房地产项目策划案例(全程)

目录第1章项目概况及市场研究分析 ......................................................................... ........................ 3 1.1 项目概况 ......................................................................... ................................................... 3 1.2 项目提出背景 ......................................................................... ........................................... 4 1.3 项目具备的基本条件 ......................................................................... ............................... 5 1.4 项目性质与特点 ......................................................................... ............................... 5 1.5 在城市规划中的作用 ......................................................................... ............................... 6 1.6 开发规模 ......................................................................... ................................................... 6 1.7 沈丘县房地产市场走势分析 ......................................................................... ................... 6 1.8 本项目临近地段房地产市场走势分

析 ......................................................................... ... 8 第2章项目环境分析 ......................................................................... ...................................... 10 2.1 地块环境条件分

析 ......................................................................... ............................... 10 2.1.1 交通状况 ......................................................................... ...................................... 10 2.2 项目地块优劣分

析 ......................................................................... ............................... 11 2.2.1 项目优势分析 ......................................................................... .............................. 11 2.2.2 项目劣势分析 ......................................................................... .............................. 12 2.2.3 项目机会分析 ......................................................................... .............................. 12 2.3 结论 ......................................................................... ....................................................... 12 2.4 项目建设条件 .........................................................................

....................................... 13 2.4.1 项目建设自然条件 ......................................................................... .................... 13 2.4.2 项目建设用地条件 ......................................................................... .................... 13 2.4.3 市政配套条件 ......................................................................... .............................. 13 第3章项目市场定位 ......................................................................... ........................................ 14 3.1 项目的功能定

位 ......................................................................... ................................... 14 3.2 目标客户定位及分

析 ......................................................................... ............................. 14 3.3项目的价格定位 ......................................................................... ...................................... 21 第4章项目规划设计方案 ......................................................................... .............................. 22 4.1 规划设计指导思想与原

则 ......................................................................... ..................... 22 4.2 规划设计方案 ......................................................................... ......................................... 22 4.2.1 总平面设计 ......................................................................... .................................. 22 4.2.2 建筑设计 ......................................................................... .................................... 23 4.2.3 结构设计 ......................................................................... .................................... 24 4.3 主要经济技术指标 ......................................................................... ................................. 25 第5章项目投资经营方

案 ......................................................................... .................................. 26 5.1项目经营的前提条件 ......................................................................... .............................. 26 5.2 项目经营开发模式 ......................................................................... ................................ 26 第六章项目开发建设方案 ......................................................................... .................................. 27 6.1 项目建设方案 .........................................................................

......................................... 27 6.1.1 合理安排施工顺序，确保工程质量 . (27)

6.1.2 采用流水作业法，提高施工效率.....................................................................

27 6.1.3 恰当安排冬雨季施工，确保按时竣工 ............................................................... 27 第7章项目营销方案 ......................................................................... ........................................ 28 7.1 营销理念 ......................................................................... ............................................... 28 1

7.1.1功能理

念 ........................................................................................................ ........ 28 7.1.2诚信理

念 ........................................................................................................ ........ 28 7.1.3健康理

念 ........................................................................................................ ........ 28 7.1.4服务理

念 ........................................................................................................ ........ 28 7.1.5智能化理

念 ........................................................................................................

.... 28 7.2 销售策略 ........................................................................................................ ................ 29 7.2.1销售初期 ........................................................................................................ ........ 29 7.2.2项目强销期与销售持续期 .................................................................................... 29 7.3 促销策略 ........................................................................................................ .................. 29 7.3.1 广告促销 ........................................................................................................ ....... 30 7.3.2 人员促销 ........................................................................................................ ....... 31 7.2.3 销售促进 ........................................................................................................ ....... 32 7.2.4 其他促销方法.......................................................................................................

32 第8章项目物业管理方案 ........................................................................................................ ... 34 8.1 物业管理模式建议 ........................................................................................................ .. 34 第9章项目投资估算及资金筹措计划 ................................................................................. 35 9.1 总投

资估算的原则 ........................................................................................................ .. 35 9.2 项目总投资的估算 ........................................................................................................ .. 35 9.3 项目资金筹措 ........................................................................................................ .......... 36 第10章项目销售收入预测.......................................................................................................

38 10.1 销售价格预测 ........................................................................................................ ........ 38 10.1 住宅价格确定 ........................................................................................................ .... 38 10.1.1 选择案例 ........................................................................................................ ............. 38 第11章项目财务评价 ........................................................................................................ ..... 40 11.1 财务评价基础数据与参数选择 .................................................................................... 40 11.2 财务盈利能力分析 ........................................................................................................

40 11.2.1全部投资现金流量表。 (40)

11.2.2资本金现金流量表，见附表3。 ....................................................................... 40 11.3 清偿能力分析 ........................................................................................................ ........ 40 11.4 项目财务评价结论 ........................................................................................................

40 第12章项目不确定性分析.....................................................................................................

42 12.1 项目盈亏平衡分析 ........................................................................................................

42 12.2 项目敏感性分析 ........................................................................................................ .. 42 12.3 风险规避和控制措施....................................................................................................

45 12.3.1 风险类型 ........................................................................................................ ..... 45 12.3.2 规避风险的措施. (46)

第13章结论及建议 ........................................................................................................ ......... 49 参考文献.........................................................................................................

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第1章项目概况及市场研究分析 1.1 项目概况项目名称为“和谐二号院” 本项目地块位于河南省沈丘县行政新区和谐路与尚德路交汇处西北角，与沈丘县政府仅一墙之隔，也是沈丘县未来发展方向。小区周边配套完善，行政新区广场、中华槐园、市政公园立体环绕，是一个最佳的居住环境。而且，周边地理位置也非常优越，西边紧邻沈丘县政府，锦华大酒店，2分钟即可通达宁洛高速，5分钟到达沈丘最繁华地段，北面紧邻207省道，中英文学校，就学方便，安全更有保障。向南有康馨游泳馆、沈丘县综合体育馆、神话KTV、阿五美食等休闲娱乐场所，农村信用社、周口银行近在咫尺，提供了一个集教育、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体的居住环境。项目总占地32亩，总建筑面积约4.5万平方米，小区本身拥有40%的超高绿化率，并配有大面积水系景观带，容积率低至 2.0，打造了一个最佳的居住环境。小区内有三个入口，人车分流，和谐路上的入口只能过人和自行车、电动车，尚德路东入口，还有207省道的北入口，出门就是中英文学校，出行就学更加方便。小区共由12栋楼，由住宅、商铺、写字楼及产权式酒店组成。其中1、2层均为

临街商铺。1、2、3号楼共5层，为产权式酒店，4

号楼是13层的写字楼，5、6号楼是16层的高档住宅，全框架结构，面积139.5平方，2梯2户的高标

准配置，有很高的居住舒适度，一二层为临街商铺，面积为138.82-245平方米之间，为上下两层的。7、8、9、10、11、12号楼为多层住宅，共5层带个阁楼，一层为车库，二三层一户，四五层为一户，面

积为228.9-280平方米之间。 3

1.2 项目提出背景沈丘的工业发展和项目建设汇聚了人气，带来了商机，带动了城市建设和第三产业发展。“建设现代城市，营造江淮情调，打造水韵绿城，展现个性沈丘……。”在编制成县城总体规划后，沈丘县在全市首家请专家和专门机构对县城重点路段、重点街区和新城区发展编制建设控制性详细规划。几年前，沈丘县只有大闸路和县府街一纵一横2条主街道。自县十次党代会以来，该县对兆丰大道进行了升级改造，对沙北一干渠进行硬化美化，新建拓宽了站前大道、长安路东段，规划修建的纸店沙河大桥、东环路、新埠口大桥、

西环路建成通车。两年多来，全县修建城区道路11条，总长35公里，总面积130万平方米；改造修复城区道路6条，总长23公里，总面积60平方米，县城规划区形成主要干道“五纵三横一环”的网状格局。 4

城市建设2年多的投入相当于过去30年的总和！而这些全靠城市经营和市场运作。城市变化带动了房地产业和服务业迅速发展。目前，在宽敞、明亮富有现代化气息的兆丰大道和火车站前大道沿线以及沈丘沙颍河两岸，塔吊林立，一片繁忙的景象。富都财富中心、铭源世纪豪庭、颍河嘉园、锦苑小区、永基水岸花城、绿城水岸名家等一大批房地产项目已经建成，总建筑面积160万平方米，总投资超过18亿元。引资逾亿元建成并已投入使用的四星级宾馆锦华大酒店，硬件设施全市一流。县文新广场喷泉体中心、综合体育馆、恒瑞商业步行街、一峰购物广场、万家乐生活广场等先后投入使用。在完善城市功能的

同时，拉动了城市三产快速提升。沈丘的街心花园、市民文化广场、街角林带、10多公里横贯城区的滨河公园，[把昔日相貌平平的县城装扮成了靓丽小城。为了发展沈丘新区的面貌，县政府重点扶持房地产行业在新区的发展。 1.3 项目具备的基本条件本项目位于行政新区的核心位置，前有行政新区广场，后有中华槐园，隔壁是县政府，对面县委，是沈丘未来的发展方向。是未来沈丘政治、经济、文化、商业发展的重点区域。 1.4 项目性质与特点① 地理位置优越位于行政新区的核心位置，是未来沈丘的发展方向。② 建设投资大 5

本项目共有12幢楼组成，并且地块位于沈丘核心位置，投资规模比较大。地房产业属资金密集性产业,开发一个项目往往需要投入大量资金,对开发商的资金实力有很高的要求。③ 开发周期长2010年拿地开始，到2012年12月竣工，建设周期长。④ 受国家法律政策严格约束与调控房地产开发作为特殊的经济

活动,涉及社会生产生活方方面面的综合开发活动和过程,事关国民经济(如土地资源配置、城市发展规划等)和国计民生,必须也只能通过国家和地方政府进行宏观调控和政策引导才能真正走上健康发展道路。从项目立项开始,房地产项目的各开发环节都有直接约束和控制。如项目开发必须符合国家产业政策,服从城市统一规划,遵守城市建设法规,房地产售价受国家有关法规政策调控等。 1.5 在城市规划中的作用大大推进了新区的发展建设，响应上级规划要求逐步使沈丘走向城市化。 1.6 开发规模本项目占地32亩，总建筑面积为45000平方米，是新区新建楼盘中规模最大的小区 1.7 沈丘县房地产市场走势分析受国内外多种因素影响，我国房地产市场遭遇了近年来最大的一次“寒潮”，市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房价上涨幅度逐步放缓，房地产市场景气回落。在此种环境下,各级政府采取多种措施,确保房地产

市场稳定增长,2012年周口市沈丘县房地产开发市场呈现开发投资小幅增长，新开工面积和竣工面积均有不同幅度增加，商品房销售面积有所增长,空置面积增大。

① 房地产开发投资增幅趋缓 6

受惯性影响,2012年全县房地产开发投资仍保

持增长势头,累计完成投资89748万元，比去年同期

增长55 %，增幅平缓。② 新开工面积和竣工面积均

有增长2012年，沈丘县全县房屋新开工面积74.5万

平方米，比去年同期增长65.5%，其中商品住宅新开

工面积74.5万平方米，比去年同期增长65.5%。房屋

竣工面积35万平方米，比去年同期增长80%,其中商

品住宅竣工面积35万平方米，比去年同期增长80%。

③ 商品房销售进入复苏期 2012年，沈丘县全县商品

房销售面积19万平方米，比去年同期增长11.5%。

其中商品住宅销售面积19万平方米，比去年同期增

长11.5%。④ 商品房空置量继续上升 2011年四季度

以来，商品房销售面积总量明显减少，增幅有所回落,商品房空置量呈逐步增加的趋势。2011年12月末，

沈丘县全县商品房空置面积13万平方米, 比去年同期

增长100%,其中商品住宅空置13万平方米, 比去年同

期增长100%。全年房地产市场走势预测从2012

年房地产市场发展趋势看，国家对房地产市场采取了积极的宏观调控政策，有可能继续出台鼓励房产消费的优惠政策，另外随着全县加强经济适用房、廉租房等保障性住房的建设，房地产市场的各层次需求将有所增加，消费信心将逐步恢复，商品房销售量会逐步回升，由于全县房地产市场的刚性需求比较稳定，投资性购房比例较低，房价与周边地区相比总体水平不高，在房地产开发成本逐步上升的情况下，开发商的降价空间比较有限，房价大幅下跌的现象出现的可能性很小。由于全年以为房地产开发用地成交量的减小，将使商品房市场供应源头得到有效控制，开发商后续新建项目的推迟和新盘上市节奏的放慢，也将使市场新增供应量出现一定幅度的下降，将使商品房市场存量得到进一步的消化。预计2010年房地产市场将呈现较为稳定的发展态势，房价大涨大跌的可能性较小，商品房销售量和销售价格都将保持在一个比较稳定的范围内。 7

1.8 本项目临近地段房地产市场走势分析本案位于和谐路上，紧邻沈丘最著名的中华槐园，处于新城区的中心位置，交通十分便利。沈丘县政府对新城区有力的扶持及城市未来规划的政策倾斜，使商家增长了更明确地认识和投资的信心。随着政府的