(房地产管理)2020年宝鸡智慧城市建设战略合作协议

宝鸡市人民政府

中国联合网络通信有限公司陕西省分公司

“智慧城市”建设战略

合作协议

二〇一二年五月

一、合作背景

宝鸡是西部大开发“十二五”规划确定的重点发展区域,也是关天经济区规划的唯一的副中心城市。近年来,通过实施城市化带动战略,城市基础设施和生态环境日益完善,综合服务功能不断增强,城市品位大幅提升,先后荣获西北地区首家城市管理综合执法试点城市、全国数字化城管试点城市和国家创新型试点城市等20多项国家级殊荣。未来五年,将进一步加快城市“南移东扩北上”步伐,着力推进交通路网、生态环境、城市文化和智慧城市等重点项目建设,全力打造关天副中心、建设和谐新宝鸡。“智慧城市”建设工程对完善城市功能、提升城市品位、增强城市辐射带动力具有十分重要的意义。

中国联合网络通信集团有限公司于2009年在原中国联通和原中国网通基础上合并组建而成,是中国唯一一家在纽约、香港、上海三地同时上市的电信运营企业,连续多年入选“世界500强企业”。中国联通拥有覆盖全国、通达世界的现代通信网络。主要经营GSM和WCDMA制式移动网络业务、固定通信业务、数据通信业务、网络接入业务和各类电信增值业务、与通信信息业务相关的系统集成业务等。中国联通陕西省分公司(简称陕西联通)是中国联通在陕分公司。目前公司资产规模已超过100亿元,用户总数超过800万户,其收入规模增长幅度位居行业之首。

联通宝鸡分公司经过10年的网络建设,目前2G GSM基站达900多个,3G WCDMA基站500多个,覆盖宝鸡市区、所有乡镇、景

区、主要道路,以及大部分的乡村。已建成覆盖全市所有3区9县的传输网络,城域网光缆近5千皮长公里,自有管道达250管程公里,二干光缆570公里,一干光缆770公里,共形成固定电话接入能力8万线;无线接入能力7万线;ADSL放号能力3万线,光纤+LAN用户接入能力2万个信息点。在未来三年里,陕西联通将在宝鸡投入5亿资金进行网络扩建,计划新建2000余公里光缆线路和1000余个2G、3G移动基站。

为了更好的贯彻落实市政府的“智慧城市”工程工作内容,不断提升宝鸡城市信息化水平,陕西联通将充分发挥自身网络优势、技术优势、业务优势与服务优势,助力宝鸡市的经济建设发展和“智慧城市”建设贡献力量。经友好协商,双方就宝鸡“智慧城市”建设领域开展全面战略合作达成一致,特签订本协议。

二、合作宗旨

双方战略合作本着“政府主导、社会参与、行业联动、企业实施”的原则,在双方已有合作的基础上,大力推进政务、城市、农村、企业、教育、医疗卫生、旅游及信息服务业等领域的信息化建设和合作,实现信息网络、信息应用、信息技术和信息产业的全面良性互动,努力实现宝鸡信息化发展水平步入全省前列,为推动和促进宝鸡市经济社会又好又快地发展做出积极贡献。

三、总体目标

以科学发展观为指导,充分发挥城市智慧型产业优势,集成先进技术,推进信息网络综合化、宽带化、物联化、智能化,加快智慧型商务、

文化教育、医药卫生、城市建设管理、城市交通、环境监控、公共服务、居家生活等领域建设,全面提高资源利用效率、城市管理水平和市民生活质量,改变传统落后的生产方式和生活方式。经过若干年的努力,将宝鸡市建成为一个基础设施先进、信息网络通畅、科技应用普及、生产生活便捷、城市管理高效、公共服务完备、生态环境优美、惠及全体市民的智慧城市。

四、合作内容

双方分阶段在以下十一个方面开展合作:

(一)智慧城市信息化基础建设。陕西联通将进一步加大在宝鸡市的信息化基础设施建设力度,不断夯实信息化或智能化发展的基础设施和公共平台,加快联通固定网络和移动网络的建设投入,并推进其宽带化,并优先覆盖党政机关等重点核心区域。进一步提升IP 城域网承载能力,促进城乡信息化协调发展,为宝鸡市招商引资和重点建设项目提供优质完善的综合信息服务,让企业和市民充分享受到有线宽带网、无线宽带网以及3G移动网等带来的便利。打造宝鸡工业园区与通信骨干网相连的信息高速公路,利用各种智能化、信息化应用配合宝鸡市的“两区多园”建设,帮助工业园区产业实现生产方式、经营模式及运营方式的转变,增强企业竞争力,提升企业的生产效率,实现转型升级,并以工业园区为核心形成产业链的有效聚合。

(二)智慧城市政务信息化建设。以电子政务建设带动宝鸡市信息化建设。力争在1-2年内实现电子政务建设的跨越式发展,整体推

动全社会信息化水平。加快开展基于电子政务网的移动办公应用,推动“沃”3G工作手机与各项政务工作的融合发展,提供移动办公、无线对讲、安全定位、应急通信等各项服务。全面加快应急管理体系建设,积极承接融合各类通信资源的应急通信平台建设,切实提高应急联动和指挥调度能力,持续助推城市信息化应用和建设。

(三)智慧城市管理:面向社会提供各种无线服务,提高政务效率,提升公共服务能力,优化宝鸡城市工作、商务、生活环境。加快宝鸡市“数字城管”建设,利用陕西联通“综合信息”平台,协助政府完成凤翔数字化城管试点县建设任务,最终建成覆盖宝鸡市三区九县的数字化城市管理系统,实现城市部件与事件管理的数字化、网络化和空间可视化,进一步提高城市管理水平和管理效率。实现对城市的“科学、严格、精细、长效”管理,促进“数字城管”与电子政务、应急联动、平安城市等信息化系统的一体化融合建设与运营。推进公共领域信息化建设。针对宝鸡市范围内重大、重点建设项目的信息通信服务需求,实现安全、可靠的集语音、数据、视频为一体的多方位信息通信支撑。

(四)智慧城市公共服务:通过加强就业、医疗、文化、安居等专业性应用系统建设,提升城市建设和管理的规范化、精准化和智能化水平,有效促进城市公共资源在全市范围共享,积极推动城市人流、物流、信息流、资金流的协调高效运行。加快城市市政一卡通系统建设,建设宝鸡市统一的(移动)电子支付平台,实现水、电、煤气、公交、物流等公共事业费的电子交易和移动小额支付,逐步实现多领域跨行

业的“一卡通”服务,提供便民、利民的智慧综合信息服务。提高运营企业的效率,最终实现城市各行业IC 卡应用统一规范、统一发卡、统一管理、一卡通用、信息共享,避免各行业重复投资。重点提供视频监控、视频会议、无线定位等业务,有效解决项目生产调度、应急管理、生活娱乐、医疗卫生等多种信息化需求,支持宝鸡市委、市政府决策层实时掌控宝鸡市所有重大基础设施项目推进情况。

(五)智慧城市安防建设:充分利用信息技术和联通已有的有线和无线3G网络视频监控平台,完善和深化宝鸡“平安城市”工程,整合公安监控和社会监控资源,建立基层社会治安综合治理管理信息平台,按照“统筹规划、科学布点、分步实施、务求实效”的原则和总体思路分步落实建设,全市监控点布局规模达到同类城市领先水平。构建统一的视频公共资源共享平台,支撑城管执法等公共服务需要,监控范围扩展、延伸至热点及敏感区域、重点与重大工程现场、乡镇(街道)、重要企业、高危行业、金融单位等,实现城市治安防控体系的网格化、立体化、智能化,提高公众安全感,为宝鸡市经济社会发展保驾护航。

(六)智慧安居服务:以部分居民小区为先行试点区域,充分考虑公共区、商务区、居住区的不同需求,融合应用物联网、互联网、移动通信等各种信息技术,发展社区政务、智慧家居系统、智慧楼宇管理、智慧社区服务、社区远程监控、安全管理、智慧商务办公等智慧应用系统,使居民生活“智能化发展”。加快智慧社区安居标准方面的探索推进工作,为今后全市新建楼宇和社区实行智能化管理打好

基础。

(七)智慧教育文化服务:积极推进智慧教育文化体系建设。建设完善宝鸡市教育城域网和校园网工程,推动智慧教育事业发展,重点建设教育综合信息网、网络学校、数字化课件、教学资源库、虚拟图书馆、教学综合管理系统、远程教育系统等资源共享数据库及共享应用平台系统。继续推进再教育工程,提供多渠道的教育培训就业服务,建设学习型城市。

(八)智慧旅游城市:构建宝鸡市旅游公共信息服务平台,提供更加便捷的旅游服务,提升宝鸡市旅游文化品牌。通过电子门票、电子导游、客流预警、网络监控等系统,实现景区资源优化使用、生态环境有序开发和保护、游客满意度提升与效益最大化;建设旅游一站式综合信息服务平台,整合全市信息资源,建立开放式、高灵活性、服务全行业和游客的一站式综合信息服务平台。实现全市旅游综合信息同步对接、发布、更新,并可通过手机客户端、触摸屏等进行预订服务。

(九)智慧服务应用:组织实施部分智慧服务业试点项目,通过示范带动,推进传统服务企业经营、管理和服务模式创新,加快向现代智慧服务产业转型。①智慧物流:开展西部区域商贸物流中心信息化建设的统筹规划,推广射频识别(RFID)、多维条码、卫星定位、货物跟踪、电子商务等信息技术在物流行业中的应用,加快基于物联网的物流信息平台及第四方物流信息平台建设,整合物流资源,实现物流政务服务和物流商务服务的一体化,推动信息化、标准化、智能化

的物流企业和物流产业发展。②智慧贸易:积极推进网上电子商务平台建设,为企业提供网上询价、网上采购、网上营销,网上支付等电子商务活动。为政府提供多种招商引资手段,增强投资吸引力。(十)智慧健康保障体系建设:重点推进“数字卫生”系统建设。建立卫生服务网络和城市社区卫生服务体系,构建全市区域化卫生信息管理为核心的信息平台,促进各医疗卫生单位信息系统之间的沟通和交互。以医院管理和电子病历为重点,建立全市居民电子健康档案;以实现医院服务网络化为重点,推进远程挂号、电子收费、数字远程医疗服务、图文体检诊断系统等智慧医疗系统建设,提升医疗和健康服务水平。

(十一)智慧交通:建设“数字交通”工程,通过监控、监测、交通流量分布优化等技术,完善公安、城管、公路等监控体系和信息网络系统,建立以交通诱导、应急指挥、智能出行、出租车和公交车管理等系统为重点的、统一的智能化城市交通综合管理和服务系统建设,实现交通信息的充分共享、公路交通状况的实时监控及动态管理,全面提升监控力度和智能化管理水平,确保交通运输安全、畅通。五、权利和义务

为实现上述合作,明确双方权利义务如下:

(一)宝鸡市人民政府

1、将陕西联通作为战略性的综合信息服务合作单位,积极支持陕西联通全面承接宝鸡市信息化建设,为信息通信网络建设过程中涉及配套的市政规划、建设审批、管道铺设、基站选址和环境评测、机

房用地、无线宽带WLAN部署、多媒体电话亭升级改造及后续的多媒体信息发布等方面提供政策支持、资源优惠等便利条件。

2、加大宝鸡市公共信息资源的整合力度,逐步实现全社会信息资源共享。积极支持陕西联通参与宝鸡市信息化发展规划的编制和相关行业信息化规划的研究和设计,努力共享公共信息资源,促进信息化建设的统筹规划和协调发展。

(二)中国联通陕西省分公司

1、中国联通陕西省分公司加大基础设施投入、行业信息整合、信息资源聚合等应用和建设,在支持宝鸡市经济持续发展、促进就业、维护稳定等方面发挥积极作用。进一步加大在宝鸡市的信息化基础设施的投资力度,未来三年将在宝鸡全市投资5亿元,拉动宝鸡市经济发展。

2、中国联通陕西省分公司利用网络、技术、维护、人才等核心优势,提升宝鸡市的信息化应用水平,加快推进宝鸡市信息

宝鸡市房地产市场分析

宝鸡市房地产市场分析 目录: 一、宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况 二、区域楼市研究

三、市场总结及项目建议 第一部分宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况 1.宝鸡作为西部老工业基地,地区生产总值自2009年以来保持快速发展势头,GDP增速始终稳定在13%以上,为房地产市场的进一步发展提供了基础支撑,根据GDP增速与房地产发展情况,宝鸡房地产市场处于高速发展期;

2.宝鸡2013年城镇人均可支配收入达到28509元,较上年增长10.60%,城镇人均可支配收入在陕西省属于较高水平,随着居民收入的提高,为进一步置业提供了可能,但宝鸡农民纯收入水平偏低,直接影响了随着城镇化发展带来的人口红利购买力; 806.54 976.09 1175.75 1409.87 1545.91 15% 14.40%14.50%15.10%13% 12% 12%13%13%14%14%15%15%16%0 200400600800100012001400160018002009 2010 2011 2012 2013 2009-2013年宝鸡市GDP 增长情况 GDP(亿) 增速

3.宝鸡市近四年住宅年去化量维持在205万㎡,结合市场调查整个市场库存量400万㎡左右库存来看,市场呈现供大于求现象,楼市竞争压力大;

0.9万人,考虑宝鸡为人口净流出区域,扣除宝鸡每年人口净 流出量0.47万人,宝鸡实际增加人口仅为0.43万人,按2013 年宝鸡城镇人口人均住房31㎡计算,人口增加对房地产需求 面积仅为13.3万㎡;房地产需求主要靠城镇化来实现,宝鸡每 年城镇化提高1.5%左右,入市人口达到5.6万人,住房面积需 求180万㎡;两者合计193.3万㎡左右(2010-2013年年均住宅 销售面积205万㎡),市场将延续目前平稳增长态势; 根据第六次人口普查情况显示,宝鸡在流动人口总量中,流入人口34.13万人,其中来自省内29.88万人,来自省外4.25万人;流出人口为38.86万人,其中户籍在本市流向省外14.53万人,在省内24.33万人。由此可见,宝鸡市流出人口大于流入人口4.73万人,宝鸡市人口迁移流动呈现流出型,年均净流出0.47万人; 资料显示:十年来,宝鸡市人口分布与城市发展同步,人口从乡村到城镇、从欠发达地区向经济较发达地区集中的趋势更加明显,经济较发达的三个区人口增加,平原和山区县加大农村劳动力转移力度,外出打工者较多,净流出人口增加。从地域分布看,渭滨、金台、陈仓三个区常住人口占38.69%,同2000年相比比重上升了1.39个百分点, 成为宝鸡市吸纳流动人口的主要地区;凤翔、岐山、扶风、眉县四个平原县常住人口占44.63%,同2000年相比比

宝鸡市(市辖区)批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数3年数据解读报告2019版

宝鸡市(市辖区)批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数3年数据解读报 告2019版

报告导读 本报告剖析宝鸡市批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数重要指标即批发和零售业年末城镇单位就业人数,房地产业年末城镇单位就业人数,租赁和商务服务业年末城镇单位就业人数等,把握宝鸡市批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数发展规律,前瞻未来发展态势。本报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有,其他方引用我方报告需注明出处。 宝鸡市批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数解读报告数据来源于中国国家统计局等权威部门,并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观,借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察及更精准的分析,体现完整、真实的客观事实,为公众了解宝鸡市批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数提供有价值的指引,为需求者提供有意义的参考。

目录 第一节宝鸡市批发和零售、房地产、租赁和商务服务业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节宝鸡市批发和零售业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) (3) 一、宝鸡市批发和零售业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国批发和零售业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、宝鸡市批发和零售业年末城镇单位就业人数占全国批发和零售业年末城镇单位就业人 数比重统计 (3) 四、宝鸡市批发和零售业年末城镇单位就业人数(2016-2018)统计分析 (4) 五、宝鸡市批发和零售业年末城镇单位就业人数(2017-2018)变动分析 (4) 六、全国批发和零售业年末城镇单位就业人数(2016-2018)统计分析 (5) 七、全国批发和零售业年末城镇单位就业人数(2017-2018)变动分析 (5) 八、宝鸡市批发和零售业年末城镇单位就业人数同全国批发和零售业年末城镇单位就业人 数(2017-2018)变动对比分析 (6) 第三节宝鸡市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) (7) 一、宝鸡市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (7) 二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7) 三、宝鸡市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统 计分析 (7)

房地产市场细分与定位报告

房地产市场细分与定位 操作程序第1 操作环节:房地产市场定位实战价值分析第2 操作环节:房地产市场定位误区及对策第3 操作环节:房地产市场定位概念精要第4 操作环节:房地产市场细分定位的具体策略第5 操作环节:房地产市场定位要点分析第6 操作环节:房地产市场定位实战流程设计使用指南 进行准确的市场定位,从而锁定目标客户,是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事,定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。本手册对房地产市场细分提出了具体策略,并设计了市场定位的操作流程,是发展商重要的实战指引工具。 第1 操作环节:房地产市场定位实战价值分析分析A:楼盘畅销的先决条件 进行准确的市场定位从而锁定目标客户是楼盘畅销的先决条件。从近两年热销的国际文化大厦、星河明居、东方玫瑰园、万科四季花城等来看,无一不是以准确的市场定位最终取股市场获得买家的认同。国际文化教育大厦的目标客户是“创业新生化',星河明居、东方玫瑰园的目标客户是二次置业者,海悦华城、中海恰翠山庄的目标客户是香港人。位于皇岗中岸的海悦华城堪称为目 标客户度身订造的典范,二栋35层高的楼共520 个单位,不到二个月销售率为卯九楼卖得快价格也高,海悦华城的价格,比周边楼盘价格每平方米高出一二千五。分析海悦华城的目标客户十分明确,用发展商的话来说就是,以该项目所处的位置,深圳入不可能去买,它的对象只能是香港人,发展商别无选 B:明确定位的市场冲击力 择。因此,海悦华城可以说是为香港入度身计造。它的钻石

形结构、它的户型、它的阳台以及阳台上的栏杆、它的交楼标准等等,全部按港人的喜好以及港人 能够接受的方式设计,比如海悦华城没有生活阳台,在客厅只有一个一米宽的阳台,有一个透明的 有机玻璃群栏杆,这一点足以让港人从心里得到满足。因为在香港,这种只有一米宽带透明栏杆的 阳台只有富人才有可能享用。再如海悦华城只有四种产型,交房标准就是样板房的装修标准,包括 样板房所展示的洁具厨具及所有电器。在样板房还别出心裁地挂有承建商以及所用主要装修材料厂 商的资质证书,发展商的诚实和细致给购房者留下好印象。也就是说,一个楼盘很难做到既能外销 又能内销,让深圳人和香港人都满意。这一点也应该适合其它内销楼盘,即你的客户不可能既是富 豪,又是普通白领。 第2 操作环节:房地产市场定位误区及对策 误区A 市场定位=目标市场 这两者是市场营销的基础和根本,没有明确的目标市场和清晰的市场定位,一切的策划和营销 就会变得无的放矢和摇摆不定,就不能在营销大战中把握自我。但目前许多人包括一些营销策划人 员混淆和重复了这两个概念,认为目标市场即市场定位,市场定位即目标市场,两者混为一谈一。 其实两者在概念上和功能上都明显不同,目标市场是指企业对市场经过细分后,确定自己的产品所要进入的细分的领域;而市场定位则是指企业要把产品留在顾客心目中的位置和印象。比如,广东有两个着名的楼盘,碧枝园的目标市场是香港中下层居民和广州的部分富裕家庭;它的市场定位是度假、休闲(给你一个五星级的家);丽江花园的目标市场是广州市的白领人士,它的市场定位是 文化丰富的和谐居家场所。市场定位不止局限在功能特征上,它还体现在档次上、情感上、个性上、 文化上、与竞争对手的比较上、或以上其中几种的混合上等等,它是项目充分张扬的起点和基础, 让楼盘“未成曲调先有情”。目标市场是市场定位的前提,市场定位是为目标市场服务,起一个点 睛的作用,若没有一个准确而生动的市场定位,整个房地产的策划和营销就显得呆板、苍白、缺乏 方向性,楼盘就缺乏活力和生机。 误区B:缺乏文进的权称定位 一些房地产项目的策划人员,经过一番讨论、研究筛选后,以为为楼盘找到了个漂亮的口号就 大功告成,而没去细心衡量这是否一个贴切有力的定位,即使设计了一个准确的定位,但没能够在 整个策划和营销中坚定不移地去执行和以此为策划的依据,只是把所设计的定位停留在吆喝的层

房地产市场分析报告 模板

房地产市场分析报告格式 特点: (1)侧重以房地产市场分析为主,在分析中得出结论。 (2)围绕项目进行,为项目的市场定位做准备。 (3)关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 (1)区域社会经济发展状况。 1)区域概况(网上资料或统计局)。 2)地理位置(位置、所辖区域、面积、市区面积) 3)城市性质及地位(城市的历史、文化、所占的重要地位) 4)城市规模(城市用地规模、人口规模)。 5)城市总体布局(城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6)区域经济发展概况(数据来源统计局)。 7)区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8)人均可支配收入及增长,消费性支出及增长、平均工资。 (2)区位分析。 项目所在区域概况(项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用)。 区域位置(项目具体位置、占地及位置优势) 区域景观条件(项目所在地区域景观) (3)项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1)项目所在区域的交通情况(项目周边的快速路、主干路、次干路、支路;项目周边的公交线路;项目到达市中心的乘车路线及时间)。 2)主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 (4)分析项目与上述区域的关系。 1)城市规划对项目开发的影响。 2)区域整体规划概况。 3)项目周围规划概况。 4)规划对项目的影响 (5) 1)经济发展、人均收入及支出消费。 2)项目的区位优势劣势 3)项目的交通优劣 4)大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 (1)区域市场的发展状况。 1)区域市场的发展状况及概况 起步兴起期(时间、首批代表作、产品特征); 平稳发展期(时间、首批代表作、产品特征、需求状况)。 整合提升期(时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况)。 2)近年来区域住宅(商业)市供求分析。 市场供应方面(近几年来的施工面积及增长)、市场需求方面(近几年来的销售面积及增长,

房地产项目市场定位分析

房地产项目市场定位分析 房地产开发公司,在进行项目开发面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的相对不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。 个人浅见将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地

西安市房地产市场热点板块分析

西安市房地产市场热点板块分析 目前,西安楼市热点板块主要集中在:大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。 一、大明宫板块 “南有曲江,北有大明宫”为时不远 1、板块描述 大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块,范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。 在城市设计上,大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心,以唐城林带和遗址绿带为框架,集历史景观、生态绿化为一体,兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。在交通网路建设上,将依托未央路、太华路、自强路等主干道,北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架,构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。 2、楼市概况 目前,大明宫板块的房地产开发正处于建设初期,楼盘规模多在百亩以上,因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注,并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。2009年,该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价,从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米,如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放,该板块的价值将继续攀升。 3、资源优势 大明宫遗址公园的建设,将提升城市整体形象,也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇,营造出了个良好的高品质居住环境。借助遗址公园得天独厚的资源秉赋,与遗址保护相关的产业将在这里勃兴,其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。

房地产市场调研的内容和方法

一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向; 2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场; 3)有利于企业制订正确的营销策略; 4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 (一)宏观投资环境调查 (二)城市房地产市场概况 (三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研 (四)项目基本状况调查 (五)项目所在区域市场状况 (六)项目开发策略建议 (七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况; 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构; 3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况; 4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额;

房地产市场分析报告

房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主,围绕项目进行,为项目的市场定位作准备,关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。(以下以住宅项目为例) 第一部分:宏观区域分析 (1)区域社会经济发展状况 1)区域概况(网上资料或统计局) 2)地理位置(位置、所辖区域、面积、市区面积) 3)城市性质及地位(城市的历史、文化、所占的重要地位) 4)城市规模(城市用地规模、人口规模) 5)城市总体布局(城市格局、所含区、规划方向、突出特色) 6)区域经济发展概况(数据来源统计局) 7)区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8)人均可支配收入及增长,消费性支出及增长、平均工资。 (2)区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况(项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用) ②区域位置(项目具体位置、占地及位置优势) ③区域景观条件(项目所在区域景观) (3)项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1)项目所在区域的交通情况(项目周边的快速路、主干路、次干路、支路;项目周边的公交线路;项目到达市中心的乘车路线及时间。) 2)主要商业区、就业区分布及与项目的关系 (4)分析项目与上述区域的关系 1)城市规划对项目开发的影响 2)区域整体规划概况 3)项目周围规划概况 4)规划对项目的影响 (5)区域分析结论 1)经济发展、人均收入及支出消费 2)项目的区位优劣势 3)项目的交通优劣势 4)大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分:区域房地产的市场分析 (1)区域市场的发展概况 1)区域市场的发展状况及概况 起步兴起期(时间、首批代表作、产品特征); 平稳发展期(时间、代表作、产品特征、需求状况); 整合提升期(时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况)。 2)近年来区域住宅(商业)市场供求分析 市场供应方面(近几年来的施工面积及增长)、市场需求方面(近几年来的销售面积及增长,销售总额); 价格变化(各类房产项目的价格及其涨幅:经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房) 3)区域住宅(商业)市场的发展特点

房地产市场调研内容有哪些

房地产市场调研的内容有哪些?哪些步骤需要用到定量统计分析方法? 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面: (一)宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 (二)城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 (三)消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况,消费者的现实需求和潜在需求状况,消费者的收入、购买能力及投资类型,消费者的购房意向、动机类型,影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 (四)城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 (五)项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法: 房地产市场调研的程序: 一、调研准备阶段: (一)提出问题,明确目标 (二)进行初步情况分析,必要时进行非正式调查 (三)确定需要收集的资料信息,选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类,即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中,普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 (四)调查问卷设计 (五)拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排,主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 (六)建立调查组织 实际展开调查工作之前,还应当根据调查任务和调查规模的大小,配备好调查人员,建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排,通过各种纺织到调查现场获取第一手资料,到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号,以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后,在对调查资料进行分析之前,最好编制编码表格,以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后,可借助图表对其进行统计汇总,同时对相应统计结果进行分

宝鸡市(市辖区)房地产业、教育行业城镇单位就业人数3年数据专题报告2019版

宝鸡市(市辖区)房地产业、教育行业城镇单位就业人数3年数据专题报告2019版

序言 本报告以数据为基点对宝鸡市房地产业、教育行业城镇单位就业人数的现状及发展脉络进行了全面立体的阐述和剖析,相信对商家、机构及个人具有重要参考借鉴价值。 宝鸡市房地产业、教育行业城镇单位就业人数数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有,其他方引用我方报告均需要注明出处。 宝鸡市房地产业、教育行业城镇单位就业人数数据专题报告主要收集国家政府部门如中国国家统计局及其它权威机构数据,并经过专业统计分析处理及清洗。数据严谨公正,通过整理及清洗,进行宝鸡市房地产业、教育行业城镇单位就业人数的分析研究,整个报告覆盖房地产业年末城镇单位就业人数,教育行业年末城镇单位就业人数等重要维度。

目录 第一节宝鸡市房地产业、教育行业城镇单位就业人数现状 (1) 第二节宝鸡市房地产业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) (3) 一、宝鸡市房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 二、全国房地产业年末城镇单位就业人数现状统计 (3) 三、宝鸡市房地产业年末城镇单位就业人数占全国房地产业年末城镇单位就业人数比重统 计 (3) 四、宝鸡市房地产业年末城镇单位就业人数(2016-2018)统计分析 (4) 五、宝鸡市房地产业年末城镇单位就业人数(2017-2018)变动分析 (4) 六、全国房地产业年末城镇单位就业人数(2016-2018)统计分析 (5) 七、全国房地产业年末城镇单位就业人数(2017-2018)变动分析 (5) 八、宝鸡市房地产业年末城镇单位就业人数同全国房地产业年末城镇单位就业人数 (2017-2018)变动对比分析 (6) 第三节宝鸡市教育行业年末城镇单位就业人数指标分析(均指市辖区) (7) 一、宝鸡市教育行业年末城镇单位就业人数现状统计 (7) 二、全国教育行业年末城镇单位就业人数现状统计分析 (7) 三、宝鸡市教育行业年末城镇单位就业人数占全国教育行业年末城镇单位就业人数比重统 计分析 (7)

房地产项目市场定位工作分析

房地产项目市场定位工作分析 作为顾问公司,在接触很多开发商面对定位问题时,有一个不同于其他行业的前提。由于土地供应的不透明,不少开发商拿地比较困难,绝大部分开发商是在拿到地块的时候才开始考虑市场操作细节,由于地块不利因素已成事实,所以项目定位的难度更高,有的项目可能短期内是无法操作的。本文将从影响项目定位工作的几个方面进行分析探讨。 一、项目定位要解决的问题 进行房地产项目的市场定位,要解决的是项目操作面临的矛盾。包括区域市场与地块自身的矛盾;未来设想与开发成本的矛盾;区域研究与地块情况的矛盾;开发设想和公司经营水平的矛盾等。这些矛盾的合理解决了,项目定位工作就成功完成了。 二、项目定位要达到的目的 在解决这些矛盾的时候,项目定位要对项目是可行性的研究进行论证,主要有以下几个方面: 1、经济技术指标的可行性 通过开发成本各项指标的精细测算、市场预期售价的仔细研究与资金投入的利润率的期望值相平衡,确定项目赢利预期的可能性和风险性,明确项目经济利益实施的可行性。 2、时间操作的可行性; 由于市场的不断变化和发展,而相对于房地产生产周期长的特点,项目产品定位必须考虑时间操作的可行性,避免出现产品跟风,自身项目推出速度慢,造成销售不畅的现象。根据项目规模不同、地块的特性不同、产品推出时间不同等因素,分析入市的时机,准确把握项目的操作时间是项目成功的重要因素。因为项目时间控制不好操作出现问题的项目很多。因时间变化,影响项目开发主要因素包括,地块周边市场的成熟度,基础设施建设的情况,政策调控等因素。 3、长久发展的可行性 项目定位的难题在于项目长久可持续发展的问题,尤其是规模超大的房地产项目,对于项目分期开发中各期自身产品定位的细分和合理性尤其重要。项目自身供应量过大,产品单一与项目的客群需求多样的矛盾,直接影响资金回笼和开发进度的计划与实施。造成项目开发进度缓慢,利润空间下降,项目无法长久发展,公司品牌受到影响。 4、公司其他项目更可行因素等 由于资金的限制,在同一开发商有不同项目待开发的时,对其具体项目而言,该项目的可行性、利润空间及开发速度与其他项目的可行性相比较后,才能够确定该项目先行开发的可行性。 三、项目定位涉及的主要环节 项目定位通常在可行性研究阶段进行,一般客群需求调查,采用问卷结合座谈的形式,主要根据以下几方面来判断: 1. 现金流测算与把握 开发企业根据自身现金流的测算和把握,确定项目定位追求方向。例如,就具体地块而言,开发大众化普通住宅与开发联排别墅同样可行,后者可能利润空间更大,但风险也更大。作为资金相对薄弱的企业,无疑应该考虑资金的快速回笼,而不是最大的利润空间。 2. 土地条件 土地自身条件是项目定位的根本基础,地块自然条件的综合利用是项目物业的增值的前提。错误定位,优势变劣势的现象在房地产开发过程中普遍存在。例如,在京北有一个项目,地块中间有一个较大的天然湖泊。为了增加开发面积,发展商进行了大规模整治填湖工作,造成自然景观条件的下降,增加面积的同时造成项目产品品质下降。在众多开发商人工造湖的今天,该地块的湖泊应该是不可多得的优势,因项目定位的问题而成为劣势。地块的自然优势在项目定位中未予考虑,当作劣势进行了处理,使项目开发受到巨大影响,不能顺利进行。

房地产市场分析的内容与特点(1)

房地产市场分析的内容与特点 房地产市场分析可为房地产各项活动提供决策和实施的依据,不科学的市场分析将导致不切实际的市场预期及错误的需求判断,从而引发房地产活动中的风险。本文从实用的角度,探讨了房地产市场分析的层次与内容体系,归纳总结出服务于房地产投资决策、项目融资、房地产征券投资、房地产开发过程、房地产市场宏观管理等活动的房地产市场分析报告的特点,对房地产市场分析缺乏有效性的原因进行分析,并提出了提高房地产市场分析报告有效性的途径。 一、房地产市场分析的层次与内容 1、房地产市场分析的层次 房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求,可分为以下三个层次的分析,每一后续的分析可建立在前一层次分析所提供的信息基础之上,它们之间有逻辑联系。 区域房地产市场分析是市场研究区域内所有的物业类型及总的地区经济,对总的房地产市场及各专业市场总供需情况的综合分析。它侧重于地区经济分析、区位分析、市场概况分析等内容。

专业房地产市场分析是对市场研究区域内专业市场(住宅、商业或工业物业)或专业子市场的供需分析,是在前一层次分析的基础上,对特定子市场的供需情况进行单独的估计和预测。它侧重于专业市场供求分析内容。 项目房地产市场分析是在前两个层次的基础上,对特定地点特定项目作竞争能力分析,预测一定价格和特征下的销售率及市场占有率情况,对项目的租金及售价、吸纳量及吸纳量计划进行预测。它侧重于项目竞争能力分析等内容。 2、房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容较为复杂与多样,将它归纳为六项主要内容。各类房地产市场分析由于要求的侧重点不一样。所包含的内容也不完全相同,有的可能只包含其中的几项。 地区经济分析是研究地区的经济环境,它包含①地区经济的基本趋势分析;⑦地区基础产业的发展趋势分析。房地产市场分析可采用计划部门等机构对地区经济情况的研究结果,而不必对地区经济情况作完全分析。但需要根据分析时的实情作调整,以反映最新信息,当然,如没能找到公共机构的预测信息,也需作一些独立预测。 区位分析是某地点的最佳用途分析,它是进行投资决策时的主要分析内容。它要对项目地块所在的区位与类似的区位进行比较,发现市场机会;

房地产营销与市场定位过程

房地产营销与市场定位过程 1 房地产企业的营销过程分析 根据美国营销大师菲利普·科特勒的理论,市场营销过程包括:分析市场机会,研究和选择目标市场,设计营销战略,制定市场营销计划以及组织、实施和控制营销活动。房地产企业的生产过程可以说是对土地、建筑材料和其它物质进行设计加工的过程,由于土地本身的不可移动性和持续增值的特性,土地对房地产产品的价值将起决定作用。不论是先调研后有土地,抑或先有土地后调研,房地产市场营销全过程可作如下划分(见图2—2),但它们不是单向的,而是双向的,即策划、生产、销售是一个无法完全分离、互相影响的过程。 (1)预估市场形势 预估市场形势通常是房地产开发的第一步,指在对国家和房地产开发所在城市的人口统计、政治、经济、法律等宏观条件了解的基础上,重点结合当地的地区政策、城市规划与房地产行业状态,根据自身优势,对欲开发地块进行发展预测和综合评估,判断开发价值,从而做出是否购买土地的决定。 (2)获得土地(国家证书) 获得土地指开发公司按照政府规定的程序获得对欲开发土地的一定期限的使用权(前文的房地产特性中,已提到国家规定的不同使用类型土地使用权一次出让的最高年限),一般指获得当地土地管理局颁发的《土地使用许可证》。它通常包括办理用地指标、报送征用土地报表、动迁等政府规定的几项手续。 (3)分析市场机会 分析市场机会是在研究购买者行为特性的基础上,依据

市场供需状况和竞争状况,利用科学方法对投资项目进行比较分析,从而初步确定开发种类与开发时机,为后面的各项决策的深入进行提供依据。分析市场机会是市场定位或制定营销策略的依据。 (4)制定营销策略 正确的营销策略制定来源于对市场机会的准确把握和预测,营销策略的制定过程也是房地产项目市场的定位过程。从广义的营销策略制定来看,市场定位是营销策略制定的核心;从狭义的营销策略制定来看,市场定位是营销策略制定的依据。本文将市场定位看作营销策略制定的核心。营销策略包括:品牌策略、产品策略、价格策略、渠道策略、广告策略、促销策略等;对应的市场定位也就包

房地产市场分析的内容

房地产市场分析的内容 (一)宏观因素分析 房地产市场分析首先要就影响整个房地产市场的宏观因素进行分析。投资者首先要考虑国家和地方的经济特性,以确定区域整体经济形势是处在上升阶段还是处在衰退阶段。在这个过程中,要收集和分析的数据包括:国家和地方的国民生产总值及其增长速度、人均国内生产总值、人口规模与结构、居民收人、就业状况、社会政治稳定性、政府法规政策完善程度和连续性程度、产业结构、三资企业数量及结构、国内外投资的规模与比例、各行业投资收益率、通货膨胀率和国家金融政策(信贷规模与利率水平)等。 投资者还要分析研究其所选择的特定开发地区的城市发展与建设情况。例如某城市的铁路、公路、机场、港口等对内对外交通设施情况,水、电、燃气、热力、通讯等市政基础设施完善程度及供给能力,劳动力、原材料市场状况,人口政策,地方政府产业发展政策等。这方面的情况,城市之间有很大差别,甚至在同一个城市的不同地区之间也会有很大差别。例如上海市的浦东新区和浦西老市区,其政策条件、交通状况、基础设施状况等就有很大的差别。地区的经济特征确定后,还必须对项目所在地域的情况进行分析,包括经济结构、人口及就业状况、家庭结构、子女就学条件、地域内的重点开发区域、地方政府和其他有关机构对拟开发项目的态度等。 (二)市场状况分析 房地产市场状况分析,是介于宏观和微观的分析。市场状况分析一般要从以下几个方面进行:1.供给分析(重要考点) (1)调查房地产当前的存量、过去的走势和未来可能的供给。具体内容包括:相关房地产类型的存量、在建数量、计划开工数量、已获规划许可数量、改变用途数量和拆除量等;短期新增供给数量的估计。 (2)分析当前城市规划及其可能的变化和土地利用、交通、基本建设投资等计划。 (3)分析规划和建设中的主要房地产开发项目。规划中的项目需分析其用途、投资者、所在区县名称、位置、占地面积、容积率、建筑面积和项目当前状态等;正在开发建设中的房地产项目需分析其用途、项目名称、位置、预计完工日期、建筑面积、售价和开发商名称等。(4)分析房地产市场的商业周期和建造周期循环运动情况,分析未来相关市场区域内供求之间的数量差异。 例题4.下列各项中,属于房地产供求分析内容的是()。 A.就业分析 B.投资购买和使用购买的比例分析 C.市场吸纳和空置的现状与趋势的分析 D.已获规划许可数量 答案:D 2.需求分析(重要考点) (1)需求影响因素分析。需求影响因素分析是需求分析的第一步。影响需求的因素随物业类型不同而不同。例如,影响住宅市场需求的因素有新住户的生成、收入水平、贷款的可获得性、替代品的价格、拥有成本和对未来的预期,影响商业物业需求的因素有人口或就业增长、家庭和家庭规模、平均家庭收入和可支配收入、贸易区域可支配收入,影响写字楼物业需求的因素是使写字楼的行业如金融、保险、房地产、代理咨询和服务业、高新技术和销售业等的发展状况和就业人口,影响工业物业需求的因素是国家和区域经济增长状况及在制造业、批发、商业、运输、交通和公共设施行业的就业人口。 (2)需求预测。详细分析项目所在市场区域内影响需求的因素,并根据这些因素如就业、

房地产市场定位与产品设计定位

市场定位与产品设计定位 根据前期市场分析,确定项目的整体市场定位,并确定目标客户群定 位,进行目标客户群体分析,在市场定位和营销策划总体思路下,提出产品规划设计基本要求,协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案,产品规划、设计理念,最终完成产品定位。 具体内容包括: 项目总体市场定位 目标人群定位 项目开发总体规划建议组团规划建议交通道路规划建议户型设计建议整体风格建议外立面设计建议园林景观规划建议社区配套设施会所建议楼宇配套建议建议装修标准建议装饰材料建议物业管理建议市场推广策划 根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析,针对目标市场需求, 制定有效的市场推广计划,为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略,营销策略,销售策略,市场推广工具设计(VI设计及宣传品、销售工具设计),广告设计创作,媒体投放,公关活动策划等。 具体内容是: 市场推广主题定位:市场推广主题,市场推广概念,项目核心卖点提 炼 项目案名建议

销售策略:开盘时机选择,定价方法,付款方式,销售组织,销售计划,销售控制 广告策略:广告推广阶段计划,广告推广目标,诉求人群项目诉求重点,各类广告创意(报纸,户外,电播等) 媒体投放策略:媒体选择,媒体组合,投放预算,媒体计划,媒体排期 公关策略:媒体公关,软文撰写,公关活动策划,协助活动执行 项目销售策划(项目销售阶段) 此阶段主要是帮助发展商制定销售计划,协助展开促销工作,做好销售现场管理顾问,帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。 具体内容包括: 开盘时机选择,回款计划,回款方式,定价方法,付款方式 销售组织,销售计划,销售控制,销售流程,统一说辞 销售培训,销售制度,销售现场包装策略,样板间策略 销售漏斗,布开营销网络,让访客变为业主 销售现场管理,客户资料管理,客户服务跟踪,促销计划 促销策略,月度资金分配,月度销售分析,竞争对手跟踪 市场机会点分析,深度卖点挖掘,价格策略调整 销售策略调整 编辑本段演进历史

房地产市场调查的主要内容

房地产市场调查的主要内容 1、市场环境调查 ①宏观环境调查,主要指对一个国家政治、经济的形式调查。 ②中观环境调查,主要调查房地产项目所在城市的城市建设与规划,房地产的总量与总需 求量、进行区域的交通条件研究、对影响区域发展其他因素和条件进行研究社区环境等情况。 ③微观环境调查,房地产项目附近区域竞争楼盘及消费者需求趋向分析。 2、消费者调查 (1)消费者的构成调查 ①消费者是哪些人,即某类房地产现实与潜在消费者的数量与特征,如消费者人口数量、 性格比例、年龄分布、职业分布、教育程度、社会阶层、谁是购买者等 ②消费者在哪里住; ③消费者经济来源和收入水平; ④消费者实际支付能力; ⑤消费者需要什么产品,如小区规划、建筑造型、套型面积、周边环境、价格、付款方 式等的偏好 ⑥消费者对某类房地产的总需求量。 (2)消费者动机调查 ⊙为了改善居住条件,投资收益,投机收益,为了子女上学,为了靠近工作单位等。(3)消费行为调查 ①消费者购买房地产种类、类型; ②消费者购买房地产的数量; ③消费者购买过程中对户型、价格、质量、地段、开发企业品牌等的要求和注重程度; ④消费者的购买时间或时机; ⑤消费者的购买频度; ⑥广告及其推广对购买行为的影响等。 (4)房地产市场供给调查 ①土地供应及规划等方面的调查。 ②存量市场状况及供应调查。 ③增量市场供应增量调查。 3、竞争楼盘的调查 (1)产品 ①区位:(地理位置、交通条件、区域特征、发展规划、周边环境、) ②产品特征:(建筑参数、面积户型、装修标准、配套设施、绿化率) ③公司组成:(开发商、设计单位、承建商、和物业管理公司) ④交房时间 (2)价格 ①单价:(起价、平均价、主力单价) ②总价 ③付款方式:(一次性付款、按照工程进度付款的建筑期付款、按照约定时间付款、利 用商业贷款或公积金贷款付款等 (3)广告与促销手段 (4)销售情况与销售渠道

某市市区房地产市场形势分析报告

衢州市市区房地产市场形势分析报告 3月份的银行加息;4月份的国八条及新八条;5月份七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》,国家一系列调控政策的出台,对衢州房地产市场影响非常明显:房地产开发速度放缓、商品房销售压力增大、房价趋稳、市场观望气氛浓厚。宏观调控促使衢州市房地产市场回归理性,市区房地产总体平稳健康。 一、上半年市区房地产市场运行情况 1、房地产开发投资下降。 2005年1-6月份市区累计完成房地产开发投资额5.65亿元,同比减少40.46%,其中住宅投资3.73亿元,同比减少42.43%;商业用房投资1.39亿元,同比减少16.67%;办公用房投资893万元,同比减少70.30% 2、商品房供给减少。 至6月份市区商品房新开工面积32.93万平方米,同比减少48.50%,其中住宅21.26万平方米, 同比减少54.53%。 至6月份市区商品房竣工面积21.13万平方米,同比增加15.01%,其中住宅18.22万平方米,同比增加28.60%。 至6月份市区批准预售面积29.27万平方米,其中住宅21.39万平方米,商业用房5.09万平方米,别墅1.13万平方米,其它1.39万平方米。

3、商品房空置继续增加。 至6月份市区商品房空置面积是20.02万平方米,同比增加44.90%,其中住宅4.51万平方米,同比增加64.08%,商业用房空置面积12.78万平方米,同比增加41.20%。 4、商品房供销比偏大。图略至6月份市区批准可预售的商品房面积为29.27万平方米,经市房管处登记备案的商品房预售套数为2051套,实际预售面积21.78万平方米。平均单月销售套数341套,单月销售面积3.63万平方米。上半年市区商品房的供销比为1.34:1。专家认为房地产市场的供销比一般应保持在1.2:1至1.3:1之间,超过1.3:1即存在商品房供应过剩,市区商品房供销比已超过上限,表明上半年商品房供给仍然偏多。 5、二手房交易量回升。图略 2005年1-6月份二手房交易1644户,与去年同期相比增加4.58%,面积22.45万平方米,与去年同期相比增加39.27%。随着国家为切实稳定房价的调控政策逐渐出台,半年内个人住房贷款利率上调了两次,营业税新政的出台等明确给投资者发出信号,房产投资的成本必将增加,投资风险将会加大,投资收益会下降,从而使部分投资者抛售手中的房产。二手房的挂牌价趋向合理,二手房交易的成功率逐渐增加。目前二手市场上购房者基本上是自住型购买,购买对象主要有乡镇老师、准备结婚的年轻人、为儿女读书方便而购房的家长、先富

房地产市场调研的内容

了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向; 2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场; 3)有利于企业制订正确的营销策略; 4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 (一)宏观投资环境调查 (二)城市房地产市场概况 (三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研 (四)项目基本状况调查 (五)项目所在区域市场状况 (六)项目开发策略建议 (七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境

政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况; 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构; 3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况; 4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额; 5、三级市场交易情况; 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。

宝鸡市房地产市场分析报告

宝鸡市房地产市场分析报告 (2010年全年) 一、商品房预售情况 1、基本情况 2007年全年共批准预售项目89件,总面积220.3万平方米;2008年全年共批准预售项目86件,总面积132.00万平方米,较上一年下降40.08%;2009年全年共批准预售项目72件,总面积175.40万平方米,较上一年增长32.88%;2010年全年共批准预售项目122件,总面积240.21万平方米,较上一年增长36.95%。 2、预售房屋分析 (1)按用途分析 2010年全年批准预售房屋21449套,240.21万平方米,其中住宅19624套,200.59万平方米;商业、办公用房等1825间(套),39.62万平方米。 (2)住宅房按套型分析 (3)住宅房按层次分析

2010年全年批准预售住宅用房19624套,200.59万平方米,其中多层54.47万平方米,5434套;高层146.12万平方米,14190套。 二、商品房成交情况 1、基本情况 2010年全年商品房共成交19889套,203.47万平方米,其中住宅房成交19150套,面积192.28万平方米,商业、办公等其他用房成交739套,面积11.19万平方米。住宅房中多层住宅成交5578套,57.34万平方米;高层住房成交13572套,139.94万平方米。 2、商品房成交价格情况 2010年全年宝鸡市商品房成交均价为3246.49元/平方米,其中住宅房成交均价3116. 32元/平方米(多层住宅房成交均价2777.28元/平方米,高层住宅房成交均价3255.24元/平方米),商业等其他用房成交均价为7393.49元/平方米。住宅房成交均价较上年同期上涨16.01%,较上半年增长8.0%。 3、2010年各月商品住房成交价格情况 4、按套型分析 2010年全年商品住房共成交19150套,197.28万平方米,其中套型在60平方米以内的成交2280套,9.74万平方米;60~80平方米的成交751套,5.50万平方米;80~90平方米的成交2747套,23.61万平方米;90~100平方米的成交3655套,34.85万平方米;100~12 0平方米的成交4104套,44.56万平方米;120~144平方米的成交4087套,53.17万平方米;144~180平方米的成交1277套,19.85万平方米,180平方米以上的成交249套,6.03万平方米。 5、按价格分析

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