房地产经济面临的困境与突破分析.pdf

一、房地产经济面临的困境简析

笔者认为我国房地产经济之所以产生经济困境，主要原因在于中国追求的房地产经济政策目标存在着从最初的定位不当到现今的目标缺失的问题。为了便于分析这一问题，我们有必要对我国房地产经济存在问题进行分析研究。

（一）操作问题造成的风险因素

第一，银行不良贷款率处于偏高状态、脱离实际情况，部分房地产公司通过贷款开发楼盘或进行新的贷款来清收不良贷款从而导致新的风险；第二，在购房者中个人消费信贷业务没有依照规范进行操作，随便置换其他银行贷款、不按规定发放贷款和贷后资金监控、回收不到位问题仍普遍存在；第三，项目贷款的隐藏风险较大，集团客户贷款风险聚集，部分房地产基础设施项目贷款的财政还款缺少有效保障；第四，金融资产管理公司资产评估不合理、评估没有按合理规范运行，实物抵债资产底数不清、没有建立科学合理的现代房地产公司管理制度，不合规处置资产、变相公开竞价；第五，政策导向不利于房地产经济发展，政府多次调控造成的困扰；第六，房地产公司控制经济风险的能力有限，财务收支核算和损益不科学，不能建立有效地费用开支和固定资产管理制度，账外资金清理滞后于实际；第七，一些地区的资金盲目流动性、盲目投资房地产。

（二）房地产贷款风险增加、偿还能力降低

即使在通货膨胀背景下，从目前我国的市场分析，贷款仍属稀缺资源，调控手段的应用使得房地产公司贷款更加稀缺。因此基于贷款的稀缺性，贷款的价格水平会随着央行的加息而提高。利率的提高，使得房地产的财务费用成本上升。而物价的上涨使得房地产经济产品成本进一步增加。一旦房地产公司经营资金严重短缺，房地产公司经营则难以维持，房地产公司偿还银行贷款的能力也随之逐渐下降，其贷款将面临巨大的风险。

二、房地产突破困境的策略研析

（一）更新观念，回避不良融资行为

根据当前法律制度的要求，信贷房地产公司的违法违规行为，如果相关务部门所发现，则所遭受的会被有关部门实施罚款，严重者会被相关司法部门进行刑事惩处，同时有关部门还能对房地产公司实施无限期的核查追究。这也是许多房地产公司面临的困境。所以，非法融资并无法切实的为房地产提供真正的利益。房地产要借助银行业务，尤其是相当一部分由于在融资中有过违规的情况，已经有过不良记录的房地产公司，当被有关部门惩处之后进行了反醒，银行可以帮助房地产公司树立积极的态度进行信贷业务，并渐渐的促进其依法履行责任，保障房地产公司不出现至少要少出现问题，尽可能的避免信贷风险。如此一来，不仅能够保障房地产公司的经济收益不受损害，塑造了房地产公司素质高、遵纪守法的形象，同时对银行的业务发展有利。

（二）房地产公司要注意在正常信贷情况下规避风险

由于经济方面的法律法规的复杂性、信贷业务的繁琐性、国家财政政策和税收政策之间的分歧等情况，同时，由于通货膨胀，所以在今后很长的时间中，信贷如何保障效率、避免风险，也是房地产公司想实现的目标。在这种情况下，房地产公司要系统掌握新申报表的要求、含义、格式与相关政策，适应新法律法规，对房地产公司的收入、费用、收益等环节实施全面研究，帮助自身规避信贷风险。有条件的房地产公司可以采用房地产信托的形式，以资金成本降低时间成本的新型融资方式。所谓房地产信托，就是房地产开发商借助较权威的信托责任公司的专业理财优势和运用资金的丰富经验，通过实施信托计划，将多个指定管理的开发项目的信托资金集合起来，形成具有一定投资规模和实力的资金组合，然后将信托计划资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。房地产信托计划的资金成本约比银行同期贷款利率上浮20%，但相比之下，信托计划可以大大节省“时间成本”，许多资本金不够的开发商在拿到土地后，在办理各项审批的“时间差”里，通过信托计划可以很快筹集到资金，进行拆迁等前期投入。 （三）合理筹划经济来源，提高经济收益

按照相关法律的规定进行信贷，不出现问题、不造成各种经济风险，这是银行的精神与要求，然而这和房地产公司收益最大化的目标有着较大的距离。所以，房地产公司在做好信贷业务时，还要有一种更强的水平，达到完成业务和房地产公司收益最大化的科学平衡。换句话说，房地产公司信贷是需要达到的，但房地产公司在信贷业务的时候可以切实、合法的根据法律的要求实施,不但不出现问题、不造成各种法律风险，并且还可以给房地产公司带来效益,让房地产公司获得尽可能大的经济利益，达到房地产公司信贷成本尽可能小，而房地产公司利益尽可能大的效果，这也是房地产经济得以发展的最有力保障。同时可以和社会各界协商合作，有效吸引客户融资，各级房地产公司合理确定信贷规模，满足不同客户房源需求。另外，还可加强与小额贷款公司、国外金融机构、正规担保公司的合作，使信贷资金压力降低。当前房地产公司常用的买壳上市是我国房地产房地产公司实现公司上市、突破困境的良好途径。同样是进入证券市场，房地产公司与IPO上市的困难对比，选择买壳上市的方式的优势在于：不因出身是“房企”而受法规歧视；避开IPO对产业政策的苛刻要求；不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、重大资产（债务）重组、控股权和管理层的稳定性、公司治理结构等诸多方面的特殊要求；只要房地产公司从事的是合法业务，有足够的经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以买别人的壳去上市。

（四）争取政府的重视，将政策调控与市场调节相结合，充分调动政府、房地产公司、社团和公众四方面的积极性

验证去政府的支持，让政府加大政策支持和投入，掌控经济行情，强化对房地产经济的扶持。需要注意的是，政府部门要对房地产经济潜在发展潜力及时了解，从而采取有效举措，防止房地产经济起伏过大。同时政府职能部门要发挥自身监管和引导作用，要对于房地产经济的经营情况进行充分了解，以此采取相关措施，提供良好的政策支持和公共环境，充分运用各种调节机制，调动房地产公司、社团和公众共同坚持可持续发展。

综上所述，对房地产经济面临的困境进行分析，并研究突破困境的策略，对房地产业获得更多的利润、更好的促进经济发展起着重要的作用。合理恰当得策略筹划能够减轻房地产公司税负，使房地产公司效益最大化。但是房地产公司应当明确经济运作必须在遵守我国法律的前提下进行，房地产公司应当充分完整得理解税收政策，以免发生违法经营行为。当前房地产业面临的困境也是是我国房地产公司逐渐成熟的标志之一，房地产经济要在科学完善的环境下经营，保障民生、促进经济，对我国的经济增长、人民生活水平提高做出贡献。（本文来自于《理论探讨》杂志。《理论探讨》杂志简介详见.）

作者：赵新宇工作单位：济南市城市建设服务中心