消防设施维保作业指导书

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建筑消防系统维护保养

指导手册

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发布日期：2017年01月01日实施日期：2017年01月09日地址：邮编：

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目录

一、什么是消防维保 (5)

1、消防维保的主要工作 (5)

2、衡量维保工作的重要标准-故障发生率 (6)

二、如何做好维保工作 (6)

三、消防系统检测要求 (8)

四、设备保养、检测细则 (10)

1、气体灭火系统 (10)

2、防排烟风机 (13)

3、水流指示器、信号闸阀、消防栓按钮 (14)

4、应急照明与疏散指示标志 (15)

5、防火卷帘 (16)

6、集中报警控制器、打印机、电脑、UPS电源、24V电源柜检测、

保养 (18)

五、设备测试预防措施及步骤 (19)

六、仪表的正确使用 (23)

1、万用表的使用 (23)

2、摇笔的使用 (24)

七、检测规程 (24)

1、火灾自动报警系统 (24)

2 消防电源及应急、疏散照明系统检测规程 (40)

3、室内外消火栓系统检测规程 (44)

4、自动喷水灭火检测规程 (53)

5、防排烟系统 (63)

6、防火门系统检测规程 (67)

7、防火卷帘检测规程 (68)

8、气体灭火系统检测规程 (70)

9、水幕、雨淋、水喷雾系统 (74)

八、故障处理程序 (82)

1、水泵误联动（无故启动） (82)

2、报警或火灾发生后处理程序： (83)

3、设备故障（更换）处理流程 (84)

4、系统喷头、管网爆开、阀门漏水： (85)

5、报警信号分析 (86)

九、故障维修注意事项及步骤 (87)

1、问、望、闻、切 (87)

2、其他方法 (88)

一、什么是消防维保

我国对消防方面采取的是以“预防为主，防消结合”为指导方针，“预防为主”的指导方针就揭示了消防维保这个行业拥有良好的市场前景。

1、消防维保的主要工作

消防维保包含两个概念：“维”代表维护。消防系统发生故障后，对故障进行维护的工作；“保”代表保养。消防系统平时正常工作情况下，对消防设备进行保养的工作。

我们所倡导的是以检查和保养为主，将问题在发生之前解决掉，而不是被动地等待故障出现了才去解决。那如何去做到这一点呢？

1）检查、测试：目的通过对消防系统的检查测试，一方面来评定消防系统运行的正常情况，另一方面发现系统隐藏的故

障，以便有计划的排除对消防各个子系统进行巡查。可通过“听、看、嗅、摸、问”等方法来观察系统运行状况，掌握整个系统的大概动态。

2）保养（清洁、润滑）：目的是通过对消防设备的清洁、润滑，使消防设备能最大限度延长使用寿命、处于正常工作状态。

对系统按周、月、季、年进行检测，确认其工作正常，设备除尘、清洁、润滑、油漆、防潮、绝缘、紧固；并填写相应的检测、保养表格，并得到甲方指定的责任人的签署。编号后归档。

3）故障排除（包括故障发生原因确认、故障的处理过程、更换零件的报价、更换故障的零件、未排除故障的跟进、填写有关记录表格）：出现问题时能够在限定的时间内迅速解决，不能解决的问题必须出具书面说明，并请相关人员核准签署。

4）应急：出现紧急事故时，人员到达现场进行应急处理。

5）有关消防技术的咨询。

2、衡量维保工作的重要标准-故障发生率

维保工作做到位，故障发生率应该是很低，甚至是没有故障发生。这需要通过平时保养及检查测试将故障消灭在萌芽状态中。

二、如何做好维保工作

消防系统维保工作涉及技术专业较杂，如：消防规范、给排水、建筑电器、建筑弱电、通风、机械、管道安装、报警主机操作维修、电子电器等专业；切实做好维保工作，确实需要维保人员对各专业技术都要掌握精。对于一名维保技术人员在短短的几年时间内，达到此标准显然是不切实际的；故对于维保技术人员可以说“干到老、学到老”。可见，切实做好维保工作需要各专业的技术人员组成一个集体。那么，维保技术人员如何做好维保工作，根据经验总结如下：

1、熟悉工程楼层环境，熟悉消防设备的数量、规格型号、生产

厂家、工作原理、具体分布位置，熟悉客户的管理制度，牢

记重大故障发生后处理程序。

2、要有强烈的责任心，开展任何一项工作或对任何消防设备进

行维保时，都要瞻前顾后，要考虑到可能引起的负面影响。

3、分清维保工作各主要内容的主次。概括起来可以说：故障发

生要及时处理，检查测试要认真仔细、争取发现所有故障隐患，清洁润滑周期要保证。

4、无故障情况下，根据消防设备的产品说明书或公司规定对有

关设备进行清洁润滑保养。一方面通过保养可使消防设备一直处于正常的保养状态；另一方面维保人员通过保养可加深对产品零配件的了解，因为消防产品型号繁多，单凭经验去工作，往往会犯错误。

5、加强对消防规范的学习、加强对消防报警产品工作原理的学

习，这两项专业知识是一名合格维保技术人员必须熟练掌握的。

6、认真对待消防系统的检查测试，争取发现所有的故障隐患，

通过检查测试加深对消防规范的理解。行业内俗语讲“消防设备不动就不会有问题，一动就会出现问题”，这句话表明了消防设备的特点，即：消防设备平时是不动作的，只有在真正发生火灾时，才能动作；故谁都不希望消防设备真正的动作，但谁都希望在发生火灾时，消防设备能正常动作。正因为消防设备平时不动作，故长时间不检查测试消防设备动作情况，消防设备就会产生许多故障隐患；只有按照一定周期对消防设备进行检查测试，才有可能杜绝故障的发生。

7、重视平时消防设备的清洁润滑，千万不要把此项工作归为清

洁工的工作。有经验的维保技术人员通过清洁润滑，可加深

对设备各配件工作原理的理解，更重要是可发现设备的故障

隐患。所以说，这不是一项简单的清洁工作。

8、在做好以上7点要求后，只要再跟别人处理几次故障，就可

以独立处理一般故障。

9、更高标准是进一步加强各专业技术的学习，可处理高难度的

故障。

三、消防系统检测要求

检测工作包括单体测试、联动测试。消防系统进行检测总原则是：该动作的、该响的一定要动作、要响；不该动作的、不该响的一定不要动作、不要响。对消防系统进行检测主要是为了发现消防设备的故障隐患，以达到将故障消灭在萌芽状态中；也是理解消防规范的最好手段，以达到消防理论知识与实践相结合。

但做好消防系统检测工作，必须做好以下几点：

1、熟练掌握有关消防规范，特别是关于报警系统联动控制的

要求。

2、充分理解单体测试、联动测试的内容及区别。

3、熟练掌握维保工程的报警系统联动控制关系、有关消防设

备的监视或控制模块。

4、具备维保工程报警设备的编码表或图纸，以便对照确定编

码的正确性。如都没有可通过第一次检测确定每个报警设备的

编码。

5、《维保日工作单》必须现场填写，以免遗漏检测项目。

6、单体测试是指在不联动的情况下，对消防设施进行外观、

安装牢固程度、有关功能的检测。在这种情况下，警铃、广播、水泵、风机、风阀、卷帘、电梯均不能联动动作，对客户日常工作产生很小的影响。具体操作是将消防联动控制柜（盘）及气体控制器打到“手动”和有关消防设备（如风机、水泵、防火卷帘）的电控柜打到“手动”。

7、联动测试是指检测系统在火灾报警或火灾确认的情况下，

消防设备联动动作情况。在这种情况下，警铃、广播、水泵、风机、风阀、卷帘、电梯均会联动动作，对客户日常工作会产生很大影响。具体操作是将消防联动控制柜“盘”打到“自动”

和有关消防设备（如风机、水泵、防火卷帘）的电控柜打到“自动”。

8、如某些消防设备在控制未能通过手/自动档来控制时，在测

试单体功能时，要将有关设备和电源关闭或将有关联动线断开。

9、单体测试、联动测试前要做好详细的检测方案。特别是联

动测试，要明确客户要求哪些消防设备不能动作、明确客户要求测试的具体时间。

10、单体测试前，必须确认不动作的消防设备控制模块已被屏

蔽或相关电源已被断开、消防控制器与联动控制柜（盘）、有

关设备电控柜均在“手动”档。

11、联动测试前，必须确认不动作的消防设备控制模块已被屏

蔽或相关电源已被断开。如电梯需迫降，测试前必须疏散无关

人员，必须保证电梯内无人；且首层电梯门前必须有人，以便

向有关人员解释、通知人员不得入内。联动测试、单体测试、

二次装修调试验收情况下屏蔽有关控制模块，一定还要屏蔽相

关楼层模块（因某些消防设备联动时是动作本层、上下层共三

层）。

12、气体自动灭火系统联动测试是模拟放气，故障测试前必须

切断启动钢瓶驱动装置的控制线路或拆掉电爆管，确保不能启

动贮气瓶；另外，为了防止意外情况，必须保证气瓶间及防护

区的门处于打开状态。测试完后，必须将气体报警系统控制器

复位，用万用表测试线路无电压后，才能将控制线路接上或将

电爆管安装好。

四、设备保养、检测细则

1、气体灭火系统

1)卫生清洁:

2)线路检查：

工具：500V式兆欧表、万用表一只。

项目：检查各个接线端子接线松紧度，各个接线端子联线（不超过2根）；接地电阻测试以绝缘电阻测试，线路整齐度（不混乱）。

方法：

2.1 用螺丝刀对各个接线端子适度用力逐个拧紧，注意有无“滑丝”现象。

2.2 各个接线端子不得超过两根，否则应另加装接线端子调整。

2.3 检查线路是否排列整齐美观，多余废线或备线应用绝缘胶布把线头包扎好。

2.4 接地电阻接地是否稳固，采用万用表电阻档（200档）串接

在被拆下接地线上，红表笔接接地线，负责笔接地端，所测的阻值不大于4欧姆为合格，如果是联合接地线，所测阻值不应大于1欧姆。

2.5 测试各个控制箱各线路与线之间以及线路对地阻值，方法同

（4），但所得阻值不应小于0.5兆姆。信号传输线不应小于20兆欧。

3）外观检查：检查各设备或组件是否完好无缺，控制柜内元器件

工作是否正常（用手感或肉眼测试），有无过热或

烧毁现象；元器件触点是否有存在氧化层。

4）联动测试

第一步：首先应拆下所有区域内启动瓶的电爆管或电磁阀上的控制线路；其他外接设备控制线如有必要也应一同拆除。第二步：各个设备处于手动档，启动手动放气按钮，观察有无声光报警信号；用万用表电压档测试启动瓶控制线有无电

压信号要、输出，或使用带声光信号的器件接在控制线

上观察是否动作正常。

第三步：烟、温联动测试：控制器处于自动状态：测试烟感报警，主机能否接收正确报警信号，有无外声光和内声光报警

信号，中心能否接收火警信号，此时启动瓶控制线不应

有电压信号。待温感报警信号发出，逻辑与联动关系同

时具备，且延时30时秒后，此时启动瓶控制线有信号电

压。则正常。

注：1、如果加装了紧急停止按钮，应测试此功能：烟、温两个回路报警后，在30秒内按紧急停止按钮，即可

消除启动钢瓶的信号输出。

2、烟、温两个回路报警后（或按动测试按钮），在30

秒内按动复位按钮，即可消除启动钢瓶的信号输

出。

第四步：测试放气信号：在管网上压力开关上线路端子短接，此时现场控制器主机应能接收到放气信号，本区域放气批

示门灯应点亮，中心报警主机亦能接收放气信号。

第五步：复位及检查：经复位，所有处于静止状态，此时启动瓶回路线应无启动信号电压。监视60分钟后，各线路再复

原；现场填写原始记录表。

5）机械应急操作（不作模拟测试）。

2、防排烟风机

1）卫生清洁(祥见维保内容综合表第四部分)

2）各设备外观、稳固度检查以及润滑。

检查各设备零部件是否完好，安装是否牢固，有无倾斜，设备有无贴上标签等。对机械转动部位进行润滑保养。

3）线路检查：

工具：500V式兆欧表、万用表各一只。

项目：检查各个接线端子接线松紧度，各个端子要线（不超过2根）；接地电阻测试以及绝缘电阻测试，线路整齐度（不混乱）

方法：

3.1 用螺丝刀对各个接线端子逐个拧紧，注意有无“滑丝”现象。

3.2 各个接线端子不得超过两根，否则应另加装接线端子调整。

3.3 检查线路是否排列整齐美观，多余废线或备线应用绝缘胶布把线头包扎好。

3.4 接地电阻接地是否稳固，采用万用表电阻档（200档位）串

接在被拆下接地线上，红表笔接接地线，负线笔接地端，所测的阻值不大于4欧姆为合格，如果是联合接地线，所测阻值不应大于1欧姆。

3.5 测试各个控制箱各线路线与线之间以及线路对地阻值，方法

同（4），但所得阻值不应小于0.5 兆欧。信号传输线不应小于20兆欧。

4）风机启动：

4.1 现场启动：万能开关转于手动状态，按下手动启动按钮，风

机在运行过程中，观察是否运行平稳，有无异常噪声，消防

中心能否接收正确运行反馈信号。

4.2 远程启动：消防中心手动启动现场风机。

4.3 联动启动：中心主机接收到火警信号（烟感、温感、水流指

示器、消火栓按钮），观察本区域风机是否被联动。

注：按规范，若风阀打开，风机应被联锁启动。

3、水流指示器、信号闸阀、消防栓按钮

1)水流指示器检测：

首先应把被检测区域喷淋水泵控制柜万能转换开关转到“手动状态”，喷淋恒压泵应处于自动状态。

测试方法：

首先记录此时喷淋末端处压力静压读数，压力指示读数是否正常。开启喷淋末端闸阀排水，记录从打开闸阀排水一直到消防中心主机接收到正确水流动作信号的整个过程所用时间，若5S～90S内水流动作，则正常。

注：根据需要，一般水流指示器动作信号亦可联动警铃及其相应设备。

2)信号闸阀检测：

2.1 信号闸阀亦称检修阀，平时正常情况是处于常开状态。若关

闭，中心主机应接收正确的关闭信号。只有本楼层（区域）

管网发生故障时处于检修状态。才能关闭。

2.2 计划保养中应对各设备组件进行外观检查，清洁零配件（压

力表、尾制手柄等）是否完好，信号闸阀转动是否灵活自如，

对机杆部位应添加润滑剂。

3）消防栓按钮测试

在不作联动的情况下击碎玻璃（但在测试时，一般是拆卸按钮上的螺丝后拿下玻璃，有的按钮有启动钥匙，一插即可报警），则中心主机能接收报警信号；此时若把主机或联动柜转为自动，则可启动水泵、等设备。

4、应急照明与疏散指示标志

1)卫生清洁

2)检测设备外观，安装是否牢固，有无变形，零配件有无缺损等。

3)切断非消防电源供电，消防电源或备用电池应在5S内自动投

入供电。

4)采用万用表测试备用电池是否正常。测试电源板对电池充电功

能。方法是，卸去电池电源线，在电池接入端用万用表测试端电压。

5)关闭市电，使备用电池自动投入，高度在100米以下楼层，备

用电池应能连续正常供电不少于20H，在100米以上楼层，备用电池应能连续正常供电不少于30H。

6)检查设备照明度，主要设备房（中心、水源房、电梯机房、控

制室、气房、空调机房、监控室等）应保证5.01lx的照度，标准只能看清设备各部位正常操作。疏散通道应保证0.51lx 地向照度。

5、防火卷帘

1)卫生清洁

2)各设备外观检查项目有：

检查各设备安装是否牢固、有无倾斜、零配件是否完好无缺、标识是否清晰、有无安装标识牌、各电器元件是否能正常工作（方法目测或手感）。

3)线路检查

3.1 接线端子接线有无松脱（采用螺丝刀地毡式逐个紧固，注

意有无滑丝现象），对无编码的电线应加编码标识，做好

记录，并粘贴在控制器面板内侧。

3.2 对紊乱各线路进行整理，并用扎带绑扎成形。

3..3 外露线头或绝缘层损坏无论是否带电，均应用绝缘胶布

包好。

3.4 检查电机主回路和二次回路绝缘电阻。

方法是：卸下各线任一端头，采用揺表的“L“端接被测线

路一端，”E“端接地，以每一分钟120圈速度转动揺表手柄，

观察揺表读数，读数为0.5兆姆以上则合格。

注意：不得带电操作（把所有电源关闭）。

4)接地电阻测试

方法基本同上，但接地阻值越小越好，独立接地为不大于4欧，联合接地为不大于1欧，则合格。

5)电气手动按钮测试

5、1 按下“下降”按钮，卷帘应在7米/min速度缓慢下降，

降底后，注意下限是否自动停止。

5.2 按下“上升”按钮，卷帘到达预定上限部分是否能自动停

止。

5.3 卷帘在运行当中，观察有无异常声响。

6）机械应急功能测试（无需电源支持）

6.1 拉动手柄，卷帘应靠自动重量缓慢下降，直至到底。

6.2 拉动尾连条，卷帘应能回复到原位。

7）联动测试

7.1 启动本区域的报警按钮，消防中心主机接收以报警信号，

输出联动信号，卷帘下降。检查中心主机能否接收卷帘到

底信号。

7.2 属于防火分区的卷帘联动关系是“或”逻辑关系，卷帘两

侧任一烟感、温感报警，主机输出联动信号，卷帘应一步

降底或降至离地1.8米，若温感报警，主机输出二次联动

信号，卷帘全降至归底。消防中心接收归底信号。

8）润滑保养项目有：

帘板槽沟、齿龄、转动部位等。

6、集中报警控制器、打印机、电脑、UPS电源、24V电源柜检测、保养

1)卫生清洁

2)线路检测同上。

3)检查：复位按钮、消防按钮及其它按键能否正常操作，各指示

灯指示有无异常。检查设备标签的有无及标签是否清晰，如接

地标志、区域设备显示标示等。

4)报警功能检测：在复位的状态，主机应能连续接收报警信号二

十点以上。

5)优先处理功能测试：在某地点报故障或故障报警和火灾报警同

时发生时，火灾报警优先显示及警报。

6)打印功能测试

主机每次进行事件处理或进行人工操作，均应清晰打印每

次所发生事件及时间。

7)备电切换及测试

7.1 切换功能测试：

断市电，备电应迅速自动投入，测试此时电压是否正常。

7.2 备电投入带载运行测试：

带载运行应能连续运行2小时以上（包括外围联动设备运行）

7.3 电源板充电功能测试

卸下电池接线端，测试电池接入端的电压，如于饱和状态的电

池电压一致，则正常。

五、设备测试预防措施及步骤

单体测试水流指示器、二次装修加水、破玻按钮

第一步：观察主机是否工作正常（手动状态应正常、没有其他

异常显示）：进行工作前首先应屏蔽警铃、广播、电

梯、相应水泵的模块。

第二步：关闭水力警铃。

第三步：为更加安全、应切断喷淋大泵、消防栓大泵的主回路开关（一次线路），恒压泵除外。

第四步：现场工作。

第五步：当日工作完毕应把所有被屏蔽的模块解开，恢复水泵供电。并把管网压力恢复至原状，此时应让值班人员

监视管网压力的稳定性（每各2小时应检查一次）。

所有常开闸阀应全部打开，最后清理现场离开。

单体测试烟（温）感

1、第一步：观察主机是否工作正常（手动状态应正常，

没有其他异常显示）；进行工作前首先应屏蔽的警铃、

空调、防排烟风机、防火卷帘、电梯、广播的模块。

第二步：现场工作。

第三步：当日工作完毕应把所有被屏蔽的模块解开，最后清理现场离开。

单体测试防火卷帘

说明：一般在晚上十点后进行，因白天有过往人群及车辆：注意人员安排，消防中收一人、现场一人、工作时应带齐

相应的工具（对讲机、梯子、其他工具）

第一步：测试前，现场工作人员应检查滑动部位、机械传动机

构是否有异物卡住：电源显示是否正常。

第二步：现场工作人员启动，注意卷帘下滑有无异常声响，注意上下限位是否能自动停止。

第三步：消防中心人员远程启动，现场工作人员注意卷帘动向。

单体测试水泵（带机运行）

第一步：应注意人员安排、携带相应工具等：消防中心一人（观察显示状态）：消防水泵房一人（启泵前应检查各总

阀有无开启，启泵后注意压力表读数）；工作现场一

人（管网加水，应注意现场是否有漏水）

第二步：准备就绪后，开始工作，注意用对讲机保持联系。

气体系统维修保养操作程序

A、系统检测操作步骤

1、拆除驱动瓶电磁阀（或电爆管）的控制线，用万用表测

量控制线本身是否存在电压并记录。

2、在原驱动瓶电磁阀（或电爆管）控制线的接线端子上接

上带发光二极管的继电器。

3、按检测规程进行检测。

4、如发光二极管的继电器未动作或未发光，再用万用表进

行测试，确认是否未能联动。

5、测试完毕后复位，1小时后，用万用表测量驱动瓶电磁

阀（或电爆管）的控制线有否存在不正常的电压，测量电