房地产公司采购管理知识

经历了调控的洗礼之后，开发商在逐一审视开发环节时，成本操纵成为日益严肃的话题。由此，备受经济学推崇的“集团化采购”在房地产行业中“提及率”迅速攀升。但就目前国内房地产市场的进展格局、以及大多数开发商的认知和实践而言，对“集团化采购”的需求是否具有普遍性，现在看来大概仍是个未知数。

操作难题

记者在采访中接触最多的一种观点是，集团化采购关于房地产开发企业并不普遍适用，缘故在于“操作困难”。

北京泰盈房地产开发有限公司总经理阎少华认为，建筑是不动产，不能像电脑、家具、汽车之类的“能够移动的工业化产品”那样，大幅度跨地域去做集团采购，建筑更多地要考虑本土性，只能“部分做到集团采购”。

以阎少华为代表的这种观点，事实上能够换一种讲法来概括，即囿于房地产开发企业自身的行业特点，在采购模式上，不易实现“集团化”。

“团购首先要形成规模，”广州决策资源集团董事长喻颖正指出问题的关键：“供货商总是专门现实，要先看看你给画的那个‘饼’有多大，然后才和你谈价格优惠。”

而更深层次的问题大概在于，房地产开发项目的“产品性质”，是决定其对集团化采购有无需求的关键。

“产品必须是同质的，这是集团采购的前提。”南京城开千居房地产经营有限公司营销策划总监葛志超分析讲，不管是横向的企业间的联合采购，依旧纵向的企业内部各项目的统一采购，必须保证选材的一致性，如此才能使集团采购具有可操作性。

但当前的现实是，国内房地产市场更多的还处在狂热追求产品“差异化竞争”的时期，离“工厂里造房子”的“住宅产业化”时代还相去甚远，更多的企业尚没实现“标准化”生产，这就决定了集团化采购关于当前大部分房地产企业意义不大。以北京锋尚国际公寓为例，该项目因早在2002年就因领先

倡导高科技住宅、“告不空调暖气时代”等理念而声誉鹊起，如此一个以“前瞻性”为商业卖点的地产项目，在当时全然找不到实践集团化采购的路径。

锋尚确实是一个较为极端的例子，但它足以讲明，关于当前追求差异化竞争的房地产市场而言，集团采购尚“曲高和寡”。

“非关键”因素

“实际上集团采购的价值对产品成本的阻碍，远远不如设计的阻碍大。”阎少华强调：“成本操纵的关键因素不在因此否集团化采购，而在于设计是否合理。”

他认为，就目前来看，房地产成本操纵最大的“挖潜地带”应该是设计环节，因为一旦设计不合理，其所造成的白费是采购等诸多环节所无法比及的。“比如讲，线路设计的不合理，就势必造成电缆、管材的白费；选用的部品规格不对，就势必对销售造成阻碍。”而类似如此的损失，单靠采购所节约

下来的钞票，如何能弥补？

南京锋尚副总史勇也同样坚持“设计比采购更重要”的观点。他告诉记者，由于设计人员对方案拿捏不准，在做北京锋尚时，往往一种建材都要事先预留专门多“备品”，以应对设计实施过程中出现的紧急情况，如破损、返工等，单这一项确实是专门大一笔花费。

“采购大伙儿都专门重视，但容易出问题的环节，往往是设计。”史勇如是总结道，鉴于上述经验教训，现在做南京锋尚，他们差不多开始学着做“减法”了。

实际上，关于一些企业而言，通过合理设计来实现成本最低不失为一个“两全之举”。因为以集团采购为核心的成本操纵手段，是通过压低价格来达到目的的，这将直接触及到供货商的利益，往往容易使其提供的产品在质量和服务上得不到保障。

从长远看，集团化采购可能成为房地产市场的

一种进展趋势，但前提是房地产市场要具备相应的“垄断格局”。但在当前，房地产行业正处在“单体上升”时期，更多的进展商只能盯紧“产品研发”等相对“前端”的环节，无暇顾及采购模式的创新。

看来，房地产企业集团化采购，依旧是“看上去专门美”，只是这“美”，更多是因为有距离而产生的。

提升房地产开发企业采购治理能力

作者：攀成德管…文章来源：本站原创更新时刻：2007-2-12

专门多地产开发企业在项目开发的过程中往往对采购治理的重视还不够，或者还没有清晰的认识到采购对项目开发的重要性。一些企业可怕操纵不了成本而将项目开发过程中大大小小材料设备尽量甲供；另一些企业项目的采购完全依靠施工进度来拉动，即由施工单位依照施工进度提出采购要求，再由采购部门依照采购要求在物色几家差不多符合要求的供应商难询价、比价

后，选择确定一家后实施采购；还有一些企业，觉得采购无足轻重或者没有配备足够的采购治理人员，而尽量将项目开发过程中所需要的各类材料设备乙供。不管采取以上哪种做法，房地产开发企业都从中尝到了无尽的苦，要么成本无法操纵、要么进度无法保障、要么与最初设计差之千里……如何才能进一步做好房地产开发企业的采购，这一疑问困惑了为数许多的房地产开发企业。针对房地产开发企业采购种类繁杂、结构复杂、涉及的关联主体多的特点，房地产开发企业在传统采购的基础上，还能够考虑从以下几个方面进一步加强自身的采购治理。

制定采购规则，合理选择采购方式

房地产开发企业采购的特点，使得没有一家房地产公司能够完美的独自提供项目开发过程中的全部材料设备。为了保证项目的顺利开展，需要将一些采购外包，从而出现了甲供、甲定乙供、乙供等不同采购主体的采购行为。同时因材料设备的价值、可获得性、质量等不同，又能够分为招标采购、议标（比价）采购和直接采购等采购方式。房地产开发企业要进一步做好采购治理，首先就需要从企业及其项目的特点动身，依照采购主体、采购方式等两个维度制定企业的采购规则。明确规定项目开发过程中各

项采购的采购主体和采购方式，以保证能以最高的效率合理选择采购主体和采购方式，减少不必要的论证审批环节。采购规则能够考虑依照表1所述的原则来制定。

表1. 采购规则制定原则

在设计过程中进行材料设备选型定板

在专门多房地产开发企业的整个设计过程中缺乏采购部门的参与，这无疑是一个重大的错误。一方面由于缺乏采购部门参与而缺乏材料设备的市场信息，导致设计成果的工程成本可能偏高；另一方面导致施工图设计完成后，没有一个部门能够拿出一个切实可行的材料设备清单。没有详细的材料设备清单，采购部门也就无法在事前合理确定各种材料设备的采购主体和采购方式，更编制不出总体的采购打算以指导采购。

从国内万科、金地等先进的房地产开发企业的经验来看，采购部门不仅应该参与到设计过程中，而且在方案设计时期就应该参与到里面去。通过采购部门、成本部门以设计部门为桥梁与设计单位在设计过程中的互动，能够在建筑方案设计时确定建筑材料清单、在扩初设计时确定要紧设备材料清单，并充分利用设计期间的时刻展开材料、设备的市场调研工作，以确定要紧材料设备的价格、规格型号和品牌等范围。在施工图设计完成后，便可

制定出一份详细的材料设备清单，在采购规则的基础上结合项目特点以选择出适宜的采购主体和采购方式，从而指导总体采购打算的编制。

建立供应商治理系统

目前大多数房地产开发企业在采购实施前，往往需要依照实际情况查找可合作的供应商，这大大增加了采购的机会成本，严峻阻碍了采购效率；由于采购提早期不考虑不充分，导致在采购过程中缺乏对供应商资质审查和现场考察，以至于在合作的过程中问题不断；在与供应商合作完成合，没有对供应商进行履约评价，从而无法有效维护企业自身的合法利益。建立起供应商治理体系，将使得房地产开发企业能够规避上述风险的发生。

图1.供应商治理系统

如图1所示，一个完整的供应商治理系统应该包括供应商信息库、供应商资质预审系统、供应商评估系统和供应商资质系统

四个模块构成。采购部门利用各种渠道和方式获得的各类供应商信息建立起供应商信息库，并随时进行更新维护，以提高每次采购实施时供应商的搜索效率。针对搜索到的各类供应商，采购部门在招标采购等过程中组织公司相关业务部门以资质审查、现场考察等方式，确保供应商有能力满足公司的采购要求，并依照获得的供应商信息丰富供应商信息库的数据。通过在合作过程和合作结束后，对供应商进行履约评价，并将评价与款项支付直接挂起钩来，以最大限度的保障合作双方的利益。利用供应商信息库、供应资质预审、供应商评估等系统提供的信息建立起公司的包括合格供应商名录、可试用供应商名录和不合格供应商名录在内的供应商资质系统。凡是合格供应商名录内的企业，在其业务范围内直接成为公司招标等采购的入围单位，以减少公司采购过程中的资质预审，使采购更加有效、高效。

房地产开发企业通过完善上述三个方面，必将进一步加强自身的采购治理，从而进一步操纵好开过程中的成本。

论房地产企业中的采购治理与成本操纵

摘要：

随着经济体制改革的深入进展，采购治理的理念已有了日

新月异的变化,尤其是在房地产开发企业中占到了举足轻重的地步。众所周知房地开发产企业在九十年代中后期进展的最为迅猛，众多的房地开发产企业如雨后春笋般的涌现出来，可想而知地产所带来的利润是其他任何企业都无法比拟的。然而随着国家对土地的宏观调控，出现了僧多粥少的局面，随着土地价格的上涨，利润的降低，众多房地产开发公司能否在竞争中取胜，关键在于企业的信誉和实力。而企业的实力，来源于企业完成的工程项目能否取得较好的盈利，从而进展和壮大企业。因此，提高项目的经济效益势在必行，这就要求企业提高项目治理水平，加强经济核算，努力操纵成本，以低成本、短工期、符合设计要求的质量，达到提高效益的目的。为了生存，为了在市场占有一己之地，开始着重于成本操纵，那么成本操纵来自于先进的采购治理理念。

在房地开发产企业中采购治理是整个施工项目治理的重要组成部分。材料的采购治理是项目采购治理的重要组成部分，也是耗用资金最多的一个环节，它同时也是目前建筑项目成本治理中普遍失控的环节，也是参与人员损公利己腐败产生的环节；材料采购治理的优与劣关系到了整个项目成本治理的成败，它已成为建筑施工业对施工项目治理重点关注的领域；如何样做好材料

采购治理，成为我们需要正视并亟需解决的问题。

做好采购治理，应该从两个层面着手，分不是从技术层面提高业务的执行能力和从系统建设方面创建采购的环境，并不断从这两个方面持续改进，最终一定会收到良好的效益。

规范采购行为，在技术层面上提升业务能力

材料采购治理是从采购打算开始，到采购询价、采购合同签定，一直到采购材料进场为止的过程治理；那个过程中我们要重点关注经济采购量的概念是如何在实际操作应用的。

一、采购打算

编制材料需用打算。材料的需用打算一般由项目的技术人员编制，其要紧依据是图示量和施工方案的选择等具体要求，编制好的材料需用打算是物资部门确定经济采购量和编制材料采购打算的要紧依据，物资部门再依据采购打算确定订货点，继而签订采购合同以及进行后期的存货治理。

确定经济采购量。经济采购量确实是项目一定期间材料存货相关总成本达到最低的一批采购数量；与存货相关的成本，是指为形成和维持材料采购治理而引起的各项费用支出，其总额随材料数量、价格等属性的变化而增减，要紧由订货成本、购买成本、储存成本和缺货成本四部分构成。确定经济采购量的目的，

确实是使与材料有关的上述四项成本总和达到最低；依照施工项目的一般情况，由于订货成本和储存成本相对较小，重点要考虑购买成本和缺货成本之和的最小化，最终得出一定期间的经济采购量。

编制采购打算。依照材料的需用打算和采购经济采购量的分析结果以及将要选择的合同类型编制采购打算，讲明如何对采购过程进行治理；具体包括合同类型、组织采购的人员、治理潜在的供应商、编制采购文档、制定评价标准等采购打算一般由项目物资部门制定；依照项目需要，采购治理打算能够是正式、详细的，也能够是非正式、概括的，关键强调其正确性、及时性和可执行性。

二、采购询价

采购询价确实是从可能的卖方那儿获得谁有资格、谁能最低成本完成材料采购打算中的供应任务，确定供应商的范围，该过程的专业术语也叫供方资格确认，猎取信息的渠道有招标公告、行业刊物、专业建筑网站等媒体。

做好采购询价治理，现在需要充分利用计算机治理系统，借助网络优势，快速地扫瞄和猎取需要的信息，从而保障采购询价治理、得到询价结果的高效率。

三、供应商确认和采购合同签订

选择供应商的要紧参照条件确实是在采购询价环节的评价结果，因此也要参照其他标准，如供应能力、历史信誉等。比如具体确定商品混凝土的供应商是一家依旧多家，一般都要考虑许多于两家供应商，以防供应不及时导致停工风险的发生，那个地点就需要考虑到混凝土浇注本身需要连续性等要求。

采购合同确实是在确定了供应商后，项目与供应商之间签订的确保双方履行约定的一份法律文件；在签订之前，需要对合同类型进行选择，因为不同的合同类型决定了风险在买方和卖方之间分配；项目的目标是把最大的实施风险放在供应商，同时维护对项目经济、高效执行的奖励；供应商的目标是把风险降到最低，同时使利润最大化。

常见的合同可分为以下三种：①成本加奖励费合同：要紧用于长期的、硬件开发和试验要求多的合同；②固定价格加奖励费用合同：长期的高价值合同；③固定总价合同：项目易于操纵总成本，风险最小；供应商风险最大而潜在利润可能最大，因而最常用。

遏制采购腐败，在系统建设上全面完善

现职某建筑项目采购的治理人员坦言：“采购腐败是防

不胜防的，我做了这么多年项目，大多数项目都绕只是这道坎，从每个工程项目打第一根桩开始，自己就开始承受压力，承受内心的煎熬，形形色色的材料推销员通过各种渠道，各种方式来联系你，让你防不胜防。”“采购腐败可谓触目惊心，在许多项目，只要你和采购粘上边，一个项目下来，几万、几十万是常有的情况，那个地点的名堂太多了！”这确实是现实。为寻求对这类问题的解决方案，我们需要在以下多个方面来着手去采取措施：岗位建设、人员选择、职员培训、职员绩效考核、薪酬分配制度建设和利用计算机治理系统加强监督等等。

岗位建设

针对采购环节，需要设置不同的岗位，是为了解决采购权力不要过分集中，需要互相制约和监督，同时又不要阻碍各岗位人职员作积极性。

一般来讲，项目需要设置采购总负责人、询价员、合同员、采购员和库管员等五个岗位；采购总负责人全面负责材料的采购治理，依据材料需用打算和岗位目标责任成本的治理规定等，制定并执行采购打算，协调并充分利用内部资源，最终高效低成本地采购到所需要物资；询价员要紧负责按打算探询市场中定向物资的信息，书面提供给采购负责人和采购员，同时进行文

档的存档治理；合同员的职责确实是治理合同文件，随时监督合同执行情况；采购员的职责更多的是具体按合同，以指定的价格和数量执行采购任务；库管员的要紧职责是按标准验收材料入库，材料进场后，合理规划存放和使用，尽可能的减少储存成本，做好库房的治理。

岗位设置的多少也不是一概而论，要以项目的大小和施工时刻的跨度等实际情况而定，最终目的确实是把情况做好，建立好内部岗位间的权利制约机制。

人员选择

采购治理中人是主体，其它要素则是被动的，因此各岗位人员的选择标准，需要具备以下综合素养：具备一定的专业能力和沟通能力、具有法律意识、清廉等，还要尽量幸免项目最高治理者如项目经理的直系亲属担当采购总负责人。专业能力不仅包括对所负责的材料属性有一定的认识，还要对材料治理的流程有一个清晰的思路；清廉的素养，对经常与花钞票打交道的采购人员来讲尤其重要，尽管在内部治理各个环节上采取了种种措施，但对一线的采购人员来讲，依旧不可幸免地遇到供应商主动提供的种种诱惑，如何样防止诱惑背后的陷阱设置，就需要采购人员本身要具备清廉的素养和法律意识等等。

职员培训

对采购各岗位人员的培训包括：业务培训、法律常识培训、公司制度培训等等。业务培训重在提高业务能力，比如采购的流程治理、采购经济采购量的确定方法、如何在新形势下做好采购询价等等；同时要多走出家门了解市场行情，某房地产开发公司就经常性组织各部门职员到不处去参观一些建材展览会、房产展览会，并同业内房地产企业相互交流工作经验。而法律常识培训和公司制度培训则重在在环境上约束非正常行为，清晰和明确采购腐败的风险成本，加强廉政建设的教育。

绩效考核和薪酬分配制度建设

公司对各岗位成绩进行考评，引进和制定科学的治理方法即绩效考核的标准是特不重要的，它能够不断促进采购治理的各环节的持续改进，对有效的工作给予确信和鼓舞，对其他一些非增效工作就给予客观性的评定；目前在私营房地产开发企业采购治理中这方面的差距普遍存在，能够讲是一项空白。相反在国有房地产开发企业中已开始应用，南京市建设进展总公司是南京本土国有企业，面临众多外来地产大鄂的竞争，及时改变战略方针，不在采纳一贯的大锅饭方针，通过绩效考核和薪酬分配制度建设，充分调动了职员的工作积极性，使得职员有了压力，有

了紧迫感，同时作为企业的一员有了更多的责任感。

成本治理的过程包含了七个环节的治理，分不是成本预策、成本决策、成本打算、成本操纵、成本核算、成本分析和成本考核；其中的两大核心内容是成本分析和成本考核。决策和打算时期可有针对性地将采购各岗位目标责任确定下来，再通过强调岗位目标责任制，考核成本降低率等手段，对做好其他环节的治理如成本操纵、成本核算和成本分析都会收到明显的效果。目前在上海的某知名施工企业差不多成立了成本策划部，事实上质意义也是重在前期确定成本责任目标，以便为后期做科学的绩效考核提供依据、奠定基础。

利用计算机治理系统，加强监督

作为成本治理中心的项目部与作为利润操纵中心的公司空间距离往往相差较远，若沿袭过去每月呈交报表来汇报和反馈项目运营状况，公司又不可能随时到现场跟踪项目运营，关于目前需要及时猎取信息即时做出决策的环境来讲，不充分借助计算机治理系统是专门难达到上述要求的；而采纳计算机治理系统，进行过程的监督操纵，而非仅对结果关注，对公司而言也能够随时关注和监督整个项目的运行状况。

房地产开发企业只有建立了先进的采购治理体系后，才能更

好的做好成本操纵，如何做好成本操纵呢，众所周知一个工程项目从建设到完工，材料费是构成工程成本的要紧项目之一，在工程成本中占专门大比例。

由于建筑产品自身的特点及市场等因素所致，工程项目所需的材料品种规格多样化，供应渠道多元化，除大宗材料按承包合同由建设单位按预算价格供应以外，其余材料均需施工单自行采购，而水电工程施工地点又远离都市，招、投标市场的不规范性及预算定额的滞后性，导致材料费用治理的复杂化。因此在保证工程质量的前提下，合理、节约地使用各种材料，操纵材料费用，关于减少流淌资金的占用、降低工程成本具有专门现实的意义。那个地点的操纵是指全员、全过程、全方位的操纵，而不是一味机械地实行管、卡、压，相对而言，对成本的操纵比其他经济要素主动性更大，它最直接的结果确实是能够降低成本，因而在经济治理中处于核心地位，而材料费用的操纵又是重点之重点。在此拟以四个方面对材料费用的操纵进行分述。

一、材料供应打算的编制

施工单位在施工过程中，为了使材料供应与需求相适应，需要编制材料供应打算。

材料供应打算编制要通过的步骤：技术部门按施工打算

及施工预算，提供年、季、月工程项目、工程量、投资打算及单项工程年、季度需要要紧材料明细表，同时提出三大材节约指标及措施；工程所需的专门材料和专用工具应由技术部门协助各承包单位按工程任务书提出打算，年初或季初交物资部门备料；物资部门依照各承包单位提出的需用材料打算，在充分利用库存物资的基础上，做好物资平衡工作，及时编报材料采、订、购打算。材料打算供应量的计算公式为：

材料打算供应量＝材料需要量＋期末库存量－期初库存量

由于期初库存量是已知的，问题的关键是要确定打算期的材料需要量和期末库存量。

１、打算期材料需要量的制定

由于目前的水电建筑市场发育不完善，而工程的中标价格却是按市场的供求关系形成的，套用的又是旧的定额，尽管通过十余年的不同程度的调整，但预算成本仍专门难反映社会建筑业生产经营治理水平，因此依照技术组织措施打算，制定降低成本打算是十分必要的。由于材料费属于变动成本，因此在打算成本的基础上按不同工程量水平制定弹性成本也是比较容易的。

材料需要量是打算期内保证施工正常进行所必须消耗