山西太原市写字楼区域市场分析

山西太原市写字楼区域市场分析

从项目分布来看，目前太原市写字楼主要集中于府东（西）街传统商务区和亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区和长风文化商务区以及南内环商务区、高新开发区商务区、万达广场商务区。由于形成的时间不同，各自在发展背景、支柱产业以及政府政策扶持等方面呈现出明显的特色，导致写字楼客户在需求现状及未来发展趋势等方面存在较大区别。

府东（西）街传统商务区所在区位为太原市行政、金融一条街，是太原市最早的商务办公区，区域内分布有省、市两级行政中枢和工行、农行、光大、中信、兴业等多家金融机构省级分行以及省质监局、市房地产管理局、市国税局、市地税局、市中级法院、省煤炭进出口公司、太原日报社等机关事业单位，优越的地段吸引了众多宾馆、酒店、餐厅、保险、证券等企业聚集于此，形成了一个成熟的商务办公中心，故而长期以来一直保持着太原市乃至山西省的商务中心龙头地位。该区域写字楼项目不多，大多定位中高端，分布有太原市标志性地标建筑——山西国际贸易大厦、王府商务大厦、盛唐大厦、华宇国际大厦、新闻大厦等写字楼，而其中又以山西国际贸易大厦最为高端，入住了山西国际电力集团、山西省国信投资集团公司、山西信托投资有限责任公司、山西证券有限责任公司、山西焦煤集团国际发展有限公司等众多大型企业和国际知名公司办事处。

亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区地处城南，得益于太原市城市南移西进规划政策的实施，近年来发展迅速。区域内酒店林立，商业繁华，写字楼项目聚集，高端居住社区汇聚，商业氛围浓厚，吸引了众多省内外企业入驻于此。区域内以和信商座、长风大厦、澳林百合中心、千禧世纪广场、泰华城市广场、阳光商务大厦等为代表，形成企业总部办公基地为特色的商务新区。

长风文化商务区位于汾河西岸长风西大街南侧，是2011年4月份在太原召开的“中博会”的主会场。该区域东临滨河东路、南临南中环街、西临新晋祠路、北临长风西大街，地理位置优越，交通便利，未来将建成太原市市级行政枢纽和办公会议中心，区域内分布有即将建成的山西大剧院、山西省图书馆、山西省科技馆、太原美术馆、太原博物馆、中国（太原）煤炭交易中心等大型公共文化设施，是集文化、商业、金融、贸易、咨询、办公、会展为一体的商务新区。目前周边汇聚了郦华苑、万国城MOMA、海尔十二院城、富力现代广场、兰亭御湖城、绿地世纪城、圣湖观澜国际等十余个知名地产项目。

南内环商务区位于南内环街，以金茂、赛格、财富国际等写字楼为代表，形成了以电子产品营销为主体商业特征，入驻企业主要是从事IT行业的企业，由于区域内有青龙电脑城、赛格数码港、阳光数码港、颐高国际数码城等大型IT卖场，人流量大，商业繁华。

高新开发区商务区位于学府街以南，依靠区内高新技术产业和政策优势，分布有高新动力港、时代广场、方大领地、火炬创业大厦等写字楼，聚集了很多国际知名企业及高新产业，与南内环商务区相似，

均为专业性写字楼市场。

万达广场块位于太原市传统的城市中心区龙潭公园片区，属杏花岭区旧城改造规划项目，距离府西街中央商务区仅500米，区域内拟建成集国际酒店、高档写字楼、酒店式公寓、高档住宅、休闲百货、国际影院为一体的城市综合体，总建设规模约150万㎡。目前酒店式公寓、高档住宅、商铺已陆续建成。未来该写字楼建成之后，将进一步加强府东（西）街传统商务区的地位。

从目前的租售价格情况来看，租金和售价呈现出不同的状况。其中，府东（西）街传统商务区市场租金最高，为3.0~5.0元/m2·日，而国贸大厦可达5.0元/m2·日以上；亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区一般在3.0元/m2·日上下；其余区域则集中于2.0~3.0元/ m2·日；至于销售或转让价格，府东（西）街传统商务区和亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区较为接近，主要在12000~14000元/ m2，其余区域则在8000~12000元/ m2。

从长远来看，府东（西）街传统商务区由于所在区域人口密度大、出行道路交通拥堵、发展用地不足等原因以及受省、市两级行政中枢南迁的影响，未来发展空间受限；亲贤北街、长治路、长风街为主要街区的“工字型”商务区经过近些年的发展，供应量不断加大，市场已基本饱和；南内环商务区、高新开发区商务区依托自身专业优势将会继续稳定发展；而长风商务区顺应城市规划，发展用地充足，加上近年来政府主导在道路、公共服务设施等方面大力建设，大型的高端住宅社区正不断兴起，人口逐渐增多，商业日渐繁华，交通十分便利，

发展空间较大。

可以推断，在未来的时期里，城南长风商务区的租售价格上升水平会较之其他区域较快，并有可能领跑太原市高端写字楼市场的发展。