深圳房地产历程

深圳地产营销大记事

一、1953年，楼花

是指未完工的物业，即在建物业。楼花买卖也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为，其实质是房屋期货买卖，买卖的只是图纸上的房屋。“楼花”一词，巧妙之极：如果把已建成的房屋看成建设完成后的果实，楼的果实尚未结出，那么能买到的只是“楼花”。

1953年，30岁的霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后其他地产商纷纷仿效，成为香港地产一大经营特色。炒楼花也因此被老外戏称为“中国人的第五大发明”，并波及到东南亚，之后传入中国大陆。楼花与成品房的买卖，已成为我国商品房市场中房屋销售的两种主要形式。

二、1956年，引入境外设计公司

1956年，贝尔高林景观设计公司进入中国，成为第一个进入中国市场的境外设计机构。之后，20世纪80年代进入中国内地的多数是香港地区的设计公司，如1980年进入的何显毅建筑事务所、1987年进入的许李严建筑设计事务所等。造成这种现象，原因在于早期的发展商大多是华裔，来自中国香港、东南亚甚至日本。

20世纪90年代后，进入中国的境外设计单位开始随着市场环境的变化，而转变成以欧美国家为主力的军团，如1992年进入的美国SOM、1997年进入的德国维思平、2001年进入的加拿大KFS等等。目前，中国境内的境外设计单位已经“普及”，且扩张到了中国建筑版图中的每一个角落。

三、1980年，外销

外销是外向型经济的一个标签，意指产品面向境外客户销售。中国各地区的资源优势不同，吸引来的境外客户也有所区别，如：北京作为世界名城、国际大都会，吸引的是全球各国的客户；中国台湾地区的客户垂青的是上海地产；而由于地理位置的特殊性，在珠三角洲一带，香港市场是房地产外销市场的代名词——1993年，深圳外销比例达到历史最高的22.3%。

据深圳市鼎太风华投资有限公司副总经理徐治政说，全国第一个外销项目是1980年深房集团开发的东湖新村，全部港销,购房的香港客户可以入深圳户籍。同时，东湖新村还创造了多个全国第一：全国第一个商品住宅项目，第一个引进外资开发的住宅项目，第一实施物业管理的住宅小区等等。

四、20世纪80年代，楼盘模型

据置业国际董事总经理罗志聪介绍，售楼处楼盘模型展示，早期是80年代置业国际在考察加拿大房地产营销时发现，并引进到香港的。后来，这种方式也被地产人士从香港传到深圳。

五、1987年，土地拍卖

1987年12月1日下午4时，深圳会堂，轰动全中国的第一宗土地拍卖正式开始。当天到场的有地产人士、香港专家、几十家国内外媒体、全国17个城市的市长，甚至中央领导。时任深圳经济特区房地产公司经理的骆锦星举牌，以超出底价300多万元的525万元夺标，为拍卖划上了完美的句号。中国土地有偿使用的沉重铁门，自此轰然打开。

六、1989年，房地产营销

1989年，万科开发天景花园。项目周边房价约1800元/平方米，而天景花园的楼面地价已超过2800元/平方米，房价要达到4300元/平方米才能收支平衡。在没有第三方策划顾问机构介入的情况下，万科被动地完成了一次高成本下的自营自销，中国原始的较完善的第一次地产营销由此而诞生。

七、1989年，小区的概念规划

天景花园的设计，是中国房地产行业第一次完整借用华侨城旅游区的规划概念，来规划住宅小区。也是中国较早的以概念规划方案与概念规划总体为基础进行公开招标。技术人员第一次与开发商走在一起，与开发商进行沟通对话，开发商介入项目的前期，对项目的定位和规划起着重要作用。

八、20世纪80年代，按揭

资料显示，1993年9月28日，个人按揭贷款在上海首次亮相，号称中国银行史上第一笔按揭贷款；而民间又有说法，中海集团才是第一个引进银行按揭购房模式的开发商；同时，据建设银行一位高层人士透露，20世纪80年代初，深圳市建设银行罗湖支行成交了中国大陆地区第一笔按揭贷款。

九、1989年，报纸广告、楼书

20世纪80年代，中国大陆地区的报纸尚不允许随便投放房地产广告，凡打投广告都要通过非常严格的审查。天景花园竞拍成功的万科，急于把项目快速地以理想价格售出，不得不求助于广告。奈何大陆严格的审查制度，只得把目光投向香港。1989年7月22日，香港文汇报，出现了一版地产广告——“天景花园……”建国以后的第一本楼书也应运而生。

1995年，初涉地产行业的京基地产在梅林开发了第一个项目——碧荔花园，是深圳最早的欧式风格住宅，也是全国第一个通过ISO14001国际环境质量体系认证的环保小区。在这个项目上，诞生了中国较早的彩色地产广告。

十、1989年，工地包装

为了把天景花园打造成为精品社区，1989年初，万科派出香港物业考察团，冯佳任团长，一人发了2000块钱，到香港进行见习。这是中国较早的公派香港房地产考察团。

考察团到了香港后，最主要的任务就是偷香港的房地产资料——公寓，工地，成熟的住宅小区，甚至楼书……名为物业考察团，实际上是考察香港的地产营销。

这一考察团对于香港地产经验的汲取，又成就了大陆地区房地产行业开发的种种第一，譬如：1989年，天景花园在中国大陆地区首次在工地导入了VI系统，成为第一个进行工地包装的楼盘。

十一、1991年，物业管理

1991年7月18日，中海物业管理（深圳）有限公司正式成立，首任总经理丁步华。自始，中海第一个将“物业管理”的概念引进大陆，开启了中国大陆房地产物业规范化、流程化管理的先河。

十二、1991年，会所

1991年，万科威登别墅入伙。这里修建了中国房地产早期的会所。除了会所，威登别墅在产品上也进行了创新，成为中国大陆最早一批配电梯的6层商品公寓，也是大陆最早拥有架空层车库的商品物业之一。

十三、1992年，复合地产

房地产是传统产业，又是一个迈向新经济的产业，当传统房地产承袭新经济血脉的时候，房地产便有了一个全新的发展空间。直面新经济浪潮对传统房地产的巨大压力，选择一个全新的领域与房地产概念加以整合、对接乃至联姻，将大大提高房地产的附加值和竞争前景，这就是“复合地产”。

1992年，碧桂园启动了第一个楼盘——顺德碧桂园，并于1994年创办了广东碧桂园学校，开创了教育地产的先河，第一个把复合地产概念融入到地产开发和推广中去的。在国家宏观经济调控之下，复合地产救了珠三角房地产市场，与教育概念结合的顺德碧桂园首先走出了困境。其后，“运动/教育+地产”的复合地产经营模式愈演愈烈，让无数楼盘尝到了财气两旺的甜头。1999年奥林匹克花园首先开创运动地产的先河，其连锁快速扩张的模式亦挺管用。

若干年前的这种“一个中心，两个基本点”，房子、会所、学校互相整合的泛地产模式，已成为众多楼盘现在的规定动作，譬如深圳华侨城的旅游地产，桃源居的教育地产以及艺术地产等等嫁接模式。

十四、1992年，样板间

1992年的万科天景花园，是姚牧民操盘。当时受香港的影响，天景属于卖楼花，需要给客户更直观的感受，所以万科装修了样板房，开在荔景大厦，开创了样板间的先河。

十五、1993年，排队

“排队”这个词，当下十分流行。要追溯起来，至少要上溯10余年。1993年，中海集团开发的海丽花园，创造了7天7夜的排队的纪录。

十六、1993年，户型面积解禁

如果万科天景花园代表着市场力量第一次介入房地产开发，解决的是“有无”问题，那么，深圳益田花园，则代表着房地产开发户型面积的桎梏的解禁，解决的是“市场”问题。1992年之前，所有房屋建设的面积大小、户型配比，统统由政府部门按照以前为国家干部开发福利房所参照的数据来定义，不容许有丝毫的变动。

1993年，益田花园第一个冲破桎梏，房型大小和面积全部由开发商参照市场来决定，户型甚至达到180平方米、200多平方米。

十七、认筹

认筹相当于内部认购，这种行销手段起源于香港，具体是哪个项目，已无从可考。深圳将其借鉴过来，但与香港不同的是，深圳将认筹的时间提前至取得预售证前进行，这种认筹的改变除了能让开发商更好地了解市场需求，为下一步销售策略的调整和价格定位等行为提供依据﹔而消费者可以在房少人多的情况下，得到优先购买权。

2005年3月30日，深圳市国土资源和房产管理局召开新闻发布会透露，从3月31日起，禁止一切未取得预售许可证的楼盘以任何形式开展所谓的“认筹”活动。“认筹”何去何从，尚待研究。

十八、1994年，展销会

1994年7月4日～24日，世联举办“1994年深圳小套型住宅展销会”，是早期展销会营销的代表。世联一次性地集中供应大量的信息。在这之前，世联自掏腰包，花了2000多块钱，制作了一批名片大小的广告卡片，内容是世联集中推出多套实用的小户型。在1994年，还从来没有人这样打过，这样的广告还是相当吸引人的。结果两周成交50余套，接待客户上千余人。

十九、1995年，购房入户

房地产低潮期中，为了刺激国民购房消费，拉动经济发展，中国政府出台了一些鼓励房地产行业发展的政策措施，典型的如1995年，深圳颁布政策，凡在关外购房，能够随房子带一个深圳户口。

2003年4月30日，深圳市宝安、龙岗两区实行了近8年的购房入户政策终于正式宣告终止。

二十、1995年，售楼处

1995年，世联代理深圳上梅林的华茂花园项目。当时世联的一个销售代表提议“干脆到现场办公”。于是世联人搬着桌子到现场去接待客户，不用再从公司把客户带过去。这可能是早期售楼处的雏形。1996年，深圳深南花园售楼处，是世联代理的第一个售楼处。

二十一、1996年，地产软文

软文是相对于硬性广告而言，是“文字广告”。与硬广告相比，软文好似棉里藏针，收而不露，克敌于无形。追求的是一种春风化雨、润物无声的传播效果。

狭义的软文，指企业在报纸或杂志等媒体上刊登的纯文字性的广告。这种定义是早期的一种定义，也就是所谓的付费文字广告。广义的定义，指企业在媒体上刊登的可以提升企业品牌形象和知名度，或可以促进企业销售的一种宣传性、阐释性文章，包括特定的新闻报道、深度文章、付费短文广告、案列分析等。

“在国内，我写地产软文是最早的，看1996年的报纸，都是半个版，”深圳市吉合田房地产顾问公司总经理、中国资深房地产顾问石旭升说。当时他是《投资导报》的地产版记者，很多早期的地产人都是看着老石的文章，成长起来的。

二十二、1997年，研讨会

1997年，位于深圳田面的“国际文化大厦”封顶时，世联将大厦3楼整个包装起来，组织了第一个研讨会。

二十三、1997年，策划招标

在遍访梁振英事务所、简福怡事务所等香港知名机构之后，1997年10月12日，深圳小梅沙酒店，特力地产组织了全国第一个项目全程策划招标——“深圳特力花园项目策划方案招标会”。最后，由世联出具的第一份全程整合营销报告，因更加贴近本土市场而一举中标。

二十四、1998年，半地下车库

1998年，万科的城市花园在产品的型态上有了较大的改变，采用人车分流、半地下车库、围合式布局，在当时领导了潮流。

二十五、1999年，万客会

1999年，万科成立“万客会”。当初万科想给客户寄资料，但又怕资料被客户视为垃圾扔掉，就想到成立组织，让他们入会，这样寄资料就不会被扔掉。后来万科参考了香港的新地会，成立了“万客会”，然后就在报纸上面登了一个入会需知的整版广告，并有入会的申请表，结果很快地就有2000多个会员。

买楼并不是经常事件，会员一直增加，如何给他们带来更多的附加值呢？万科开始精选商家。

受到清华大学校友通讯录的启发，万客会觉得应该有一种方式和会员进行沟通，于是开始做刊物。创刊伊始，仅仅提供一些卖楼的信息，没有成熟的思路，到了第六期刊物才有了比较清晰的思路和雏形——要时尚，要传递给人们一些房地产信息。

2003年，万科将刊物定位为：“住的时尚，住的革命”，围绕“住”展开。万客会实际上是

万科的战略营销，培养客户的组织。

二十六、2000年，赠送面积

2000年，置业国际代理水榭花都。原来的建筑设计是平淡无奇的高层，难以吸引消费者。置业国际经过调查研究，建议开发商设计了另一种户型模式——这就是直到5年后的今天，深圳乃至全国地产广泛借鉴的“6米挑高送大露台”的赠送面积。

二十七、2000年，楼盘推广名

在地产发展初期，项目的命名都很普通，用得最多就是“XX花园”这类公式。早期当然也有天景花园、威登别墅等等项目，但从2000年风和日丽开始，楼盘取个令人耳目一新的推广名，开始真正地成为一种时尚。形成对比的是，项目命名发展到如今，已经到了登峰造极的地步——深圳尖冈山华侨城项目，2004年启动至今已整整花了一年时间命名，名字还未确定。

二十八、2000年，电视广告

由于成本较高，以前的开发商极少打电视广告。早期的地产电视广告，以深圳风和日丽等一批优秀楼盘为代表，开发商为此耗资五六十万。这在今天看起来是稀松平常的事，但在当时不啻于地产营销的里程碑。

二十九、2002年，工程样板房

工程样板房最早始于2002年7月中海深圳湾畔工程样板房的公开展示，通过对设计工艺、新技术、新材料等工程实质内容的详细展现，显示了开发商的扎实功底，加强了客户对开发商的信任度。

三十、2002年，情景洋房

2002年，天津万科花园新城独创情景花园洋房，其特色是7－8米的横厅，户户有露台，每层又各有特点，首层有小院，独立入户；二层通过露台入户；三楼的面积适中，跃层有共享空间。在立面上打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，变化丰富。

2002年3月18日，万科集团规划设计部获得国家知识产权局发布的《专利申请受理通知书》，具体内容包括“户户带花园或露台的住宅”和“情景花园洋房”。

三十一、2002年，产品“说明书”

2002年7月10日，中海在深圳湾畔现场召开“中海深圳湾畔产品说明书暨新闻发布会”，向业主派发产品说明书。这是房地产行业第一次明确了房屋是作为一种产品的定义，使之更符合交易中的市场经济的特点。

三十二、2003年，网络营销

2003年6月2日，“阳光奇缘”网络游戏在深圳中海阳光棕榈园举行总决赛，冠军由中海地产的一名业主夺得。通过网络联络业主，宣传品牌，是中海集团在地产营销中的新尝试。

三十三、2004年，不收钱的认筹

2004年，深圳缇香名苑，是国内率先认筹而不收诚意金的楼盘。

2006年房产投资收租升值两不误深圳人置业面面观

价升量增成为近期深圳房地产市场的主要特征。深圳成熟的房地产市场催生了合格的消费群体，在置业过程中体现出多样选择的理性消费特征。

二手房市场交易火爆

2006年，深圳二手房交易量首次超过新房。深圳房地产信息网统计显示，2006年全年共成交二手住宅8.4万套，面积730万平方米，比2005年分别增长28%和23%。据世联地产的李净经理介绍，2007年一季度，二手房交易量仍持续升温，把新房交易甩在了后面。中投证券李少明研究员表示，深圳的新房供应量无论从绝对量，还是相对量而言，都是不足的，这在很大程度上促进了二手房交易市场的持续火热。地产中介公司做业务的小曹佐证了这种观点。据小曹介绍，他所从事的二手房交易在去年只在6、7月份有一个短暂的停滞观望期，此后便一直保持价升量增的态势。相比东莞、惠州等周边城市，深圳的房屋需求大，新楼盘供应少，二手房想不热都不行。

除了房屋供小于求导致购房者青睐二手房外，从事地产中介多年的李净认为，深圳房地产交易市场从增量向存量的转换，得益于深圳十分成熟的市场：近10年的中介服务体系建设、成熟的购房者、规范的管理、相对透明的价格、较为充分的信息传递。交易市场化为二手房交易创造了良好的环境。二手房相对新房而言，“便宜的价格”，“地理位置的选择更为广泛”，“成熟的社区及周边环境”，“免除装修的烦恼”等优势成为购买二手房者考虑的主要因素。

深圳关外房屋受青睐

今年1月17日，深圳成功获得2011年世界大学生运会的举办权。大运会的主会场设在关外的龙岗区，区内某楼盘坐地起价，每平方米立即上涨1000元。关外房子的升值潜力持续看好。

虽然关外的房子一直存在交通不便和周边配套不完备的问题，但这些问题都在逐步解决。

建设银行的陈小姐住在远离市中心的龙岗中心城，她介绍说，她的工作地点就在家的附近，周边餐饮、购物、娱乐、医疗、健身、学校等场所这些年陆续都已经建立起来，虽离市区较远，但丝毫没有感觉不方便。

相比而言，关内的楼盘开盘数量减少，价格在高位持续增长，购房者的选择空间越来越少。而关外的价格优势以及未来升值的预期，对于购房者的吸引力还是很大的。“随着地铁（城铁）的开通、区域性社区的建设、高速路的开通、巨大的升值潜力，越来越多的深圳人将选择关外置业”，龙岗中心城的一项目经理向客户介绍楼盘时也在转变客户的观念。

在关内中心区上班的栾先生一直想买房，但总是在价格和交通中权衡。就在栾先生犹豫不决时，深圳关外的房价已悄然上涨很多。据统计，从去年9月到今年2月这6个月间，关外宝安区的房屋均价涨幅约37%，龙岗涨幅8%。栾先生后悔没有早下决定，眼睁睁看着关外的楼盘万科城从6000元均价涨到近1万元，第五园从7000元均价涨到了9000元。所以，当春华四季园开盘时，他毫不犹豫的出手买房。“相比关内的房子，关外的房子除了价格的优势，还有安静的环境和较大的花园社区，这些因素对老人和小孩来说都很需要，总体来说还是比关内的房子更适合我”，栾先生得出了结论。

房产投资收租升值两不误

民营企业老板薛女士，04年其公司发展经营状况良好，现金流充裕。她以团购的方式获得较低的价格，通过银行按揭购买某楼盘30余套房产，入户后一直以出租方式获取租金。今年公司经营规模扩大，出现了资金缺口。该30余套房产市价已经较买入时的团购价格增长近一倍。按最新的评估价抵押至银行，薛女士获得了贷款，保证了公司的长远发展需要，做到投资和发展两不误。

某大型企业员工赵某，在关外的单位附近购置一栋九层农民自建楼，基本装修后出租给周边企业的生产线工人，每月固定收取租金。租房者众多，租金价格持续上涨，短短三年就收回了当年的购房成本，而且随着关外土地价格的上涨，房价也随之升值。

“房产投资收益稳定，风险相对较小。价格低时，可用租金还银行贷款，价格高时可转让，这可比炒股省心多了。”薛女士的话说出了大多房产投资者的想法。当然，投资收益总是伴随着风险的。林女士从事房地产投资已有十余年之久，小户型因出手方便，一直是她的首选。虽然这些年从投资中获取了一些盈利，但当她回忆起其中的两次投资失误所造成的经济上的损失和心理上的压力时，仍然心有余悸。面对这一两年的房价上涨，她显得很谨慎，“房价越高，增幅越快，投资的风险也越大。政策导向也对房地产投资亮了红灯，这些因素都要考虑的，盈利决不是从天上掉下的馅饼”。

2004年彻科学发展观进一步提高深圳人居环境水平--—2004年世界人居日寄语

随着人类社会的进步，保障居民的住房权利成为一项越来越重要的工作。联合国于1985年确定每年10月的第一个星期一为世界人居日（亦称世界住房日），其目的就在于反映世界人居环境及享有适当住房基本权利的状况，并提醒全世界为构筑未来的人类居住环境共同承担起责任。

今年世界人居日的主题是：城市———农村发展的动力（Cities———EnginesofRuralDevelopment）。这一主题让我们关注到城市对农村发展的带动作用。在我国城市化进程中，城市人口结构变化呈现出两个重要特征：一是大批农村剩余劳动力向城市转移，在城市形成一个新的居民群体——非户籍的城市暂住人员；二是城市中的一些农业户籍人口转化为城市户籍人口。城市人口的这些变化产生了新的住房问题。解决这一问题对于发挥城市对农村发展的带动作用，改善人类居住环境有着非常重要的意义。

目前，我国已经进入人均国内生产总值超过1000美元的新发展阶段，党中央提出了“三个代表”重要思想和“以人为本”的执政理念，要求各地落实科学发展观，统筹协调城市与农村的发展，不断改善人民的基本生活条件。保障城市居民的住房权利，改善人居环境是维护人民群众根本利益的重要环节，是践行“三个代表”重要思想和“以人为本”执政理念的具体表现。

深圳经济特区建立以来，在市委、市政府的正确领导下，我市通过发展商品住房市场和进行住房制度改革，在大力推进住房商品化的过程中建立和完善了面向城市户籍人口的住房保障体系，较好地解决了这部分市民的住房问题。由于在住房与人居环境方面取得的突出成绩，我市获得了包括“联合国人居奖”在内的诸多荣誉。但面对城市化进程中所产生的新的住房问题，我们的住房保障体系还存在需要进一步完善的地方。这其中较突出的问题有两个：一个是暂住人员的住房问题，另一个是宝安、龙岗两区城市化后原村民的住房问题。

从我市现阶段的实际看，暂住人员的住房条件还相对较差。原因在于暂住人员一般收入较低，按现行政策规定又不能享受城市住房保障待遇。暂住人员为我市的经济社会发展作出了重要贡献。市委、市政府十分重视解决城市暂住人员的住房问题，在继续完善面向户籍人口的住房保障体系的同时，正积极研究将符合一定条件的暂住人员也纳入住房保障的范畴。为此，我市有关部门已申请承担了国家建设部科研课题“城市暂住人员住房问题研究”。通过课题研究和拟定相关政策，我市将逐步建立暂住人员的住房保障体系，适当改善一些符合城市发展需要的暂住人员的住房条件。

2003年10月，我市正式启动了宝安、龙岗两区的农村城市化工作，两区的农业户籍人口转为城市户籍人口。根据农村城市化的方案要求，两区城市化后，规划、国土部门不仅要按照政策规定留足村民宅基地，而且必须按照住宅进社区的原则，统一组织规划和建设。因此，市政府将在高起点规划的基础上，进一步加强两区城市化后住房的建设管理，完善住房政策体系，积极推动两区城市化后住房的规范发展。

我们相信，在科学发展观的指引下，在深圳建设国际化城市的进程中，我市的住房保障体系将会更加完备，市民的住房权利将会得到更加有效的保障，全市居民的住房状况和人居环境水平将会得到进一步改善。

2006年幸福指数”创新传统人居观念

“联合国2006全球幸福指数人居奖”将在深圳召开的消息刚刚传开，立即引发了置业者、地产界的一致关注。那些正计划买房的人们希望这一权威奖项能成为其置业过程中的重要参

考，地产行业的职业经理人们也深深感受到了“幸福人居奖”中蕴藏的浓郁人本精神，除了纷纷致电咨询外，甚至考虑将其作为考察本公司发展水平的重要标准。

正如一位专家所言，“幸福人居奖”是一个真正从居民自身幸福感出发的、浸润着浓厚人文关怀的权威奖项。对一个个鲜活个体的关注，正是该奖项与普通评奖活动的本质区别之所在，也正是其魅力与力量之所在。从全国范围来看，各级政府对“幸福指数”的强调正在创新过去以GDP为纲领的传统发展观，而在地产行业中，“幸福人居奖”超越了传统以硬性技术指标为评价范畴的种种评奖活动，而将人们的目光集中于更柔和也更本质的幸福体验之上，同样也是对传统人居观的创新。

中国楼市发展至今，绝大多数地产公司均已具备满足人民安居条件的技术实力。在新的发展背景下，对技术的追求已很难成为一家企业脱颖而出的核心竞争力，传统以技术为主要指标的人居观念也出现了更新换代的需要，洋溢着浓郁人本精神的“幸福人居”的横空出世正当其时。

在中国地产发展的激情岁月中，一大批卓越的地产公司都以自己的心血和智慧树立起一座座人居典范，为正在改革大道上高歌猛进的中国人描摹出了越来越美好的幸福图景。然而需要指出的是，这种更人性化的评价体系尚未成为整个中国地产界的普遍共识，惟利润化惟技术化的现象依然存在，而改变这一现状或许正是“2006联合国幸福指数人居奖”的历史使命之所在。

深圳地产25年大事记-20世纪80年代

2005年06月03日 16:42 第一置业网

1985年

●1月18日市政府发出《关于深圳经济特区征收房产税的通知》

●5月30日市政府发布《关于个人出租房租金收入征收房产税的补充规定》

●11月20日市政府颁布《深圳经济特区土地使用费实施办法》

1986年

●2月10日在第三届国际高层建筑会上，深圳高层住宅设计受到国际专家赞扬。

●8月20日市成立建设工程招标投标工作检查领导小组，对200多个项目的招标投标工作进行全面检查。

1987年

●5月18日高度为165米的深圳发展中心大厦封顶。

●8月31日深圳市总体规划获国家城乡建设部规划设计一等奖。

●9月9日市政府首次以协议方式将一幅面积为5321平方米的职工宿舍用地的使用权有偿有期出让给中航工贸中心，协议地价106万元，使用年期50年。

●10月9日全国评出10项样板工程，深圳体育馆、深圳国贸大厦入选。

●11月25日深圳市首次以公开招标方式，将一幅面积为46355平方米商品住宅用地的使用权有偿出让给深华工程开发公司，地价为1705.88万元，使用期限50年。这是我国土地拍卖的第一槌，从此揭开了土地使用制度全面改革的序幕。

●12月1日市政府首次以拍卖方式，将一幅面积为8588平方米的住宅用地的使用权出让给

深圳特区房地产公司，地价为525万元。

●12月29日省六届人大常委会通过《深圳经济特区土地管理条例》。

1988年

●3月8日市政府颁发《深圳经济特区土地登记发证实施细则》。

●3月16日国家土地管理局在深圳召开“深圳土地使用使用权有偿转让研讨会”，向沿海城市和内地推广深圳特区实行土地有偿转让的做法。

●12月28日深圳机场奠基。

1989年

●1月24日深圳市中级人民法院房地产审判庭正式挂牌办公。

●8月11日市政府批准《深圳经济特区居屋发展纲要》。

●8月16日市房地产权登记处规定：房地产转让交易活动一律要在房地产交易所交易。

●11月8日深圳特区开始全面发放房地产证。

1990年

●11月23日“深圳特区在国内率先拍卖土地使用权”，被评为深圳经济特区创办10周年“十大新闻”之一。

1991年

●1月万科在深圳证券交易所成功上市

1992年

●1992年锦兴大厦事发，导致深圳房地产政策收紧。

1995年

●10月9日有鉴于深圳房地产形势低迷，深圳市政府颁发了《关于促进我市房地产市场发展的若干规定》。此政策对活跃深圳房地产市场，重聚市场人气起到了极好的作用。

●深圳市邀请了二十多位国内规划专家，对中心区的规划提出了更高的要求和期望，国际范围内中心区城市设计方案，使这一代表深圳21世纪水平的地标有了高起点，从一开始就在规划方面具有国际水准。

1996年

●7月6日福田保税区挂牌运作。

●9月6日深圳举行土地公开招标。此次招标的两幅土地分别位于景田综合区和石厦村，面积为8253.9平方米和平共处6728.64平方米，土地用途为多层住宅。

●9月27日国务院批准成立盐田港保税区。

●9月28日龙岗大工业区开发建设拉开序幕，工业区第一份土地使用权出让合同签订，台商工业区隆重奠基。

●10月3日深圳市政府常务会议原则通过深圳市中心区首批土地招商开发项目及优惠政策，标志着深圳市城市建设的重点开始转向深圳市中心区。

1997年

●4月23日市政府发文调整土地使用费征收标准，新的收费标准根据我市的经济发展水平和物价水平进行适度调整，并且按有偿出让土地和行政划拨用地、商品房用地和非商品房用地区别对待，使我市的土地使用费征收制度更加科学合理。

●6月18日何景焕副市长召开会议，落实落实一次性购买400万元港元以上的香港业主办理深港两地车牌事宜。

●6月23日东环快速路系统建设开工。

●7月1日市规划国土局启用电脑地价测算系统，所有地价均由电脑测算。

●8月8日宝日高尔夫球场用地因欠税被市政府强制拍卖，香港中旅集团以2.6亿价格夺得该幅土地的使用权。

●9月1日我市试行房地产初始登记备案制度。

1998年

●5月20日深圳市1998年土地使用权拍卖会在深圳会堂举行。此次拍卖会共推出三幅土地，其中泰华房地产开发（深圳）有限公司和深圳市益田房地产有限公司联合以

2.01亿元竞得B114－0063地块，金地（集团）股份有限公司以6200元竞得B113－0071地块。

●8月24日深圳市政府召开会议，研究恢复征收房地产契税和制止农村私人违章建房事宜。

●9月22日深圳市规划国土局中心区两幅土地使用权公开招标，其中深圳市城市建设开发集团公司以3168万元中标B－0024地块，泰华房地产开发（深圳）有限公司以3738万元中标B116－0038地块。

●10月9日深圳市政府召集规划、国土、公安、民政等部门和宝安区、龙岗区政府研究特区外“购房入户”蓝印户口转常住户口问题。

●12月28日深圳市中心区六大工程正式开工，全面拉开了中心区开发建设的序幕。

1999年

●1月12日我市成功地招标出让了两幅土地使用权，深圳鹏得宇投资发展有限公司以8006.6699万元的价格取得T203－081地块40年使用权，深圳市美地置业发展有限公司以3067.9万元取得B302－0074地块70年使用权。

●3月25日根据市委、市政府《关于进一步加强规划国土管理的决定》，市规划国土局盐田分局接收了盐田港、盐田港保税区的规划、土地、房地产管理的文档资料和电脑光盘，接管了上述地区的规划土地管理权。

●5月6日深圳市人民代表大会常务委员会发布公告，通过《深圳土地征用与收回条例》，自1999年7月1日起施行。

●6月27日我市城市总体规划荣获第20届世界建筑大会“艾伯克比隆爵士奖”，这是亚洲国家城市首次获此殊荣。

●9月28日全长9.66公里的滨海大道主车道全线通车。滨海大道的通车大大改善了南山的交通条件，改变了特区内各行政区域的区位格局，对南山区房地产市场的影响尤为深远。

参考广州人居住观念十大变化: https://www.360docs.net/doc/975667121.html,/news1/ReadNews.asp?NewsID=111

深港地产十年——昨天

昨日,香港是深圳的样板房

本版撰文本报记者朱文策

“深圳学香港，广东学深圳，全国学广东”，可以说，这是过去20年的中国房地产发展的纲要。像亚里士多德对文学起源的描述一样，深圳乃至全国房地产的起步，在很大程度上也是发端于对香港的学习和摹仿，然后才开始不断进行创新的。无论是在制度——包括土地出让制度、商品房销售制度、按揭制度、上下游产业链的完善，在产品——包括(超)高层的出现、园林的营造、会所的建设，还是在营销模式——楼书、样板房、售楼处等等，深圳都是在亦步亦趋地跟着香港一步一步走过来的。如果说深圳是全国的样板房，那么，香港则是深圳的样板房，至少在过去的20年间，它曾经是。

地产制度发端于香港

回顾过去20年的深圳房地产发展，深圳如今建立并完善起来的一整套房地产制度，其最初的源头都在香港。

在1987年冒着违宪风险的土地第一拍在深圳落槌之前，深圳官方曾不止一次地去香港取经，并从香港所实行的“勾地制”与“拍卖制”中拿回了后者。由此，深圳关于土地资本化探索的大幕才正式拉开，并直接促使国家修宪，使得土地交易被制度化。“在房地产乃至更为广泛的领域内，土地可以进入市场交易绝对是对中国影响最深远的制度之一。”花样年营销总监李宁表示，如果土地不能由之前的行政划拨转为市场交易，中国的房地产市场自然也无从谈起。自土地第一拍之后的20年里，深圳房地产始终都在有意地观照香港，并通过政府和民间资本的参与，逐步建立起房地产上下游一整套完善的产业链和制度设计。在1988年和1996年，深圳的房地产探索者在效法香港的前提下，分别成立了第一家房地产中介机构和房地产地铺，那也是如今深圳乃至全国房地产二级市场和三级市场的雏形。

到1997年前后，受深圳房地产价格高涨的刺激，以中原地产为代表的一批香港中介机构进入深圳，并带来了完全港式的策划营销及管理模式，促进了深圳房地产二、三级市场的逐步制度化。时至今日，深圳房地产在一级土地市场、二级新房市场、三级二手房市场以及物业管理市场，均形成了一整套较为完善的制度，这其中，被重重地烙上香港的印记。

产品营销效法香港

在过去10多年间，深港地产在产品设计及营销策划等技术层面的互动及交融愈发紧密。

从上世纪90年代初开始，深圳开始大规模出现了高层、超高层建筑，这基于深圳本身的城市规模，但我们无法否认香港的影响。当时，在深圳商品房设计市场上呼风唤雨的设计公司，比如华森等，都有着很浓厚的香港背景。

1996-1997年百仕达花园和东海花园的出现，可以说是香港地产产品在影响深圳方面达到了一个顶峰。这两者是深圳第一批全方位COPY香港传统豪宅的高档社区，豪华装修、园林、泳池、会所、架空层等一系列港式设计元素的引进，使这两个项目成为了当时全国房地产界

竞相学习的样本，即便是到如今，这两大豪宅也毫不落伍。

除了建筑产品打造以外，香港地产给深圳带来的另一法宝——房地产营销。“是香港地产商教会了深圳地产商在会所里面卖楼的。”李宁说。类似售楼处、样板房、楼书以及楼盘模型这些，几乎都是从香港COPY过来的；而举凡项目命名、楼盘形象定位也都经历了同样的“抄袭-模仿-创新”的过程。

■ 深港元素

[ 楼花买卖]

也称商品房预售，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在约定时限内交付现房的房产交易行为，其实质是房屋期货买卖。1953年，霍英东在香港成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。上世纪90年代初传入深圳，并成为目前国内新房销售的主要形式。随着目前房价飞涨、楼花炒卖严重以及期房投诉居高不下，有关取消商品房预售改现售的呼声日炽。

[ 楼宇按揭]

又称分期付款，为发达国家和地区广为流行的一种融资购楼方式，在上世纪80年代即由香港传入深圳，之后在全国流行。有资料显示，建设银行深圳市罗湖支行成交了中国内地第一笔按揭贷款。楼宇按揭最大限度地缓解了置业者资金紧张的状况，并直接扩大了房地产市场容量，在过去的10多年时间里，房地产带动了上下游200多个行业迅猛发展。尤其是在1992-1993年房地产泡沫之后，按揭更是被作为挽救房地产市场的一剂良药。出于金融风险的防范，一直以来，央行都将贷款最高额度控制在7成以下，但在商业银行的具体操作中，则多为8成以下。近年来，由于房价高涨，有不少专家已公开建议提高首付比例。

[ 三级地铺]

地铺一词，首见于香港，专指促成房屋买卖双方完成房产交易的中介机构。在上世纪80年代，中介机构便传入了深圳，在1988年9月，有深圳中介教父之称的桂强芳成立了深圳第一家房地产中介机构——深圳市国际房地产咨询股份有限公司。但是，深圳第一家以地铺形式经营的中介机构，出现于1996年夏天的华发北路11号，由先科投资顾问有限公司成立，它让当时深圳二手楼交易首次从安静凉爽的写字楼里走到了临街的地铺里，但仅10个月便退出市场。地铺大兴始于1997年之后，以中原地产为代表的一批香港中介机构到深圳跑马圈地，并自2003年之后驶入快车道。但是，地铺经纪人员的诚信问题如今依然困扰着买卖双方。

■ 访谈

香港以人为本的经验更应推广

朱振辉原深圳市规划国土资源局副局长

黄金楼市：作为当时国贸大厦的设计总负责人，你在设计之前，应该也去了香港考察吧？朱振辉：是的，国贸大厦最初的38层确定到最终的53层，高度160米，当时，在国内最高的楼不过30多层，没有任何借鉴，当时，国家公安部也没有关于超高层建筑的消防设计规范。最可借鉴的，便是香港。所以在1982年国贸动工之初，我们分两次考察了香港，几乎是把香港的高层建筑考察个遍，也和当时香港的一些建筑师事务所进行了深入的交流。

黄金楼市：两次考察从香港借鉴到了哪些东西？

朱振辉：国贸大厦的立面造型和平面布局都是我们自己做的，但具体的功能设计，很多是从香港引进的。首先是一整套完整的高层和超高层的建筑设计规范，关于建筑结构、消防、水、电、空调、动力等等，香港都有详细而明确的设计要求，我们把它们拿了回来。后来，国贸

大厦的消防设计原则也被作为国内高层、超高层建筑的消防设计规范。从香港那里借鉴的还有一些建筑设施构造，比如，高速低速电梯、双层铝板结合玻璃幕墙、音乐喷泉、自动擦窗机等等。

黄金楼市：你后来担任规划国土资源局副局长之后，与香港之间的互动多吗？

朱振辉：也挺多的，香港是一个弹丸之地，城市高密度开发，土地利用非常集约化，能开发的地方全都开发了，但又开发得很巧妙，是一个典型的立体城市。从城市总体规划到小区规划，做得都非常到位，尤其是周边配套设施，更加以人为本。后来深圳在审批项目投标书中，也坚持一点，周围的商业网点、交通配套、市政设施以及停车位要方便以及充足。

黄金楼市：很多专家都指出，深圳要继续发展必须走香港的路子，城市向高空生长，你觉得呢？

朱振辉：香港规模很小，所以需要高密度开发，这是没有办法的事情。深圳在当时则是一张白纸，我并不希望它变成香港那样，我们原来想着深圳城市会有比较大的绿地空间，优美的城市轮廓线……不过现在随着人口规模的爆增，不得已，深圳也只能往高空发展了。

黄金楼市：在城市规划及建筑设计方面，目前的香港还有什么值得我们去借鉴的？

朱振辉：违章建筑，香港根本没有什么查违办、拆迁办公室等等，在那里，你也很少见到有乱搭乱建的现象。我去加拿大考察的时候，那里一般老百姓的民房，即便是要改一下阳台外形，也要报批。似乎他们的市民都形成了很强烈的法律意识：没有经过审批，不能乱建。但在内地的很多城市，却恰恰相反。我觉得香港在这方面的经验，值得我们参考借鉴。

大事记·1997年

5月底，罗湖、皇岗两口岸改造工程全面竣工并提前交付使用，为港人在深圳置业大开方便之门。

7月前后，东南亚金融风暴爆发，香港和深圳的房地产价格均出现了超过50%的剧烈下跌。9月1日，深圳试行房地产初始登记备案制度。

12月17日，修正后的《深圳经济特区房地产行业管理条例》正式实施。

十二年见证楼海沉浮

这些年人们买房出现了两大趋势，一是置业人群向金字塔下层发展，很典型的例子是身边原先一些不可能或没有被当作买房人的朋友，如今则成为买房的主力群体。

二是高端客户置业需求出现反复，从城里到城外，再到城里。这一反复反映在高端客户群的买房地点、选择生活方式上。1992～1993年，城市中心区出现一批公寓项目，如巨龙花园、华侨村等，其主力客户群为高端客户。1997～1998年，郊区住宅兴起，田园风光、独立住宅、个性化生活深深吸引了高端客户，城内的高档公寓失去了往日的魅力，温榆河、小汤山一带的别墅成为他们追逐的目标。

如今，高端客户又回归到城市中心区，CBD、朝阳公园附近的房屋成为他们的首选，从过去90年代初在乎小区内环境，发展到关注周边环境，再到城市中心市政条件改善后回归城市，高端客户的置业方式走完了一个循环过程。

鄂俊宇（万城置地总经理）：有好房更要有好地

1999年房地产市场真正开放到现在刚好五年，原来购买光大花园的那批业主财富得到了充分的积累，产生了较高的升级需求，准备改变居住氛围、生活形态。

我们观察二次以上置业者，不只看中项目特色，更看中地段。有好房子，还要在好地段。地段代表地的价值认知。包括其自然条件、人文条件都要考察。土地是基础，只有基础满足了，才能生产出来满足生活形态的房子。当对地区的认知度非常高时，开发商所要作的就是满足其生活形态的要求了。我认为，经过10年的发展，目前购房者中约有60%～70%进行了两次以上置业。这批人一直走在消费前沿，与第一批买房人基本类似，进行二次以上置业时，他们几乎100%会看中中高档次的住宅。

林少洲（厚土机构主席）：未来买房要买文化

比起12年前极度匮乏的住房条件，今天的北京人充分感受到了生活的幸福。过去稀缺的产品，无论量还是质，现在都能得到满足，其满足程度甚至到了挑花了眼，不仅够，更到了疲劳的状态。这不能不说是一种进步，一种奢侈。

然而，需求是无止境的。在物质层面基本得到解决的情形下，未来北京人关注的目标将是深层次的精神方面，强调文化需求的满足，返璞归真，寻找传统文化积淀和归属感的风格流派将成为以后的城市主题。这一点并不难理解，就像吃肉一样，现在的孩子已经吃腻了肉食，开始在乎就餐的氛围和主题。买房子也会如此。

张静颐（北京金网络公司总经理）：在建设的同时要学会保护

这些年突出的印象是人们物质生活和财富积累提高的速度惊人，一个最好的例证是买房的人越来越多了，更多的普通百姓买了房，住上了宽敞的房子。

但在房地产及其他行业迅速发展的同时，自然环境、人文环境越来越令人担忧，人们片面追求新生活，忽略了城市生活环境的重要性，更可悲的是放弃了几千年沉淀下来的传统文化氛围，到处的拆迁改造，推倒的不仅仅是一个个破旧的院落，更有一大批价值无量的文化古迹，如何在现代文明与传统文化中寻找一个合理的平衡，如何保持城市的自然环境和人文环境，恐怕是今后城市建设和房地产市场发展应着重考虑的问题。

吕大龙（清华紫光地产董事长）：升级周期取决于经济周期

美国人一生大约要换4到5次房，我们现在的升级速度当属正常。人的住房形态取决于不同时期的需求，如工作、孩子的教育，一般来讲5～8年更新一次。另外，二手房市场在升级过程中也起到了重要作用，如上海，就是因为二手市场发达，所以其升级换代的速度才非常快。升级周期取决于经济周期。当整个经济增长率超过10%，升级的速度一定会快。

单身考虑产品类型主要看面积，一定的面积就会让使用者产生满足感；而对于核心家庭，则存在多样化需求，市场上才有针对性产品出现，这是市场成熟的表现，但中国人心目中的终结目标一定是SINGLE

HOUSE。从追求面积，到有了钱后追求感觉，可能会选择HOUSE，再到考虑孩子，选择区域，最后到年老后空巢、回归高级公寓，这是一个完整的家庭消费形态。

黄世达（北京利晖房地产公司副总经理）：从盲从到多元

12年来，北京人的住房生活条件越来越好，环境配套要求越来越高，可以说，消费群体在增加，人们的消费意识增强，眼界越来越高。

所谓目光决定世界。当年北京人疯狂模仿国外生活方式，偏爱国外建筑风格和社区环境，如罗马建筑等，其后陷入概念的泥潭难以自拔，终于磨练到今天产品丰富、多元化的年代，有更多的产品可以选择，市场出现有序合理的竞争环境。买房人也从最初的无知阶段，进化到今天挑剔的世界中，对于一个发展中的城市来说，这是一件最有价值的事情。

王晓航（协成机构）：开发商赚钱兼顾出作品

这十几年市场的变化太快了。当年，有套房子就已经非常满足了，随着经济发展、收入增长，大家会要求住房既要安全舒适、又要方便工作、最好还是高尚小区，环境要好。人赚了钱，要回馈自己，并完全是炫耀。

产品方面，要追求物质最大化。大房子，好环境，科技提供优质服务。

精神上，房子是人们的一种价值符号。人们的追求在不断变化，开发商追求利润，希望房子能卖最高价钱，但要取决于速度、手段。作为开发商，要建好房子，有价值的房子。赚钱的同时提供好产品，地段、环境、服务，都要好，按完成一个作品的要求来运作。中国人对土地、房子情有独钟，购房人在追求好房子的过程中，也要尽量抵制物质的诱惑。要工作，更要享受生活。

潘明朗（香江国际副总裁）购房人要做精神“暴发户”

十二年来的最大感受首先是房子越盖越好了。不过，最近我有一个体会想说一说，就是我觉得：人们开始由物质的“暴发户”变成精神的“暴发户”。楼市发展之初人们更多地追求“物质财富”的表现，像早期的“欧陆风”“豪宅热”；现在又陷入了另一个误区――开始片面地宣扬对“生活方式”的追求。在对“生活方式”追求的名义下，失去了很多建筑本身应该具备的东西。我认为生活本身是真实的、平淡的，那些对所谓“生活方式”外露的、装饰化的追求可能会使建筑变得特别古怪。房子毕竟是日常生活所需的大众消费，不能把艺术家的行为艺术强化到大众消费中。