郑州市房地产市场监控报告(定稿)doc

郑州市房地产

7月份市场监控报告

深圳市泰辰置业顾问有限公司

2011年8月22日

目录

1.行业新闻 (3)

1.1经济热点 (3)

1.2城市规划及建设 (3)

1.3房地产行业快讯 (6)

2.土地市场分析 (10)

2.1土地供应分析 (10)

2.2土地成交分析 (11)

3.郑州商品房市场分析 (14)

3.1商品房月度预售分析 (14)

3.2商品房月度成交分析 (15)

3.3商品房月度成交价格分析 (17)

3.4商品房月度供需比分析 (19)

3.5二手房市场月度成交情况 (20)

4.郑东新区商品房市场分析 (22)

4.1区域商品房月度成交分析 (22)

4.2区域商品房月度成交价格分析 (23)

5.重点项目监控 (25)

5.1城市综合体项目监控 (25)

5.2东区住宅项目监控 (26)

5.3南区住宅项目监控 (29)

5.4西区住宅项目监控 (31)

5.5北区住宅项目监控 (32)

5.6写字楼项目监控 (33)

6.媒体监控 (36)

6.1报广总体投放分析 (36)

6.2企业形象报广分析 (37)

6.3软文广告分析 (37)

6.4硬广分析 (38)

7.月度监控总结 (41)

1.行业新闻

1.1经济热点

1.1.1上半年中国GDP同比增长9.6%，6月CPI创三年新高

国家统计局9日发布的统计数据显示，上半年全国国内生产总值（GDP）为204459亿元，按可比价格计算，同比增长9.6%。其中，一季度增长9.7%，二季度增长9.5%。

6月份全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨6.4％，创3年以来的新高。猪肉价格暴涨成为物价上涨的主要推手。

泰辰点评：

CPI持续高走是推动紧缩性货币政策加剧的诱因之一，目前存款准备金率已达到较高水平，央行年内也已进行过三次加息，但距离07年7.41%的高位尚有近1个百分点的距离，就目前形势来看，年内仍有一到两次加息空间。

1.2城市规划及建设

1.2.1 郑州宜居职教城方案敲定 2015年建成

宜居职教城将以宜居职教园区为中心，形成知识集聚型的集教育教学、科研开发、二产配套和三产服务为一体的“宜居、宜教、宜企、宜游”的综合型城市功能组团，拟打造中原地区规模最大、品位最高的国际化新型宜居职教城。

宜居职教城建成后，可入驻近30所国内外中高等职业教育院校，容纳师生20多万人，吸纳并解决5万人的配套三产服务及就业问题。目前，已有国内外20所院校有意向进驻宜居职教城，其中郑州铁路技师学院项目已正式签约。

宜居职教城：位于上街区南部的浅山丘陵地带，北起丹江南路，南至郑上快速通道，西临汜水河花卉产业集聚区，东至上街区界附近，总规划30.42平方公里。

泰辰点评：

宜居职教城是郑州市的重大建设项目“十大组团”之一，它的建成可以拓展城市发展空间，承接并带动城市的服务功能，打造新的经济增长点，也为房地产市场催生新的热点板块。

1.2.2 惠济区打造高端服务业新城，由“城区里的花园”变“花园里的城区”

按最新规划动态，惠济区将展示出“高端服务业新城”的新形象。

“一带、一中心、四组团”

将以北四环为核心区，北起黄河大堤、南达连霍高速，规划面积145平方公里。通过北四环串联各类特色城镇功能区与乡村产业区，形成“一带、一中心、四组团”的基本格局。

一带，即“沿黄文化旅游生态产业带”，对辖区黄河沿线27公里区域进行整体规划，着力打造一批滨河生态旅游小镇。

一中心，即“综合行政商务中心”，以行政区为中心，江山路以东，中州大道以西，北四环以南，贾鲁河以北的区域范围，打造会议休闲、文化创意、教育科研、商业服务等产业综合商务中心。

四组团，以花园口镇为主体，规划面积9.13平方公里的花园口组团；以大河路街道为主体，规划面积4.91平方公里的大河路组团；以古荥镇为主体约5.3平方公里的古荥组团；以长兴路街道为中心，连霍高速南约9.7平方公里的中心城区。

泰辰点评：

惠济区本身以高端居住项目为主，目前高端服务业新城的建设，将带来区域医疗、教育、养老等基础设施和公共服务设施的改进，从而提高城区公共服务体系的配建标准，因此将进一步引来高端项目投资，稳固区域高端居住形象。

1.2.3 二七新城建设及招商引资项目

二七新城是目前郑州市重点规划片区，截止目前已签约13个项目，总投资额639亿元。

二七新城分为运河新区和龙西湖生态文化区两大板块，运河新区板块面积49平方公里，功能定位为总部经济、商贸物流业、现代服务业集聚区。

龙西湖生态文化区板块面积26平方公里，功能定位为生态、文化、休闲、旅游产业集聚区，郑州文博森林公园项目作为龙西湖生态文化区起步项目，拟着力打造博物馆功能

区、演艺功能区、创意产业功能区等八大功能区。

核心区是以京广南路、大学南路、嵩山南路，南三环、南水北调中线运河、南四环“三纵三横”所构筑的12平方公里。

泰辰点评：

二七新城是当前政府极为重视的一项建设，目前已经引进较多国内知名开发企业，在郑州市三环以内土地已极为稀缺的情况下，二七新城将成为未来3-4年内，郑州市商品房主要供应片区，且高端项目的引进将快速推动区域房价上升。

1.3房地产行业快讯

1.3.1全国动态

1.3.1.1央行年内第三次加息

自7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。这是央行今年以来第三次加息，也是金融危机之后第五次加息。调整后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，一年期贷款利率达6.56%。

泰辰点评：

央行此次加息，主要是针对稳定物价，抑制通货膨胀。但对于房地产行业来讲，这无疑是“雪上加霜”。市场流动资金受限，放贷更为困难，无论是开发商还是购房客户，都将面临贷款受限的问题，此种情况将导致部分开发商降价以求回款，预计下半年的9、10月份将成为房价松动的分水岭。

1.3.1.2 房价涨得过快二三线城市拟将限购

“国五条”解析：

房价过高的地区，要加大调控力度。

一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。各地要从严把握和执行房价控制目标，进一步贯彻落实国务院确定的各项调控政策，房价过高的地区要加大调控力度。【解析】：屡次提出的基本策略，对高房价的城市提出警示。

二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。要以对历史和人民负责的态度，切实抓好工程质量安全。建立健全公开透明的分配制度和退出机制，确保保障性住房分配公平公正、管理科学有序。【解析】：确保保障房建设，意欲以此牵制商品房价格，保证供应。

三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。已实施住房限购措施的城市要继续严格执行相关政策，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。【解析】：依然强调信贷措施，释放对二三线城市限购的信号，表明抑制房价上涨的决心。

四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放，认真执行《国有土地上房屋征收与补偿条例》。【解析】：依然从保证需求的层面调节市场。

五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。加强市场监测和监管，完善房地产市场信息披露制度。【解析】：年初以来高房价和限购令推动了租赁市场价格攀升，因而此次将租金和租赁市场提出议程，但具体监管方法仍待落到实处。

泰辰点评：

此次会议主要释放了对二三线城市即将限购的信息，就目前效果来看，限购政策确实能在一定时间内对市场造成冲击，遏制房价过快上涨，但同时，限购政策也使知名企业、闲置资金向非限购城市转移，此次二三线城市若同样落实限购政策，则不难引发更小城市的投资资金引入和房价过快上涨，这当是政府应慎重考虑的问题。

1.3.2郑州动态

1.3.

2.1 继恒大、万达之后，保利地产、雅居乐地产等一线品牌地产企业纷纷进驻郑州

继恒大、万达、华润之后，近日国内地产龙头企业保利地产、雅居乐地产也开始高调进入郑州市场，前者以合作方式取得郑州市天山路东、牛庄路南面积为54503平方米的一块土地，后者则与惠济区签下了68亿元“合村并城”的大单。

外地地产巨头看好郑州市场的另一个原因，在于当前市场热点向二三线城市转移。受国家宏观调控政策的影响，一二线城市地产受到了冲击，成交量持续低迷，房价明显松动，而二三线城市受国家政策影响较小，成交量虽然也有波动，但房价依然坚挺。在这种情况下，一线地产龙头企业纷纷将战略重点转向二三线城市。在这轮战略重点转移过程中，恒大、万达已经捷足先登，雅居乐地产、保利地产也不甘落后，纷纷进驻郑州。

这些一线地产品牌企业的进驻，无疑将加快郑州都市区建设的步伐。

泰辰点评：

在中原经济区建设的大背景下，许多一线品牌开发商开始开拓郑州市场。另一方面，房地产政策的加剧也是地产大鳄向二三线城市转移的重要原因。以郑州为核心的中原地区定将成为投资兴业的热土。

1.3.

2.2 70个大中城市新建住宅价格超六成上涨郑州二手住宅价格涨幅居中部倒数第二

7月18日，国家统计局公布了6月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，有44个城市房价环比上涨，价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%。在中部6省省会城市中，郑州二手住宅价格出现下跌，跌幅居中部省会城市第二位。

超六成城市房价环比上涨

6月份，70个大中城市中，新建住宅价格下降的城市有12个，持平的城市有14个。也就是说，超过六成的新建住宅销售价格出现了环比上涨。

二手住宅价格方面，与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有19个，持平的城市有12个。

中部省会城市，郑州新房价格涨幅并列第二

从中部6省省会城市来看，6月份，长沙的新建住宅销售价格以0.4%的环比涨幅位列第一，郑州、太原以0.3%的涨幅并列第二位，武汉、南昌则以0.2%的涨幅并列第三，合肥则与上月持平。

郑州二手住宅价格涨幅倒数第二

二手住宅方面，6月份，郑州二手住宅销售价格在中部省会城市中以0.2%的环比跌幅居第二位。当月，南昌以0.3%的环比跌幅居第一位，长沙与上月持平，太原、合肥、武汉则出现0.2%的环比增幅。也就是说，6月份，南昌、郑州二手住宅的环比涨幅居中部6省省会城市倒数前两位。

泰辰点评：

郑州商品房价格涨幅远远低于去年同期，二手房的销售价格涨幅更低，说明刚性需求较多转入观望，且卖方信心不足，市场已呈现价格松动的迹象。

1.3.

2.3 河南将加大公租房建设 5年内开建57万套

“十二五”期间，河南省将开工建设公共租赁住房57万套。

规定：除了要将公租房建设资金纳入年度财政预算，加大对公共租赁住房的投入外，住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于公租房、廉租房建设。同时，要从土地出让净收益中安排不低于10%的比例，用于公租房和廉租房建设。

对于公租房建设工作不力的地方，省政府将对当地政府主要负责人进行问责。

1.3.

2.4 全省保障房开工不足一半

截至7月19日，河南省保障房已开工20.48万套，占全年目标的48.7%。

2011年全国计划开工建设1000万套各类保障房，下达给河南省的目标是42.09万套。但就目前的进度看，河南保障房开工不足一半，开工率低于56.6%的全国平均水平。

泰辰点评：

本地政府响应中央号召大力推进保障房建设，意在牵制商品房、保证供应、分流需求，但就实际情况来看，执行效果一般，且就此开工效率来看，本批保障房入市也将在两年以后，因此政府想通过保障房冲击商品房的目的在短期内不会实现。

2.土地市场分析

2.1土地供应分析

(数据来源：泰辰数据监控中心)

(数据来源：泰辰数据监控中心) 7月份仅惠济区、高新区两个区域各有1宗土地出让，其中惠济区地块用地面积97.29亩，合6.49万㎡，容积率<3；高新区地块用地面积403.89亩，合26.92万㎡，容积率>0.7。

2.2土地成交分析

(数据来源：泰辰数据监控中心)

2011年7月，郑州市土地成交1514.96亩，合101万㎡，按指定容积率计算，预计建成商品房220.75万㎡。其中住宅用地占849.03亩，合56.60万㎡，预计建成住房137.15万㎡；商务金融用地占61.59亩，合4.11万㎡，预计建筑面积9.31万㎡；工业用地占346.17亩，合23.08万㎡，预计建筑面积23.50万㎡；经济适用房用地258.16亩，合17.21万㎡，预计建成保障房50.79万㎡。

(数据来源：泰辰数据监控中心)就区域分布来看，7月份成交面积居多的是经济开发区，总用地面积808.58亩，合54万㎡，其中798.6亩皆为普通住宅用地，由河南和谐置业有限公司取得，将建成高尔夫球场和高端居住项目。其次为二七区，用地面积381.99亩，合25.47万㎡；郑东新区本月交易土地110.53亩，合7.37万㎡；管城区以106.46亩的交易量位居第四，金水区土地交易面积持续减小，中原区、惠济区本月土地交易量表现亦不突出。

3.郑州商品房市场分析

3.1商品房月度预售分析

3.1.1商品房月度预售走势

(资料来源：郑州房地产网)

2011年7月，郑州市商品房批准预售面积88.78万㎡，环比增加20.6%，同比减少14.37%。虽然市场交易量未有大的提升，但在销售回款压力进一步加大的情况下，各项目均加紧推盘，意欲加速销售，同时不少项目采取周周开盘的方式，实现淡市暖场。 3.1.2商品房不同物业类型月度预售情况

(资料来源：郑州房地产网)

2011年7月，商品住宅新增预售面积为71.55万㎡，占商品房新增供应的81%；非住

宅产品新增预售面积17.23万㎡，占商品房新增供应比例为19%，就比例分布来看，与上月变动不大。但与去年同期相比，非住宅物业的供应比例有明显上升，再次表明开发企业加紧推售非住宅的现象。

3.2商品房月度成交分析

3.2.1商品房月度成交走势

(资料来源：郑州房地产网) 2011年7月，全市商品房备案销售面积为49.19万㎡，环比下降2.4%，同比下降50.4%。本月商品房交易量仍未有提升，且同比下滑量呈进一步扩大趋势，当前打折促销、各种优惠充斥市场的现象已经开始显现，加紧回款是开发企业面临的紧要问题，但在加息、提高存款准备金率的影响下，放贷困难、有效需求难以转换仍是市场最为困难的问题，预计随着“金九银十”旺季的到来，市场交易量将稍有提升，但仍难以实现突破性进展。

3.2.2商品房月度成交区域分布

区域分布列表

(资料来源：郑州房地产网)

热点区域分析

(资料来源：郑州房地产网)

就六个主要区域的交易量来看，2011年7月，郑州市商品房交易量仍以郑东新区、金水区为主，占比分别达到25%、21%，交易量分别为10.53万㎡、9.37万㎡。本月二七区商品房成交量7.22万㎡，居第三位，区域内楼盘近期推盘量较少，节奏普遍放缓，仅有部分楼盘采取周周推出少量房源的方式销售。中原区、管城区销售量及占比相当，分别为6.32万㎡和5.78万㎡，而惠济区则以4.7万㎡的成交量达到销售占比11%，主要在于区域高端项目天地湾的推出。

3.2.3商品房不同物业类型月度成交情况

(资料来源：郑州房地产网)

2011年7月，郑州市六个主要区域商品住宅成交量34.88万㎡，占比79.4%，并以金水区为主导，郑东新区本月10.53万㎡的交易量中，住宅销售量占比为66%。住宅成交比例较高的仍为金水区、中原区、管城区、惠济区几个自住需求主导区域。本月商业用房交易量4.66万㎡，办公用房交易量4.38万㎡，环比上月均呈下降趋势。其中商业用房的销售主要集中在金水区、二七区两个当前商业价值较高的区域，而办公用房则高度集中于郑东新区，可见区域功能定位仍对其相关物业发展起主导作用。

3.2.4商品住宅户均成交面积分析

(资料来源：郑州房地产网) 2011年7月，商品住宅户均成交面积较5月、6月持续下降，且除惠济区外，各区域均呈现出明显的减小特征。在贷款困难、房屋总价负担较高的情况下，不少置业者选择适当放小购房面积，就各区域特点来看，金水区、郑东新区及管城区表现出普通三房需求，而中原、二七区则表现出普通功能需求，主要为舒适两居和功能型三居。

3.3商品房月度成交价格分析

3.3.1商品房月度成交价格走势

(资料来源：郑州房地产网) 2011年7月，郑州市商品房成交均价为8703元/㎡，环比下跌2.6%，同比上涨44.28%.虽然7月份住宅成交均价有所下降，但非住宅价格仍然处于快速上涨状态，因此环比出现2.6%的小幅下跌，但与去年同期相比，整体均价上涨幅度仍达到44.28%。预计9、10月份随着打折促销活动的兴起，住宅价格会进一步松动，但在非住宅价格坚挺的影响下，整体商品房均价走势将保持曲折上扬态势。

3.3.2商品房月度成交价格区域比较

(资料来源：郑州房地产网) 7月份，郑东新区依然引领全市商品房价格，均价12481元/㎡，环比上涨5.2%，主要原因在于区域内商品住宅均价本身已达到9700元/㎡的高位，而大量办公用房的交易又

进一步拉升区域价格。二七区本月以11349元/㎡的均价跃居全市第二位，主要在于区域内本月以30898元/㎡的价格交易1.47万㎡商业用房的影响。中原区价格表现相对平稳，而金水区、管城区、惠济区均受成交结构、及部分房源降价销售的影响，出现均价下跌趋势。

3.3.3商品房不同物业类型月度成交价格分析

(资料来源：郑州房地产网) 2011年7月，郑州市除商品住宅价格呈现小幅下降外，办公、商业用房均价仍呈快速拉升态势，尤其是办公用房，本月成交均价达到14239元/㎡，环比上涨幅度达12.3%。而商业用房价格近两个月均破2万元大关，非住宅投资热度可见一斑。但当前利率上调、价位高企，非住宅需谨防因价格过快上涨，投资回报率降低而造成有价无市的风险。

3.4商品房月度供需比分析

3.4.1商品房月度供需比变化情况

(资料来源：郑州房地产网)

2011年7月份，郑州市商品房供求比例达到1.8:1，比例进一步放大，供求失衡加剧。截止到7月底，全市2011年商品房供应总量为520.48万㎡，备案销售总量为357.45万㎡，供求比为1.46:1，供求比例持高不下。预计随着9、10月份的到来，市场供应会进一步放量，届时供求比例将持续扩大。

3.4.2商品房不同物业类型月度供需比情况

(资料来源：郑州房地产网) 2011年1-7月份，郑州市无论是住宅还是非住宅，均处于供过于求状态，且均在4月份达到最高位。目前市区全年商品房供求比已达到1.46:1，其中商品住宅1.41:1，非住宅1.51:1。供求失衡进一步加大市场运行压力，而就内部结构来看，非住宅市场表现出更为严重的供大于求状态，这与市场乐观预期非住宅，加大非住宅产品的推售量有直接关系，目前各开发企业均积极调整推盘方式，欲求快速推出非住宅产品，因此预计年内非住宅产品整体供求比将达到高位。

3.5二手房市场月度成交情况

3.5.1郑州市二手房各区域成交面积