加强房地产风险防范的建议

我国房地产金融风险及其防范

我国房地产金融风险及其防范曾嫚莉一、房地产金融风险的分类房地产金融是指为房地产的开发、建设、交易、经营和消费服务的金融活动。房地产金融风险是指金融机构为房地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料因素的影响，使金融机构的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险主要表现为以下几个类型： 1、信用风险。由于借款人无力偿还或者不愿偿还，导致房地产的贷款本息不能够按时回收甚至无法回收的情况。这种风险主要表现在房地产市场出现危机，房地产企业的资金链条断裂导致无力还款，房地产投资的市场风险和融资风险将集中于商业银行，转变为企业信用风险，带来逾期贷款和呆滞资金。 2、管理风险。由于房地产企业拥有巨大的利润，所以每个银行都很重视对房地产业的贷款业务。贷前审查风险意识不强，审查流于形式，对资料真实性、合法性审查不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实，都会造成管理风险。 3、政策风险。现阶段，房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，因为其占据着特殊的地位，所以成为我国宏观调控的重点产业。伴随着政府对宏观调控政策的不断变化，房地产金融市

场环境也随着发生变化，进而影响着整个房地产业的发展；而且我国的房地产业在不同的区域都有着各自的特点，中央的宏观调控难以和地方政策相一致，在有些地区盲目片面追求GDP的增长，而无视中央政策的调控，这就使政策风险进一步恶化。 4、流动性风险。这种流动性风险一种是原发性的，即房地产金融机构资产结构中的中长期贷款比重过高，现金和库存等不足以应付提款需要，又缺乏及时融入现金的手段和渠道，导致流动性不足；另一种是继发性的，是由信用风险带动的流动性风险：房地产金融中大多以房地产作为借款抵押物，当借款人不能按期还款时，贷款银行要处分抵押房地产从中求偿，如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要，也会形成流动性风险。二、我国房地产金融风险现状 1、个人住房抵押贷款风险。一是欺诈风险。目前我国虽已建立起个人信用评级机制，但还不够完善，只能依据已在册的信用记录状况来进行评定和审核，加上个人收入的不透明和个人征税机制不够完善，银行在发放个人贷款时，很难对借款人的资信状况作出正确判断。在这样的情况下，借款人或担保人就很容易采取捏造事实、隐瞒真相等不正当手段，致使贷款人本息受损，加大银行金融风险。如果借款人的个人收入一旦出现问题，虽可以通过处置抵押物来获得清偿，但这是借款人另有住处的前提下才可以强制执行拍卖抵押物以清偿债务，执行的难度也大大增加了。二是提前偿还贷款风险。金融工具的流动性与收益率之间有

房地产项目联建及其法律风险防范

房地产项目联建及其法律风险防范敬启者：接受委托，现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见，供领导决策参考。一、联建的法律概念及有关法律规定联建一般意义上是指一方提供土地使用权，他方提供资金，双方进行合作建房，并对建成后的房地产共同经营管理或进行利益分配的行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定，“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。”第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同

有效。”因此，通过联建方式进行房地产开发是具备法律依据的，为合法有效的房地产开发方式。二、联建的具体形式根据目前联建的实际操作方式，联建的具体形式包括如下几种：（一）房屋合建双方共同提供建设用地，共同出资，共同办理建房审批手续，共同负责建设施工，房屋竣工后，双方按照合同的约定共同取得或分别取得竣工房屋的产权，办理产权登记。此类模式的特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。（二）房屋联建此为真正意义的联建模式，即：一方提供建设用地，另一方出资，双方办理了土地出让及合建审批手续，共同负责建设施工，双方按照合同约定的投资比例共享利益，共担风险。此类合同因符合房地产经营开发的法定条件，则属典型的房屋联合开发形式。其特点为共同经营、共享利益、共担风险。（三）名为联建，实为土地使用权转让一方提供建设用地，以自己的名义取得了建房审批手续，另一方出资；双方按合同约定的比例分别取得竣工房屋的产权或利润；提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益。其特点出地一方只享利益、不担风险。而根据《解释》第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。而此种变相联建模式可能会存在如下法律风险： 1、土地使用权转让风险

房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范演示教学

房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范房地产业不断发展对改善民众居住条件，促进社会稳定和谐，提升GDP总值，具有重要作用。房地产开发企业作为市场主体既有大好机遇又面临着各种风险。而作为房屋市场化交易的一个重要中间环节的开发商按揭贷款，就存在不可回避的风险。本文笔者对房地产开发商按揭贷款法律风险及其防范谈点粗浅看法。一、开发商按揭贷款主要操作流程（一）首先确定合作的按揭银行。房地产项目在对外销售之前，一般由开发商跟银行签订按揭合作协议，约定某银行对开发商的房地产项目的购房人提供按揭贷款，其中包括贷款的额度、最高年限和成数以及开发商的保证责任（一般保证或连带保证）等。（二）进行商品房销售活动。开发商在取得项目的预售许可证后或者取得大产权证对社会公开销售，与购房人签订《商品房预售合同》或者《商品房买卖合同》，并约定采用按揭的付款方式。（三）购房人办理按揭贷款手续。购房人按照申请的贷款成数支付首付款，剩余购房款由购房人向银行申请按揭贷款，同时由购房人以所购房屋向银行提供抵押担保，银行经审批购房人提供文件资料后放款，并直接将贷款汇入开发商账户。同时购房人还应办理所购房屋在贷款期限内的财产保险以及公证、律师见证等手续。（四）开发商承担保证责任。在银行贷款到达开发商账户后，按揭的手续基本完成，购房人的付款义务也履行完毕。但开发商除了履行《商品房买卖合同》约定的交房义务外，还要在银行放贷至购房人所购房屋办理抵押登记期间，为购房人承担一般的或连带保证担保责任，甚至有些银行还要求开发商在贷款期间提供全程的连带保证责任。银行为规避贷款风险，每笔贷款发放时，都会扣除一定比例（一般为贷款额的10%）资金存入开发商在银行开立的保证金账户。二、按揭中的各种法律关系从我国现行按揭中的法律关系来看，其所涉各方主体主要包括银行、开发商、购房人和保险公司。其他还包括律师、房屋中介机构等。各主体之间的法律关系分别为：（一）购房人与开发商之间的商品房买卖关系。购房人欲以按揭的形式购买房屋，首先必须与开发商签订商品房买卖合同，约定购买特定的房屋，并在付款方式中约定以银行按揭的方式付款。（二）购房人与银行之间的借贷关系。购房人在与开发商签订买卖合同后，应按银行的要求提供相应文件资料，向银行申请个人住房（或商业）抵押贷款，银行则根据购房人的个人情况、资信情况确定是否同意放款以及具体方式，双方签署借贷合同。（三）购房人与银行之间的抵押担保关系。购房人在向银行申请贷款的同时，要将所购房屋在取得产权证后抵押给银行。这需要在产权证下发后，方能实现，在此之前由开发商提供阶段性担保。（四）开发商与银行、购房人之间的担保关系。由于在按揭过程中，房屋尚未取得产权证无法办理抵押登记，所以银行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行为尚未生效，也无法

房地产投资风险防范及措施

房地产投资风险防范及措施一、房地产业投资风险产生的主要原因 1.房地产的投资回收周期较长。导致房地产投资面临巨大风险的一个主要原因就是投资周期较长。据当前现状来看，除了房地产开发投资会随着开发过程的结束在二至五年收回投资成本外，置业投资的回收周期则在八到十年，或者是更长的时间。所以，一般来说，规模较小的房地产企业不具备承受这种长时间的资金压力与市场风险，只有资金实力比较雄厚的企业才能应对房地产投资风险。 2.房地产企业的投资利润率与借入资金利率间的不稳定。对于房地产投资来说，另一个较大的风险来自于房地产企业的投资利润率与借入资金利率之间的关系具有不确定性。因为房地产企业投资后，当遇到周转资金不足时，需要实行资金筹措，为了稳定企业的内部发展，则需要从银行接入资金并对财务实行调控。受这种不确定性的影响，使得房地产企业将面临巨大的投资风险。如果相较于房地产投资的利润率，借入资金的利率比较低，企业则能够在财务作用下提升自身的自有资金利润率。而反之，如果借入资金的利率更高，则房地产企业则面临着亏损的风险，甚至因为负债率过高而不得不选择破产。 3.房地产企业投资经营活动的成败。房地产风险来源的另一个就是企业的经营活动。企业为了周转而借入资金，而用于支付利息的资金来源于房地产企业投资的收益。一旦企业管理人员的经营活动不顺利，将增加利息支付的难度，给企业带来巨大还债压力，而且还会给企业的信誉造成很大的损失，员工缺乏工作积极性，以致影响企业再次筹集资金的水平，最终造成房地产企业的资金周转处于瘫痪的局面。 1.充分调查市场需求，做出科学的项目决策。因为房地产行业所面临的是一个具有局限性的消费市场，一旦做出了投资决策，就将面临巨大的销售风险。所以，为了能够将此类风险降到最低，房地产企业在实行投资之前，理应对市场的供求关系做出全面的调查与分析，最终

房地产企业法律风险防控及对策

房地产企业法律风险防控及对策房地产业是我国市场经济中的重要行业，尤其是近几年，伴随国民经济发展和国家经济政策的影响，地产行业更加炙手可热。但由于房地产开发属于资金大、周期长、复杂而系统的工程项目。从筹备到开发建设，再到完成销售的一系列过程中，有可能出现大量难以预测的经营风险。房地产企业的风险主要有国家政策性风险；未依法开发或者法律出台新规和废止的风险；市场行情变化带来的风险和不可抗力风险。在这四项中，法律风险是最有可能发生的，同时也是可以通过预防和控制来加以防范的。房地产企业要合理控制法律风险，除了需要对项目的运作和整个行业的现状有完整的了解外，更需要良好的法律风险防控和法律服务的有效支撑。房地产企业的法律风险集中体现在取得土地、合作开发、拆迁补偿、开发建设、项目抵押、房屋销售、房屋质量和产权办理等方面。企业经营中机遇与风险是永远并存的。如何把握住机会，最大程度的降低经营风险是企业要承担的重要任务。以往很多房地产开发企业不重视法律风险的事前防控，只在发生纠纷后甚至到了诉讼时才会想到律师的法律服务。其实良好的事前风险防控能从源头治理，防范疏漏，规范房地产开发运作。事前防范的重要性不亚于事后的补救。那么如何做好房地产企业的风险防范呢？

1、建立房地产项目法律风险识别、分析、评估、防范一条龙流程管理制度新模式在房地产企业进行项目开发运作之前，应注意对房地产项目的可行性进行充分论证，制作项目可行性报告、法律风险评估书、法律风险意见书等。对项目设立的依据手续，工作流程等都要规范，形成体系，使之符合国家相关法律、法规及政策规定。事前将开发经营的法律风险及经营价值逐项分析、比较，再决定是否进行项目运作，能较大程度的降低房地产企业的经营风险。实践经验也证明，项目运作前和企业重大经营决策前的法律风险预警是企业健康经营的第一道屏障。 2、合同是企业经营的自定“法律”，管好合同就掌握了降低风险的主动权合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务的意思表示一致的产物。在某种程度上说，合同在当事人之间具有意定的“法律”的效果。房地产企业的大量法律风险都来源于签订合同的不规范、不严谨。投资房地产是一项收益与风险都很高的经营项目。而合同条款的严谨和完备程度决定了合同法律风险的大小。尤其是针对关系企业重大经营决策的相关合同、文件，房地产企业更应审慎对待，以确保房地产开发的顺利进行。对外应注意对合同他方当事人的信用和履约能力的审查，内部要对企业合同实行专人专管。同时，加强公司相关管理和经办人员进行合同法律知识的专业培训。 3、内设企业法务部门，外聘法律顾问

房地产企业风险防范工作意见

房地产企业风险防范工作意见（一）、完善企业的控制环境任何企业的控制活动都存在于一定的控制环境之中。所谓控制环境，是指影响企业内部各种制度、措施的制定、变化以及这些制度措施的效率的各种因素。控制环境是企业控制活动的一种氛围，主要包括经营管理的观念、方式和风格；组织结构；董事会；授权和分配责任的方法；管理控制方法；内部审计；人力资源管理政策和实务；外部环境的影响等。控制环境的好坏直接影响到企业内部控制的贯彻和执行以及企业整体战略目标和经营目标的实现，加强和完善企业内部控制，首先应注意企业内部控制环境的建设。（二）、设立良好的控制活动控制活动是确保管理阶层的指令得以实现的政策和程序。控制活动出现在整个企业内的各个阶层与各种职能部门，涉及的控制对象包括人、财、物、产、供、销等各方面控制活动是针对关键控制点而制定的，因此，企业在制定控制活动时关键就是要寻找关键控制点。企业一般根据其经营活动的关键绩效领域确定其关键控制活动，一般包括，对人的素质、任职资格以及业绩考核的控制，企业运营的控制，包括计划决策管理、销售收款、采购付款、财产物资管理、融资投资管理、资金管理控制等，以及对内部信息系统的构建、内部监督机构运作等方面进行的控制。（三）、加强企业的内部监督要确保内部控制制度被切实地执行且执行的效果良好，内部控制过程就必须被施以恰当的监督。监督是一种随着时间的推移而评估制度执行质量的过程。内部审计是监督内部控

制其他环节的主要力量。在内部监督过程中，内部审计发挥着越来越重要的作用，内部审计通过监督控制环境和控制程序的有效性，监督企业的内部控制是否被执行并及时反馈有关执行结果的信息，帮助企业更有效地实现预期控制目标。同时，在监控过程中，内部审计可以促进控制环境的建立、为改进控制制度提供建设性建议，为组织成功的达到所需要的内部控制水平服务。（四）、购买保险购买保险是风险管理之成本收益较高的方式，但前提是开支不超出财务资源。（五）、反应式应变反应式应变即测定薄弱环节，并制定政策和程序。要运用信息的力量，通过制定程序将法律诉讼和违法的可能性降到最低，采取一种积极主动的反应性风险管理方法。首先要用好律师和会计师，不仅在起步阶段要用到，甚至前进的每一步都需要他们。其次，影响到经营业务的法律很多，因此要保持和这些执法机构的联系，并且要有最新的法律作参考。此外，还要做好培训计划，销售过程要符合法律和伦理观念，使销售过程更为专业。

合作开发房地产项目的法律风险防范指引

合作开发房地产项目的法律风险防范指引一、项目合法性的法律风险 1、项目公司开发资质不相符的法律风险：导致项目的开发报建等手续不能通过行政审批，合作目的难以实现。防范措施：（1）向工商登记部门了解项目公司设立前是否需要办理前臵行政审批；（2）组建项目公司时，应确保该公司具备与所开发项目规模相适应的房地产开发资质。 2、土地使用权存在瑕疵的法律风险：导致合同无效，房地产项目不能成立。防范措施：（1）审查土地使用权出让合同、土地使用权证书，以及通过向土地管理部门调查土地使用权的取得方式、取得时间、取得程序是否合法、有无设定抵押的情况、是否被司法查封、土地用途与出让合同约定是否一致以及是否缴纳了全部的土地出让金；（2）应将土地使用权过户至项目公司名下；（3）以划拨方式取得的土地使用权作为投资的，应得到有关政府部门批准并补缴土地出让金。 3、项目未通过相关行政主管部门审批的法律风险：可能导致合同无效，以及项目将不能通过验收。防范措施：签订合作开发合同时，必须明确约定办理建设工程相关审批手续的责任主体和办理期限，并约定未能如期办理的违约责任，以及在不能办理时责任人应当承担全部法律后果，赔偿合作方因此所承受的损失。二、合作模式选择不当的法律风险:可能导致我方须承担与项目无关的债务。

防范措施：（1）房地产开发实践中，主要有合伙型联营模式（即不组建项目公司，直接以一方或多方名义进行房地产项目开发）和法人型合作模式（即由合作各方共同出资设立具有独立法人资格的项目公司进行房地产项目开发）这两种合作方式，签订合同之前应认真调查项目的实际情况，选择最有利于我方的合作方式；（2）建议优先选择法人型合作模式，由合作各方共同出资设立项目公司，将合作各方的权利义务限制在项目公司范围内，采取该模式有利于加强管理，减少纠纷，降低风险。三、合作方资信不真实的法律风险 1、合作方履约能力不足的法律风险：导致合同不能顺利履行，产生纠纷，不能实现合同目的。防范措施：（1）慎重选择合作伙伴，建议选择资金实力雄厚、运作规范的合作方；（2）签订合同时应将与原件核对无误的有效营业执照、法定代表人身份证、资质证书、资信证明、批准文件证书、以及图纸作为合同的附件；（3）收集合作方债权债务情况、实际办公地址、银行账号、资产等信息；（4）考察合作方的诚信状况和最近一些成功项目的履行情况；（5）我司若作为出资方，应当审查合作对方与该项目建筑公司、监理单位是否存在关联关系；（6）审查合作方对外往来函件，尽量排除存在潜在债务的可能性。 2、投资项目与实际建造项目不一致的法律风险：合作方以优质项目做幌子，骗取我司财产。防范措施：审查投资项目开发的法人主体与审批文件中的法人主体是否吻合，认真核实合同约定项目与实际建造项目是否完全一致，在合同中详细准确地记载项目的名称、地

房地产投资风险和防范策略

房地产投资风险及其防范策略王慧 (西安科技大学管理学院陕西西安）摘要：房地产业是集房地产开发、经营管理和物业服务为一体的综合性产业，是社会生产和再生产及各种经济活动的基础，同时,房地产业也是一个高风险,高盈利的行业。房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等基本经济活动中,以期将来获得不确定的收益。而在这个投资活动过程中，收益与风险是并存的，尤其是在当前的经济状况下,分析房地产投资的风险并进行有效规避更是势在必行。文章简要分析了房地产投资的主要风险，并对现阶段我国房地产投资做出了风险防范策略。关键词：房地产投资风险防范策略 0．引言回顾我国房地产业几十年的发展历程,从19５8年我国房地产市场被取缔，到20世纪80年代初期我国房地产市场随着改革开放而得到恢复，再到90年代发生的房地产泡沫，一直到目前的房地产市场的火爆，中国的房地产市场的发展可谓是一波三折。众所周知,目前房地产业已经成为我国国民经济主要的支柱产业之一，房地产市场的健康平稳关系着国计民生。近几年来我国房地产市场异常火爆,房价一路走高.据悉201３年7月北京、广州、福州等地出现了几处“日光盘”，即楼盘开盘当日就售磬。其中北京某楼盘创下了单日单盘收入最高记录，单日收入高达37。9亿元。据最新统计,全国70个大中城市仅今年上半年房价上涨63%。不仅房价上涨，上半年国内土地供应量也创历史新高,地王频出,土地市场异常火爆，105个城市住宅地价有94个城市地价上涨。面临着这样的房地产市场形势，许多房地产开发商在高额利润的驱使下继续加大房地产投资.据统计今年全国已有５。7万亿的资金流向了房地产市场,占全国社会融资规模的一半以上。为此有的专家预测，目前房地产市场应该到了重要的拐点,如同击鼓传花到了最后一棒。笔者认为在这种形势下，房地产开发企业最重要的是应该保持清醒的头脑，不要被眼前的火爆局面冲昏，高收益必然伴随着高风险，如何正确识别、评价潜在的各类风险，减少投资决策的盲目性是当前房地产开发商最主要的任务。 1。房地产投资风险浅析房地产投资风险是指房地产投资主体直接或间接地把一定量的资金投入房地产项目，在开发过程中，由于受到多种不确定因素影响而造成的房地产项目没有达到预期的利润甚至赔本。一般将能够引起或增加房地产投资风险事件发生的机会和影响损失程度的因素或潜在条件称为房地产投资风险因素。概括起来主要包括以下几个方面: 1.1 政策风险政策风险是指我国宏观调控政策行为，特别是房地产调整控制性政策而带来的风险。包括产业政策稳定性、土地使用制度改革、金融政策等方面。由于政策的变化而带来的风

房地产项目联建及其法律风险防范

房地产项目联建及其法律风险防范敬启者: 接受委托,现就贵单位咨询房地产项目联建及法律风险问题,根据《中华人民共与国城市房地产管理法》、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》等有关法律法规规定提出如下分析意见,供领导决策参考。kbk1cZ7。一、联建得法律概念及有关法律规定联建一般意义上就是指一方提供土地使用权,她方提供资金,双方进行合作建房,并对建成后得房地产共同经营管理或进行利益分配得行为。VDWa198。根据《中华人民共与国城市房地产管理法》第二十七条:“依法取得得土地使用权,可以依照本法与有关法律、行政法规得规定,作价入股,合资、合作开发经营房地产。”以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题得解释》(以下简称《解释》)第十四条规定,“本解释所称得合作开发房地产合同,就是指当事人订立得以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资,共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容得协议。”第十五条规定:“合作开发房地产合同得当事人一方具备房地产开发经营资质得,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质得,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质得房地产开发企业得,应当认定合同有效。”因此,通过联建方式进行房地产开发就是具备法律依据得,为合法有效得房地产开发方式。hkNtRx3。

二、联建得具体形式根据目前联建得实际操作方式,联建得具体形式包括如下几种: (一)房屋合建双方共同提供建设用地,共同出资,共同办理建房审批手续,共同负责建设施工,房屋竣工后,双方按照合同得约定共同取得或分别取得竣工房屋得产权,办理产权登记。此类模式得特点为共同出资、共同经营、共享利益、共担风险。3V6nwzO。 (二)房屋联建此为真正意义得联建模式,即:一方提供建设用地,另一方出资,双方办理了土地出让及合建审批手续,共同负责建设施工,双方按照合同约定得投资比例共享利益,共担风险。此类合同因符合房地产经营开发得法定条件,则属典型得房屋联合开发形式。其特点为共同经营、共享利益、共担风险。jC5L7ay。 (三)名为联建,实为土地使用权转让一方提供建设用地,以自己得名义取得了建房审批手续,另一方出资;双方按合同约定得比例分别取得竣工房屋得产权或利润;提供土地使用权一方不承担经营风险、只收取固定利益。其特点出地一方只享利益、不担风险。而根据《解释》第二十四条规定,“合作开发房地产合同约定提供土地使用权得当事人不承担经营风险,只收取固定利益得,应当认定为土地使用权转让合同”。而此种变相联建模式可能会存在如下法律风险:ZoJNSCG。 1、土地使用权转让风险

房地产估价风险分析与防范

房地产估价风险分析与防范标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

房地产估价风险分析与防范摘要：房地产估价风险发生将会给房地产估价相关利益主体带来巨大经济损失。因此，估价风险的规避与防范有其现实意义。房地产估价风险的防范应以政府为主导，相关各部门齐心协力共同完成。关键词：房地产估价；风险；估价机构一、引言近年来，房地产行业及其相关产业的兴旺发展促使了估价行业业务量的急剧增加。数量的增加不仅仅体现在数量上，业务类型也变得更加多元：除房地产抵押估价、房地产交易估价等传统估价业务类型外，又出现了房地产资产证券化估价、房地产保险估价等新兴业务类型。这就意味着更多的行业和更多的估价报告使用者对房地产估价结果寄予更多的期望，房地产估价机构和估价师要承担更大的责任。然而，在业务量增加的同时房地产估价所以引起的诉讼纠纷也日益增加，房地产估价风险带来的问题亟需解决。二、房地产估价风险诱因房地产估价风险指的是评估结果与房地产客观价格发生了超过允许范围内的误差。根据其产生的原因不同，分为客观原因引起的风险和主观原因引起的风险。

（一）客观原因客观原因产生的房地产估价风险往往具有普遍性和系统性，具体表现在以下几个方面。 1.房地产估价法律法规的不完善和漏洞与房地产估价相关的法律中，只有《城市房地产管理法》有涉及到房地产估价的条款，但未对其具体操作列出明确条款。在法规条例这个层次上也仅有1999年建设部颁布的《房地产估价规范》，一直沿用至今。作为房地产估价具体操作规范层面上的最高指导性文件，《房地产估价规范》中有很多细则已经无法适应新经济时代的需要，甚至存在漏洞。《房地产估价规范》没有对一些新的估价业务类型做出详细的规定，使得估价师在估价工作过程中存在自由裁量范围过大，从而带来估价结果的偏差。此外，《估价机构管理办法》和《估价师注册管理办法》也存在与当前行业稳定有序发展相矛盾的个别相关规定，成为房地产估价风险产生的隐患。 2.房地产估价行业本身所固有的特点和性质房地产估价工作是对估价对象进行价值研判的过程，是科学与艺术的有机结合。遵循其原则和规律的同时，又需要凭借估价师的主观经验。这一行业性质本身就无法完全规避房地产估价风险，估价机构和估价师只能不断累积和丰富从业经验来降低风险发生的概率。随着新经济形态

房地产企业的法律风险及其防范——刘克滥

房地产企业的法律风险及其防范北京房产律师：刘克滥房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数几个平均利润高的行业，尤其在前几年，其获取的利润足以暴利来形容。现在由于国家宏观经济调控政策影响，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险防范不成熟的尴尬局面，房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。房地产开发所会遇到的风险，一是国家宏观经济调控的风险；二是项目开发的法律风险；三是市场风险；四是不可抗力的风险。在这四个风险中，法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，而其它三个风险都是企业无法控制的，只能做事先预测尽可能地避免它发生。一、建立房地产企业法律风险防范机制尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种法律风险，不管企业意识到还是意识不到，要有效地、切实地分解和抗御法律风险，就必须建立一种机制以提高行为的规范性，将法律风险的发生降低到最小限度，防患于未然，直至杜绝法律风险的发生。（一）房地产项目的合法性问题这是房地产项目中首要需要解决的法律问题。一个房地产项目的

成立与开发要受到法律保护，必须满足：一有通过出让取得的国有土地使用权；二有房地产企业资质；三有该项目已经主管部门的行政批准。具备了以上条件，则可以说明该房地产项目的主体是合法的，受法律保护。当然，实际上，光看以上几个方面是远远不够的，比如，经常会有房地产开发商将原来审批的项目用途、项目的规划设计参数等私自更改。如果私自更改不能获得政府的认可，则房地产项目就无法通过竣工验收备案，也就意味着无法将房屋对外销售和办理产权证。就算可以获得政府的最终认可，那也需要承担一笔不菲的罚款等。这里需要说明的是，对项目的规划设计参数，并非都是无法更改的。根据我国法律规定，有的可以修改，有的属于国家房屋工程建设强制性标准，一旦审批后就不能更改和调整。当然，还有许多其它方面的合法性也需要审查。房地产企业的法律风险，是房地产企业在房地产开发经营过程中所实施的行为产生的、可预见的或难以预见的造成与法律相悖或触犯法律的可能。房地产企业避免法律风险的有效措施是建立法律风险防范机制，即依靠企业自觉的、有效的和系统的管理机制，对整个房地产开发各阶段设防，全过程把关，把开发运作中可能会遇到的各种法律风险一一避免和消除在操作过程中。房地产开发过程的每一个环节，即从房地产开发的土地受让、成立项目公司、房屋拆迁、市政配套到房地产的合作开发、施工建造、项目转让、房屋销售、租赁、按揭抵押（即房地产抵押贷款）、物业管理等环节都需要防范疏漏和失误。

房地产投资风险应当如何防范

房地产投资风险应当如何防范房地产投资风险防范策略房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。 1、投资分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散,达到减少风险的目的,一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域,从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响,达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔,从而避免免因市场变化而带来的损失。例如,当房地产先导指标发生明显变化时,如经济增长率,人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升,贷款利率从高峰开始下降,而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升,预示着房地产业周期将进入扩张阶段,此时应为投资最佳时机,可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开发要求合作者共同对房地产开发基础上进行投资,利益共享,风险同担,充分调动投资各方的积极性,最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作,可利用其资金优势,消除房地产筹资风险;与外商联盟,即可引进先进技术和管理经验,又能获得房地产投资开发政策优惠。 2、投资组合以及保险保险对于房地产投资者来说购买保险是十分必要的,它是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。

保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失,实现资金循环运动,保证房地产投资者的利润等方面具有十分重要的意义,尤其对于啬房地产投资者的信誉,促进房地产经营活动的发展具有积极作用。一般来说房地产保险业务主要有房屋保险、产权保险、房屋抵押保险和房地产委托保险。房地产投资者在购买保险时应当分考虑造反房地产投资者所需要的保险险种,确定适当的保险金额,合理划分风险单位和厘定费率以及选择信誉良好的保险公司等几方面的因素。房地产投资组合策略是投资者依据房地产投资的风险程度和年获利能力,按照一定的原则进行恰当的基础上造反搭配投资各种不同类型的房地产以降低投资风险的房地产投资策略。例如房地产开发商可以投入一部分资金在普通住宅,投资一部分在高档写字楼等等。因为各种不同类型的房地产的投资风险大小不一,收益高低不同。风险大的投资基础上回报率相对较高,回报率低的投资基础上相对地风险就低些,如果资金分别投入不同的房地产开发基础上整体投资风险就会降低,其实质就是用个别房地产投资的记收益支弥补低收益的房地产的损失,最终得到一个较为平均的收益。房地产投资组合的关键是如何科学确定投入不同类型房地产合理的资金比例。房地产投资风险防范步骤 1.了解市场行情,寻找投资良机房地产市场投资要实现收益是以市场需求为前提。投资于房地产的资金将建造出需要人们购买的房屋，只有房地产市场中存在对房屋的需求，可以实现房屋的出售，开发商的投资才能顺利实现。所以投资于房地产市场首先要深入了解市场现状，预估市场前景。了解市场现状要从市场调研入手。市场调研需要充分了解当前市场需要但目前还很欠缺的房地产项目类型是什么，需求量有多大，市场是否饱和，市场的支付能力如何，企业面临的的竞争力如何，市场未来的走向又是什么。充分了解市场，是企业预估风险，理性

浅析房地产企业营销过程中的法律风险防控

浅析房地产企业营销过程中的法律风险防控随着全国房地产业的深入发展，法律制度完善，人们法律意识提高。这对房地产企业的生存与发展提出了更高的要求，房地产企业对签约律师的需求和依赖越来越高。将企业经营管理中的法律事务交由专业的法律人去处理已是必然趋势。房地产开发作为一项系统工程，在开发和交易过程中，涉及相关的法律法规之多是其他行业无法比拟的。根据经验，在销售阶段，主要问题集中在以下几个方面：不实广告宣传问题、销售人员的虚假承诺问题、认购书效力及定金问题、《商品房买卖合同》设计不规范不严谨问题、补充协议及条款的风险防控问题、逾期付款及逾期办理房贷手续问题、房屋结构变更问题、规划变更问题、设计变更问题、面积误差问题、选材变更问题、延期交房问题、退房/更名/换房及备案注销问题、一房两卖问题、阶段性担保的连带责任问题、入住条件问题、入住通知及交房手续问题、质量验收问题、共摊部位和系数问题、物管问题、配套及共用设施问题、产权办理问题、抵押登记问题、质量保修问题等等。在房地产纠纷中，往往因地区、消费者素质及法律意识不同，使得纠纷形式及处理方式也不尽相同。现只就上述问题中的部分问题做简要阐述。一、不实广告宣传根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《最高院解释》）第三条规定：“商品房

的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。广告宣传中的说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反应当承担违约责任”。对于广告的发布，过分夸大其辞是不可取的，尽可能真实、客观的反映销售房屋的相关情况，宣传资料中注明“本广告解释权属开发商所有，一切以政府最后审批文件为准”等字样，可部分避免风险。二、虚假承诺销售人员的口头承诺可能成为合同的一部分。从严格意义上讲，口头承诺也是合同的一种形式，对双方均有约束力，实践中，通常出现空口无凭，承诺方反悔时，另一方很难举证。如当事人留有销售人员的录音且有其它证据相佐证时，情况就对当事人有利了。若承诺不能兑现时，开发商则可能承担违约责任的风险。建议销售人员在售楼中不能信口开河，说话应严谨、慎重，应对销售人员进行合同解析及法律方面的培训，以避免销售风险。三、《商品房买卖合同》、《补充协议》的制作（一）关于《补充协议》：《商品房买卖合同》中的大量空格内容及补充协议是由房地产开发商与购房者商定的，根据《合同法》的规定，“格式条款与非格式条款不一致的应当采用非格式条款”。因此补充协议比格式主合同更重要，应予重视：

房地产经营中的风险和预防措施

浅议房地产经营中的风险和预防措施作者：金伟魁作者单位：浙江省永嘉县国土资源局,浙江,永嘉,325100 刊名：中国科技博览英文刊名：年，卷期：2009，"" 15 被引用次数：0次参考文献2条 1.房地产经营 2.中外投资项目评价相似文献10条 1.学位论文吴晓林房地产经营风险分析与决策研究1995 该文根据房地产企业经营决策的程序,从理论及应用两方面系统研究了房地产经营风险分析方法和风险决策模型.针对房地产企业经营战略风险度量的复杂性,该文采用反映企业战略水平的各单项指标在一系列房地产企业中排名变化的相对条件熵作为衡量战略风险的标准,并考虑各单项指标的相对条件熵对企业综合实力指标排名变化的相对条件熵影响程度不同,首次提出了房地产企业经营战略风险分析方法.投资风险分

析是房地产项目开发可行性研究的重要组成部分,该文考虑投资费用和预期收入估计的模糊性以及随机波动的特性,提出了房地产项目可行性研究中投资风险分析方法.投资不同类型的房地产项目具有不同的风险特征,该文综合考虑投资效益、投资成本、投资风险和交易费用四个目标,提出了房地产投资项目选择的风险决策模型.该文通过对房地产经营过程中的风险因素分析,考虑市场状况和经济形势的随机变化特性,首次提出以期望净现值、风险为目标的房地产销售多目标动态风险决策模型.合作经营房地产项目的收益分配与风险分担是合作经营中最重要的两个问题.该文针对合作经营房地产项目收益的随机波动特性,首次建立了合作对策的期望收益分配模型,在此基础上提出了合作经营房地产项目的风险决策模型.最后,总结了全文的主要工作,并对以后的研究工作进行了展望. 2.学位论文谢四宝房地产金融风险的评价与控制研究2004 中国房地产金融的发展，是伴随改革开放的不断深化，随着城市住宅制度与土地使用制度的改革，以及房地产业的复苏和发展，而逐步发展起来的。在我国正式加入之后，研究市场经济条件下的资金融通

郭艳萍《房地产开发企业法律风险防范》

新法下房地产开发企业法律风险防范课程背景：当前，国内房地产行业从以快速扩张为标志的黄金十年，进入稳健增长的白银十年，房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数几个平均利润高的行业。近几年来由于银根紧缩，国家政策不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险防范不成熟的尴尬局面。同时，房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了它在项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。因此，投资房地产这一高收益更是高风险的行业，必须完整了解该行业运作的全过程，把风险控制放在首位，才能确保企业持续、健康地发展。课程对象：房地产开发经营企业总法律顾问（法务总监）及法律部、工程部、合约部、销售部、物业管理部、前期开发部、综合项目运营部、客管部、综合项目运营部等部门高层管理人员和项目主管课程大纲：一、关于土地使用权取得的风险及规避 1、土地一级开发法律风险及规避 2、招拍挂过程中的法律风险

3、土地出让合同的签订应注意的法律问题 4、土地转让过程中的法律风险 ——关于土地出让金缴纳、土地登记于与国有土地使用证的问题——关于建设项目开竣工时间及违约的问题 ——关于投资总额和容积率的问题 ——关于闲置土地的问题 ——关于出让宗地使用权提前收回的问题 5、土地合作开发中的风险及规避二、关于房地产建造阶段的法律风险及规避 1、建设工程施工合同无效法律问题 ——建设工程施工合同无效的情形 ——处理无效建筑工程施工合同结算的原则 ——建设工程施工合同无效的依据 ——建设工程施工合同价款支付 ——建设工程施工合同无效没收违法收的的范围 2、黑白合同产生的法律风险及司法中处理 3、建设工程签证问题 4、工程工期法律问题 5、工程施工合同的结算问题 6、施工中的房屋质量问题纠纷 7、项目施工中现场管理应当注意的法律问题

股权收购房地产项目的法律风险与防范

股权收购房地产项目的法律风险及防（一）风险种类一、项目公司的设立风险在项目公司设立方面，涉及对项目公司合法权益会产生实质性重大影响的法律风险归纳起来主要有： 1、股东未足额缴纳出资； 2、股东出资形式不符合法律规定； 3、非货币财产出资作价违反法律强制性规定； 4、非货币财产作价出资未办理财产权属转移手续； 5、抽逃出资； 6、未依法年检。上述法律风险对于收购方进入项目公司后的合法权益以及项目公司的合法权益均会产生重大影响，如股东未足额缴纳出资或抽逃出资行为构成了对项目公司财产权益的损害，该行为不仅对项目公司的项目开发建设资金投入带来影响，影响项目开发建设的正常进程，更为严重的是，由于未足额出资或抽逃出资导致项目公司实收资本未达到项目公司房地产开发资质等级相对应的实收资本要求，从而致使项目公司可能遭受被取消开发资质的重大法律风险；再如，股东以土地使用权作价入股出资后但未依法将该土地使用权过户至项目公司名下，这就会使得项目公司在对该土地使用权进行项目开发建设时因项目用地存在权属瑕疵而影响项目的合法性问题。二、项目本身的风险由于土地性质、取得方式、规划用途、使用期限以及房地产开发建设的复杂关系，尤其是久拖未建或停建的项目公司，在股权收购时，涉及房地产领域中具体专业问题的风险比较多。归纳起来主要有： 1、土地使用权风险：包括出让金支付与否、土地出让合同中有无股权转让的限制、开发条件限定、有无带征地情况、土地使用权权属不清、项目用地是否存在被征收或征用等风险； 2、项目主体的风险：包括开发主体与审批主体是否一致、实际建设项目与审批项目是否一致的风险； 3、动拆迁风险：尚未完成拆迁安置的，拆迁安置补偿合同的权利义务随之转让给受让人，所有的拆迁风险转移给受让人，尤其是物权法实施后，动拆迁个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件，被拆迁人享有法定优先权安置房； 4、规划风险：规划有无调整，调整的是否符合受让方的开发需求，规划有无超过期限，需要重新申报的能否获得批准；

房地产投资风险分析及防范策略

房地产投资风险分析及防范策略房地产投资就是将资金投入到房地产综合开发、经营、管理和服务等房地产业的基本经济活动中，以期将来获得不确定的收益。房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。一、房地产投资风险房地产投资风险涉及政策风险、社会风险、技术风险、自然风险、国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测、可以规避的主要风险是经济风险。经济风险主要包含市场利率风险、资金变现风险、购买力风险等。 1、房地产投资风险---利率风险。房地产市场的利率变化风险是指利率的变化对房地产市场的影响和可能给投资者带来的损失。

当利率上升时，房地产开发商和经营者的资金成本会增加，消费者的购买欲望随之降低。因此，整个房地产市场将形成一方面生产成本增加；另一方面市场需求降低。这无疑会给投资者经营者带来损失。 2、房地产投资风险---购买力风险购买力风险主要是指市场中因消费者购买能力变化而导致房地产商品不能按市场消化，造成经济上的损失。购买力风险是一种需求风险，在市场经济体制中，需求是一个非常不定的因素。由于消费者的购买力是不断发生变化的，受工作环境、生活环境、社会环境、消费结构等影响，如果整体市场上需求下降，将会给房地产投资商经营者带来损失。 3、房地产投资风险---资金变现风险资金变现风险，就是将非货币的资产或有价证券兑换成货币。不同性质的资产或证券其变成货币的难易程度是不同的，一般来说，储蓄存款、支票等的变现性能最好，股票外汇、期货和债券投资等的变现性能次之，房地产投资的变现性能较差。房地产资金变现风险主要是指在交易过程中可能因变现的进间和方式变化而导致房地产商品不能变成货币或延迟变成货币，从而给房地产经营者带来损失。

房地产企业的法律风险及其防范措施

房地产企业的法律风险及其防范措施房地产业作为国民经济中的一个重要支柱行业，是目前中国少数几个平均利润高的行业。近几年来由于银根紧缩，国家政策不明朗，许多房地产开发商都面临着资金短缺和对未来市场风险防范不成熟的尴尬局面。同时，房地产项目是个资金密集、开发建设周期长的复杂化的系统工程，在其开始建设到销售完毕这段时间内，需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。投资数额大、投资周期长、变现能力差的特性决定了它在项目全过程中既有经营风险、金融风险等有形风险，也有国家政策变化、社会环境变化等无形风险。因此，投资房地产这一高收益更是高风险的行业，必须完整了解该行业运作的全过程，把风险控制放在首位，才能确保企业持续、健康地发展。一、房地产开发中的风险根据目前可知的信息资料分析，房地产开发所遇到的风险可归纳为以下四个方面： 1、国家宏观经济调控的风险； 2、项目开发的法律风险； 3、市场风险； 4、不可抗力的风险。在这四个风险中，除了法律风险外，其它三个风险都是企业无法控制的，只能作事先预测尽可能地避免它发生。法律风险是最容易控制和防范的，也是最有可能发生的风险，尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险发生，但任何一个房地产企业，只要在房地产市场中运作，就会毫无例外的面对各种法律风险。二、房地产开发中的法律风险房地产企业在开发经营过程中所实施的行为会产生可预见的或难以预见的、造成与法律相悖或触犯法律的风险。我们结合司法实践就房地产开发中的法律风险作简要的分析： 1、房地产项目的合法性问题这是房地产项目中首先需要解决的法律问题。一个房地产项目的成立与开发要受到法律保护，必须满足： 1）通过出让取得的国有土地使用权； 2）房地产企业资质；