产品盈利模式创新

产品盈利模式创新
产品盈利模式创新

产品盈利模式创新

管理大师德鲁克说过:“企业之间的竞争,已经不再是产品之间的竞争,而是利润模式之间的竞争。”在市场环境快速变化的情况下,很多企业都面临盈利模式转型问题。传统的依靠单一销售产品获得利润的方式,已经不再符合市场的需要,企业必须进行产品盈利模式创新。下面这一组四篇文章,是作者根据多年的管理咨询实践总结的几种产品盈利模式创新的方式。

1.从宠物店的生意经看产品金字塔模式

在跟编辑交流这篇文章的主题的时候,栏目主编张西振告诉我一个刚刚发生的事情:他的一个同事和女儿去宠物店购物。女儿非常喜欢一个3元钱的布丁仓鼠,于是他同事给他女儿买下了这个布丁仓鼠。但是,买了布丁仓鼠后,就需要有个笼子养着它,于是又花45元买了一个老鼠笼子。老鼠脏了要给它洗澡,还要花15元买洗澡的沙子。这还只是一次给布丁仓鼠洗澡的费用,以后还要持续购买。布丁仓鼠饿了,要给它食物,再买一袋食物15元(还得持续购买)。这样算下来,为了买那个3元钱的布丁仓鼠,这一次就消费了78元。

不得不说这个宠物店赚钱的方法真是高明,这让我想起了以前听过的一个“送瓜子”赚钱的故事:

王头的工厂开业,请了个马戏团来演出,费用自己掏。朋友去看了一下,给王头提了个建议,是否借着这个机会赚点钱?王头说:“我请马戏团,是为了让厂子有个好的开始,把人气轰起来就行了。要是收钱,就没有人来看了。”于是朋友给他出了个主意,王头一听,哈哈大笑,欣然同意!第二天是星期天,又正逢大集,王头把马戏团来演出的事进行了大力宣传,又是宣传车,又是发传单,还大张旗鼓的吆喝,“为了庆祝××工厂开业,请大家免费观看马戏团演出,早到的每人送一包瓜子。”你别说,他们这样轰轰烈烈的一搞,观众还真不少。来观看的人吃了瓜子后,不一会儿就口渴了,因为瓜子是咸的,要找水喝。王头组织员工在旁边卖矿泉水、饮料等。这一下,生意火了,买矿泉水、饮料的络绎不绝。一结账,当天净赚四千多元,把王头高兴的不得了。

我们分析一下,宠物店和故事中的王头都是采用了什么样的赚钱方式呢?宠物店和王头是采用了这样的方式来获得利润的:通过免费和低利润的“布丁仓鼠”、“瓜子”来创造“老鼠笼子”、“饮料”的消费需求,带动“老鼠笼子”和“饮料”的销售,从而通过销售“老鼠笼子”和“饮料”达到赚钱的目的。

这种盈利的模式,我们称之为产品金字塔的盈利模式。产品金字塔模式最早是由斯莱沃斯基提出的,位于金字塔的底端是免费或者低利润的基础产品,我们亦称之为防火墙产品。例如图1和图2中的布丁仓鼠和瓜子。基础产品(防火墙产品)设置主要有两个目的:第一,吸引顾客,通过免费或不赚钱的方式制造人气;第二,形成连带购买,作为基础产品需要有一个特征,就是基础产品要能构成利润性产品的连带购买。比如吃瓜子会口渴,从而带动饮料的销售。

其实产品金字塔的盈利模式可以广泛地运用于各行各业,我们再想想还有哪些行业在运用着产品金字塔的盈利模式呢?

在培训行业中,参加培训机构的公开课是免费的,但是要参加他们的收费班和特训营,就要支付费用了,培训机构就是靠收费班和特训营来盈利的。在白酒行业中,洋河最先推广价格更低的海之蓝,使消费者认可蓝色经典品牌后,再推出天之蓝和梦之蓝,通过天之蓝和梦之蓝获取高额利润。产品金字塔的模式设计还可以应用于服装行业中,比如服饰是讲究整体搭配的,为了配一双特别的鞋子,消费者或许就要花钱换条裤子,那么裤子和鞋子是不是可以构建产品的金字塔呢?通过产品的金字塔模式能起到“四两拨千斤”的效果,甚至创造出新市场。那么,在你所处的企业中,是否也能设计出“产品的金字塔”来呢?

笔者曾经从事于珠宝行业的管理咨询工作,在珠宝行业中,普遍将产品金字塔模式与店铺管理相结合。在浙江有一个不到200平米的珠宝店,每年的销售额能达到1亿多元。店面老板Z总是一个工作狂,并且十分注重对顾客的了解。他每天都要花时间去琢磨他的消费者和货品管理。图6是他画出来的产品的金子塔,处在产品金字塔的底端是店面的防火墙产品,即基础产品。对这类产品的需求比较广泛,有的是投资购买,有的是给父母购买,有的是结婚夫妇的配饰,还有的是孩童的金锁什么的。因为黄金是论克卖的,所以价格也容易比较,可以起到一个价格标杆的作用。K金饰品的设计比较时尚,深受年轻群体的喜欢。而银饰品,一般都是大人买来给小孩戴着辟邪保平安的。这些产品都是低利润产品,但是这些产品需求大,容易吸引客流,屏蔽竞争对手。人们都说“黄金有价,玉无价”,相对黄金饰品来说,钻石镶嵌和翡翠,他们卖的是设计和稀缺资源,这些都是附加价值比较高的产品。从成本上来看,他们是毛利比较高的产品。通过黄金、K金等基础产品的销售,可以较好地拉动红宝石、蓝宝石、钻石镶嵌、翡翠饰品的销售。而钻饰和翡翠便是这个珠宝店面高额利润型产品。Z总就是靠黄金饰品、K金饰品来吸引客流,获得良好的消费者口碑,然后通过良好口碑的推荐,拉动钻石镶嵌、翡翠、宝石等饰品的销售来获得利润的。

相对于其他竞争对手的店铺来说,Z总的产品组合策略真的是一个好的策略。Z总的珠宝店的成功,除了他擅于管理自己的产品外,他更高明的做法就是将产品金字塔与店面的管理相结合。Z总根据消费者的逛店的动线规律总结出一个店面在相同的产品下每个岛屿对于产品的销售率。并且Z总还发现,打算购买的顾客进入店面时习惯性往右走(可能与交通规则造成的习惯有关)。根据每个岛屿的销售率的高低不同,Z总将产品的金字塔与店面各岛屿的陈列结合起来。比如最右边的第一个岛屿产品的销售率最高,对于这样的岛屿一般陈列利润较大的产品(钻石镶嵌、翡翠)。而进门左边的第三个岛屿,销售率只有5%,对于这样的岛屿一般陈列防火墙产品,并且通过防火型产品吸引消费者深入店内。

由于市场需求和竞争形势的变化,产品组合中的每个项目,必然会在变化的市场环境下发生分化,其中一部分产品获得较快的成长,一部分产品取得较高的利润。我们在选择产品组合方式时,可以选择产品金子塔的模式,一方面,通过基础产品,牢牢的捆绑消费者的忠诚度,从而形成竞争壁垒。另一方面,通过高附加值产品来获得盈利。为此,我们需要经常分析产品组合中各个产品项目或产品线的销售成长率、利润率和市场占有率,判断各产品项目或产品线销售成长上的潜力或发展趋势,以确定企业资金的运用方向,并且形成有效的产品组合。

2.售后利润模式:用流量价值获取利润

最近,我的一个同事被网上的一个“打折”信息所吸引,以一个非常便宜的价格购买了一个电子书阅读器。但是,事后他告诉我,电子书阅读器里面只有两、三本书。看完后,还要通过阅读器的联网功能进入网上商城去下载,而每下载一本书,需要花费8~10元钱。最后算下来,他发现并没有比买纸质的书便宜。

我们分析一下该电子书厂家,是怎么获得盈利的?首先,他以一个低廉的价格卖出他的基础产品(电子书阅读器),通过基础产品占领消费者终端,消费者通过终端进入网上商城,挑选自己喜爱的书籍,并且付费下载。于是该厂家通过后续的产品(电子书下载)来获得盈利。电子书阅读器销售的越多,占领的消费者终端就越多,登录网上商城的流量也就越大,下载电子书的人也就越多,企业就能获取更多的利润。这种通过低利润的基础产品,拉动高利润的后续产品/耗材的盈利模式,我们称之为售后利润模式(见图1)。

售后利润模式,最早也是由斯莱沃斯基提出的。通过低价的方式,将基础产品销售给顾客从而拉动后续产品的销售,获得利润。售后利润模式存在于各行各业当中。比如将打印机销售给客户,打印机并没有让企业获得利润,但是客户在以后每个月消耗的墨盒当中,企业获得了较大的利润。企业也可以通过低利润的方式销售豆浆机,然后通过持续的供给豆浆原料获得利润。乒乓球运动员,买一副乒乓球拍,可以用上几年,但是对于乒乓球的消耗量却很大,企业也

可以用售后利润模式来设计企业的盈利模式。还有卖饮用水的厂家,可以免费向顾客赠送饮水机,靠后续持续不断的“水”的供应来获取利润。在汽车行业中,所有车主都知道4S店的维修费用贵,但车主仍然对4S店欲罢不能。汽车对4S店的这种技术性依赖造就了4S店售后的利润之源。随着新车价格不断下滑,售后已经取代销售成为4S店最大的利润来源,而伴随着保有客户的增多以及车辆使用年龄的增长,4S店的这种利润结构将进一步显现。据调查,售后服务的平均利润可以达到45%,有的品牌特别是一些销售高档车型的4S店可以做得更高。一辆小汽车进4S店维修一次的平均费用大约700~800元左右,这个数字会因车辆的级别而上下浮动。而车龄达到2~3年后平均每次维修的费用将上升至1000~1500元。这些都是售后利润模式的实践者,他们通过这样的模式获得了丰厚的回报。

售后利润模式运作成功有两个关键要点:第一,基础产品对消费者来说,要具备价值感,从而获得较快的推广,占据消费者终端。比如原本顾客要花费高昂的费用来购买打印机,但是通过售后利润的模式,打印机就可以以成本价售出。那么,相对于竞争对手来说,低价的打印机对消费者来说,更具有价值感。第二,能够带动后续产品/耗材的销售。不同品牌间的墨盒是不兼容的,消费者购买了你的打印机,以后就要持续的向你购买墨盒。后续产品/耗材不能有替代品,否则,售后利润模式的售后利润环节就会被替代。假设不同品牌打印机的墨盒是兼容的,那么消费者购买了你成本价的打印机,同样会购买别人低价的墨盒,后续产品/耗材就无法获得盈利。

笔者曾经给一家电蚊香企业做管理咨询,就试着给他们设计了一个售后利润盈利模式。电蚊香行业竞争激烈,一到夏天,所有厂商都疯狂的打折促销。疯狂的价格战使该企业利润越来越微薄。该企业必须进行盈利模式创新,从而跳脱价格战的漩涡。我们知道液体电蚊香是由电热器和蚊香液组成的。那么是否可以将电热器和蚊香液拆开,做成售后利润盈利模式呢?即电热器是基础产品,蚊香液是后续产品/耗材。电热器通过低价的方式销售出去,而通过后续的蚊香液产品获得利润。

同样,电蚊香售后利润模式成功的关键在于消费者价值感和后续产品销售控制。我们知道市面上的电蚊香几十元一个并不贵,消费者用完一个就扔。消费者为何要购买你可拆卸的电蚊香而且持续不断的购买后续蚊香液耗材呢?企业可以从产品质量、环保、安全着手新产品研发,从而增加消费者价值感,替代原有产品。并且在蚊香液和电热器的接口上实现差异化,这样就控制了消费者,使用该企业的电热器,就要使用该企业的蚊香液。如此,电蚊香的售后利润模式就设计完成了。

3.产品衍生模式:超越单一产品利润

小时候看过动画片《机器猫》片的人,内心大都会有一个相同的梦想——“机器猫的口袋”。因为拥有了它就能变出各种各样自己想要的东西来。曾经听过这样一个故事:有两个饥饿的人得到了一位长者的恩赐,一根鱼竿和一篓鲜活硕大的鱼。其中,一个人要了一篓鱼,另一个人要了一根鱼竿。得到鱼的人原地就用干柴搭起篝火煮起了鱼,他狼吞虎咽,还没有品出鲜鱼的肉香,转瞬间,连鱼带汤就被他吃了个精光,不久,他便饿死在空空的鱼篓旁。另一个人则选择了长者恩赐的一根鱼竿,他辛苦地寻找到大海,从此以捕鱼为生,过上了幸福安康的生活。

“机器猫的口袋”和“长者的鱼竿”都有一个共同的特点:他们的功能在于持续不断的衍生出各种各样的物品,让他们能持续地保持生命力。一个企业也是如此,我们都知道企业的每个产品都是有生命周期的,每个产品最终都会步入生命周期的衰退期,到达生命的终结。一个企业要想获得持续的盈利,就要不断地衍生出自己的新产品。就像有一种名叫“蚂蟥”的生物一样,我们把它的身体分离成几部分,它的每个部分又能衍生成为独立的个体,所以它的生命力非常旺盛。

我们购买一张电信的手机卡,需要花费几十元的卡费。然后每个月根据自己的通话时间,我们还需要缴纳通话费。我们用手机给别人发短信,电信公司还要收取短信的费用。使用3G上网,就会产生流量,我们又需要支付上网的流量费。同时电信公司还持续不断的推出了彩铃、来电提醒、天气预报等等一系列的增值业务。电信公司也因此从传统的单纯收取通话费的盈利模式逐渐衍生出各种各样的产品来获得盈利,这就是产品衍生的盈利模式(见图1)。

在浙江卫视一度热播的《中国好声音》节目,也告别了依靠传统的广告模式来赚钱。除了广告外,“好声音”还不断的创新出衍生产品,将自己的触角伸向各个领域。据相关人士透露,从第一期开始,“好声音”广告费从每15秒15万元,涨到25万元,随后又涨到36万元和50万元,“好声音”每期仅凭广告就能带来近2000万元的收益。

自从《中国好声音》在浙江卫视播出之后,高收视率和良好的口碑,使得该节目在各大视频网站的网络点击率也一路激增。“好声音”网络版权在300万元左右,大概网络版权产生1500万元左右的经济效益。选手所唱曲目的网络彩铃下载也变成《中国好声音》节目组非常重视的产业链条环节之一。中国移动为消费者提供打包付费彩铃下载业务,节目组和中国移动按照中国移动与音乐公司传统的分账比例进行分账,预计产生3.2亿元的价值。我们看到的学员20场演唱会,一场250万元的价格,也能让“好声音”获得5000万元的收益。

由此可见,《中国好声音》的产品衍生模式使它能触及各个领域,从而获得大量的收益。产品衍生模式,是一个让企业产品不断衍生出价值点和赢利点的模式,它是企业持续不断的利润来源。请想一想,你的产品是否能不断地衍生出新产品来?

产品衍生模式的操作分为两个步骤:第一步,细分市场(相关利益者)需求。比如电信公司基于“手机通话卡”这个产品的相关用户,可以细分出商务客户,他们频繁出差,需要漫游优惠,他们谈生意没有接到的电话需要短信提醒;而大学生群体,他们追求个性,喜欢别人给自己打电话时能听到自己特别的彩铃。这些都是细分市场的需求。第二步,基于细分出来的市场需求,设计出能满足这些需求的衍生产品。比如电信公司推出的“来电提醒”产品,是为了方便那些商务人士,当手机没电而未接到电话时,电信公司便会有短信告之来电信息。还有衍生出来的“彩铃”产品,就可以满足年轻人对音乐个性化的需求。

笔者曾经给一家白酒企业(以下称之为LT企业)做管理咨询。LT企业的盈利模式设计,就采用了产品衍生模式。从2001年到2010年的十年间,白酒行业经历了十年的高速发展期,复合增长率超过了20%。十年间造就了一批成功的企业,洋河、郎酒、水井坊等,都是在行业高速增长的大势下发展起来的。而LT白酒企业,却错过了这样一个高速发展期,没有借助行业的利好形势大力发展。错过了“天时”的LT企业该如何走出自己的路子呢?传统的白酒销售,要么是OEM贴牌的方式,要么是自创品牌,通过招商进行品牌运营和销售的方式。如果走过去十年成功企业的路子,建立自己的知名品牌,企业的资源非常有限,况且错过了行业最佳的发展时机。于是LT企业选择了将市场细分,不断创新自己的衍生产品。

图4是LT企业的产品,LT企业通过细分市场的需求,成功的设计出了五种类型的产品:

1.品牌酒销售

公司在地级市建立LT服务平台,选择一个独家经销商,协同经销商开设LT品牌酒旗舰店,通过旗舰店树立品牌形象。然后,公司将产品铺进重点商超(酒楼),选择重点的商超(酒楼)铺货,主要起到价格标杆的作用。寻找并聘请具有团购关系的企事业单位人群作为LT品牌白酒的团购经纪人。通过团购经纪人介绍团购客户的方式销售自己的品牌酒。

2.专属定制产品

针对大型政商务系统、企事业单位等,专门设置“专属定制”产品。大系统、大企业一般都有专属定制的需求。比如在产品上印上自己企业logo,标注“XX专供”字样,或者按照特殊的大小规格来生产,等等。针对这样的需求,LT企业提供了定制产品服务。

3.金融产品

将市场细分到个人,社会名流、行业专家、企业老板等他们都有投资、收藏等需求。针对这个需求,LT企业设计出限量版的“名人珍藏”酒,借势各地工商联、企业联合会、企业家协会等平台,向企业家推介。并且在高端人群经常出入的场所重点推广,如高尔夫俱乐部、名车4S店、名校总裁班等。

4.OEM和买断

目标合作伙伴锁定有资金、有网络、但缺乏自有品牌的大经销商。这些人通过经营知名品牌的长期积累,有了相当资本(几千万甚至上亿元)、成熟网络及丰富经验,且不愿再仅给别人“打工”,有着经营自有品牌的强烈愿望。借助行业媒体资源选择几家合作伙伴,由行业媒体引荐,双方进行谈判。

5.基酒销售

对于基酒的销售,根据客户要求的口感予以勾调,满足多样化需求,加大对客户的技术服务支持。出售基酒中全程服务,甚至到客户指定地点按要求给予勾调指导。定价参照行业标准,根据数量执行阶梯价格,利用展厅展示形象、接待客户、拦截客户。

LT企业就是凭借其不断创造出细分市场需求的衍生产品,从而获得了十几亿元的销量,因而在激烈的竞争环境中,还能保持持续的盈利。

很多企业,其实自身的产品很有价值,但是没有将价值转化出来。企业需要获得持续盈利,需要将企业自身的资产衍生出新产品,通过衍生产品的载体进行获利。能不断创新和衍生新产品的企业,才能保持企业的活力。

4.3W模型:从卖产品到卖解决方案

在《营销管理学》中,关于对消费者需求洞察的重要性,有一个“钻头和洞”的形象比喻:

“消费者需要的是洞,而不是钻头!”

这句话就像“警示名言”一样在随时“敲打”企业经营者们的头脑。因为企业习惯了生产“钻头”,并且想尽办法把“钻头”推销给顾客,而逐渐忘记了自己生产“钻头”的目的。顾客需要的是“洞”,而不是“钻头”。“钻头”只是帮助他们实现需求的工具和手段,没有“洞”的需求,他们根本不需要“钻头”。而当竞争对手生产出更具优势的产品或者方案来满足他们“洞”的需求的时候,他们就会抛弃你的“钻头”。

一个企业要想持续的盈利,必须要时刻问自己三个问题:我的顾客是谁(Who)?他们的真实需求是什么(what)?企业该如何满足他们的需求(how)?只有反复去了解消费者,才能使企业不被消费者抛弃。以生产洗发水的企业为例,他们的顾客是谁呢?假设这个企业的客户定位是年轻人。那么,这些年轻人,他们的真实需求又是什么?他们是需要“洗发水”吗?显然不是,洗发水只是满足他们需求的方案和手段,他们的需求是“和朋友约会的时候,给别人一个良好形象”。他们需要头发没有头屑,更加柔顺,更加有光泽。那么,企业该如何满足他们的需求呢?企业可以开发出“去屑”的洗发水帮助他们祛除头屑,使他们在约会的时候,形象不受干扰。企业也可以开发使头发更“柔顺”的护发素和使头发更有“光泽”的发蜡,这样能使顾客在约会的时候更加有魅力,更加自信。洗发水、护发素和发蜡等等这些产品都是满足年轻消费群体约会时“良好形象”的需求解决方案。企业通过不同方案的开发,满足消费者消费需求的盈利的模式,我们称之为客户解决方案模式(如图1)。

客户解决方案盈利模式宗旨是以客户为中心,转变过去以产品为中心的思想,追求最大化满足客户的需求、偏好。改变价值链的方向,以客户的需求为价值链的开端,然后整合资源,实现客户价值。客户解决方案盈利模式首先是对客户的偏好和需求进行了解,包括客户的购买标准、客户情绪、客户喜好、客户权利、决策程序、购买时机、购买行为、功能性需求等,然后设计出能够适合客户业务需求的产品,或是了解它们的客户如何购买和使用产品,然后寻找办法来帮助客户克服遇到的困难和不便。

客户解决方案模式可以通过其通用模式(如图2)广泛应用于各行各业当中。例如西服行业中,可以细分人群到大学生群体(who)。那么大学生购买西服的目的是做什么呢?他们大部分购买西服是求职的需要,那么他们的需求不是西服,而是求职(what),西服只是满足其求职需要的产品之一(how)。那么,基于这个定位,是否可以设计一个大学生“求职”的全面解决方案盈利模式呢?基于需求倒推,企业的产品不再是西服了,而是一整套的解决方案,可能包括西服、皮鞋、领带、形象设计、求职培训等等。再比如培训行业中,那些参加英语托福和雅思培训的学员,他们的需求是英语培训么?不是,英语培训只是实现他们出国留学梦的一个手段。基于这个定位,是不是也可以设计一个“出国留学”的整体解决方案呢?这样产品就可能包括申请条件及流程咨询、英语培训等等一整套解决方案了。

百略公司的成功转型就是从产品到客户解决方案模式应用的成功代表。百略公司成立于1981年,是一个以医学量测系统与健康服务为主轴的生物医学科技公司,主要业务是医疗量测与服务有关的研发、制造与销售。百略有体温计、血压计、电毯三大产品系列。由于产品科技含量并不太高,所以同质化的产品非常多,竞争也很激烈。按传统的做法,各企业一定是采取同质化的营销模式来竞争,围绕着自己的产品如何比对方好为主诉求来争夺消费者。这样的竞争结局一定是价格战。最后是谁也占不了便宜。

百略公司没有陷入价格战的争夺,而是站在消费者的角度重新考虑,发现消费者真正需要的不是表面的产品,而是产品带来的效用!消费者需要的不是温度计,不是血压计,而是深层的生理指标的检测和病灶信息的反馈。通过检测和反馈,消费者能及时的掌握自己身体的健康状况,并且及时去除病灶。而温度计、血压计只是实现需求的方式和手段。为何不将产品进行整合,重新定位为对客户的健康检测和反馈服务的全面解决方案呢?

于是,百略公司对盈利模式进行了改变。虽然公司的核心业务仍然是产品,但重点却是服务。百略公司在美国与沃尔玛合作,通过每个沃尔玛终端收集客户的信息,然后在自己的庞大处理器上进行处理,把每个客户的信息及时发送到客户的私人医生或亲属,使客户的身体状况随时都处在检测中,及时地为客户将一切病灶消灭在萌芽中进行服务。百略公司不再将工作的重心放在如何卖产品上,而是放在了如何做服务。他们关心的是公司怎样才能为客户真正解决问题。这种本质性的改变既避免了同质化的竞争,又为企业带来了产品的热销和丰厚的利润。■

房地产产业盈利模式

房地产产业盈利模式标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

房地产盈利六大模式 根据房地产产业链增值方式的不同,可以把房地产相关的企业盈利模式划分为六大盈利模式: 1.综合运作型 2.地产开发型 3.房产开发行 4.物业持有型 5.整合销售型 6.金融投资型 分类标准:根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类。 1.综合运作型:从土地获取到物业开发及销售全程参与,自行开发,通过销 售回收投资。 盈利特性:盈利包括土地增值,策划增值,工程建造增值,营销策划增 值。 资金需求:土地获取与房产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡,项目后期会有大量现金流入。 核心能力:政府公关能力,建筑规划能力,成本控制能力,市场研究能 力,销售控制能力。 发展趋势:国内传统房地产开发的主要模式,追随市场发展会逐步分化,向专业化发展。 代表企业:华润置地。 2.地产开发型:以经营土地为主,通过规划,成片出让,同时与开发结合。 盈利特性:通过土地运作实现盈利,收益巨大。 资金需求:获取土地需要大量资金,但此类公司往往具备政府背景,实际支出不多。土地出让后有大量现金流入。 核心能力:政府公关能力,资产管理能力。 发展趋势:市场开发初期产物,总量不大,且随市场发展会逐渐减少。 代表企业:陆家嘴,珠江集团。 3.房产开发型:进行房产开发,通过销售回收投资。 盈利特性:通过房屋建设销售实现盈利,物业设计及成本控制对利润有较大影响。 资金需求:前期投入较大,项目中期逐渐实现平衡,项目后期会有大量现金流入。 核心能力:建筑规划能力,成本控制能力,市场研究能力,销售控制能力。 发展趋势:当前内地房地产的主要运作模式,随市场发展更趋专业化。 代表企业:合生创展、宝资通。 4.物业持有型:物业开发后自行持有,通过物业经营回收投资。 盈利特性:随物业开发逐渐提升,总体较为稳定。 资金需求:前期投入较大,后期可形成较为稳定的现金流流入。 核心能力:融资能力强,物业管理能力,资产运作能力。

国内主流房地产基金模式研究及实操案例

国内主流地产基金模式研究及  相关借鉴 

Contents  目录  Chapter  1   全球房地产基金起源及特征  3  Chapter  2   国内地产基金发展现状  4  Chapter  3   国内地产基金分类  6  Chapter  4   主流地产基金基本概况  8  Chapter  5   主流地产基金的运行模式  9  Chapter  6   主流地产基金的管理架构  10  Chapter  7   中国房地产基金发展趋势及建议  11 

全球房地产基金起源及特征  01  ?? 房地产私募基金最早产生于美国20世纪70年代末,80年代全球经济危机蔓延,市场流动性大幅降低,而廉价的优质资产增多恰带来极佳的投资机会,私募基金成为了当时帮助房地产市场恢复繁荣的重要力量  ??20  世纪90  年代,房地产私募基金的投资链扩展至物业开发、债权融资、海外投资等领域  ?? 截至2016年,全球房地产私募基金总规模超过6,000  亿美元,占整个全球私募股权基金  25%左右,代表公司包括:黑石基金、孤星基金、凯雷投资、喜达屋资本等  ?? 从投资风格来看,全球房地产基金主要分为4类:  核心型(Core)  增值型(Value  A dded)   主要投资于现金流和回报率稳定的成熟物业,  主要以赚取租金为收益,投资周期较长,风险偏好较低   主要投资于需要重新开发或者定位的物业,资产增值后通过交易实现回报,投资周期较短,风险偏好较高   核心增值型(Core  P lus)   介于核心型和增值型之间,主要投资于需要适当改造和招租的物业,风险也介于两者之间险偏好较低   机会型(Opportunistic)  主要投资于基金投资于各种机会型资产,投资周期很短,把握交易性机会,投资风险较高  

电子商务创新与盈利模式

电子商务创新与盈利模式课程论文论文题目:电子商务创新与盈利模式探究 学生姓名: 学号: 专业: 班级: 指导教师:

电子商务创新与盈利模式探究 一.引言 电子商务概念在1993年引入中国。1996年中国出现了第一笔网上交易。1998年以推动国民经济信息化为目标的企业间电子商务示范项目开始启动。自1999年以来,电 子商务在中国开始了由概念向实践的转变。从一开始的B2C模式,到1999年的C2C网 上拍卖以及1999年末兴起的B2B模式,电子商务在中国取得了良好的发展。 从基础条件来看,目前中国电子商务的发展环境正在日趋好转,但尚存在一些制约因素。截止到2005 年4 月底,中国网民数量超过了1 亿,巨大的网民数量为电子商务的开展提供了无限的空间。物流方面,截止到2004 年末,我国已建立的各类配送中心1000 多家,许多外国物流企业和运递业巨头也纷纷进入中国。支付方面,2004 年中国网上购物网上支付总金额达到6.8 亿,预计2005 年将达到15.7 亿。(智库在线提供更多的市场行业报告)但同时应该看到,在中国众多的网民中,有过购物经历的只有18%。而在具有网上购物经历的网民中,选择在线支付方式的仅为37.9%,相当数量的人选择邮局或银行汇款。这表明在线支付的功能还不完善,网民心理上对在线支付依存在一定怀疑。物流方面也存在物流厂商规模小导致电子商务运送成本高的问题。 二.电子商务盈利模式简述 网络应用的广泛普及,使电子商业上的事务在同样平常糊口中的职位地方已愈来愈高目前,海内从事专门的电子商业上的事务的首要有淘宝网、易趣网等,电子商业上的事务影响力的逐渐提高,许多大型的网络公司也起头筹建本身的网上购物平台,如家喻户晓的baidu 电子商业上的事务在初期发展阶段为了求患上生存,大大都是免费为广大的施用者供给办事;跟着相关技能的逐渐成熟,响应的获利模式也应运而生。 电子商务作为新兴网络经济的一项具体应用,其本质是利用现代信息技术进行商务活动,技术只是手段,核心还是商务模式。从这个观点出发,只有产生实际利润才符合商业原则,才有存在的价值和发展的基础。这就不可避免地涉及到如何赚钱的一个根本问题——盈利模式。电子商务盈利模式理论是在电子商务理论和实践的环境下孕育和产生的,是在传统企业经营和运作模式的理论基础上的进一步深化和创新。它的提出无论是对即将建立新的电子商务企业的创业者来说,还是对目前已经在经营电子商务企业的守成者来说,都具有重大的指导意义。 所谓电子商务盈利模式,就是通过电子市场反映产品流、服务流、信息流及其价值创造过程的运作机制,是企业能为客户提供价值、同时企业和其他参与者又能分享利益的有机体系。根据产品及服务流、信息流和资金流的结构,以及对不同参与者的角色描述以及收益划分,它主要可分为以下三种类型: 1.产品交易型 采用这类模式的主要有两种企业,一种是以制造业为主导,即传统制造企业通过在计算机网络环境下的商业化应用,把客户、供应商和合作伙伴通过互联网全面结合起来的一种应用;另一种是以交易业为主导,如各种在线零售商。这类模式其收入来源与传统商业交易的收入来源在本质上是完全相同的,不同的只是实现收入的方式:节省了传统交易中间环节赚取的利润和在中间环节发生的部分费用,企业收入的来源即在于此。 2.服务型 采用这类模式的大都属于服务提供商,他们通过提供与客户的需要相适应的、能够带来

博志成研究院——房地产企业盈利模式转变

房地产企业盈利模式转变 房地产企业盈利模式现状 盈利模式是个大家耳熟能详的词汇,是企业实现利润的途径和方法。好的盈利模式往往实现多点收益,产生更多利润。房地产开发企业盈利模式分为自发盈利模式与自觉盈利模式两种。自发盈利模式是指房地产开发企业对如何盈利,能否盈利缺乏清醒认识,企业虽然盈利,但盈利模式不明确、不清晰,具有隐蔽性、模糊性特点。自觉盈利模式是指房地产开发企业通过对盈利实践总结,盈利模式是有意识的调整和设计而成,它具有清晰性、针对性、相对稳定性、环境适应性和灵活性的特征。中国房地产行业快速发展10几年时间里,大多数房地产开发企业都处在自发盈利模式,较少有企业能够主动设计自身盈利模式。 转变发展方式,破解盈利困局 通过10几年的摸索,政府、企业、客户对房地产行业发展有了较为深入的认知,尤其以政府和大型房地产开发企业最为突出。政府对行业认识的加深导致行业调控政策针对性更强,企业可打擦边球的机会更少,例如2010年出台的商品房限价、开发贷紧缩、大规模保障房建设等政策,都直接影响了房地产开发企业的产品销售与开发节奏。房地产开发企业对行业认识的加深导致企业战略布局与业务组合更贴近社会发展,产品设计更符合客户需求,例如商业地产的蓬勃发展、三四线市场的如火如荼,中小户型住宅的供不应求都证明了企业对行业认识的加深。在房地产行业各个环节操作逐步规范、房地产开发企业日益增多的大环境下,行业的平均利润水平也在逐年下降,企业再想依靠自发盈利模式,盲目发展即可获得丰厚利润的时代将逐步远去。这时房地产开发企业必须重新审视自

己、主动出击,根据自身特点设计盈利模式,才能获得发展的机会,否则很快就会被时代的发展所吞噬。 房地产开发企业转变盈利模式的方法有很多,大致可以分为几类:一是房地产开发企业在原有业务基础上做加法,增加相关业务与新兴业务,变成一个集各业务为一身的巨无霸,靠业务的互动、规模发展带动企业整体发展。例如万达地产、宝龙地产、中粮集团地产业务等,都是不断增加与商业地产相关的业务,突破商业地产招商难、运营难等难题来推动企业发展; 二是与之相反,房地产开发企业在原有业务基础上做减法,消减所有获利较低或亏损的业务,只留有获利丰厚的主业,靠业务的专注带动企业发展。例如万科早期的发展就是通过消减贸易、文化等业务,专注住宅开发,才得以成为中国最大的房地产开发企业。长期在广州发展的越秀地产也是这样,通过不断剥离交通、新闻纸等业务,专注房地产开发,得以快速发展成为区域知名企业; 三是企业整合业务模式,调整原有业务在公司的战略定位。调整后原有主要业务可能转变为辅助业务,原有种子业务可能转变为支柱业务。主辅业务的转变预示着企业的发展方向转变。例如中南建设成长于江苏海门市一个县级市,工程建设实力非常雄厚,拥有国家特级资质。看准房地产行业发展潜力后迅速出击,把房地产开发业务作为企业的第二主业,通过短短几年发展已不可小视,2010年房地产开发业务实现销售额70亿。 不管哪种转变模式,在业务转变的同时也转变了企业的盈利模式。业务转变是不是适合企业未来发展?转变的风险何在?转变的方法和节奏需要注意哪些?我们借助两个案例说明房地产开发企业如何转变盈利模式。 借商业快速发展之风,创商业盈利模式之新

目前国内房地产基金发展现状和问题

目前国内房地产基金发展现状和问题 私募股权房地产投资基金是指从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。房地产投资基金通过发行基金证券的方式,募集投资者的资金,委托给专业人员专门从事房地产或房地产抵押贷款的投资,投资期限较长,追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产投资基金拥有的投资权益的收益和服务费用。 一、房地产私募股权基金的现状 1、房地产私募股权基金的概况 据清科研究中心有关资料显示,2006年度,房地产行业共有31个私募股权投资案例,占到传统行业投资案例总数的42.40%,投资金额达30.37亿美元,占传统行业总投资金额的46.6%。2007年整个年度,呈现活跃的状态,相比2006年度稳中有升。2008年度下旬由于受到全球金融危机的影响,房地产私募股权领域的资产配比有所下降,其直接表现就是募集资本大幅紧缩。从2008年底至2009年底仅有一支规模为4亿美元的私募房地产基金完成募集。而2009年度至2010年上半年,房地产私募股权基金规模鉴于政策累积刺激等因素影响又有幅度上的上升。中国本土私募房地产投资基金在2011年加快了前进的步伐,清科研究中心统计,截止至2011年三季度,当

年共有22支私募房地产基金募集到位32.25亿美元,其中,由本土 机构募集基金数量及金额占比分别超过到了80.0%和70.0%。 2、成立背景——独立私募房地产基金vs房地产企业旗下私募房地产基金 目前活跃在中国市场的私募房地产投资基金可大致分为两类,一种是以鼎晖房地产基金、普凯投资和高和投资等为代表的独立私募房地产投资基金,另一种是由房地产企业成立基金管理公司并发起设立的房地产基金,其中主要代表包括金地集团旗下的稳盛投资、以及荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金等。对比两类基金,前者熟悉资本运作,在私募房地产投资基金的运作方面经验更为丰富;后者对中国房地产行业具有深入了解,并且具备丰富的业内资源,但是在基金管理方面起步较晚,仍处于发展初期阶段。两类基金各具优势,在中国私募房地产投资市场并驾齐驱,形成了现阶段我国私募房地产投资市场的竞争格局。 3、基金管理——引入外援vs 自主管理 我国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于初期发展阶段,在管理方面也出现了“引入外援”和“自主管理”两种方式。2010年,金地地产旗下私募房地产投资管理机构稳盛投资宣布与瑞银(UBS)合作成立“瑞银金地中国房地产开发基金I”(UG基金),由稳盛投

干货产业地产地四大商业模式

干货产业地产地四大商 业模式 文稿归稿存档编号:[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-

产业地产的四大商业模式近年来,以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温,刹那间,涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。 首先,传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题,且有越演越烈的趋势,据统计,国内排名前20的房地产商,目前有一半以上(万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等)涉足于产业地产,成立了专门的事业部、部门或中心,探求“创新驱动、转型发展”的道路,打造企业的新增长板块。以绿地集团为例,近年来,绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。 其次,产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年,取得丰硕成果的同时,也树立的行业标杆。近年来,随着产业地产的不断升温,多数产业地产商继续发力,开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制,拟在打造50个特色产业新城,规划面积约960平方公里,俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制,目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区,未来的5~10

年,联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势,已在全国范围内建立超过30个园区,凭借自身的品牌资源,清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个,大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。 第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看,制造企业、电商处于产业地产的上游,是产业地产的需求方。但现如今,产业资本开始觉醒,大量企业开始试水产业地产,产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业,开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一,目前,中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务,拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园,当前,其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划,在全国范围内大肆拿地,进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。 最后,金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐,产业地产火爆后,自然少不了资本的身影。一方面,产业地产得到资本市场的充分认可,继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地

物业管理未来商业模式地构建

物业管理未来商业模式的构建 文/ 陈伟 物业管理行业要实现末来三十年的持续进步,就必须着力于转变发展方式,凋整产业机 构,其核心内容离不开改进和创新现有的物业管理商业模式。 一、代表未来的三种商业模式 虽然我国目前几万家物业服务企业的自身定位、市场规模、产品类型、运营体系和经济效益千差万别,但是从盈利模式的角度,我们大体可以将现有的物业服务企业的商业模式概 括为物业服务提供商模式、物业资源开发商模式和物业顾问服务商模式三种类型。 展望未来,尽管以提供综合性基础服务来获取物业服务费收入的物业服务提供商模式存 诸多的天然缺陷,但物业管理初级阶段的社会经济条件和事物存在的惯性力量,决定了这种商业模式不会很快消亡。同样,物业资源开发商和物业顾问服务商模式,也将在今后一段时期得到进一步的发展和优化。但除此以外,笔者认为,另外一种商业模式,可能代表着未来物业管理行业的发展方向。 1.物业服务集成商 物业服务集成商,又称物业服务总包模式,是目前发达国家和地区物业服务的主流商业 模式。其特征是,物业服务企业通过前端策划服务( 计划管理模式、制订管理方案、选择分 包企业) 、中端监管服务(监督服务过程、管控服务品质)和后端评判服务(汇总客户评价、沟通客户需求和评判分包企业)的方式,将各分包企业的专项服务集成为面向业主的综合性 物业服务产品。其实质是,物业服务企业运用策划、协调、沟通和评价等专业能力,通过控 制物业管理价值链前后两端的方式,协助业主购买专业化的物业管理服务。 物业服务集成商对应的收费模式为酬金制,适用的客户类型多为单一产权业主以及较为 专业的业主团体,该模式的优点是,以服务成本作为定价基础,财务收支公开透明,减少交 易双方的信息不对称,有利于消除服务买卖双方的误解和矛盾,对于物业服务企业来说,该模式有利于保证酬金收益和降低经营风险;缺点是,对交易双方的专业能力要求较高,业主监管物业服务企业的成本较高,对于物业服务企业来说,该模式下缺乏服务成本控制的内在 动力,难以取得超额利润和实现快速增长 物业服务集成商模式的商业逻辑是“管作分离”,而非“以管代作”。业界曾有人根据 企业自有人员数量和管理面积的关系,对中国的物业服务商和美围的物业服务集成商进行了 简单的比较:以人均管理面积统计,美国企业为30000平方米,中国企业为3000平方米,进而得出中国物业服务企业的劳动生产率仅为美国的1/10 的结论。实际上,这一推论的错误之处,在于忽视了一个基本事实:物业服务集成商模式下精简的操作型人员,是以身份转换为专项服务供应商员工的力式,继续存在于物业服务市场的。 物业服务集成商模式的推广和普及、从专业素质看,主要取决于企业整合和挖掘物业服 务价值链的能力,物业服务企业比客户更为了解物业管理和比专项服务供应商更了解客户的 专业优势,是其整台和把控价值链能力的核心;从外部条件看.主要依赖于专项服务市场的 成熟和税收扶持政策的落实,只有清洁、绿化、维修和秩序维护等专业服务市场的充分发 育.才能保证物业服务集成商模式比物业服务提供商模式更具性价的比较优势,只有酬金税费的确立以及增值税制的推广,才能保证物业服务集成商模式成为物业服务企业和业主的双 赢选择。 2 .物业资产运营商 物业资产运营商,又称物业资产管理模式,是伴随着物业从消费功能向投资功能扩展, 从使用价值向交换价值提升而衍生的高级商业模式。其特征是,业主不仅将物业硬件的日常 维修、养护和管理工作委托给物业服务企业,而且将资产属性的不动产的日常投资、经营和

房地产产业盈利模式修订稿

房地产产业盈利模式 WEIHUA system office room 【WEIHUA 16H-WEIHUA WEIHUA8Q8-

房地产盈利六大模式 根据房地产产业链增值方式的不同,可以把房地产相关的企业盈利模式划分为六大盈利模式: 1.综合运作型 2.地产开发型 3.房产开发行 4.物业持有型 5.整合销售型 6.金融投资型 分类标准:根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类。 1.综合运作型:从土地获取到物业开发及销售全程参与,自行开发,通过销 售回收投资。 盈利特性:盈利包括土地增值,策划增值,工程建造增值,营销策划增值。 资金需求:土地获取与房产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡,项目后期会有大量现金流入。 核心能力:政府公关能力,建筑规划能力,成本控制能力,市场研究能力,销售控制能力。

发展趋势:国内传统房地产开发的主要模式,追随市场发展会逐步分化,向专业化发展。 代表企业:华润置地。 2.地产开发型:以经营土地为主,通过规划,成片出让,同时与开发结合。 盈利特性:通过土地运作实现盈利,收益巨大。 资金需求:获取土地需要大量资金,但此类公司往往具备政府背景,实际支出不多。土地出让后有大量现金流入。 核心能力:政府公关能力,资产管理能力。 发展趋势:市场开发初期产物,总量不大,且随市场发展会逐渐减少。 代表企业:陆家嘴,珠江集团。 3.房产开发型:进行房产开发,通过销售回收投资。 盈利特性:通过房屋建设销售实现盈利,物业设计及成本控制对利润有较大影响。 资金需求:前期投入较大,项目中期逐渐实现平衡,项目后期会有大量现金流入。 核心能力:建筑规划能力,成本控制能力,市场研究能力,销售控制能力。 发展趋势:当前内地房地产的主要运作模式,随市场发展更趋专业化。 代表企业:合生创展、宝资通。 4.物业持有型:物业开发后自行持有,通过物业经营回收投资。 盈利特性:随物业开发逐渐提升,总体较为稳定。

工业地产盈利模式不可挂羊头卖狗肉

168厂房网:工业地产盈利模式不可挂羊头卖狗肉 工业地产作为一门产业,有其独有的商业模式,包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余,与此相对应的,工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。工业地产与商业地产比较商业地产盈利模式对于开发商而言,可售可租.盈利在于销售收入或者租金;对于运营商来说.盈利主要在于以高素质、高标准的经营,以获取稳定租金和管理费为利润主要来源;对于小业主来说.开发商一是通过与制造商合作开发赚取适当开发利润,是自建再通过销售或者出租获取利润;运营商则以其专业的素质和优质服务赚取租金收人和管理费;小业主则是自己生产赚取利润,是出租获取租金回报。 工业地产要火? 一家专业以做工业地产市场的168厂房网(https://www.360docs.net/doc/9b1801030.html,)根据近期DTZ戴德梁行发布的一份市场信心调查报告显示:相比写字楼市场,内地工业地产市场过去五年一直被忽视,而随着国内经济环境及工业结构的调整,其未来更具投资价值。在美国,工业地产(主要包括物流、园区办公/研发中心、厂房等物业)领域最大的投资公司市值并不低于写字楼和零售商场的投资公司,但在中国二者显然不能同日而语。 据普洛斯集团(以下简称GLP,)2012财年财报显示,其在中国营收同比增长81%,达16亿美元(约合100亿元人民币),项目分部在中国的30多个城市。记者发现进入中国的国际工业地产巨头不止此一家,一位业内人士十分无奈地告诉《英才》记者,国内的高端物流地产开发领域已被国际巨头们垄断。 在“史上最严”调控政策实施之初,一些国内房地产开发商们就在寻求新的利润来源。富力地产(02777.HK)在2010年就已经投资数十亿元,在广州白云机场(600004,

商业模式设计与创新

商业模式设计与创新 如何设计商业模式? 没有什么比战略和商业模式更重要,也更容易被误读的商业概念了。商业模式指的是 企业运营的逻辑,也就是企业如何在市场竞争中运作,并为股东创造和获取价值。战略指 的是通过规划为企业设定一个独特而有价值的定位,包括一系列差异化的行动。两个概念 相互关联,但却有本质的不同。商业模式和战略都与市场竞争和企业资源相关,但各有侧 重点。 对商业模式的经典定义来自于发表在《哈佛商业评论》杂志上的经典文章《如何重塑 商业模式?》一文。这篇文章的作者、哈佛商学院教授克里斯滕森认为,商业模式包括四 个要素:客户价值主张、赢利模式、关键资源和关键流程。这四个要素相互作用,其中最 重要的是创造价值。四个要素中的任何一个发生重大变化,都会对其他部分和整体产生影响。 对战略的经典定义则来自于“竞争战略之父”迈克尔.波特的经典之作《战略是什么?》。迈克尔.波特认为,战略就是创造一种独特、有利的定位,涉及各种不同的运营活动。竞争战略就是创造差异性,即有目的地选择一整套不同的运营活动,以创造一种独特 的价值组合。战略定位有三个原点:基于种类的定位;基于需求的定位;基于接触途径的定位。 厘清了概念的差异之后,再来谈如何设计商业模式就更清楚了。好的商业模式具有某 些共同特点:与企业目标和资源一致、能够自我强化战略定位、能为企业带来活力。最重 要的是,成功的商业模式能够产生具有自我强化能力的良性循环,能不断增强企业的竞争 优势和战略定位。这是商业模式最具影响力的一个方面,同时也是最易被忽视的一个方面。 因此,要设计商业模式,必须要基于企业现有的资源,以及市场竞争的现实。企业通 过商业模式开展竞争的方式有三种:一是强化自身的良性循环。比如空客公司研发出空客380来挑战波音747的垄断地位。二是削弱竞争对手的良性循环。比如微软预装了Windows操作系统来遏制了Linux。三是变竞争为互补。比如在线博彩交易所允许彩民匿 名相互下注。 当商业模式过时时,如何更新呢?哥伦比亚大学商学院的教授麦格拉思在《商业模式 过时怎么办》中建议,要寻找那些能创造客户黏性、忠诚度和进入壁垒的商业模式,而忽 视那些向顾客兜售完产品之后就万事大吉的商业模式。企业要在稳定现有商业模式的基础上,尝试向多个方向发展。但这个过程并不是那么清晰了,企业可能要面临的是巨大的不 确定性。

互联网背景下传统物业企业商业模式的转型

互联网背景下传统物业企业商业模式的转 型 本文来自: 学术堂原文详细地址:https://www.360docs.net/doc/9b1801030.html,/feibiaozhun/56098.html 引言 《2013 年物业管理行业发展报告》显示,受成本急剧上涨、价格调整机制缺失、人才匮乏的影响,相当数量的物业管理公司面临生存困境。物业管理公司的盈利能力持续减弱,T0P100 企业净利润率由2011 年的6.75%下降到2013 年的5.6%。在物业管理行业的7 万余家企业中,企业经营模式单一、管理水平低、盈利能力差等问题比较突出,制约着大多数物业管理公司的发展。 传统物业管理公司的商业模式已无法跟上社会环境日新月异的变革步伐。近年来互联网在世界范围逐渐普及,已渗透到国民经济的各个角落,移动互联、大数据、定位引擎等新技术在改变着人民生活方式的同时,也在颠覆物业管理公司的商业模式。万科、彩生活、蓝光等企业与时俱进,运用互联思维,借助互联信息技术,把社区资源和互联网连接起来,突破单一的基础物业服务导向,通过信息化、专业化、智能化优化物业服务、拓展盈利范围。 万科物业在2013 年“双十一”推出手机APP“住这儿”(包括社区帮、随手拍、良商乐、报修反馈等板块),将物业服务和社区商业推向线上,该平台仅面向万科业主和住户,通过整合业主和商家资源,延展上下游服务链,打造集物业服务、社区交流与商圈服务于一体的商业模式;彩生活旗下社区服务APP“彩之云”提供智能管家、物业服务、商品消费、资产管理、社区金融等服务,业主在平台的消费积分可以抵扣物业费用,彩生活主要通过收取商家佣金盈利;蓝光地产通过社区网站、手机APP、400 热线和社区一卡通等立体服务平台打造了4C 现代生活家系统,业主足不出户,就可以享受衣食住行娱购等一系列全新的互联生活。 万科等物管企业将互联信息技术融入了传统的物业管理,创新商业模式,促进物业管理由劳动密集性产业向智力密集性产业转型,达到了降低成本、开源增收的效果,给物业管理行业的健康发展注入了新活力,代表了互联网环境下物业管理的发展方向。 一、互联网在物业管理公司中的作用 互联网赋予了物业新的内涵与价值,诸多物业管理公司重新定义和审视物业的价值,深挖社区中潜在的巨大消费需求,加强创新和合作,建立企业办公系统、引入移动APP、构建社区电子商务平台,经营范围不断向多元化产业链延伸,互联网在物业经营中的作用愈发凸显。

现代物业管理公司盈利模式

现代物业管理公司盈利模式

现代物业管理公司盈利模式初探 [摘要]:本文在对我国传统物业管理的盈利模式进行概括及评价的基础上,通过构建现代物业管理服务体系,提出了现代物业管理公司盈利模式,并且较为全面地论证了现代物业管理公司盈利模式在实践中实施的可行性。 我国物业管理产生于上世纪80年代初,是在借鉴和吸收国外及香港房屋管理的基础上逐步发展起来的,从管理模式的发展过程看,我国物业管理经历了三个阶段:房管式的物业管理封闭运作式的物业管理通过招标获得物业管理权的物业管理。建设部已经明确提出要在2000年前彻底改变“谁开发、谁管理”的垄断经营局面[1],目前我国物业管理已经进入了“双向选择”的市场化运作时代。因此,在新的竞争环境中,物业管理公司如何组织和利用资源,开展多种经营,拓宽盈利空间,从而创造最大化的利润,增强市场竞争力,是值得我们研究的。 本文所定义的盈利模式是指:物业管理公司

如何组织和利用资源,通过哪些途径,提供什么样的服务来创造利润。 一、对我国传统物业管理公司的盈利模式概括 及评价 1、传统物业管理服务体系 公司都是通过经营某些价值业务来获取利润的,物业管理公司是通过向业主提供某些服务,满足业主的需求来获取利润的。目前我国物业管理公司提供的服务主要有两个基本大类:[2](1)基本服务:房屋、设备的维修、维护和保养,环境卫生、安全消防、清洁绿化等的管理。(2)增值服务:代送牛奶、报纸,小孩接送,室内装修,电器修理,商务服务等。这两类服务有一个共同的特点:都是强“机能性”的,即服务结果是有形的、具有某种功能的,如:基本服务为业主创造的价值在于:房屋的保值、增值,设备的正常运行,业主安全感的获得,优美环境的创造;增值服务为业主创造的价值在于:为业主提供方便,给业主提供信息,节约业主的时间等。传统物业管理公司提供的服务体系可以用如下示意图表示:

探讨物业管理企业集约化赢利模式_0

探讨物业管理企业集约化赢利模式 物业管理企业是一种微利型中小企业,主要收入来源是物业管理费。具有人力资源密集,劳动服务密集,客户分布密集,收费数额小而密集等特点。经营管理成本相对较高,纠纷杂陈,经营风险较集中。不能及时足额收取物业费、服务滞后,会面临经营困难,为避免亏损,物业公司会降低服务标准、减少服务项目。因此,单以物业费维持经营不适合市场竞争定位,企业应积极探索高效的服务盈利模式,转变被动管理为主动服务体制,让物业和业主互利互惠实现双赢。 标签:物业管理微利服务集约化盈利模式 0 引言 在我国物业管理起步较晚,20多年的发展实践,已遍布各个成熟业主区域,物业服务已融入业主的生活或办公服务领域,好比区域内的后勤服务中心,就像后院大总管。业主不能没有物业管理,物业又离不开业主。实践过程中,有不少值得借鉴的经验,也积存了许多问题直接制约着行业盈利水平。 1 物业管理企业存在问题较多 一是起点不一。具有法人资格的物业公司按规定标准分为三个资质级次,但是,受传统住宅环境和自身经营模式局限,所谓的物业市场层次不齐,实际存在大物业和小物业之分。这里讲的小物业是指临时代管物业、不具备公司注册条件以及其他公司并不具备标准物业资质的非物业部门。对此必须要规范物业资质审核,严格执行行业准入门槛。二是经营单一。物管范围普遍停留在:环境卫生,治安消防,设备维修、物业收费等常规项目。这样既不利于物业创新服务,也不利于集约发展经营。三是投机取巧少诚信。当保守经营出现亏损时,要么负债经营要么偷工减料降低服务标准或减少服务项目,采取割肉补疮而于事无补。四是缺乏用人标准。有用工数量标准,没有技术标准,不重视佣工素质和技能培训。五是多属房地产业的早产儿,缺乏独立性,只能为老大守后门。六是经营理念落后,外行管理,模仿同业,没有创新意识。诸多问题必然致使物业员工低素质、低业务水平、低服务质量,最终导致客户投诉、拒绝交费、法律纠纷等问题不断。面对如此困境时,大多数物业企业只能维持现状。问题的普遍存在又会造成物业市场混乱和业主的困惑,各地多发生携款走人或被业主赶走事例。 2 了解物业管理企业的收支概况 2.1 物业企业的收入来源,包含四个方面: ①物业管理费收入,物业管理费执行政府物价部门指导价,是物业企业合法主营收入,为业主接受,收入比较固定;②代理服务费收入,主要是代为国家能源部门向业主代收代交水、电、暖、气等费用,这是一项费力不得利的误工活。③特约服务费收入,是物业企业积极主动地利用企业资源为业主提供及时便捷误工服

房地产产业盈利模式

房地产产业盈利模式集团档案编码:[YTTR-YTPT28-YTNTL98-UYTYNN08]

房地产盈利六大模式 根据房地产产业链增值方式的不同,可以把房地产相关的企业盈利模式划分为六大盈利模式: 1.综合运作型 2.地产开发型 3.房产开发行 4.物业持有型 5.整合销售型 6.金融投资型 分类标准:根据其主要盈利来源所处价值链的环节不同进行分类。 1.综合运作型:从土地获取到物业开发及销售全程参与,自行开发,通过销售回收投资。 盈利特性:盈利包括土地增值,策划增值,工程建造增值,营销策划增值。 资金需求:土地获取与房产开发需要大量投资。项目中期逐渐实现平衡,项目后期会有大量现金流入。 核心能力:政府公关能力,建筑规划能力,成本控制能力,市场研究能力,销售控制能力。 发展趋势:国内传统房地产开发的主要模式,追随市场发展会逐步分化,向专业化发展。 代表企业:华润置地。 2.地产开发型:以经营土地为主,通过规划,成片出让,同时与开发结合。 盈利特性:通过土地运作实现盈利,收益巨大。 资金需求:获取土地需要大量资金,但此类公司往往具备政府背景,实际支出不多。土地出让后有大量现金流入。 核心能力:政府公关能力,资产管理能力。 发展趋势:市场开发初期产物,总量不大,且随市场发展会逐渐减少。 代表企业:陆家嘴,珠江集团。 3.房产开发型:进行房产开发,通过销售回收投资。 盈利特性:通过房屋建设销售实现盈利,物业设计及成本控制对利润有较大影响。 资金需求:前期投入较大,项目中期逐渐实现平衡,项目后期会有大量现金流入。 核心能力:建筑规划能力,成本控制能力,市场研究能力,销售控制能力。 发展趋势:当前内地房地产的主要运作模式,随市场发展更趋专业化。 代表企业:合生创展、宝资通。 4.物业持有型:物业开发后自行持有,通过物业经营回收投资。 盈利特性:随物业开发逐渐提升,总体较为稳定。 资金需求:前期投入较大,后期可形成较为稳定的现金流流入。 核心能力:融资能力强,物业管理能力,资产运作能力。 发展趋势:国内刚刚起步,随市场成熟将逐渐增多。 代表企业:香港置地、长江实业与新鸿基。 5.整合销售型:通过全程策划和市场营销提升房地产市场价值,实现销售利润回收。 盈利特性:总体收益较高,但阶段性强,如项目分配合理可形成较稳定的现金流。 资金需求:前期较低,销售期投入较大,如参与包销会更高。 核心能力:建筑规划能力,市场研究能力,销售现场的计划执行和控制能力,营销成本控制。 发展趋势:在香港和台湾比较普及,国内刚刚起步,前景广阔。 代表企业:新联阳、香港中原。

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306

全球最大工业地产商普洛斯经营模式研究122401306 2018-11 普洛斯创立于1993年,现已进展成为世界领先的工业物流地产投资开发商,财宝1000强及标准普尔500家指数公司之一。治理全球20个国家,2,600多个项目,约4,490万平方米,价值344亿美元物流资产,服务客户超过4,700多个,为众多世界知名企业提供物流设施及工业厂房租赁服务。2003年4月进入中国,通过4年进展,在国内19个都市投资了近50个物流园。到目前,公司运营设施达到94.9万平方米,另有53.6万平方米在建项目。在华物流地产面积占全球总数的1.7%,公司认为中国市场是世界上潜力最大的物流地产市场,因此正在加速拓展在中国的投资范畴,使中国成为普洛斯在美国本土以外最大的投资地,打算5-10年内将在华资产提高到公司全球总数10%。 业务模式 普洛斯集中用心投资物流园,重点进展3种细分。海港物流园、临空物流园及加工基地。一是临港物流园:上海洋山深水港、深圳盐田港、青岛前湾港、广州南沙港。二是空港物流轩园:北京首都机场、广州白云机场、南京禄口机场青岛流亭国际机场。三是加工基地:苏州工业园、天津开发区、杭州经济开发区等。 战略布局

其布局集中在渤海经济圈、长江三角洲和珠江三角洲东海沿海地区的一、二线都市设点布局。一线都市包括:北京、天津、广州上海等。二、三线都市:青岛、大连、南京、苏州、无锡、杭州、宁波、嘉兴、深圳、佛山、武汉、长沙、成都、重庆和沈阳。每个枢纽都市开发3至4个物流园区,形成一个物流配送网络。 园区特点 物流园要紧产品是双层、单层仓库、集装箱堆场、及办公室附属设施。除了建设一般物物流园,还建设保税物流园,通过国家政策扶持,满足客户需求,获得丰厚回报。物流园一样规模都不大。在全球开发的物流园平均面积不到2万平方米。国内小型物流园占地约3-5万平方米,中型物流园在10-20万占地面积,专门少有上千亩的物流园。园区差不多采纳分期开发,分期开发3-5万建筑平方米的仓储设施。 客户定位 客户分为三大类:一是物流业:如UPS、DHL、联邦快递、马士基。二是制造业:通用汽车、大众、卡特彼勒、雀巢等。三是零售业,如沃尔玛和欧尚等。跨国企业都租用了普洛斯遍布全球的多项仓储设施,世界1000强企业中近半数是其客户。 开发模式 开发选址上重点是临港、临空而建,差不多上选址在都市周边临近机场、海港和高速公路等交通枢纽猎取土地,开发建设物流中心。猎取土地通过直截了当投资与间接投资组合方式。直截了当投资项目占35%。与其他机构合资的占65%。

十大创新型商业模式经典案例

在互联网思维被赋予多重定义的时代,商业模式和传统的商业模式最大的区别在于,不再是关于成本和规模的讨论,而是关于重新定义客户价值的讨论。商业模式就是如何创造和传递客户价值和公司价值的系统。可见,客户价值以及客户价值主张的重要性非同一般。 现在正处于万众创业年,众多创业企业爆发,各种各样的创新型商业模式出现在市场 中。 下面让行知优才来盘点一下十大创新商业模式代表案例,梳理2017年各行各业的创业企业中具有代表性的创新商业模式案例,供创业者们参考。 1.人人车——“九死一生”的C2C坚挺的活了下来 企业介绍:人人车是用C2C的方式来卖二手车,为个人车主和买家提供诚信、专业、便捷、 有保障的优质二手车交 易。 创新性:它首创了二手车 C2C虚拟寄售模式,直接对接个人车主和买家,砍掉中间环节。 该平台仅上线车龄为六年且在10万公里内的无事故个人二手车,卖家可以将爱车卖到公道价,买家可以买到经专业评估师检测的真实车况的放心 车。 点评:C2C虚拟寄售的模式被描述为“九死一生”,是因为:第一,二手车属非标品; 第 二,卖车人和买车人两端需求是对立的;第三,国内一直缺乏第三方中立的车辆评 估,鱼龙 混杂。因此二手车C2C 交易困难重重、想法大胆又天真。人人车不被看好却能逃过 “C轮 死”的魔咒,是因为其省去所有中间环节,将利润返还与消费 者。创始人李健说:“如果我能成功,B2C都要失业了。” 2.滴滴巴士——定制公共交通 企业介绍:20xx年7月15日,继快车、顺风车之后,滴滴快的旗下巴士业务“滴滴巴士” 也正式上线。目前滴滴巴士已经在北京和深圳拥有700多辆大巴、1000多个班次。 创新性:滴滴巴士是第一个尝试将巴士进行多场景应用的定制巴士。滴滴巴士是关于定制化出行的城市通勤定制服务。它根据大数据测算并推出城市出行新线路。滴滴巴士还将巴士进

房地产盈利模式

大型房地产业赢利模式分析(转帖) 华沉思 最近对8家房地产开发商进行了研究,发现了这些企业的价值链存在一些共性的问题,这些共性是否代表着房地产业赢利模式的某种威胁?其中是否预示着一些发展趋势? 一、其他产业的发展经验和房地产业的神话 我国改革开放资源自由流动以后,企业获得了自由发展的空间,谁是王者不再由政府设定,市场竞争的胜者就是王者。但是竞争是残酷的,容纳王者的风光山头并不很大,也不是很好停留,虽然能够在显示王者风范山头驻足的企业很多,但是它们的尊容却在不停地变换,从王者山头跌落的企业,如今很难觅得踪迹。 如果回忆那段历史,常常思索:是什么因素对王者痛下绝杀?应该是规模和多种经营。这可是王者企业梦寐以求的两个好东西,它们怎么会对王者进行绝杀? 规模是和大机器联系的概念,很显然,如果固定投资生产一种产品的规模大,分配到单个产品的固定投资就少,企业自然就具有较强的竞争力,如果是劳动力密集型的企业就不适用这一原理,这是对规模的一般理解。但是,如果规模仅仅和机器联系,资金雄厚就成为了这个世界无往而不胜的法则了,这个世界一定会单调乏味得崩溃。规模还必须和企业的组织结构、企业文化等概念有机联系,如果一个企业在这方面落后,实际上就是它的基因不支持规模,一旦这样的企业追求规模,它必须同时承受效率低下、漏洞百出、高运行成本等问题,规模最终成为了这些企业的温柔杀手。 促使企业进行多种经营决策的原因常常有两个,一是看到了自己上下游行业的高额利润,二

是不愿意自己的业务受制与上下游企业,于是干脆自己动手丰衣足食,更何况自己还拥有资金。但是,绝大多数多种经营的企业都解决不了副业依附于主业的驱动力问题,也解决不了在一个企业内各业之间权责、核算不清楚等问题。无论企业从事了具有怎样高额利润的产业,都获得了一个管理成本高于交易成本的结局,多种经营成为了吞噬企业利润的绚丽杀手。 王石是那个时候的英雄,因为他面对多种经营的浪潮做了减法,据说他有一句名言:高于2 5%利润的项目不做,我们有理由相信,他的这句话包含了曾经怎样的痛苦。 这一发展经验适合于房地产业吗?目前的现实是房地产业正享受着规模和多种经营的种种好处,而且很多企业都相信:把规模做得更大一些,建立起自己无所不有的王国,可以享受以较低的价格聚集土地资源等诸多好处。 面对其他产业发展中的经验教训,房地产业目前的现状有多少因素是由于房地产业的特点使然?还是房地产市场热的暂时现象?如果不解决这些问题,它们是否也会对目前风光无限的房地产开发商痛下杀手?几年以后人们同样根本不知道世界还曾经存在过这样叱咤风云的房地产开发商! 二、房地产开发商的窘境 1、多种经营窘境 由于我国在改革开放以前,只有建筑业而没有房地产业,所以在住宅市场热的时候,我国的房地产业还十分稚嫩,它稚嫩的价值链不仅仅表现在自身上,也表现在其上下游产业的

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