物业管理前台工作表格知识分享

物业管理前台工作表格知识分享
物业管理前台工作表格知识分享

走访业主信息反馈表

业主投诉处理记录表

物业服务回访记录表

业主报修电话记录登记表

业主(租户)资料卡

业主(住户)资料卡(附页)

姓名: 姓名: 姓名: 姓名:

姓名:

姓名: 姓名: 姓名:

姓名:

姓名: 姓名: 姓名:

装修施工人员登记表楼单元室

装修违章通知书(存根)

被通知单位接单人签发人签发时间●违反了装修管理责任书中的第条,其中内容如下:

1、

2、

3、

4、

xxx物业管理有限公司

年月日

注:中缝处和《装修违章通知书》落款处加盖管理处公章生效。

装修违章通知书

被通知单位接单人签发人签发时间●违反了装修工程施工队治安责任书中的第条,其中内容如下:

1、

2、

3、

4、

●警告和处理要求:

凤都物业管理有限公司

年月日

装修许可证NO:

银座·新天地楼单元室

业主:施工单位:

联系电话:负责人:联系电话:

装修期限:年月日至年月日

xxx物业管理有限公司

年月日

催款通知单范本

×××室:

据《业主公约》,用户应于每月日前缴清管理费及其他费用。我公司至今仍未收到贵用户到期应交费用共计人民币元(详见下表),敬请贵用户收到本通知后两日内缴清欠款。

签发人:

物业管理公司签章:

最后催款通知单范本

×××室:

我公司曾于年月日给贵用户发出催缴到期应交管理费及其他费用的通知,但至今仍未收到贵用户的欠款。为此,现给贵用户发出最后催款通知,望能在年月日前收到贵用户欠款(详见下表),否则,物业管理公司将按《业主公约》规定,于年月日时对贵用户暂停各项服务,并保留通过法律途径追缴的权利。

签发人:

物业管理公司签章:

物业管理绿化养护知识

物业管理绿化养护知识 第一部分绿化养护 一、草皮 1、要定期修剪,根据不同季节,长势,合理安排修剪期,以草长不超10厘米为准,一般5-9月约25-30天修剪一次,3-5月和9-11月35-40天修剪一次,(北方地区)当年12 月至翌年2月原则上不修剪,修剪后草坪面平整高度约3-4 厘米。 、每次修剪后对草皮施一次肥,施后浇透水,保证草皮全年常绿。 、每巡查草皮,发现杂草及时清除,使草坪纯度控制在优类小区95%, —般小区90%以上。 、拾除草地、花丛内石头、纸屑等杂物。 二、绿篱、定型植物 1、绿篱生长前期未成型之前,以密枝修剪为主,成型后以造型修剪为主。修剪的篱面要平整圆滑顺直,绿篱造 型植物造型优美、丰富,修剪下的枝叶要立刻清除。造型后,对生长超过篱面的枝条要及时剪除,超出篱面的枝条长度应控 制在10厘米内。 、绿篱保苗率95%°残缺或死亡部分要在一个月

内补种好 、绿篱、造型植物在每年的3-8月期间,约50天施一次氮肥,9-11月期间的40天施一次复合肥,每亩地每次 施肥量为15市斤。 三、乔、灌木 1、每周巡查,及时修剪枯枝、病虫枝、霸王技、下垂枝等。修剪下的枝叶,要立刻清除。 、根据灌木长势,该造型的要及时造型;造型后要及时修剪超过形状外的枝叶,一般以控制形状外的枝叶长不 超过20厘米这宜。 、灯道树保率要达到98%,树干粗壮,修剪及时,主干高度一般控制在2. 5-3米。分枝合理,树身直,枝叶茂盛。 、一般每二个月施一次复全肥,保证长势旺盛。 对生长茂盛的大乔木,可以不施肥。 四、浇水 1、室外绿化要根据不同季节、天气,不同植物品种生长习性,不同栽培目的,不同土壤每天、隔天或几天淋水 一次。因天气炎热干旱而出现水分不足时,则必须相应增加浇水次数,保证所有植物不因缺水而萎鳶。 、天晴季节,室外盆栽每天浇水一次;栽在花基的 3-4天浇一次水,雨天则不浇;室内盆栽每周浇水2-3次。

物业管理基本培训手册

页码一.投诉处理培训 2 二.微笑服务培训 3 三.物业管理保险制度 4 四.安全保卫培训 7 五.日常工作中处理实际情况的技巧 11 六.仪容仪表培训 15 七.优质服务培训 18 八.员工管理培训 21 九.对讲机使用及管理规定 24 十.英语会话培训 26 十一.服务文明用语五十句 27 十二.服务忌语五十句 28 一、投诉处理培训 通过对员工进行不同种类的投诉处理和回复培训,使员工掌握处理投诉的技巧,怎样回复才是客人或投诉者(外部门、本部门员工等)最满意的。同时,应该知道的是,怎样在处

理投诉的结果中得到启发,要善于发现问题,解决问题,改正问题。 1.处理投诉的基本原则 员工应正确认识投诉,客户对本广场投诉是正常现象,也是客户对本广场信任的再现。 正确处理投诉是提高服务质量的必要保证。因而员工在处理客户投诉时,应注意遵守下列三项基本原则。 ?真心诚意地帮助客户解决问题 客户投诉,说明我们的日常管理及服务工作尚有漏洞,说明客户铁某些需求尚未被重视。 员工应理解客人的心情,同情客人的处境,努力识别及满足他们的真正要求,满怀诚意地帮助客人解决问题。只有这样,才能赢得客人的信任与好感,才能有助于问题的解决。?决不与客人争辩 当客人怒气冲冲前来投诉时,首先应适当地选择处理投诉的地点,避免在公共场合接受投诉。其次应该让客人把话讲完,然后对客户的遭遇表示歉意,还应感谢客户对管理公司的关心。当客户情绪激动时,接受投诉者更应注意礼貌,绝不能与客户争辩。如果不给客人一个投诉的机会,与客人争强好胜,表面上看来似乎得胜了,但实际上却输了。 因此,员工应设法平息客户的怒气,请当班管理人员前来接待客户,解决问题。 ?决不损害公司的利益 员工对客户的投诉进行解答时,必须注意合乎逻辑,不能推卸责任,随意贬低他人或其他部门。因为采取这种做法,一方面希望公司的过失能得到客户的谅解,另一方面却在指责公司的某个部门,实际会使员工处于一个相互矛盾的地位,有损公司的利益。 2.怎样处理客户的投诉 2.1首先要快速,正确处理客户的投诉。 2.2决不能轻率地对待客人投诉,应为客人设想、慎重处理。 2.3认真倾听了解投诉的前因后果,保持友好,礼貌冷静的态度。

住宅小区物业员工培训计划【物业管理经验分享】.doc

住宅小区物业员工培训计划【物业管理经验分享】 住宅小区物业员工培训计划 源源不断的人员培训是陆家嘴物业的管理水平不断提高的根本保证。为此,公司根据自身发展的需要,建立了自己的“培训中心”。“培训中心”每年举办二期 6 个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外 资深物业管理专家担纲,讲授市场的营销策划和各类物业的管理,从物业管理的规范服务、运用计 算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止, 已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗,而且已得到了大家的一致好评。 [ 新进员工培训方案 ] 培训目的:使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等,以便能迅速的适应公司的运作模式,工作要求;提高工作效率。 培训内容: ①公司基本情况、组织机构、主要领导介绍②公司管理理念和服务理念教育 ③企业文化、价值观的传递 ④《员工手册》、职业道德及有关制度教育⑤公司三项贯标体系方针、目标、意识教育 ⑥物业管理基本知识 ⑦公司新颁布的各项规章制度⑧礼仪仪表仪容的教育 ⑨公司消防安全意识的教育 培训时间: 4 课时【管理处经理、副经理培训】 通过培训使培训人员能参与市场竞争,能独立操作一个楼盘,有较强的公关意识与协调能力,必须 掌握物业管理的法规政策,懂得各类物业权属的手续办理,掌握资金的运行原则和资金的正确使用,成为企业领导的好当家。 培训时间为 3-4 周科目 类别培训科目课时授课内容

序号物业管理法规物业管理现行政策法规物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析; 物业管理概论;机构设置;人员配备; 2物业管理常识管理方案的制定;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;物业管理 ISO9001、ISO14001、OHSAS18001贯标知识; 基础知识 3 质量管理 2.5 不同类型的物业办公楼管理;公寓楼管理;别墅管理; 管理及运作模式一般住宅管理实务;国外的物业管理; 设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的 5 各类专业管理 基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务; 物业管理运作实务服务收费价格制定等;物业管理的资金运行;服务费用的取缴与使用;物业管理 企业的财会制度 6内部管理 与税收;行政人事管理;计算机操作;档案管理 物业管理最新的物业管理服务理念。品牌效应等 7企业的品牌建设运作实务物业公关在物业管理中的作用;物业 管理企业形象与公关;需协调与沟通 物业公关 8 物业公关知识的关系;物业公关公众心理分析与心 理策略; 实习与考察实地操作与实践(根据需要可适当延长)注:一小时为一课时 【各部门主管培训】 通过培训,能协助物业经理的工作,做好各自岗位的本职工作,制定部门岗位责任制,协调各部门、各岗位之间的关系,定期或不定期地对下属进行岗位培训。培训时间为3-4 周 科目 类别培训科目课时授课内容序号 物业管理物业管理现行物业管理的现行法律、法规知识;社 法规政策法规 &n bsp; 会治安条例;案例分析; 物业管理概论;装修管理;入住须知;

高端总部写字楼物业管理经验分享

高端总部写字楼物业管理经验分享 仲量联行物业管理服务秀成 物业管理与服务经验分享 在生活中的基本四大元素- ”衣”、”食”、”住”、”行”中,在”住”的元素里,“房屋管理”在人类日常生活中列为服务性行业,而在房地产专项中为售后服务的类别。现代社会对售后服务的要由原来提供一套服务标准“物有所值”提升至现在要求的“物超所值”,才能保持企业的地位和营业情况,。这种现象还可能在未来的发展中还需要不断的往上提高要求? 售后服务是一种多方面配合的管理,在社会中能看到一些企业有些产品在最早推出来是特好的,但是由于往后的售后服务没法满足客户的要求,整个企业因此而衰弱甚至倒闭。房屋管理除了关注整个项目的安排,在人员管理系統上也是既要管理自己的直属员工,还要关注到很多外包服务商员工;如何有效梳理整套系统,直接影响其他人士对房屋管理公司服务评价的关键。在这种售后服务行业中是一套硬件和配合软件兼备的24 小时售后服务行业。相信很多人都知道一般房屋管理在房地产行业中- 总是花钱和不太赚钱的部门,产生盈利的机会率十分之低,所以一般而言在管理中各种花费上是必须把成本降到最低,但是同时要面对质量的要求必须达到“物有所值”甚至于“物超所值”的压力要求,要达到平衡真是行业中最大难处。所以,有水平的服务是当然必须经过有系统、有规和有效的管理,才能达到目的,同时在一般的培训中要確认受培训的人员已达到服务水平的话,就应该通过有一套考评标准,才能确定该同事达到水平能担任日常的管理工作,从而满足客户要求的服务水平很多开发商对“房屋管理”的财务状况看管得十分紧,因此对各项的管理造成很大的压力。而同时开发商对“物业管理”服务上出现问题时往往追究管理处在培训上的安排不足。其实在管理处中的费用能在劳动市场聘请到有水平的员工已经不错了,现实中还可以要求更高水平吗?在客户方面是(我付出管理费就应该享受很好的服务。)在管理中提供的服务必须达到收费越高管理水平必须越高的硬道理。当然这是消费者正常要求的东西,高端客户更觉得每一个管理人员都应该什么东西都知!什么东西都懂!好像超人一样的能力。这就是物业管理公司应该造的和经常要跟进和更新的事情,才可以保持与客户的良好关系。房屋经理在项目是重要岗位,是各项目第一负责人,承担着大量的项目运营具体部署工作,同时肩负着总公司的指令落实,开发商的日常沟通,政府部门的接洽代表,以及高端客户联系人等多种职能于一身。在的权利围之,事务最多也是最难的工作在于权衡每一件工作的“度”,即在既有政策(合同)围如何把握分寸并妥善处置,使之得以顺利。 因此房屋经理的关注程度会直接影响到项目的营运水平。 租户/业户(服务对象)关注的即我们应关注: 我们的服务是直接面对使用人的,而服务对象最关注项目的方便性、舒适性、安全性等。一个管理优良的项目可以使使用人及访客产生愉悦的心情及产生在此办公/居住的优越感,因此令到使用人士心甘情愿同意的缴纳物业费是一个重点工作之一。为达到这一目的,我们应从使用者即服务对象的角度出发,体验他们的切身感受,了解他们的真实想法及需求,在合理围调整工作容。即不能漠视日常运营中出现的小问题,拒绝麻木,例如即使小部分的破损也应立即安排修复;同时不断的超越目前服务水平,经常给使用者一些小惊喜,如每年不

物业绿化的日常管理内容解读

物业绿化的日常管理容解读 1.物业绿化的日常管理容 (1)保洁 按照养护管理分工及岗位责任制清除绿地垃圾和杂物,包括生活垃圾、砖块、砾石、落地树叶、干枯树枝、板块、烟蒂、纸屑等。对水池、雕塑和园林小品及绿化配套设施要按要求进行保洁,绿地要全天候地进行打扫。 (2)除杂草、松土、培土 除杂草、松土、培土是养护工作的重要组成部分。经常除杂草,可防止杂草与草坪在生长过程中争水、争肥、争空间从而影响草坪的正常生长;对于草坪土壤板结和人为践踏严重地带,要注意打孔透气,必要时还必须用沙壤土混合有机肥料铺施,以保障其良好生长和外观的整齐、美观;绿地的花坛、绿篱、垂直绿化、单植灌木和乔木要按要求进行松土和培土。 (3)排灌、施肥 在对草坪、乔木、灌木进行排灌、施肥时,应按植物种类、生产期、生产季节的天气情况等不同有区别地进行,保证水、肥充足适宜。 (4)补植 对于被破坏的草地和乔木、灌木要及时进行补植,要及时清除灌木和花卉的死苗。绿化带发现死树时,也要及时地清理,从而做到乔木、灌木无缺株、无死株,绿篱无断层。 (5)修剪、造型 根据植物的生长特性和长势,应适时对其进行修剪和造型,以增强绿化、美化的效果。 (6)病虫害防治 病虫害对花、草、树木的危害很大,轻者影响景观,重者导致花、草、树木的死亡,因此做好病虫害的防治工作是很重要的。病虫害的防治工作应以防为主,精心管养植物,使植物增强抗病虫的能力;同时要经常检查,做到早发现、早处理。在防治时可采取综合防治、化学防治、物理人工防治和生物防治等方法。 (7)绿地及设施的维护 绿地维护应做到绿地完善,花、草、树木不受破坏;绿地不被侵占,绿地完整,无乱摆乱卖、乱停乱放的现象。 绿地各种设施如有损坏,要及时修补或更换,以保证设施的完整美观。保护好绿地围栏等绿化设施,保护绿化供水设施,防止绿化用水被盗用。对护树的竹竿、绑带要及时加固,使其达到护树目的。生长季节,随着树木的生长,应及时松掉绑在树干上的带子,以防嵌入树体,从而影响树木生长;同时要注意不能用铁丝直接绑在树干上,中间应垫有胶皮。 (8)水池和园路的管理 ①水池的管理要做到保持水面及水池外的清洁,确保水质良好、水量适度,注意节约用水;确保池体美观,不漏水,设施完好无损。同时要及时清除杂物,定时杀灭蚊子幼虫,定时清洗水池;控制好水的深度,管好水闸开关,不浪费水;及时修复受损的水池及设施。 ②绿地路面应保持清洁、美观、完好无损,要及时清除路面垃圾杂物,修补破损并保持完好。绿地环境卫生要做到:绿地清洁,无垃圾杂物、无石砾石块、无干枯树枝、无粪便暴露、无鼠洞和蚊蝇滋生地等。 (9)防旱、防冻 在旱季,根据天气预报和绿地实际情况,检查花、草、树木的生长情况,做好防旱、抗旱的组织和实施工作,预测出花、草、树木的缺水时限并进行有效的抗旱。 在进行防冻工作时,必须按植物生长规律采取有效的措施,从而保持花、草、树木的良好生长。

从零开始学做物业经理(第一部分物业管理基础知识)

物业服务精细化管理培训教材 从 丿_|2> 零 开 始 做 物 业 人

撰稿:沈露明 序 2017年1月国务院决定取消二三级资质行政审批,9月取消了一级资质核定,这两个文件 的出台,无疑像两枚重磅炸弹在物业行业内引起了强烈的震动 首先,正确解读两个文件的的含义是关键,取消资质后,物业管理市场的竞争态势将会彻底改变,从行业管理的层面上是从政府行政管理到市场监管、从事前管控到事中事后管理、从行政主管部门到行业协会的转变;对物业企业的管理而言,将是从对企业的管理转变为对企业行为的管理、从对企业的管理转变为对项目的管理、从对企业的管理转变为对人员的管理、从行政主管部门的一方管理转变为多方共同监督管理。 其次,对物业管理从业人员管理也会带来质的改变,行业对优秀物业管理人员的需求会剧增、物业管理人员的素质要求大幅提高、对综合型人才的需求增加。 取消资质后,甲方和业主的选择空间越来越多,随着物业服务价格的放开,行业市场竞争愈加激烈,市场优胜劣汰或购并热潮将会不断涌现。 企业如何在今后的市场环境中有效生存?如何适应未来的物业管理市场复杂局面?市场化能力将成为企业关键成功因素之一;物业企业经营、管理能力的提升将成为核心能力。 越来越多物业服务企业都已经意识到精细化管理的重要性。我想这是缘于物业管 理市场的竞争日益激烈,业主要求不断提升,市场分工逐步细化,管理成本逐年上升, 盈利空间趋向缩

小,企业生存和发展面临的压力正在加大。此夕卜,对品牌的追求也使得很多企业在精细化上下功夫。 第一部分物业管理基础知识 ---------------------------------------- 3 第一节物业与物业管理 ----------------------------------------- 4 第二节物业管理的类别、性质与原则 ---------------------------------- 7 第三节物业管理的内容和基本环节 ----------------------------------- 8 第二部分物业管理中工作重点及具体操作 --------------------------------- 6 第三部分物业管理相关名词(词条)解释

物业管理基础知识培训

物业管理基础知识培训 https://www.360docs.net/doc/b5448191.html, 评论0 条 收藏网摘: 物业:特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 各类建筑物分为:住宅小区的房屋,也可以是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等; 配套设施、设备分为:市政设施、文化娱乐设施、交通设施等; 场地分为:庭院、绿地、道路等。 物业侧重于使用、服务和管理角度。 物业的特征:1、固定性(在各级政府规划部门的规划范围内,进行精心策划,在施工中,要严格管理,保证质量。新建的物业,要和周围环境协调一致,创造良好的自然环境。)2、耐久性(“精心设计,百年大计”,说明建筑物)3、多样性(物业的多样性构成了城市乡村的不同风格,更加显示物业区域的风采)4、高值性(为业主的物业保值、增值,自然就成了物业管理企业的重要职责)5、权益性(《房地产业基本术语标准》特别强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体,而且包括依托于物业实体上的权益。物业的法律属性集中反映在物权的关系上,在我国,房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权)物业管理(proerty managment):是指业主选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理起源于19世纪60年代的英国,迄今为止,物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分,在国际上十分流行并获得了蓬勃发展,被人们视作现代化城市的朝阳产业。20世纪80年代,1981年3月,全国第一家物业管理公司---深圳市物业管理公司诞生。1994年3月23日建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》这是我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。1994年6月18日,深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》,并于 11月1日起施行,这是我国第一部地方性物业管理法规。2003年9月1日,国务院颁布的《物业管理条例》开始实施,这标志者我国物业管理工作步入了新的发展阶段,进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。 物业管理的特性:1、覆盖面广(从地域上看,管理面广,从管理对像上看,包括的范围也比较宽。从服务对象来看,由于各种物业归属于不同的业主或由各种各样的使用人使用)2、服务性强(物业管理人员属于社会服务人员,服务是物业管理的根本属性)3、专业性强4、业主处于主导地位(业主是物业的主人,在物业管理中业主始终处于主导地位,实践中,业主委员会执行业主大会的决议,通过招标形式选择物业企业的服务,只有被业主接受,企业才会有生命力,才能取得合法收入,得到良好的效益)5、物业管理与社区管理相结合 物业管理的主要内容 (一)物业的接管验收:主要是根据物业管理委托服务合同制定物业的接管验收方案,按照有关规定组织物业的接管验收。 (二)物业管理方案和制度的制定:(1)建立物业管理企业的相关管理部门,确定人员编制(2)在物业管理早期介入中对物业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议(3)根据委托服务合同制定物业管理方案(4)制定各项物业管理制度(5)制定物业再开发利用方案(6)制定物业管理费用收支计划,并控制预算(7)制定房屋租赁方案,提供房屋租赁服务 (三)客户管理服务:(1)提供业主或使用人入住服务(2)有计划地与客户进行有效沟通(3)接待客户日常来电、来信、来访,处理客户投诉(4)拟写物业管理的常用文书(5)建立与管理物业管理档案(6)测算并收取物业管理费用(7)对专项维修资金的使用进行管理(8)在管区内组织和管理各种有益的文体娱乐活动 (四)房屋建筑及附属设备设施的维修养护管理服务:(1)向业主和使用人说明房屋建筑及附属设备设施的功能和使用注意事项,进行房屋及附属设备设施的安全管理(2 制定房屋及附属设备设施的维修养护计划(3)对房屋进行日常养护和维修(4)管理监督业主或使用人室内装饰装修工程(5)对房屋附属设备设施进行日常养护和维修(6)运用智能化物业管理系统进行管理(7)对特种设备的委托维修养护工作进行管理(8)编制房屋维修预算方案和设备设施的维修、更新预算方案 (五)安全服务:(1)制定物业管理区域内安全防范设施的设置方案,正确设置消防器材(2)提供物业管理区域内的安全保卫服务(3)进行消防安全管理(4)对进入物业管理区域内车辆的行使和停放进行管理(5)预防和及时处理物业管理区域内的各类突发事件

物业管理绿化养护基本知识

物业管理绿化养护基本知识 发布时间:2010-05-24 园林绿化的种植型类及养护措施 我国有园林古国之称,园林意为在一定的地段范围内,利用、改造成开辟天然山水地貌,结合植物的栽植和建筑的布置,从而构成供人们观赏、游憩、工作学习、居住的环境。绿化是园林中不可缺少的主体,是指除天然植被外,为改善环境而进行的树木花草的栽植。 随着改革开放的深入发展,国家实力的增强,人民生活水平的提高,精神文明建设的需要,全国城乡单位的园林绿化日新月异。有苏杭园林誉满全球,桂林天然山水美甲天下,古都北京,西安旧貌换新颜。今有改革开放特区,深圳、夏门,埔东等称之现代化花园式城市。园林绿化工作不断上新台阶,园林式、花园式的单位,小区、学校层出不穷。这样既美化了环境,提高了人们的生活质量,又提供了大量的就业机会,而今从事园林绿化养护队伍日益扩大,这批养护大军中,部分是农业院校毕业生担任技术员,园艺师,而多数来自转岗、失业人员和进城农工,提高养护队伍整体素质,普及养护知识,掌握关键技术是保证巩固园林绿化效果,使之美景常在,鲜花盛开的关键。 一、园林绿化栽植类型 (一)、林木类 当前我国南方的机关、学校等单位的园林绿化常见的林木种类有乔木、灌木二大类,乔木、灌木中有落叶和常绿之分。绿化乔木有柳树、榕树(大叶榕、细叶榕、高山榕、黄葛榕等)、玉兰树(白玉兰、黄玉兰、荷花玉兰等)、桉树(大叶桉、细叶桉、柠檬桉等)。此外还有阴香,人面树、木棉、柏树等。绿化用灌木有:福建茶、黄心枚、山子甲、变叶木、山茶树、含笑等。除乔、灌木外,南方城乡不少单位把芒果、龙眼、荔枝等果树用作绿化,一举两得。另外,南国风光的标志树种、大黄椰、假槟榔、鱼尾葵、槿棕等高档亚热带树种,不但公园种植,而今在机关单位学校,常作首选绿化树种。 以上各种林木,按园林规划设计要求和结合单位的实际,按需选择种植。 (二)草地 草地植被,在单位绿化中种植面积较大,种植于平地为广场草坪,种植在坡壁和山qiu为草qiu(草山)。 草地植被,水土保持效果好,不至于黄土裸露,绿油油的草地使人心旷神怡。当前南方单位、学校绿化用

物业绿化管理基本知识

物业绿化管理基本知识 一、物业绿化管理的含义 物业绿化管理是指为了发挥物业绿化的防护和美化功能,根据植物的生物特性,通过科学的肥水管理、整形修剪、中耕除草、防治病虫害等养护措施,使物业环境绿地中的花草树木生长茂盛,以维护良好的生活、工作环境的管理活动。 二、物业绿化管理的特点及容 1、特点: (1)、经常性 (2)、针对性 (3)、动态性 2、容: (1)、室花卉摆放及养护 (2)、室外绿地的养护 三、室花卉摆放及养护 随着人们生活水平的提高,人们对家庭室的布置、品味、格调的要求也越来越高。如在家里摆上几盆绿色植物,会使居室充满生机。 绿色植物的选择和在家庭的不同环境的布置很有讲究,必须掌握以下几点:一是选用生长健壮的常绿耐荫品种;二是选用无特殊气味不带针、刺、毛的品种;三是布置要与周围环境相协调,即在空间

大环境摆放体量大的、扩型生长的品种,反之,则布置小型低矮、直长型的品种。 客厅的布置: 一般来说,客厅是家庭中最大的一个空间,是主人休息、会客的地方,花卉的选择,一要体量高大、扩型生长的,二要对烟尘有较强抗性的,譬如散尾葵、发财树、鸭脚木等。它们宜放在沙发边、墙角、窗口、门旁、电视柜前等处。酒柜上宜摆蔓性生长的植物如常青藤、绿萝等。可在茶几上放一盆小型的竹芋、袖珍蕨类等。花架上摆放仙客来、吊兰等,数量的多少,一般根据客厅的大小而定,20-30平方米的可放5-6盆;10-15平方米的可放3-4盆。 卧室的布置: 卧室空间一般较小,植物不宜多摆,放2-3盆即可,要选择直立型生长的,且体量相对较小的植物。电视柜或墙角边宜放绿宝石、青苹果等;梳妆台、窗口、床头柜旁可放吊兰等小型盆栽类植物。 书房的布置: 书房是主人看书、学习的地方,观叶植物不宜多摆放,摆1-2盆即可,例如文竹、兰花、小型盆栽观赏竹等,这些植物形态优美、叶姿态飘逸舒展,而且都有一定的寓意。 卫生间布置: 要注意选择喜阴潮能杀菌的植物。但目前这类植物还很少。常见的喜水植物菖蒲、泠水花、吉祥草等相对较好,其它如袖珍椰子等小型盆栽类的也可布置。

物业管理培训分类及内容

培训的分类及内容 一、入职培训 入职培训一般包括职前培训和试用培训两个环节。职前培训是指在新员工上岗前,为其提供基本知识的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况,熟悉公司的各项规章制度,掌握基本的服务知识。试用培训是对新员工在试用期内,在岗位进行的基本操作技能的培训,以使新员工了解和掌握所在岗位工作的具体要求。 职前培训的内容包括公司发展史、公司概况及规章制度、公司组织架构、公司企业文化、职业礼节礼貌、物业管理基础知识、安全常识等。试用培训的内容为岗位工作职责及工作要求。 二、操作层员工的知识和能力培训 物业管理企业操作层员工包括保安员(也有称安防员或者公共秩序维持员)、保洁员、维修员、绿化员、设备管理员。针对不同岗位操作层员工的培训内容是不同的。

1、保安员的培训 1)、知识培训: 保安员知识培训的主要内容包括:物业管理基础知识、所管理物业的基本情况、保安员的职责和权力、保安员处理问题的原则和方法、职业纪律、职业礼貌、职业道德、仪容仪表、着装要求、内务卫生、对讲机的保养和使用、上岗执勤、交班接班、停车场管理、交通知识、消防知识、防卫制度等方面的知识。 2)能力培训 保安员能力培训的主要内容包括:巡逻岗岗位能力、固定岗岗位能力、交通岗岗位能力、车 库(场)岗岗位能力、内务岗岗位能力、物品出入管理能力、盗窃、匪警应急事件处理能力、发生斗殴事件的处理能力、巡逻中发现可疑分子的处理能力、发现住户醉酒闹事或精神病人的处理能力、遇到急症病人的处理能力、突发水浸事故的处理能力、火灾事件的应急处理能力、煤气泄露事故的处理能力、执勤中遇到不执行规定、

不听劝阻事件的处理能力、业主/物业使用人家中发生刑事或治安案件时的处理能力、车辆冲卡事件的处理能力等方面。 2、保洁员的培训 1)知识培训 保洁员知识培训的主要内容包括:物业管理基础知识、各种清洁工具和清洁材料的功能及使用知识。 2)能力培训 保洁员能力培训的主要内容包括:楼道的清洁能力、高层大厦的清洁能力、多层住宅的清洁能力、玻璃门、窗、镜面、玻璃幕墙 的清洁能力、绿地的清洁能力、灯具的清洁能力、公共 场地和马路的清洁能力、室外地面的清洁能力、房屋天面和雨棚的清洁能力、地下室、天台、转换层的清洁能力、住宅区大堂的清洁能

物业管理基础知识试题1答案

物业基础知识试题 部门:姓名: 一、填空题(每题2分,满分10分) 1、物业服务收费根据物业的类型、物业服务的不同阶段、提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅小区的前期物业服务收费实行政府指导价,别墅、排屋等非普通住宅小区和办公、商务楼宇等非住宅物业,以及业主委员会成立以后的普通住宅小区的物业服务收费实行市场调节价。 2、维修资金使用方案经使用范围专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。 3、专项维修资金实行业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户和业主决策、专款专用、政府监管的原则。 4、正常使用条件下,住宅物业保修期限为:(一)屋面防水工程不低于5 年;(二)有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏不低于 5 年;(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为 2 年。 5、住宅室内装饰装修超过设计标准或者规范增加楼面荷载的,应当经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案。改动卫生间、厨房间防水层的,应当按照防水标准制定施工方案,并做闭水试验。物业管理单位应当将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人和装修人委托的装饰装修企业。 二、单选题(每题1分,满分20分) 1、物业管理企业对不属于自己管辖范围的问题(A ) A、也要给住用人以满意的答复 B、不必作出答复 C、必须彻底解决 D、应及时向上级报告 2、物业管理企业接到报修后立即行动,马上修好,这对物业管理企业(D )的影响是非常明显的。 A、经济效益 B、知名度 C.规模D、信誉 3、当住用人因特殊原因希望花钱买方便时,物业管理企业应创造条件满足其要求,提供(B ) A、一般性服务B特约性服务C公共性服务D公众代办性服务 4、物业管理企业内部各部门的权利与职责要非常明确,才能做到人人有事做,事事有人管,这体现了( B ) A、业主至上原则 B、权责分明原则 C、产权、经营权分离原则 D、公平竞争原则 5、业主直接参与物业管理区域的物业管理,这种自治管理是通过(C )实现的。 A业主大会B业主代表大会C业主大会或业主代表大会D物业管理公司 6、业主大会作出的决定,要有全体业主的(B )通过方可生效。 A.1/3以上B半数以上 C.2/3以上D全部 7、业主委员会为取得社会团体法人资格,需向(C )部门提交有关资料。 A.工商 B.公安 C.房管 D.城建 8、住宅小区物业管理的主要对象是(A ) A房屋B业主C设备D环境

中级物业管理员知识试题

中级物业管理员知识试题 一、单选题(每题1分,满分30分) 1 房屋附属的消防水泵应定期进行试用,至少每年进行()次。 A 一 B 二 C 三 D 四 2 在建筑物的防雷等级划分种()类建筑物是指储存大量易燃物品的房屋,或具有重要政治意义的民用建筑物。 A 一 B 二 C 三 D 四 3 大厦的电梯钥匙要由()管理。 A 专门部门 B 专门人员 C 工程部经理 D 保安人员 4 物业管理区域内动用明火作业的签批和现场监护工作由()负责。 A 物业管理公司经理 B 保安部主管 C 工程部主管 D 保安部专职消防管理人员 5 物业管理区域内停车场库的清洁卫生一般由()负责。 A 停车场库门卫 B 保洁部专职人员 C 车主 D 物业管理公司指定的其他人员 6 按照国际惯例,物业管理公司应与车主签订车辆停放管理合同和协议,签订协议后,如果车辆在物业管理区域内停车场时丢失,车内物品丢失造成的损失由()负责。 A 物业管理公司 B 物业管理公司和车主 C 车主 D 停车场保安人员 7 生活饮用水二次供水的水质应该每()检测一次。 A 一个月 B 三个月 C 半年 D 一年 8 物业管理公司应及时清运物业管理区域内的各种垃圾,一般要求垃圾收集()既要清除。 A 当时 B 当日 C 隔日 D 之后适当的时候 9 根据国家1992年颁布的《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》规则,住宅小区人平均公用绿地应达到每个居民平均占有()平方米以上,绿地率要达到()。 A 1.5, 25% B 1.5, 30% C 2, 25% D 4, 35% 10 广告是()有计划地利用媒体传达各类信息,从而影响公众行为的信息传播活动。 A 广告商 B 广告客户 C 广告媒体 D 广告的组织与管理者 11 我国给排水设计规范规定,生活热水(当无软化水设施时)出水温度不高于()℃,这主要是为了防止水垢产生。 A 45 B 55 C 65 D 75 12 物业管理公司保安人员巡逻的范围限度委()。 A 车场 B 公共走廊 C 物业的公共地方 D 绿化区域 13 除保安人员外,物业管理公司其他员工(),必须履行消防人员的职责。 A 也都是专职消防队员 B 都是义务消防队员 C 都不是消防队员 D 也都应成为专业消防队员 14 物业环境噪声污染的控制措施之一,是禁止在夜间规定不得作业的时间内从实施工作业,规定不得作业的时间一般是指()。 A 晚间10:00~次晨6:00 B 晚间10:00~次晨8:00 C 晚间12:00~次晨8:00 D 晚间12:00~次晨6:00 15 新建住宅小区内有路名的道路两旁的绿化和养护管理有()负责。 A 物业管理公司 B 圆林部门 C 房管部门 D 街道办事处 16 凡是人为造成物业管理区域绿化级设施损坏的,根据政府的有关规定和公共契约的有关条文进行赔偿和罚款处理。如属儿童所为,()赔偿。 A 由家长 B 可以不 C 由儿童本人 D 由区内居民共同 17 房屋承重构件已属危险构件,结构丧失稳定的承载能力,随时有倒塌的可能,不能确保住用安全的房屋属于()。 A 严重损坏房 B 一般损坏房 C 危险房 D 基本完好房 18 中修工程的一次费用一般在该建筑同类结构新建造价的()以下。

物业管理基本知识培训

[键入文字] 物业管理全球通[键入文字]

物业管理与购房 (4) 什么是物业管理?从哪些方面了解? (4) 跟物业管理公司的委托合同要写些啥? (5) 在成立业主大会之前,由谁选聘物业管理企业 (6) 物业管理与交楼 (6) 拿到了新房钥匙,怎样验收新房? (6) 物业管理与入住 (7) 即便是自己家,也还有一些事情不能做? (7) 物业管理区域内不受欢迎的行为有哪些? (7) 出现物业管理纠纷,我该怎么办? (8) 物业的装饰装修与维护物业的装饰装修与维护 (8) 进行室内装饰装修工程,也要申报? (8) 装修合同包括哪些内容? (9) 进行房屋装修时,有哪些事情不可以做? (10) 住宅正常情况下,各部位的保修期如何确定? (10) 邻居之间 (11) 住宅相互毗邻的业主(使用人)如何友好相处? (11) 因装修造成其他业主受损,装修入是否需要赔偿? (11) 对产权不属于自己的毗连房屋要承担什么义务? (12) 物业的保修与责任 (13) 正常情况下,如何有效地获得室内装饰装修的保修? (13) 房屋出现问题,界定修缮责任的标准是什么? (13) 预防火灾业主有责 (14) 有效预防火灾,业主该做些什么? (14) 物业管理收费 (14) 空置的物业是否要缴交物业管理费,是否由我们分摊? (14) 业主不交物业管理费的处理是怎样的? (15) 租户欠交的物业管理服务费是否由业主承担? (15) 供水、供电、有线电视等费用如何收取? (16) 业主委员会业主与物业使用人 (17) 我到底算不算业主? (17) 业主应该享有哪些权利和义务? (17) 哪些属于物业的使用人? (18) 物业使用人的权利与义务如何确定? (19) 业主大会 (19) 如何成立业主大会? (19) 业主大会是什么?它有什么职责? (20) 怎样召开业主大会? (20) 什么情况下,业主大会的决定有效? (21) 业主委员会的筹备业主委员会是如何组成的? (21) 什么情况下可以成立业主委员会? (22) 业主委员会主要有哪些职责? (22) 业主委员会换届选举要经过哪些程序? (23) 当业主委员会委员要符合什么要求? (23) 2

物业绿化管理规定

物业绿化管理规定文件编码(008-TTIG-UTITD-GKBTT-PUUTI-WYTUI-8256)

1.园林绿化部员工培训实施 标准作业规程 目的 规范员工培训程序和内容,确保员工培训系统化、规范化,使员工 具备工作需要的知识和技能。 适用范围 适用于物业管理公司园林绿化部全体员工的培训。 职责 管理处经理负责监督及抽查培训实施情况,验证培训效果及对外联系培训教师。 园林绿化主管负责制定年度培训计划,并负责具体组织实施。 班组长及园艺师、技术员负责协助主管进行员工培训。 程序要点 培训计划的制定 4.1.1 园林绿化丰管于每年的12月15日前做出下年度的员工培训计 划,并上报公司审批。 4.1.2 员工培训计划必须符合以下要求: a) 符合国家及公司的规章制度; b) 有具体实施时间; c) 有明确的培训范围; d) 有考核的标准; e) 有培训经费的预算。

新员工的培训 4.2.1 人职第一天,由绿化领班负责介绍部门工作性质、内容、公司的 基本情况、部门的基本运作程序,带领新员工熟悉工作环境。4.2.2 第二天,由部门主管培训学习公司的规章制度、安全知识、相关 岗位责任、作息时间、员工服务标准、奖惩规定等。 4.2.3 第三天,由园艺师及技术员结合岗位实际工作进行常规技术培训。 4.2.4 从第四天起,由主管安排到各相关岗位,由原岗位的老员工进行 以老带新的岗位实际操作培训,每个岗位约两天。 4.2.5 轮岗结束后进行理论与实操考试,不合格的辞退;合格的根据实 际能力定岗,由主管填写新员工情况汇报,上报公司领导及人事 部。 物业管理知识的培训 4.3.1 全体员工参加由公司统一安排的专项物业管理知识培训及物业管 理IS09000质量管理体系知识培训。 4.3.2 物业管理知识的培训每半年至少安排一次,每次培训时间不少于两小时。 4.3.3 员工经培训后参加由公司统一举办的考核。 园林绿化专业知识培训 4.4.1 剪草培训: a) 草坪分级标准; b) 常用的剪草机器及使用范围;

物业管理基础知识培训

物业管理基础知识培训 物业:特指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设备、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。 各类建筑物分为:住宅小区的房屋,也可以是写字楼、商业大厦、综合商住楼宇、公寓、别墅、工业厂房、仓库、体育场馆等; 配套设施、设备分为:市政设施、文化娱乐设施、交通设施等; 场地分为:庭院、绿地、道路等。 物业侧重于使用、服务和管理角度。 物业的特征:1、固定性(在各级政府规划部门的规划范围内,进行精心策划,在施工中,要严格管理,保证质量。新建的物业,要和周围环境协调一致,创造良好的自然环境。)2、耐久性(“精心设计,百年大计”,说明建筑物)3、多样性(物业的多样性构成了城市乡村的不同风格,更加显示物业区域的风采)4、高值性(为业主的物业保值、增值,自然就成了物业管理企业的重要职责)5、权益性(《房地产业基本术语标准》特别强调不动产、房地产、物业都不仅包括相关物质实体,而且包括依托于物业实体上的权益。物业的法律属性集中反映在物权的关系上,在我国,房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋的所有权及其占有土地的使用权) 物业管理(proerty managment):是指业主选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 物业管理起源于19世纪60年代的英国,迄今为止,物业管理作为现代化城市管理和房地产经营管理的重要组成部分,在国际上十分流行并获得了蓬勃发展,被人们视作现代化城市的朝阳产业。20世纪80年代,1981年3月,全国第一家物业管理公司---深圳市物业管理公司诞生。1994年3月23日建设部以第33号令颁布了《城市新建住宅小区管理办法》这是我国有关城市住宅小区管理工作正规化、法制化奠定了基础。1994年6月18日,深圳市颁布了《深圳经济特区住宅物业管理条例》,并于11月1日起施行,这是我国第一部地方性物业管理法规。2003年9月1日,国务院颁布的《物业管理条例》开始实施,这标志者我国物业管理工作步入了新的发展阶段,进入了高效、法制、规范的高速发展新时期。 物业管理的特性:1、覆盖面广(从地域上看,管理面广,从管理对像上看,包括的范围也比较宽。从服务对象来看,由于各种物业归属于不同的业主或由各种各样的使用人使用)2、服务性强(物业管理人员属于社会服务人员,服务是物业管理的根本属性)3、专业性强4、业主处于主导地位(业主是物业的主人,在物业管理中业主始终处于主导地位,实践中,业主委员会执行业主大会的决议,通过招标形式选择物业企业的服务,只有被业主接受,企业才会有生命力,才能取得合法收入,得到良好的效益)5、物业管理与社区管理相结合 物业管理的主要内容 (一)物业的接管验收:主要是根据物业管理委托服务合同制定物业的接管验收方案,按照有关规定组织物业的接管验收。 (二)物业管理方案和制度的制定:(1)建立物业管理企业的相关管理部门,确定人员编制(2)在物业管理早期介入中对物业的规划设计方案、施工质量等提出合理建议(3)根据委托服务合同制定物业管理方案(4)制定各项物业管理制度(5)制定物业再开发利用方案(6)制定物业管理费用收支计划,并控制预算(7)制定房屋租赁方案,提供房屋租赁服务 (三)客户管理服务:(1)提供业主或使用人入住服务(2)有计划地与客户进行有效沟通(3)

春季物业绿化养护知识

春季物业绿化养护知识 一、栽植(移植) 补植季节。针叶树,常绿阔叶树:在春季土壤解冻以后、发芽以前补植,或在秋季新梢停止生长后、降霜以前补植。落叶树:在春季土壤解冻以后,发芽以前补植或在秋季落叶以后土壤解冻以前补植。 死亡的树木挖除前做好记录,并尽早补植。补植的树木应选用原来树种,规格也相近。若改变树种或规格,则须与原来的景观协调,行道树补植必须与同路段树种一致。 二、灌溉与排水 为使树木正常生长,5~11月是树木灌溉的关键时期。 新栽植的树木根据不同树种和不同立地条件进行适期、适量的灌溉。 已栽植成活的树木,在久旱或立地条件差,土壤干旱的环境中及时灌溉。 灌溉时灌饱浇透,尤其是春、夏季节,避免灌水量少,造成土层上半部紧密。 夏季灌溉宜早、晚进行,冬季灌溉选在中午进行。 秋季(8月下旬以后)适当减少灌水,控制苗木生长,促进苗木及时木质化,以利越冬。 入冬前对树木普遍浇一次水,以保护树木越冬和防止春旱。树木周围暴雨后积水及时排除,新栽树木积水尤其尽快排除。

三、施肥 广开肥源,常年积肥,以积有机肥为主,有机肥需充分腐熟后施用。 休眠期施肥:早春或晚秋进行,肥料为堆肥等有机肥。可在冬翻时结合进行。 生长期施肥:春季或秋季,肥料以速效无机肥为主,结合浇水进行。施肥时采用撒肥,在雨后土壤潮湿或湿润时;或施肥后浇水。高大树木采用穴施,在树根周围挖均匀穴,肥料施入后覆土浇水,特殊情况用根外施肥,用喷雾器把肥液直接喷于叶片背面。 四、修剪、整形 休眠期修剪:落叶树多在此期间进行,常绿树木没有明显休眠期,冬季修剪会对树体产生不良影响,通常在严寒季节已过的晚春进行修剪。 生长期修剪,又称夏季修剪:修剪时间不能过迟,否则易促使发生副梢而消耗养分,不利新梢成长,同时修剪量适当,过量会使养分积累减少,不利植物生长。 落叶乔木修剪:注意保持顶梢的生长势,在分枝点上每隔20~25㎝留出一级骨架枝,在骨架枝上也要保持其顶端生长优势,每隔一定距离再保留一个二级分枝,以此类推,疏除徒长枝、下垂枝等;常绿阔叶树:保留好中心主枝,合理处理骨架枝,保持枝条分布均匀;常绿针叶树:修剪时注意培养、平衡生长

物业管理技能知识培训1

物业管理技能知识培训 (1) 一、某小区已经入住两年,业主投诉: 1、小区内防火防烟门经常处于开启状态; 2、部分屋顶漏水; 3、小区周围xx环境乱。 (一)请问: 你作为管理人员,如何处理上述业主的投诉。(16分)答: 将按照物业服务企业处理业主投诉的一般程序开展,具体步骤: 1、记录投诉内容。在接受投诉时,应将投诉的内容详细记录,其中包括时间、地点、投诉人姓名、联系电话、所居住地、被投诉人及部门、投诉内容、业主的要求和接待人或处理人等。(2分) 2、判定投诉性质。首先应确定投诉的类别,然后判定投诉是否合理。如投诉属于不合理的情况,应该迅速答复业主,婉转说明理由或情况,真诚求得业主谅解。(2分) 3、调查分析投诉原因。通过各种渠道与方法调查该项投诉的具体原因,并及时进行现场分析,弄清投诉问题的症结所在。(2分) 4、确定处理责任人。依据调查与分析后所获得的信息,确定该项投诉由谁(责任人或责任单位/部门)负责专项落实与处理。(2分) 5、提出解决投诉的方案。由处理投诉事件的专项负责人或部门/单位根据业主投诉的要求,提出解决投诉的具体方案。(2分) 6、答复业主。运用信息载体如信函、电话、传真、电子邮件以及走访等方式及时和业主取得联系,将投诉处理情况告知业主(或物业使用人),经业主认可后立即按照方案付诸实施。(2分) 7、回访。在投诉事件全部处理完毕后,一般要进行回访,向业主征询投诉事件处理的效果,如存在的不足或遗漏,对投诉处理的满意程度等等。

(2分)8、总结评价。物业管理人可以按照每月或每季度将各类投诉记录之文件给予归类存档,同时进行总结、检讨和评价。(2分)(二)针对业主投诉的以上三个问题,请问有什么解决措施。(9分)答: 解决上述三个问题的主要措施分别为: 1、防烟防火门属于物业消防关键设施,日常应始终保持在关闭状态才能发挥其作用(1分)。本案例中部分楼层防烟防火门经常处于开启状态,如系闭门器损坏需组织工程部人员及时维修(1分),如因业主或使用人使用不当造成,则应在这些部位张贴警示告示,以提醒他们注意出入时随手将防烟防火门关闭(1分)。 2、在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任(1分)。根据有关文件规定,《房屋建筑工程质量保修办法》中明确屋面防水工程的保修期限不应低于5年,本案例中该小区入住已有两年,说明尚未过保修期(1分)。 因此,物业服务企业应及时与开发企业取得联系,要求其认真履行保修责任(1分)。 3、为了共同做好社区管理,创建安全和谐社区,物业服务企业除做好各项物业管理服务工作外,还应协助有关部门做好安全防范服务(1分)。 针对本案例中“小区周边治安环境恶劣”问题,物业服务企业应履行协助公安机关、居委会等政府部门做好社区安全防范管理工作的义务(1分)。 物业管理辖区内发生治安或意外事故时,应及时通知相关部门,并协助做好调查取证及善后处理工作( 0.5分)。平时应积极配合相关部门做好法律政策宣传教育( 0.5分)。 二、某小区刚入住,部分业主反应小区部分墙体渗漏、供暖不足和物业配套不完善等问题,小区业主多次找到物业公司及开发商反映和协商未果。于是部分业主以串联协商、互相选举的方式组建了临时业主委员会。经临时业主委

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