郑州二七商圈
“Hello——地铁”商业项目
经营策划方案
小组成员：刘志豪
周士超
余晓卿
陈柳森
黄坤
完成日期：2014.12.12
目录
第一部分项目概述 (1)
一、项目概况 (1)
二、设计概要 (1)
三、工程进展 (2)
第二部分：项目分析 (3)
一．市场状况 (3)
二．项目名称 (4)
三．优势分析 (4)
四．劣势分析 (5)
第三部分：经营模式定位 (5)
一．项目定位 (6)
二．经营模式 (8)
（一）整体运作模式 (8)
（二）租金支付计划 (9)
（三）物业经营管理 (10)
（四）消费者的培育 (10)
（五）对传统商场的影响 (11)
三．推广策略 (12)
第四部分：经济效益分析 (14)
第五部分：总结 (15)
“Hello——地铁”商业项目经营策划方案
第一部分项目概述
一、项目概况
地铁使人的消费空间变大，路程花费时间变短，商业形态也因此更加繁复成熟。人们惯常印象里堆满特价处理品的地下商场如今成为潮流地，重新诠释了传统商家津津乐道的“一站式消费”概念；此外，地铁站点凝聚而来的各类商场形成有性格有特色的商圈，带动起“商圈式消费”；最后，大量人口被吸纳到轨道交通的沿线，商圈又因为地铁的串联而形成商业带。如今，地铁已超出了交通概念范畴，全面催熟城市商业，地铁经济也逐渐从“一站式消费”过渡到“商圈式消费”、“商业带式消费”。
郑州地铁1号线二七广场站处于郑州最为繁华的商业地带，是郑州市区车流、人流最为集中的中心地段之一，该站点为地下两层岛式车站，共设7个出入口，未来的地铁3号线也会在此交叉，乘客可以实现同站换乘。
二七广场站位于正兴街、解放路二七路、人民路及西大街交汇路口的下方，车站西端为缓曲线，站台宽度为13m。
站点的西北侧有五彩广场，东南侧有二七广场，周边商场、宾馆林立，有北京华联、郑州华联、商城大厦、天然商厦、亚细亚、友谊广场、二七宾馆、东方红影院、亚细亚酒店，其中二七塔为国家级保护文物，该站点也将成为1号线上客流量较大的站点之一。
目前，为了适应地铁的发展，以及更好地发展二七广场附近的商业，提升二七商圈的知名度、影响度、美誉度和二七商圈的换代升级，现针对二七商圈的具体情况，做出地铁二七广场站“Hello——地铁”的地下商业街策划方案。二、设计概要
国外对地铁物业的研究表明：地铁站点上覆盖区域，称其所属物业为“正地铁盘”；步行5-10分钟至站点的区域，称其所属物业为“准地铁盘”；步行10-15分钟至站点的区域，称其所属物业为“近地铁盘”。距离站点越近的物业，轨道交通提升其价格的作用就越显著。而在郑州1号线开通之后，二七广场将出现一波“正地铁”商业建筑。
2014年8月11日，大商新玛特、北京华联等6家位于郑州市二七商圈的大型商企代表在郑东新区的一间办公室里商谈，如何在二七商圈修建一条地下公共走廊，把商圈内的商企与附近的郑州地铁1号线二七广场站相连接。
地铁串起省会黄金商圈。通过地铁站与周边商业企业的互联互通，郑州地铁与郑州商圈之间的联系将更加紧密，大商圈优势将进一步凸显。
郑州本是座“火车拉来的城市”，而郑州商业也与交通密切相关。根据规划，郑州地铁1号线、2号线呈“十字形”，被称为黄金十字架。仅地铁1号线经过之处，就有秦岭路商圈、碧沙岗商圈、二七广场商圈、人民路丹尼斯商圈、紫荆山商圈、曼哈顿商圈及东区艺术中心商圈。1号线就像一条“黄金链”，将这些商圈串联了起来。
1号线属于交通疏散型，主要以减缓城市交通压力为目的，所以，线路和站点的选择，都是人流高度密集之处。
人往哪里去，站点就建在哪里，而人气是城市商业最不可缺少的。1号线一期工程沿线的多家商企与地铁对接，最大限度地实现出入口与周边商业的互通互联，将地铁带来的强大客流吸引到商业综合体，繁荣郑州经济。
据介绍，建成后的1号线每趟列车运载量近1500人，最小运行间隔为2分钟，日运载乘客远期将达100万人次。这么多乘客聚散在有限的出站口，无疑让靠近地铁的商家更有经营优势。
地铁对郑州商业格局的改变主要体现在三个“推手”：
一是强化传统商业中心地位。地铁将带来更多的客流，也会促使较远的商家向地铁沿线的商业中心聚集。
二是地铁将使郑州商业由单一中心向多中心发展，快捷的地铁“缩小”了城市版图，消费者可以有更多的选择。
三是地铁将使零售商业布局由地上转为地下。届时，大量的地下零售商业将会出现。
三、工程进展
2009年3月，郑州地铁1号线工程动工，一期工程长26.34公里，设置22个站点；9月份郑州地铁2号线工程动工，一期工程长19.05公里，共设置16个站点。1号线一期工程成本为5.9亿元/公里，2号线一期工程成本为5.93亿
元/公里，工程总投资达268.45亿元。两条地铁线路的竣工时间分别定为2013年、2015年。
地铁建设具有很强的外部效应，对省会郑州经济布局的带动是全方位的。一个直观的数字是，地铁建设每投资1亿元，可带动GDP增长2.6亿元。
但表现最为明显的，是对地铁周边地产和商业的带动上。
曾有调查统计显示，地铁周边物业与远离地铁的同类物业相比，价格普遍上涨20%～30%。事实也证明了这一点，早在2006年年底提出地铁概念后，郑州房地产市场便掀起了一股“地铁热潮”，多种商业业态正以地铁站口为中心汇聚。
首先是城市综合体汇集地铁站口。在地铁尚未建成之时，不少城市综合体已经早早在地铁站旁“安家”。如中原区的西元广场、二七区的二七万达广场等新的城市综合体，正是依托地铁而建。
其次是地下商业得到开发。比如，根据地铁站口规划，紫荆山站将有四层地下空间，其中，一层将开发为商铺。绿城广场、二七广场、光大广场等地下都将被开发，有的建成商铺，有的则建成地下停车场。同时，地铁上盖将成为新的商业热点。适宜开发的地铁站口上方将建成商场或商住两用地产，有的会建成新的城市综合体。
香港地铁是世界上经营效益最好的地铁，其奥秘就在于不仅经营地铁，而且经营相关地产，地铁站多是建在商业综合体内。郑州地铁投资巨大，且资金来源多为财政和银行贷款。早在规划时郑州市就设想学习香港经验，通过地铁建设带动城市综合体成长，实现永续发展。
地铁的开通，必将成为郑州市经济发展的助推器。地铁沿线物业其商铺付租能力最高，因此，地铁沿线最容易形成新的商业走廊。
第二部分：项目分析
一．市场状况
商城郑州跑进地铁时代，裹挟而来的巨大人流，为地铁商铺带来了非凡财富，随着1号线5个站点4000多平方米地铁商铺的全面开启，1号线将几大商圈“连线成带”，对传统商圈有利无弊，郑州也将跟随地铁速度，奔向“大商业”时代。
据负责地铁商铺招商的知情人介绍，首批商铺规划中，1号线上5个站点列
入其中：郑州东站站、燕庄站、人民路站、二七广场站和医学院站，总面积在4000多平方米。
根据地铁站点周边环境，初步规划中将站点的商业定位予以区分，比如，医学院站的核心客流是居民和上班族，这里突出的是便民服务；燕庄站的核心客流是时尚白领或商务人士，商业业态就以时尚精品、餐饮美食和休闲文化为主。
二七广场站“主唱”青春潮流，主要业种将是休闲餐饮、潮流服饰、时尚休闲和信息服务。但无论哪个站点，都会有ATM机、彩票售卖点等便民设施。
餐饮、服装饰品、数码和品牌外设店，将是首批地铁商铺的“主旋律”。虽然招商尚未开启，规划也未定论，但从前期接洽情况看，二七广场站，最受商家关注。与普通地铁口相比，地铁换乘处的人流量是最大的，而二七广场站就位于未来地铁的“交会站点”，在许多投资者心目中，它的广告价值以及商业价值都是最大的。
二．项目名称
Hello——地铁
名称释意：
Hello ——主要用于熟人间打招呼——“喂”，也可用于呼叫远处的熟人或陌生人，以引起注意！
地铁——郑州地铁的开通、地下商业街项目的建设，正符合当前郑州的潮流。
Hello——地铁：一个个性十足；优雅的购物环境、悠闲的消费方式、宜人的商业尺度；优质的商品、优质的服务，为优秀的你提供优质新生活。
Hello——地铁，带你进入一个全新的郑州地下商业新时代。
三．优势分析
1）区位优势
“地段是金”这是商铺营销的第一定律。二七广场地处城市中心区，位于城市主干道之下，周边是丰富的居住区和市政配套，位于商业繁华地，其商业资源优势无可比拟。
以二七商圈、火车站商圈为代表的郑州市商业中心区积聚了百年商业文化和人气，特别是经过多次大大小小的“商战”洗礼之后，这里一度成为全国最具代表性的商业区，也是郑州市商业最为繁华的地方。
2）配套优势
周边商业、娱乐、交通、医疗等配套一应俱全。
大商新玛特金博大店、丹尼斯百货、北京华联、郑州百货大楼、百盛购物中心、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、德化步行街、正弘名店、大上海、光彩服装市场、金智万博商城、迪信通等手机卖场以及苏宁、永乐、国美、五星、大商等五大家电连锁等，囊括了大型百货、综合超市、品牌专卖、图书批发等几乎所有的零售业态。
3）交通优势
郑州地铁二七广场站正位于二七纪念塔下方，紧邻郑州火车站和二马路汽车站，除地铁一号线和地铁三号线在二七广场站换乘之外，直达公交车次有：K906路，35路, 60路, 85路, k812路, k85路, y805路,2路, 26路, 37路, 57路, 58路, 65路, 82路, 89路, 152路, 256路, b17路, k801路, k809路,k815路, k9路, t101路, y810路,6路, 9路, 21路, 28路, 32路, 34路, 93路, 95路, 105北线, 305路, 312路, 603路, k6路, k806路,98路。交通便利、车流量及人流量非常大。
4）人数优势
周边人口密集，购买力集中，周边有良好的购物环境，大量人口被吸引到地下区，改善地面的交通和环境。
四．劣势分析
1）二七商圈停车位稀缺、交通拥堵。
2）地下商业街的造价过高，在开发前期可能会出现资金消耗过大的可能. 地下商业从通风、安全环境等条件来说，和地上商业设施相比都存在一定差距。一旦发生事故，人员的疏散和转移对地下商业建筑设施都提出来较高的要求。
3）由于二七广场周边的商业已经很成熟了，突然出现的二七地跌地下商业街能否得到消费者的认可仍是未知数。
第三部分：经营模式定位
地铁商圈成败关键在定位。在地铁商业发展前景一片大好的同时，我们也要冷静地看到，地铁商业的开发具有很强的专业性，商业定位非常重要。考虑到地铁商业的特殊性，商业的定位必须要充分考虑到地铁客流自身的特点，而由于站
位及其所处区域商业环境的不同，商业定位也会更多地体现出个性化的特征。一．项目定位
在对其他各地项目进行的深入研究，认为本项目前景良好，且二七商圈也已具备定位中高档的基础，因此我们定位的总原则是：打造郑州一流的地铁商业圈。
以下是具体的市场定位实施：
市场形象定位
1）优良的品质---------在招商方面，注意细分和筛选，选择符合地铁商圈和有发展潜力的企业和品牌，品质自然有保证；
2）品位CLD（Central Living Distric中央生活区域）生活---------概念创新3）文化定位和情感需求---------定位高端，满足消费人群心理。
4）投资潜力大---------地处繁华地段
5）生活的便利---------紧邻地铁口和火车站
6）国际化、时尚化、艺术化、体验化
通过对本项目的整合推广，使本项目成为郑州市地铁品牌项目，而使开发商也成为明星企业，从而达到双赢的目的。
经营业态定位
从已经成熟的地铁网络覆盖城市看，日本东京地铁2012年度靠提供场地收取的租金有18亿日元，加上它拥有的38家便利店的94亿日元销售额，合计112亿日元，截止到今天，这个数字一直在持续地增加。地铁站内不仅开设商城，也可以使站内和地上商业连成一片，从而形成独特的文化和商业以及较为成熟的商圈。巴黎地铁就犹如一个“地下超市”，其地铁站内设有百货、报刊、饮食、音像、图书、服装鞋帽、礼品等商业网点800余家。
从这些例子中可以看出，地铁的开通与运行就是商业机会的开始，地铁商业价值在自身各种方面的价值体现中，充分利用自身商业价值的转化与应用，把可预见的商业价值创造出无数的商业机会，并从中获得良好的收益。
针对郑州地铁二七广场站2400m2的地下商业街经营业态，经营业态定位为：ATM机、奶茶、甜点、干洗店、眼镜店、鲜花店、软饮店、餐饮旗舰店、快餐品牌、书报亭、小零售铺、早点、娱乐、便利店、报刊、咖啡、音像、小饰品、手机店、服装鞋帽等。
届时可以对地下商业街进行按区划分，比如：1区女性用品（时尚女装、美容美甲、精美饰品等）；2区男士用品（男士服饰、休闲品牌、运动服饰、儿童用品等）；3区品牌服饰（男、女品牌服饰、品牌内衣、品牌布艺及时尚包类等）等等。
目标消费群体定位
通常来讲，地铁客流大多以快速通过为目的，如果能够通过特色塑造延长乘客逗留时间，将可能增大消费的有效性，因此对地铁商业而言，如何将流动的乘客转化为有效的购买力，是在商业定位中需要给予高度关注的内容。
在这里，主要将目标消费群体定位为在二七广场站换乘的乘客、在二七广场站下车的乘客、专门到二七商圈休闲购物的乘客以及从地上商圈下到地下商圈的乘客。
目标经营商户定位
市场的目标客户比较复杂，根据开发商的开发目标和市场的整体属性定位，本项目的目标客户分为三大类，一类是商铺购买者；第二类经营者，商铺租赁对象；另一类是市场商品消费者。这三类目标客户又会互相影响，甚至互相转化。
①总体目标市场定位：郑州市及周边的私营业主和商铺投资者。
②其他市场经营者（辅助客户）
这里面，有的是市场拆迁户，有的是寻求更大机会者，大都源于对现有市场的不满足，希望寻求新突破，看重新项目的升值空间和短时期内的升值预期，看重项目的市场知名度、认可度及热销度。
③商业地产投资者
这部分人群构成复杂，但投资原因明确，升值或收租是其主要追求。包括：改变银行存款方式的投资者（理财型）、拥有大量闲置资金并且无自主经营能力或主观愿望者、专门从事不动产购买及出租者、私营企业主、国企及公司高管、部分政府官员，投机投资者、职业炒家、周边县市的投资者。他们看中的是项目的良好出租率，自己的稳定投资回报和市场兴旺的经营效果，以及项目的升值潜力。
经营主题定位
二七广场体验式主题特色街区——营造特色休闲风情地铁购物街区，在等车
中休闲，在休闲中等车；在购物中休闲、在休闲中购物。将娱乐休闲融入购物，打造二七广场地下商业街全新的体验式购物模式。
体验式经济已经成为当今商业的一种主流趋势，“体验经济时代”已经到来。二．经营模式
（一）整体运作模式
从世界范围来看，地铁物业的开发多采用三种模式，一是站内开发；二是站外衔接；最后是上盖物业。
从国内范围来讲，站外衔接和上盖物业占主流地位。曾有一些城市做过一些地铁站点的站内开发尝试，然而最终因地铁过于火爆、人潮汹涌以致拥堵，出于安全考虑将一些地铁站内的商铺统一拆除。
比如上海曾在早期的一二号线内试水站内开发，然而在几年之后据业内人员透露，一、二号线等早期地铁线路刚刚开通的时候，为了方便乘客，曾经在一些地铁站点设置了一些书报亭、小零售铺、早点等商铺。在当时地铁客流量不大的情况下，这种做法确实为乘客带来了一定的便利。然而，没有人能预料到，仅仅在短短几年之后，地铁的客流量出现了飞跃式的增长，地铁商铺的负面影响就开始凸现。于是在运营后期，地铁集团陆续将一、二、三号线的商铺拆除了近一千平米。到了规划5号线的时候，地铁公司更是决定从原则上就不设置类似地铁商铺的经营项目，把通道最大限度的还给乘客。
站外衔接和上盖物业的形式则在全球范围内都非常普遍，也对当地的商业和房地产市场带来了普遍的影响。据专业机构统计，纽约、伦敦、东京，包括我国香港、上海、广州、北京等城市成熟的地铁物业价格平均要高于片区同素质物业30%以上。“地铁+物业模式会对沿线物业升值起到促进作用，带动轨道交通沿线的经济发展”。
比如香港，在全国多数城市地铁都无法养活自己的时候，香港地铁是为数不多的盈利者。在地铁总收入中，运营收入约占60%，站内广告等经营收入约占20%，物业管理约占20%。其核心的盈利模式通常被称为“地铁+物业”模式，站内广告和沿线物业开发，已经成为其最主要的利润来源。
针对郑州地铁二七广场站的实际情况，在地下专门开发的有2400m2的专业商业街，我们决定采用的运作模式是站内开发+站外衔接+上盖物业。通过这种立
体、交叉的设计，可以全方位、360度的覆盖郑州地铁二七广场站的所有目标消费者。餐饮、服装饰品、数码和品牌外设店，将是首批地铁商铺的“主旋律”。
为了与地铁二七广场站的地下商业街遥相呼应，二七站点外的德化步行街也要大变样。将德化商业中心进行大范围改造，范围东至德化街，北至苑陵街和二七广场，西至福寿街火车站，南到大同路，占地38.7亩。基本覆盖了德化步行街、二七广场等热门购物、餐饮区域。届时，改造过的德化街与新开业的“Hello——地铁”商业项目，一个地上、一个地下，共同打造新的二七商业新开篇。
（二）租金支付计划
商业地产的租金是相当具有变化性的，分市场培育期、发展期、成熟期、衰败期四个阶段。
本着商业地产放水养鱼的操作理念，将租赁期分拆为市场培育期、成熟期两个阶段，市场培育期阶段让利给商户，让其做大做强，成为真正的合作伙伴，待到商业成熟时，该商业物业也持续增值了，既保证了合作的稳定也能得到预期的租金收益，租赁方式、租金政策建议如下：
租赁方式
A、以经营商业资源税后营业额的固定百分比提成作为租金，即提成租金；
B、以双方商定的固定金额作为租金，即固定租金；
C、以经营商业资源税后营业额的固定百分比提成或双方商定的固定金额两者取其高作为租金，即保底或提成租金。
上述三种方案，为了降低租赁风险及增加租金市值回报，建议以固定租金为主。
租金政策分两步
1、市场培育期租金
培育期三年，租金标准取周边同类商业物业市场标准平均值，不高于这个值，不设下限；
2、成熟期租金
租金标准周边同类商业物业市场标准的最高值*1.5
不低于这个租金标准，不设上限。
合同期限 10年
租金递增第四年开始，租金每两年递增10%
免租期免租期2-4个月
租金支付方式押1付3
（三）物业经营管理
物业管理可能会成为本项目的一个抗性，而反之也可以成为本项目的一个卖点，因为一旦与物业管理公司强强联合，对于本项目无论是销售还是品牌的树立都大有裨益，以下是对于几种物业管理模式的分析：
1、全权委托管理
优势
1）充分发挥物业公司专业服务功能，提高项目的服务档次；
2）减少发展商的管理人员数量；
劣势
1）费用较高，因而业主负担增加；
2）如果服务质量差，则会直接影响发展商的声誉；
2、聘请专业的物业管理公司作顾问
优势
1）经验丰富，能够解决各种突发事件，其对于项目宣传也是一个卖点；
2）能够为本公司培养一批人才，对于发展商的长远发展有战略意义；
劣势
1）能否同发展商的管理体制接轨是一个最大问题
3、自行管理
优势
1）充分发挥对项目开发建设、管理、服务的一条龙作用，实现高效率服务；
劣势
1）缺乏经验，容易走弯路；
2）对于突发事件没有及时处理的能力，缺乏创新思想；
（四）消费者的培育
有人担心，郑州消费者购物的目的性很强，比如去二七买衣服，到商超买日用品等等，地铁商铺开了，大家愿意把钱花到这吗？
市民购物有习惯性的选择，但地下商铺也会创造消费需求的，培育期不会太长。据调查显示，乘客第一次乘坐地铁都是“一心为交通”，但到了第二次、第三次时，就开始留心周边“景色”，产生购物需求了，也就是说，“坐两到三次的地铁，就会有购物欲望”。
每个城市的地铁商业都有自己的特色，但是香港地铁商铺是全世界公认的盈利之地，虽然地铁总长只有43.2公里，但地铁商铺早在十年前就创造了一年经济收入超过96亿港币的收益。地铁带来川流不息的人流，造就了“时代广场”、“置地广场”等一大批购物天堂。
香港地铁业态通常分为零售、饮食和娱乐三大块，布局均衡、合理。据专家分析，香港地铁商铺运作如此成功，在于香港地铁商业基本上都采取“只租不售”，为的是香港开发商拥有绝对的统一管理权，更有利于商场经营。通常是由发展商自行招商和经营管理，还会适当让利，首先考虑的是如何在短时期内吸引商家进驻，把商场做旺。
而在郑州，1号线涉及了丹尼斯的3个项目，包括人民路丹尼斯、CBD七天地和二七广场的大卫城。有统计显示，香港的与地铁站接驳的购物中心，由地铁带来的人流，占到商场整体客流的一半以上。“我们也很期待地铁的到来。”丹尼斯方面这样表示。
（五）对传统商场的影响
地铁站点进驻会给传统商场带来人气。
地下商铺本身也是传统商业，只是空间有变化，它的消费群体比较固定，从对传统商业影响来说，地铁的客流效应和品牌效应会带动站点周围原有商业的发展，并吸引一些新的商业进驻，使传统商圈更加繁荣，没有任何负面影响。而且，1号线沿线遍布二七商圈、紫荆山商圈、曼哈顿商圈、碧沙岗商圈、秦岭路商圈等多个商圈，开通之后，这些传统商圈最受益：老的商圈持续加强，随着地铁周围新建住宅小区的开发，一些新商圈也会逐渐形成。
地铁沿线出口，是商家必争黄金地段，此处会衍生出更多的小组团式商圈，地铁沿线商业由“圈”到“带”惠及“片”，商业资源地上地下互动，构建郑州
的“大商业”时代。
三．推广策略
重点活动一：Hello——地铁主题特色街区公开招商、发售新闻发布会暨商铺竞投公开拍卖会
在做好前期充分的准备工作之后，在步行街建设基本竣工之时，由开发商组织进行一次面向媒体和市场目标群体的商业街商铺招商、发售的新闻发布会和部分商铺的无底价竞投公开拍卖会。通过发布会与拍卖会形式，在市场上制造一定的传播声势，使目标投资客户群体和广大商家获得相关信息并引起他们对本项目的强烈关注。
活动目的：
①大力宣传，首度推出即获市场轰动效应，迅速建立知名度；
实现部分商铺直接销售与推广的同时，达到试探市场价格承受力的目的。
举办时间：商业街街工程竣工一周之内
活动形式：新闻发布会公开拍卖会
邀请对象：相关媒体单位记者、品牌商家、社会投资者
前期工作：广告宣传、发布会消息传播、商业街现场布置
具体操作内容：
①新闻发布会与公开拍卖会
a．新闻发布会市场炒作
通过组织新闻发布会宣传“Hello——地铁”即将进行公开招商与发售的市场信息；
b．拍卖会紧接着新闻发布会同步进行
发布会之前先进行一个阶段的硬性广告宣传和媒介软性报道炒作此次活动，达到市场预热目的，使其成为该段时间当地房地产市场的热点新闻事件；
c．公开拍卖会推出部分商铺
发展商在此次活动中在拿出一小部分商铺单位进行拍卖，同时委托当地知名拍卖行主持拍卖会。拍卖方式以现场公开和无底价方式进行，价高者得，通过拍卖会的热烈氛围和良好宣传作用，与前来参与拍卖会的部分投资者达成购买意向。然后借此声势，活动结束后将拍卖竞买结果与知名商家名称在媒体上公布，
达到良好的市场宣传效果。
重点活动二：剩余商铺无底价暗标竞买活动
a．市场炒作继续升温，剩余单位暗标竞买
公开拍卖会结束后，将拍卖会上未能卖出的剩余商铺单位继续公布于媒体，进行暗标竞买宣传。吸引其它投资者前来咨询洽商，缴纳认购诚意金（1万元），并在规定竞买时间内（建议两周），以“挂牌价”形式对意向客户进行内部竞买价格登记，最后以规定竞买期间同一单位的最高竞标价成交，并与成交客户签订正式认购协议。另外，竞买期间应通过媒体与销售人员不断进行造势，吸引更多投资者前来竞标，不断提升竞买价格。
b．举办业主答谢会，再创市场推广高潮
在结束前期商铺无底价公开拍卖会和暗标竞买活动之后，借此声势趁热打铁再度举办一次商铺竞买成功业主答谢会，同样通过媒介宣传将整个商铺竞买活动的市场效应推至顶峰。
重点活动三：品牌商家免租联展招商活动
通过前期的市场活动效应，已建立起项目广泛的市场知名度，接着便可根据前期活动的效果，及时调整市场推广策略。同时，借助前期活动的市场余温，发展商可在适当时机再次推出一个“百家争鸣——Hello——地铁主题特色街区品牌商家免租联展活动”。通过各种主动联系方式，吸引在本地区具有市场影响力的名牌商家以及前期已招入商家前来步行街现场参加本次品牌、产品与服务等方面的综合展示活动，从而极大地带动商业街的知名度和人气，将为商业街的连续销售推广起到极大促进作用。
活动目的：强力提升商业街知名度，带旺人气，寻求合作商家与目标投资者活动时间：3个月（可根据具体情况调整）
活动形式：在活动期内，以免收租金的形式免费提供商业街商铺空间给各类参展商家进行其品牌、产品与服务的展示和市场推广活动，吸引社区居民以至当地社会的关注。
活动要求：
①活动期间的参展对象必须是具有品牌知名度和市场影响力的商家；
②活动前必须做好充分的准备工作，避免由于活动组织不完善而出现负面的
市场影响；
第四部分：经济效益分析
郑州地下商业发展较早，但在很长时间内一直不温不火，近两年，随着火车站地区地下交通工程的建成和投入使用，郑州地下商业又有所发展。今年年初，郑州地一大道项目开业，标志着郑州地下商业进入了专业化运营阶段。但从现阶段运营看，郑州地下商业受制于消费习惯等多种因素，经营状况并不十分理想。
随着郑州地铁１、２线的规划建设，郑州地下商业再次迎来发展契机。其中，地铁１号线经过的火车站，另外，地铁１号线的紫荆山站、会展中心站以及其他零星的区域中，共规划了面积大小不一的地下商业设施，将形成各种适应地铁人群的快速流转的地下超市、餐饮娱乐场所等地铁商业，并且地铁商业实行２４小时开放，与地面经济形成“错位经营”，完成和地面经济的有效对接。
地铁建设具有很强的外部效应，对省会郑州经济布局的带动是全方位的。一个直观的数字是，地铁建设每投资1亿元，可带动GDP增长2.6亿元。
但表现最为明显的，是对地铁周边地产和商业的带动上。
曾有调查统计显示，地铁周边物业与远离地铁的同类物业相比，价格普遍上涨20%～30%。事实也证明了这一点，早在2006年年底提出地铁概念后，郑州房地产市场便掀起了一股“地铁热潮”。
当前，距1号线通车后一年多的时间，多种商业业态正以地铁站口为中心汇聚。
在二七商圈，除了传统的百货商场外，新兴的、扩建的百货商场及地铁周边的综合体项目也暗战连连。目前，投资40亿元的华润万象城1期规模初显;同样投资数十亿级别的丹尼斯大卫城早已开始启动招商;投资10多亿元的德化新街、德化大厦等项目正在建设;占地23亩的正弘凯宾城项目已基本完工;投资10亿元的金博大扩建项目也在开展;百年德化二期，投资18亿元，占地25亩，商业面积9万平方米;还有附近的百盛、汇龙城等项目……
不过，即使地铁可以带来人流、物流、钱流，但并不是指地铁商家们就可以“高枕无忧”。地铁只是一个载体，它只能帮商家输送消费者，但能否留住消费者，还要看商家自身的服务和价值。
地铁对于人流的效应具有两面性：一方面地铁可以带来人流；另一方面，
地铁也可以带走人流。对于之前无地铁连接，相互关联度不高的两个商圈而言，地铁的开通相当于缩短了相互之间的距离，使彼此间的竞争加强。比如，紫荆山和二七广场两个商圈，乘坐地铁只有五六分钟的时间，如果相互之间没有树立各自的特色，那么，聚集人流也可能会变成分散人流。
这也就要求商家，想要更好地留住消费者，必须要加强自己的品牌认可度和价值，光靠地铁带来人流是不行的。
第五部分：总结
目前，郑州的商圈将不会有太大的变化，依靠地铁来改变郑州的商圈，并不是一蹴而就的，需要时间来逐渐改变，更需要时间来形成规模。但是在地铁的影响下，郑州终究会产生新的商圈，并且等地铁物业越来越成熟，郑州的经济将向“纵横连接”式发展。对于二七商圈来说，伴随着地铁的开通，2014年，二七商圈卖场优势、集合能力完全展现，二七商圈的辐射力将会加强并扩大至全省。
因此，将来有可能形成这样的局面，二七商圈相当于北京的王府井、上海的南京路，面向全省的购买群体，而新客运站商圈相当于北京的西单、上海的淮海路，主要面向本地客源。
上海主要商圈介绍及分布图
上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路 新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈 逛街指南： 南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。 主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。 人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。东南是带式香
最全的购物中心停车场研究报告
最全的购物中心停车场研究报告 2015-01-07克而瑞咨询 核心提示随着中国人均拥有车辆大幅提高，自驾购物占比日益增加，停车场这一配套设施在商业地产项目中的地位也越来越重要。在商业地产研究中心监控的42 个城市中，购物中心停车场车位数量达到58.6 万个，停车场建筑面积为2,280 万平方米，几乎为总商业建筑面积的30%。 购物中心停车场研究报告 1发展现状购物中心停车场研究报告 购物中心停车场根据其结构特征分类，可分为地下停车场、地面停车场、楼层停车场和屋顶停车场； 报告以北京、上海、成都、沈阳、西安、郑州六个城市106 个购物中心停车场作为重点研究样本，发现目前84% 的购物中心为地下停车场。楼层停车场是新兴的停车场类型，停车场可以与购物中心各楼层直接接驳，增加每层客流的到达率，有效提升高区的租金水平；一般楼层数较高的购物中心会采用这种停车场类型，如北京朝阳大悦城、北京世纪金源购物中心等。 此外，为了在固定空间中增加更多的停车位，不少购物中心已增设机械式立体停车设备。例如沈阳大悦城在安装机械式立体停车设备后，车位数量大幅增加。 2运营模式分析购物中心停车场研究报告
收费模式 与购物中心商业面积的平均租金相比，各地购物中心停车场的坪效偏低，仅作为购物中心补充收入来源。 上海购物中心停车场收费价格位居全国之首，单个购物中心停车场平均坪效也高于其他城市。沈阳购物中心停车场大都由第三方停车场管理公司承包经营，自负盈亏，因此收费标准要高于公共停车场平均时租价格。但沈阳停车周转率偏低，导致购物中心停车场平均坪效不高。 西安和郑州虽然时租价格最低，但由于车位配比不足，停车周转率偏高，导致购物中心停车场被有效利用，坪效居于各城市前列。
万达广场市场调研报告
11月份万达广场市场调研报告 调研项目：郑州万达广场 调研地点：郑州市中原路与秦岭路交汇处 调研时间：2011年11月4日 调研人员：张圆圆 一、万达广场项目概况 郑州中原万达广场位于郑州市中原路与秦岭路交汇处，所在的中原区是郑州市委市政府所在地，属于城市核心区。郑州中原万达广场（不含安置区）总投资额50亿元，总建筑面积约53万平米，包括购物中心、SOHO、室外步行街、住宅等，其中商业面积约25万平方米。购物中心涵盖高级连锁百货、多厅连锁影城、大型连锁超市、国际运动品超市、电器超市、KTV、电玩娱乐等多元业态，能“一站式”满足消费者购物、休闲、餐饮、娱乐等多种需求 二、万达商业业态定位分析 郑州中原万达广场作为亚洲最大的商业地产公司，万达集团的商业开发坚持“业态规划在先，建筑规划在后”及“商业订单在先，建筑建造在后”的宗旨。广场目前已经基本完成主力店的招商，确定了主力店的品牌和规模。广场主力店包括万千百货、万达院线、大歌星KTV、大玩家电玩、超市、迪卡侬运动类产品超市等。次主力店和精品店的招商已经完成90%。 万达招商的要求分类为：一个是零售类，其中又分为综合型（如超市和百货）和专业型；另一个是非零售类，如娱乐、餐饮、休闲、健康业等。伴随着集团城市综合体业务的发展，要把万达广场中零售和非零售的比列各控制在50%左右。目前，业态比例分别是：零售业、娱乐业、餐饮业的比例4：
3：3，即零售业40%，娱乐业30%，餐饮业30%。 1、万达主力店情况说明： 星巴克、沃尔玛、万千百货、ZARA、H&M、优衣库、迪卡侬、UNIQLO、IMAX巨幕电影院……万达影院、大歌星KTV、大玩家超乐场、永乐生活电器、华都酒楼等主力店 ①大歌星KTV：是全国知名的连锁式量贩KTV，主要特色是装修豪华设备一流，深受年轻人欢迎。 ②大玩家超乐场：国内室内数一数二的电子游乐城，2008年北京奥运会电子娱乐中心的独家运营 商，目前在全国有15家连锁店。 ③沃尔玛超市：全球零售业500强之首，世界最大的连锁零售业企业，向顾客提供高品质、快捷、 便利、有品质的购物新享受。 ④永乐生活电器：中国最大的家电零售连锁企业，全国240多个城市拥有直营店近千家，年销售 能力达800亿元以上。 ⑤迪卡侬集团：是法国大型连锁运动用品量贩店，迪卡侬在全世界18个地区拥有销售网络，包 括中国大陆与台湾分店数量超过300家以上，是欧洲最大、全球第二大的运动用品连锁集团。 2、万达广场外立面、导视、美陈的包装 商业区的外立面采用玻璃幕墙，石材幕墙等高档材料，突出时尚、现代的特点可以长期保持干净完整外观。万达广场特别重视内部灯光的照明以及夜景照明的效果。利用吊顶、电梯侧面、连廊等增加照明效果。无论是外部广场还是内部的灯光都使得不论在白天还是夜晚，都是中原区最引人注目的建筑群。 室内步行街内部吊顶设计万千百货入口通道吊顶室内步行街内部吊顶设计
郑州市商圈调查分析
郑州市商圈分析
郑州市区商业概况 根据统计资料显示，目前郑州人均商业面积为0.7平方米左右，而发达国家或地区人均一般为1.2平方米，从数字上来看，郑州人均商业面积远远低于发达国家或地区，处于较低水平状态。由此看来，郑州的商业地产存在很大市场。 郑州住宅密集区自发形成的商业形态，没有集中、统一的规划，无论从经营载体——住宅底商的硬件环境，到软件服务品质，均无法满足部分对购物环境、消费品质要求较高的消费者的需求，这就推动着城市商业形态的发展、变化—从自发式零散街铺，逐渐向人为规划的社区中心商场、主题商业步行街及专业商业城过渡，并逐渐走向成熟。郑州目前多数区域都缺乏高品质主题商业物业来提升区域的商业消费品质。而高品质商业地产分为住区中心商场、特色步行街、主题式大商场等等，各区域可结合区域商圈的差异，选择不同类型的主题商业地产开发。 现今，郑州市较突出的商圈范围内的购物中心、专业专卖店等新型业态不断涌现；连锁超市经营领域正在拓宽；丹尼斯、沃尔玛、易初莲花、家乐福、家世界、世纪联华等国内外大型流通企业涌入郑州。如火如荼的商业氛围的造势让投资者和消费者觉得前景一片大好。 根据以上分析，我们将郑州分为二七商业圈、火车站商业圈、国贸中心商业圈、紫荆山商业圈、碧沙岗商业圈、郑东新区商业圈。
1、二七商圈——城市形象门户商圈 二七区是郑州市的商贸中心区，具有悠久的商贸业发展历史。随着1903年京汉铁路开通和1905年德化街建成，这里的商贸业就逐渐兴起和繁荣。经过100年的风雨历程，二七区的商业不断发展壮大。上世纪90年代，由亚细亚等几大商场参与的全国著名的郑州商战曾在这里爆发，引发了郑州乃至全省的商业变革。经过一轮又一轮的新旧更迭，二七区逐步形成了以零售业为主的“二七商圈”。 形成因素： 一、大型零售商云集，商业街规模 庞大。 “二七商圈”已建成了中原地区 第一个集购物、娱乐、餐饮为一体的 步行商业街——德化步行商业街，汇 集了世界500强之首——商业零售巨 头沃尔玛公司、金博大购物中心、北 京华联、上海世纪联华、天津家世界 等数十家大型商业企业和百年德化购 物公园、正弘国际名店、国美家电等 大批商家，商业氛围浓厚。涵盖了传统 百货、超市零售、商业步行街、批发等 形态。也是郑州商业业态最为丰富配套 最为全面的区域。 因二七与火车站相距很近，而两个 商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步
天津商圈分布介绍完整版
天津商圈分布介绍 HEN system office room 【HEN16H-HENS2AHENS8Q8-HENH1688】
商圈位置 滨江道商圈位于天津和平区北部，主要集中在由和平路、锦州道、滨江道和哈尔滨道组成的网状地块内。 核心商业 乐宾百货、麦购休闲广场、友谊新天地、滨江商厦、中原百货、米莱欧千禧店。 主要客户 以天津市低龄消费者、中低端消费者以及较多外来流动人口为主，目前滨江道仍是外地人群到天津必去的商业核心之一。 商圈特点 本商圈未来趋势应该是平稳持续、发展有限，作为天津市两大商圈之一的滨江道商圈处于天津市中心的和平区，虽然处于城市中心的繁华地段，由于车流量巨大引起的停车问题及交通状况，主要商业形态较为陈旧等因素，其目前已经处于发展顶峰，受到未来新出现以及潜在供应的影响，未来潜力不足。 商圈位置 南京路商圈位置集中在南京路中心地段，区域为以营口道与南京路交叉处为圆心，一公里半径范围内。 核心商业 和记黄埔世纪都会、津汇广场（津乐汇已闭店）、天津伊势丹、吉利大厦、国际商场、米莱欧、号外、现代城(未开业)。 主要客户 客户群体主要是以白领阶层及其他中高收入消费人群为主，其他消费人群为辅。 商圈特点 位于天津市中心区域的和平区的优势地段，有商业所要求的较为便利交通条件，从而带动人流量、人气。经过多年的发展，南京路商圈也面临着其它商圈发展与其形成竞争分流客源的危机。随着有国内专业团队接手原津乐汇商业及世纪都会的开业和现代城二期的建设，未来还有一定的上升空间。
商圈位置 西至和平路与福安大街交口，东至和平路与营口道交口，与滨江道连成“金十字”，取名“金街”。 核心商业 天津劝业场、恒隆广场、振华百货（百货大楼）、百盛（已闭店）、天河城（未开业）合生项目（建设中） 主要客户 由于与滨江道交叉，多与滨江道共享客流。历史悠久的金街也成为外地人及本地人天津市必去的商业街之一。 商圈特点 和平路商圈，无疑是目前天津最繁华最成熟的商圈之一。过去业态多以百货为主，由于百盛撤店和振华百货改造百货大楼没有起色，已经陷入没落。但是恒隆广场的开业以购物中心消费模式带动了和平路商圈的升级，同时天河城开业后也将对这个商圈有非常大的提振作用。 商圈位置 南市商圈位于天津市和平区，西邻南门外大街，南至多伦道，东到和平路，北至南马路。 核心商业 天津大悦城、南市食品街、旅馆街（正在改造未开业）鼓楼商业街、水牛城折扣店、大都会购物中心（未开业） 主要客户 南市食品街、鼓楼商业街客户群以外来旅游人群居多，天津本地人相对较少。而天津大悦城的开业成功吸引到了全市消费者的目光，这个商圈一跃成为城市级商圈。 商圈特点 食品街聚集了天津的地方特色食品和各地特色菜系的餐饮，这也是对外地来津旅游人士到此的吸引力所在。多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游资源，因此天津本地人是不大到这里吃饭的，而多是外地来津的游客，想集中体会天津风情。
上海主要商圈介绍及分布图
创作编号：BG7531400019813488897SX 创作者：别如克* 标签提示：上海商圈主要有南京路淮海路新天地外滩人民广场静安寺新上海商业广场四川北路豫园徐家汇五角场不夜城中山公园大宁绿地七浦路 新兴区域商圈有：七宝莘庄天山路联洋花木曹安路中环商业圈 逛街指南： 南京路商业街－中华第一街，是中国最具代表性的步行路商业街，南京东路商业街是上海标志性的商业街，购物街向东直达黄浦江游，可以深呼吸上海的海派空气，外滩是上海历史的见证，殖民时代的西方建筑的标志，江对岸是浦东金融中心，新上海的标志。南京西路是新兴高档商业中心，以江宁路南京西路梅龙镇广场、恒隆广场、中信泰富广场“金三角”的为代表，是上海高档奢侈品商业的集中地。形成商务办公、休闲时尚、品牌购物中心区，这里以波特曼丽嘉酒店、嘉里中心、上海展览中心为核心，形成商务办公、会展、酒店服务区。成都北路、西至茂名北路，以上海电视台为代表形成文化传媒、公共活动、办公服务区。 主要商场有上海金鹰国际购物中心荟萃众多国际知名品牌，已经成为上海乃至全中国最具代表性和国际时尚感的高档商业中心。梅龙镇广场中高档，中信泰富广场。众多专卖店云集世界各地名牌精品，广场突出“室内购物街”特色，将现代购物、文化休闲和美食观光融为一体，恒隆广场国际顶级精品在上海的汇聚地，满足具有高层次消费意识和高标准消费能力的中外人士的个性化需求，同时提供更多对国际著名品牌提高鉴赏水平和鉴别能力的机会。鸿翔百货和久光百货集商业零售、餐饮、超市、休闲于一体的城市型“销品茂”。 人民广场商圈－位于上海市政治文化中心，上海市政所在地，重要的商业文化休闲中心。北面是市政大厦，西北角是上海大剧院，各类顶级的表演中心。人民广场东北侧，是地铁人民广场车站三条地铁1、2、8号线在此汇集。东南是带式香港名店街和迪美购物中心，处于人
中原区地理环境分析
一地理环境 郑州属暖温带大陆性气候,年平均气温14.3摄氏度,降雨量640毫米.该地块位于郑州市中原区中原路与桐柏路交汇处向南100米路的西侧，该地块现在属于是自然地貌，地势平整，根据《中国地震烈度区划图》，郑州市的地震基本烈度为7度（50年超越概率10％），建筑地震影响按近震，场地类别按Ⅱ类。《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）中确定郑州市地震抗震设防烈度为7度，所以本工程设抗震级别为七。 二：中原区部分主流项目分析 （二）：分析点评： 九龙城：九龙城位于中原区农业西路与桐柏路交叉口西300米，总占地面积430亩，总建筑面积100万平米，是河南益通置业有限公司开发的集住宅、商业、商务办公等业态的综合建筑项目。九龙城项目毗邻86平方公里西流湖、5000平方市政公园，南傍建设路，东临桐柏路，地块分布于农业西路和秦岭路交叉口沿线地带。 晶华城：晶华城是由河南洲海置业开发的住宅项目，位于农业西路（冉屯路）与秦岭路交汇处东200米路北。项目特色：低密居所晶华城在整体布局上以“水”为景观轴线，将中国传统园林精粹融入社区，音乐叠泉、活水广场、瀑布喷泉、棋艺园地等特色景点。晶华城户型涵盖：一居室，二居室，三居室，复式。 中原新城：中原新城位于中原陇海路与桐柏路交汇处是升龙企业继2008年曼哈顿广场、升龙国际中心之后再郑州西区推出的又一大盘。项目为双气住宅社区。物业类别：住宅、酒店、写字楼。项目特色：国际化社区,地铁沿线,教育地产所属商圈碧沙岗商圈?? 升龙集团品牌购房圈。 西城一品：惠众西城一品是郑州惠众置业有限公司开发的项目，位于棉纺西路与秦岭路交叉口东北角，该项目聘请知名设计研究院进行规划设计，整体建筑为新古典主义风格，项目总占地60亩左右，将建成9栋33层约20万平方米的高档居
河南省商圈详细介绍
郑州主要商圈 郑州市辖6个市辖区、1个县，代管5个县级市。市人民政府驻中原区中原西路233号。 郑州市人口661万。中原区人口57万人。 二七区人口50万人。管城回族区人口32万人。 金水区人口78万人。上街区人口8万人。 惠济区人口15万人。 新郑市人口63万人。登封市人口63万人。 新密市人口82万人。巩义市人口79万人。 荥阳市人口65万人。中牟县人口69万人。 1、二七商圈——城市形象门户商圈 二七商圈位于郑州市的心脏位置，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街等等，商业氛围浓厚。涵盖了传统百货、超市零售、商业步行街、批发等形态。也是郑州商业业态最为丰富，配套最为全面的区域。 因二七与火车站相距很近，而两个商圈可以说是郑州商业的发源地，经过历史变迁和城市发展以及经济水平的提高，二七商圈与火车站商圈的服务半径分别有了扩大，甚至是慢慢的有融为一体的倾向。如德化步行街，其一端在二七商圈，一端又牵着火车站商圈的尾巴。德化步行街做了两个商圈的中间搭桥人。 2、火车站商圈——批发集散地
与其它省市火车站商圈相类似，郑州火车站商圈也形成了具有火车站特色的大型批发市场。郑州火车站商圈的繁荣除了与历史商业气氛的积淀之外，也不能不说是利用了郑州火车站是亚洲最大的火车站这一优势，这儿汇集了南来北往的物流。火车站北侧的郑州长途客运站也担负了同样的责任。目前主要经营的服装、小商品批发市场汇集地，共聚集了数以万计的服装、小商品商家等。 3、紫荆山商圈——政治气氛、行政区域 紫荆山商圈由于地处郑州的行政区，河南省委、省ZF、省政协、省公安厅、省司法厅以及检察院等ZF办公，其政治、文化教育的气氛浓重了些，经济的作用反而有些弱化。而该区域的商业项目也以服务ZF机关或以此为主要消费目的客户。 区域内以公务员为主的居住人群消费力强劲，05年紫荆山百货的开业，加速了新商圈的形成，并给该区域商圈发展模式起了一个好的示范作用，那就是，以前瞻性的眼光，统一、集中规划出高品质的、功能互补的商业物业集群，形成真正匹配郑州未来新行政区、居住区的优良商圈。 4、碧沙岗商圈——西区生活集中区 碧沙岗商圈是随着郑州城市整体东扩后，更多承担的是西区居民日常生活集散地的功能，没有过多激烈的竞争。以永乐电器、百信
北京主要商圈介绍
北京主要商圈介绍 王府井商圈 简介：北京百货大楼、东安市场新东安商场、市都百货、王府井女子百货、东方新天地，有100多年商业发展史。 商圈类型：传统商圈、城市级别、中高档 特色与发展方向：经营日用品为主，目前餐饮、娱乐配套增多；主要定位在所有市民和国内外旅客；正在积极进行第三次升级改造，地下兴建巨大商场，希望还原历史特色，提升人气和效益。 西单商圈 简介：西单华威商场、西单赛特、中友百货、君太百货、LCX、北京时代广场，有50多年商业发展史。 商圈类型：传统商圈、城市级别、中高档 特色与发展方向：人气旺盛，商铺租金增长迅速；以“时尚、品位、休闲”为主题的青春型商圈；目前正在进一步规划，希望能和时代广场连通，形成更具规模和特色的青年社区。 前门商圈 简介：主要是小商铺构成400多年商业发展史 商圈类型：传统商圈、城市级别、低档 特色与发展方向：由于受交通、停车等条件限制发展缓慢；经营档次较低的商品，如服装、餐饮等；目前正在向“传统商业与民族商业荟萃，古都风貌与现代化结合的文化旅游商业区”发展。 燕莎商圈 简介：赛特购物中心1992.12开业、蓝岛大厦1993.1开业、丰联广场商场太平洋百货。 商圈类型：新兴商圈、城市级别、高档 特色与发展方向：主要经营国内外高档名牌商品和时尚精品；受CBD和泛CBD商业冲击明显，商业经营效益下降。 公主坟商圈 简介：城乡贸易中心1992.1开业、翠微商厦1997.11开业。 商圈类型：新兴商圈、城市级别、中档
特色与发展方向：以满足西城区社区消费需求为主的百货商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮，但是娱乐配套相对较少。 当代商圈 简介：双安商场1994.8开业、当代商城1995.9开业、家乐福2004.3开业。 商圈类型：新兴商圈、城市级别、中档 特色与发展方向：主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；百货和超市两大业态为主。 阜成门商圈 简介：北京百盛购物中心1994、阜成门华联商厦1994、万通新世界1994.1。 商圈类型：新兴商圈、城市级别、中低档 特色与发展方向：以满足社区消费需求为主的商圈；主要经营服装、日用品等，有一定的餐饮和娱乐配套；万通转轨后经营小商品批发零售，档次较低。 崇文门商圈 简介：新世界商场1998.6开业、搜秀城2004.10开业。 商圈类型：新兴商圈、社区级别 特色与发展方向：引导时尚潮流的青年商业氛围；目前主要吸引京东区域消费。 中关村商圈 简介：海龙、鼎好、太平洋、科贸、新中关、第三极。 商圈类型：最新商圈、城市级别、中低档 特色与发展方向：包括多个主题子商圈，如数码商业街、图书商业街等；大灶更加综合的中关村科技园区，提升形象。 CBD商圈 简介：国贸商城、嘉里中心、贵友大厦、建外SOHO、珠江帝景欧洲商业走廊、中环世贸、北京银泰中心。 商圈类型：最新商圈、城市级别、高档
中原万达调研报告
课程名称：指导老师：班级： 学号： 姓名：
目录 一、调研目的......................... 错误!未定义书签。 二、调研时间......................... 错误!未定义书签。 三、调研地点........................ 错误!未定义书签。 四、调研方法......................... 错误!未定义书签。 1、实地调研.................. 错误!未定义书签。 2、网上查阅相关资料进行调研.. 错误!未定义书签。 五、调研过程......................... 错误!未定义书签。 一、实地调研................. 错误!未定义书签。 1、位置...................... 错误!未定义书签。 2、主入口：典型的商业综合体入口 . 错误!未定义书签。 3、中原万达的总平面及商业定位错误!未定义书签。 4、室内步行街——业态组合.... 错误!未定义书签。 5、商业综合体相关规范........ 错误!未定义书签。 6、总结...................... 错误!未定义书签。 二、网上调研................. 错误!未定义书签。 （一）ShoppingMall总平面设计. 错误!未定义书签。 项目定位和特色：............. 错误!未定义书签。 万象城业态规划布局：......... 错误!未定义书签。
一、调研目的 通过实地调研，初步了解中原万达的外部造型、细部刻画以及外部环境处理，了解中原万达内部的空间组成、功能分区以及流线组织，体会中原万达内部空间以及外部环境所营造的商业休闲娱乐气氛；查阅相关书籍、论文，了解中原万达的设计理念，思考此次设计的侧重点和涉及意义，初步明确设计指导思想；结合设计任务书要求、商业建筑设计相关规范以及对实例的分析，加深对中原万达的认识，了解应该注意的问题。 通过分析总结出我们本次设计所需注意、解决的问题，以便更好的在这次的设计中设计出实用、安全、经济、美观的商业建筑，使商业空间具有便捷性和可达性。 二、调研时间 三、调研地点 中原万达
郑州市二七商圈市调报告
二七商圈市调报告 调查人：王清伟/王正秀/郑建业 一、基本信息 1、商圈简介 二七商圈以二七广场纪念塔为中心，辐射整个郑州区域，现已成为河南市场的一张“商贸名片”，专家评审预测“未来的郑州二七商圈将成为‘中部第一商圈’‘中国著名商业中心’。” 根据政府规划，二七商圈重点开发改造14个项目，将带动郑州二七商圈开发、提升二七商圈服务能力和改善老城中心区城市环境改善。二七商业中心区将达到功能定位提升、商业业态提升、交通系统提升、环境形象提升并由传统购物百货向商业休闲综合体转变，由传统批发零售向现代物流综合体转变。 商圈各大商超百货云集，一步一店一处一街，是集商业、超市、餐饮、娱乐、休闲、旅游等为一体的大型商业中心，包括：百年德化商业步行街、郑州大上海城步行街、百货大楼、世贸商城、银基商贸城、锦荣商贸城、万博小商品城、恒泰服饰广场、大商新玛特、丹尼斯、百盛购物中心等。2、位置图示 二七商圈位于郑州市市中心地带，周边各大商圈环绕
二七商圈辐射整个郑州市区 二、调研项目及时间 二七商圈涵盖商业、娱乐、购物、写字楼、休闲旅游等板块
1、调研项目名称 二七广场商圈：百货大楼、大上海城、大商新玛特、百盛中心 2、大上海城 ◎项目基本情况： 郑州大上海步行街是目前中原地区规模最大、最有影响力的商业项目，总投资15亿人民币，总占地面积约103亩，总建筑面积32万平方米。 项目位于郑州市最繁华的“二七商圈”黄金腹地，由北二七路、东太康路、人民路这三大金街所围合的“金三角”的核心原点。 大上海城步行街项目东西跨度为430米，南北跨度为280米，包括上海商城、金街、银街、展示中心、城市主题广场等子项目，其以巨大的内聚力和辐射力形成了一个开放式、跨区域的商业群体，集购物、休闲、娱乐、饮食、影视、会展、康体、旅游等多种功能于一身，是郑州首席时尚生活中心岛和市民休闲娱乐的首选之地。 作为现代行世界主流的第三代步行街，郑州大上海城步行街以卖店群作为商业步行街的中心，重点规划了大型商场、超市、展厅、娱乐城、酒店式公寓、城市主题广场、市中心最大的停车场等国际先进的商业设施。步行街用地呈十字型，整体划分为5个商业区、大型店铺和公寓融为一体。大上海城步行街”是由河南华诚房地产开发公司、郑州长江置业有限公司、浙江新钱塘实业有限公司共同投资开发的大型综合性商业项目，郑州大上海城步行街紧邻郑州市百货大楼，南临东太康路，西连二七路，东连人民路，与光彩市场、金博大城隔路相望。 ◎市场调研时间：2013年4月11日14:30--15:10 3、百货大楼 ◎项目基本情况： 百货大楼比邻大上海城，至今已有55年的历史。55年前，在政府重点扶持下亮相伊始，即在郑州市引起了轰动。当时的郑州，正是百废待兴。 不多的商店商铺，大多是小门面，而拔地而起的郑州百货大楼，一亮相就是 1900平方米的营业面积，当年郑州市民一度万人空巷，争睹这一时代骄子的芳容。 它曾为国家的经济建设做出过巨大的贡献。在郑州百货大楼开业的第二年，它就以年销售额550万元、年纯利润36万元的丰硕成果，创造了当
国内著名商业街介绍
西安西大街 西安西大街位东起钟楼，西至安定门，全长2088米。西大街之名始用于明神宗万历十年(公元1582年)，至今已有四百多年。自古以来就人文荟萃，商贾云集。同时，西大街也是西安名胜古迹荟萃之地。在这条古老长街上，有安定门、都城隍庙、钟楼、鼓楼，还有许多著名的百年老字号名店及产品，同盛祥牛羊肉泡馍、德懋恭水晶饼、德发长饺子宴等古今名扬。 从2001开始，西安市政府对西大街进行了大规模改造。斥35亿元巨资，新建商业面积70余万平方米，拥有大小9处广场，将钟楼与西门2088米的距离连为一体，历时4年之久打造了这“西部第一金街”。改建后的西大街从原来不足20米拓宽到了30米，为双向四车道，设有两条双向公交车专用道，并大幅增宽人行道，道路宽阔，交通畅达，极大地改善了老城内的“行车难”。街道两旁的人行道全部采用上等石材铺就，图案传统古典，色彩沉稳朴实。整个改造工程延续了传统历史文脉，对沿街原有和新建建筑都进行了以唐风为主的中国传统建筑形式的改造，恢复了具有600多年历史的城隍庙前牌坊，大大增强了古城的历史特色。 西大街的九大特色： 文化特色：名胜古迹好似连珠。西大街上有钟楼、鼓楼、城隍庙等许多名胜古迹。名胜古迹的存在，对提升整个商业街的文化氛围、带动商业发展，是一个不可缺少的要素，这是其他商业街所没有的。 建筑特色：仿唐风格独一无二。经过改造，西大街长达2088米的街道两旁，建筑风格形成了统一的仿唐风格，这在西安市目前新的商业区建设上是独一无二的，这种建筑风格与西安的历史文化背景相适应，体现了其所在地区的文化和风貌。 交通特色：交通干道连接东西。西大街改造后，形成了双向4车道，又是连接西安东西两边的交通主干道，这样一个交通便利的街区，给西大街客流的汇集提供了很好的条件。 组织特色：管理模式相对成熟。西大街商业街不但有西大街商会，而且有管委会。一个商业街能够统一管理，这在西安是第一家，并且经过两年多的运作，其经营管理模式已相对成熟。 规模特色：大店林立商业长街。专家们认为，传统的商业街多是一些小店面，并且整个街道相对过短，而西大街经过发展，目前已经是大店林立，长达2000多米，这在西北地区的商业街建设中算是规模较大的商业街。 业态特色：有大商场有小商店。目前，在西大街上形成的商业网点的密集度相对较高，通过发展，西大街上既有大的综合商场，又有小的专业商店，业态结构相对合理。 地方特色：老字号多特色鲜明。目前，各地商业区都在寻找自身的传统商业特色，然而有很多地区却无法突出其传统特色。西大街上有许多老字号店面存在，在这里可以强烈感受到西安商业的传
莆田各商圈介绍
莆田各商圈分析 一、莆田地图 二、莆田市区商业发展简述 莆田商业的发展源于2000年后文献路步行街的规划和成形。时至今日，形成300多万莆田人习惯消费的唯一繁华商圈，即文献路步行街！ 以及周边的梅园路、大唐广场，金鼎广场和正荣时代广场、万达广场，以及正在筹划中的正荣财富中心、新光城市广场、联创国际广场、海西汽车商贸城等。 莆田市民的消费力急速上涨，并出现零散的高端消费品市场。 莆田市区商业主要集中于市区胜利路与文献路交汇的商圈，以新街口为中心，周边辐射2公里，商业相对繁华。 新街口辐射1公里范围内商圈：文献广场、大唐广场三信金鼎购物广场、泰然商场 新街口辐射2公里范围内商圈：正荣时代广场、名店女人街 新街口辐射3公里范围内商圈：万达广场、联创国际广场、新光城市广场、正荣
财富中心。 目前，通过莆田周边具备代表性的几家百货的销售数据显示，福州大洋百货的30%业绩由莆田人创造，厦门信达免税商场的VIP 客户中，30%为莆田人，充分证实了莆田人购买力强，但是从目前莆田市的消费商圈、布局、消费氛围看，远未满足莆田人的需求。 三、莆田市区第一商圈——文献路商圈调查 文献路位于莆田市传统的市中心位置，是莆田市最为繁华和集中的商业街区，文献路以文献路步行街为中心，商业向东西方向辐射和扩散，文献路步行路则是一条较为综合的商业一条街，文献西主要以服饰店、饰品店、餐饮为主，文献东主营通讯电子类产品。其中文献路步行街东起北大路口，西至新街口，全长609米，主街面宽28米左右. 根据统计文献路店面383家，其中文献东路42，文献步行街152家，文献西路189家，文献路商店经营方式以品牌散店为主，主要经营服装、餐饮、休闲娱乐等，但缺少具有很强凝聚力的高档百货。百货商场仅有以经营中低档商品为主的国货精品购物广场和比较小的百货两家，整个商圈缺乏品牌大卖场的拉动效应和辐射力，同时也缺乏兼备娱乐休闲、品牌荟萃的超大型综合性购物中心。 其中文献步行街商铺以品牌店为主，这里几乎集中了莆田市所有的服饰和鞋类品牌，因此文献路步行街是名副其实的品牌购物一条街，体现了他在莆田商圈的霸主地位。 文献路商铺档次以中档为主，形象低档的商家也占有不少比例，形象很好的 胜 利 北路胜利 南 路 学园中路 文献西路 梅园西路 莆田文献步行街 大唐广场 金鼎广场 文献东路 沃尔玛 家乐福 地一大道 原莆田市步行街
看商业;万达金街生存状况大调查
看商业：万达金街生存状况大调查 2014-05-06郑州商业观察 “18个月一座万达广场”，“一座万达广场一个新城市中心”，在过去数年间，万达的扩张速度和品牌影响力，成就了其中国商业地产的霸主地位。但高速成长的背后，被华丽外表所掩盖的问题也在逐步显现。目前，全国万达金街都普遍出现出租难现象，例如泉州万达金街的业主更是因此走上维权之路。 ★各方专家解读 运营管理没跟上还处于培育期阶段
首先，万达金街与自持商业中心组合后的商业体量非常大，这么大的商业体量与城市人口消费能力是否匹配，是二三线城市常容易出现的问题。并且，万达金街之所以会出现这些问题，在于管理没有到位，把重心都放到了自持物业上，对于散售物业没有相应的招商运营。再者，大型商业街有一定的预热阶段，任何一个商业地产项目都要经历市场培育期，在这期间，商业街的业态会不断整合更替，经营内容需要经过优胜劣汰才能生存下来。 体验型业态迎合有限难承受高昂租金 以目前万达自持商业来看，体验型消费容易吸引最多的消费群体。从顾客角度考虑，例如餐饮之类的体验型业态，是每个来万达广场顾客的必须消费项目，但这些业态往往需要较大的营业面积才能形成规模，万达金街独立门店较难迎合这一需求。虽然可以通过整合大量店铺来运作，但是目前整体行业已非高利润，承受能力有限，难以应对高昂的租金。 体验不如商场金街繁荣有难度
本质上还是一个业态规划的问题，金街和旁边的购物中心存在一定的竞争，但与之相比没有优势可言。第一，购物中心作为万达商场的主体，本身就非常大，购物者会有一个“疲劳时间”，逛完之后，已经没剩多少力气再去逛金街;第二，从购物环境上讲，夏天没有空调，冬天没有暖气，体验上还是在商场里边更好。所以金街的繁荣有一定的难度，除非有特别吸引人的点。 商业模式没有对错商圈形成需要积淀 万达金街出现问题，背后体现了商业地产快速发展的困境，商圈的形成本身是需要自然的积淀和淘汰，并不是靠“规划”就能一步到位，就算有一个更大的商业开发商来开发运营，想要做好，也还是需要时间，需要人流、商家以及消费习惯持续不断的积累和转变。在大商场旁边做一些酒吧街或者休闲上的配套，在规划上是没有问题的，例如在泉州，中山路、九一街等传统街区也能取得成功，因此更核心的问题，还是在于后期的营运能否得到消费者和商家的认同，这是一个商圈、商家、消费者相互博弈的过程，需要时间来检验，从来没有谁能凭空创造出一个商圈。 定位模糊资源未充分利用
成都商圈介绍
说起商业中心，成都人总会自然而然地想起购物中心云集、写字楼林立的春熙路商圈。今后，一个位于城西的新商业中心将走进市民的视野。记者昨日从青羊区商务局获悉，金沙·光华商圈的打造方案已经成形，这里将继春熙路商圈之后，逐渐成为成都的第二个商业中心。 商圈：不“以街为市” 金沙·光华商圈包含了青羊区二环路以外的所有地带，这个地区又以三环路为界分为东区和西区。这个区域拥有浣花溪、金沙遗址这样独具魅力的公园 和历史遗迹。 青羊区商务局局长杨晓敏认为，随着城市的扩张和容积率的提升，金沙片区的人口预计将增加1.5-2倍，他说：“城西的大部分楼盘都是商住楼，居住在这里的市民有相当的消费需求和能力，这为商圈的打造提供了基础。”按照打造方案，这个片区将成为一个集商贸、居住、旅游于一体的新型商业中心。 据了解，与春熙路商圈的“以街为市”不同，新的商业中心将采用组团式、集群式的布局方式。青羊区现代服务业推进办公室主任袁平这样描述：“这个区域内将云集大型超市、大型购物中心、体育健身场所、游乐设施、公共绿地。市民带上家人驾车或乘车抵达商业中心，花上一整天在这里休闲购物，也不会 觉得乏味。” 东区：特色繁华商业区 金沙·光华商圈(东区)东起二环路、西邻三环路、南接清水河、北至金牛界。这个区域的具体发展按“三轴”：光华大道、青羊大道、日月大道，及“四片”：光华村片区，贝森-新文化宫片区、金沙三角片区、金沙遗址-同盛路片 区来进行不同的安排布局。 光华大道沿线以引进大型电器、服装服饰、图书音像专业店、专卖店为主；日月大道沿线以引进大型家具和家居用品、灯饰、建材等专业店、专卖店为主；青羊大道沿线则重点引导餐饮、娱乐集群式发展，注重引入品牌餐饮、娱乐连 锁店。 西区：新兴的商务办公中心 金沙·光华商圈(西区)东起三环路、西邻外环生态带、南接武侯区、北至日月大道。这个区域，也被划分为三个片区。 ●新行政中心片区，依托树德中学(光华校区)及区行政中心西移的带动效 应，加快建设甲级写字楼、超五星级酒店，形成新的商务办公集聚区。
二七广场调查报告
二七广场调查报告 篇一：XX郑州商业地产项目调研报告 说到郑州商业的发展，印象中最为深刻的要数上世纪8、90年代火遍全国的“二七商战”了，全国排名前20的百货公司有近一半都云集在郑州，当年红遍大江南北的“红太阳”（亚细亚）看起来更是傲视群雄不可一世。但好景不长，郑州商业的发展随着亚细亚、金博大、郑州百货大楼的陨落而放慢了前进的脚步，犹如一辆出了故障的轿车，只得打开双闪缓慢的靠边行驶。 在随后的10年里，丹尼斯、正道花园、大商等一批“老百货”充当了“临时引擎”，带着郑州商业这辆老旧破车继续向前行驶。直至XX年万达集团的进驻，郑州商业才算是真正意义上的迈进了“购物中心”模式的新商业时代。之后的两三年里，随着国贸360广场、万达广场、曼哈顿商业广场、深国投印象城（已被华润收购并入万象城2期）等一批新秀的崛起，以及华润万象城、丹尼斯大卫城的蓄势待发，“郑州商业”这头沉睡已久的狮子终于要起来梳展一下筋骨了。 接下来，小编就为大家奉上几个具有代表性的商业项目调研情况 购物中心 东：丹尼斯七天地、升龙曼哈顿、绿地原盛国际
南：二七万达广场、升龙国际中心 西：锦艺城 北：郑州国贸中心 中：丹尼斯人民店 东区： 1、丹尼斯七天地 项目介绍 丹尼斯七天地位于位于郑东新区内环30座22层高层建筑与外环30座30层高层建筑之间，南起商务西八街，北至商务西一街，正处CBD核心区。丹尼斯CBD步行街，总建筑面积约26.5万㎡，其中经营面积21万㎡，停车场面积5.5万㎡（约1200个停车位）。 品牌招商 主力店 丹尼斯大卖场、七天地国际影城 零售 PORTS、六福、周大生、PRICH、odbo、渔、ochirly、ONLY、VERO、 MODA、耐克生活、阿迪生活、ROEM、江南布衣、亦谷、拉柏家雅、 JACK JONES/思莱德/LEE/LEVI'S 餐饮 1天地必胜客 2天地麻辣新语、土大力、鹿港小屋、花千代、北角秀味、虢国羊肉汤、阿三生煎、银鼎轩、重庆
郑州火车站商圈
火车站圈之商业生态——2006001号案例之“世贸商城”研究报告（二）https://www.360docs.net/doc/aa1119714.html,七日财富 07 商业前研 2006年09月01日 09030701.jpg 案例要素 项目名称：世贸商城项目位置：东临乔家门路、南临陇海路、西临一马路、北临西三马路 投资商：上海肯同投资有限公司郑铁（集团）公司 开发商：肯同（郑州）置业有限公司郑州艾姆实业有限公司 物业形态：专业服装批发商业地产建筑面积：２０万平方米报告摘要：世贸商城系大河经济研究中心的首个研究案例。本研究报告是该中心成立以来的首个研究报告，也是整合媒体、企业和经济学者资源推出的一种全新媒体产品。它分为《世贸商城多维剖面》、《火车站圈之商业生态》、《服装流通架构新走向》、《商业地产“虚实”之辨》、《同盈干预模式调查》、《解析大户探索路》等九大部分。本章，聚焦火车站商圈近１０年发展缩影，透析穿梭其间、环环相扣的商业链条，以及世贸商城Ｍ区大户中心植入后，客观上对火车站商圈未来带来较大的影响。 关键词：商业链条错位经营不可复制升级换代商务化 课题组成员：张曦沈锐万军伟张翼鹏指导客座学者：张进才李晓峰协作机构：河南省商业经济研究所河南财经学院房地产研究所郑州希瑞咨询撰文：万军伟 近２０年发育成形
郑州火车站商圈的形成，迄今大约十年的时间。这里是郑州最早的商业区域之一。最初即上个世纪９０年代初，这里的经营业态绝大部分是摊位式，简陋的临街房是其主要经营特色，大部分集中于敦睦路和振兴市场。当时，这里商业气氛一般，尚未形成商圈。以苑陵商场为例，在１９８９年年底该商场开业时，火车站周围规模较大的商场仅有中州商场一家。最初苑陵商场招商异常困难，经常是一半以上的摊位闲置，鲜有商业竞争。 不过，随着社会经济的发展和郑州商贸城定位的日渐清晰，再加上火车站独有的地理优势，火车站周边商业发展非常迅速，直接催生了该地段的服装批发和小商品的兴盛。从１９９６年开始，火车站商圈逐渐成形并红火起来。 低价位、规模化、品种齐全、交通便利四个主要因素，再加上周边省市尚未形成强有力的竞争对手，由郑州到周边市地，再到省外市地，其辐射半径越来越远，影响越来越大。 租金涨２０倍，人潮多３０倍，辐射面积扩张１０倍，这是郑州火车站商圈近１０年的发展缩影。 供需支撑服装大盘 当寒流袭击佛罗里达时，美国超市的橘子价格都上升了。每年夏天，当新英格兰地区的天气变暖时，加勒比地区饭店房间的价格直线下降。这些事件的共同之处是它们都表现出供给与需求的市场作用。 在火车站商圈，又存在着怎样的市场供需关系？２００５年以来，郑州火车站服装商圈商铺数量几乎成倍增长。在已有商铺日进斗金的刺激下，各路资本大鳄便选择此处作为逐利的竞技舞台，短短几年间，共有１３家服装批发市场在此驻扎。外地的、本地的、其他行业的人纷纷来做服装批发。持续高涨的租金反过来又诱惑新的资本搏击该市场。 一个值得研究的事件是，去年五一前后，在火车站商圈有三家批发商场同时开业，新开的几家商场，加起来总面积应该有２０多万平方米，相当于又开了一家小一点的银基。很多持商圈饱和论的人意外发现，这三家市场的招商均达到了预期的成功。 火车站商圈到底有多大能量，服装业到底能不能容得下这么多的分食者，不少人表示担心。但担心之外，越来越多的市场还是在这个商圈蓬勃生长。 从经济学的角度，支撑火车站地区商铺投放持续增长的一个主要原因，是该地区以及周边省市存在的供需市场关系。事实上，首先的一个因素，就其整体发展而言，与外部大的经济环境的变化密切相关。我们来看一组数据。 ２００１年中国的ＧＤＰ是９５９３３亿元人民币（下同），经济增长率为７．３％。这一年中国的ＧＤＰ位于世界第六。２００５年，中国国内生产总值比上年增长９．９％，人均ＧＤＰ达到１７０３美元，中国经济增长之快不仅超过了世界经济的平均增长速度，而且也超过了日美欧等主要国家的增长速度。 在外部经济形势的直接催化下，人们的消费意识越来越强，尤其在服装消费方面的支出越来越多。有关数据显示，自２００４年以来中国消费增长率达到１９．６％。大多数中国消费者被问到最喜欢购买什么类型的产品时，服装（３７％）在所有产品中位居榜首。 同时，商业地产的复苏，也引发了郑州火车站地区商业地产的大规模开发。从１９９８年开始，首先是房改推动了房地产市场的复苏，带动了房价的上涨和开发投资增长，供需两旺又进一步掀起了各式各样的圈地运动，加速度地出现房价上涨、投资热潮、原材料紧张、房地产信贷剧增等现象，也使得郑州火车站商
东莞商圈介绍
东莞商圈 四大商圈 《东莞市2005－2015年城市商业网点规划》提出，东莞将建设一个以莞城、东城、万江、南城四个主要商圈为核心的东莞市商业主中心。近年来，随着东莞居民收入的不断提高，东莞零售商业得到迅猛的发展 1.莞城商圈：租金和售价的领头羊 莞城商圈是东莞的老商业街区，主要由西正路－市桥路商业老街、地王广场－沃尔玛一带组成，其商业主要集中分布在东正路、西正路、金牛路、北正路、向阳路、振华路等传统商业街区以及东纵大道。 莞城商圈的西正路－市桥路一带，聚集了50多家服装、鞋包、IT知名品牌专卖店；东莞本地最大的零售商家天和百货与香港百佳两大商家联手入驻文化广场，，形成业态互补的大型购物中心；正在销售的近15万平方米的西城楼大街也将为片区商业注入新的活力。作为城区历史最悠久的商业街，该片区已经成为东莞城区资金回报率最高的商业区之一，同时也是目前城区人气最旺的商业街之一。 地王广场－沃尔玛片区的商业其实是西正－市桥路商业街发展的延伸，片区可谓众商云集，地王广场、盈丰广场、沃尔玛购物广场、东方愉景威尼斯广场等大型商业中心一个接着一个涌现，沃尔玛、天虹等品牌商家纷纷进驻。片区周边拥有东湖花园、雍华庭、金泽花园、金月湾花园、聚福豪苑、东城中心、中惠华庭、东糖花园、城市花园等数十个高档社区，消费力强劲。 莞城商圈无论是商铺售价还是租金收益都是东莞市区标杆，如繁华的西正路商铺租金每平方米可高达400－1200元，近期销售的西城楼大街一期临街商铺起价在每平方米8万元。 2.东城商圈：云集众多品牌大商家 东城商圈主要由东城大道和东城中路交叉的临近地带以及花园路、红荔路、育兴路等主要街区组成南北两个商业集聚地。沿东城大道就有世纪广场、世博广场、星河传说、新世纪酒吧街、一里洋场等众多大型商业，品牌商家家乐福、海雅百货、好又多、国美、苏宁电器等纷纷进驻该片区。同时，东城东路以东聚集了一批高尚住宅区，如新世界花园、新世纪又一居、愉景花园、峰景高尔夫别墅、庆峰花园、年丰山庄、银湖花园、嘉湖花园等，形成一股强大的消费力，对片区商业发展有着巨大的推动。 根据网点规划，东城的商业将以时尚、个性化、娱乐、餐饮消费等新型业态为特色，带动旧城商业街区经营模式更新，创新消费热点。目前，该片区的租金每平方米在80－300元之间，在几个大型商业体及品牌主力商家的带动下，商圈正逐步走向成熟。