房地产公司融资方案的分析与研究

房地产公司融资方案的分析与研究

中国的房地产业处于快速发展阶段，城镇居民的住房条件得到了较大改善，并且房地产业增值得到大幅度提高。企业得以良好发展的重要保障就是足够的资金，可以说资金的流动决定着企业能否正常发展，尤其是房地产企业更是需要大量的资金，对于房地产企业来说，资金就是企业命脉，决定着企业的生存发展。我国的房地产企业资金渠道并不多，很容易出现融资困难的情况，因此付房地产行业融资方案进行研究有着非常重要的理论意义和现实意义。

本文主要采用了理论与实践相结合的研究方法，对某房地产公司的融资方案进行了研究。分析了某房地产公司的运行概况和营收情况，介绍了某房地产公司融资方式，并分析了某房地产公司融资过程中存在的问题，同时，借鉴某房地产公司的融资经验，提出了对某房地产公司管理与发展的对策，以期为我国其他房地产企业在融资时提供有益的启示。

引言

研究的背景和意义

随着国民经济的快速发展，作为支柱行业的房地产在经历迅速的发展的同时，为扩大规模实现自身的发展，所以对资金的需求也越来越大。随着房地产公司债收紧以及政府收紧债券融资的同时，房地产企业能够从银行获得的贷款规模也在下滑。大型地产企业融资限制较少，融资方式较为多元化，渠道较多，也更容易获得资金。比如，可以海外发债；国内贷款审核较容易；如果交易所放开公司债，也将先从信誉良好的大型房地产企业开始。此外，大型房地产企业本身资金就比中小企业更充足，因此信用风险相对较小；而中小房企对银行贷款等传统融资方式依赖较大，资金链脆弱[1]。因此，小型房地产企业和资金不雄厚的房地产企业很容易陷入资金的困境。房地产企业要想适应房地产行业乃至整个市场经济的发展，就必须拓展融资渠道和融资方式。因此，本文对房地产企业融资方式的探讨具有理论意义和现实意义，不仅可以拓展融资理论的发展，还可以促进整个房地产行业的可持续发展。近些年来，房地产行业迅速发展，同时，房地产企业是一个资金密集型企业，对房地产企业来说拥有保证资金链的完整至关重要。从目前来看，由于银行借贷限制相对较少，所以是为房地产企业最先选择的融资渠道，这使得将资金风险转移给了银行。因此，本文对房地产融资方式的探讨很有必要，研究房地产企业融资方式对房地产行业的健康可持续发展也有着重要的意义。

2015年，某房地产公司在国内房地产企业融资能力排名里位列第一，在融资方式的开发和运作方面，一直是整个行业里的领头羊。在某房地产公司的市场逐渐扩张时，其融资方式也逐渐变得丰满。某房地产公司想为内部输入源源不断的资金，在激烈的竞争中立于不败之地，就应当在目前固有的融资方式上进行创新和研发，结合时代潮流的发展，不断地改进并适应市场行情。

文献综述

国外房地产市场经过长时间的发展，融资方式已呈现多样化。如房地产信托融资、股票融资、债券融资、人寿保险融资等融资方式已发展的十分成熟，其房地产金融理论研究非常先进。Alan Rabinowitz（1980）[2]通过分析美国历史上房地产企业融资时使用的金融工具的情况，探讨各类金融机构在房地产融资中所起的的作用，认为最大的房地产投资者是养老基金，主要是因为养老基金公司认为经济的长期运行能减少市场上的投机交易。Alan认为美国房地产融资现状广泛适用于发的国家的房地产融资，只是目前融资方式相对更加复杂。另外有些融资方式由于不适应时代的发展和与目前的政策不相容而慢慢走向消亡，此外金融机构在房地产融资过程中所担任的角色也在不断变化，由债权人逐渐变成股权投资者甚至合伙人和房地产开发商，说明了房地产业与金融行业联系变得更加的紧密[3]。

目前，关于我国房地产融资现状的研究很多，但就研究的结果来看，结论还是很统一。目前普遍认为我国房地产融资方式单一，主要依靠传统融资方式如银行借贷等。国内不同学者通过对各种融资方式进行探讨和分析，对于拓宽融资渠道、丰富融资方式给出了不同的建议和改革的措施。

季晓绯[4]房地产企业在进行融资方式的选择上首先应注重融资成本和融资风险,构建适合企业发展水平的最佳资本结构。另外地产企业应该根据企业的自身发展特点和所处的发展阶段,创新融资方式,逐步形成多元化融资的局面。

杨泱（2009）[5]分析了我国房地产企业的融资现状，指出银行贷款占金融机构长期贷款的份额不断增加、行业内融资方式单一等是我国目前房地产企业普遍的融资现状，因此应该大力发展多元化融资方式，减少对银行等传统融资方式的依赖、积极引入房地产投资信托基金并规范其发展。

李燕（2011）[6]对上市房地产公司的财务报表进行了分析，认为我国房地产企业长期以来过度赖银行系统，短期债务过高。因此，房地产企业应该进一步拓宽融资渠道，开展多元化融资或者寻求新型的融资模式。

周文（2013）[7]在多方式组合融资过程中，房地产开发企业要客观预测未来的销售与资金回收状况，在融资方式组合的选择时，做到规模、成本、时间相匹配，在保证开发进度与不影响销售的同时，做到融资成本最小化，以达到企业利润的最大化。

岳会玉和王朋艳（2017）8]认为通过对多元化融资模式的选择进行对比，并以某房地产公司地产为例，提出了高负债房地产企业融资的发展只能走多元化的融资道路，只有这样才能解决高负债房地产企业的融资困境和融资过程中存在的资金短缺等一系列问题。

总的来说上述的拓展房地产企业融资渠道的方法有一定的可行性，但在具体操作过程中有一定的阻力。

研究的主要内容和方法

本文探讨房地产企业的融资方式，目的在于对目前我国房地产企业的融资方式提供一定的见解以及对策，为我国的房地产企业的管理者提供一定的经验借鉴。本论文研究主要用到的方法如下：

⑴文献研究法。本文通过收集、鉴别、整理前人学者关于对房地产企业融资方式的研究研究信息和研究结果，通过对相关文献的研究，为接下来更深入的探讨提供了基础。

⑵比较分析法。本文通过对现存的不同融资方式进行比较分析，探讨出最适合我国房地产企业的融资方式或组合。

本文采用了多种理论知识来分析研究某房地产公司房地产融资方案问题，其中有房地产经济学、产业经济学、项目投融资相结合，还选择了一些具体案例来研究。这篇文章在对房地产融资理论研究的前提下，对我国某房地产公司房地产融资成果案例进行了分析，给我国的房地产融资做出了榜样；对某房地产公司融资基本情况进行了研究，其中包括了现实问题和原因的分析，找到了我国房地产企业融资的策略。对某房地产公司融资方案的研究，也可以拓宽我国大的房地产企业融资渠道。本文主要包括以下几个方面的研究内容：

第一章是引言，阐述本文研究的背景和意义、对国内外相关文献研究以及研究的思路和方法进行分析阐述。

第二章是对某房地产公司企业的融资结构进行分析，总的来说某房地产公司企业融资结构分为内源融资和外源融资。内源融资包括留存收益和预售定金，外源融资包含资本市场融资，商业银行贷款，房地产信托融资。

第三章是指出某房地产公司企业融资存在的问题，大致包含定金预售款比例过高，上市发行债券难度大以及过度依赖商业银行贷款。

第四章是针对某房地产公司融资存在的问题而提出的改善措施，使其符合公司发展战略，增加资金运转。

某房地产公司企业融资结构分析

某房地产公司概况

某房地产公司于1984年成立，初期首要从事日产录像器材，是深圳的一家所有制贸易企业，1995年是某房地产公司发展的里程碑。以前的某房地产公司是一个综合性的企业集团，而在1987年至1988年期间，市场形势严重，公司开始转变经营范畴，从此房地产经营拉开帷幕。1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。从1990至2013年，某房地产公司迅速从一个鲜为人知的贸易企业成为了大名鼎鼎的房地产龙头企业，公司是国内规模最大和专业化水平最高的房地产公司，年销售金额上千亿，某房地产公司房地产营业不单广泛全国各地并且延展至外洋，并成为唯一一家持续23年实现红利的地产企业。到2012年为止，其具备下属的子公司和分公司的数量已实现60多家，公司当年销售面积在1000万平方米以上，年销售金额上千亿，房地产业务不仅遍布全国各地而且延展至海外，并成为唯一一家持续23年实现盈利的地产企业[8]。2016年，某房地产公司企业入列“中国企业500强”前一百名。

某房地产公司融资结构

某房地产公司的融资主要根据资本来源的范围，可分为内部融资和外部融资。内部融资指公司的储蓄（留存收益和预售定金）转化为自己投资的过程。在长期外部融资中，大部分房地产上市公司负债和股权融资比例相差不资比例仅为13.28%，比重较少，主要依靠外部融资。

长期融资比例较低，短期融资比例较高。就目前而言，某房地产公司合理的融资结构还未形成，资金来源主要是短期借款。间接融资比重大，直接融资比重低。对于某房地产公司而言，直接融资主要依靠股权融资的方式，如增发、配股等；间接融资方式主要依靠银行贷款[10]。某房地产公司融资渠道主要是资本市场融资和商业银行贷款以及房地产信托融资，其中银行贷款占到资金总规模的60%以上，加之预收的个人住房贷款，导致实际比重高达72%。

某房地产公司融资融资方式

留存收益

在内源融资的前提下，某房地产公司借助留存收益的方式进行融资。留存收益并不会出现筹资成本支出，能够让企业拥有者得到税收层面的好处。如表1所示，这是某房地产公司在2012年至2016年净利润与留存收益情况，2016年企业净收益和2012年相比增加40.47%，留存收益和上一年度相比增加9.68%，这是企业进行内源融资的基础与保证，对企业进行其他融资奠定了较好的基石。某房地产公司在2012年至2016年净利润和留存收益呈现了较为平稳的增长态势，

体现出很好的收益，这在某种程度上体现财务杠杆效应，不仅能够增加某房地产公司企业的公司资本增多，减弱负债率，而且还会对进行银行借贷等其他债务融资的顺利进行打下良好的基石。

上表可以看出某房地产公司近五年的资本结构各项数值差距不大，整体比较稳定，这也为其进行多元化融资进行良好的铺垫.第一，某房地产公司的股东权益比率在2012年到2014年处于上升阶段，从2014年开始下降，资产负债率从2014年开始上升，资本负债比率也处于上升的趋势，长期负债比率上升。说明某房地产公司的财务结构比较稳定，但资本结构风险在开始增加。第二，某房地产公司的权益乘数在2012年后有所减少。说明某房地产公司企业的负债减少，还款压力减轻，但在2015年后开始回升。第三，某房地产公司的流动比率在2012-2017年一直下降，说明某房地产公司的偿债能力在缓慢提高，财务风险也有所减少。第四，某房地产公司在2013-2017年的有息负债比率呈降低趋势。说明某房地产公司的利润有所增加，企业的财务状况良好，资金较为充足。第五，某房地产公司的长期负债资产比总体处于下降趋势，说明债务风险在减少，企业偿债能力在提高

预收定金

房地产企业内部融资的重要方式之一是定金预收款，也就是企业的负债。现在，进行商品房预售而且收回建筑资金，这是筹集资金的重要方法，也是必要环节，这样做的优势表现为项目资金需求的减少，利于房地产业滚动发展项目。从目前的状况来看，定金预售是开发筹资的重要方式，银行信贷困难重重。以某房地产公司为例，某房地产公司定金预收款比例高达45%，对企业经营产生了重大风险。

从下图可以看出，预售回款额度呈逐年上升趋势，预售回款已经成为我国房地产企业重要的资金渠道来源。预售回款的逐年增长表明房地产企业销售能力不断增强，去化水平提高，有利于企业内部融资流程的畅通。

资本市场融资

某房地产公司在1991年上市以来，一直较为注重发行新股、向原股东发行新股及可转换债券等融资方式，娴熟的股市融资能力为某房地产公司输送了稳定而可靠的资金血液。某房地产公司由于在A股市场流通市值较大，通过证券市场的融资平台获得了大量的资金流入，公司的股本规模稳步扩大。某房地产公司的总股本从1991年的7796.55万股到现在的110.39亿股(截止2017年9月)，股本扩大了142倍，这样迅猛的扩张速度背后是企业的多次増发、配股送股、可转债发行及B股IPO等融资方式，在金融危机时期，某房地产公司多次利用股票増发、向原股东发行新股等手段，保证了企业规模的不断扩张。某房地产公司在资本市场的如鱼得水，使得资本市场不断地为某房地产公司输送大量的资金。随着证券市场融资的多次成功，某房地产公司慢慢在我国房地产业脱颖而出，己一举迈入行业领先行列[11]。

商业银行贷款

某房地产公司从成立起就与银行建立了共同发展的和谐关系，并拥有着比较高的资信级别。如下图所示，某房地产公司很大程度上从银行得到贷款支持，以此来缓解当时的资金短缺压力，并得到了更高的资金周转率，使某房地产公司拥有足够的资金去进行资本运作，并研发出更多不同的融资方式。

房地产信托融资

近年来，由于行业外部的规范限制及行业内部的发展瓶颈，房地产企业的融资陷入了窘境，与其在国内的多重制约下夹缝中求生存，不如采取蓝海战略，去往尚未开发的海外市场，因此，海外融资就成为某房地产公司提高净资产收益率最快捷的门路之一。某房地产公司海外融资的首要步骤便是引进华润总公司成为公司的第一大股东，华润拥有香港数家上市公司，因此借助华润的实力能够有力地打通某房地产公司的国际融资关口。至此，某房地产公司展开了多项国际资本项目，2005年与新加坡的Reco Ziyang Pte Ltd(RZP)公司签订了两份股权转让合约，某房地产公司分别获得了约为15万元和107万元的税前利润。此外，某房地产公司还转让给Best Gain Investment 8】0% 股权，通过这种“曲线教国”的方式，将中山项目的管理作为今后新的项目管理圭臬，为今后的以股权方式取得境外融资打通了便利的关口。某房地产公司就这样通过外商直接投资巧妙地规避了多重管制，实现了商业贷款[12]。但某房地产公司并不停留于现状，成功在2012年实现在港上市。为了充分利用某房地产公司在香港方面的资源，2013年，某房地产公司实行B转H计划，以介绍方式在香港联交所主板上市及挂牌交易。2013年，某房地产公司第一次在境外发行美元债券债，由于境外发债的成本低于国内贷款，未来某房地产公司利用香港融资平台将进一步降低成本并扩大融资规模。某房地产公司于2015年公开发行了30亿元的首支国内公募基金--鹏华前海某房地产公司REITS，债券产品的收购占据该基金的百分之五十，属于固定收益性质，而其余则是基金收益权的购买与安排上，用于浅海公关这个项目。2017年，某房地产公司海外融资比例约占到20%，这一比例将会持续上升。

某房地产公司融资存在的问题

定金预售款比例过高，衍生不确定风险

商品房预售的收入作为房地产融资主要方式，会给融资带来较大风险，预售款虽然作用很大，国内很少有地方实行预售，只有实力很强的房地产企业才实行预售。定金预售款带来的较大风险有：市场条件的恶化带来的风险；开发的速度过慢，激发了社会矛盾；房地产开发商操作水平太低带来的风险。

上市、发行债券难度大

房地产企业靠上市融资比较困难，企业发行债券困难的原因是我国的房地产开发商想要上市需要具备很多的条件，如要连续三年进行房地产开发，而且资产的回报率要达到一定的要求，至少在25%以上。

由此可见房地产企业上市的难度如此大，许多房地产企业很难做到。难度大还表现为国内房地产企业上市的手续很多，审核时间比较慢；监管机构对已经上市的公司管理很严格，一丝不苟地了解公司机密，这对于公司来说没有任何商业机密。能够达到这些要求的国内房地产开发企业很少，对更多的开发商而言，上市难，难于上青天，并且加上股票市场和房地产市场的不和谐，造成了资源无法有效配置的局面。另外，企业进行债券融资需要办很多的手续，国务院不仅要审核这家企业的债券资质，还要看它是否具有上市的条件。除此之外的审核还有国家发改委的审批、人民银行的利率审核、中国证监会的审核等，而且审核的时间都比较长，最短也要一年，最长要用三年时间。

过于依赖商业银行贷款，存在一定风险

近年来，我国的融资市场发展迅速，为了在最短的时间内改变融资格局，放低企业往往需要银行贷款来弥补资金不足的情况。因此目前的大多数房地产企业的融资来源都是银行信贷。如此一来必然增加银行贷款的风险，给国民经济造成较大冲击。其实如果商品房的长期闲置，最大的风险承担者是银行。由于国有银行的规避风险和对企业事务信用要求较高，很多中小房地产企业由于实力弱，无法获得信用保证，所以无法获得银行贷款，将陷入融资的困境。某房地产公司60%开发资金来源于银行，造成了银行经营风险。这些风险包括：房地产开发企业负债经营的财务风险；骗贷行为带来的风险；部分市场热烈的系统风险；还有基层银行的操作风险等。

为改善某房地产公司融资状况的防范措施

融资手段丰富源于良好的嗅觉

上市的期间，某房地产公司实行A股、B股、员工持股制度、向原股东发行新股和可转换债券等融资方式。某房地产公司在融资的道路上一直摸索前进，最终成为房产领头羊，这期间经过很多次的考验，它能够准确把握市场运作方向，灵活自如的在资本市场进行融资，正是因为有灵敏的金融嗅觉，才使得融资手段丰富。房地产业的发展与经济的发展紧密相关，经济政策的调整关乎房地产的发展好坏。某房地产公司需要激烈的竞争条件下，仔细研究经济政策与金融形势，借助有利势头把握时机来准确定位自身，从而做到有的放矢，这是很多公司所欠缺的。如同大多数公司无法做到及时了解经济动向，做到未雨绸缪，所以很难顺

应经济发展的潮流。

扩大合作开发融资

房地产合作开发是一种风险共担、利益共享的合作开发方式。从房地产开发形式的角度来看，房地产合作开发有战略合作和经营合作。房地产企业合作开发不光能优劣互补，更能取得更多的发展机会。为了维持房地产资金链良性循环，联手可谓是互利双赢。

某房地产公司的合作开发是行业内具有创新性和代表性的融资方式，正是因为合作开发，某房地产公司才能够在大举收购或新设的状态下获取大量的资金来源。

2005年，某房地产公司与KEENSINO SERVICES-IMITED签署受让鹏利国际下属子公司70%股份的协议，通过这一协议，某房地产公司取得了鹏利的土地储备，同年11月，某房地产公司与鹏利联合开发了广州科学城，为了缓解这一别墅住宅项目的资金链压力，某房地产公司引入了中粮集团作为自己的战略伙伴，这样一来，某房地产公司便解决了土地储备和资金两大问题，不仅如此，由于合作开发的特性，双方还共担风险。某房地产公司可谓一举两得，其合作开发项目不但没有増加负债或是降低收益率，还让公司的资金投入减少了接近40%，企业的扩张和现金流状况都得到了很大的改善。某房地产公司依托合作伙伴关系，利用对方土地资金来增强自身实习。某房地产公司实行两头在外，意味着某房地产公司能够更加快捷获得所需的资金，实现自身的品牌效应。依托品牌优势，某房地产公司能够有效引领土地方与资金方。某房地产公司始终坚持“以我为主”，因此一直处于主动的地位。合资或合作公司的成立，弥补了现金流匮乏，通过在合作过程中实现多元化的筹资模式，也为更好地合作奠定了坚实的基础。

海外融资具有优于其它模式的特殊性质

首先，一些大中型房地产企业可以通过境外股权融资为企业筹集大量资金，并促成企业结构革新，完善企业运营机制，降低和分散企业投资风险，并加强企业的国际竞争能力。其次，也是最主要的，即面对国内的宏观经济政策，银行贷款的限制，获取境外资金无疑会很大程度上缓解房地产开发的资金短缺问题的压力。不仅为房地产融资拓宽了渠道，并且分散了国有银行的金融风险。拓展海外业务令某房地产公司充分利用全球资源，提高了自身的核心竞争力并打响了品牌知名度，同时，也为越来越多的中国投资者提供了海外置业的渠道。

确立与企业发展相符的资本结构

在金融危机阶段，很多房地产企业在资金融通方面出现了很多棘手的问题，究其原因在于资本的内部结构不够完善，负债经营，导致财务风险比率上升，资

金链随之断裂。而某房地产公司能够在金融风险中规避不必要的损失与它的资本结构有一定的关联。某房地产公司能够立足企业发展状况，制定与之相符的资本结构，一方面可以突破市场的各种障碍，实现坚固的资金链和稳定的财务结构。另一方面，可以保障企业的长期发展。资本市场意义重大，不仅仅可以发现价值，疏导资源调配，还能够进行有效融资，中国资本市场在早期首要的任务就是为国有企业改革的融资服务，但近十几年来，在我国资本市场中，只有很少的企业能够表现出资本市场的融资功效，而某房地产公司所做的是掌握先机，遥遥领先，这也是其他企业需要学习的运用的。