香港公营房屋

可持续发展的各项目标，现已成为香港发展的主要考虑因素。香港房屋委员会推行公屋计划时，以关怀为本和顾客为本的精神，力求社会、环境和经济三方面需要统一管理并取得平衡，获得最佳的整体成效。在致力维持经济繁荣和提高生活品质的同时，减少相关活动对环境的影响，保护社会的共同资源，为后代缔造稳健基础。

本刊特约香港特别行政区人民政府房屋署冯宜萱副署长介绍香港优化公营房屋发展的理念、方法、效益和成就。

香港公营房屋：

实践可持续发展

■中国香港特别行政区政府房屋署副署长冯宜萱

香港房屋委员会（下称“房委会”）的主要工作，是为没有能力租住私人楼宇的低收入家庭提供资助租住公屋。为了实现建设可持续发展房屋的理想，香港努力平衡和融汇市民在环境、社会、经济的需要。现在香港约30%的人口居住在公营的租住房屋，在健康的生活环境中安居乐业，从而在宏观层面上促进香港的可持续发展。房委会乃公营发展机构，由规划、设计、建造，以至入住阶段，都连同所有业务相关者，通过建造及供应链推行各项可持续发展措施。五十年代，公屋计划的开始只是一个应急的房屋计划，经过多年的发展，现在提供的公营房屋服务更为完备，其中涉及规划、设计、建造、管理和维修保养。多年来，房委会一直竭力推行和维持有成效的房屋计划，并确保计划持续发展，一方面满足香港的住屋需求，另一方面为建立稳定幸福的社会尽一分力。因应香港社会愈趋繁荣、市民期望和人口有变的情况，我们采取改善措施，直接回应市民的诉求。截至2009年3月底为止，香港约有三分之一的人口居住在出租公屋单位，单位数字达700, 000个。目前，年建屋量为15,000个出租公屋单位，而2010/11建筑工程预算为70亿元。

房委会的主要任务之一，是为市民提供他们负担得起的优质房屋，并为他们缔造健康方便舒适的生活环境，从而改善香港的生活素质。我们相信，这样可以令住户对社区和香港经济作出更大的贡献，而且我们全面推行可持续发展房屋策略，在规划、设计、建造，以至入住阶段，都联同所有业务相关者，通过建造及供应链推行各项可持续发展措施，实对香港的整体可持续发展能够尽上一分力。

可持续发展的各项目标，现已成为发展香港的主要考虑因素。房委会推行公屋计划时，以关怀为本和顾客为本的精神，力求在社会、环境和经济三方面的需要统一管理并取得平衡，获致最佳的整体成效。在致力维持经济繁荣和改善生活素质的同时，也须注重成效和减少相关活动对环境的影响，保护社会的共同资源，为后代缔造稳健基础。无论如何，房委会的公屋计划须要配合小区的需要，并鼓励各方参与，才能真正达致可持续发展，即延长房屋的使用年期以确保物尽其用、有效延长楼宇的生命周期。

经过半世纪的公屋发展，香港房屋委员会在社会、环境和经济可持续发展三方面取得了一些成效，现逐一介绍如下。

社会性的可持续发展

●方便舒适的居住环境

社会性的可持续发展，可以造福人群。公共房屋租金低廉，为低收入家庭提供方便舒适的居住环境。安居乐业人所共想，因此，公屋计划有助稳定社会、促进经济繁荣和缔造和谐社会。

香港人口急剧老龄化，未来二十年，1/3人口超过60岁。九十年代中期，兴建大量院舍式长者住屋并非最有效的可持续发展。由2001年起，全面改用通用设计的模式，以求达致原居安老。

屋邨的布局设计和措施提供，充分考虑到不同年龄及能力的需要，包括长者、残疾人士，务求“安全、便利、无障碍；老、幼、伤、健乐共融”。例如：在住宅大厦和公众空间设置无障碍通道，方便长者、残疾人士的使用；厕所扶手、门柄、水龙头等设计确保家居安全和方便使用；在大堂入口和其它公众通道安装可触觉引路带和警告带，并设有可触觉摸读及可发声的多功能感应地图；还有园林休憩处和儿童游乐场供居民享用。

●社区参与

与社区携手合作，是提供公共房屋过程中重要的一环。全面的设计审批过程和成熟的意见反映制度，都能确保屋邨规划和设计配合租户和社区的需要，并且从中让公众对发展项目增加归属感和支持。最为要紧的是能够促进社会和谐，加强凝聚力。

香港房屋委员会从规划、设计到竣工、保养各阶段，都积极提倡社区参与，与业务相关者沟通。从以往的公众咨询模式，跨进了一大步。业务相关者包括本区的居民、民众代表、非政府机关、学者、社会工作者、地区志愿团体等。

在规划/设计的阶段，地区人士提出他们对当区发展项目的要求，房委会利用工作坊，解释发展限制和空间，让大家互相了解沟通。

在施工期间，房委会鼓励本区的居民、学生等参与在项目工地的各种活动：施工围街板上或大型墙壁上的集体绘画、绿化计划、盘栽种植、保护当地的古物古迹等。

在竣工后，房委会会举办竣工后检讨工作坊，居民可以提出可改善的地方及对日后项目提议。多年来，香港房屋委员会一直向居民进行顾客满意程度调查，以收集他们对新屋邨的意见和编制统计数字。我们按调查结果检讨设计、居住面积标准，以及屋邨设施和公用地方的特定规定。最近在对2008年至2009年度进行的调查显示，不满意屋邨和房委会服务的住户少于1%，有超过80%的住户感到非常或颇为满意。这些调查非常有用，可推动我们精益求精。我们更利用调查结果提升建屋水平、管理服务和工程管理工作。

在入住阶段，我们让租户、物业管理人和社区人士参与整个入住阶段，以缔造和谐的环保和健康居住环境，善用房屋资源，并延长楼宇的可用年期。

自2005年，香港房屋委员会推出“绿乐无穷在屋邨”这项长远的社区环保计划，通过环保团体安排的教育和社区活动，向租户宣扬环保意识。活动过后进行租户调查，结果显示租户的环保意识有所提高。

我们鼓励住户和物业管理人员共同参与改善废物处理的习惯，从而减少家居废物。房委会辖下屋邨居民每人每天制造的家居废物量为2001年至2002年的0.9公斤持续下降至2008年至2009年的0.694公斤，成绩令人鼓舞。不论是从循还再造还是处置潜在有毒废物（例如用过的充电池）的角度来看，废物回收都值得关注。屋邨居民也为保护环境尽力，使用设于每幢大厦的再造物料收集箱弃置废物。

公共屋邨的园景美化和花木种植工作，一直是房委会的首要工作。我们改善了选定屋邨的园景设施，更通过与邨管咨委会合作，向租户介绍绿化环境的好处。香港房屋委员会兴建了多个主题公园，例如梨木树邨和南山邨以杜鹃花为主题的公园，藉以加强租户的绿化意识。此外，香港房屋委员会每年都会举行植树日，让租户更了解我们在绿化方面的努力和成果。

●安全健康工作环境

房委会也为参与房委会建造工程、维修保养和物业管理服务的人士提供良好的工作环境，确保他们安全和受到保护。我们所有的政策，都以加强社会凝聚力和造福社会大众作为大前提。我们的成功实有赖我们以关怀为本和顾客为本的精神进行公屋计划。

由于香港实施多层分判制度，建筑工人往往被拖欠工资。因为房委会是公营发展机构，如果发生拖欠工资事件，即使房委会已为承建商所完成的工作付款，但仍可能遭受批评。承

建商和分包商以及工人之间的劳资纠纷，也会影响服务质量，造成延误。

房委会自2006年5月起，把保障和监管工人获发工资的措施纳入建筑工程合约和指定分包合约内。这些措施包括聘用劳资关系主任作实地检查、核实工人的雇用和值勤记录、发放和确认收取工资，以及监管有关情况和识别任何异常现象。劳资关系主任也收取、确认和记录工人的投诉和查询。

房委会循序渐进地引进措施，改善工地安全、加强安全意识和宣扬超于基本规管要求的良好作业方法。这些措施包括超级平安卡、高级安全培训计划、房屋委员会安全稽核制度和安全、环保及卫生支付计划。房委会的工地安全记录良好，2008年是每1 000名工人16.1宗意外，而行业整体数字是每1 000名工人61.4宗；而2009年上半年是每 1,000名工人 12.2宗意外，而行业整体数字是 49.5宗。（见表1）

环境的可持续发展

香港的城市建设以高密度向高空发展，加上政治、技术、时间和成本方面都有很大的限制，我们必须以有效方式建屋，坚守环保原则，通过有成效的设计、建造和管理方式，保障住户和市民大众的利益。我们一直致力改善屋苑规划和设计、建造方法，推动绿色安全施工，避免破坏环境，而且减少在建造、落成使用、管理以及维修保养的过程对环境造成不良影响。香港房屋委员会在日常活动中致力妥善管理资源，减少资源耗用量以及废物量。

●健康居所

2003年严重急性呼吸系统综合症(SARS)爆发后，我们重新评估排粪和排污系统，以解决病菌通过干涸隔气弯管传至地面排水渠的问题。我们与香港城市大学一起研发共享W型隔气弯管系统，以确保地台聚水器无论何时均处于水封状态。

●环保设计

进行微气候研究以研订适应环境变化的设计。从2004年开始，香港房屋委员会为所有的新屋邨设计进行微气候研究，以评估环境表现。我们利用流体动力学的计算机计算程序，分析当区的气候和周围的自然环境，让设计师可修改计划设计，包括：楼宇的外形、坐向和布局，优化并平衡风环境、天然通风、日光、太阳热能吸收和道路交通噪音等，以充分利用四周环境的优势，例如本区风向、自然通风、污染物消散的情况、采光和温适度等，从而在入住阶段改善能源效益。

微气候研究有助我们为住户提供更健康、更自然、更便利的居住环境。香港房屋委员会已在26个工程项目采用这些模拟技术，牛头角上邨第2和第3期是首个采用这些技术的工程项目。这项工程已于2008年完工，而且已按香港建筑环境评审法评估，取得暂定白金级别奖项。

此外，我们也研究楼宇外墙的详细设计，因应每个单位的位置，解决坐向和日照的问题，务求改善温适度、减少眩光或引入更多自然光。

—能源证明书。自2004年起，30个建筑工程项目取得符合楼宇能源手则的能源证明书。节省约6%电力，即每座住宅大厦每年节省4万元。

—试验采用再生能源。我们在不同屋苑试验太阳能风力照明装置，又在住宅大厦天台和有盖行人通道的顶面铺设上光电板。

—垃圾压缩收集系统。1995年起，14个试点项目，装置真空自动垃圾收集系统。从2005年起，转为采用一种简单的垃圾压缩收集系统，无需采用真空喉管的自动垃圾收集系统。

●绿色建造与管理

—应用预制和机械化建筑方法。七十年代末期香港劳工短缺，香港房屋委员会开始以各种机械化形式兴建住宅大厦。机械化可以令建造过程更简单、安全、快捷和清洁。到九十年

代，这些技术广为使用，并成为强制的合约规定。我们的团队和承建商合作，令大型铁模板系统的应用，以及多种建筑组件的预制技术达至完善。在我们最新的试验计划中，预制建筑的范围，由平常的20%混凝土工程，增加至大约60%。预制建筑带来社会、经济和环境方面的效益，最显而易见的是保证了工程质量、工地安全、减少废物并因而减少对环境的影响。

—建筑和打桩工程应用硬地施工法。自2005年6月起，香港房屋委员会在所有建筑和打桩工程合约中指明须采用“硬地施工法”。有些建筑商进一步使用可再用的预制混凝土板取代现浇混凝土。“硬地施工法”证实十分有效，不但减低对环境的影响，令工地更卫生清洁、更能控制尘埃、有利物料贮存和处理、改善地面去水，也改善工地安全，并逐渐改变工作人员的行为和文化，习惯更清洁和环保的工作方式。

—工地管理。2000年起，所有建筑、地基、拆卸和大规模土木工程合约推出安全、环保及卫生综合支付计划鼓励承建商采用符合安全、环保及卫生为原则的工作方式，以求达到绿色建造的目标。

●日常活动善用资源

如上所说，透过住户和物业管理人员共同改善废物处理的习惯，对减少家居废物实有莫大裨益。屋邨居民也为保护环境尽力，使用设于每幢大厦的再造物料收集箱弃置废物。

经济性的可持续发展

机构的经济表现，是机构成功和有能力继续发展业务的关键。成本效益对房委会至为重要，因为任何有关房屋计划的决定，不论是设计、建造、落成使用，还是维修保养等，都会影响公共财政。我们运用采购策略及技术研发，节能省地，致力提升建造工程的质量及经济效益；执行租约管制、翻新计划和编配政策有助善用公屋资源。我们通过“全方位维修计划”，提供有效的维修保养、优化公屋大厦，藉以延长公屋单位的使用年限，确保符合成本效益。

●承建商表现评分制(PASS)提升建造质量

建筑工程承建商表现评分制是依据一系列预设的客观标准，以评核和监察在房屋委员会工程上，有关承建商的表现及工作成效，务求以公平的形式比较他们的表现。表现良好的承建商会得到与他们能力和表现相应较多的投标机会。此项机制经多年不断改进，除了有效保证工地安全，并已成为质量保证的基石，及工地人员训练的必修课程。

●生命周期成本效益和生命周期评估

由于现有楼宇数目众多，顾客群庞大，我们一向采用实而不华的设计，设计以实用耐用为主，省去浮夸的装饰。2002至2005年期间，香港房屋委员会委托顾问研究生命周期成本计算法和标准住用建筑物评估法。研究结果显示，我们使用的材料达到最佳环保表现和生命周期成本效益。设计师现在以这种方法决定日后设计所采用的新材料，从而减轻日后维修保养的负担。

●“全方位维修计划”

2006年2月，房委会推行一项崭新的全方位维修计划。就屋邨维修工作而言，这是一大创新举措。在这项计划下，我们主动找出维修需要、紧急应变并迅速回应住户有关修整的要求，同时加强宣传维修保养事宜。全方位维修计划安排家居维修大使探访所有住户，彻底检查单位以找出维修需要，以及立即修整所发现的问题。这项计划的目标，是在一年内检查30个屋邨，以及在五年的周期内检查所有租住单位。香港房屋委员会会在这项计划下设立个别单位的维修资料库、加强有关维修和检测方法的研究和发展工作、设立维修热线，以及勾划全面的宣传和教育计划。

采购循环：推动业务提供者力争上游

●采购策略

我们相信，透过伙伴合作形式，可以跟承建商、服务供应商及物料供应商建立共同目标，一起推动可持续发展的公屋计划，在社会、环保和经济三方面达致整体而长远之效益。

基于以上精神，香港房屋委员会会致力透过公平并合符我们机构信念的采购运作模式，与合资格和可靠的公司建立长期的业务伙伴关系，携手合作，令我们的业务达到最高的营运效率和最大的经济效益。建立业务伙伴关系时，在整个采购循环包括名册管理、招标、评标和表现监察等环节时，香港房屋委员会采取以下原则：

环境保护：采购过程必会顾及到环保这项重要的因素。

职业安全及健康：确保在整个过程中，职业安全及健康水平达到指标。

道德操守：在采购过程中，我们坚守客观、诚实、秉正不阿的原则。

●名册管理、招标和审批

香港房屋委员会根据工程类别建立不同的承建商名册，并制订详尽的承建商登记指引，清楚厘定名册的管理步骤和要求。

透过这个名册管理制度，我们可以直接对名册上的承建商进行甄选、资格预审及表现监察和评分。并有一套奖励与制裁的机制，表现良好的承建商日后的投标机会较多，而且中标机会也较高。

一般而言，香港房屋委员会有三类招标形式：公开式、选择性以及局限性或单一招标；采用哪类形式招标视工程的复杂性和规模等。就投标方式而言，有三种：

双轨投标制（双信封）：标价与技术进行评分，之间比例由30%:70% 至70%:30%不等，视合约内容而定。这种投标方式一般用在拆卸工程、顾问合约、物业管理等合约。

综合评分投标制（单信封）：一般用在建筑工程和指定分包商等合约。标价与表现进行评分，比例为75%:25%，25%的表现分包括：承建商表现评分(PASS) (17%) 、机构评分(8%)、严重意外(2%)、检控(3%)和工人发薪(3%)。

标价制：仅需提交标价。这种投标方式一般用在保养工程、物料测试等合约。

●创新采购法—综合合约及三信封投标制

要在启德屋邨1B地盘提供约8,100个公屋单位及超过30%的绿化比率，加上在5.7公顷工地上现存数千计钢桩柱，成为我们要构思崭新的设计和建造方法来克服这些局限，并带来可持续的发展。

为了融合设计和建造的创新意念，及更广泛采用机械化建造过程来发展以“绿茵家居”为题的“绿色屋邨”，从而实践可持续发展的理念：达致一套全面整合而环保的设计方案，配合简约建造的概念，减少在工程中产生建筑废料和错误施工，进一步改善生产力及建筑质量，我们发展了“综合合约采购法”和“三信封投标制度”。

“综合合约”采购法。有别于以往由房屋署负责设计的做法，全新“综合合约”模式，容许承建商包揽设计在内的整项工程，由他聘用建筑顾问公司为设计顾问，负责整个屋苑的设计及选料等，令公屋不会出现“倒模式”设计。另一方面，房委会是业主，房屋署则担当工程计划的项目经理、设计经理和合约经理，负责处理设计纲要和批准设计，以及处理法定呈交文件和地盘监管。监督及法律各方面的文件则仍以房屋署为最终负责人。“综合合约”是按照公营机构的一贯做法及追求品质管理和创新概念而度身订造。因此，这是一种揉合了设计连施工合约和传统合约的安排。

房屋署审批标书时，除了考虑造价外，也会考虑建筑顾问公司建议书的创意，今次启德屋邨1B地盘的招标过程，共有3个投标者合共提出88项创新建议。在这个工程项目里成功落实的创新建议，可于未来工程项目，普及应用。

这个“综合合约”安排需要业主、设计团队、承建商和制造商提早及加强设计和建造专业知识的结合，以发挥协同效应。这意味着各方将摊分得益及亏损，并分担风险，更重要的是能建立互信。平衡创新、风险、效益及成本之下，新合约模式可以节省房屋署的人手。

“三信封投标制度”。为了鼓励投标者提供创新建议，俾能对本项目以至日后其他工程有所裨益，我们并为此采购法设计出一个崭新的“三信封投标制度”—

信封1：承建商资料及其提交的技术建议。

信封2：(a)创新建议－包含了技术建议和相关资料。例如估计的使用期、每年维修成本，及周期性重置成本等等。(b)相应的价格调整－包含对基本标价的净成本调整，并附带因该创新建议省却和增加的物料数量及其单价。所列的净成本调整，不会影响该创新建议的采纳与否。

信封3：符合要求的投标价格。

这“创新建议信封”本身便是一个创新的做法，它附有一套挑选法则：技术评审、衡工量值、排序和拣选。

首先打开信封2(a)，审视每个创新建议的技术内容，并将其带来的益处衡工量值，分列在高中低三个级别，每个级别予以一个技术分数。然后打开信封2(b)，将创新建议附带的价格调整进行物有所值的评审，把各个入围的创新建议按优先次序排好，高优先者先拣选，往下继续选取，直至各个已选创新建议的总得分或总价格调整达到预先设立的上限为止。此举用以控制成本，确保创新建议项目带来的财务负担不会超越许可的财政预算。

作为总评分的计算，我们把已选创新建议的总得分加上信封1所得的分数，成为非价格总分；另一方面，又把已选创新建议的总价格调整加上信封3的投标价格计算，成为价格总分。非价格总分与价格总分按45:55综合计分，决定不同标书的名次。

未来展望

公共房屋计划的可持续发展，与经济、社会和环境这三方面的表现息息相关。我们需要足够的预算，以确保计划能以具成本效益而有意义的方式实施。为了取得支持并向公众负责，我们以客观指标证明工作有效，并监察成效，以便持续作出改善。我们秉持坚定的理想，为可持续发展制定可行的措施。我们通过日常行动，证明我们能把理想和工作目标付诸实行，并能以具成本效益的方式提供服务。

同样重要的，是我们尽力广结人群，让社区参与所有工作阶段。我们订明策略和计划以进一步推行可持续发展措施，也必须继续与所有业务相关者携手合作，争取他们的支持，并透过采购循环推动业务提供者力争上游，精益求精，锐意创新。我们本着关怀为本、顾客为本、创新为本和尽心为本的精神，力臻完善，生生不息。在这个动力驱使下，我们缔造安全健康、和谐和有利生态的邻里环境，让所有租户，常常乐在其中，现在如此，将来也如此。