房地产估价论文
第一章市场分析
一、宏观环境因素分析
1.柳州经济现状
改革开放以来，柳州市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着柳州现代化建设的深入进展，柳州经济取得飞速发展。
而从柳州国内生产三大产业比重走势来看，柳州作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。2011年，柳州市第第一产业增加值132亿元，增长5.8%；第二产业增加值990亿元，增长12.5%；第三产业增加值421亿元，增长7.8%。实现财政收入229.6亿元，增长14.1%。
2.柳州投资坏境
一、投资硬环境建设柳州市委、市政府以城建六大体系（能源、内外交通、环保与园林、给排水与供气、信息及防灾工程）为重点，全力将柳州市打造成生活便利、交通顺畅、空气清新、环境优美、布局合理、人与自然达到高度和谐统一的现代化工业城市。
目前柳州市拥有道路740公里，铁路、公路、水路、空中交通设施完备，快速环路框架基本形成，进出城市十分便利。市内结合城市“山环水绕”的独特地理景观，因地制宜兴建了7座跨江公路大桥和1座铁路大桥以及1座市内高架快速公路桥。
城市供水供电供气设施完善，年供水量达1.3亿立方米，水质综合合格率99.96%；燃气供应充足，2000年投资1125万美元完成民用煤气三期工程建设，使全年城市煤气供应总量达3320万立方米，城市气化率达74.5%。
城市绿化覆盖面积25000公顷，建成区绿化覆盖率达33.93%，人均占有公共绿地面积6.5平方米。为全面推进城市建设与管理，柳州市将着重围绕“美化城市环境，增强城市功能”的主题，计划用三年左右的时间，投入100多亿元，建设一批城市基础设施项目。2002年作为“城市建设与管理年”，投入城市建设的资金将达25亿元。
二、投资软环境建设柳州市政府在重视硬环境建设的同时，更注重投资软环境的建设，主要体现在政策环境和服务质量方面。
创造宽松的政策环境。在2002年4月召开的柳州市对外开放工作会议上，对原来的外商投资鼓励政策依据WTO协定进行了修订，推出了新的鼓励外商投资的规定及引进、引荐外商投资奖励办法。
进一步优化服务环境。简化、规范、公开办事程序，推行承诺服务，提高办事效率，大力转变工作方式，为投资者提供快捷、方便、高效、优质的服务。自2001年4月以来，柳州市按照“合理、合法、效能、责任、监督”的原则，大刀阔斧地改革行政审批制度，对市政府各部门审批事项进行清理、审定、并在《柳州日报》上公开，规范审批程序和收费，同时以项目为中心建立“联审制度”，提高审批时效。2002年4月柳州市在全区率先全面启用行政审批办证大厅，实现了行政审批事项的集中办理，初步建立了一种规范高效的新型行政审批制度。审批制度改革增强了政府部门面向社会、服务经济、服务大众的观念和依法行政、依法审批的意识，使审批效率和服务质量均有极大提高。
今后，柳州市将按照市场经济和国际惯例的要求，加大改革力度，为投资者营造更称心的投资环境：进一步完善法律、法规体系，为投资者创造完备的法律环境和统一、稳定、透明、可预见的政策环境；进一步提高行政审批办事效率，转变政府职能，与时俱进，打破原有的思维定式，不断用改革的方法解决前进中遇到的难点；努力提高政府职能部门的办事人员的素质和服务意识，加强公务员的培训和教育，通过他们树立勤政、务实、高效、廉洁的政府形象。
从柳州的城市拓展来看（区域拓展如下图），柳州的整体发展潜力将具有相当大的空间，并带动城市各产业的全面发展（包括房地产业）；另外在地域拓展的同时，必将扩大消费需求的空间，尤其是表现在住、行等生活基本需求上，这对房地产也是一大利好。
综合以上所述：良好的经济发展态势为柳州房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。
3.柳州市商业环境分析
〈一〉柳州商业总体布局
区域主要业态主要经营场所说明
城中区化妆品、精品服饰、通讯、
办公用品、休闲餐饮、宾
馆、娱乐
五星商厦、工贸百货、
兴隆大厦、东都百货、
龙城路商业街、移动通
讯广场（工贸、聚宝、
中百等）；柳州饭店、柳
州宾馆、丽晶酒店、供
水大厦等；好时、新艺
堡、山外青山等
柳州市高档
消费集中区，
柳州市商业
（零售）的制
高点
鱼峰老区日杂、五金、药材、干杂、
日用品、百货精品、小食
品、酒类、文化用品等综
合商业区
驾鹤市场、鱼峰商业城、
华联超市、东风商厦（工
贸收购）、白云交易市场
将与城中区
有机结合成
柳州市的中
心商业区
鱼峰东区
摩托车、家具等大件生活
用品卖场潭中东路、东环路集中
卖场
发展中的大
型批发区
柳南老区汽车配件、服装、交通运
输、五金交化、水果、日
用百货等生活消费品专业
飞鹅市场、飞鹅商城、
南天鞋城、新风仓建筑
装饰材料市场、力风建
柳州市成熟
的专业批发
基地
批发市场筑装饰市场
柳南新区（柳邕路段）机电、五金交化产品、汽
车产品及配件、建筑材料、
食品及其加工器械、农产
品、饲料兽药
机电五交化产品市场、
农产品批发市场、饲料
兽药批发市场、南方装
潢材料大市场、金龙市
场、柳南区汽配市场
成熟的专业
批发街
柳北区
钢材等工业用品、工业产
成品交易集散地钢材市场、木材市场
工业产品交
易区
点评：从上表可看出，柳州市目前的商业总体布局呈现“中间高，四周专”的特点。说明柳州市是一个以城市消费核心区为中心，同时形成多个专业化的商贸区。
〈二〉河南片传统商业布局
区域主要业态主要经营场所说明
南面：
城站路一带机电五金交化、建材产品
综合批发经营（建材产品
以集中卖场经营为主，机
电五金交化产品以沿街门
面经营为主）
新风仓建筑装饰材
料市场、力风建筑
装饰市场、柳州汽
车机电产品市场
已成为柳州市一
个重要的专业产
品集散地
中间：红光路机电五金交化产品批发
（沿街门面经营）、鞋类产
品批发（集中卖场经营）
南天鞋城
红光路属于具有
双重属性的专业
产品经营街
北面：服装、床上用品、箱包等飞鹅市场、飞鹅商柳州市主要的生
飞鹅路一带生活用品综合批发经营
（以集中卖场经营为主）
城、华丰商厦活消费品集散地
点评：从目前来看，作为与本案隔江守望的柳南传统商业区，其经营业态以批发为主要导向，缺乏休闲娱乐的购物环境；而作为服装批发已成为该区的强势，成为立足柳州、辐射西南诸省的服装集散地。
但由于近期该区域内进行较大力度的旧城改造，谷埠街国际商城、新时代商业港、温州商贸城等项目的开发将大大提升该区域的商业环境，加上鱼峰片区的改造增加了部分休闲娱乐设施，将使得河南片区传统商业区成为柳州市的另一个市民消费中心，对目前的五星消费中心也将产生一定的分化。所以近期内开发的同区域（即河南传统片区及五星一带）项目必须充分考虑区域内商业布局的发展态势。
〈三〉项目区域范围内商情调查分析
3．1 五星商圈主要街区商业功能分析
★龙城路街区功能分析
种
类服装
皮
具
鞋
眼
境
餐
饮
茶
叶
音
响
百
货
行
名
店
广
场
摄
影
药
店
银
行
金
铺
通
讯
合
计
数
量
37 2 15 3 3 1 1 1 1 4 1 1 1 6 77
比例48.0
5
2.6
19.4
8
3.9 3.9 1.3 1.3 1.3 1.3 5.2 1.3 1.3 1.3 7.8
10
点评：龙城路作为城中区主要商业路段，人流、车流比较繁忙，但受限于交通管制（龙城路为单行线），给消费者带来诸多不便，但该路段仍然是商业旺街。
整个龙城路以经营服装为主，占48.05%，其次为鞋类，占有9.48%。该街区除以品牌服装的销售为主导外，电讯产品市场的扩张亦显集中。
该路段目前的租金范围一般在180—300元/平米。
★解放路街区功能分析
A、解放南路
种类餐饮游戏百货服装鞋帽图书内衣通讯珠宝行合计
数量 5 1 2 44 3 1 1 3 1 61
比例8.2 1.64 3.28
72.1
3
4.92 1.64 1.64 4.92 1.64 100
点评：南路以经营服装为主，占72.13%，其它有餐饮、通讯等品种
经营租金：150—300元/平米
B、解放北路
种类银
行
化
妆
品
餐饮
服
装
花店
婚
纱
百
货
医
药
艺
术
品
电
器
相
馆
杂
志
礼
品
店
合
计
数
量
3 1 9
4 7 4 2 4 2 1 3 1 1 42
比例
7.1
4
2.3
8
21.4
3
9.5
2
16.6
7
9.5
2
3.9
7
9.5
2
3.9
7
2.3
8
7.1
4
3.9
7
3.9
7
10
0 点评：北路餐饮业占主导地位，其次是服装、医药、婚纱。
经营租金：150元/平米左右
从解放路目前的情况分析，解放路也是城中区商业主要路段之一，与龙城路不分上下，
但解放南路有一段路为双行线，可起到缓解交通的一定作用，其大部分也是单行线，与龙城路、广场形成一个环形路线，构架起城中区的商业中心地带。该路段人流、车流量大，休闲餐饮业比较集中。
★文惠路街区功能分析
种类图
书
五
金
服装
鞋帽
洗
衣
办
公
用
品
摄
影
工
艺
床
上
用
品
美
容
美
发
日
杂
数
量
2 2 46 1 4 5 12 2 4 8
比例1.6
7
1.6
7
38.3
3
0.8
3
3.3
3
4.1
7
10
1.6
7
3.3
3
6.6
7
种类中
介
琴
行
网吧
画
廊
电
信
餐
饮
体育
用品
其
它
粮
油
合
计
数
量
2 4 5 6
3 2 9 2 1 120
比例1.6
7
3.3
3
4.17 5 2.5
1.6
7
7.5
1.6
7
0.8
3
100
点评：文惠路仍然以服装鞋帽经营为主，占总量的38.33%。
经营租金：在50—270元/㎡间。
路段环境：该街段除延续柳州城中区的商业特点（以经营服饰为主）外，与文化、体育、艺术相关的产品较多。但作为单行线，该路段人流较少，商业气氛不足。目前该路段南部分正在进行街区改造，但整体上没改变本街区的商业形态。
综述：
据以上资料分析，城中区的街铺以服装、鞋类、小家电、通讯产品的经营为导向；而其中该区的餐饮、娱乐、诸多大型商场的强力支持令该区的商业环境持续走强。
3．2 五星商圈主要商场经营分析
★工贸大厦
楼层经营品种
负1层家电广场
1 皮具、玉器、电子、电器、通讯、化妆品、肯德基
2 童装、女装（休闲类服装）
3 男女服装（职业服装偏重，兼营休闲类）
4 百货超市、体育器材、体育用品、运动鞋
经营品牌：飞利浦、索尼、雅芳、皮尔卡丹、丹东尼等
经营方式：统一管理，铺位不出售，不直接收租金，以提成方式收取费用，一般在营业额的24-25%之间提取。
★五星商场
楼层经营种类
1 家用电器、保健品、化妆品、糖烟食品
2 女士休闲服装、皮具、鞋帽
3 男士休闲服、金银珠宝、床上用品、棉毛衫裤、纺织品
4 男士服饰、领带、衬衫、女士服饰、牛仔休闲装、皮装
5 通讯器械、体育娱乐用品、文化用品、电脑、照相器材、童装、玩具、保健品
6 大型娱乐城
7 金马食城
8 保龄球
经营品牌：
种类品牌
电器飞利浦、海尔、索尼、西门子等
服饰圣罗兰、华伦天奴、宾奴、琢木鸟、鳄鱼等
内衣皮尔卡丹、舒雅等
化妆品雅芳、柏纷等
经营方式：统一管理，铺位不出售，不直接收租金，以提成方式收取费用，一般在营业额的24-25%之间提取。
★东都百货
楼层经营种类
1 化妆品、鞋、皮具、精品小家电
2 青春少女装、流行服饰
3 职业成熟女装、睡衣、内衣、内裤
4 男士服装、服饰、
5 日用百货、床上用品、运动休闲装、儿童装、饮品
经营品牌：爵士丹尼、铁士等五大品牌
经营方式：统一管理，铺位不出售，不直接收租金，以提成方式收取费用，一般在营业额的24-25%之间提取。
保底金制度：按铺位位置、面积、楼层不同有不同的保底金。
★兴隆大厦
楼层经营种类
负1层皮鞋、精品、服饰
1 精品服饰
2 鞋帽、休闲服饰
3 休闲装
经营方式：散铺经营，以收租为主
点评：
1.目前五星商圈的商场以“百货公司”经营中高档服装、鞋类、化妆品、皮具、精品、通讯产
品等的零售为主。
2.总体而言五星各大商场的人流量较大，经营状况在柳州市也是较理想的。
3.相关区域内商场由于经营种类、档次较接近，可替代性强，故竞争相对比较激烈。
二房地产市场总体发展态势
柳州市的房地产自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，并成为城市基础建设投资方面越来越旺的投资热点，正是在这点环境和背景下，2006年柳州房地产业各项指标均连续几年都要在创历史新高，并且连续四年达到了产生比投入大的经营业绩。柳州房地产市场供求情况
2006年供应情况一览表
投资项目情况总数（平方米）同比增长绿（％）
住宅施工情况589.12万50.61
商业营业用房90.21万42.56
商品房销售建筑面积112.75万45.32
住宅销售面积98.6万44.25
商品房销售额52.13万56.11 总体来说，2006年柳州楼市无论是开发规模，还是销售状况，规模不断扩大，增长比较平稳，销售状况良好，2006年柳州市对房地产的需求量是旺盛的，而且依然会升势强劲。市面上对住房需求会越来越高和迫切，房地产市场有着潜在的庞大的市场。
柳州房地产价格走势
2005年柳州商品房销售均价为2070元/平方米，而至2007年，均价为2350元/平方米。比05年上涨了13%。房价上涨仍然出现销售平稳，供应两旺发展的态势将会进一步拉高商品房的价格，使得柳州房地产呈现“欣欣向荣”的发展的趋势，这样的走势，给滨江世纪城一个很好的机会。
柳北区房地产市场特点及趋势
柳北区是柳州的工业区，柳钢即位于该区域，而原先跃进路一带曾是柳州轻工业企业相对集中的地方，但效益较差。但随着柳北区政府的政策影响，和潭中大道的开通，跃进路一带逐渐成为餐饮一条街，而同时随着白沙路沿线的远期规划，沿线将规划为居住区、商业区及商务区，使得柳北区与其它区域连成一片，该区域具备一定的发展前景。
近几年来柳州经济形势发展稳定，企业经济效益明显提升，居民可支配收入增加，柳北区主要工矿企业柳钢，今年钢材出口占柳州市出口总额的45%，成为柳州市主要贸易出口企业，同时企业职工收入大幅度增加，柳钢职工已成为柳北区房地产的主要消费群体。
第二章项目分析
（一）地段分析
1.地理位置：柳州市鹧鸪江路12号（胜利高架桥往北300米）
2.交通状况：城市北出入口“跃进路”位于滨江世纪城的南侧，是柳州城市中轴线，宽达45米，将滨江世纪城这片山水生态家园与繁华都市连接起来，距城市最核心的中心商业区仅8分钟车程，生活便捷高效。越过跃进路，很快抵达1500亩的城市生态基地“雀山公园”，休闲生活安然逸致，同时，小区西面就是成熟完善的柳钢生活区，吃穿住行一一俱全，现代生活尽在掌握。
公交线：1路、18路、29路、39路、61路、3路、5路、533路（直接经过项目）(二）环境分析
1、环境优美：是柳北较好的地段，周围环绕有百里柳江休闲公园，雀山公园，水上世界，高尔夫练习场，教师体能测试中心，让生活绽放缤纷姿彩。
东——柳江，无敌水岸风光
南——都市，繁华现代之城
西——密林，原生态桉树林
北——山景，天然青山叠翠
2、左临交通主干道，跃进路，右临柳江大道，眺望柳江，地势高，西靠雀山公园，北望凤凰岭，向南俯瞰全城。
3. 附近服务设施
[医疗]社区医疗中心、地区人民医院、柳钢医院、完整的医疗体系，保障全家人的健康。[购物]元宝山综合市场、雀儿山市场、柳北大市场、社区商业街，多彩而便利的生活从家门前开始。
[教育]柳州39中学、北雀小学、柳师附小、柳州师范学校、社区幼儿园、氤氲书香，孩子成长领先一步。
（三）产品分析
1、景观园林滨江世纪城显山露水，绿色连锦，构成原汁原味的绿色走廊。绿化体系采用点、线、面结合的方式，将山水景观和自然生态树林融入小区各个角落，小区绿化率高达43%，沿山地景色营造楼宇间组团绿化，移步换景，山地园林景观在柳州是唯一的，也是独特的。
2、物业类型多层住宅、小高层、别墅
3、承建商：规划设计：XXX建筑设计公司XXX环境艺术设计有限公司
4、代理商：XXX置业
5、开发商：XXX房产公司
6、绿化率：43%
7、总建筑面积：18万平方米占地面积：160亩
8、设计风格：采用“自然景观为主体，建筑物按自然村落式沿江布局”的创新思路。营造出一个优美、自然、亲切的山水景观型住宅。别墅、多层、电梯小层沿坡地布局，户户有景，景景相通，多数人家均可享受开阔的柳江风景。
9、社区设施：
[人车分流环保设计] 采用人车分流，车行系统围绕各组团外侧绕行，使小区内部成为安宁的是生态花园。
[社区专属幼儿园] 小区内设幼儿园。
[社区露天游泳池] 游泳池不仅提供运动功能，更是小区内一道独特的风景。
[社区大型停车场] 内设大型停车场，智能化控制，人车分离，保障摄取内的安宁生活。
[六重安防有保障] 社区周边围墙，经外线防越系统，闭路监控系统，单元金属门防护及对话
系统，保安24小时值班。
第三章SWOT分析
一、Stength(优势)
区位优势
滨江世纪城位于柳北的制高点——拥有近5百亩原生林凤凰岭上，东临柳江，北靠茂密的北马鞍山，南接城市中轴线——跃进路，西接柳钢成熟的生活区，西南是近1500亩的生态休闲公园，项目位置居高临下，视野开阔，环境优美，交通便捷，社区成熟，区位优势十分明显，增值潜力巨大！
环境优势
滨江世纪城依山傍水，居高临下，俯瞰柳江，近处树影婆娑、碧波荡漾，远处山岭叠嶂，江如飘带，景色醉人！西南千亩雀山生态公园拥有柳州市唯一的高尔夫训练场，北边是终年翠绿的北马鞍山，是项目的天然绿色屏障，使项目成为市区唯一块不受污染的净土！项目地
大型原生林是天然的大氧吧，不断的调节当地的气候，加上江边地势开阔，空气纯净而湿润！富含氧离子，生态条件自然天成，是罕有的山水养生福地！
规模、配套优势
项目占地160亩，总建筑面积18万平方米，建成之后，将有约1700户高素质现代家庭入住社区城市大道跃进路连接项目地与市中心，距离城市繁华核心商业区仅8分钟车程，生活便捷高效，西接柳钢生活区，吃穿住行一一俱全，现代生活尽在掌握。小区配备会所、幼儿园、露天游泳池等配套设施。
规划优势
由国际著名的XXX建筑设计公司规划设计，以先进的理念营造出一个优美、自然、亲切的山水景观型住宅。
总体布局：打破传统排列布局，以自然景观为主体，建筑沿风景布局，形成三大主题风景园区：
坡地江景住宅——望江台，坐于高地，轻松俯瞰城市全景。
林畔生态住宅——翠林居，拥抱树林，享受绿色生态氧吧。
江岸高尚住宅——碧水湾，与江为邻，坐拥一线壮阔江景。
物管优势
采用人车分流的流线设计，车行系统围绕各组团的外侧规划，完全不影响人行系统使用，使小区内部成为休闲生态园。设有六重安防：
一重安防，社区周边建有永久性稳固围墙与外界分隔；
二重安防，社区周界设有红外线防越界系统；
三重安防，社区、组团周界闭路监控系统；
四重安防，单元金属门防护、对讲系统；
五重安防，入户防盗门防护；
六重安防，24小时巡逻、巡更系统。
二、Weakness(劣势)
1、周边环境较差：楼盘位于交通主干道旁，交通噪音影响较大；车来车往难免有灰尘飞扬
和柳北工业区的环境问题减小空气的清新度。
2、周边设施不完善：虽然具备一定设施，但是质量较差
3、项目建设工期长，市场变化卜算未定：A区工程已开发有多年，至今仍在建设中，B、C
区工程更遥远，可能会错失售楼先机。
4、半山模式居住还未被消费者广泛认知和认同，给消费者一种会滑坡的心理。
5、楼间距太小
三、Opportunity(机会)
1、滨江世纪城未来发展潜力巨大
2、目前市场上房价过高，是由于市场需求过大，是由于市场有刚性需求在，因此对于这些
刚性需求，就得增加土地供给，让房地产开发商生产更多的住房，加大市场的住房供给。
房地产是一个特殊的市场及特殊的产品。它具有完全公共性，每一个公民具有天赋的居住权、具有天然需求，但产品的要素供给是既定的（即地球的土地供给是既定的）。同时它又是可投资及可消费的产品。为了满足消费者的需求，以合理的价格又保证质量的情况下，滨江世纪城有开发项目的必要性。
3、目前同档次竞争楼盘还为数不多，柳北区目前还没有本项目这样大规模开
发项目，本项目是抢到先机。
4、由于项目所在片区商业设施还不完善，可规划本项目作为商住一体来开
发，使其成为具有商业价值的项目。
5、大多数项目走的是人文文化的路线，更注重人文景观的营造，但缺乏自然
生态等其他特色；
6、本区域缺少中等价位的较高品质的楼盘.
四、Threat(威胁)
1、市场容量有限
2、同区域、大面积的项目几乎同期的开发，市场竞争激烈。在该片区目前主要竞争对手是
碧丽星城，由于周边有待开发的土地较多，未来不排除有强大竞争对手的可能性。
3、空气清新度、交通状况无法改变，将会影响B、C区上高档户型的销售。
4、国家房地产市场房价不断上涨，金融限制政策过紧，房产开发受到很大影
响。
5、本地块暂时不成熟，面对其他地段、配套较成熟项目的攻击，客户认可较
缓；
6、来自不同区域的同档次楼盘的威胁，将直接对本项目产生竞争压力；
从SWOT分析中，我们不难知道本项目的优势很多，其中的主要的卖点是以园林特色占优势，半山居住模型为卖点，更是现代人们追求的理想家园。因此我们可以借助项目所在的园林特色和半山居住模型来做为营销策略的主要策划。
第四章营销策略
一．价格策略
（一）定价策略
为了顺利完成销售，我们建议采取低开高走的价格策略，使项目在开盘后迅速形成人气，造成一定的影响力，为后期销售奠定基础。
（二）试销定价策略
市场情况是变化的，项目只有在真正进入市场后，才能检验出其价格是否符合目标客群的需求，才能确定以该价格销售能否保证项目的销售进度顺利完成。如果一旦实际市场需求状况与预计状况出现较大偏差，将直接影响到项目的销售和利润的获取。为了避免这种情况发生，入市前应制定出高、中、低三种档次的价格，以应变各种突发情况，及时调整。（三）调价策略
从整体来看，本项目的调价策略是：前期暗中微调提价，中期公开明显提价，尾盘直接降价。前期通过频繁的小幅度提价拉高均价，每次涨幅保持在30-80元／平方米左右不易使消费者察觉的幅度内，暗中拉高均价。销售中后期（60%后），项目基本脱离风险，对外公开发布涨价信息，巩固项目地位和档次，涨价幅度在100-300元/平方米左右，如果由于涨价出现滞销，则再利用优惠适当降价，保证销售速度。尾盘时（80%左右），通过加大优惠幅度逐渐降价，直至销售90%以后，直接降价，以能让消费者明显感受到的绝对的价格优惠甩盘。
（四）按揭付款方式
1、八成三十年按揭为了降低购买门槛，建议采用低首付、低月供的付款方式，办理八成三十年的银行按揭。
2、首付付一缓一这种付款方式，可以容纳更多的客户群，并且可以尽快办理按揭手续。具体操作在正式销售协议中规定。
３、一次性付款方式，优惠更多
4.分期付款方式
二、促销策略
（一）开盘初期，可以对购房客户适当加大优惠，对关系户也可以加大优惠，但应控制整体均价。
（二）房交会期间可以进行一些促销活动，例如抽奖、赠送礼品、加大优惠等（三）对于房屋面积较大、户型差、位置差的房屋，可以采取赠送公摊，加大优惠，赠送礼品等促销方式。（四）老客户介绍新客户购买，可以视为集团购买，适当加大优惠。
三、品牌策略
（一）在宣传推广中，使项目的品牌得到建立，以达到增加产品附加值的目
（二）进行销售前，修建环境样板区和装修样板房，以增强购买者的信心。
四、销售组织策略
（一）销售控制人员
现场设项目经理和现场主管各一人，负责项目销售的管理、组织、统筹、协调。
设销售监控和销售后勤各一人，负责销售的销售节奏、价格控制、媒体推广及效果监控、促销方案的设计和实施、协助开发商办理按揭等。
（二）销售顾问的配备及培训指导
现场售楼部设销售顾问多人，人员要求综合素质较高，良好的服务意识，高度的工作责任心和团队协作精神。
对销售顾问进行专业培训，重点培训区域行情，本项目相关知识，以及统一说辞等
五、推广策略：
根据本项目的实际情况，为了能开拓和赢得市场，增加项目的新鲜感、信任感、口碑形象，实现在客户心理的品牌形象，且达到预期的销售周期和尽快回笼资金，必须加大广告宣传力度，开展一系列的宣传推广活动，从而使开发商在较短时间内追求到利润的最大化。六、广告策略：
（一）广告总体策略
现代营销策划主要包括产品策划和市场策划，由于广告是市场营销的重要组成部分，就要求广告必须适应市场环境。
（二）广告投放阶段划分
根据项目的经营推广方案，将广告具体内容分为五个阶段：
第一阶段：导入期（内部认购）；
第二阶段：升温期；
第三阶段：引爆期，重点着力于宣传推广，配合主题活动，推广楼盘；
第四阶段：保温期；
第五阶段：扫尾期。
（三）媒体选择
针对本项目的具体情况，我们可以选择以下媒体作为本项目的推广媒体：
柳州电视台：电视节目是柳州收视率较高的电视频道，广告达到率较高。
柳州日报：柳州市发行量最高的报纸，
户外广告牌：本项目地处滨江路，车流人流量大，在项目地块上作一路牌就能吸引很多客户。公共关系：如联谊会、记者招待会等，对外界传达出开发商务实、讲究品质、以客户为本等良好形象。
礼品：准备一定的小礼品送给到现场的客户，在礼品上印上项目名称、联系电话、公司名称等。
资产评估学论文-- 房地产估价方法
房地产估价方法 [摘要] 房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。 [关键词] 房地产估价方法探讨
目录 1.我国房地产发展现状及经历阶段 (2) 1.1我国房地产发展现状 (2) 1.2 中国房地产发展经历阶段 (2) 2.房地产评估 (3) 2.1 房地产的概念 (3) 2.1.1概念 (3) 2.1.2房地产的特性 (3) 2.2.房地产的估价程序 (3) 3.房地产评估方法 (4) 3.1市场法 (4) 3.1.1市场法概念 (4) 3.1.2市场法的适用条件与范围 (4) 3.2运用市场法存在的问题及解决方法 (5)
[正文] 1.我国房地产发展现状及经历阶段 1.1我国房地产发展现状 改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。 中国房地产似乎一直处于稀缺的买方市场状态，即使保持了年均20%多的增长速度，但是仍然难以满足不断增加的需求。原因一方面是由于中国经济的高速发展，城市化的进程带动了城市的就业和人口增加，以及人们收入水平的提高，加上商业和服务业的发张，都形成对房地产的大量需求；另一方面，房地产已经发展成为重要的投资品，再房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。目前投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。房价破魔木用之一，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴含的风险不可小觑。 1.2 中国房地产发展经历阶段 中国房地产发展可分为这样几个阶段: 第一阶段1979-1988 理论突破与试点起步 复兴时期。党的十一届三中全会以后，经历了几十载沉寂的房地产开始了复苏，房地产“热”了起来。为使房地产业再生产、流通和消费等各个环节有法可依，国家加强了对房地产领域的法制建设。 第二阶段1992-1995 非理性炒作与调整推进阶段 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推向。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局
房地产评估论文
中国房地产评估市场刍议 摘要：作为房地产市场重要组成部分之一的房地产评估市场，随着房地产市场的不断规范，其原有的管理制度、盈利模式、行业及从业人员的规范都必须循序渐进地进行革新，以此来保证房地产评估市场能够持续稳定地保持对房地产市场的支持以及对国民经济体系的贡献效率。基于此，我们在正视现状的基础上，必须深刻认识现有评估体系中存在的问题，继而在结合实际的前提下对其进行修正和改进。 关键词：房地产估价准入制度从业人员管理政策要求 前言：房地产评估是房地产业的重要组成部分。我国自“实行房地产价格评估制度”和“实行房地产价格评估人员资格认证制度”以来，全国房地产估价企业大概有4500家，从业人员接近30万，建立了以《城市房地产管理法》为基础的，由《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》、《房地产估价师执业资格制度暂行规定》、《房地产估价规范》、《城市房屋拆迁估价指导意见》、《房地产抵押估价指导意见》等组成的法律法规体系。 一、房地产评估概述
首先，我们要澄清一个概念！房地产价格评估简称房地产评估，我们可以将其理解成为估测房地产的价格，准确的说，房地产评估就是由专业估价人员根据估价目的，遵循房地产价格的形成与估价原则，按照一定程序，运用科学的方法对房地产对象进行经济价值的估测行为。在此基础上，我们需要简单了解一下房地产评估体系的一些需要注意的问题： 第一、房地产评估的对象主要包括居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型。不同的评估对象，在评估目的、方法、程序上都应该遵循其特有的内容。 第二、房地产评估是一项专业服务行为，其从业人员应该具备一定的基本要求。除了基本的专业技能和置业道德外，房地产估价人员须经全国房地产估价师执业资格统一考试合格，按规定注册，取得《房地产估价师注册证》，才能从事房地产估价活动，未经注册的人员，不得以估价师的名义从事相关行业，不得签署具有法律效力的房地产估价报告书。 第三、房地产估价与房地产评估是该行业下的两个不同的工作方向。估价对象主要集中在房屋建筑及土地上，而房地产评估略偏重评估对象的财务价值和资产价值。 除此之外，有关房地产评估的作用、方法的内容，这里就不赘述了。 二、房地产评估行业存在的问题分析
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
房地产估价方法比较研究++毕业论文
房地产估价方法比较研究毕业论文论文题目: 房地产评估方法比较研究专业: 建筑工程系班级: 09建工一班学生姓名: 房地产估价方法比较研究 【摘要】房地产估价是指专业房地产估价人员，根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响估价对象价值的因素进行综合分析的基础上，对估价对象在估价时点的价值进行估算和判定的活动。房地产估价是科学与艺术的有机结合，把客观存在的房地产价格揭示、表达出来的过程。 一、房地产估价的概念: 房地产估价，也称房地产价格评估，简称房地产评估，是指按照特定的目的，遵循法定或公允的标准，根据估价程序，运用科学的方法，对房地产的现时价格进行估算与评定。 主体、客体、目的、标准、程序、方法、信息和时价是房地产估价的八大基本要素。 (1)主体 房地产估价主体是估价的执行者，即估价人。主要有:房地产评估公司及国家授权的资产评估公司、会计事务所、审计事务所及其他咨询机构。根据《国有资产评估管理办法》的规定，房地产评估主体,必须获得省级及以上国有资产管理部门颁发的国有资产评估资格证书，才能从事国有资产的评估业务。目前，我国的房地产评估主体资格管理，分为临时评估资格和正式评估资格两级。前者是个准评估主体，临时评估资格为一年。对工作业绩显著、实力强者，通过主管部门年审，方可取得正式评估资格。房地产评估工作政策性强，涉及工程技术、财务等多方面的专业知识。估价人员必须具备较高的政策水平，良好的职业道德，广博的学识水平和
坚实的专业基础，丰富的实践经验，才能搞好估价工作。目前，我国正在逐步完善房地产估价师资格管理制度，通过考试方法，确定评估人员的抨估资格。 (2)客体 房地产估价的客体就是房产、地产。房产是具有一定产权关系、房屋、建筑物的总称。它包括房屋建筑和产权两个方面的含义。在房产概念中的“房”，它所以要取广义，是由于构筑物等房屋以外的其他设施，都是劳动产品、商品，在实际工作中执行同一建筑规范和价格体系。因此，房地产中的“房”是房屋、其他建筑物、构筑物及相关基础设施的代名词或总称。在房地产估价分类中，对于“房”这个部分应分为房屋和设施两个方面，即用“设施”一词反映除房屋以外的其他建筑物和设施，如水塔、水池、路、桥、烟囱等，以规范房地 产评估报表和房产结构的归类以及相关的分析和评估工作。地产，是具有一定权属关系的土地范畴。在估价中，地产中的“地”一般指与房相关联的“地皮”，它是地产的物质形态，包括地表及其有限的上部空间。这种上部空间通过许可的建筑物高度来控制。因此，对于地的物质内容的理解，不仅仅要看到一个平面面积，更应将其作为一个立体空间来认识，即地是由地表面积和规划允许其发展的上部空间所构成的一个立体物质体。地产中的“产”指产权，包括所有权、使用权、收益权和处置权四个方面。对于产权的鉴定与理解，应从产权范围和拥有时间两个方面着手，才能得出正确的结论。在房地产估价中，对房地产客观的认识和表达，尚未规范化，主要表现是: 其一，在物质内容上对房地产的归类五花八门，或流水帐式的记录。 其二，对房地产产权反映模糊。 其三，对估价客体表达不统一。 (3)目的
有关房地产估价规范论文范文
有关房地产估价规范论文范文 【摘要】房地产估价是一门重要的边缘学科，随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。论文主要研究了国内外房地产估价理论和制度、房地产估价常用的估价方法及其比较，论文提出了房地产及房地产估价的概念，并比较了国内外房地产估价制度，分析了房地产估价研究的意义、房地产估价的程序、房地产估价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法，阐述了房地产的估价报告的基本要求及格式。 【关键词】房地产;估价;研究 1 绪论 1.1 房地产估价概述 房地产估价以房地产为对象。房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。这种自由选择有助于形成自由的市场经济。因此，个人和企业的行为影响着国家经济的成功与否。 1.2 房地产估价的基本原则 房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。①最有效使用原则;②相类比较原则;③预测原则;④估价时点原则;⑤合法原则;⑥公平原则。 2 房地产估价程序房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。
2.1 明确估价的基本事项 在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。 (1)明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。 (2)明确估价目的。估价目的通常决定了需要评估的价值类型。价值类型包括以下几种：市场价值、使用价值、持续经营企业价值、投资价值、课税价值。可具体分为买卖、交换、租赁、入股、抵押、典当、保险、课税、征用、拆迁补偿、投资决策、清产核资、区域规划、分析等。 (3)明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。 (4)明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要包括如下四种：①独立估价。 ②部分估价。③合并估价或分割估价。④变更估价。 2.2 拟定估价作业计划 明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术路线，以便于以后的工作有目的地进行。 ②确定投入人员。这是估价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性
房地产估价规范GBT
房地产估价规范G B T 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。 2．0．8open market value 在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。 2．0．9类似房地产similar property 与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 2．0．10同一供求圈comparable search area 与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围。 2．0．11最高最佳使用highest and best use 法律上允许、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。
房地产论文题目
房地产论文题目 **市房地产市场的现状调研和发展趋势 房地产泡沫成因、评估、预控房地产评估中几个问题的思考关于房地产价格随机波动与评估、抵押风险的研究我国房地产评估市场的规范问题 房地产项目可行性研究报告编制及评估要点当前我国房地产评估亟待解决的几个问题基于模糊数学的“快速递减加权式”在比较法评估房地产价格中的应用研究房地产泡沫的评估与防范 正确理解、灵活运用基准地价修正法一一房地产价格评估方法浅析房地产评估风险形成机制及其防范对策探讨 规范发展我国房地产评估业的片断思考探索城市房屋拆迁中被拆迁房屋的房地产市场评估价格贷款项目房地产市场分析的有效性评估 当前房地产评估市场状况浅析 房地产评估机构脱钩改制后存在的问题及发展对策 对房地产拆迁评估的几点思考 浅析房地产品牌及其价值评估 浅议抵押房地产价格评估风险 实物期权方法在房地产投资项目评估中的运用基于模糊数学的房地产评估实务 对完善房地产价格评估人员执业资格制度的思考涉案房地产评估探讨 银行贷款抵押工作中涉及房地产价值评估业务所遇到的问题的思考当前保定市房地产价格评估业存在的问题及对策关于房地产价格评估机构脱钩改制的通知 我国房地产评估业在加入WTC后所面临的问题及对策初探享乐评价法在房地产评估中的应用重庆市房地产价格评估机构脱钩改制之实践议房地产项目评估报告的编制 我国房地产价值评估的现状与对策房地产品牌及其价值评估房地产抵押价格评估探析房地产评估机构改革刍议房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策不同评估目的下房地产估价方法的选择房地产评估中三种评估方法的比较研究AHP法在房地产价格评估中的应用研究关于建行房地产贷款项目评估的若干思考房地产变现价格评估刍议 全球化对中国房地产评估业的影响及对策 房地产清算价格评估探析浅析房地产评估机构的行业风险浅析房地产司法强制变现对评估价值的影响我国房地产评估业存在的问题和对策商业银行房地产抵押贷款评估问题探讨收益还原法评估中房地产折旧费问题的探讨房地产评估系统的研究议房地产抵押价格评估房地产开发项目信贷评估分析用收益法评估房地产如何确定资本化率房地产评估企业面临的问题和发展思路房地产评估中使用年限与折旧年限的区别房地产三种评估方法结果异同之经济分析房地产价格评估的系统分析与设计试论房地产评估中的建筑物的损耗浅析房地产抵押贷款评估中存在的贷款风险诱因模糊模式识别在房地产评估中选取可比实例的应用 对房地产价格评估管理工作的几点思考试论房地产市场价格评估体系的建立与运作对一宗房地产评估案例的评析与思考房地产抵押评估中的“保守性”质疑浅谈涉案房地产的评估集体房地产抵押价值评估初探商业房地产租赁价格评估的特点脱钩改制与房地产评估业的发展谈房地产价格评估业亟待解决的问题住宅小区房地产投资经济风险的评估浅谈影响房地产价格评估的几个因素房地产价
市场法在我国房地产估价中的应用论文
市场法在我国房地产估价中的应用 内容摘要 市场法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。在市场法的理论基础之上，总结了市场法在我国房地产估价应用过程中存在的主要问题并提出了相应的解决对策。 关键词：房地产估价市场法房地产市场
In the real estate appraisal market method in the application Content abstract Market method on other valuation methods valuation principle is easy, the most important is in real estate appraisal process can directly reflect the market condition, these characteristics make it in the appraisal method system become the simplest and most direct, a kind of the most commonly used method, the international assessment. Based on the theory of market method, summarizes the real estate appraisal market method applied in the main problems existing in the process and proposes the corresponding solution countermeasures. Keywords: Real estate appraisal Market method The real estate market
房地产估价方法论文估价方法论文
房地产估价方法论文估价方法论文 房地产估价方法初探 【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。 【关键词】房地产估价方法探讨 改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。这些都给房地产估价行业带来很大的压力。所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。 一、比较法
比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。 比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。 二、收益法 按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨。因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。
谈在建工程估价思路及方法
谈在建工程估价思路及方法 1.在建工程定义及估价方法选择 1.1在建工程是指符合有关建设规定，合法取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许 可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑施工许可证》，正在建设中的工程。对在建工程进行估价，实际上是对其现状工程价值及其土地使用权价值的评估。 1.2对在建工程估价，根据《房地产估价规范》以及估价的目的、估价对象的具体条件、委 托方提供的有关资料和估价师掌握的市场资料，在遵守有关法规、政策和符合评估技术标准的基础上，估价师应进行实地勘察和认真分析，然后决定评估采用的方法。一般而言，通常采用假设开发法和成本法对估价对象进行评估较适合。 2.两种方法运用的具体思路 2.1假设开发法：假设开发法在在建工程估价中的运用是，在估算开发项目完成后的房地产 价值的基础上，扣除后续工程的建造成本、费用及其利息和利润、在建工程在续建阶段的利息和利润、销售税费、买方购买在建工程的税费等，求得在建工程的价值。用公式可以表述 为： 在建工程价值＝续建完成后的房地产价值－续建成本－管理费－续建投资利息和利润－在建工程在续建阶段的利息和利润－销售税费－买方购买在建工程的税费 2.1.1总开发价值。在运用假设开发法时，首先就是要正确地预估房地产建成后的总开发价 值。在运用假设开发法对在建工程进行估价，则首先是正确预估在建工程续建完成后的房地 产价值。根据在建工程完成后的用途，采用适合的评估方法来预估其房地产价值，如果在该评估对象所处同一供需圈内，同类型或相似物业的市场买卖交易比较充分，易于获取可比交易案例，则适合采用市场比较法；如果市场买卖交易较少，评估对象属于收益性物业，则适 合采用收益还原法。 2.1.2续建成本。就是在建工程在后续建设中所需投入的各项成本费用总和，包括：建安工 程费、基础配套设施费、小区配套建设费、不可预见费等。 2.1.2.1续建建安工程费。可以根据估价对象特点和同类工程造价，以及当地《xx省(市)建设工程概算定额》，预估建安工程费。再根据估价时点估价对象的完工程度，估算续建建 安工程费。 2.1.2.2基础配套设施费。可以根据同类工程投资水平和评估对象的特点，估算基础配套设 施费。再根据到估价时点，委托方实际已投入基础配套设施建设资金情况，估算续建基础配
房地产估价规范(GB_T50291-1999)
中华人民共和国国家标准房地产估价规范 简介 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（1999年6月1日起实施） 中华人民共和国国家标准房地产估价规范 GB/T50291一1999（一九九九年六月一日起执行） 总则 1．0．1为了规范房地产估价行为，统一估价程序和方法，做到估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规的有关规定，制定本规范。 1．0．2本规范适用于房地产估价活动。 1．0．3房地产估价应独立、客观、公正。 1．0．4房地产估价除应符合本规范外，尚应符合国家现行有关标准、规范的规定。 术语 2．0．1房地产real estate，real property 土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。 2．0．2房地产估价real estate appraisal，property valuation 专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。 2．0．3估价对象subject property 一个具体估价项目中需要估价的房地产。 2．0. 4估价目的appraisal purpose 估价结果的期望用途。 2．0．5估价时点appraisal date，date of Value 估价结果对应的日期。 2．0．6客观合理价格或价值value 某种估价目的的特定条件下形成的正常价格。 2．0．7公开市场open market 在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排它性。
房地产估价师论文：房地产市场价格的分析和思考
房地产估价师论文： 房地产市场价格的分析和思考 摘要：房地产价格过高、上涨过快给居民带来了住房困难，国家从各个方面出台政策加以规范管理，然而由于种种原因，政策调节的效果未能完全达到预期。本文从房地产市场发展及政府的调控政策开始，分析了房地产市场价格偏高的原因，阐述了房价偏高的不利影响，并提出了相关建议，认为加大保障性住房建设力度是解决住房问题的基础，并为规范房地产市场发展奠定基础；适当公开房价成本构成可以促进房地产市场健康发展。 关键词：房地产市场房价保障性住房 一、引言 从1998年商品房改革以来的12年间，我国房地产市场经历了一个快速发展的时期。房地产的蓬勃兴起为我国经济的高速增长做出了巨大的贡献，同时房地产的快速发展也带来了各地房价的快速上涨。房地产价格的快速上涨不仅给房地产市场的健康发展带来风险，而且给城市居民带来了越来越大的住房困难。房地产价格上涨已经成为我国经济社会运行的突出问题，成为影响社会和谐稳定的重要因素。从中央到地方，各级政府都在陆续出台相关政策，对房地产市场进行规范管理，从政府到民间，房地产价格都成为人们关注的热点问题。
二、我国房地产市场现状 近年来，我国房地产市场价格出现明显上涨的趋势，2004年我国商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入的上涨幅度，达到了17.8%，近年来，全国大部分地区房价出现明显上涨趋势，部分城市房价过高、上涨过快，是我国房地产市场最明显的特点。 （一）我国房地产市场的价格走势 统计数据显示，从1992年到2009年的17年里，全国商品房价格平均售价上涨了15.27倍。在2004年，我国商品房价格出现明显上涨趋势，当年商品房价格上涨幅度首次超过了居民可支配收入增长幅度。此后房地产价格一直在不断攀升，部分城市的房价甚至达到每平方米数万元的天价。在房地产投资过热的推动下，全国房价近年来普遍上涨，各地房价上涨对城市居民住房造成了明显的影响。 由图中可以看出来，从2004年开始，北京、天津、上海、广州、重庆的房屋销售价格指数均高于100，这表明这些城市的房屋均价都出现明显的上升态势。如果考虑到各地房价的价差，这些城市的部分高价销售的房地产价格增长幅度会远远高于上述涨幅。 在各地商品房均价上升的同时，各大城市的商品房销售最高价也是屡创新高，一次次打破人们的预期。一些城市的江景住宅等高档住宅区的价格动辄达到数万之多，这也对房
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用
课程论文 课程名称：《不动产估价理论与方法》 论文名称：浅谈市场比较法在房地产估价中的运用学院：资源与环境科学学院 专业：土地资源管理姓名：林伟丽学号：20091323 年级：2009 2010年9月10日
浅谈市场比较法在房地产估价中的运用 摘要：房地产估价的方法很多，市场比较法是其中应用较为广泛的一种方法。特别是随着房地产市场的发育和完善，我国各城市房地产交易实例日渐增多，采用市场比较法对房地产估价条件日益成熟。因此，文章从市场比较法的理论依据、房地产估价中的存在问题、对策等进行探讨，对完善市场比较法在房地产评估中的应用具有十分重要的指导意义。 关键词：房地产估价；市场比较法 市场比较法较于其它估价方法估价原理简单易懂，最重要的是在估价过程中能直接反映房地产的市场状态，这些特点使其在估价方法体系中成为最简单、最直接、最常用的一种方法，得到国际估价界的公认。我国《房地产估价规范》规定：在有条件的地方必须应用市场比较法来估价土地或房地产价格。市场比较法（Market Comparative Method），又称市价比较法、交易实例比较法，是在求取待估房地产的价格时将待估房地产与在近期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的既知价格，修正得出待估房地产最有可能实现的合理价格的一种估价方法。采用市场比较法得出的价格通常称为比准价格。 一市场比较法的理论依据和适用对象 经济主体在市场上的一切交易行为总是要追求利润最大化，即要以最少的费用求得最大利润，因此在选择商品时都要选择效用高而价格低的，如果效用与价格比较，价格过高，均会敬而远之。这种经济主体的选择行为结果，在效用均等的商品之间产生替代作用，从而使具有替代关系的商品之间在价格上相互牵制而趋于一致，这就是替代原则，市场比较法就以这一原则为依据。因为有这种替代原则的作用，就可以用类似房地产的已知价格，比较求得未知待估房地产的价格，得到估价结果。从房地产交易过程来看，从事房地产交易时，当事人会依据替代原则，将拟交易的房地产价格与类似房地产价格比较，然后决定是否进行交易，所以市场比较法是符合当事人的现实经济行为的。当然，在市场上不可能有完全相同的两宗房地产，但是只要有多个可比实例(可比实例即应是估价对象的类似房地产；成交日期应与待估房地产的估价时点接近；交易类型应与待估房地产的
房地产估价规范
房地产估价规范 The document was finally revised on 2021
房地产估价规范 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38 （GB/T 50291-2015） 总则 为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规范。 本规范适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 房地产估价除应符合本规范的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则
评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理范围内。 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开
城市住宅租金评估的技术方法研究
一、引言 在高房价现状与供给刚性的制约下，大力发展住房租赁市场，保障“住有所居”，降低购房需求、减少住房支出是新时期房地产调控政策的主要着力点，而作为核心问题的住房租赁价格的确定则是亟需解决的关键。建立一套适用性、科学性与操作性较强的住宅租赁价格评估体系不仅可以在培育住房租赁市场的背景下，为租赁住房供应主体提供出租价格确定依据，从而为解决租赁纠纷问题提供参考，同时也可为缴纳房产租赁税提供依据，进一步为政府制定保障性住房的租金补偿标准提供参考。 本研究拟结合国内外租金评估经验，系统梳理上海市不同类型租金的构成，为多元化的租金类型评估提供理论依据，此外，拟从传统方法与大数据法两方面探讨住宅租金的技术评估方法，为确定不同类型租金标准、制定市场租金基准价格体系与修正体系提供参考。 二、租金内涵及上海租赁住房分类 根据租赁价格的因素构成理论，租金可以分为三类，即福利租金、成本租金与市场租金。福利租金更多体现的 是政府补偿，租金构成中只包括基本的折旧费、维修费与管理费，也称“三项因素租金”。成本租金以“保本微利”为原则，租金构成中包括折旧费、维修费、管理费、投资利息与房地产税，也称“五项因素租金”。市场租金的构成则更为广泛，包括折旧费、维修费、管理费、投资利息、房地产税、保险费、地租与利润，也称“八项因素租金”。 上海市目前的租赁住宅供给主要包括廉租住房、公共租赁住房、单位租赁住房与市场化租赁住房，不同类型的租赁住房供给对象与供给目的均不同。廉租住房是政府针对上海市城镇户籍低收入住房困难家庭所提供的福利性住房，因而其建设均由政府主导，租户支付的租金也只需覆盖房屋日常管理、维修与折旧，对应福利租金的内涵；公共租赁住房是政府或公共机构针对存在阶段性住房困难的青年职工、引进人才与来沪务工人员等常住人口提供的保障性住房，充分体现了政府保障住有所居的政策导向，对应了成本租金的内涵；单位租赁住房是企业针对本单位（本园区）住房困难职工提供的保障性住房，对应成本租金内涵；市场化租赁住房是目前市场上针对社会各类对象的租赁住房，租金由市场决定，对应市场租金的内涵。 房地探索 城市住宅租金评估的 技术方法研究 [摘要]在培育住房租赁市场的背景下，如何科学地确定住宅租金价格已经成为亟待解决的问题。本文从租金构成的内涵出发，区分出三类租金——福利租金、成本租金与市场租金，并根据不同类型租金的特征探索对应的估价方法， 选取上海市租赁物业实例进行方法的适用性、科学性、操作性检验，进而形成住宅租金评估方法体系。 ［关键词］福利租金；成本租金；市场租金；快速评估；特征价格法 文/楼江 吴欢 吴玥 August 201959
房地产估价规范标准
房地产估价规 来源：-系统管理员日期：2016-01-08 10:01:35点击：38（GB/T 50291-2015） 总则 1.0.1 为了规房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，保障房地产估价质量，根据 《中华人民国城市房地产管理法》和其他有关法律、法规的规定，制定本规。 1.0.2 本规适用于各类房地产估价活动，以及与房地产估价相关的管理、教学、科研和其 他相关领域。 1.0.3 房地产估价机构和注册房地产估价师必须依法独立、客观、公正地进行估价，并对自 己出具的估价报告负责。 1.0.4 房地产估价除应符合本规的规定外，尚应符合国家标准《房地产估价基本术语标准》 和国家现行有关强制性标准的规定。 2 估价原则
2.0.1 评估市场价值，应遵循下列原则： 1 独立、客观、公正原则； 2 合法原则； 3 价值日期原则； 4 替代原则； 5 最高最佳利用原则。 2.0.2 遵循独立、客观、公正原则，应站在中立的立场上实事、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值。 2.0.3 遵循合法原则，估价结果应是在依法判定的估价对象状况下的价值。 2.0.4 遵循价值日期原则，估价结果应是在根据估价目的确定的某一特定日期的价值。 2.0.5 遵循替代原则，估价结果应与类似房地产在同等条件下的价值偏差在合理围。 2.0.6 遵循最高最佳利用原则，估价结果应是在估价对象最高最佳利用状况下的价值。 最高最佳利用状况包括最佳的用途、规模和档次等，应按法律上允许、技术上可能、财 务上可行、价值最大化的次序进行分析、筛选和判断确定。 确定估价对象的最高最佳利用状况，应了解、分析估价对象权利人或意向取得者对估价对象依法享有的开发利用权利。若两者的开发
有关房地产估价规范论文范文
有关房地产估价规范论文范文 《论房地产估价研究》 【关键词】房地产;估价;研究 1绪论 1.1房地产估价概述 1.2房地产估价的基本原则 房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。①最有效使用原则;②相类比较原则;③预测原则;④估价时点原则;⑤合法原则;⑥公平原则。 2.1明确估价的基本事项 在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。一般来说，估价的基本事项包括四个方面。 (1)明确估价对象。①评估实体的确定。即是要明确评估对象是什么、范围如何。估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。②评估对象权利状态的确定。首先要明确所评估的是何种物权，是所有权，还是使用权或抵押权等。 (3)明确估价时点。估价时点是评估房地产价格的时间界限，房地产价格受多种因素影响，是不断变化的。 (4)明确评估前提。由于特殊情况的需要，以及评估对象与其他事物之间所存在的关系，在评估上还要明确评估的前提条件，主要
包括如下四种：①独立估价。②部分估价。③合并估价或分割估价。 ④变更估价。 2.2拟定估价作业计划 明确了估价的基本事项，就可以基本把握住整个估价任务。为了保证估价工作高效享、有秩序地展开，应预先拟定出合理的作业计划，其主要内容包括如下几个方面：①初选估价方法或评估的技术 路线，以便于以后的工作有目的地进行。②确定投入人员。这是估 价作业计划的关键内容。应根据评估任务量的大小、性质及难易程 度确定，在确定时应充分考虑估价人员的专长。③制定评估作业日 期及进度安排。评估作业日期一般是按委托人的要求确定的。④评 估作业所需经费预算。一般而言，制定估价作业计划多采用线条图 或网络计划技术，以保证计划的合理与优化。 2.3实地勘察 由于房地产在实体上具有不可移动性和个别性等特点，在物权和适用上又存在多样化的特征，仅仅根据委托人或有关当事人提供的 情况，还做不到具体、准确地把握估价对象。因此，估价人员必须 亲临现场，实地查明有关情况。实地勘察的内容主要包括如下几方面：①对象房地产的位置及其周围环境。②对象房地产的使用情况 及现状。③了解当地房地产市场的特征和情况。 2.4资料搜集 在房地产估价中，可获得的信息的质量和数量与用这些资料并完成估价任务的方法及技术一样重要。因此，辨别不同类型资料，研 究可靠的资料来源，以及管理资料的能力对估价是非常重要的。在 估价过程中处理市场、房地产和交易资料包括三个过程：①资料搜集;②资料组织;③资料分析。在资料搜集这一过程之前，估价师判 定在估价过程的各种不同哪一类资料是有必要的：一般性、特殊性 还是竞争性供给和需求资料。因此，估价师在完成估价报告的过程中，与客户商量如何选择资料类型。一般性资料是指在特定市场从 事日常房地产估价的估价人员通常会拥有一些一般性资料。一般性 资料包括影响房地产价值的社会、经济、政府、及环境力量等因素。
房地产估价规范原则
中华人民国国家标准 房地产估价规 Code for Real Estate Appraisal GB/T 50291-1999 主管部门：中华人民国建设部 批准部门：中华人民国建设部 施行日期：年6月1日 中国建筑工业出版社1999 北京
前言 国家标准《房地产估价规》是根据建设部建标[1998]244号《一九九八年工程建设国家标准制订、修订计划（第二批）》和建设部房地产业司建房市函字[1996]第40号《关于委托制订"房地产价格评估技术规程"的函》的要求，由建设部负责主编，具体由中国房地产估价师学会会同建设部政策研究中心、省房地产估价师学会等十个单位共同编制而成。本规经有关部门会审，建设部以建标[1999]48号文批准，并会同国家质量技术监督局联合发布。 本规在编制过程中，编制组进行了广泛、深入的调查研究，认真总结了我国开展房地产估价工作以来的实践经验和理论研究成果，广泛征求了全国有关单位、专家和实际工作者的意见，同时收集、分析、研究、参考了美国、英国、日本、德国等主要国家和、地区以及国际评估标准委员会（IVSC）的有关标准和理论研究成果。 本规由建设部负责管理，具体解释工作由中国房地产估价师学会负责。在使用过程中，各估价机构、估价人员和有关单位、人员应积极总结经验，并将意见寄往中国房地产估价师学会国家标准《房地产估价规》管理组（地址：市三里河路九号，邮政编码：100835），以供修订时参考。 国家标准《房地产估价规》的主编单位：中国房地产估价师学会。参
编单位：建设部政策研究中心、省房地产估价师学会、大学岭南学院、华中师大学经济学院、清华大学房地产研究所、大学不动产研究鉴定中心、市房地产价格评估事务所、市房地产评估中心、市物业估价所等。 本规编制的主要起草人员：柴强、廖俊平、艾建国、建忠、陆克华、锦红、洪玉、、于北、国诚、彦京、康小芸、田耀东。 目次 1 总则 5 2 术语 5 3 估价原则 3 4 估价程序 4 5 估价方法 5 5.1 估价方法选用 5 5.2 市场比较法 5 5.3 收益法 7 5.4 成本法 9 5.5 假设开发法 11