住区、居住小区、居住组团这种分级体系，新的居住社区开发往往以这种概念为前提，但事实上城市住宅壹直存在着另壹种更具城市形态的居住形式——街坊型社区。这种社区由街道、街区等基本构架单元组成，比起壹般居住社区， 更强调具有城市味的序列空间体系。其自成体系的小城式居住空间的公共空间排列、居住街坊及温馨的小城生活给购房者留下了深刻的印象。 此外，新城市生活主义所倡导的"街坊型"开发模式，超越了小区"配套"的常规概念，主张通过营造和公共空间紧密结合的社区商业气氛，使住户吃、穿、用、休闲、娱乐、办公都能在社区中得到基本解决。而同时在建筑设计和社区规划方面必须充分考虑社区居民的生存的、生 活的、文化的需求，开发人文环境、提高居住品质，让入住社区的居民生活得更加舒适、方便、宁静、自然，最大限度地满足人们的各种
北京万科城市花园的市场定位
北京万科城市花园的市场定位 -----------------------作者：-----------------------日期：
北京万科城市花园 百合园、云枫阁销售企划书 目录 1.万科城市花园项目简介 (3) 1.1.万科集团简介 (4) 1.1.1.万科集团 (4) 1.1.2.北京万科 (6) 1.1.3.北京万科物业 (7) 1.2.北京万科城市花园 (8) 1.2.1.市场定位 (8) 1.2.2.开发过程 (8) 1.2.3.价格策略 (9) 1.2.4.宣传方式 (9) 1.2.5.前期总结 (9) 2.百合园、云枫阁销售企划 (11) 2.1.市场二次定位 (11) 2.1.1.客户群特征分析 (11) 2.1.2.竞争对手分析 (16) 2.2.产品设计 (19) 2.2.1.设计思想 (19) 2.2.2.户型介绍 (19) 2.2.3.产品数量 (21) 2.3.销售计划 (23) 2.3.1.公司利润与回款要求 (23) 2.3.2.工程施工进度计划 (23) 2.3.3.销售计划 (24) 2.3.4.开盘准备 (25)
2.3.5.销售进度安排 (26) 2.4.价格策略 (28) 2.4.1.影响定价的因素 (28) 2.4.2.价格策略 (28) 2.4.3.滞销对策 (29) 2.5.销售控制 (31) 2.5.1.价格控制 (31) 2.5.2.整体楼盘 (31) 2.6.促销方案 (31) 2.6.1.目标客户群特征（以丹桂园成交客户作参考） (31) 2.6.2.诉求点 (32) 2.6.3.交通潜力 (33) 2.6.4.各销售阶段诉求点 (33) 2.6.5.产品包装 (34) 2.6.6.销售渠道 (35) 2.6.7.主要宣传方式 (35) 2.6.8.年度宣传计划 (39) 2.7.销售管理 (45) 2.7.1.营销 (45) 2.7.2.前台销售 (45) 1.万科城市花园项目简介
万科的品牌定位
寻找万科的品牌定位 5月10日集团企划部品牌小组 我们首先需要解决的问题是，万科的目标客户群到底是怎样的人 现代社会，越来越丰富的商品充斥着商场货架，同质同效的产品令人眼花缭乱。 正是定位对貌似无序的市场进行了细分：同是香烟，却有了牛仔、绅士、情侣等不同的形象诉求；同是银行，汇丰银行诉求“患难与共，伴同成长”，恒生银行立足于充满人情、优质服务，中国银行则着力体现民族情结、雄厚实力…… 于是，商品找到了自己的位置，消费者找到了自己所需，皆大欢喜。 2000年，万科开始思考品牌整合的问题。 应该说，经过近7年专业化的调整，万科已经成为中国房地产市场为数不多的全国性品牌之一。一提起万科，很多人的反应是：“万科的物业管理不错”、“万科的规划设计比较细腻”、“万科的社区文化有自己特点”、“万科的管理很规范”……无论制度规范还是企业信誉，无论是产品还是服务，都具备了良好的客户口碑。 根据华南国际公司对上海、北京、深圳三地品牌调查的结果： 在上海，万科的品牌知名度最高（提示后提及率为79％），但前三位知名度比较接近，万科的优势并不突出。值得注意的是，上海本地开发商在排名中占了绝对比重，这和房地产业区域化的特征有关。 在北京，排在第一位的是华润置地（原华远），万科位居第二，然后万通、天鸿，四者并驾齐驱，在市场中占了优势地位。 在深圳，万科的知名度也是比较高的（提示后提及率为82％），其后几家均比较接近。相比其他城市，深圳消费者对发展商的认知程度比较高，说明深圳消费者更注重发展商的品牌。 在针对万科的品牌调研中，我们也发现，万科住户、竞争对手住户以及市场潜在消费者对万科品牌形象的理解有着明显差异。在万科住户心目中，万科是高品位、有内涵的亲切朋友；在竞争对手住户和潜在消费者心目中，万科是实力雄厚、高高在上的地产商。 可见，虽然万科在国内主要城市已经形成良好的品牌知名度，但品牌定位不够清晰明确，个性不够鲜明。这是我们必须面对的问题。
上海万科城市花园
上海万科城市花园 上海万科城市花园位于上海西南角，属于闵行区，七宝镇。名称为：万科城市花园，具体地址为：七莘路3333号。小区内有室内，室外游泳馆，健身中心（斯巴顿会所），多个网球场，篮球场，小区内有幼儿园，小学，复旦试验中学，还有中国银行，邮局，小区内的便利店有全家，罗森，好德等等。小区内有医院诊所,还有专门为宠物所开的宠物医院和宠物诊所.小区内有干洗店，洗车处，中国料理，台湾料理，日本韩国料理，欧式餐馆等数十家饮食店。还有按摩，SPA，美容店等数家，还有书店，音像店，居民活动中心，露天餐饮广场，光各类酒吧就有近10家，以及各大房产中介，如中原，21世纪等有数十家，可以说服务周到，应有尽有。最近小区里又开了一家婴幼儿游泳馆（0-5岁），由于如今房地产交易活跃，入口与出口的多数商铺都被房产中介占据。双层观光巴士911路，从老西门（豫园，城隍庙），经淮海路（黄陂南路，新天地，淮海中路，二百永新，国泰影院，美国总领馆，法国总领馆等），虹桥开发区（shanghai mart，日本，澳大利亚总领馆），上海动物园（西郊公园），虹桥机场等著名景点，最后到达小区内，巴士站就在小区内。2007年底通车的上海轨道交通9号线，其中的七宝站就距离小区不到数百米。随着2008年12月底的公交接驳正式取消，9号线与3号，4号线终于正式在宜山路站回合，成为西南交通枢纽。从万科小区到上海市中心的出行也因此方便许多。小区居民以当地居民为主，亦有上海市中心拆迁户的入住，更有以港，澳同胞，台湾侨胞，日本韩国友人为主的来自23个国家的外国友人居住。小区内风景极佳。有英式草坪，法式草坪，有欧式雕塑等小品几十处。有小桥流水人家，有与上海主干河道相通的大河道，也有人工开挖的小河以及人工湖。小区建成于1994年，第一批住宅大多为多层及小高层住房，顶层一般附送复式房屋结构，大小一般为41到160平米，可谓空中的美好家园。缺陷是7楼（带复式），但由于1楼为敞开式阳台，更有自行车停车库，所以可以入住的房间均从2楼开始，根据规定，民宅6楼以下可以没有电梯，因此，虽然住在7楼，但是真正有人住的开始算，仅为6楼，所以没有电梯。这不得不说是一种遗憾。小区第二批建设为120多平到160多平的大户型，多为复式。均为多层，最高六层。小区第三批建设第一期叫优诗美地（1~81号），沿星站路一排为电梯小高层，在中春路8888号。第二期（91~300号），分别叫荷花苑，笠泽苑，香溪苑，凭栏苑，桂馨苑。大多为低层（不超过5层）。荷花苑，笠泽苑，香溪苑，为双拼，连排别墅。凭栏苑，桂馨苑大多带空中花园。而且小河在其中间流过，有亭台楼阁相衬，十分适宜商务人士及海外归国人士居住。小区第四批建设叫“魅力之城”。小区第五批建设叫“朗润圆”。小区第六批建设是“城花新园”。小区内，第一期房屋建设时，一楼均设计为商铺，所以第一期物业的商业比较繁华。万科城市花园是上海西南角房产的重要抗跌板块,原来均价10000元的房屋,在2007,08两年,上海房屋交易环比减弱的时候也没有下降过.随着七宝的文化以及交通被上海市民所接受和认可,以及09年10年的两年上涨，万科的房价又踏上新的台阶.现在中原地产等，关于万
[精品]2017年万科金地华润产品线
产品线资料 “ 金地” 、’‘华润” 、“ 万科” 是三家房地产领域领先上市的公司, 其产品线都比较成熟清晰, 研究它们的产品线的各自特点和拓展趋势对中小房地产公司有着重要的借鉴意义。 “ 金地” 、“ 华润” 、“ 万科”产品线现状及其特点在房地产市场中, 产品线多指出售给同样的顾客群, 或者通过同样的渠道销售的很多方面密切相关的一组产品。与产品线密切相关的概念是产品组合, 产品组合指房地产企业提供给顾客的所有产品以及相互搭配, 它包括所有产品线和产品项目。对于房地产企业来说, 产品线与产品组合是一对相互统一的概念, 不同长度与深度的产品线共同形成了产品组合。 “ 金地” 、“ 华润” 、“ 万科” 产品线特点及其对比分析“ 金地” 产品线—以中档物业为主, 逐步扩展商业物业金地一贯坚持“ 以产品为核心, 创造客户价值” 这一产品主义的传统, 坚持产品的差异化战略, 把产品打造的能力奉为企业的核心专长之一。金地集团的产品组合宽度为, 按项目的地理特点划分, 该企业产品线有三条城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列, 每条产品线上的产品品种都超过3种。 金地集团产品线的发展目标为是中档住宅产品, 是高档住宅产品。在目前的国内房地产市场, 中档物业仍是最好销售的物业之一, 金地将开发的主要方向放在中档物业上, 获得了较为理想的销售回款速度, 在很大程度上保证了项目的资本运作安全, 这也与金地集团“ 快速滚动开发” 的开发战略相统一同时考虑到优秀的商业物业能为公司增加经常性收入, 金地的产品线已扩展到写字楼和商业物业。经过不断的调整, 金地形成了现有的产品线,近年来的稳步发展证明该公司的产品线比较成功。 “ 华润” 产品线一一以三大精品系列为核心, 积极复制都市综合体华润置地以物业发展和物业出租为主营业务, 也即‘住宅商业” 的业务组合模式。华润置地通过多年的专业开发经历, 已经形成三条主要产品线,即以翡翠城为代表的花园洋房为主导的近郊中低密度产品系列以凤凰城、上海滩花园为代表的高层精装修房为主导的市区高密度产品系列和以深圳华润中心、北京华润大厦为代表的都市综合体产品系列。三大产品系列是华润置地的精品, 华润擅长通过复制精品实施扩张战略。 华润的产品链条上最具影响力的是“ 万象城” 都市综合体, 它是华润置地的品牌商业地产项目, 是华润置地在各处复制的主力。华润将在全国各中心城市以及经济相对发达的城市寻找机会, 发展、复制以万象城大型购物中心为主力品牌的综合性商业地产项目。华润已明确搭建“住宅十商业” 的模式, 由相对比较单一的住宅运营商向综合型的地产发展商转变。 万科有四大产品线以城市花园、花园新城为代表的城市非中心项目以四季花城为代表的城郊项目以金色家 园为代表的城市中心项目以深圳金域蓝湾为代表的自然人文系列项目。一直以来, 万科的城市中心项目比 重占到了整个集团产品线的笼左右,介于城市中心项目产品较为成熟且盈利性较好, 万科不断调整产品线, 预期城市中心项目未来能够占到万科产品的25%-30% 产品线市场定位着重点在于产品线内各种房地产品的分别定位并相互呼应, 相互配合, 从而使整条产品线在市场中取得较强的竞争力。产品线市场定位必须综合分析顾客需求与竞争者产品线的情况, 并在此基础上进行综合考虑。在制定产品线定位策略时, 要讲求产品线中各房地产品定位要有针对性、目标一致性和彼此协调性。 ‘金地” 、“ 华润” 、“ 万科, 的产品线定位各有特点。金地产品线的品牌定位为为成功人士和广大白领阶层提供高品质住宅和现代化的生活方式。所以金地集团在未来年的住宅产品将以低密度中高端住宅物业为主, 高端景观物业以及低端住宅为辅。华润置地一直奉行‘’精品主义” 的产品线定位, 打造了近郊产品、市区产品和都市综合体产品三大精品系列。而万科早在年就将大众住宅开发确定为公司核心业务定位, 追求独特构思, 针对客户特点, 追求细致周全的内