最新最全六种房产众筹模式

打法实操：“房地产众筹”六大模式详解

[提要]随着"众筹"概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了"中国房地产众筹联盟"。

随着"众筹"概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了"中国房地产众筹联盟"。与此前的房地产众筹项目相比，"中国房地产众筹联盟"创新何在？未来房地产众筹又将如何发展？协信产业研究院经过系统研究，梳理出以下六大房地产众筹模式。接下来就让我们来逐一解析。

图 1 我国房地产众筹主要商业模式示意图

模式一："融资型开发类"众筹能解决什么问题？--锁定客户+融资

融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。

融资型开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。

【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园上海嘉定项目）

在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。

图2碧桂园-平安项目众筹交易构架示意图

模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？--通过"营销型开发类"众筹提前锁客营销型开发类"众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，"营销型开发类"众筹的营销推广意义大于融资意义

【案例】当代北辰COCO MOMA一期

2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元，88份众筹份额于2小时内认购完毕。根据规则，最终认购或委托报销的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益，以及COCO MOMA项目的优先选房全和优惠购房权（除锁定22500元/㎡的购房价格外，还将给与购房补贴，三档的补贴金额分别为493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）；而对在认筹期结束后选择退出的投资者，可获得按活期存款利率计算的投资收益。项目不设封锁期，在认筹期结束后（即建设期至选房期），投资者均可随时退出。

图3当代北辰COCO MOMA众筹交易构架图

模式三：合作单位有购房需求，开发商却缺少拿地资金，这该怎么办？--"定向类"众筹来解决

定向类众筹通常是在立项或者拿地之前进行，为减少拿地及后期销售的不确定性，开发商对合作单位一般有较为苛刻的筛选条件，要求合作单位须对定向拿地具有一定影响力，且有一定数量的员工有购房需求。

定向类众筹一般以较大的房价折扣作为投资者的收益保障，但要求投资者需在拿地前支付基本全部购房款，开发商在这一过程中仅获得管理收益。定向众筹的优势在于在拿地前便完成认筹且众筹资金额度大，大幅降低了开发商在开发建设过程中自有资金的投入量。但由于政策、合作单位选择等风险，现阶段除众美集团外，少有开发商使用。

【案例：石家庄众美城】

石家庄众美城110万平方米建筑面积中，有33万平方米属于定制项目，且项目总额6.33亿元的土地款全部来自定制项目部分。众美在拿地前便与多家单位确定合作关系，并约定

2300元/㎡的销售价格（当时周边房价为3200元/㎡），投资者在拿地前即缴纳全部购房款，众美将这笔资金用于拿地、开发建设等各个阶段。此过程中，众美组织投资者对项目承建方进行考察、参与原材料采购、清查资金流向、参加工程办公例会、现场勘查项目进度、参与配套设施建设等。

图4石家庄众美城众筹交易构架示意图

模式四：项目短期去化难，如何让存货转化为现金流？是否能通过客户推动项目宣传？--试一试"购买型+理财型"众筹

对短期去化较为困难、房价有上升预期的现房或者准现房产品，可采用"购买型+理财型众筹"的模式。通过拿出部分房源作为标的，以低于市场的销售价格及"基本理财收益+高额浮动收益"吸引客户，设定固定期限，由投资者共同享有标的物产权。在退出时，投资者享有优惠购房权或将标的物销售后退出获得增值收益；开发商则牺牲部分利润获取大量现金流，提升项目知名度。

购买型+理财型众筹"参与门槛较高、基本在10万以上，开发商一般会承诺参与者"基本收益率（3%-5%）+购房优惠价格"的收益模式，众筹期间基本上均会设置一定时间的锁定期，锁定期内参与者不得申请退出。

【案例】平安好房：广州北部万科城

2014年11，平安好房、平安不动产联合万科推出"平安&北部万科城" 216套房源作为标的，众筹目标最低金额1500万元。每套房产认购众筹金额为5万元-13.5万元。众筹成功后，投资者的收益将由两部分构成：一是优先选房权和低于周边市场价近13%的优惠购房权；二是按认筹金额计算的3%的年化收益。在众筹项目10个月的持有期到期后，投资者

将决定是否置业，如果选择置业，将获得前述两部分收益；如果放弃置业，则将获得认筹金额对应的现金收益。

图5广州北部万科城众筹交易构架示意图

模式五：新项目开盘，如何试探市场对项目价格的接受程度？--有了"彩票型"众筹，新盘定价不再难

彩票型众筹实际多属于以蓄客为目的、在项目获得预售证后进行的营销活动，并且通过投资者竞价的方式，探寻市场对项目定价的接受程度。彩票型众筹的参与门槛一般较低，通过拍卖、高收益率等形式，鼓励尽量多的投资参与，从而达到扩大活动影响、炒热楼盘的目的。彩票型众筹的周期通常较短，且所有参与者均可获得收益。

【案例】苏州万科城100㎡全装三房

苏州万科城为万科首个房产众筹项目。项目以苏州万科城一套全装100㎡、市值约90万元的三房作为标的，众筹金额为54万元。根据规则，投资者只要投资1000元以上，在众筹成功（即众筹金额达到54万元）后，便可参与接下来的竞买；万科通过搜房网作为众筹平台在投资者中进行拍卖，标的起拍价为54万元，拍卖时间为两小时；所有认筹的投资者都可以竞买，最终只有一位投资者买下该套房产。中标者将获得折扣购房权，即可以按拍卖成交价购买该套标的；而成交金额超出54万的部分，将作为投资收益分给未能拍得房屋的其他人。在这一过程中，投资人的资金在众筹成功后至投资周期结束前，将被暂时冻结无法赎回。

图6苏州万科城众筹交易构架示意图

投资收益计算：本次项目总投资收益=竞得价格-众筹总额；投资者的投资收益=总投资收益×（投资者认购额/众筹总额）

模式六：租金高但货值大，这类物业如何实现快速去化？--别慌，还有"REITs型"众筹对于有稳定收益、但总价高或不可分割的产品，在拿地后可选择REITs型众筹，通过多人持有一个物业产品，降低单个投资者的投资额度，达到促进销售去化、改善项目现金流的目的。

在众筹成功后，所有投资者将组建成立资产管理公司，由资管公司整体购买物业，并委托物业管理公司等进行管理运营；投资者通过金融产品持有物业相应权益，获得租金收益以及持有期内的物业增值价值；开发商以较高的销售价格获得现金，同时收取长期的资产管理费用。该模式一般会设置若干年的封闭期，封闭期后，项目发起方将按需要定期召开投资者会议，协商决策是否退出项目等问题。

型众筹通常门槛较高，持有期较长，一般来说要2年以上。

【案例】众筹筑屋：中信台达国际酒店式公寓

2014年，12月16日，中信地产与众筹网的众筹筑屋，联合上线中信台达国际酒店式公寓众筹项目，以"度假地产合伙人"的形式，推出5套位于海南的酒店式公寓参与房产众筹，筹资目标388万。根据要求，投资者支付5万-20万元，即可获得以下四项收益：（1）以原房价的88折购入相应比例的房产产权；（2）两年内每年年化7%的房产租金收益；（3）旺季3天或淡季10天免费入住酒店等权益；（4）投资者退出项目变卖房产时的房产增值收益。项目设置了两年封锁期，项目发起方将每年召开一次支持者会议，协商决策是否退出项目等问题；且封锁期后租金金额将根据酒店实际经营的情况决定。

图7中信台达国际酒店公寓众筹交易构架图

结语

定向类众筹在拿地前便能锁定客户并筹得大额资金，但由于存在触及预售制之嫌等问题，在未来一定时期内，仍将是较为小众的产品，难以大规模展开；相较之下，以平安好房为代表的融资型开发类众筹，在拿地后即展开，且可融得资金规模较大，能在较大程度的解决开发商最为关注的"客户+资金"两大问题，或将成为未来房地产众筹发展的重点方向之一；而其它四类模式，虽然众筹介入的阶段不同，但总体上所能筹集的资金规模较小，本质上更多是开发商为了项目营销造势、提前锁客、销售去化等采取的营销手段，难以真正解决开发商的融资难题。此外，由于房地产众筹刚刚起步，法律法规尚不完善，存在与非法集资混淆、与《证券法》《公司法》等冲突的风险，这也给房地产众筹的发展加大了难度，要求对房地产众筹的设计及实施更加谨慎，给创新加上一个保险绳。

我们相信，随着互联网精神的不断渗透，开发商对互联网金融的理解与应用更加深入，房地产众筹未来也势必会衍生出更多更新更有创意的玩法。

房地产众筹的三种模式详解

房地产众筹的三种模式详解推荐语目前，国内房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。有一个经典笑话流传甚广，说的是两个朋友相聚，A问B：最近可好，都在忙啥？B说:也没什么，就投资投资体育项目，或搞慈善事业。A说：哇，果然是成功人士呀！B不语，随后从兜里掏出两张大乐透和双色球彩票。哎，又没中啊！这当然是一个笑话。屌丝买彩票是支持体育和慈善事业，但回报率极低且风险巨大（中奖的概率极低）；二级市场买股票可以成为中小股东比买彩票低得多，但A股的风险也很高；投资房子是不错的选择，特别前些年房价飙涨，即便现在行业进入了白银时代，但是一些城市和项目的升值潜力依然很大，值得投资。那么问题来了：有升值潜力的房子一般市价都很高，屌丝怎么买的起呢，能不能1000甚至更低的价格也能成为豪宅的拥有者之一呢？问题的答案是——房地产众筹。众筹（Crowd Funding）指的是在互联网上面向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。2012年12月8日美国网站Fundrise率先将众筹的概念植入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式。Fundrise提供用户住宅地产、商业地产及旅游地产等各种类型的不动产项目，投资门槛只有100美元，一经上线便获得了火爆的反响。我国迅速吸收引进，使得房地产众筹成为互联网金融领域一颗闪亮的新星。

但总体而言，目前我国房地产众筹仍处于起步阶段，模式也相对简单，主要有三种：1、投资理财产品型；2、营销推广型；3、合作建房型。 ▌一、投资理财产品型：找好项目是关键典型代表：团贷网的房宝宝、平安好房的海外众筹。 1、海外众筹在互联网时代，得屌丝者得天下。今年以来，国内的楼市疲态初现，很多土豪跑到海外去炒房。屌丝们也很想分一杯羹，平安好房的海外众筹的项目正好满足了这一需求。

众筹筑屋规划方案设计

赛区评阅编号（由赛区组委会填写）： 2015高教社杯全国大学生数学建模竞赛承诺书我们仔细阅读了《全国大学生数学建模竞赛章程》和《全国大学生数学建模竞赛参赛规则》（以下简称为“竞赛章程和参赛规则”，可从全国大学生数学建模竞赛网站下载）。我们完全明白，在竞赛开始后参赛队员不能以任何方式（包括电话、电子邮件、网上咨询等）与队外的任何人（包括指导教师）研究、讨论与赛题有关的问题。我们知道，抄袭别人的成果是违反竞赛章程和参赛规则的，如果引用别人的成果或其他公开的资料（包括网上查到的资料），必须按照规定的参考文献的表述方式在正文引用处和参考文献中明确列出。我们郑重承诺，严格遵守竞赛章程和参赛规则，以保证竞赛的公正、公平性。如有违反竞赛章程和参赛规则的行为，我们将受到严肃处理。我们授权全国大学生数学建模竞赛组委会，可将我们的论文以任何形式进行公开展示（包括进行网上公示，在书籍、期刊和其他媒体进行正式或非正式发表等）。我们参赛选择的题号（从A/B/C/D中选择一项填写）： D 我们的报名参赛队号（12位数字全国统一编号）：201523036005 参赛学校（完整的学校全称，不含院系名）：宜宾学院参赛队员(打印并签名) ：1. 邓银梅 2. 刘明茂 3. 王富文指导教师或指导教师组负责人(打印并签名)：全靖日期： 2015 年 9 月 14 日

赛区评阅编号（由赛区组委会填写）： 2015高教社杯全国大学生数学建模竞赛编号专用页送全国评奖统一编号（由赛区组委会填写）：全国评阅统一编号（由全国组委会填写）：

众筹筑屋规划方案设计摘要本文主要探讨众筹筑屋项目方案的核算以及设计。首先，对方案I的成本与收益、容积率和增值税等因素进行全面核算，然后，为尽量满足参购者的购买意愿，重新设计建设规划方案并进行核算，通过MATLAB7.1以及LINGO14.0程序来实现整个求解过程，最后对模型进行评价与推广。针对问题一：在对方案Ⅰ进行全面核算时，首先根据附件1房型面积、建房套数及占地面积计算容积率。接着由土地增值额的确定，结合附件2给出的土地增值税四级超率累进税率、税收优惠计算增值税。然后由开发成本、土地支付金额、转让房地产税金，以及土地增值税得到总成本。最后由售房总收入、成本投入、土地增值税计算总收益。运用MATLAB7.1软件求解，得出容积率为2.275，增值税为190946973.38元，成本为2465953380.38元，收益为780766619.63元。针对问题二：根据附件1-4参筹者对房型的满意比例，以房型套数为决策变量，以最大满意率为目标函数，建立非线性规划模型，由国家容积率相关规定以及附件1-3房型建设约束范围得到约束条件，并运用LINGO14.0软件对模型进行求解，得出新的建设规划方案Ⅱ（详见表5-2-1-1），再依据问题I的核算模型对本方案进行求解，得到方案Ⅱ的容积率、成本、增值税、收益（详见表5-2-2-1）。针对问题三，根据方案Ⅱ的成本和收益及投资回报率的计算公式，求得方案Ⅱ的投资回报率为28.2%，故可被成功执行。接下来将对影响投资回报率的开发成本、容积率、扣除项目等因素进行相关性分析，并求出各因素与满意比例间的相关系数（详见图5-3-3-1），得出线性关系，进而说明方案被成功执行的原因。本文的创新点是在对方案Ⅱ被成功执行的原因进行说明时，既运用了相关性分析法，又从约束条件进行了分析，两者结合，共同论述其理由，使得方案Ⅱ得出的结果更具说服力。关键词：增值税；非线性规划；相关性分析；投资回报率

房地产众筹模式

房地产众筹一、不动产众筹概念： “不动产众筹”（Real Estate Crowd Funding）也被称作“房地产众筹”。不动产众筹是一种由众多投资人共同投资房地产，共同承担风险和收益的投资方式。目前，万达集团、平安好房、五色土不动产投资等机构都相继推出了多种类型的不动产众筹项目。不动产众筹分为直接型不动产众筹和间接型不动产众筹。众筹概念也被一些房企应用到广告营销领域。二、直接不动产众筹 1、直接型不动产众筹概念：直接型不动产众筹指：众多投资人直接投资不动产，房产证直接登记在所有投资人名下。在直接不动产众筹项目中，有一个管理人和多个投资人。初期，管理人负责发起项目，所有投资人参与选房、过户程序，中期出租运营由管理人负责，中后期的房产卖出变现机制按事先约定的投资协议执行。国内目前唯一直接众筹案例是上海五色土不动产众筹。主要风险是不动产价格风险。 2、直接房地产众筹特点：对于住宅物业，个人直接持有产生的税费较低。以公司名义持有住宅将产生高额土地增值税。投资人收益主要为租金和房产升值；上海住宅年租金收益率约为2%左右；根据上海住宅二手房指数数据，2001至2015年，上海住宅年递增率约8.3%左右。直接众筹为小金额投资人提供买入优质住宅的机会。直接众筹的投资手续相对繁杂，投资人要参与购买、过户、卖出等环节，众筹总金额较小，仅适合中小型规模物业投资。

三、间接不动产众筹 1、间接不动产众筹概念：间接投资指：众多投资人以信托、基金、项目公司、有限合伙等机构作为资金载体，间接投资房地产。股权型众筹：投资人先将资金汇集到某众筹机构，机构再将资金投入具体房地产项目。房地产权证登记在机构的名下，投资人仅持有该机构的股权。债权型众筹：房地产权证不登记在众筹机构的名下，产权不发生转移，仍然属于原融资方名下，投资人实际将资金出借给众筹机构。由于房地产产权证是间接持有的，同时投资的资金在购买房地产前发生转移，主要风险是不动产价格风险、代理人风险、融资方的经营风险。 2、典型案例国外的REITs以及我国的房地产信托、房地产基金等属于传统的、间接的不动产众筹。投资人购买信托或基金份额获得股权或债权，信托或基金公司将募集来的资金投资不动产项目。 2015年“众筹万达稳赚1号”近似债权性间接众筹模式。投资人将资金交付给快钱支付，快钱将资金提供给万达用以开发建设万达的地产项目。预期租金收益率6%；7年后若不能上市，由万达集团回购，然而，“万达稳赚1号”的个人投资人没有获得股权、没有获得不动产的产权、也没有成为项目的合伙人。投资人信任的是万达集团的信用。投资人面临主要风险：万达地产经营风险、商业地产房价风险、代理人风险。 2015年平安好房推出的海外地产项目属于典型股权型间接投资。投资人将资金注入海外项目公司，项目公司将资金投资海外房地产项目。投资人持有股权，项目公司持有海外房产的产权。投资人主要面临风险：国外房价下跌、项目公司代理人风险、外汇风险。偶尔可以看到的众筹建房，属于股权型间接房地产众筹，众多投资人一般会成立一个项目公司或推选代理人负责房产前期拿地、办证、施工、建设等环节。 3、间接众筹特点：

众筹建房方案

中国还有多少人买不起房！还有多少人想要买房！那么这个项目中房子的刚需市场就有多大。既然我们买不起当前的高价房，那么我们能不能自己盖。众人集资盖一栋属于自己的大楼房。一个人的钱不够，一百人一千人呢？计划核心：“众人集资盖新楼”。由社会公众自己集资合建，我公司建设一个具有强大的公信力的平台，来提供信用保障，以第三方支付协议确保并督促项目的实施和完成。让有需要购房而又资本不足的人群，一起投资建设一栋自己的大楼。最后又能够以成本价拿到房子，帮助人们圆一个住房梦。期间第三方平台除了必要的管理费用，不存在盈利行为。运营规划 1）由本公司联合支付宝平台推出楼盘计划和三维在线蓝图。 2）有合资建房意向者，向平台提交意向保证金。作为计划的启动资金。 3）平台以项目计划+地皮+保证金和保证书为资本，向银行申请贷款。 4）由银行或支付宝注入平台的这笔资金作为建材采购、前期开发及必需的管理费用。 5）建材商向楼盘项目提供建筑材料，由承建单位收货并检验质量。 6）承建单位确认收货后，平台以第三方协议向建材商支付货款。 7）建筑施工单位由平台招标承建，并接受监督。保证工程优质量如期完成。 8）承建单位向本平台交付工程，本平台向购房人群交付房子和房产证。 9）购房人群向本平台结付房款，本平台向承建单位和银行清算债务。 10）设计图可以外包或者组建一支专属团队。

前言：村子里有一组生产队合资自己建了一栋楼。然后参与的几户人家各自分到了一间套房，而且花的钱又少。我就在想为什么城里的人们不能也这样自己合资建房呢？因为那都是一个村的彼此都熟悉有信任度！所以他们可以放心的把钱委托给一个人来打理前前后后的事情。而城市里的人们彼此不够了解彼此不够信任。那么有什么办法可以解决这个信任问题？于是我想到了众筹，这个第三方支付协议平台。 1）由本平台推出楼盘计划和三维在线蓝图。本来，以计划的本意是一群有购房需要，但又买不起现下的高价房的住房需求者。自己联合起来，集合资金买地皮聘请施工团队。购买施工建材。等房子盖好了，再以预先定好的协议分房。但是因为没有信任度，无法保证资金安全等问题。住房需求者没办法自己联合起来。所以第一步，需要由众筹平台先行推出本计划。再来联合众多的需求者。在计划中，我们将使用众筹平台。推出在线预售/认订模式。以众筹的公信力为保障，以现实中买下的地皮为依据。提供详实的地理位置、土地面积、开发许可、土地使用证明、承建单位、设计图纸等数据。以详细的三维蓝图供全国的住房需求者进行预定认购。选定好将来可以分到的房子是哪一户（比如第几栋、第几层第几户）。避免分房子时有无理的争议。2）有合资建房意向者，向平台提交意向保证金。作为计划的启动资金。住房需求者有意向参与计划的合资建设的（以下简称合资建房者），需要向计划平台提交十万元意向保证金（以下简称保证金）并进行户型和楼层位置的挑选认定。签订协议保证会在房子建成后交付房款。保证金可以由户型和朝向进行调整。在参与确认合资建房者，认订的户型达到总户数的一定比例后（该比例要达到即使空余下来一部分工程仍不会亏损的程度），即可启动计划工程的实施。而这笔保证金就是计划的启动资金。 3）平台以计划项目+预先买下的地皮+保证金和保证书为资本向银行申请贷款。当前的房地产行业借贷的比率可以达到资本的十倍。因此假定整个项目估价为一亿元，平台可以以此向银行贷款十亿元。这笔贷款将作为整个计划项目的运作资金驻留在平台上，期限是到这个工程的完结！而期间产生的利息算作建设施工的成本，平摊到最后的分房款上。 4)由银行注入平台的资金作为建材采购，前期开发及管理费用。由银行注入的资金作为运作资金，需要维持工程的运作。做好前期的配套设施建设，如水电排污、超市、学校、医院等配套条件。向建材供应商结付采购货款。支付组建或聘任的有工程施工经验者监督工程的费用和物业人员的工资！ 5)建材商向计划项目提供建筑材料，由承建施工单位检验并签收。建材商向计划项目提供建筑材料，并承当向施工工地运输的费用及工作。承建单位承担收货员的责任和义务。检验每一批建筑材料的质量、数量然后签收。平台派驻的监督员也一起签字。（监督员可以有合资建房者担任） 6)承建单位确认收货后，平台以第三方协议向建材商支付货款。建材商拿到承建单位的确认签字后，向平台提交数据。平台核实后以支付宝向建材商支付货款。 7)建筑施工单位、建材商由平台公开招标。并接受监督，保证工程如期优质完成。承建施工单位和建材商由平台公开招标。以业界的评价、信誉度和实力为选择标准。施工期间接受平台派遣的人员监督。并签署质量保证协议，工程工期的按时竣工（以银行的利息为参数做出的预算，每提前一天都是一笔巨额的资金） 8)承建单位向平台交付工程，平台向合资建房者交付房子和产权证。工程竣工后，施工单位交付给平台。平台聘请专业团队验收。在确认房子质量后，将当初认订协议里选定标注的房子连同房产证一起交付给合资建房者。 9)合资建房者向平台交付房款，平台向承建单位和银行清算债务。合资建房者向平台交付房款（长期大额的资金往来将培养起稳定的客户群）方案一、在工

房地产众筹六大模式

“房地产众筹”六大模式经典案例详解 2015-06-28 中国房地产金融联盟关注请点击蓝色字体中国房地产金融联盟中国房地产金融联盟宗旨为提供房地产项目+资金+资源+智慧合作及信息交流平台。本联盟由思源资本负责管理，联盟微信公众号为CNREFU。随着“众筹”概念大热，开发商也纷纷试水，房地产众筹逐渐进入人们视野。5月29日，平安好房联合万科、协信、碧桂园等多家大型房企和互联网巨头发起成立了“中国房地产众筹联盟”。与此前的房地产众筹项目相比，“中国房地产众筹联盟”创新何在？未来房地产众筹又将如何发展？协信产业研究院经过系统研究，梳理出以下六大房地产众筹模式。接下来就让我们来逐一解析。图1 我国房地产众筹主要商业模式示意图模式一：“融资型开发类”众筹能解决什么问题？——锁定客户+融资融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园嘉定项目）

2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。图2 碧桂园-平安项目众筹交易构架示意图模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？——通过“营销型开发类”众筹提前锁客 “营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义【案例】当代北辰COCO MOMA一期 2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384

(完整版)楼盘众筹方案

XX楼盘众筹方案一、什么是众筹？众筹，可以简单理解为“借助互联网平台向大众筹集资金，以帮助筹款人完成某个有特定意义的项目。”作为一种全新的推广渠道，通过低门槛的参与方式，在既不损失消费者利益，又不损失商家利益的前提下，达到爆炸式客户倍增的效果。二、活动背景目前资阳房产市场竞争激烈，价格战全面来袭，XX楼盘项目目前有500余套房源尚待出售，面对花样百出的促销方式，需要寻找到一个新的突破口，以出其不易的方式瞬间聚拢潜在购房者的目光。三、活动主题 XX楼盘年中巨馈，错过机会再等半年 100元众筹买房，赢12万元精装房首付款四、活动目的 1、传递项目认筹信息，收集客户信息，为项目认购积累客户，达到销售目的； 2、树立开发商品牌形象和项目品质形象； 3、为项目后续系列推广作铺垫； 4、起到轰动全城的作用，为项目做轰动性宣传； 5、以别具一格的宣传方式将项目推广入市；五、活动时间 2015年6月15——6月30日六、认筹地点 XX楼盘营销中心焦点楼市办公室七、活动内容 1、设置12万首付款作为众筹大奖，通过公开公平公正的方式抽出众筹大奖，不能兑换现金； 2、参与众筹的客户每人交纳100元，认购一个份额； 3、众筹份额每份价值100元，可累计购买，不限数量，但是中奖后只能使用一个份额； 4、众筹份额售完即止，全部售出时，通过公开公平公正的方式抽出众筹大奖； 5、获奖客户可使用12万作为80平米以上任意户型的首付款，不能兑换现金，房款余额部份自行解决； 6、没有获得众筹大奖的其他意向购房客户，之前认购的100元众筹份额自动增值100倍，用于抵扣购房款；

7、参与众筹的其他无意向购房客户，可获得XX楼盘提供的价值200元礼包一份，内含游泳票、会所体验券等； 8、线上宣传以及线下活动同时发力，线上展开宣传，引爆舆论，线下网罗客户，将潜在意向客户一网打尽；八、执行流程九、推广计划 1、筹备期： ●时间：2015年6月15日——6月 17日 ● 阶段活动：内部前期准备工作，提取活动亮点，打出众筹概念●阶段传播主题：100元如何摇身一变成12万 ●媒体形式：报纸硬广播+报纸软文 +微信推送+网站硬广 2、预热期：

房地产众筹模式研究

房地产众筹研究一、众筹的定义、认知、构成要素和特征（一）众筹的定义众筹翻译自国外crowdfunding一词，即大众筹资，是指用互联网平台进行资金筹集。众筹是利用互联网和SNS传播的特性，让小企业主、艺术家或个人对公众展示他们的创意，以获得关注和资金支持的方式。（二）众筹的认知首先，众筹是一种新兴的融资投资行为，对于项目来说融资效率远高于传统的金融渠道，对于投资者来说，较低的投资门槛为更多的人打开了投资通道。其次，众筹是对资金、资产等物质资源、人力资源、社会资源的盘活重整。再次，众筹模式直接通过资金支持的募资方式，为项目、产品甚至是公司品牌都起到了有效的宣传推广作用。最后，现行法律对向公众筹集资金一向予以特别规制，且众筹建管的法律框架尚未建立，实践中常常演变成非法集资。目前证券法正在修订，股权众筹监管办法也正在征求意见，众筹监管的法律框架会逐步建立。（三）众筹的特征、规则：

二、众筹的类型已出现的众筹模式主要有四类，即回报众筹、捐赠众筹、股权众筹及债权众筹。其中债权众筹和股权众筹为投资行为，而回报众筹和捐赠众筹为购买行为。目前国内以回报众筹的形式居多，且涉及行业多样，运作也较为成熟。

（一）捐赠众筹 1、概况及运作流程捐赠众筹是一种不计回报的众筹，主要用于公益事业领域，支持者对某个项目的出资支持更多表现的是重在参与的属性或精神层面的收获，他们的出资行为带有明显的捐赠和帮助的公益性质。微公益模式运作流程：由有公募资格的第三方NGO 发起、证实并认领，捐赠众筹平台仅充当纯平台作用。

类似模式的产品：腾讯公益下的“乐捐” 2、法律风险一是项目信息虚假，二是募集资金使用不透明。要求众筹平台尽责审查，如未能筛查出虚假项目，甚至自行编造虚假项目接受捐赠，或者虽然项目真实但未将捐赠资金合理使用，则项目发起人可能涉嫌集资诈骗罪。

众筹建房模式研究

众筹建房模式研究企业1组 2015.2.11 参与人员：沈晓玲，CRIC研究中心研究经理，擅长房地产企业战略、应急策略研究杨晶晶，CRIC研究中心研究员，擅长房地产企业研究陈桢颖，CRIC研究中心助理研究员，擅长房地产企业研究

前言对中国市场而言，“众筹”是个舶来品，起源于美国，最初是为满足创造者实现梦想的资金需求。2012年，美国Fundrise网站众筹的概念注入房地产中，诞生了“房地产众筹”模式，在为房地产项目销售提供新的销售途径之际，也带给投资客户一种低成本理财方式。 2014年，房产众筹在中国如雨后春笋般出现，由点及面，迅速铺开。从个人到房企、再到互联网金融陆续参与进来，众筹概念从年初唱到年尾，并延续至2015年。随着房产众筹模式推进，众筹建房也处于不断升级中，从市场较为活跃的众筹建房现象来看，根据倡导者不同，主要有3种模式，分别为个人发起、金融公司打造以及房企主导。作为最贴近国内主流客户需求的房产众筹模式，众筹建房的人气一直处于火热状态。从一开始的于凌罡发起“合作建房”到目前当代置业针对北京当代北辰COCO MOMA公寓“全盘众筹”，均迎来购房者的追捧，其中当代置业上线两期众筹，全部售罄，北戴河项目亦进入众筹筹备中。当下，众筹建房带来的市场反应似乎已超出预期，这种运营模式将客户资金引入项目前期，既降开发成本又锁意向客源，在行业内引起跟风现象或成必然。结合众筹建房现状，本文探究众筹建房主要运作模式，提供借鉴。企业1组 2015年2月

目录一、众筹建房兴起，推动房产众筹进入2.0时代 (4) 1、房产众筹起源美国，更多关注项目升值潜力 (4) 2、国内众筹迅速发展，众筹建房直面低成本置业 (4) 二、根据发起者不同，众筹建房主要有三种模式 (5) 1、个人运筹：基于发起人公信力，把控拿地到交房 (6) （1）现状：至少有5人动员建房，需较高获地能力 (6) （2）案例：朋友圈传播，尹立志构建众筹家园小区 (6) 1）模式：与政府达成拿地意向，募集200人即可启动项目 (6) 2）效果：活动结束时未达到满筹，项目或已进入搁浅阶段 (8) 2、基金公司打造：依托互联网平台，三方监管运作流程 (8) （1）现状：仅1家公司行动，平台安全性最为关键 (8) （2）案例：“乐居众筹”上线，选址南京8大片区 (9) 1）模式：采取客户会员制招募，引入第三方银行管理资金 (9) 2）效果：仅两项目进入预订环节，后期运作是否持续存疑 (10) 3、房企主导：联姻现有众筹平台，兼顾客户自住与理财 (11) （1）现状：房企接踵参与，联合专业平台触电众筹 (11) （2）案例：携手无忧我房，当代北辰COCOMOMA顺利筹资 (11) 1）模式：先拿地后众筹，给予购房补贴保证低价 (11) 2）效果：投资者喜新不厌旧、90后渐成置业主力军 (14) 三、风险提升：政策不确定性、信息不对称或导致资金损失 (15) 1、面临政策的不确定性，未有完善的法律保护 (16) 2、谨慎选择众筹的主导方，避免可预见的不利因素 (16) 3、信息不对称，可能导致项目失败甚至欺诈风险 (16) 4、充分考虑到房价可能下行的风险、能否承担 (16)

房地产众筹相关法律问题及建议

众筹相关法律问题一、众筹的定义和特点 “众筹”一次最初来源于英文Crowdfunding，是Crowdsourcing（众包）和Microfinancing(微型金融)两次的融合。众筹的含义就是面向公众筹集资金，特别是指以自主个人、公益慈善组织或商事企业为目的的小额资金募集。项目发起人通过利用互联网和社交网络传播的特性，发动公众的力量，集中公众的资金、能力和渠道，为小企业、创业者或个人进行某项活动或某个项目或创办企业提供必要的资金援助的一种融资方式。二、众筹相关的法律、法规、规章、政策规定说明：目前我国没有关于众筹的专项立法，涉及众筹事宜的相关法律法规体系见上图。国家对于众筹的监管有加强的趋势，众筹本身很难与非法集资完全脱离关系，目前属于打擦边球的阶段。

三、房地产众筹相关法律法规说明：众筹标的为特定权益时包括但不限于债权、股权时，须注意避免相关法律关于“公开发行”的规定。在众筹时，尽量避免“向不特定对象发行”、“超过二百人”、“采用广告等公开方式”。

三、相关的民商事案例＆法院观点司法案例：“北京诺米多餐饮管理有限责任公司诉“人人投”的运营方北京飞度网络科技有限公司众筹融资案” 1. 背景：借助“人人投”平台进行众筹融资未成，北京诺米多餐饮管理有限责任公司（以下简称诺米多公司）将“人人投”的运营方北京飞度网络科技有限公司告上法院（以下简称飞度公司），飞度公司随即提出反诉。9月15日下午，北京市海淀区人民法院对该案作出一审判决，认定双方《委托融资服务协议》依法有效，且双方之间成立居间法律关系，在此基础上判令诺米多公司支付委托融资费用，并支付违约金，两项合计4万余元；判令飞度公司返还诺米多公司的出资款。据悉，此案为全国首例众筹融资案。 2. 法院观点整理：法院认为，本案中的投资人都是经过“人人投”众筹平台实名认证的会员，且人数未超过200人上限，结合中国人民银行等十部委近期出台的《关于促进互联网金融健康发展的指导意见》（以下简称《指导意见》）等规范性文件精神，从鼓励创新的角度，众筹融资交易不属于“公开发行证券”，没有违反现行《证券法》的强制性规定。而且，目前我国尚未出台专门针对众筹融资的行政法规和部门规章，涉及的其他文件主要是上述《指导意见》、中国证券业协会发布的《场外证券业务备案管理办法》等，其中都没有对众筹交易行为予以禁止或给予否定性评价。此外，从飞度公司的主体资质方面来看，在其取得营业执照、电信与信息服务业务经营许可证等手续的情况下开展业务，目前也不存在法律法规上的障碍。至于本案合同主体之间法律关系的界定，法院认为，委托融资只是双方当事人整体交易的一部分，相对于项目展示、筹集资金等服务，飞度公司还提供信息审核、风险防控以至交易结构设计、交易过程监督等服务，其核心在于促成交易。因此，双方当事人之间的法律关系主要还属于居间合同关系。但法院同时说明，“界定为居间合同关系是基于对该案争议的相对概括，但众筹融资作为一种新型金融业态，众筹平台提供的服务以及功能仍在不断创新、变化和调整当中，其具体法律关系也会随个案具体案情而发生变化。” 在认定协议效力的基础上，法院进一步对诺米多公司和飞度公司的责任问题进行了分析，认为在案件中，“人人投”平台对项目方融资信息的真实性实际负有相应审查义务，其严格掌握审查标准是对投资人利益的保护。在这种情况下，诺

房地产众筹的几种模式与案例分析

房地产模式一：“融资型开发类”众筹能解决什么问题？——锁定客户+融资融资型开发类众筹通常适用于区域房价上涨预期与资金成本不匹配，项目利润不足以覆盖银行、信托等传统融资方式的资金成本的情况。通过在项目拿地后、建设前进行众筹，为项目建设阶段提供低成本资金，达到降低项目负债率的目的，同时也利于提前锁定一批购房意向人群。开发类众筹的参与门槛一般较高，并需要投资者在预售前支付所有房款；且房价折扣一般基本保持在年化收益率10%左右。已有代表是平安好房众筹建房模式。【案例】碧桂园-平安众筹建房（即碧桂园上海嘉定项目） 2015年4月29日，碧桂园以6.08亿元竞得上海市嘉定区徐行镇02-05地块，这也是平安好房首个开发类众筹项目。项目以“一平方米”作为众筹单位，由平安好房将众筹项目包装为保险、债券、好房宝等金融产品，向特定对象（平安好房注册用户）进行认筹，通过金融产品设计，避免投资者与开发商直接接触，规避了集资建房的法律风险；融资完成后项目开工，在开发建设过程中，投资者将以微开发商的身份，对项目提出建议，参与到项目的设计、社区配套等过程中，一定程度上实现产品“定制化”；在楼盘完成后，投资者即拥有了某一套楼房整体或者部分的权益；此后，投资者可以选择众筹权利转为产权、直接拥有该套住房，或者是委托开发商卖房后转成收益权。这一模式带有明确的营销导向，要求投资者需是未来的购房者。在平安好房模式中，投资者的收益主要体现在前期众筹的标的价格将远低于楼盘的销售价格，价差将成为其主要获利渠道；开发商虽然在销售价格上有所让利，但通过众筹降低融资、销售等环节的成本，从而获得收益，并实现了对购房客户的提前锁定；而平安好房在整个众筹过程中只做平台建设，并不参与具体投资，收益来源于向开发商收取的平台管理费用。房地产众筹模式二：还未拿到预售许可，提前蓄客如何实现？——通过“营销型开发类”众筹提前锁客 “营销型开发类”众筹一般在项目建设期进行，虽然众筹期处于项目预售前、募集金额也用于项目建设，但相对于整个项目建设成本及后期价值，营销型开发类众筹的募集资金额度通常不算太高，如当代北辰COCO MOMA项目两期众筹资金额度共计仅为2450万元，对融资环节的支持作用不明显。但由于众筹发起时间在建设期，有利于项目的前期宣传，并能为项目提前锁定一批有购房意向的客户。因此，“营销型开发类”众筹的营销推广意义大于融资意义【案例】当代北辰COCO MOMA一期 2015年1月，当代北辰通过无忧我房发布COCO MOMA工银瑞信一期众筹项目以COCO MOMA384套公寓商品房为标的，共计筹得资金1340万元，88份众筹份额于2小时内认购完毕。根据规则，最终认购或委托报销的投资者将获得5%的工银瑞信产品现金收益，以及COCO MOMA项目的优先选房全和优惠购房权（除锁定22500元/㎡的购房价格外，还将给与购房补贴，三档的补贴金额分别为493元/㎡、1245元/㎡和2453元/㎡）；而对在认筹期

房地产众筹只是昙花一现的营销噱头

房地产众筹只是昙花一现的营销噱头房地产众筹，是昙花一现的营销噱头，还是房地产行业变革的趋势性产物？事实上，传统房地产企业对众筹模式觊觎已久。不少地产企业早已开始各种方式的尝试。除了远洋地产，保利地产则在此之前就已推出第一个众筹房地产项目保利东江首府。保利地产的众筹尝试更像是结合了营销和与金融相结合的商业模式创新的一种探索。保利东江首府在上个月曾拿出一套特价房进行公开竞拍，拍卖后高于众筹金额的部分将以分红的形式分给此前的众筹参与者。这套特价房的众筹总额为126万元，相当于该房源在市场价的基础上打了6.2折，参与者只需投资1000元即可获得特价房的竞拍权以及众筹收益的回报权，预期最低收益可达10%，上线当天即完成销售目标。房产电商也以天然的互联网优势试水众筹模式。搜房“首届房产双十一购房节”创下成交43.69亿的惊人纪录，总订单数达4202个，全国近百万购房者在线关注——北京、上海等一线城市稳定领跑成交榜，广州御金沙、北京嘉都等热门楼盘订单持续领先，而万科、保利等品牌房企成为最大赢家。 “我们采取5折起拍的形式，每个人都可以投一些资金参与众筹，其中超过5折部分分红按比例分给投资者，这个收益还是非常好的。”搜房网络平台事业

部总经理赵永昉告诉《第一财经日报》记者，“对于买房的人买到了便宜的房子，对于参与众筹的人获得了利润，对于开发商而言有更好的传播价值。” 在赵永昉看来，现在只是一个起步，通过互联网、金融、房地产三者结合会是未来的一种营销手段，而这种营销模式的创新化和商业模式探索也是未来的一种趋势。事实上，房地产企业在应对互联网浪潮所带来的变革可谓动足了脑筋。包括万科、远洋、龙湖等知名开发商均选择牵手包括房贷网、平安好房、搜房网、京东等互联网平台推出房产众筹，试图在一片暗淡的房地产行业杀出一条新路。 “互联网趋势已不可阻挡，我们也在摸着石头过河，这次众筹是我们其中的一次尝试，我们会根据这次情况总结经验，以此来更好地调整和把控每个环节。”保利内部人士告诉本报记者。据了解，目前国内房企运作的房地产众筹的模式以实体房屋居多，比如一套销售价格约为100万元的房屋，众筹规模为60万元，众筹起始价格为1000元。当众筹金额达到60万元以后，众筹者可获得竞拍该房源的资格，随后房地产商会将这套房源放在第三方的网络平台上进行拍卖，价高者得，最终成交金额超过60万元的部分将以投资收益的形式给到未能拍得房屋的众筹者。 “之所以被购房者热捧，关键是其推出了折扣力度大的房源，所以购房者容易心动。加上购房者也愿意尝试一些新的营销模式，而且基本都是通过移动互联网的技术来操作的，所以认可程度比较高。”上海易居房地产研究院研究员严跃进告诉本报记者，“今年房地产低迷的过程中，恰是移动互联网盛行的时候。所以，无论从去库存还是节约营销成本的角度考虑，都会尝试此类创新。”