上海浦东写字楼市场分析

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第一章.办公楼市场分析

一.办公楼及其发展空间

办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑,开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展,把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后,又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题,又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长期的发展,办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字——写字楼。

独立的写字楼尽管功能齐全,但容量有限,不可能包罗万象,于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起,并配以旅馆、酒店、商业等,使这成片的写字楼形成中央商务区——CBD。CBD成为城市主要商务活动的核心区域之一,大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。

高速成长与发展中的中小企业,常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼,因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分,形成不同企业的合并办公。这既保证有独立的私密的办公地点,又减少相关的自身配套设施,利用社会化的服

务方式减少相关成本。因此,写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全,服务功能齐全。

二.办公楼的环境

这里指的是大环境,即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。

写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所,而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。但是,建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子,最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。

目前最通行的说法,健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求,拥有现代建筑所具有的各种优势,兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求。“两空”指空气质量、空间感,“一绿”指绿化率。归纳起来,评价一个写字楼是否是健康写字楼,应包含以下条件:

(一)交通

交通便利是办公楼的基本条件,其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工在选择公司时,如果要转几次车才能到公司的话,往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间,二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此,地铁沿线、交通枢纽等都是做办公

楼的首选。

(二)氛围

除了交通外,是否有办公氛围也至关重要。如莘庄地铁站附近,尽管拥有轨道交通的便利,但并不适于办公。建筑不仅仅是钢筋水泥的混合体,它同样具有生命力,而这种生命力与周围环境氛围息息相关,写字楼对于氛围的要求更是不可或缺。这种氛围就是中央商务区(CBD)的氛围,陆家嘴、徐家汇、淮海路等均属中央商务区,其写字楼的租价也是较高的。

(三)品质

写字楼本身的品质也十分重要,除了楼层、房间朝向、面积、空间布局的合理性、通风、采光情况等硬件条件,同时还应具有完善的配套服务体系,如设立员工快餐厅、咖啡厅、休闲会所,为员工解除疲劳、放松心情营造良好的空间。而卫生系统以及运输系统的考虑也是符合健康标准的重要依据。

(四)景观

白领阶层每天都在一种高压强度的状态下工作,容易产生压抑感,也需要一种事物使他们放松心情,或是激发他们的工作兴趣和创作灵感,这就要求写字楼周围要有一定的绿化或者是景观。

(五)精神

良好的工作氛围可以让人精神焕发,与建筑相得益彰的外形设计能让人心情愉快。而在这些浅层理解以外的健康,则是精神或者是心理健康的满足与真正保障。对有些人来讲,在金茂大厦、恒隆广场上班就是一种不可名状荣耀。

三.办公楼的市场状况

(一)现状

上海写字楼市场自2000年年中起开始复苏,一方面租金开始上调,出租率也稳步提高;另一方面上海GDP已经连续11年保持两位数增长,持续、平稳、有序的经济发展增强了外商的投资信心,为上海写字楼市场的发展提供了无限机遇。戴德梁行执行董事认为,目前上海住宅市场经历一段时间的发展,已经日趋成熟,竞争也比较激烈。而销售型写字楼,特别是甲级写字楼,作为一种新产品,市场正处于成长阶段,并拥有广阔的成长空间,应该有机会获得较高的投资回报。

目前,上海写字楼市场供需基本持平,空置率也处于10%~15%的正常范围。未来几年,上海写字楼市场将呈现需求强劲、供应适量,从而租金稳中有升的总体发展趋势。

(二)行业特征

不同行业、不同规模、不同办公性质的企业对办公环境的要求是不一样的。大型企业的运作模式比较成熟,员工办公时间较为规律,工作内容有章可循。而中小企业多处于事业的增长期,没有固定的工作模式,办公时间弹性很大,工作内容多涉及创造性、开拓性领

域。这种工作性质、运作模式的差异最终表现为对企业办公环境需求的不同。

写字楼的分布逐渐显现行业特征:如陆家嘴地区写字楼的租客以金融业为主,南京西路和淮海中路写字楼的租客则以咨询业和服务业为主。未来,这种行业特征将更为鲜明,以形成积聚效应。因此写字楼的租售率受某一行业兴衰的影响将更为明显。

(三)前景

据戴德梁行资料显示,目前上海市场甲级写字楼的建筑面积仅有370万平方米,较之每年上海增长近1200万平方米的住宅用房总量较少。2003至2007年预计推出市场的新甲级写字楼总面积约为410万平方米,其中供出售的新甲级写字楼面积约为70-80万平方米,占17-20%,同时会有部分现有的写字楼物业带租约向市场推出。

一些企业出于投资自用和扎根上海进行中长期发展的打算,已经开始考虑变租赁为购买写字楼,这客观上加大了甲级写字楼的需求量。近来十分活跃的民营和私人企业已日渐成为写字楼投资群体中不可小视的力量。连年攀升的写字楼租金消耗了公司的一部分利润。随着公司的发展和对上海经济信心的增强,他们正打算购买属于自己的写字楼,虽然一次性投入增加了很多,但同时兼具了投资的用途,从长远来看还是划算的。

国内各地的中大型企业集团争相在上海设立营销中心、研发中心,需要大量的写字楼。上海写字楼租金继续平稳攀升已成趋势。

这两方面的因素带动了销售型写字楼强劲的发展后劲和由租转买的投资趋势。

四.周边区域办公楼分布状况

由于本区域内不是办公区域,因此,周边办公楼数量较少,这里仅列举以下办公楼项目以供参考:

(一)阳光世界

位于浦东大道、近崮山路。大厦高28层,建筑高度为99.95米,其中1-5层为商业裙房,6-14层为纯办公用房,15-28层为公寓式办公房。

6部进口“瑞士Schindler”电梯、两部自动扶手电梯。1-14层采用“YORK”中央空调系统。美国Armstrong地板、印尼进口春茶木门、“立邦Nippon”高级涂料、卫生间地面采用进口防滑地砖、地面镶有葡萄牙瓷砖、美标AmericanStandard洁具、意大利五金配件等。

6—27层,每层9—10户。房型面积范围70—222平方米,售价7000元/平方米,租价1.7元/平方米/天。

(二)招商局大厦

上海招商局大厦是一幢现代化、智能型的纯甲级写字楼。大厦总建筑面积74642.11平方米,总高度186米。

大厦一至五层设有银行、商务、邮局、餐饮、康乐等各种配套设施。三十八至三十九层拟开设会员制银行家俱乐部,地下二层共提供285架汽车泊位。

大厦坐落在陆家嘴金融中心的心脏地带,周围证券、保险及各银行大厦林立。经延安东路隧道到外滩仅需1分钟,经南浦大桥至虹桥机场仅需三十分钟路程。

18—24层每层16户,8部电梯,房型面积范围80—148平方米,售价3100美元/平方米,租价0.7美元/平方米/天。

(三)上海期货大厦

位于浦电路,地上37层,地下3层,总建筑面积达7万多平方米,由美国著名建筑师设计,是一集期货交易、信息、结算、办公为一体的智能化楼宇。大厦设计先进,布局合理,各类配套设施齐全,设有停车库、国际会议厅、多功能厅、银行、餐厅等各种便利设施。

上海期货大厦设有345只座位和完整的舞台设施、放映室及同声翻译系统的国际会议中心。500多平方米的多功能厅可用悬挂式隔断板分隔成六个不同面积但可独立使用的空间。

20部原装德国OTIS自动扶梯,14部原装三菱垂直梯。

房型范围72—200平方米,租价0.6美元/天/平方米。

五.结论

目前销售型的办公楼房源不多,办公楼由出租向出售转变,销售型办公楼的市场前景普遍看好。

销售型办公楼的几个条件不可或缺,如环境、氛围、楼盘品质、配套设施等。地段和氛围是影响办公楼盘价格的主要因素。

本案的大环境是以中档居住为主的地区,小区域没有大型的商场、中高档的餐饮、娱乐等配套设施。观景系数不高,南面是栖山路多层民居,东西方是高层和多层住宅、旧式建筑或待开发地块。综上所述,本案缺少写字楼应有的氛围,不具备作为办公楼进行推广的优势。

第二章.住宅楼市场分析

一.浦东大道沿线楼盘分析

浦东大道是沿黄浦江从陆家嘴到浦东东北部的交通纽带。西起陆家嘴,东到东高路。黄浦江对面是浦西杨浦区沿岸部分,各项建设和改造正紧锣密鼓地进行中。杨浦区到浦东大道,现在有杨浦大桥,规划中的大连路越江工程完成之后,交通将更加方便。

浦东大道是浦东新区东北地区到陆家嘴的主要交通干道,沿线有三四十条公交线路。路面不宽,车流量和人流量大,沿线的粉尘和噪音污染较大。浦东大道的路段价值随着与陆家嘴距离的远近不同而有较大差异。

(一)A级路段

源深路以西、靠近陆家嘴办公区路段,该区域属小陆家嘴范围。沿线开发改造成熟,路面卫生状况良好,公交线路近四十条。两旁建筑以高层为主,高档美观,近来出现较多的酒店式公寓项目。这里的酒店式公寓,拥有两方面独特的优势,一方面靠近陆家嘴办公区,

充分体现了酒店式公寓的特点;另一方面,在黄浦江边,可以拥有黄浦江景观等等,是酒店式公寓的主要卖点。这一段酒店式公寓的房价在10000-13000元/平方米。目前主要有以下楼盘:

海悦苑

精装修酒店式公寓。小区位于浦东大道东方路,近黄浦江,属陆家嘴CBD区域。31层高层,是度身定做的酒店式物业,全明独立橱卫,独立阳台,动静分区,大面宽,居住功能完整。现在推出的为21—31层,面积约56平方米,价格约为13000元/平方米。

万源晶典

1幢全装修酒店式公寓,共510套。楼盘位于东方路、浦东大道,住宅面积近3万平方米,配有3500平方米商业设施和豪华会所。房型为一室32-62平方米。交通有980路、新川线、隧道三线等公交线路和地铁二号线东昌路站,规划中的大连路隧道将更方便沟通浦东浦西;生活设施齐全,有易初莲花、世纪联华,出行购物便利。预计2004年交房。预售均价13000元/平方米,现已全部售完。

名门滨江苑

精装修酒店式公寓,物业管理由香港怡高物业代理。楼盘位于浦东大道、源深路口,占地面积2.3万平方米,建筑面积5万平方米,容积率2.2,绿化率40%,拥有高层、小高层和多层各一幢。房型有三房130-150平方米,四房180平方米。

附近教育设施有梅园小学、上海实验小学、海运学院等。另还有774、791、81、85等多条公交线路。好美家超市、联华超市、好德便利店等。中国银行、交通银行、工商银行等。现推出高层,28层以上价格约15000元/平方米,低层9000元左右。

(二)B级路段

源深路以东到罗山路路段,因为在罗山路高架西侧,所以在浦东居民的心理上类似浦西的“环线内”区域,仍可凭借陆家嘴的优势来提高自身地位。沿线高档物业不多为,新开发楼盘较少,属于待开发地区。

距本路段较近的现仅有“维多利华庭”和“心中家园”在售。“维多利华庭”处于张杨路和浦东大道中间,位于定水路苗圃路口。小区总建筑面积约11万平方米,由两栋12层小高层,7栋14层小高层以及1栋18层高层组成。规划总户数约为800户。主要房型有两房两厅,三房两厅,跃层复式等。周围有二十多条公交线路。在保证交通便利的同时,又避开了浦东大道和张扬路两条主干道的噪音影响,闹中取静。“心中家园”基本属于张杨路楼盘。

浦东大道桃林路口的“格力H2O”是一个办公居住兼备的楼盘,借助陆家嘴商务与北外滩景观的优势,推出“home2office的”概念。强调“有home,也有office;是home,也是office。”为此,规划了1300平方米的名人健康主题会馆。

“格力H2O”的价格约为7500元/平方米,比海悦苑每平方米的均价低了4000元左右。

(三)C级路段

罗山路至金桥路路段,这一路段属于浦东大道B级路段的延伸,同时借助杨浦大桥的影响,成为一个中低档的聚居点。沿线多为住宅、厂房、仓库和小商铺等。公交线路由源深路的四十条减为二十几条,也说明了本路段与A级路段的地级差异。

近一年内该路段开发的楼盘主要有“上房金丰苑”、“金樟花苑”、“昕泰苑”等,在去年年底或今年年初均已售完,当时的价格约在4500~5000元/平方米。

(四)D级路段

金桥路至东高路路段,这一路段除了有几条公交线路可以直达陆家嘴外,基本脱离与陆家嘴的连带关系,沿线环境较差,基本属于居住区,居民层次不高。沿线在售楼盘有“景源佳苑”,为多层住宅小区,均价约4400元/平方米。

“景源佳苑”位于东高路,西临黄浦江,东接赵家沟,内拥湖泊。交通方便,基地附近主要公交线路有610、592、313、申高线等。至地铁口的公交线路有81、640、陆高专线、沪合线等。

“景源佳苑”周边市政利好,轨道交通6号线即将动工,翔殷路隧道2005年竣工连接浦江两岸,五洲大道2005年通车横贯东西,3—5年滨江绿化带美丽现身。总规划占地面积44400多平方米,建筑面积6000多平方米。分两期开发,一期推出8幢多层,得房率89%左右,绿化率35%。

“景源佳苑”最大的卖点就是小区依水而筑,伴水而居。一览东外滩美景。周围生活机能比较方便。阳光房型:59.97-137.47平方米,

一房至三房,八种房型。约4800元/平方米。2003年8月开盘,2004年10月交房。

二.浦兴路沿线楼盘分析

浦兴路从罗山路到高行镇环北大道,是张杨路的延伸段。地下是在建的轨道交通六号线,预计将于2005年年底竣工,在金桥板块中主要有罗山路站、云山路站、金桥路站、长岛路站、五莲路站、巨峰路站东靖路站等。

正是由于轨道交通带来的未来交通优势促进了浦兴路沿线楼盘的大面积开发。浦兴路的新开楼盘占了金桥板块楼盘的相当大的比例,目前正在预售的楼盘几乎都在浦兴路沿线,如“上海未来”、“东方知音”、“融都金桥园”、“碧云新天地家园”、“中大丽都”、“景源佳苑”等。具体如下:

(一)上海未来

楼盘地址博山东路655号(枣庄路口)

物业类型总建筑面积150000平方米,由小高层和别墅构成。小高层已售完,叠加别墅11月左右开盘。

价格小高层均价5600元/平方米。

绿化率45%

房型小高层的二房两厅104平方米左右、三房两厅113~129平方米左右、四房157平方米左右,另外有复式房型,面积约204.61

平方米。

时间2003年7月10日开盘,2004年4月底交房。

简析:

787、隧六、774、788、791等十余条公交线路。距浦兴路和规划中的轨道交通六号线云山路站较近,交通便利。

(二)东方知音

楼盘地址博山东路699号(枣庄路口)

物业类型高层、小高层住宅,占地124380平方米,总建筑面积180000平方米。拥有2350平米的商业设施及1900平米的运动主题会所。

楼盘结构多层外墙为防水涂料、小高层采用涂料及局部粘贴外墙面砖;电梯为三菱电梯,公共部位楼梯采用木扶手、走道地面铺设地砖。

绿化率40%

容积率1.4

房型二房面积89平方米、101.3平方米、三房117.29—134.05平方米、复式面积163.21—172.38平米。

价格5500—6800

时间2003年4月30日开盘,2004年1月底交房。仅剩E型房(3+1约134平方米),价格6600元/平方米。

简析:

该案为黄山新村的大型个案,地处金桥成熟住宅区,位于浦东大道与张杨路中间,东临金桥路,发展无限。多层电梯房,11层小高层简约户型、配比精致。五重保安系统。

楼盘地处浦东金桥,临近金杨商业圈。附近有建平实验学校、金桥花鸟市场,还有多条交通线路;如772、787、573、622、618等。建平实验学校给孩子一个更好的未来,区域开创五层景观房,多层电梯房,简约户型、配比精致。小区引伸天然河道资源,大造金桥水景社区。

(三)融都金桥园

楼盘地址浦东金桥路1221弄。

物业类型总建筑面积4万平方米,由7幢小高层构成,共176户。

楼盘结构其外墙采用HJG金属光泽涂料,部分仿石材料;电梯为通力无机仿电梯;小区还安装了对讲系统、住宅红外线报警系统等十大智能化系统。

绿化率40%

得房率82%~86%

房型二房、三房、四房,面积90.35—148.96平方米;复式房面积190.49—240.8平方米。

价格5100---6700

时间2003年7月1日开盘,2004年12月底入住。

简析:

地处浦东金桥,紧临金杨社区、金桥社区、临近碧云国际社区。与规划中的M6线相临;附近学校有金茂小学、金陆小学、陆行中学、致远中学;其它设施有金桥医院、邮局、金桥大酒店等,但缺乏大型商业设施。

为了打造金桥的白领社区,融都金桥园还借用了旁边的一条西沟港水景,建造了水岸江南小区。不管是否名实相符,至少,为了在金桥打造高档住宅区,融都金桥园很下了一番功夫。

(四)碧云新天地(二期)

楼盘地址浦东浦兴路258号。

物业类别高层、小高层住宅,建筑面积240000平方米。

开发商上海金桥出口加工区房地产发展有限公司

绿化率40%

物业配套小区内规划了300米的休闲长街、占地8000平方米的由耀华教育机构管理的上海碧云幼儿园;近2700平米的运动主题泛会所内还设有温水标准游泳池、健身中心、棋牌室等多个活动区。东芝电梯;每栋宽带接入,拥有可视对讲系统。

房型两房面积106—110平方米,三房面积121—140平方米。

时间2003年4月开盘,2004年底交房。

价格均价5000~6000元/平方米。

简析:

该案地处金桥浦兴路、长岛路口,周边外环境清静,由多层小高层混合组成,分二期开发,建筑风格清新明快。

小区内建有国际双语幼儿园、内庭式休闲街、网球场及其他健身设施,同时建有1万平方米的集中绿地。紧邻占地11公顷的金桥公园,附近有金茂小学、榕辉家装市场,另外周边也拥有浦兴路和长岛路的社区商业。

(五)中大丽都城二期(丽都-成品)

楼盘地址荷泽路58弄(浦兴路、五莲路口)

物业类型二期总建面13.3万平方米,16幢小高层。

物业配套有迎宾广场、阳光大道、廊桥、维也纳广场等主题景观。

绿化率45%

房型一房一厅、一房二厅,面积53.3—83.3平方米;两房86.22—101.39平方米;三房105.36—129.78平方米;复式125.97—179.72平方米。

价格均价4800~6200元/平方米。

时间一期售完,二期2003年7月开盘。

简析:

位于浦兴路、五莲路,周边为成熟居民区。在即将开业的超大型购物中心千家惠超市正对面,轨道交通六号线将于2005年竣工。周边学校、医院、银行等各类生活配套设施齐全,公交线路众多。

该案是区域内的大型楼盘,区内会所规划一定程度上提升了物业水准,加以紧邻的千家惠大型超市在建,能使业主的日常生活更为方便,整体规划简单,售价较低。

7月25号开始对外销售,要求先登记后预定,价格在4800-6200元/平方米。

三.金桥镇楼盘分析

(一)金桥新城·河畔花园城

楼盘地址杨高北路5295号

物业类别总占地面积350000平方米,规划建筑面积40万平方米。多层,小高层混合大型社区。二期占地面积20万平方米,全为小高层。

物业配套灯光网球场、篮球场等。沿河规划建设大型花园式商业城——金桥新天地,另外有购物休闲街、中心广场、特色商店、露天咖啡座、美食街、小商品街、超市等。

绿化率45%

容积率1.7

房型两房两厅面积94~116平方米,三房面积119—135平方米。

时间2003年5月开盘,2004年12月交房。

价格均价在4800左右。

简析:

金桥新城东靠金桥出口加工区、西临碧云国际社区。位于金高路、东陆路、金海路之间。国际化的现代商贸园区和现代生活园区正逐渐形成,生活配套齐全。

周边交通路线有936、601、85等十余条公交线路,规划中的轨道交通六号线即将开通。

区内绿化及附加配套较多,体现了大型社区的规模优势。

(二)上海奥斯卡

楼盘地址凌河路博兴路口

物业类别多层、小高层普通住宅。

物业配套天然气管道铺设到户,红外线周界报警系统,数码通宽带入户,CCTV中央监控系统等。

绿化率40%

房型两房两厅87~95平方米,三房102~120平方米。

时间2003年10月开盘。

价格均价5000元/平方米。

简析:

依托金桥镇成熟的社区配套设施,靠近杨高中路和东陆路两条交通干道,以均价5000元/平方米的价格推出,在当地是一个值得选择的楼盘。

(三)阳光欧洲城四期·蔷薇绅邻

楼盘地址杨高北路、佳林路。

物业类别占地600000平方米,大型的联体别墅住宅,300户左右。

绿化率55%

房型A房型三层约160平方米,B房型三层约181平方米;C房型三层约185平方米,D房型三层约198平方米;E房型三层约177平方米,F房型三层约185平方米。

时间2003年5月开盘。

价格100~140万/套

简析:

阳光欧洲城为大型的联体别墅住宅区,位于浦东金桥,坐落在杨高路、桂林路,相临国际机场、金桥出口加工区、张江、外高桥、陆家嘴。周边交通便利,生活配套设施齐全。该楼盘这期为第四期。

某地写字楼市场分析

2006年第二季度北京写字楼市场分析 一、市场表现供需两旺 2006年第二季度,北京优质写字楼租赁市场供需两旺,成交活跃,在供应量增加的同时,吸纳量也呈现出明显的上升势头,本季度市场吸纳量较上季度升幅达115%,同时,需求呈现出明显的地域性。CBD及周边地区是北京外资公司最集中的区域,除制造业、能源等传统行业外,金融保险、咨询服务等新兴产业类公司更是对上述区域有明显的偏好,本季度Boston consulting、Callup Research、Shearman&Sterling 等知名咨询服务类公司均在该区域租下较大面积写字楼。中关村作为中国的硅谷,仍然吸引了众多高科技公司,本季度NetEase、BEA等都在该地区承租了大面积办公室。 二、整体租金走势平稳 本季度,北京优质写字楼整体租金走势平稳。虽然需求较上季度有明显的上升,但供应量急剧放大,租赁市场仍承受一定压力,发展商在这个阶段多采取稳定价格策略,静待市场变化,现北京优质写字楼租金报价为每月每平方米21.4美元。 1.CBD区域租金走势微升 本季度,CBD整体市场租金较上季度微升了1.1%,报价为每月每平方米24.7美元。CBD区域市场需求旺盛,交易活跃,在这个阶段,原有项目整体空置率很低,且新增供应项目有限,供租户选择的余地较小,租金高位运行。本区域高品质项目依然受市场关注是租金坚挺的原因之一。 2.金融街区域租金走势走高

而金融街租赁市场在本季度表现相对平静,在新落成项目报价较高的带动下,该区域写字楼市场平均租金报价较上季度略有上扬,本季度区域写字楼租金报价为每月每平方米23.8美元,较上季度上升2.2%。 3.中关村区域租金走势小幅上扬 在持续三个季度时间里,中关村区域没有优质写字楼项目落成,该区域写字楼平均空置率逐渐走低,市场压力也渐缓,同时,IT等高科技产业逐渐复苏使此类客户对写字楼的需求量稳步上升,这对中关村写字楼市场无疑是利好,本季度中关村地区写字楼租金报价为每月每平方米17.8美元,较上季度上升了1.2%。 ?三、区域需求特征明显 北京优质写字楼市场需求存在比较明显的地域特征,如东部地区需求主要来自跨国公司,以金融保险、咨询服务、贸易以及制造类公司为主。中关村地区写字楼吸引了众多

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上海浦东写字楼市场分析 第一章.办公楼市场分析 一.办公楼及其发展空间 办公楼是因商务活动的需要、集中在一群小房子中的、各自独立又相互紧密联系的相关业务群体。建筑师从土地的集中有效利用和减少交通时间与距离考虑,开始将这些分散的小房子堆在一起向高发展,把各行业的客户集中在一起。随后发现当这些工作人群集中之后,又需要解决他们的其他生活需求如喝咖啡、吃饭、休闲健身等问题,又开始在办公楼中增加相应的功能设施。经过长期的发展,办公楼有了其特定的含义及概念。也有人给出了新的名字——写字楼。 独立的写字楼尽管功能齐全,但容量有限,不可能包罗万象,于是人们就将相关行业用更多的写字楼集中在一起,并配以旅馆、酒店、

商业等,使这成片的写字楼形成中央商务区——CBD。CBD成为城市主要商务活动的核心区域之一,大大提高了城市空间的利用和商务活动与交往的效率。 高速成长与发展中的中小企业,常常无能力也无必要独立拥有这种带有标志性的巨大写字楼,因此这些中小型企业大多租用或购买大型写字楼中的一部分,形成不同企业的合并办公。这既保证有独立的私密的办公地点,又减少相关的自身配套设施,利用社会化的服务方式减少相关成本。因此,写字楼就要充分考虑这些用户的特点而力求使相关配套设施齐全,服务功能齐全。 二.办公楼的环境 这里指的是大环境,即办公楼所在的区域、地段、位置、市政配套设施、小区配套设施、空间规划布局等一系列影响办公人员的生理、心理的因素。

写字楼给人印象是耸入云端的玻璃幕墙、富丽堂皇的大堂、行色匆匆的白领、门口拥堵的车流。这种写字楼是完全程序化、事务性工作的场所,而非企业张扬个性、推崇创造力的工具。但是,建筑本身其实不过是一个水泥做的盒子,最终赋予建筑个性的其实是身在其中的住户、是人、是企业。 目前最通行的说法,健康的写字楼是指符合人们对工作环境质量的要求,拥有现代建筑所具有的各种优势,兼具健康性与环境性的写字楼。对“两空一绿”有很高的要求。“两空”指空气质量、空间感,“一绿”指绿化率。归纳起来,评价一个写字楼是否是健康写字楼,应包含以下条件: (一)交通 交通便利是办公楼的基本条件,其决定了员工上下班的方便与所需时间的长短。员工在选择公司时,如果要转几次车才能到公司的话,往往还是要考虑考虑的。转车一是耽误时间,二是可能会影响到员工的心情、增加疲劳度。因此,地铁沿线、交通枢纽等都是做办公楼的首选。

上海写字楼市场分析

上海写字楼市场分析 历史回顾 (1)整体趋势 2015年,上海写字楼新增供应和净吸纳量双双突破百万平方米,同时达到史上最高值。供需两旺,2015年被称为上海写字楼市场有史以来最活跃的一年,数据显示,去年上海写字楼新增供应量达105万平方米,为史上最高,同期写字楼净吸纳量也达到史无前例的106万平方米。以P2P互联网金融公司为代表的大量非银金融企业,带来超出预计的写字楼需求量。这从市场内外资需求之比也可得到印证:2015年,上海写字楼的内资需求首次超过外资需求,二者比例为58:42,这个数字在2014年仅为37:63。 2015年上海写字楼市场的另一大变化是,次中心区域的写字楼需求量增长明显,首次超过传统核心区域,二者比例为52:48。这一现象可能归于几个原因,包括核心高租金和低空置率,科技类、制造类企业的旺盛需求,以及轨道交通因素。其中,12、13号线的开通影响至关重要。此前,上海轨道交通线路呈“东西强、南北弱”的格局,从核心区域出发,东西线上的虹桥、花木等地区都已成熟饱和,南北线上的发展相对迟滞。随着12、13号线开通,南北线上的次中心区域,与核心区域连通性大大增强,继而带动这些区域内的写字楼活跃度提升。典型的受益板块包括世博滨江、北外滩、长寿路,以及与静安合并后的原闸北火车站板块。 此外,从2015年的情况看,上海核心区域的写字楼空置率保持在5%以下,平均租金增幅达6.1%;浦东的空置率仅为1%,租金增幅达10.3%。 (2)写字楼市场供应 写字楼市场延续稳定而温和的复苏势头。2015 年上海的办公楼供给当期供给有所增长。2015 年全年办公楼新开工面积为304.87 万平方米。同比减少

上海房地产市场宏观分析报告

上海房地产市场宏观分析报告 第一部分:腾飞的上海楼市 1、楼市需求: 7年前,也就是1997年,房改政策正式出台,我国实现了从福利分房到货币购房的质变,房地产业得到了快速发展,在肯定了房地产“支柱产业”的地位后,得到20% 的市场比例。住房制度经过十几年的改革,已经改变了过去福利分房的旧体制,市场化、商品化购房已成为解决住宅问题的根本途径。因此,上海商品房价格今后继续上扬,只要不是涨幅过大,从总体上看,是利大于弊。因为大多数拥有住房所有权的市民,还是能够从中直接受益。 2、政策面: 自2001年8月1日起,上海实行内外销商品住房并轨,统一土地供应方式,用于商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等六类项目的土地使用权出让通过招标、拍卖方式进行。内、外销“双轨制”市场实质上是计划经济体制向市场经济体制转换的一种阶段性的制度。在市场建立初期,对引入外资参与城市建设,保护内资企业等方面起了一定作用。但随着市场发展,这种“双轨制”充分暴露出其不合理性。目前内、外销市场产品上的差别已基本填平,内、外并轨也是水到渠成之事,上海的商品房结束了“内外有别”的历史,有利于建立更加开放的房地产市场,也会对全国房地产行业产生重大影响。 3、供给情况: 由于一系列新政的出台,上海的开发量将会降低,而市民的需求

却在不断地提高,这样会造成一个供求关系的不平衡。不平衡之后也就是说供小了,因为能力小了,生产能力降低了,求还在升高,这样的一个结果可能会造成一个房价的直接提高。针对这种情况,政府在土地使用上实行了宏观调控,确保了市场供需平衡。同时,今后海外到上海买房的人,虽然会有所增加,外来人口的购房比率也仅为15%。,即便是在上海内外销并轨的刺激下,去年9 月份全上海的港澳台同胞也只买了98套房子,10月份东南亚以及欧美等外国人购房仅有231 套。 4、市场反映: 就在3年以前,上海的平均房价还停留在每平方米3000多元的水平,2003年却一跃而成全国第一,这不过是一个价值回归的过程。每平方米3000多元是与上海这座国际性城市的价值是不相匹配的,即便是全国第一的“5118”,也远远不能体现上海现有的价值水平。上海的房价从1999年开始止跌回升,5年来保持快速增长态势;截至2003年底商品房平均成交价为5118元/平方米,同比增长24.2%。5、GDP水平: 上海已经连续5年实现GDP两位数增长,虽然近一年多上海的房价增长过快,但累加这5年的增长还没有超过GDP的增长,因此,上海房地产市场的发展是健康稳健的,上海户均年收入与房价是比较相匹配的。同时房价还要受到消费者支付能力的影响。这几年,上海住宅购买力提高,因素也是多种多样的:住房公积金贷款和银行购房商业贷款放大了市民的购房能力;经济发展,人均可支配收入提高也相

写字楼市场分析

中国写字楼市场研判 一城市布局和建筑属性 城市布局 城市整体规划决定一座城市的价值取向和城市布局。原本,在城市快速发展过程中,城市规划作为首当其冲的要素。但,若不特别注重从规划理念入手,只是就项目规划做城市规划,就会导致新项目规划脱离整个城市成长脉落,如果在进行新一轮的城市建设就是对旧一轮城市建设的破坏性改造,就会明显加大城市建设成本投入,导致城市总体功能难于得到很好的体现和提升。 城市规划的基本理念进一步可理解为:首先根据城市在国家或地区政治经济社会发展的区域定位,进行总体功能设计,围绕总体功能再进行区位功能的布局设计,强化政治、文化、行政、教育、商业、金融、产业、居住等功能布局,重点强化政治、文化、行政、教育等功能布局,形成功能完善、特色鲜明的区域功能布局。对于政治、文化、教育、行政等功能区要预留足够的发展空间,在不同的历史发展阶段,一般不应改变其功能布局,应相对稳定,但可适时调整不同时期的城市空间功能布局。强化城市布局规划的主脉络设计。因应调整、时有侧重地修改完善城市的空间功能布局,形成一系列时代特色鲜明、功能完善的城市空间环境. 城市布局决定建筑形态 在城市建设过程中,在具体实施城市布局规划的过程中,由于现代城市经济社会发展十分迅速,对城市公共功能的需求的多样化,导致城市公共功能建立、完善的成本日益上升,增加供给的空间约束力极大。 为解决这一日益突出的矛盾,具体的布局实施规划应遵循以下基本原则:即需求最小化、供给最大化。一方面,在某一特定的功能区内,应通过区内功能的配套完善,尽量最小化地使用城市公共功能,能在区域内实现的公共功能应尽量在区域内解决,如住宅功能区应尽量完善教育、医疗、商业、社区服务等功能;行政功能区则应配套完善、相对集中各类行政及服务功能;金融功能区、商业功能区、工业功能区也应相对完善各自的配套功能。这样各自功能区则应尽量少占用跨功能区的城市公共功能(如交通、通讯、供水、供电等),避免为一个孩子上学、买一件小东西、办一个手续去跑遍整个城市,这样的话,城市公共功能再怎么提升,也是不够的,永远赶不上需求的增加。另一方面,应尽量最大化地提供城市公共功能,为了解决供需的矛盾,为提升整个城市的总体功能,一定要同时将城市公共功能的供给最大化作为一个基本原则。

深圳写字楼市场分析状况

目录 第一篇市场篇 第一章市场分析 第二章消费者分析 第二篇项目篇 第一章项目分析第二章项目定位 第三篇营销篇 第一章营销策略 第二章营销预备第三章推广打算

第一篇 市场篇 第一章市场分析 一、写字楼市场分析 二、公寓市场分析 三、商服用房市场分析 四、车公庙片区市场分析 一、写字楼市场分析(一)写字楼市场供需现状

1、市场供需(截至2001年5月) 供 深圳市中高档写字楼交付使用的现楼的供应量为2,950,310平方米 罗湖区1,024,516平方米 福田区1,636,999平方米 南山区240,830平方米 需 市场占有量为2,212,732.5平方米(占用率75%) 罗湖(75%): 福田(80%): 南山(70%): 中心区确立给福田区写字楼市场带来商机,罗湖区区域优势渐弱。 (二)写字楼市场特征及趋势预测 1、写字楼市场租售略显平淡 进入2001年第一季度,写字楼市场与上一季度相比略显平淡,呈季节性放缓。一方面由于大多数公司已在去年末和今年初选好合适的办公场所搬入,临时可不能再考虑新的物业。即使有客户垂询,多是为年底的搬迁做预备。另一方面,美国经济滑坡,一些跨国公司原定的扩张打算搁浅;同时由于香港的经济跟随美国

大市,香港公司在深圳的投资脚步也放慢,因此总体的物业需求有较明显的减少。 2、两大利好促进经济良性进展 a) 随着申奥成功及明年初入WTO利好消息传来,对深圳的经济进展产生了良好的阻碍,深圳的写字楼市场有明显的回暖现象。展望2001年下半年,可能深圳写字楼市场会比本季活跃。除了福田中心区仍将保持良好势头以外,随着高新技术产业对物业需求的增加,科技产业园片区的写字楼市场也会逐步起动。b) 加入WTO后,由于经济活动总量的增加,将从总体上扩大国内房地产的需求量,而需求的增加又将导致供给在下一期增加,形成动态平衡的关系。在北京、上海、深圳等大中都市,其位于CBD的写字楼、高档公寓、商住楼和经济开发区的工业厂房的需求都将大为增加。 3、写字楼市场整体趋向好 深圳写字楼市场整体趋势向好,吸引了许多投资者的目光,买卖市场开始活跃。位置好、价格合理、升值潜力大的楼盘是投资热点,如位于中心区的江苏大厦,已达到96%的入住率。 4、高交会促进写字楼市场 深圳举办的高交会,促进许多知识密集性的高新中小企业蓬勃进展,对写字楼市场需求有所上升。 5、租赁写字楼的大多为新成立的公司 前期(2001年上半年)租赁成交多是原租户的续租或扩租,其

上海写字楼市场分析报告

上海写字楼市场2007年预测新年伊始,向来是盘点过去、展望未来的最佳时机——如何充分把握刚刚过去的2006年,剖析上海写字楼市场在宏观调控下的市场特征和存在问题,然后重新对2007年上海市写字市场的发展趋势进行评估——这也是上海市房地产管理部门、开发商、机构投资者和消费者普遍关心的热点问题。作为一名房地产研究员,笔者从中国宏观经济环境出发,将房地产业与上海市区域经济发展相联系,依据写字楼市场近几年的数据表现,从供应量、成交量和销售价格三个方面透视2007年上海写字楼市场的发展趋势。 供应量:将继续放大,预计同比涨幅将超过30% 2006年上海市销售型写字楼的上市量继续高歌猛进,同比涨幅达到10%。写字楼集中供应在浦东新区、杨浦区、闵行区、嘉定区和长宁区等区域,其中浦东新区的供应量最大,约占全市总供应量的25.8%。租赁型甲级写字楼供应量,因楼盘上市节奏的间歇性调整而出现明显回落,全年上市量仅为23.5万平方米。 2007上海销售型写字楼供应总量和增幅预测 2007上海租赁型甲级写字楼供应总量和增幅预测 资料来源: 根据影响写字楼供应量的因素和2003-2006年上海写字楼市场的数据表现,进行统计回归分析,建立经济学模型,据此得出2007年上海市销售型写字楼供应量预测值为214.8万平方米,租赁型甲级写字楼预测值为31.5万平方米。我们认为,2007年上海市写字楼供应量上涨主要基于以下四个方面的原因: 首先,中国经济继续保持又好又快的局面,投资者信心高涨。房地产发展与中国经济的走势息息相关,经济周期对写字楼的影响更为显著,投资者对于中国2007年宏观经济走势的预测看好。从历史发展进程看,1998-2006年我国经济高速发展,GDP 增速超过9%,房地产业发展与之相一致,也获得高速的发展。国内外不同权威机构对2007年中国GDP 增速做出预测,认为将超过9.3%。机构对于中国GDP增速的预测虽然有所下调,但依然看好中国经济的发展;在中国经济向好的大背景下,投资者信心高涨。上海市作为全国的经济重心和金融中心,房地产经济的持续走强是不可避免的。 其次,奥运和世博效应。在2008年奥运会大背景下,写字楼供应量增加是必然趋势。2010年世博会将在上海召开,为迎接世博会的来临,从2004年到2010年对上海的总投资额将超过300亿美元,巨大房地产商机吸引国内外投资者的眼球,世博效应带来国内外投资者对于写字楼物业的追加投资。 再次,市政规划和服务化进程的推动。上海市正在实施“退二进三”战略,2005年初,

2018版上海连锁零售企业门店分布情况分析报告

2018版上海连锁零售企业门店分布情况分析报告

序言 本报告针对上海连锁零售企业门店分布情况进行深度分析,并对连锁零售企业门店分布情况主要指标即门店合计,直营门店,加盟门店等进行了总结分析。 借助分析我们可以更深入的了解上海连锁零售企业门店分布情况整体状况,从全面立体的角度了解上海连锁零售企业门店分布情况现状,把握行业前景。本报告借助权威多维度数据分析,客观反映当前上海连锁零售企业门店分布真实情况,趋势、规律以及发展脉络,相信对了解上海连锁零售企业门店分布情况现状具有极高的参考使用价值,亦对商业决策具有一定的借鉴作用。上海连锁零售企业门店分布情况分析报告中数据来源于中国国家统计局、零售和餐饮连锁企业统计年报以及中国连锁经营协会。

目录 第一节上海连锁零售企业门店分布情况整体现状概况 (1) 第二节上海连锁零售企业门店合计指标分析 (2) 一、上海连锁零售企业门店合计现状统计 (2) 二、全国连锁零售企业门店合计现状统计 (2) 三、上海连锁零售企业门店合计占全国连锁零售企业门店合计比重统计 (2) 四、上海连锁零售企业门店合计(2015-2017)统计分析 (2) 五、上海连锁零售企业门店合计(2016-2017)变动分析 (3) 六、全国连锁零售企业门店合计(2015-2017)统计分析 (4) 七、全国连锁零售企业门店合计(2016-2017)变动分析 (4) 八、上海连锁零售企业门店合计同全国连锁零售企业门店合计(2016-2017)变动对比分析 (5) 第三节上海连锁零售企业直营门店指标分析 (6) 一、上海连锁零售企业直营门店现状统计 (6) 二、全国连锁零售企业直营门店现状统计分析 (6) 三、上海连锁零售企业直营门店占全国连锁零售企业直营门店比重统计分析 (6) 四、上海连锁零售企业直营门店(2015-2017)统计分析 (7) 五、上海连锁零售企业直营门店(2016-2017)变动分析 (7)

上海房地产总体市场分析现状

静安动力国际企划提案

壹、上海市总体市场现状分析 一、上海房地产市场最新经济政策 1.蓝印户口、住房信贷政策取消从2002年4月1日开始上海市出台的蓝印户口政策正式停止实施。从2002年5月1日起,建行上海分行宣布,将执行新的住房信贷政策。 2.上海调整购房契税规范,取消 政府补贴 2002年9月1日起,本市个人购买普通商品房按成交价格的1.5%征收契税,购买花园住宅按成交价格的3%征收契税。 3.上海高层建筑限“身高”,严 控高度和容积率 上海市政府强调要严格控制高度和容积率,特别是超高层。做好日照环境可行性分析和环境容量、城市景观评价,并适当提高规范。 4.投资50亿元,上海浦东将兴

建首条百公里铁路 上海将与铁道部共同投资50亿元,在浦东建造全程为113公里的铁路预计在2005年与洋山深水港一期工程同步建成,年运输量可达100万规范集装箱。 5.上海——中环线规划工程 为了缓解上海中心城区的道路拥堵,在内环线与外环线之间将建设一条中环线,其中,中环线北段汶水路高架(共和新路—大柏树)工程将在今年年底实施建设。整个中环线(浦西段)可望2005年完成。 6.“三环+三纵三横+十三射”上海中心城区的主体路网络将形成“三环+三纵三横+十三射”的格局,其要点是,内环线以内地区,实现高架道路交通快速疏解,逐步实现中心城“三纵三横”主干道机动车专用道,将非机动车道改建为公交专用道,在内环线之间,加快中环线路网的建设,建成内环线之间十三条放射状道路,与逐步

建设的市域高速公路相衔接。整个技术方案计划在2005年完成。 7.预售商品住房交易执行新规 定 从2002年7月1日起,本市预售商品住房交易将执行新的规定。其中包括预售商品房交付使用时,对共用部位分摊的建筑面积和套内建筑面积的实测结果与合同面积的差异处理办法。 8.市房地产颁布《关于推行上海 市商品房预订协议示范文本的通知》 2002年10月23日,市房地局颁布:房地产开发企业取得商品房预售许可证后进行商品房预订的,均应采用预订协议示范文本,,房地产开发企业自制协议文本的,应报工商部门备案后方可使用。 9.上海市配套商品房建设启动2002年,上海市“100万平方M重大工程配套商品房建设工程”正式启动。首批工程有5块基地共72万平方M。此工程建设拟每年新开工100万平方M,以多层住宅两室一厅建筑面积70平方M

写字楼市场分析

写字楼市场分析 北京是中国的政治、文化中心,政府机构云集,各大企事业单位的总部和办事机构众多;在中国的跨国公司中有80%的区域总部和研发中心设在北京。北京的写字楼产品代表了中国内地写字楼市场的最高水平;产品竞争激烈、体量大、规格档次高、行销理念层出不穷是北京写子楼市场的总体特征。但是,比起住宅市场,写字楼市场在成熟度、产品种类、服务等方面还无法和住宅市场相比。北京的房地产市场向来重视概念炒作,轻视产品和服务。但随着市场竞争格局的变化,以及消费市场进入理性消费时代开发商越来越重视产品的性价比和服务。 1

1、市场供给分析 北京传统的写字楼聚集在CBD、中关村、金融街及亚运村区域,东二环和燕莎商圈也有相当体量的写字楼。2005年前后,CBD、金融街、中关村、亚运村累计将有超过500万平米的供应量,这还不包括东二环和燕莎商圈的供应量在内。2007年前,CBD的写字楼新增量将达到500万平米,而中关村和金融街的数字可能会达到240平米和160万平米。 CBD区域2004年的市场供应量约为100万平米,占到总量的三分之一以上。该区域由于交通便捷、路网发达、涉外资源丰富、距机场近等众多利好因素而成为北京高档写字楼市场的发源地。到目前为止,该区域内聚集了北京70%的涉外机构和半数以上的酒店和国际交往活动场所,资源众多、产业链完整、企业间合作密切、商务氛围良好,已经初步具备了国际商务中心所要求的办公条件,是外资公司进京后首选办公地点。 金融街商圈目前总供应量为84万平米,租售并举,除去开发商自用,银行、证券、电信及其他机构购买并自用的部分外,真正在市场上自由流通租售的面积只有40万平米左右。从目前状况看来,基本上每个写字楼的租售率都在85%以上(有些甚至更高),空置面积少,市场成交不活跃。除远洋大厦在2000年入住,国际金融大厦在2001年7月入住外,其他楼盘均在1997、1998年交付使用,产品在设计理念、功能结构安排、建筑材料、硬件设备等方面,都要较前者略逊一筹,显得档次要低一些。这样,就出现了体量有限和物业品质不高的现象。金融街前期的开发重点是写字楼,作为配套的酒店、会议中心、展览中心等商务配套及其他商业、服务业配套设施明显不足,在整体上降低了该地区的商务形象和物业档次。 中0关村的前身是“电子一条街”,底子薄、发展快、规划大。原有写字楼极少,在建项目较多,目前已经入住的只有67万平米(如果包括乙级楼的话,入住面积可达到120万平米),以售为主。早期物业也出现了品质低、价格高的现象,因而从该区域的需求现状来看,供应与需求有一定的偏差,无法满足市场要求。从目前来看,交通瓶颈、商务配套不足、物业性价比偏低是困扰该区域发展的主要问题。2004年的供应量约为80万平米,仅在中关村西区就占了40万平米。 2004年预计将有100万平米的写字楼项目竣工并投入使用,而未来包括财富中心、华茂中心、伊斯特大厦、银泰中心、万通中心、国贸三期近10个项目的总供应面积近200万平米。中关村写字楼2004年还将有80万万平米的供应量。金融街核心区(金融街二期)将为市场提供近100万平米的写字楼。一向被视为北京成熟办公区的朝阳门地区,2004年也是写字楼涌动,供应量也在40万平米左右。 综合以上分析,2004年北京写字楼市场的供给总量将在300万平米到400万平米之间。预计未来4年内的供给总量将为1000万平米。 2

及上海房地产市场研究报告

2008年10月全国及上海地区房地产业分析 一、全国房地产运行情况 (-)全国房地产开发完成情况 “0月,全国完成房地产开发投资23918亿元,同比增长%,增幅比1-9月回落个百分点。英中,商品住宅完成投资17482亿元,同比增长%,比1-9月回落个百分点,占房地产开发投资的比重为転 2008年1-10月全国分地区房地产开发投资情况 单位:百万元 2008年1-10月全国房地产开发完成情况 (二)全国房地产开发资金来源情况 “0月,房地产开发企业本年资金来源30700亿元,同比增长%。其中,国内贷款59“亿元,增长%:企业自筹资金42273亿元,增长%:其他资金11931亿元,同比下降%。 其中,个人按揭贷款2806亿元,下降淙 (三)全国商品房销售和空置情况 "0月,全国商品房销售而积亿平方米,同比下降%。其中,商品住宅销售而积下降%:商品房销售额仃590亿元,同比下降%。貝中,商品住宅销售额下降%。 截至10月末,全国商品房空置面积亿平方米,同比增长%,增幅比1-9月提髙 个百分点。其中,空置商品住宅6335万平方米,同比增长48%,增幅比仁9月提髙个百分点。

(四)全国70个大中城市房屋销售价格指数 10月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨%,涨幅比9月份低个百分点:环比F降%□ 2008年1-10月全国分地区商品房销售情况 单位:万平方米,亿元 (1)新建住宅销售价格同比上涨%,涨幅比9月份低个百分点;环比下降%。 分类型看,与去年同月相比,经济适用房销售价格上涨%,涨幅比9月份低个百分点。商品住宅销售价格上涨%,涨幅比9月份低个百分点。商品住宅中的普通住宅销售价格上涨%,涨幅比9月份低个百分点;髙档住宅销售价格上涨%,涨幅比9月份低个百分点。与上月相比,经济适用房销售价格持平;商品住宅销售价格下降%,英中普通住宅销售价格下降%,高档住宅销售价格下降%。 分套型看,90平方米及以下的新建住宅销售价格比上月下降%, 1至10月累汁比上年12 月份下降%。 分地区看,新建住宅销售价格同比涨幅在8%以上的城市有4个:海口%、银川%、温州%、金华%:同比价格下降的城市有"个,其中,深圳下降%、广州下降%、重庆下降%、昆明下降%、惠州下降%、南京下降%。和上月相比,70个大中城市中,新建住宅销售价格上涨的有21个,其中湛江上涨%,温州上涨%,艮余19个城市价格涨幅不到1%;价格持平的有14个城市;价格下降的有35个城市(降幅在%%),英中深圳下降%、广州下降%、桂林下降%、厦门下降%、娈樊下降%。 (2)二手住宅销售价格同比上涨%,涨幅比9月份低个百分点;环比下降%。 分地区看,二手住宅同比价格上涨的城市有55个,英中涨幅较髙的城市有:三亚%、宜昌%、兰州%、太原%、银川%:同比价格下降的城市有15个,其中深圳下降%, 郑州下降%,温州下降%,厦门下降%,重庆下降%。二手住宅环比价格上涨的城市有23个,其中涨幅较髙的城市有:沈阳、海口和西宁均为%,太原和贵阳均为%:二手住宅环比价格下降的城市有29个,其中大理下降%,深圳下降%,乌鲁木齐下降%,呼和浩特下降%,唐山下降%。

2017年最新整理-福州写字楼市场深度分析

福州写字楼生存现状简报 目录 一、福州写字楼整体市场情况 (02) 1、区域分布 (02) 2、租赁市场 (02) 3、销售市场 (03) 4、投资回报率 (04) 5、规模与配套 (04) 6、福州写字楼整体市场小结 (04) 二、福州代表性高端写字楼概况 (05) 1、代表性高端写字楼基本情况 (05) 2、代表性高端写字楼重点企业类别配比 (06) 3、代表性高端写字楼部分企业个案情况 (08) 4、近两年新写字楼简介 (10) 三、福州海峡金融街规划分析 (11) 1、海峡金融街地段 (11) 2、海峡金融街定位 (11)

1.福州写字楼整体市场情况 1.1.区域分布:目前福州商务写字楼集中分布在鼓楼区湖东路、五四路、五一路、东街、 东大路、华林路、古田路等核心路段,其中以五四路和湖东路为中心的现代核心商 务区甲级写字楼最为集中。 ■根据政府规划,以五四路、湖东路交角为中 心,向周边延伸,连接五一广场、省体休闲中 心和温泉公园,正在构建以人为本的现代核心 商务区,主要承担以现代服务业为主要特征的 商务分工。 ■核心商务区主要由三个功能片区构成,分别 是:①五四路、湖东路为中心的商务综合功能 区;②五一广场为中心的平台经济功能区;③ 城市温泉休闲功能区。三个功能片区联动发 展,重点发展现代商务及商务配套项目,形成 以总部经济、平台经济和健康经济为主要特色 的互补性的现代商务格局。 1.2.租赁市场 1.2.1.目前,福州甲级写字楼租金达到60-130元/㎡/月,集中在70—90元/㎡/月 为主,而中低端写字楼主租金主力集中在30—60元/㎡/月,整体空置率较 低。 1.2.2.2009年以来,福州写字楼市场承租价格稳定增长,高端写字楼受市场追捧。 今年CBD上半年五四路的写字楼租金明显上涨,约比去年涨了15%。如,东 煌大厦和环球广场平均租金就达到100元/㎡/月,信和广场的租金更是达到 了100-130元/㎡/月。 2010年7月福州甲级写字楼租金水平 楼宇名称楼宇位置租金水平 宜发大厦五四路60.00元/㎡/月 置地广场五四路与湖东路交叉口80-90元/㎡/月 环球广场五四路90-110元/㎡/月 东煌大厦五四路 100元/㎡/月 信和广场五四路100-130元/㎡/月

上海报刊零售市场调查与解析

上海报刊零售市场调查与解析 ——以报亭为主要考察对象 武志勇郭恩强 《中国报业》( 2007-10-01 第10期) 【字号大小】【打印】【关闭】 在上海,报亭是报刊零售的主力军,全市共有2000多个报亭,其中仅市中心区就有1600多个。因此,报亭的配送和销售状况,可以在很大程度上反映报刊零售市场的整体态势。近期我们以统一问卷、对报亭经营者进行面访的方式,对上海的报亭进行了一次调查。考虑到上海市区与郊区在经济、文化、教育、读者构成等方面的差异,抽样样本定为文教与商业发达的徐汇区、工业基础深厚的闸北区和农业特色鲜明的奉贤区。其中,徐汇区发出问卷30份,收回30份;闸北区发出问卷30份,收回30份;奉贤区发出问卷13份,收回13份。有效问卷100%。本次抽样调查是调查人员和报亭经营者面对面交流的结果,因此在填写时相对真实、客观一些。报亭的选择基本做到公交站附近、大商场周边、小区门口等多个关联因素的平衡。因奉贤区的报亭保有量少,我们选择了区政府所在地南桥镇的13家位于繁华地段或者交通要道上的报亭作为样本。 一、报亭报刊配送状况调查 1.报亭经营报刊种类 报刊种类的多寡是一个城市报业市场繁荣与否的重要标志。因此,考察上海三区报亭零售状况的一个重要内容,就是考察各区的报亭销售的报刊种类。当问到“您的报亭销售的报刊大约有多少种”时,报亭经营者回答的情况见表1。 由表1可以看出,奉贤区报亭平均经营报刊的种类约85种,其中日报约9种,周报或月刊约39种;闸北区报亭平均经营报刊种类约221种,其中日报约27种,周报或月刊约63种;徐汇区报亭平均经营报刊种类约152种,其中日报26种,周报或月刊约82种。 三个区的报亭零售格局表明,奉贤区报亭经营的报刊种类明显偏少,日报的种类更少,只是其它两区的1/3左右。而徐汇和闸北两区报亭销售的日报种类则看不出明显的差别。在周报或月刊的零售上三区呈梯队结构。

写字楼市场调查分析报告

第1章市场分析 1.1写字楼市场板块分布 青岛市写字楼市场经过多年发展已经形成明显的区域特征。主要聚集在以下板块:核心CBD区域(延安三路以东、福州路以西、香港中路沿线区域);山东路沿线区域;团岛及八大峡周边区域;辽宁路周边区域等。纵观2005年写字楼市场,崂山海尔路周边的商务区,西海岸长江路周边区域正在发展为新的写字楼聚集区域。 以下将对各个板块从区域特征、新增供应量、租售价格、分割面积和需求状况等方面进行分析。 1.1.1区域特征 1.1.1.1 CBD核心区域 2004年,青岛中央商务区规划确定,将延安三路以东、福州路

以西、香港中路沿线区域规划为青岛市的政治、经济、商业中心区域。将该区域建成集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的国际商务中心区,该区域的规划建设将以高层、超高层的商务办公楼为主。 2005年,市南区已建成可使用写字楼97座,总建筑面积为303万平方米,建筑面积比2004年增长7%,已经入驻企业5000余家。去年,市南区在建写字楼17座,总建筑面积为81万平方米,建筑面积比2004年底增长67%。区域内在售楼盘有:TOP·颐和国际、福林大厦等项目。 1.1.1.2 山东路沿线区域 山东路是横贯青岛市的南北主干道,山东路的升级改造,印证了城市的发展过程。现在的山东路已经形成了一个集行政办公、餐饮商贸、商住及文化娱乐为一体的“钻石地段”,目前沿线有各类写字楼三十多座,已成为除香港路、东海路之外,高档写字楼、高档住宅最密集的区域之一。 从2005年3月份开工建设的山东路改造工程在11月底全线贯通。山东路商务大道的定位是辐射山东半岛经济圈的区域性中央商务区,山东路改造给该路段写字楼市场的崛起提供了一个全面发展的契机。从国华经典项目开始,往北依次排列在建的写字楼及住宅项目有:国华经典、江山帝景、创异时代、金孚大厦、新园公寓、广发金融大厦、环宇康庭、良辰美景、鲁邦广场等。 以下两个板块虽然是写字楼的聚集区,但是近年很少有新建写字

北京市CBD写字楼市场分析

北京市CBD写字楼市场分析

北京CBD写字楼市场分析 北京CBD形成于上个世纪90年代中期,是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区(CBD)。北京的CBD范围为:西起东大桥路,东到西大望路,南起通惠河,北到朝阳路(三环路以西地区到朝阳北路),约3.99平方公里,以东三环路为轴线,分东、西两个区。近年来,CBD写字楼需求呈现旺盛态势,供应量也持续增加,售价逐年攀升,平均租金处于北京市最高水平。 一、CBD区域概况 1、CBD的功能定位及规划 CBD(商务中心区)的经济功能定位是:建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区;成为现代化超高层建筑集中,国际知名公司云集,知识、信息、资本密集,具有规模效应与集散效应优势的区域;成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。CBD前期规划提出建筑规模控制在1000万平方米之内,其中写字楼约占50%左右,公寓25%左右,其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。其中,大北窑立交桥东北角的区域被定为CBD核心区,占地约30公顷,规划建筑面积约为150万平方米,是CBD超高层建筑集中区域,主体建筑将突破300米,形成一组标志性建筑群,主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。 2、CBD交通状况 目前CBD内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道,还有一线地铁及几十条公交线路,路网发达,交通十分便利。考虑到区域的交通压力,CBD道路系统及内外交通组织较为超前,规划道路用地约为155公顷,占CBD总面积的39%。CBD交通

上海房地产市场调研报告完整版

上海房地产市场调研报告 本次调研以分析2010年上半年上海房地产市场运行情况为基础,提出上海房协对于上半年市场形势的看法和下半年市场情况的预判,并形成本调研报告,供会员企业和政府管理部门参考。 一、2010年上半年上海房地产市场的基本情况一)土地供应2010年上半年,全市共计出让国有建设用地使用权206幅1087公顷,比上年同期(以下简称同比)增长67.3%其中居住用地38幅416.2公顷,增长189.7%居住用地中,2010年新增182公顷。2010年上半年,开发企业在上海共购置土地106.08 2010年上半年上海房地产市场调研报告_房地产调研公顷,同比增长14.6%共完成土地开发85.93公顷,同比增长56.1% 二)房地产开发投资2010年上半年,全市完成房地产开发投资845.28亿元,同比增长35.5%全国为19747亿元,同比增长38.1%增幅上升38.6个百分点,占同期全市社会固定资产投资的38.3%占比上升9.4个百分点。其中,住宅建设投资为518.18亿元,增长44.3%住宅建设投资中,经济适用房开发投资48.78亿元,增长17.7倍。2010年上半年,全市房地产开发企业到位资金1691.83亿元,同比增长32%增幅上升18.5个百分点。其中国内贷款524.27亿元,增长42.6%利用外资19.63亿元,减少56.9%自筹资金511.80亿元,增长47.9%定金及预付款362.82亿元,减少0.6% 三)房地产开发建设2010年6月末,全市商品房施工面积为9220.41万平方米,同比增长11.5%增幅上升13.9个百分点;其中住宅施工面积为5969.28万平方米,增长11.6%住宅施工面积中,经济适用房施工面积为561.59万平米,增长3.9倍。施工面积中,新开工面积1380.59万平方米,增长25.6%其中住宅新开工面积974.67万平方米,增长29%住宅新开工面积中,经济适用房新开工面积105.19万平米,增长5.3倍。2010年上半年,全市商品房竣工面积686.46万平方米,同比减少10.9%减幅扩大3.6个百分点;其中住宅竣工面积492.25万平方米,减少11.4% 四)房地产交易2010年上半年,全市商品房批准预售714万平方米,同比减少14.6%减幅扩大4.6个百分点。其中新建商品住房批准预售面积562万平方米,同比减少20.2% 2010年上半年,全市商品房销售(包括现房销售和期房销售)1009.13万平方米,同比减少35.8%全国为3.94亿平方米,同比增长15.4%增幅下降63.7个百分点。其中住宅销售840.51万平方米,减少41.8% 2010年6月末,全市商品房空置面积1157.39万平方米,比年初增加2%其中商品住宅空置面积443.17万平方米,比年初减少3.8%住宅空置1年以上的面积为283.89万平方米,比年初

上海市零售商业网点面积调研报告

上海市零售商业网点面积调研报告上海市商业经济研究中心 2006年3月 目录 一、调查目的 (3) 二、主要发现 (4) 三、数据分析 (7) 四、国际比较 (14) 五、调研结论 (19)

一、调查目的 当前上海市零售商业网点迅速扩张引起了社会各界关注,有的认为上海市居民人均零售 商业面积已超过发达国家平均水平,规模过大,政府应加以控制;有的认为评价上海市零售商业网点面积的多与少,不能简单以居民人均零售商业面积为单一标准,还要充分考虑城市功能和城市形态的特殊性、居民消费习惯的差异性、城市经济发展的阶段性以及城市商业发展的生命周期等因素。 市经委从转变政府职能、有序发展零售商业出发,组织对此问题进行调查研究,重点了解分析:上海市零售商业网点面积总量规模、结构分布的问题;网点迅速发展对社会和经济产生的影响;政府调控的措施。 鉴于此,上海市商业经济研究中心会同市经委零售业管理处、产业投资处、外经处、市商业网点办等部门,完成了上海市零售商业网点面积调研。各区县经济委员会上报了2005年-2007年预计新增零售商业面积以及5000平方米以上的大型商业项目,市规划院、市工商局、市环保局、华东政法学院、连锁经营研究所、百联集团等各界专家就此问题进行座谈并提出 了各自观点。 注:本报告“零售商业面积”口径与《 2005年上海统计年鉴》表11.6“各区各类房屋分布情况”中“商场店铺建筑面积”统计口径一致。

二、主要发现 调研将定量分析与定性研究相结合,主要有以下几大发现: 1、上海零售商业网点面积的总量及发展趋势 2004年上海零售商业网点面积达到2857万平方米,按常住人口计算,居民人均零售商业面积为 1.65平方米;预计2005年达到3200万平方米左右,居民人均零售商业面积约1.75平方米;2007年 达到4000万平方米左右,居民人均零售商业面积约2平方米。 2、上海居民人均零售商业面积在国内城市中偏高,与城市地位、功能有关 上海既是全国经济中心又是旅游城市,无论从经济活跃程度,还是在居民消费水平,吸引外来消费等方面都排在全国前列,评价上海市零售商业网点面积的多与少,不能简单以本地居民人均零售商业面积为单一标准。 2004年国内各城市相关指标比较

写字楼市场研究分析

写字楼市场研究 ——北京、上海、广州 写字楼市场发展历程 从各城市写字楼市场发展历程来看,基本经历了三个阶段: 1.1992-1996年快速增长阶段; 2.1997-1999年回落调整阶段; 3.2000-2002年稳步回升阶段。 这个过程主要受到一些共同的因素影响,如国内外宏观经济、土地使用权出让、市场供求关系等,在这些因素的综合作用下,房地产市场发展成现出明显的阶段性。 写字楼市场发展历程 ?第一阶段(1992-1996年)超速增长 商品写字楼市场始于90年代初,伴随着国内经济的快速增长,外来投资的增加,企业办公需求激增,而当时可供租售的写字楼物业异常短缺,租金直线上涨。上海、北京在95年前后,租金水平达到历史最高点约500元/平方米.月。高额的利润驱使开发商将大量的资金投入写字楼开发,直接导致了未来写字楼市场的超常发展和供过于求。据统计,1996年,北京、上海和广州三地写字楼投资额达到276亿元,占同期房地产投资额的24%。 写字楼市场发展历程

?第二阶段(1997-1999年)萧条萎缩 随着国内经济增速放缓,国际经济趋于低迷,写字楼市场需求开始萎缩。北京、上海、广州的FDI和外资企业数目变化清晰的显示了这一趋势。而同期的写字楼供应却仍处于高峰,1996-1998年上海写字楼累计竣工面积超过400万平方米,北京超过250万平方米。此消彼长,办公楼空置量迅速增加,1998年上海写字楼空置量达到189万平方米,而同期租金水平也大幅下跌,三年下跌近7成。尽管政府在1993、1995年出台相应的宏观调控政策,但是写字楼市场仍不可避免的进入了发展调整期。 写字楼市场发展历程 ?第三阶段(2000-2002年)稳步回升 国际经济形势发展趋好,中国国际经济地位提升,外资投资增长,外企数量迅速回升,带来了大量的办公需求。另一方面,国内经济回暖,内资企业实力增强、规模扩大,对办公楼的需求也大幅增加。2000年起,各城市写字楼供求关系明显好转,租金水平也开始回升。但9.11事件之后受到全球经济不景气的影响,外资进入速度放缓,2002年,各城市写字楼租金水平呈现波动趋势,市场未能完全摆脱前期的不良影响,但稳步回升的趋势将随着中国经济的快速崛起成为必然。 写字楼市场发展历程 ?综述 各城市写字楼市场都经历了N字型的发展历程。近年来,各城市写字楼市场投资快速增长,2002年北京、上海写字楼开复工数量增长,市场供应将稳步增长。市场需求方面,由于受到全球经济不景气的影响,尽管中国经济发展一支独秀,写

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