物业前期介入工作内容及要点
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前期介入工作内容及要点发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日
第一部分前期介入工作内容及程序
一、前期介入工作内容及要点
1.前期介入的目的
规范各工程经管处在工程开发过程中各阶段介入的工作要求，明确介入阶段、工作内容和关注事项。
2.前期介入的范围
适用于各工程经管处对拟接管物业的前期介入工作。
3.前期介入阶段工作内容
3.1 工程规划设计阶段的介入工作内容包括，但不限于：
3.1.1整体布局是否有利于日后开展物业服务工作。
3.1.2在满足消防要求等相关法律的基础上，道路系统规划是否满足日后开展物业服务要求：包括小区出入口设计、建筑单体入口与道路关系的合理性、人流、车流的组织是否相互干扰，消防车道设计、设计车位停车量、各种停车方式的分配比例、步行系统分部等是否合理。分期开发的，在保障小区整体协调的前提下，应设置围墙间隔已开发、未开发区域，考虑前期开发区域的人流、车流、停车场等规划是否满足该区域交付使用的需求。
3.1.3公建的配套设计和功能分配。
3.1.4绿化与景观系统设计的功能及经济性。
3.1.5配套与公共设施的配置种类、数量及分布。
3.1.6物业用房的位置及功能划分，面积是否符合法律法规的要求。
3.1.7户型的平面设计是否合理。
3.1.8建筑外立面的设计是否留下治安隐患。
3.2 施工图设计阶段的介入工作内容包括，但不限于：
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3.2.1土建
3.2.1.1 屋面、有防水要求的卫生间（厨房）等防水材料的选择；
3.2.1.2 门、窗的材质；
3.2.1.3 屋面及管道井检修口的位置及尺寸；
3.2.1.4 地区气候差异对房屋质量的特殊要求；
3.2.1.5 空调外挂机预留位的尺寸、冷凝水的统一收集；
3.2.1.6 烟道、排气道的位置；
3.2.1.7 广场、道路用饰面砖的互换性及清洁的便利性。
3.2.2配套
3.2.2.1 室内管道、计量器具、智能化设施布置的合理性，及给业主造成的影响；
3.2.2.2 各种设备产生的噪音对业主的影响；
3.2.2.3 各种设备总控制开关是否设在公共区域内；
3.2.2.4 各种设备设施的能源消耗；
3.2.2.5 室外管线、管道井布局的合理性，及给业主造成的影响；
3.2.2.6 设备用房、经管用房、垃圾中转站、公共区域等的设计是否合理。
3.3 施工阶段的介入工作内容包括，但不限于：
3.3.1开发商招标工作介入（协助开发商就以下问题对投标单位提出相关要求）
3.3.1.1 门、窗质量及售后服务；
3.3.1.2 智能化设施设备质量及后期维修保养成本；
3.3.1.3 供暖、空调、卫生设施设备的质量及后期维修保养成本。
3.3.2施工过程介入
3.3.2.1 房屋质量控制；
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3.3.2.2 隐蔽工程检查验收记录；
3.3.2.3 设计变更记录的收集；
3.3.2.4 设施、设备的安装调试及售后服务；
3.3.2.5 成品保护；
3.3.2.6 体育设施、儿童游乐设施质量；
3.3.2.7 水景设施防水施工质量；
3.4 营销介入（配合）
3.4.1销售承诺对物业经管造成的影响；
3.4.2开发商赠送业主物品给物业公司带来的保修责任及法律责任；
3.4.3协助开发商拟定临时经管规约和前期物业服务协议；
3.4.4协助开发商公司向政府主管申办物业服务单位的招标手续。
4.前期介入的关注要点
4.1 设备房
配电机房、水泵机房、发电机房、中央空调机房、电梯机房、消防监控中心、风机房、锅炉房等。
4.1.1设备房通用关注要点：
4.1.1.1 独立用房，面积适用；
4.1.1.2 有必要的通风、采光、防潮、防水、防暑措施；
4.1.1.3 地面贴有瓷砖，坡度合理，并设有防止回灌的地漏；
4.1.1.4 配有专用灭火器1-2个位置；
4.1.1.5 预留设备检修、散热空间（设备与墙体，设备与设备之间），通过通风、采暖等设备避免温度过高或过低对设备造成损坏；
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4.1.1.7 窗户加装内置护栏、铁花等防止人员攀爬；
4.1.1.8 位置合理，减少管道交叉和总长度；
4.1.1.9 对设备采取相应的降低噪音措施，避免影响住户正常使用和居住；
4.1.1.10 主要标识、线路图、制度上墙、上设备。
4.1.2设备房特殊关注要点
4.1.2.1 电梯机房位置有专用工具挂置位置；
4.1.2.2 灭火系统机房在房外设置启动设备和系统的位置；
4.1.2.3 配电机房设备前设有专用的绝缘垫；
4.1.2.4 灭火系统机房日常检测位置可与消防监控中心联系；
4.1.2.5 水泵机房冬季最低温度低于0℃时，必须采用供暖措施；
4.1.2.6 二次供水储水池上方加盖防尘，内壁应有玻璃钢涂衬，有不锈钢扶手，便于清洁；
4.1.2.7 宜设专用消防水储水池，容量能满足消防需求；
4.1.2.8 发电机房有专用储备油箱房（与发电机设备房之间有防火隔断）；
4.1.2.9 设备房应装有空调以备房间温度达到设备运行所需的状况；
4.1.2.10 供暖系统中锅炉房的位置应设置在冬季主导风向下风口，防止给小区造成污染。
4.2 公共房屋
4.2.1经管用房（办公室、值班室、工具房）
4.2.1.1 满足功能要求；
4.2.1.2 自然采光。通风、防水、防潮；
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4.2.1.4 位置便于用户来访；
4.2.1.5 大小能满足人员工作要求；
4.2.1.6 配有空调（采暖）系统；
4.3.2停车场
4.3.2.1 机动车场
（1）停车场系统及配件的长期可持续改进性（车用IC卡等）；
（2）车位线、导向线（牌）、车位档杆清洗、牢固；
（3）地面平整，无明显积水，沟渠盖板有预留；
（4）配有专用的消防灭后器材；
（5）地下车场需有配套的排风换气系统；
（6）道闸系统技术成熟便于维系、养护；
（7）地沟盖板做防震（防噪）处理；
（8）排水沟渠形式环通，排水量满足雨季高发期的要求。
（9）车库高度应符合设计规范，特别是车库内的管线设施高度不应低于设计要求。
4.3.2.2 非机动车辆
（1）有单车支护架。
4.3.3道路（小区）含周边维护
4.3.3.1 布局合理，方便住户日常使用；
4.3.3.2 形成网状式、环状；
4.3.3.3 主要干道宽度能满足消防、救护车辆使用；
4.3.3.4 路面砖、路砑石等材料备留（便于日后维修）；
4.3.3.5 走水顺畅；
4.3.3.6 有残疾人通道（不用下车直至门栋）；
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4.3.3.8 井盖、渠盖做防震、防噪处理，防止夜间形成噪音；
4.3.3.9 消防通道高度、宽度能满足消防车辆进出需求。
4.3.4天面
4.3.4.1 同高相邻天面尽可能相通；
4.3.4.2 空间充裕，满足人员消防疏散要求；
4.3.4.3 周围有防护措施和提示标识，如“禁止攀爬”、“禁止高空抛物”；
4.3.4.4 天面走水顺畅，下水口处有过滤网；
4.3.4.5 天面防火门的检修方便；
4.3.4.6 对于供私家车使用的公共平台有专门的出入口供检修、清洁使用；
4.3.4.7 可设专供晾晒衣物的支持（保证不影响天面人员疏散要求）。
4.3.5架空层的布置与利用
4.3.
5.1 地面一层或地下负一层，以员工宿舍、停车场等为主；
4.3.
5.2 楼层架空层、在保障各类管道检修方便的同时，以仓库设置为主；
4.3.
5.3 架空层与其他公共区域进行分割封闭经管；
4.3.
5.4 整体规划、功能分区、定位明确。
4.3.6楼梯间
4.3.6.1 安装感应节能灯；
4.3.6.2 扶手安全、牢固；
4.3.6.3 地面磁片完整，便于消防；
4.3.6.4 消防器材配套齐全，标识清楚（疏散示意图）；
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4.3.7大堂（含电梯、地下前室）
4.3.7.1 墙、地面平整、颜色均匀；
4.3.7.2 配有信报箱、牛奶箱、宣传栏；
4.3.7.3 有公共灭火器材；
4.3.7.4 紧急电话标识牌；
4.3.7.5 通风顺畅，采光良好（可加灯），所有照明灯用感应灯或定时开关；
4.3.7.6 定位与小区整体定位搭配、协调；
4.3.7.7 来访人员与住户直接沟通便捷（可不用对讲）；
4.3.7.8 大堂选用灯具设置位置必须便于日后更换、维修。
4.3.8沟渠井（污水井、化粪池）
4.3.8.1 管道布置合理，避免交叉，维护外观整齐，排放量能够满足实际要求；
4.3.8.2 沟渠地步有必要坡度，便于走水；
4.3.8.3 预留检修口，检修口必须设在公共区域；
4.3.8.4 位置恰当，检修中对小区人流、车流的影响降至最低；
4.3.8.5 沟、井、渠干加防震措施减少噪音，同时便于开启、清洁、检修；
4.3.8.6 采光井顶部不宜封闭，便于井壁检修、清洁；
4.3.8.7 采光井底部设置照明并用护栏封闭，减少可能的治安盲点，同时留门便于清洁、绿化养护、设备检修；
4.3.8.8 所有管道排水必须引入井、渠、沟，并设有必要的检查口；
4.3.8.9 除工程特殊要求的管道，其他均应尽可能设置墙内，确保小区外观整齐；
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4.3.8.10 雨水管、行水管产生的噪音应采取相应措施进行消除、避免对住户正常生活产生影响；
4.3.8.11 井、管上采取必要的安全措施防止攀爬；
4.3.8.12 所有管线上均贴上标签进行明示；
4.3.8.13 所有管道出口必须接入沟、渠、井，不宜直排至地面；
4.3.8.14 验收前进行全面试水、并进行疏通清理。
4.3.9小区景观
4.3.9.1 与小区整体格调、定位搭配一致；
4.3.9.1.2 水景、灯光应考虑长期使用的节能问题；
4.3.9.1.3 配有休闲设施，便于住户休闲使用（桌椅等）；
4.3.9.1.4 考虑背景音乐、水景噪音对住户日常生活的影响；
4.3.9.1.5 景观中的道路布局合理，防止绿化植物被人踩踏；
4.3.9.1.6 采取必要的安全措施和提示。
4.3.10休闲场所（儿童娱乐场所）
4.3.10.1 有明确安全提示标识；
4.3.10.2 有明确的使用经管规定；
4.3.10.3 设施质量过关，布局合理，定位与小区定位协调；
4.3.10.4 地面防护层在设备满足安全保护同时，能够便于清洁；
4.3.10.5 娱乐室声音以不影响住户正常休息为准。
4.3.11会所
4.3.11.1 经管处设置必须与小区准业主的消费能力和消费需求相协调(必要时进行市场调查)；
4.3.11.2 对于日常维保费用较高的网球场、恒温游泳池必须谨慎处理；
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4.4 其他特殊事项
4.4.1商铺规划及广告设置（装修）
4.4.1.1 对商铺的经营范围、用途提前进行规划和约定，以方便业主生活为主，同时兼顾小区公共卫生（如有餐厅必须有专用烟道）；
4.4.1.2 商铺前后的预留空调位及排水位；
4.4.1.3 装修时必须严格按照消防申报审批程序监管，同时尽量减少其装修过程对原有消防器材设施的损坏。
4.4.1.4 商铺广告位大小应提前规划，并进行专业的加固、防风处理；
4.4.1.5 商铺用广告设计、安装需经专业审核审批后进行。
4.4.2出入口布置
4.4.2.1 人流、车流集中使用，同时使住户整体小区内行走路线相缩短；
4.4.2.2 特殊出入口因住户生活需求采用定时或特批开放；
4.4.2.3 人车分流（“禁止单车在人行路面行驶”和“禁止人行车道”的标识）；
4.4.2.4 配有专用设施对人车进行监控、服务；
4.4.2.5 满足小区消防，紧急疏散等的使用；
4.4.2.6 配有专用值班室；
4.4.2.7 满足小区人员车辆高峰期的正常使用。
4.4.3垃圾箱（果皮箱）整体布局
4.4.3.1 便于垃圾投放及清运；
4.4.3.2 楼层设置烟灰缸或果皮桶；
4.4.3.3 对垃圾进行分类收集；
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4.4.3.5 写字楼楼层设办公垃圾回收箱，住宅可集中地面收集；
4.4.3.6 垃圾桶点与垃圾中转站有推车通道（无台阶）。
4.4.4清洁取水点的布置
4.4.4.1 满足清洁用水要求（地面、地下、天面、楼层、大堂等）；
4.4.4.2 与绿化用水点配合使用时，考虑取水时对绿化的影响；
4.4.4.3 采取防止非工作人员用水措施；
4.4.4.4 整体布置合理，无重大取水盲点。
4.4.5空调位的预留与安装
4.4.
5.1 对空调位置统一制定；
4.4.
5.2 确定空调主机的长、宽、高，提供给业主，减少对外墙破坏的隐患；
4.4.
5.3 对空调水进行集中收集；
4.4.
5.4 预留空调管线口、大小适中，避免住户擅自拆改。
4.4.6防盗门与防盗窗（阳台铁花）
4.4.6.1 主阳台禁止安装防盗窗，其他部位建议安装内置防盗窗花；
4.4.6.2 预先统一防盗门窗的款式、材料、颜色规格等；
4.4.6.3 对于底层安装防盗窗花可采用统一款式进行；
4.4.6.4 其他部位封闭（如次阳台）以不伸出房屋主体为准。
5.附则
5.1 公司负责本规定的解释和修改。
5.2 各工程经管处可根据实际情况对本规定进行调整，调整后须报公司备案。
5.3 本规定自2011年8月1日起生效施行。
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二、物业前期介入控制程序
1.目的
规范公司对新工程物业经管前期介入的程序和内容，指导前期介入工作的有效开展。
2.范围
适用于各工程经管处对拟接管物业的前期介入工作。
3.职责
3.1前期介入小组负责制定前期计入工作计划，并具体开展前期介入工作。
3.2工程经管处经理负责组建前期介入小组，并对前期介入工作进行指导和监督。
4.方法和过程控制
4.1总则
4.1.1物业经管前期介入是指公司在接管物业以前，就参与物业的规划和建设的过程。包括工程决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，从物业经管运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业经管创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。
4.1.2前期介入主要分四个阶段实现：工程规划设计阶段、施工图设计阶段、工程施工阶段、营销配合阶段，四个主要阶段结束后配合开发商进行竣工验收。
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发布日期：2011年08月01日冲分、严密、细致。
4.2 工程规划设计阶段介入
4.2.1在工程规划设计阶段，工程经管处经理负责组织各业务主管和专业人员对工程规划设计进行评估。其主要任务是：1）将集团开发的其他楼盘中出现过的问题整理汇总、分析：
2）通过调查3个以上当地类似楼盘，收集并分析这些楼盘在规划及房屋质量方面的通病。
3）从物业的使用便利、配套完善的角度提出建议。
4.2.2各分物业公司将以上问题整理，并以书面的形式提交给工程开发公司设计部门。
4.2.3若该工程尚未组建物业服务机构，则由物业公司负责工程规划设计阶段介入。
4.3 施工图设计阶段介入
4.3.1在施工图设计阶段，工程经管处经理负责组织各业务主管和专业人员对施工图进行审查、讨论。其主要任务是：
1）从方便业主生活，降低日后物业成本的角度，向开发商设计部门提出合理的建议和意见。
2）通过相关工程的调查，归纳总结类似的工程质量问题，如建筑中出现的漏水、墙面冷桥、维护栏的设置等，以便开发公司在设计中关注并避免。
4.3.2各工程经管处根据4.2.2条将施工图设计中存在的问题以书面的形式提交给工程开发公司设计部门，并与其进行沟通，跟踪其处理结果。
4.4 工程施工阶段介入
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发布日期：2011年08月01日一般为2-5人，专业人员搭配合理，具有水电气专业知识和良好的沟通技巧，并经过相关工作的培训。
4.4.2前期介入小组的主要任务是：重点掌握隐蔽工程、配套工程关键部位的材料选择和施工质量，及时向开发公司提出改进建议和防止通病的措施，减少业主入住后投诉数量，为接管验收做好前期准备工作。
4.4.3在工程施工过程，前期介入小组若发现问题应及时以书面的形式向开发公司提出，同时应与开发公司的相关部门及人员沟通，寻求改进措施。
4.5 营销配合
根据工程开发公司具体提出的配合要求，在物业销售过程中各工程经管处有责任提供协助和支持，包括：配合促销活动的实施；、销售现场秩序维持，以及销售中心、样板间的清洁和维护等。
4.6 竣工验收
4.6.1各工程经管处应组织相关技术人员协助开发公司完成竣工验收及检查工作，及早发现设计、规划、施工、设备安装等问题，以备预留充足的返修时间。
4.6.2工程经管部应了解工程建设的各个环节，审阅工程档案资料，实地查验建筑工程和设备安装情况，并将发现问题与开发商进行沟通解决。
4.7 在前期介入过程中，凡物业公司提出的意见和建议均已书面的方式传递给开发公司，并指定专人负责跟踪落实。
4.8 所有前期介入的资料由工程经管处行政人事部统一进行归案、保存。
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发布日期：2011年08月01日
5.1 公司负责本程序的解释和修改。
5.2 各工程经管处可根据本程序并结合实际情况制定具体的实施细则，并报公司备案。
5.3 本程序自2011年8月1日起生效施行。
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物业接管验收控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日
第二部分承接查验程序
一、物业接管验收控制程序
1.目的
对物业的接管验收过程实施控制，以充分维护业主的合法权益，减少公司及后续经管服务的经营风险与成本。
2.范围
适用于新物业工程接管验收的全过程。
3.职责
3.1接管验收小组成员
3.1.1负责责任范围内的具体验收工作。
3.1.2负责根据验收情况出具单项验收报告
3.2接管验收小组组长
3.2.1负责制定接管验收技术方案，明确小组各专业人员的工作职
责，并对其培训。
3.2.2组织实施物业接管验收工作，拟写接管物业的综合性验收报
告。
3.3公司分管经理
3.3.1负责审核工程接管验收的条件；
3.3.2指导并监督物业接管验收的全过程。
3.4工程经管处经理负责审议接管验收技术方案，并监督整个接管验收过程。
4.方法和过程控制
4.1 总则
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物业接管验收控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日
工程向物业服务单位移交，物业服务单位按照前期物业服务合同的约定代表全体业主以物业满足使用功能，防止接管物业出现严重质量问题，导致业主广泛投诉而采取的替业主提前服务式的验收。
4.1.2在进行接管验收策划时须注意：一般情况下，在工程入住前预留一段充分的时间完成接管验收工作，便于整改接管验收过程中发现的问题。
4.2 接管前的准备工作
4.2.1在接到开发商接管验收邀请后，工程经管部应在5-10个工作日内对拟接管物业是否已具有接管验收条件予以审核，并将结果上报工程经管处经理审议。
4.2.2物业接管验收应具备的基本条件
4.2.2.1 建设工作全部施工完毕，并经竣工验收合格。
（1）全部施工完毕是指工程范围不仅是房屋的主体工程，而且也包括房屋附属工程，以及设计规定应与主体工程同步交验的配套工程（不得漏项、甩项）。住宅小区分期建设的工程工程，可以分阶段组织验收、交接，但公用工程未竣工不得影响前期接管工程的正常使用。
（2）工程竣工验收合格，是指由建设单位会同施工单位及有关专业行政主管部门按照国家建筑施工验收规范及其它质量规范，进行
工程竣工验收，由验收部门对工程工程进行检查、考核、鉴定，取得数据资料、凭证，证明符合规范，工程合格，呈报批准通过。
4.2.2.2 供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备、设施能正常使用。
要求供水、供电、供气等设施正常运转，做到电通、水通、气通、路通（高级住宅还要求电话、宽带网络线路进户、电视信号到位，安山东昕庭物业经管有限编号：XT-CX-04
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物业接管验收控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日
全防盗联网）。并做到：雨、污水排放畅通，废弃物处理落实，绿化面积达标，房屋配套齐全，设备功能完备，满足业主（用户）生活必须的要求。
4.2.2.3 房屋幢、户编号已经有关部门确认。
要求建设单位，在房屋竣工验收前，应同当地公安部门联系，确认幢户编号，提前串领门派，并安装到位。以免居民入住后，无法申报户口，影响粮油供应、入托入学、就业安置、邮电通信等。也避免幢、户号不清楚给产权登记、物业经管、房产交易带来后遗症。
4.2.3经工程经管处经理审议通过后，应及时回复开发商是否同意接管验收；如同意接管验收，及时与开发商约定验收时间。
4.2.4在确认接管验收后，工程经管处经理应牵头组建物业接管演说小组，确定小组成员并任命组长。接管验收小组成员一般由分管经理、各业务主管、专业工程技术人员等人员组成，接管验收小组组长一般由分管经理担任。
4.2.5接管验收小组应依据物业服务合同、房屋接管验收规范的要求，制定接管验收技术方案，明确小组各专业人员的工作职责，并上报子（分）总经理批准。在验收技术方案中应明确如下内容：1）接管验收工程；
2）接管验收规范；
3）接管验收人员及分工；
4）接管验收的顺序及步骤；
5）接管验收进度安排。
4.2.6在接管前7天内吗，接管验收小组应将接管验收所需物品、资料、记录准备完毕。同时接管验收小组组长应对成员进行培训，让其熟悉验收内容、规范、方法和注意事项。
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4.3 物业接管验收的实施
4.3.1接管验收小组会同开发单位相关人员召开接管验收首次会议，对参与验收的所有人员进行详细分工，明确各小组的职责和要求。
4.3.2接管验收小组成员依据《物业接管验收规范和要求》、《智能化安防设备交付规范》和相关法律、法规的规定，到现场分别对物业的质量与使用功能进行仔细查验，并填写相关记录。主要包括：主体结构、外墙、层面、楼地面、装修、电气、给排水、卫生、消防、附属工程及其他相关工程。
4.3.3对查验中发现的问题，如属影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，验收小组应出具《物业接管验收质量问题整改意见书》返回开发商，由开发商督促施工单位进行整改。整改完成后，接管验收组应进行检查、验证，并在《物业接管验收遗留问题处理意见记录表》中记录整改结果。对于不影响房屋结构安全和设备使用安全的质量问题，可约定期限由建设单位维修，也可委托物业公司进行处理，但费用由建设公单位承担。
4.3.4在房屋接管验收过程中，接管验收小组应指定专人负责接收所有房屋及经管用房钥匙，分别填写《经管用钥匙移交清单》、《客户钥匙移交清单》，并签字确认。
4.3.5物业入住前，须与开发商对接确定小区各类房屋及公建配
套的产权归属，填写《_______产权清册》，并加盖开发商公司公章。
4.3.6物业接管三个月内，工程经管部负责从开发商接收物业规划、竣工验收资料，设备设施安装调试、实验、使用说明、合格证明资料，房屋质量证明书和房屋使用说明书等个工程技术资料。
4.3.7房屋、设备设施、钥匙及资料验收完毕后须填写《____工程接管验收会签记录》，《_____工程接管验收会签记录》须经物业公山东昕庭物业经管有限编号：XT-CX-04
版本号：A 修订状态：0
物业接管验收控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日
司、开发商、施工单位三方会签并加盖公司公章。
4.3.8接管验收小组人员根据验收情况写出单项验收报告；接管验收组组长根据所有单项验收报告，写出拟接管物业的综合性验收报告，呈交工程经管处经理。
4.4 如验收合格，由工程经管处经理代表物业接管单位签署物业验收合格凭证和接管文件，并通知相关部门与物业的移交单位办理正式移交手续。
4.5 接管验收小组整理、汇总物业接管验收及交接资料，统一交资料工程经管处行政人事部存档。
5.附则
5.1 公司负责本程序的解释和修改。
5.2各工程经管处可根据本程序并结合实际情况制定具体的实施细则，并报公司备案。
5.3 本程序自2011年8月1日起生效施行。
山东昕庭物业经管有限编号：XT-ZY-04
版本号：A 修订状态：0
物业接管验收控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日
6.相关支持性文件
文件名称文件编号
6.1 《物业接管验收规范和要求》
6.2 《智能化安防设备交付规范》
山东昕庭物业经管有限编号：XT-JL-04
版本号：A 修订状态：0
物业接管验收控制程序发布日期：2011年07月26日发布日期：2011年08月01日
7.记录
记录名称记录编号保存期限（年）
7.1 《房屋接管验收记录表》长期
7.2 《设备/设施接管验收记录表》长期
7.3 《经管用要是移交清单》长期
7.4 《客户钥匙移交清单》长期
7.5 《权属清册》长期
7.6 《物业接管验收遗留问题处理意见记录表》长期
7.7 《______工程资料接管验收会签记录》长期
7.8 《______工程接管验收会签记录》长期
附件1 XT-JL-4.2-001
房屋接管验收记录表
物业名称房号时间年月日电
气
类电源箱电表接线盒灯具开关插座排气扇门铃
说明：1、本项配件齐全或无破损作“√”记号，有缺损作“×”记号，并在详情记录栏内写明位置及缺损情况，以便承建商整改、复查。
2、如有其他工程，请填写在空格中，没有的工程请在对应空格里画“―”
附件2 XT-JL-4.2-002
设备设施接管验收记录表
0-物业前期介入工作指引
物业前期介入工作指引
目录 1．目的 (3) 2．范围 (3) 3．职责 (3) 4．方法和过程控制 (3) 5．规划设计阶段介入 (4) 6．营销策划阶段介入 (14) 7．施工建设阶段介入 (14) 8．物业公司对竣工验收阶段 (17)
1．目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导各前期介入小组工作的开展。 2．范围 适用于物业管理公司各项目前期介入小组(以下称物业)。 3．职责 3.1 物业公司综合管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2 各项目参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3 物业应与地产公司保持良好的沟通，及时收集相关资料，共同研究，提出合理的建议，促使物业公司的前期介入工作开展得到地产公司的配合和协助。 4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1 双方确定工作内容要求。 4.2.2 物业组成工作小组。 4.2.3 制定工作计划。
4.2.4 计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5 物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6 对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、暖通工程、消防工程、监控工程、门禁可视对讲工程、园林景观工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备 5.1.1规划设计评估需要获得的资料 5.1.1.1报批报建文件
物业服务前期介入方案说明
物业服务前期介入方案 为了今后的物业服务工作顺利进行，物业服务的前期介入将会起到至关重要的作用，我公司在正式签订物业服务合同后，将根据实际情况，对“锦翠嘉园”制定科学、成熟、相应的物业服务前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业服务工作顺利开展打下坚实的基础。 一、规划设计阶段 在规划设计阶段，规划设计人员和物业管理人员各自立场不同，规划人员仅从设计技术角度考虑问题，往往忽略了小区以后的管理服务问题，结果造成小区建成后管理服务上的矛盾和漏洞很多，整体布局上的缺陷往往很难弥补，因此在规划设计之初，作为早期介入的物业管理人员需要参与小区规划设计方案的讨论，要从管理服务的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业服务工作。 1．监控和消控中心的设置： 2．小区人车分流的设计： 3．公共照明开关设置位置： 4．公共照明开关开闭形式： 5．物业服务用房的位置设计 6．小区垃圾房（桶）的设置： 7．公共洗手间的设置必要； 8．信报箱的设立； 9．公共告示栏的配置； 10．家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留。 二、建设施工阶段 “锦翠嘉园”建设施工阶段的施工质量直接关系到投入使用后使用功能的正常发挥，在小区建设过程中，物业服务早期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，在参与过程中逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题能够早发现，早协调，早解决，为物业服务工作奠定良好的基础。 1．提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建设； 2．分析物业建造选料及安装、降低隐患、改善设备使用效果，减轻后期管
理的压力； 3．审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4．提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见： 5．提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6．帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7．提前熟悉小区的各种设备、线路、管道等隐蔽工程，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8．了解工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期磁面会等）： 9．检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10．配合设备安装、管线布置、进行现场监督，确保安装质量； 11．提出工程遗漏项目的建议； 12．.对小区公建配设施设备的进行探讨，能够使公建配设施设备满足今后客户的发展需要和贯标需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 三、协助销售阶段 在物业销售期间，良好的物业服务形象及物业服务品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于开发商树立物业品牌形象，物业服务早期介入人员将根据实际情况，参与开发商的物业销售宣传推广活动。 1．制定合理的物业服务收费标准，为物业销售作好准备 2．售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，以规范的服务和形象展示建立良好的物业形象； 3．委派物业专业人员现场解答客户对小区物业服务方面的疑问 4．对物业与销售人员进行物业服务基础培训工作： 5．提供有关售楼宣传所需要的物业服务资料。 四、竣工验收阶段 为保证物业入住后的物业服务工作顺利开展，必须对物业有全面的了解，如果物业公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对物业情况了如指掌，物业服务前期介入人员将定期视察施工现场、参与工程例会，及时提出维护开发商利益
物业管理日常工作服务内容
(一)日常管理工作 1、日常管理工作的内容 （1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; （2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; （3）住户装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程； （3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；
5、水、电设备的管理、维护 （1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 （1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； （2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； （3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。
物业前期介入流程图
物业管理前期介入操作指南 一、目的 规物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和容，指导新项目物业服务业务的开展。 二、围 适用于物业公司前期介入工作各环节。 三、职责 各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。 四、方法和过程控制 1、物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 2、前期介入的一般程序 ①.双方确定工作容要求； ②.物业组成工作小组；
③.制定工作计划； ④.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 ⑤.物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 ⑥.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 3、前期介入的容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。 ①规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的容。 ②营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的容。 ③施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 4、规划设计阶段介入
物业管理服务业务内容 - 制度大全
物业管理服务业务内容-制度大全 物业管理服务业务内容之相关制度和职责，物业管理服务业务的内容物业管理作为一项多功能、全方位的来务,其涉及的范围相当广泛。在实践中,一个物业管理公司能承揽多少业务,提供怎样的服务,取决于物业公司本身的业务能力和用房的... 物业管理服务业务的内容 物业管理作为一项多功能、全方位的来务,其涉及的范围相当广泛。在实践中,一个物业管理公司能承揽多少业务,提供怎样的服务,取决于物业公司本身的业务能力和用房的要求。 物业管理的业务 完整意义上的物业管理业务可划分为三大类。 第一大类是物业管理专项业务,它包括: (一)建筑管理。这是物业管理的基础工作,包括各类、各种用途房屋的保养、维修,使之保持良好的可使用状态。 (二)设备管理,这是指对供水、供电、空调、通讯、然料等设施进行保养、维修,使之良好的使用状态。 (三)大楼和小区内的交通管理。这是指对小区内的平行交通和大楼内的垂直交通(电梯和人行扶梯)的管理,包括通道、屋顶等空间的清理、路灯的保养等。 (四)消防管理。这是指消防制度的建立和执行,消防器材的设置、消防队伍的管理等。 (五)安保管理。它包括大楼和小区范围内的安全、保卫、警戒等,还可延伸为排除各种干扰,保持居住区的安静。 (六)绿化管理。这是指"物业"辖区内的绿化建设和保养,提供良好的生态环境。 (七)清洁管理。它包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泻、清除等,以求保持一个清静、卫生的环境。 第二大类是属于物业管理同社区服务相结合的基础上,它包括: (一)家务总揽。它包括各项家务代办,如搬场、代聘保姆、代付各种公用事业费用、代订报刊等。 (二)教育卫生。它包括照料病人,举办物业管辖区内的托儿所、幼儿园、小学校、地区诊疗所、保健站等。 (三)文化娱乐。如举办各种小型、地区性的文化娱乐、体育设施,如俱乐部、文如活动室、小型健身房、舞厅、有线电视台等。 (四)商业网点。如开办物业管辖区内的小型商场、副食品市场、饮食店、小五金、日杂用品、公用电信服务、家电维修,以方便用户。 (五)社会福利。如举办老年活动室,照顾区域内孤寡老人等。 以上这些项目,大都要与街道、居委和有关下令部门,如教育、文化、卫生、民政、商业等机构联合举办,或接受指导。物业管理与社区服务相配合,为用户提供物质的和精神的双向服务,在一定意义上说,是可以创造一种舒适、宁静、典雅、安逸的现代生活方式。 第三大类是履于一业为主、多种经营的项目。它包括: (一)不动产投资咨询、中介、动拆迁,住户置换、交换,房屋改建、更新,室内装潢、设备安装,经营建材等。 (二)经营旅游、餐饮、商场,如"如服务性住宅"、旅游房地产"等。
物业前期介入的主要工作内容
物业前期介入的主要工作内容 2014-04-28 物业管理师 （一）方案设计阶段的前期介入工作： 1）设备房设计： A、中控室 1、中控室和消防控制室合二为一。 2、具备自然采光和通风。 3、位置宜设置在小区相对居中位置。 4、大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室, 其他中控室信号联网至总中控室内。 5、地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于 2.6米结构顶） 小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，主要景观设 施（如水体）大小，小区安防设施及标准等； B、配电室、发电机室、大型空调机房1、配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户的影响 2、不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上, 或采
用更安全的防洪防水措施 3、其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施 4、商业配电室，冷冻站设置独立值班室 5、通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚 6、配电房、电梯机房、中控室进出通道封堵及防鼠板； 7、强弱电水井采用通开钥匙 8、除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇； 9、底楼和正负零以下强弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应 用无机堵泥对所有缝隙做再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象对设备设施带来的损坏； C、设备房墙地面 1、地下室设备房墙面1.2米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料； 2、设备房地面均采用普通防滑地砖； 3、有水设备房间设置排水沟及铸铁算子； 2）出入口数量确定 1、出入口在满足规划的同时，数量宜偏少 2、根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营 3、车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设 置为多个车库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准 4、商业、soho楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相 邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。 5、形成收水口的组团大门等应设置截水沟。
综合体物业前期介入工作思路
【邯郸****广场】物业接管验收前工作思路暨重点工作计划 2014年9月20日
邯郸******物业接管验收前工作思路 暨重点工作计划 一、核算物业费收费标准，适时向业主公布 1.结合开发项目部，收集整理各类设备技术参数（电梯、公共照明、景观 亮化、水泵、配电系统等公共能耗），进行物业公共能耗运行核算；物业人力成本预算；分别确定写字楼、商业物业收费标准；完成盈亏平衡分析。 （2014年12月31日之前） 2.对开发公司销售中心的承诺文书（或宣传材料）从物管视角予以评审； （2014年11月31日之前） 3.配合营销中心对在销售阶段业主提出的有关物业问题进行咨询回复，同 时与地产销售部、客服部人员进行物业管理相关法律、法规、服务内容、契约的互动与沟通，避免交房后口实不符导致的扯皮和纠纷（形成书面《物业答客问》） （持续进行——） 二、经营模式分析与确定 1.对外以酬金制合理避税 采用包干制，企业首先将节余部分交纳企业所得税，交税后，剩下部分方为物业管理企业的利润。实行酬金制，物业企业仅就酬金部分交纳即可，就不必将结余的物业服务费交纳企业所得税。但酬金制结余的物业服务费用的所有权是全体业主的，而不属于物业管理企业，只能单立账户纳入下年继续使用，或者纳入专项维修资金之中转存为共用部分大、中修更新改造使用。【所单立的账户监管方应为邯郸市房管局物业管理处\公共维修基金处，但实际上此部分往往被开发商（或物业企业）按包干制视为盈余而归为已有。在监管体制尚不健全的情况下，物业企业尚可以此规避税收。 随着业主维权意识越来越强，监管体制越来越健全的情况下，此种做法存在法律风险】 北京市地方税务局于2011年6月13日发布了《关于酬金制物业管理服
商业物业前期介入的要点
商业物业前期介入的要点 购物中心物业前期介入及其基础内容 物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。 1、前期准备及市场调研 在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括:了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。 2、优化项目设计 项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。 3、费用测算 在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。 4、前期综合工作 应提前进行商业管理机构(分公司或者管理处)的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相
关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。 5、保洁绿化 在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。 6、安全及车场管理 办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购，交接 钥匙并规范钥匙管理，建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单，组织义务消防队伍并进行消防演练，确保在进场、开业期间的消防安全。 7、建筑本体及配套设备设施的工程管理 除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外，还应积极参与设备选型，从管理角度对设备系统提供专业建议，辅助监督工程施工进度及质量，参与设备安装、调试，接收设备相关资料。 8、物业验收 参与项目竣工验收，重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收，跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作，组织移交物业前期资料，包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。 9、商铺进场装修
物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法
物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法 总则 在路劲地产集团内部，开发公司和物业公司相互支持、相互配合，从不同的角度服务于集团的总体目标。 物业公司通过提升物业服务品质、提高业主满意度、打造物业服务品牌，为集团“用心筑造品质生活”的品牌理念做出贡献。 开发公司对于物业公司提供的服务支付合理的费用，并在项目整体预算和年度预算中充分考虑。本办法界定集团内部物业公司服务开发公司的工作内容及收费管理办法，没有界定清楚的由物业公司与开发公司协商解决，协商不一致的由集团裁定。各开发公司依实际需要以合同形式约定物业公司应提供的服务及双方应结算的费用。 本办法适用于路劲地产集团管理范围内的所有开发公司和物业公司。 服务内容 设计的前期介入顾问咨询：优化项目的设计，减少房屋交付后设计缺陷、降低物业运营成本，从而提升客户的满意度。主要优化方向： 安全类一一周界防范、出入口设计、安防设备、消防设备、道路交通标识等； 工程类一一科技系统及其配套、电梯、配电、给排水、消防、智能化、道路交通设施、健 身设施、照明、车库、雨水回收利用系统、建筑物等； 景观类一一硬质景观（水景配置、园林小品、景观灯具、景观建筑物）、绿化活动健身场所、绿化设施、道路等； 泳池、会所类一一设施配置及选型、客流线路设计、安全防护措施、卫生要求、污染防控、经营策略、产权归属建议等。 协助开展前期物业管理服务招标：配合开发公司进行前期物业招标工作。主要工作包括： 物价核准或物业费超标准收费申报； 系统运行费用的申报或备案；编制招标文件、公告等；意向投标单位的选择及报名组织； 编写前期物业服务合同、临时管理公约、物业服务协议并签订前期物业服务合同；中标物业单位的备案。 营销现场的服务：通过现场的服务与管理，为客户提供一个安全、温馨、舒适的营销现场环境，支持地产销售和服务。主要服务内容： 客户接待一一包括门童、吧台、科技人居馆、系统体验间等接待服务，以及涉及物业服务内容的现场咨询； 综合维修一一销售中心、科技人居馆、系统体验间区域的设施设备日常维修保养； 秩序维护一一销售中心及样板、区域内停车场管理、外围巡逻、夜间值守、消防安防设施 日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理； 清洁及环境消杀一一日常保洁、专项保洁、科技人居馆、系统体验间物品看护、环境消杀服务；绿化维护一一外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制；大型营销企划活动的现场配合包括现场保洁服务、客户接待服务、现场秩序维护服务等。 开发公司办公区域的物业服务，主要服务内容： 综合设备设施维修服务一一办公区域内设施设备日常维修保养和日常的水电维护；秩序维护服务——办公区域内停车场管理、巡逻、夜间值守、消防安防设施日常管理、礼仪形象岗、突发事件的应急处理；清洁及环境消杀服务——日常保洁、专项保洁、环境消杀服务；绿化维护服务——外围绿化养护、定期草花补植、绿化病虫害控制。 项目交付前的协助房屋交验工作：交付前组织物业工程验房人员，协助开发公司逐套对所交付房屋
商业物业前期介入和接管验收管理方案知识讲解
学习-----好资料 商业物业前期介入和接管验收管理方案 商业街区（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验 收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案 在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容： （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据； （2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见： 园区规划设计； 建筑设计和选材； 环境整体设计； 标识系统的设计、配置； 绿化设计； 其它公建配套设施配置；
电梯、空调系统的配置； 更多精品文档． 学习-----好资料 消防设施配置； 安全监控系统配置； 弱电系统其它配置； 各类设备配置、选型； 隐蔽工程施工。 2、管理措施 （1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循； （2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作； （3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 二、接管验收管理方案 为确保商业街区的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护租户的合法权益，方便日后的物业管理，特制订商业街区接管验收方案。 1、管理内容： （1）了解接管物业的基本情况； （2）编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排； （3）与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对商业街区物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》
物业管理前期介入工作细则
物业管理前期介入工作细则 1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？ 答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议： （1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 （5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 （6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 （7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到深圳市户均车辆比例尽量充足。 （9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 （11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 （12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 （13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 （14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 （15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 （16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。 （17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。
万科物业管理前期介入工作指引6966542885
万科物业管理前期介入工作指引 作者：佚名 文章来源：本站原创点击数：284 更新时间：2009-11-5 万科物业管理前期介入工作指引 1、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新公司物业管理业务的开展。 2、范围 适用于集团内的全资及控股的所有房地产开发公司和其下属的物业管理公司（以下简称地产、物业）。 3、职责 3.1集团物业管理部负责编制、发布和修订本工作指引。 3.2各地物业公司负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理前期介入工作的顺利完成。 3.3各地产公司应与物业保持良好的沟通，及时向物业提供相关资料，共同研究，听取采纳合理的建议，对于物业公司的前期介入工作给予必要的配合和协助。 4．方法和过程控制 4.1物业管理前期介入的概念物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 4.2前期介入的一般程序 4.2.1双方确定工作内容要求 4.2.2物业组成工作小组; 4.2.3制定工作计划; 4.2.4计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通
系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 4.2.5物业与地产双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 4.2.6对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 4.3 前期介入的内容 前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产进行竣工验收。 4.3.1规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。 4.3.2营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 4.3.3施工建设阶段包括： 电气设备、给排水工程、门窗工程、装饰工程、砌筑工程、楼面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面应注意的问题。 5．规划设计阶段介入 5.1规划设计评估准备 5.1.1规划设计评估需要获得的资料 5.1.1.1报批报建文件 可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界 报告》、配套条件明细资料、扩初批复 5.1.1.2企划文件 市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。 5.1.1.3设计文件
物业管理前期介入注意事项
1、物业管理公司在开发商对项目规划设计时应该提出哪些意见？答：一个房地产项目推出时不但要考虑对销售有利的各种外部条件，更要考虑与之对应的配置和设施的物业管理的简便和低维护支出费用，所以物管方面对物业设计（说明）应该提出以下几点建议：（1）要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、职工业主娱乐活动室、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 （2）配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 （3）设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。 （4）高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 （5）水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 （6）信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层（放在架空层等首层以上，邮电部门会加收服务费），并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 （7）小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 （8）小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足。 （9）小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设
计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 （10）小区内绿化面积要考虑到以后小区创评的需要。 （11）绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 （12）小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。（13）小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 （14）排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 （15）现在大部分家庭将阳台用作洗衣、拖地的给排水之地，所以阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。（16）低价商品房业主用窗式空调多，故卧室大多预留窗式空调口，预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等，以避免产生老式空调口的敝端和遗留问题（渗漏）。 （17）建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足（第五面资源的利用）。 （18）现代家庭的电话、电脑、电视等家用电器容量较大，所以布线设计应考虑主、次卧房及大厅都应配置预留电话插座、宽带网或局
物业前期介入流程培训资料
物业前期介入流程
物业管理前期介入操作指南 一、目的 规范物业公司对新项目物业管理前期介入的程序和内容，指导新项目物业服务业务的开展。 二、范围 适用于物业公司前期介入工作各环节。 三、职责 各部门负责参照本工作指引，结合各项目的实际情况制定具体工作方案和计划，以保证物业管理早期介入工作的顺利完成。 四、方法和过程控制 1、物业管理前期介入的概念 物业管理前期介入是指物业公司在接管项目以前的房地产公司开发各个阶段，包括项目决策、规划设计、营销策划、施工建设、竣工验收等，就参与介入，从物业管理运作和业主使用角度对物业的环境布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、配套设施、管线布置、房屋租售、施工质量、竣工验收等多方面提供有益的建设性意见，以确保物业设计和建造质量，为物业投入使用后的物业管理创造条件，同时有效的前期介入可以减少接管验收时的返修工作量，为确保业主正常入住奠定基础。 2、前期介入的一般程序 ①.双方确定工作内容要求； ②.物业组成工作小组；
③.制定工作计划； ④.计划实施，物业应重点关注安保系统、智能化系统、管理用房、车位配置、交通系统、绿化配置、常见施工质量问题、机电设备、空调安置、工程设备的售后服务、物业管理方案和管理合同的确认。 ⑤.物业与地产公司双方的协调研讨应形成书面资料，以备复查。 ⑥.对涉及物业利益的文件应由物业确认，如：管理费、物业管理合同、销售中涉及物业的承诺、设备设施合同中的售后服务等。 3、前期介入的内容 4、前期介入主要分三个阶段实现：规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段，三个主要阶段结束后配合地产公司进行竣工验收。 ①规划设计阶段包括： 对总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置等方面应注意的内容。 ②营销策划阶段包括： 物业管理方案策划、物业管理模式研究、以及销售推介应注意的内容。 ③施工建设阶段包括：
物业管理日常工作服务内容
（一）日常管理工作 1、日常管理工作的内容 （1 ）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防； （2 ）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理； （3 ）住户装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程； （3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善 率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定 要求； 5、水、电设备的管理、维护
（1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 （1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； （2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； （3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。
购物中心物业前期介入的工作内容
购物中心物业前期介入的工作内容购物中心物业前期介入的工作内容提要：项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议 更多精品源自方案 购物中心物业前期介入的工作内容 物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前，购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面，以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议，组织实施相关工作。 1、前期准备及市场调研 在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证，同时根据管理工作计划进行市场调研，调研的内容包括：了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等，同时对相关物料进行市场调查，以掌握基础数据，为后续的管理费测算提供依据。 2、优化项目设计 项目论证及规划图纸出炉后，应参与研究项目规划图纸，了解物业功能设计，根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议，优化项目设计，从商业物业经营和管理方面提出意见，使项目设计趋于合理化，减少后期管理成本。 3、费用测算
在对项目优化建议进行跟踪的同时，应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算，为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行，且务必翔实。 4、前期综合工作 应提前进行商业管理机构（分公司或者管理处）的筹建，获得管理权，建立组织架构，招聘人员并进行培训，配合产权方编写商铺经营租赁合同，或者就租赁合同结合物业管理提出意见，编制《购物中心项目物业管理方案》，编写相关的物业管理服务合同，编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等，建立相关的经营管理制度。在人员到位后，应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外，应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接，与项目开发者进行沟通，落实物业用房，参与物业用房的设计、装修，保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水，确保在开业前投入使用。 5、保洁绿化 在物业前期介入过程中，由于购物中心施工进度的影响，应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管，适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案，进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。 6、安全及车场管理 办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证，制定停车场管理方案，对相应安防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、
前期商业物业管理方案
前期商业物业管理方案 前期介入工作方案和接管验收管理方案 商业大厦（商场）的物业管理大体上分为早期介入、接管验收管理、租户入住管理、保安管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、档案管理等方面，在实际操作中，应根据各阶段的特点，有重点、有步骤地逐项落实。 一、早期介入工作方案在物业管理早期介入阶段，从物业管理的角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大租户的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。根据某广场工程进展情况，特制订如下方案： 1、工作内容： （1）从政策法规的角度，提供有关物业管理的意见和依据；（2）从物业管理的角度，对以下方面提出合理化意见：园区规划设计；建筑设计和选材；环境整体设计；标识系统的设计、配置；绿化设计；其它公建配套设施配置；电梯、空调系统的配置；消防设施配置；安全监控系统配置；弱电系统其它配置；各类设备配置、选型；隐蔽工程施工。 2、管理措施 （1）熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；（2）制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；（3）参与有关工程联席会议，协调各方面关系； 按其经营方式主要为单体经营，集中管理的模式，对商业街商铺进行统一管理，是目前开发商普遍推行的一种方法，管理的好，对培育区域商业中心和商业品牌有重要影响。 对于开发商来说，开发、销售商铺是前提，但只有开发、销售是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商铺进行管理，才能长久发展。 目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商铺的管理更为重要。 如果商铺商业管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。 1.0 物业管理理念及服务措施
物业管理服务工作的具体内容
物业管理服务工作的具体内容 第一节提供服务项目 物业公司接管一个项目后，根据项目的介入的不同时期，提供不同的工作内容。各个阶段的主要工作内容为： 1.施工期介入阶段 1.1各专业技术人员代表业主监督施工质量、房屋的使用功能质量、配套设施设备的建设情况并提出合理化建议； 1.2收集施工单位的原始资料，并做好各类资料的管理工作； 1.3参与设施设备调试、熟悉配套设施设备的安装情况； 1.4向业主宣传物业管理方面的有关规定； 1.5筹备小区物业管理处，做好房屋交接前的各项准备工作。 1.6配合房地产公司楼宇营销宣传、推广工作之需要，提供我公司企业简介、主要业绩证书，在管物业图片及资质等级证书等资料。 1.7对本项目售楼处的销售人员、现场清洁、秩序维护员进行物业管理专业知识培训，使其形成规范的服务行为，于售楼现场展示本物业的管理水准。 2.入住装修期管理阶段 2.1办理各类手续 ①办理业主入住手续； ②办理物业管理各类手续； ③办理入住后的其它手续。 2.2入住期的房屋装修管理 2.3安全防范、消防服务 2.4公共场地清洁卫生服务 2.5绿化管理 2.6公共设施、设备的维护管理 3常规管理阶段
3.1物业公用部位的维修、养护和管理； 3.2物业共用设施、设备（配电、电梯、消防、监控等）运行、维修、养护和管理； 3.3物业共用部位和公共场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；定期消毒杀菌； 3.4公共绿化的养护和管理，如：浇水、除杂草、松土、施肥、修整、病虫害防治、补植更新； 3.5公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理，但不承担管理区域内人身、财产损失的赔偿责任； 3.6装饰装修管理服务； 3.7物业及物业档案资料收集、管理； 3.8其他服务 3.8.1公共场所安全秩序维护与应急预案； ①小区主出入口实行24小时门岗值班制度； ②制定安全管理预案，在紧急情况下能够启动实施安全预案； ③与当地公安部门建立工作联系，发现案情时，积极主动协助配合公安部门的工作。 3.8.2消防管理 ①在管理处内部成立一支兼职消防队，在业主群体中成立一支义务消防队。通过宣传、培训，提高消防意识，增加消防知识，熟悉灭火器等消防器材的使用方法； ②对消防设备设施进行检查维护，确保消防设备设备能随时启用； 3.8.3车辆管理 ①指挥维持交通，安排车辆停放，避免小区车辆乱停乱放； ②与交通管理部门建立工作联系，了解周边地区停车场情况，有助于车辆疏导工作和简单处理解决交通纠纷问题。 3.8.4环境保洁与绿化管理