营改增之企业销售不动产适用一般计税方法讲解

一、企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税申

报示例

（一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企

业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目

【案例】某企业为一般纳税人，于2018 年销售 2016 年 6 月后新

购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用 5550 万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率 11%，购进原值 4500 万元，预征率 5%；本月还购进办公用电脑、家具等 1170 万元，取得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】

（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，

①2016 年 4 月 30 日前取得（不含自建）的不动产

②2016 年 5 月 1 日后取得（不含自建）的不动产

应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如

不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构

所在地主管国税机关申报纳税。

(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额

预缴税款 =（收到的全部价款和价外费用 - 不动产购置原价或者取得不动产时）÷

（1+5%）ⅹ5%，

应纳税额 =销项税额 - 进项税额 - 预缴税款

销项税额 =收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%

进项税额 =支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税

率。

【应纳税额计算】

预缴税款 =（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元

销项税额 =5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元

进项税额 =1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元

应纳税额 =550-170-50=330 万元

【报表填写】

1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）

在第 4 项“税率 11%”的“开具增值税专用发票”下的第 1 栏“销

售额”内填入不含税销售额50000000元，第 2 栏“销项 ( 应纳 ) 税

额”内填入计算的销项税额5500000 元；在第 4 项“税率 11%”的

“合计”下的第 9 栏“销售额” 内填入不含税销售额50000000元，第 10 栏“销项 ( 应纳 ) 税额”内填入计算的销项税额5500000 元，

第 11 栏“价税合计”内填入价税合计金额 55500000元，第 12 栏

差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金

额”填写 0（如图 1）

图1

开具增值税专用发票开具

其他

发票

未开

具发

票

纳税

检查

调整合计

服务、

不动产

扣除后

销项

销项( 应纳)

税销项销项

销项

( 应

纳) 税

和无形

资产扣含税

( 免

税)

销

( 应

销售额

销售

额( 应纳) 销售额

( 应纳) 销售额

销售

额

价税

合计除项目

本期实

销项

( 应纳)

税额额纳)

税额售额

项目及栏次税额税额际扣除

金额

额

14=13÷(100%+税

3 4 5 6

78 9=1+3+5+

7 10=2+4+6+8 11=

9+1

0 12 13=11-12率或征收率 ) ×税

率或征收率

17%税率的货物及加工修理修配劳务 1

一、全部征

17%税率的服务、不动产和无形资产

2 13%税率

3 一般

税项目

11%税率

计税方法 6%税率

5 计税其中：

即征即退货物及加工修理修配劳务 6

即征即

即征即退服务、不动产和无形资产 7 退项目

—— —— —— —

—

——

—— —— —

—

50000000 5500000 50000000 5500000 55500000 0 5550000

5500000

—— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —

—

—— —— —— —— —— —— —— ——

--WORD格式-可编辑--

2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期

进项税额明细）

在第 2 栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填

入份数 1 份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额

10000000 元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额

1700000 元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第 1 栏“认

证相符的增值税专用发票” 、第 12 栏“当期申报抵扣进项税额合

计”和第 35 栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份

数、金额和税额。（如图 2）

图2

本栏填写的是

本期认证相符

的所有增值税

专用发票（包括

本期申报抵扣

的、未申报抵扣

的和待抵扣的）

项目

（一）认证相符的增值税专用发

票

其中：本期认证相符且本期申报抵扣

前期认证相符且本期申报抵扣

（二）其他扣税凭证

其中：海关进口增值税专用

缴款书

农产品收购发票或者销售

发票

代扣代缴税收缴款凭证

其他

（三）本期用于购建不动产的扣税凭证

（四）本期不动产允许抵扣进项

税额

（五）外贸企业进项税额抵扣证

明

当期申报抵扣进项税额合计

项目

本期进项税额转出额

其中：免税项目用

集体福利、个人消费

非正常损失

简易计税方法征税项目用

免抵退税办法不得抵扣的进

项税额

纳税检查调减进项税额

红字专用发票信息表注明的

进项税额

上期留抵税额抵减欠税

上期留抵税额退税

其他应作进项税额转出的情

形

项目

（一）认证相符的增值税专用发

票

期初已认证相符但未申报抵扣

本期认证相符且本期未申报抵

扣

期末已认证相符但未申报抵扣

其中：按照税法规定不允许

抵扣

（二）其他扣税凭证

其中：海关进口增值税专用

缴款书

农产品收购发票或者销售

发票

代扣代缴税收缴款凭证

其他

项目

本期认证相符的增值税专用发票

代扣代缴税额一、申报抵扣的

进项税额

栏次份数金额税额1=2+3 1 10000000

170000

0 2 1 10000000

170000

0 3

4=5+6+7+8

7 ——

10 ————

11 ————

12=1+4-

9+10+11 1 10000000

170000

二、进项税额

转出额

栏次税额

13=14至23

之和

三、待抵扣进

项税额

栏次份数金额税额

24 ——————

29=30至33

之和

32 ——

四、其他

栏次份数金额税额35 1 10000000

170000

0 36 ————

3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》

将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，

本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“ 17%税率的进项”

这一项目对应栏次的“金额”内填入10000000 元，税额内填入

1700000 元（如图 3）

图 3

项目栏次金额税额

1=2+4+5+11+

合计16+18+27+29 100000

00 1700000

+30

一、按税率或征收率归集（不包括购建不动产、通行

费）的进项

17%税率的进项 2 10000000 1700000

4、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表四（税额抵减情况表）

在上期没有发生扣除税额的情况下，第 4 行“销售不动产预征缴

纳税款”第 1 栏“期初余额”填写0；第 2 栏“本期发生额”填写

计算出的本期预征税额500000 元；第 3 栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和500000 元，由于本期应纳税额为

3800000 元，大于 500000 元，因此本期发生的应抵减税额可全额

抵减，第 4 栏“本期实际抵减税额” 即填写 500000 元，第 5 栏“期

末余额”填写本期应抵减税额与实际抵减税额之差0，表明所有可扣除的税额均被扣除完毕（如图4）

图4

序号

期初余额本期发生额本期应抵

减税额本期实际抵

减税额期末余额抵减项目

2 3=1+2 4≤35=3-4

1增值税税控系统专用设备费及技术维护费

2分支机构预征缴纳税款

3建筑服务预征缴纳税款

4销售不动产预征缴纳税

款0 500000 500000 500000 0 5出租不动产预征缴纳税款

5、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表

主表“一般项目”下的“本月数”第11 栏“销项税额”内填写本期销项税额 5500000 元，第 12 栏“进项税额”内填写本期进项税

额 1700000 元，在本期没有其他进项税额的情况下，第17 栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额1700000 元, 在本期销项税额5500000 元大于进项税额1700000 元的前提下，第18 栏“实际抵

扣税额”填写本期进项税额1700000 元，第 19 栏“应纳税额”

内填写本期销项税额与进项税额之差3800000 元，将预缴的税款

金额 500000 元填入第 27 栏“本期已缴税额”、第 28 栏“分次预

缴税额”，第 32 栏“应纳税额合计”内填写应纳税额3300000元，在本期没有发生其他税款的情况下，第34 栏“本期应补（退）税

额”内填写应纳税额3300000 元（如图 5）

图 5

销项税额11 55000 00

进项税额12 17000 00

上期留抵税额13 进项税额转出14 免、抵、退应退税额15 按适用税率计算的纳税检查应补缴税

额16

应抵扣税额合计17=12+13-14-

15+16

17000

实际抵扣税额18（如17<11，则

为17000

00 17，否则为 11）

应纳税额

38000

19=11-18

期末留抵税额20=17-18 简易计税办法计算的应纳税额21

按简易计税办法计算的纳税检查应补

缴税额22

应纳税额减征额23

应纳税额合计24=19+21-23 38000 00

期初未缴税额（多缴为负数）25 实收出口开具专用缴款书退税额26

本期已缴税额27=28+29+30+31 50000 0

①分次预缴税额28 50000 0

②出口开具专用缴款书预缴税额29

③本期缴纳上期应纳税额30

④本期缴纳欠缴税额31

期末未缴税额（多缴为负数）32=24+25+26-27 33000 00

其中：欠缴税额（≥ 0）33=25+26-27

本期应补 (退 )税额34＝24-28-29 33000 00

（二）销售新、老不动产（自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目

【案例】某企业为一般纳税人，于2018 年销售 2016 年 6 月后自

建的厂房一栋，取得全部价款和价外费用11655000 元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%；本月还购进办公用电脑、家具等5850000 元，取得增值税专用发票并于当

期认证。

【相关政策】

（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的，

①2016 年 4 月 30 日前自建的不动产

②2016 年 5 月 1 日后自建的不动产

应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，

如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在

机构所在地主管国税机关申报纳税。

(2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额

预缴税款 =收到的全部价款和价外费用÷（1+5%）ⅹ5%，应纳税额 =销项税

额 - 进项税额 - 预缴税款

销项税额 =收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%

进项税额 =支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。

【应纳税额计算】

预征税额 =1165.5 ÷（1+5%）ⅹ5%=55.5万元

销项税额 =1165.5 ÷（1+11%）ⅹ11%=115.5万元进项税额

=292.5 ÷（1+17%）ⅹ17%=42.5万元应纳税额 =115.5-42.5-

55.5=17.5 万元【报表填写】

1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）

第 4 项“税率 11%”的“开具增值税专用发票”下的第 1 栏“销售额”内填入不含税销售额 10500000 元，第 2 栏“销项 ( 应纳 ) 税额”内填入计算的销项税额 1155000 元；在第 4 项“税率 11%”的“合

计”下的第 9 栏“销售额”内填入不含税销售额 10500000元，第 10 栏“销项 ( 应纳 ) 税额”内填入计算的销项税额 1155000 元，第

11 栏“价税合计”内填入价税合计金额

11655000 元，第 12 栏差

额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”

填写 0（如图 1）图 1：

开具增值税专用发票开具其他发票未开具发票纳税检查调整合计服务、不动产

扣除后

销项销项( 应纳) 税销项销项

销项( 应纳) 税和无形资产扣含税( 免税) 销

( 应

销售额销售额 ( 应纳) 销售额 ( 应纳) 销售额销售额价税合计除项目本期实销项( 应纳) 税额额纳) 税额售额项目及栏次税额税额际扣除金额

额

14=13÷(100%+税

1 2 3 4 5 6 78 9=1+3+5+

7 10=2+4+6+8 11=

9+1

0 12 13=11-12率或征收率 ) ×税

率或征收率

17%税率的货物及加工修理修配劳务 1 一、全部征

17%税率的服务、不动产和无形资产

2 13%税率

3 一般税项目

计税 11%税率

4 方法 6%税率

5 计税其中：

即征即退货物及加工修理修配劳务 6

即征即

即征即退服务、不动产和无形资产 7 退项目

—— —— —— —— —— —— —— —— 10500000 1155000 10500000 1155000 11655000 0 10500000 1155000 —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— —— 2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）

》附表二（本期

进项税额明细）

在第 2 栏“其中：本期认证相符且本期申报抵扣”的“份数”填

入份数 1 份，“金额”填入取得的增值税专用发票不含税金额

2500000元，“税额”填入取得的增值税专用发票注明的税额425000 元，在本期没有发生其他进项税额的情况下，在第 1 栏“认证相符的增值税专用发票” 、第 12 栏“当期申报抵扣进项税额合计”

和第 35 栏“本期认证相符的增值税专用发票”填入相应的份数、

金额和税额。（如图 2）

图2

本栏填写的是本期认证相符的所有增值税专用发票（包括本期申报抵扣的、未申报抵扣的和待抵扣的）

项目

（一）认证相符的增值税专用发

票

其中：本期认证相符且本

期申报抵扣

前期认证相符且本期申报

抵扣

（二）其他扣税凭证

其中：海关进口增值税专用

缴款书

农产品收购发票或者销

售发票

代扣代缴税收缴款凭证

其他

（三）本期用于购建不动产的扣

税凭证

（四）本期不动产允许抵扣进项

税额

（五）外贸企业进项税额抵扣证

明

当期申报抵扣进项税额合计

项目

本期进项税额转出额

其中：免税项目用

集体福利、个人消费

非正常损失

简易计税方法征税项目用

免抵退税办法不得抵扣的进

项税额

纳税检查调减进项税额

红字专用发票信息表注明的

进项税额

上期留抵税额抵减欠税

上期留抵税额退税

其他应作进项税额转出的情

形

项目

（一）认证相符的增值税专用发

票

期初已认证相符但未申报抵扣

本期认证相符且本期未申报抵

扣

期末已认证相符但未申报抵扣

其中：按照税法规定不允许

抵扣

（二）其他扣税凭证

其中：海关进口增值税专用

缴款书

农产品收购发票或者销

售发票

代扣代缴税收缴款凭证

其他

项目

本期认证相符的增值税专用发票

代扣代缴税额

一、申报抵扣

的进项税额

栏次份数金额税额

1=2+3 12500000

425

000

2 12500000

425

000

4=5+6+7+8

7 ——

10 ————

11 ————

12=1+4-

9+10+11 12500000

425

000

二、进项税额

转出额

栏次税额

13=14至23之

和

三、待抵扣进

项税额

栏次份数金额税额

24 ——————

29=30至33之

和

32 ——

四、其他

栏次份数金额税额

35 12500000

425

000

36 ————

3、填写《本期抵扣进项税额结构明细表》

将本期认证抵扣的进项税额按不同税率填写在本表中相应栏次，

本期取得的增值税专用票为17%的进项，应在“ 17%税率的进项”这一项目对应栏次的“金额”内填入 2500000元，税额内填入 425000

元（如图 3）

图3

项目栏次金额税额

1=2+4+5+10

合计+13+15+17+ 2500000 425000

18+19

17%税率的进项 2 2500000 425000 4、将预征税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附

表四（税额抵减情况表）

第 4 行“销售不动产预征缴纳税款”第 1 栏“期初余额”填写 0；

第 2 栏“本期发生额”填写计算出的本期预征税额 555000 元；第

3 栏“本期应抵减税额”填写期初余额与本期发生额之和555000 元，由于本期应纳税额为1155000 元，大于 555000 元，因此本期

发生的应抵减税额可全额抵减，第 4 栏“本期实际抵减税额”即

填写 555000 元，第 5 栏“期末余额”填写本期应抵减税额与实际

抵减税额之差 0（如图 4）

图4：

序号抵减项目

1增值税税控系统专用设备费及技术维护费

2分支机构预征缴纳税款3建筑服务预征缴纳税款4销售不动产预征缴纳税款

5出租不动产预征缴纳税款期初余额本期发生额本期应抵减税额本期实际抵减税额期末余额

1 2 3=1+2 4≤35=3-4

0 555000 555000 555000 0

5、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》主表

主表“一般项目”下的“本月数”第11 栏“销项税额”内填写本期销项税额 1155000 元，第 12 栏“进项税额”内填写本期进项税

额 425000 元，在本期没有其他进项税额的情况下，第17 栏“应抵扣税额合计”填写本期进项税额425000 元 , 在本期销项税额1155000 元大于进项税额425000 元的前提下，第 18 栏“实际抵扣

税额” 填写本期进项税额425000 元，第 19 栏“应纳税额”内填

写本期销项税额与进项税额之差730000 元，将预缴的税款金额

555000 元填入第 27 栏“本期已缴税额”、第 28 栏“分次预缴税额”，第 32 栏“应纳税额合计”内填写应纳税额

175000 元，在本期没

有发生其他税款的情况下，第 34 栏“本期应补（退）税额”内填

写应纳税额 175000 元（如图 5）

图 5：

销项税额

11 1155000 进项税额

425000 上期留抵税额 13 进项税额转出

免、抵、退应退税额

税按适用税率计算的纳税检查应补缴税额

16 款应抵扣税额合计 17=12+13-14-15+16 42500

0 计实际抵扣税额

18（如17<11，则

为

425000 17，否则为 11）

算

应纳税额

730000 19=11-18 期末留抵税额

20=17-18 简易计税办法计算的应纳税额

21 按简易计税办法计算的纳税检查应补缴税额

22 应纳税额减征额 23

应纳税额合计

24=19+21-23 730000

期初未缴税额（多缴为负数） 25 实收出口开具专用缴款书退税额 26

本期已缴税额

27=28+29+30+31 555000 ①分次预缴税额

28 555000

②出口开具专用缴款书预缴税额

税 ③本期缴纳上期应纳税额 30 款 ④本期缴纳欠缴税额

缴期末未缴税额（多缴为负数） 32=24+25+26-27 175000

纳其中：欠缴税额（≥ 0） 33=25+26-27

本期应补 (退)税额 34＝24-28-29 175000 即征即退实际退税额 35 ——

期初未缴查补税额 36 本期入库查补税额 37

期末未缴查补税额

38=16+22+36-37

人与人之间的距离虽然摸不着，看不见，但的的确确是一杆实实在在的秤。真与假，善与恶，美与丑，尽在秤杆上可以看出；人心的大小，胸怀的宽窄，拨一拨秤砣全然知晓。

人与人之间的距离，不可太近。

与人太近了，常常看人不清。一个人既有优点，也有缺点，所谓人无完人，金无赤足是也。初识时，走得太近就会模糊了不足，宠之；时间久了，原本的美丽之处也成了瑕疵，嫌之。

与人太近了，便随手可得，有时得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。贪财也好，贪色亦罢，都是一种贪心。

与人太近了，最可悲的就是会把自己丢在别人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。

这世上，根本没有零距离的人际关系，因为人总是有一份自私的，人与人之间太近的距离，易滋生事端，恩怨相随。所以，人与人相处的太近了，便渐渐相远。

人与人之间的距离也不可太远。

太远了，就像放飞的风筝，过高断线。

太远了，就像南徙的大雁，失群哀鸣。

太远了，就像失联的旅人，形单影只。

人与人之间的距离，有时，先远后近；有时，先近后远。这每次的变化之中，总是有一个难以忘记的故事或者一段难以割舍的情。

有时候，人与人之间的距离，忽然间近了，其实还是远；忽然间远了，肯定是伤了谁。

人与人之间的距离，如果是一份信笺，那是思念；如果是一个微笑，那是宽容；如果是一句问候，那是友谊；如果是一次付出，那是责任。这样的距离，即便是远，但也很近。

最怕的，人与人之间的距离就是一句失真的谗言，一个不屑的眼神，一叠诱人的纸币，或者是一条无法逾越的深谷。这样的距离，即便是近，但也很远。

人与人之间最美的距离，就是不远不近，远中有近，近中有远，远而不离开，近而不相丢。

太远的距离，只需要一份宽容，就不会走得太远而行同陌人；太近的距离，只需要一份自尊，就不会走得太近而丢了自己。不远不近的距离，多像一朵艳丽的花，一首悦耳的歌，一首优

美的诗。

人生路上，每个人的相遇、相识，都是一份缘，我们都是相互之间不可或缺的伴。

人与人之间的距离，不可太近。

与人太近了，便随手可得，有时得物，据为己有，太过贪财；有时得人，为己所用，也许贪色。贪财也好，贪色亦罢，都是一种贪心。

与人太近了，最可悲的就是会把自己丢在别人身上，找不到自己的影子，忘了回家的路。

人与人之间的距离也不可太远。

太远了，就像放飞的风筝，过高断线。

太远了，就像南徙的大雁，失群哀鸣。

太远了，就像失联的旅人，形单影只。

人与人之间的距离，有时，先远后近；有时，先近后远。这每次的变化之中，总是有一个难以忘记的故事或者一段难以割舍的情。

有时候，人与人之间的距离，忽然间近了，其实还是远；忽然间远了，肯定是伤了谁。

人与人之间最美的距离，就是不远不近，远中有近，近中有远，远而不离开，近而不相丢。

美的诗。

人生路上，每个人的相遇、相识，都是一份缘，我们都是相互之间不可或缺的伴。

房地产营改增热点难点问题

房地产营改增热点难点问题 1.关于“取得的不动产”，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？答：“取得的不动产”中的取得方式包括租入。纳税人以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。

企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。 5.房地产企业开发的房屋已经以房地产企业名义分户办理了产权登记，企业直接出售或出租后再出售，如何判断其销售的是一手房、还是二手房？是执行《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，还是执行《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》？

营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)

不动产租赁纳税申报示例不动产租赁--经营租赁老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产）案例一：某一般纳税人，机构所在地为合肥市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元相关政策：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期

内在肥东县国家税务局预缴税款：预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元向合肥市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算：应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元报表填写：（一）纳税人在不动产所在地预缴时一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万； 2．第2列“扣除金额”无需填写； 3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。 4．第4列预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元（二）申报期内申报表的填写

营改增实务“不动产经营租赁服务”

不动产经营租赁服务”专题知识一、财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：二、税率国家税务总局公告【2016】16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定 1、一般纳税人 (更新一) 一般计税办法税率10% 简易计税办法征收率5% 2、小规模纳税人简易计税方法 5% 纳税人（除其他个人）提供不动产经营租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，

向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税 . （1）其他个人出租不动产均由所在地地税部门负责征收。（2）除其他个人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款，并在不动产所在地国税部门代开增值税专用发票。" （3）纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。三、纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用？财税【2016】 47号规定1：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。规定2：（简易计税+差额扣除）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。区分：转让土地使用权——销售无形资产（自然资源使用权）

规定3：（简易计税）一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。四、出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等是否属于出租不动产范围？不动产范围，按照36号文所附的税目注释执行。出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等，按照出租不动产处理。 PS:车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产租赁服务缴纳增值税。五、对于在4月30日前“租入”不动产开展转租业务的、“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务的，是否属于“取得”，适用简易计税办法？国家税务总局公告【2016】16号明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算

营改增后房地产估价实务中增值税如何计算自2016年5月1日起在全国范围内全面推开营业税改征增值税（以下简称营改增），“营改增”后对房地产业产生重大影响的同时，也要求房地产估价中相关内容及估价数据根据法律规定做相应的更新。以下仅作为参考。房地产估价中，估价目的、价值时点、估价对象和价值类型是四大基本事项，每一个估价报告都需要明确以上事项后制定合理的技术路线。而计算不动产增值税时要将以上四个基本要素与不动产增值税的征收要求一一对应，才能选择正确的计算方法准确估价。按照税法要求，增值税计算需要区分是否为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目；区分一般纳税人、小规模纳税人；区分一般计税方法、简易计税方法；区分不动产为取得还是自建；区分取得（自建）不动产日期等问题，然后选择税率计算增值税。梳理一下，都与估价基本事项关联更紧密，则在估价中，明确四大基本事项后，根据估价对象的特点，确定不同的估价方法中增值税的计算方法，并体现在价值类型的内涵说明和假设限制条件等必要说明里。下面以估价基本事项为轴线进行说明：一、估价目的与委托人充分沟通，明确估价目的，只有确定了估价目的，才能明确价值时点、估价对象范围和价值类型，才能明确如何计算增值税。二、价值时点增值税的规定中有两个时间节点，影响增值税的计税方法，需要与价值时点进行比较，然后选择计税方法。

1、转让2016年4月30日前取得（或自建）的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。转让2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税； 2、出租2016年4月30前取得的不动产，可选择简易计税方法计税或一般计税方法计税。出租2016年5月1日后取得（或自建）的不动产，适用一般计税方法计税。三、估价对象（一）区分估价对象的项目类型 1.为房地产开发企业销售自行开发的房地产项目； 2.非房地产开发企业（单位和个人）销售自行开发的房地产项目。（二）区分估价对象的所有权人（使用权人）为一般纳税人、小规模纳税人还是其他个人 1.一般纳税人； 2.小规模纳税人； 3. 其他个人。（三）区分估价对象的获取方式 1.交易或其他方式取得； 2.自建。（四）区分估价对象的取得（或自建）的日期 1. 2016年4月30日前取得（或自建）的； 2. 2016年5月1日后取得（或自建）的。四、价值类型

营改增对房地产企业的影响及应对以万科为例

西南交通大学希望学院本科毕业论文正文题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例

营改增之企业销售不动产适用一般计税方法(DOC)

一、企业销售不动产（适用一般计税方法）纳税申报示例（一）销售新、老不动产（非自建）且采用一般计税方法计税的企业，但不包括房地产开发企业销售自己开发的房地产项目【案例】某企业为一般纳税人，于2018年销售2016年6月后新购入的办公楼一栋，取得全部价款和价外费用5550万元，开具增值税专用发票，销售时采用一般计税方法，适用税率11%，购进原值4500万元，预征率5%；本月还购进办公用电脑、家具等1170万元，取得增值税专用发票并于当期认证。【相关政策】（1）一般纳税人转让以下不动产，适用一般计税方法的， ①2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产 ②2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产应在不动产所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税，如不动产所在地与机构所在地一致的，应在机构所在地主管地税机关预缴税款，在机构所在地主管国税机关申报纳税。 (2)应适用下列计算公式计算预缴税款和应纳税额预缴税款=（收到的全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时）÷（1+5%）ⅹ5%，应纳税额=销项税额-进项税额-预缴税款销项税额=收到的全部价款和价外费用÷（1+11%）ⅹ11%

进项税额=支付的全部价款和价外费用÷（1+适用税率）ⅹ适用税率。【应纳税额计算】预缴税款=（5550-4500）÷（1+5%）ⅹ5%=50万元销项税额=5550÷（1+11%）ⅹ11%=550万元进项税额=1170÷（1+17%）ⅹ17%=170万元应纳税额=550-170-50=330万元【报表填写】 1、将本期应纳税额填入《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表一（本期销售情况明细）在第4项“税率11%”的“开具增值税专用发票”下的第1栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第2栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元；在第4项“税率11%”的“合计”下的第9栏“销售额”内填入不含税销售额50000000元，第10栏“销项(应纳)税额”内填入计算的销项税额5500000元，第11栏“价税合计”内填入价税合计金额55500000元，第12栏差额扣除栏“服务、不动产和无形资产扣除项目本期实际扣除金额”填写0（如图1）图1 2、填写《增值税纳税申报表（一般纳税人适用）》附表二（本期

一般纳税人销售营改增后自建不动产的销售额确定注意事项

一般纳税人销售营改增后自建不动产的销售额确定注意事项编者按：实务中，特别是房地产开发企业销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外）以卖价扣除向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。可是，其他企业如何确定销售额呢？本文试与各位老师探讨如下，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。案例概况吉祥科技有限公司（以下简称“吉祥公司”）2014年8月向政府支付的土地价款 8,000.00万元，取得10亩工业用地，并于2016年7月开始修建两栋办公大楼，面积2万平米。2017年7月，将其中1栋1平米的办公楼以30,000.00万元价格出售。问吉祥公司如何缴纳增值税？税务分析一、政策依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）。《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）。二、实务分析《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）（附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定）第三条第八款规定：一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和

价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。《国家税务总局关于发布的公告》（国家税务总局公告2016年第14号）第三条第六款规定，一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。综上所述，一般纳税人销售营改增后自建不动产以全部价款和价外费用为销售额需要注意以下几点： 1.销售方是一般纳税人，但房地产开发企业一般纳税人除外。 2.必须是营改增后自建的，不包括外购等其他方式取得的。 3.按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。 4.向机构所在地主管国税机关申报纳税。 5.向机构所在地主管国税机关申购并对外开具发票。三、案例解析根据案例资料：吉祥公司2014年8月向政府支付的土地价款8,000.00万元，取得10亩工业用地，并于2016年7月开始修建两栋办公大楼，面积2万平米。2017年7月，将其中1栋1平米的办公楼以30,000.00万元价格出售。吉祥公司确定销售额时能否扣除土地价款4,000.00万元呢？《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）《附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第三款第十项规定：房

石斌--(财字)《房地产营改增的解决方案与并购重组》(房地产)

房地产营改增的解决方案与并购重组【课程背景】：李克强总理在2016年两会《政府工作报告》提出：“从5月1日起，营改增将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”同时，国家税务总局局长王军也在2016年两会反复讲到要确保营改增5月1日如期落地。那么；对涉税的建筑业、房地产业“营改增”已经进入倒计时：：如何理解“营改增”政策，实现建筑业、房地产业向“营改增”平稳过渡？ “营改增”不仅仅是由一个税种转换为另一个税种，同时有可能带来企业税负与净利润的增减变化，如何评估“营改增”对企业商业模式的调整、组织架构的重设、供应商的重新选择、税务风险管控体系的优化、IT支持系统的调整等一系列影响？如何掌营改增的纳税申报、发票管理、会计核算以及特殊增值税业务处理？制定有效的解决方案，有效控制企业税务风险，降低税负，提升企业管理水平和市场竞争力? 石斌老师常年研究建筑业、房地产业财务管理与税收管理，根据2016年建筑业、房地产“营改增”涉税政策的要求，。【主讲嘉宾】：石斌中国管理科学研究院学术委员会特约研究员、中国总会计师协会财务讲师、财政部天和经济研究所财专家委员会成员、凯恩斯（中国）微观经济研究院首席财税研究员，荣膺中华讲师协会中国财务管理十强讲师。为包括中国移动、中国电信、国家电网公司、中海油、中石油、中粮集团、上海建设银行、民生银行北京总部、内蒙古商业银行、中国一汽、中国重汽、东风汽车集团公司、丰

田汽车、北京汉能集团、福建紫金矿业、河南三全食品、云南白药、四川长虹等世界五百强企业和上市公司提供财务培训，并深受学员好评。【课题大纲】：模块一：“营改增”过渡政策解析与增值税原理 “营改增”后对建安、房地产税负变化影响建安、房地产营业税与增值税的差异增值税的税率和征收率增值税的计算方法一般纳税人和小规模纳税人的区别和认定可抵扣与不得抵的扣进项税额房地产、建安“营改增”的过渡性政策解读与分享 2016年4月30日开发不动产政策总分机构试点纳税人增值税的计算应该增试点若干税收政策的补充通知营改增相关政策法规解读如何申请增值税的税收优惠模块二：“营改增”涉税会计处理与涉税风险管理营改增会计账务处理营改增需要设置的二级会计科目纳税人购入货物或接受劳务的增值税会计处理纳税人用于非应税项目或免税项目的增值税会计处理纳税人视同销售的增值税会计处理纳税人提供应税服务收取的价外费用的增值税会计处理

各地房地产企业营改增开票方法零税率

各地房地产企业营改增开票方法杭州市国税 1、收到预收款时可以开收据或增值税普通发票，结算时开增值税专用发票或增值税普通发票。预售时开普票的（税率选择为0%），结算时红字普票冲红；预收时开收据的，不得开红字。预收在5月1日之前的，结算在5月1日之后，结算时只能就差额部分开增值税专票，预收款部分不得开具增值税专用发票（如结算时开增值税普票的，可全额开具）。营改增后，为保证不影响购房者正常业务办理，在总局没有具体规定之前，暂允许房地产开发企业在收到预收款时，向购房者开具增值税普通发票，在“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称房号并标明“预收款（预收0 %）”字样，数量单价可不填写，备注栏中须详细注明不动产的详细地址、房款全款等相关信息。待正式交易完成时，对预收款时开具的增值税普通发票予以冲红，同时开具全额的增值税发票。湖南国税：（二）房地产开发企业收到预收款，应如何开票？

房地产开发企业收到预收款时，可选择以下两种方式处理：一是可开具纳税人自制的预收款收款收据；二是在收到预收款时可开具增值税普通发票，并在发票备注栏注明“预收款”，税率选择0，税额为0。无论纳税人开具自制收据还是增值税普通发票，收取的预收款收入均应按规定预缴税款，并填报《增值税预缴税款表》，但不填列《增值税纳税申报表》及其附列资料。正式交易完成或全额缴纳房款时，纳税人应根据最终的实际交易金额重新全额开具增值税发票，并按规定进行纳税申报。对预收房款时开具的增值税普通发票，纳税人可选择在发票管理新系统中进行冲红，冲红时开具的红字发票金额不在《增值税纳税申报表》及其附列资料中填列。湖北国税： “零 “预一是可以解决税款预缴时间与纳税义务发生时间不明确的问题；二是可以解决房地产公司销项税额与进项税额发生时间不一致造成的错配问题（如果按收到房屋价款作为纳税义务发生时间，可能形成前期销项税额大、后期进项税额大、长期留抵甚至到企业注销时进项税额仍然没有抵扣完毕的现象）。三是可以解决从销售额中扣除的土地价款与实现的收入匹配的问题。

2016年营改增后房地产增值税计算案例

某市区的甲房地产开发公司（以下简称甲公司）为增值税一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，2016年7月发生如下经营业务：（1）甲公司将一套自行开发的房屋无偿赠送给新星公司，这套房屋成本价为90万元，按照甲公司最近时期销售同类不动产的平均价格确定价值为111万元（包括销项税额）。（2）采用直接现款交易方式销售已办理入住的销售房款39100万元，已开具增值税专用发票，销售建筑面积为49000平方米；该项目可供销售建筑面积为70000平方米，该项目取得土地支付土地出让金40000万元，已取得土地出让金符合规定的有效凭证。（3）采取预收款方式销售房屋，收到预收账款3330万元。（4）销售《建筑工程施工许可证》日期在2016年4月30日之前的住宅，办理入住并收款4200万元。（5）甲公司购买一台机械设备，增值税专用发票注明的价款为100万元，增值税税额为17万元。（6）甲公司购入一处不动产，增值税专用发票注明的价款为2000万元，增值税税额为220万元。（7）甲公司支付房地产开发项目设计费636万元，增值税专用发票注明的价款为600万元，增值税税额为36万元。（8）甲公司以包工包料方式将鸿达建筑工程项目通过公开招标，腾飞建筑公司中标承建该工程项目，工程结算价款为8325万元，取得增值税专用发票注明的价款为7500万元，增值税税额为825万元。要求： 1.作出业务（1）-业务（8）的会计分录。 2.计算甲公司2016年7月份应纳的增值税。

二、案例解析 1.要想正确作出每笔业务的会计分录，就要计算出每笔业务的销项税额、进项税额。本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。业务（1）：要按照视同销售处理。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（以下简称《实施办法》）第十四条第（二）款规定，下列情形视同销售不动产：单位向其他单位无偿转让不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。《实施办法》第四十四条规定，纳税人发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格确定。《实施办法》）第十五条第（2）款规定，提供销售不动产，税率为11%；《实施办法》第二十三条规定，一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1+税率）；《实施办法》第二十二条规定，销项税额=销售额×税率。业务（1）销项税额=111÷（1＋11%）×11%=11万元,会计分录为：借：营业外支出 101 贷：开发产品 90 应交税费——应交增值税(销项税额) 11 业务（2）：根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额

营改增对房地产企业的影响及研究——以万科集团为例

编号南京航空航天大学金城学院毕业论文 “营改增”对房地产企业的题目影响及研究 ——以万科集团为例学生姓名学号系部专业班级指导教师二〇一七年三月南京航空航天大学金城学院本科毕业设计（论文）诚信承诺书本人郑重声明：所呈交的毕业设计（论文）（题目：）是本人在导师的指导下独立进行研究所取得的成果。尽本人所知，除了毕业设计（论文）中特别加以标注引用的内容外，本毕业设计（论文）不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写的成果作品。作者签名：年月日（学号）：毕业设计（论文）报告纸 “营改增”对房地产企业的影响及研究 ——以万科集团为例摘要 2016年5月1日房地产业开始

“营改增”试点，意味着我国所有地区和行业所有涉及营业税的行业都已完成从税制转变，加之短期内房地产企业准备不够充分，目前房地产企业存在进项抵扣不足，税负不降反升的突出问题，房地产业是国民经济的支柱型产业，是税收大户，“营改增”对房地产业能否发挥预期作用对我国国民经济发展的影响巨大，因而研究“营改增”对房地产企业的影响问题具有重要的理论和实践意义。本文首先从概念、必要性、意义、理论依据几个方面对“营改增”相关理论进行了概述；然后，本文从会计核算、财务报表、企业经营三个方面分析了“营改增”对房地产企业的影响；再次，本文以万科集团为例具体测算了“营改增”后房地产企业税负和利润的变动情况；最后据上为房地产企业应对“营改增”提出了相应对策建议。关键词：房地产企业，营改增，万科集团 i 毕业设计（论文）报告纸 The influence of Business Tax to VAT reform on the real estate enterprises -- a case study of Vanke Group Abstract In May 1, 2016, the real estate industry began formal implementation of Business Tax to VAT reform, marking the full implementation of Business Tax to VAT reform, however, as the operating characteristics of the real estate enterprise makes many of its costs can not be

营改增销售不动产简易计税方法

营改增销售不动产简易计税方法营改增销售不动产简易计税方法一：选择简易计税方法 1、一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法： *5% “取得不动产时的作价”，据文意推测着如果是接受投资等方式取得的不动产对其支付的对价也可以从销售额中扣除，那么即扣除凭证不限于购置发票。如果此观点成立，A 企业4月30日前将不动产溢价投资到B企业，根据现行营业税规定是不征税的，营改增后，B企业将上述不动产对外转让选择差额简易征收，抛开其他税种不论，这似乎比营改增前后直接销售都要有利？ 2、一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法：取得的全部价款和价外费用*5% 根据《营业税暂行条例实施细则》第五条第二款规定，单位或者个人自己新建建筑物后销售，其所发生的自建行

为，视同发生应税行为，需缴纳营业税。由于上述自建行为发生在2016年4月30日前，是否认为是试点之日前发生的营业税应税行为，同时涉及到补缴营业税的问题？ 3、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。文件规定：房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。注意，并不是《建筑工程施工许可证》所载的日期，而是其合同注明的开工日期。另外，还有个问题，假设某企业的一个项目有多个承包方，有的在4月30日前开工、有的在4月30日后开工，那怎么确定该项目是老项目还是新项目？亦或者是按《建筑工程施工许可证》所载的工程对象划分项目？二：适用一般计税方法 1、一般纳税人销售其2016年5月1日后取得的不动产，应适用一般计税方法：以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

营改增后房地产企业会计处理

营改增后房地产企业会计处理一、开发阶段，归集开发成本 1、购置土地、支付拆迁补偿费、市政配套费契税等借：开发成本（按XX 项目、成本对象进行明细核算）——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款等科目 2、发生开发成本借：开发成本（XX项目、成本对象） ——前期工程费 ——基础设施费 ——建筑安装工程费 ——公共配套设施 ——借款费用（或列开发间接费用，借款费用不能抵进项）借：开发间接费用借：应交税费—应交增值税（进项税金）贷：银行存款等科目说明：如能分清成本对象则直接计入该成本对象的开发成本。借：开发成本一XX项目（对象）一一XX 贷：银行存款（应付账款）不能分清成本对象的，其支出应先归集至开发间接费用，再在各成本对象之间按一定标准分配。成本分配的一般方法：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。其中土地成本——按占地面积法【国税发【2009】31 号】建议：建筑面积。二、预售阶段，取得预售收入 1、未完工收到预收款借：银行存款等贷：预收账款—XX 项目 2、次月预交增值税【预售收入心+11%） X3%预缴】，次月缴纳时：借：应交税费—未交增值税

贷：银行存款 3、次月按预缴的增值税，预缴城建税、教育费附加、地方教育费附加及缴纳土地增值税等税费借：应交税费—城、教、土增税等贷：银行存款三、完工销售阶段，确认收入、成本 1 、完工分配开发间接费用借：开发成本——各项目、成本对象贷：开发间接费用 2、完工结转开发产品借：开发产品——各项目借：固定资产或投资性房地产（转作出租或自用）贷：开发成本——各明细 3、交房并符合确认收入条件借：预收账款等贷：主营业务收入一一XX项目（房号）贷：应交税费—应交增值税（销项税额）备注：主营业务收入为不含税的全部价款和价外费用，按11%税率计算销项税金。 4、同时，结转交房部分所对应的成本：借：主营业务成本贷：开发产品——各项目（房号或附房号明细） 5、扣减收入对应的土地价款当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积十房地产项目可供销售建筑面积）付的土地价款营改增抵减的销项税额=按上述公式计算的当期可以扣减的土地价款/（1+11%）*11% 借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）贷：主营业务成本——XX 项目 =a 月末，计算尚未缴纳的增值税=（全部销项税额-营改增抵减的销项税额）-全部进项税额借：应交税费——应交增值税（转出未交增值税）a 贷：应交税费——未交增值税a 次月，申报缴纳增值税：

营改增对房地产的影响

营改增对房地产的影响摘要：随着我国科技经济的不断发展与人民生活的提升。人们对于房产的认识也越来越深刻，人们对于用房产进行理财和财富增值的现象越来越多。而我国为了房地产行业能够更加长足稳定的发展，在国务院的批准下，已经开始实施“营改增”的试点工作。目的就是为了建立健全相对科学的税收制度，完善税制，表面重复征税。随着我国“十二五”计划的进一步实施，今年预计会成为营业税改增值税（营改增）税收制度的全面发展的一年。由于房地产企业的特殊性，房地产行业在进行营业税的缴纳时是一个较为特殊的行业。所在在缴纳营业税的时候（营改增）税收制度也带来了不少的问题。在房地产发展的过程中，“营改增”税收制度的的影响还是很大的。因此本文通过对“营改增”税收制度对于房地产企业开发成本的影响、“营改增”税收制度对于房地产公司赋税的影响、在“营改增”税收制度带来的情况下企业应采取的相应措施，以及“营改增”税收制度带来的影响进行探讨与研究。关键词：营改增；房地产；税收；影响一、什么是“营改增” “营改增”就是对于营业税改增值税的简称。“营改增”

是指将以前缴纳的营业税的应税项目改为缴纳增值税。增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的情况。是我国党中央、国务院根据当前社会经济发展的新形势，从深化改革的总体部署上出发做出的总要决策。目的就是加快税收体制的优化、进一步减轻企业的赋税。调动房地产行业以及其他高端服务业的发展，促进产业和消费的升级，培育新动能，深化供给侧结构性改革。据统计，截止2015年底，在实行“营改增”收税制度之后，已经累计实现减税6412亿。增值税是世界上最主流的流转税种，相对于传统的营业税有很多优势。在于通过流转环节中进项与销项来核算当期应缴纳的税款，从而体现增值部分，只缴纳流转增值部分的税收，解决了税基的重复问题。当然增值税也是有一定不足的，那就是规则比较细则，细节问题比较多，计算比较复杂，增值税专用发票的管理需要更加严格谨慎。在全面实施“营改增”之后，一方面实现了增值税对于货物与服务的全面覆盖，从很大程度上减少了重复征税，促进了社会的分工协作，对于房地产行业、服务行业以及制造业的转型升级。另一方面将不动产纳入抵扣范围，较为完整的实现了规范了消费型增值税制度。这对于扩大企业投资增强企业营业活力有极大的帮助。而且“营改增”工作的开展，增加了就业岗位，缓解了社会的就业压力。有利于建立货物

房地产行业营改增的35个热点难点问题

营改增热点难点问题（房地产） 1.关于?取得的不动产?，取得的方式是否包括租入？以购买方式取得不动产的取得时间是以签订购房合同时间，还是房产证的时间？对于自建的不动产，是竣工时间还是实际投入使用时间？答：（1）?取得的不动产?中的取得方式包括租入。（2）纳税人（不含其他个人）以购买方式取得的不动产，暂以办理不动产权属登记的销售发票的开具时间作为不动产取得时间。（3）纳税人自建不动产，取得时间应为《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期；《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》的，应为建筑工程承包合同注明的开工日期。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，其自建的定义是什么？答：企业采取下面任一种方式建成的不动产都属于自建不动产：（1）企业完全使用自己聘用的员工进行施工，最终建成不动产。（2）企业既使用本企业员工进行施工，也对外购买建筑服务。

（3）企业作为建设方，将不动产建筑工程承包给建筑企业或个人。 3.房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额能否抵扣？若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，是作为视同销售处理，还是做进项转出处理？答：房地产开发公司为其开发的房地产项目配套建设的学校、幼儿园，其相应的进项税额可以抵扣。若将学校、幼儿园无偿赠送给政府，不需要按视同销售计提销项税额，也不要做进项税额转出。 4.政府向拆迁户发房票，拆迁户凭房票到当地任何房地产公司购房都可抵购房款，请问开发企业收到房票时是否需要预缴税款？答：房地产企业收到房票时，暂不需要预缴税款。房票兑现时间早于房产的纳税义务发生时间，应在兑现时预缴税款；房票兑现时间不早于房产的纳税义务发生时间，不需预缴税款。

新编营改增对房地产企业的影响及应对以恒大为例

新编营改增对房地产企业的影响及应对以恒大为例 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】

西南交通大学希望学院本科毕业论文正文题目：营改增对房地产企业的影响及应对 ——以万科为例学生姓名：*** 系（部）：商学院会计（或商务）系年级：2012级专业：**** 学号：*** 指导教师：*** 二〇一七年四月二十九日

摘要及关键词摘要：所谓营改增就是营业税改增值税，从本质上来说，营业税改增值税的根本目的并不仅仅是为了减税，而是在于避免各个行业中出现反复征税的现象。从目前各地试点营改增的情况和效果来看，改革中取得了成功的经验，也暴露出一些涉税问题。营改增税制的制定和实施，将会对我国税收体制的健全起到一个明显的推动作用，进而促进我国市场经济的健康发展。然而，营改增并非完美无缺，其在国内的政策推进也催在一定的问题。本文在分析营改增的国内外背景的基础上，通过对国内营改增政策推进的跟踪研究，对最近的营改增政策内容进行剖析，指出目前营改增对房地产企业发展的影响，并以万科集团为例，进一步分析了营改增税制改革对房地产企业的税负影响和存在问题，并提出了相应的改革建议。关键词：营改增税制；房地产；万科地产

Abstract and Key words Abstract: The so-called "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "is the business tax reform VAT, in essence, the fundamental purpose of value added tax is not only for tax cuts, but to avoid double taxation phenomenon in various industries. From the current pilot around the camp changed to increase, the situation and the effect, the reform has achieved successful experience, but also exposed some tax issues. "Camp changed to increase" is a kind of tax cuts, it can create a more favorable tax environment for the enterprises in various industries, to promote the sustained and stable development of China's economy is also of great significance. For the country's tax reform, camp changed to increase is an integral part of it. The development and implementation of the "camp to increase" tax system will play a significant role in promoting the sound development of China's tax system, and then promote the healthy development of China's market economy. However, "replacing business tax with value-added tax(VAT)" is not the pink of perfection itself also has its advantages and disadvantages, there is, the "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "the implementation of practical significance in the analysis of" replacing business tax with value-added tax(VAT)tax reform background and the disadvantages of the two tax systems on the basis of further analysis of "replacing business tax with value-added tax(VAT)" "tax reform on different industry tax effects and problems, this paper also carried out on the pros and cons of inquiry, and puts forward the corresponding reform suggestions. Key words:Camp changed to increase tax system；Real estate; Advantages and disadvantages

营改增后与房地产估价相关的税收-好

营改增后与房地产估价相关的税收全国范围内营业税改征增值税已经全面推开，“营改增”后对房地产业等产生重大影响的同时，也对房地产估价中相关内容及估价参数产生较大影响。评估师信息网经对近期出台营改增相关税收政策进行梳

项的公告》（2016年第23号）第六条第（三）项：其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。例：某人出租其不动产，如取得月租金在31,500元。计算其应缴纳的增值税。月销售额=31,500÷（1+5%）=30,000元。其月取得租金收入未超过3万元，按照23号文相关规定免征增值税，即增值税为零。二、成本法、假设开发法（不适用于房地产开发企业）营改增后涉及到房地产估价中成本法和假设开发法中“销售税费”项目中增值税计算，以及以增值税应缴纳金额为计算基础的城建税、教育费附加（地方教育费附加）等项目。《房地产估价规范》（GBT/T 50291-2015），房地产估价成本法运用，测算房地产重置成本或重建成本应为在价值时点重新开发建设全新状况的房地产的必要支出及应得利润。建筑物重置成本或重建成本应为在价值时点重新建造全新建筑物的必要支出及应得利润。除追溯性评估外，均是基于2016年5月1日后的重新开发或重新建造成本，估价时，首要在于区分开发或建设主体为小规模（个人）或一

值税），当然最为合理的仍应采用清算模式测算确定。关于预征模式和清算模式的探讨，有兴趣可查阅评估师资讯公众号的推送过的一篇文章“假设开发法评估商业住宅用地“营改增”后税负测算探讨”。四、其他相关内容营改增后，房地产估价活动中不仅涉及到以上三大评估方法估算过程中的相关项目，还涉及到其他需要测算增值税情形，如抵押估价中对“评估净值”测算，司法拍卖“拍卖保留价”测算，即估价中卖方实际税费负担转移的测算。等等。（一）差额征税或免税情况为适用营改增试点的需要，财政部、国家税务总局对部分行业或某些业务，规定了可以实行差额征税政策。与房地产估价相关的具体（包括但可能不限于）有： 1.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 2.一般纳税人销售其2016年4月30日前取得的不动产（不含自建），适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销