综合物流园建设项目策划可行性研究报告

湖北泽中物流有限公司

通城县综合物流园建设项目

可行性研究报告

湖北泽中物流有限公司

2011年3月

目录

第一章总论 (3)

1.2可行性研究报告的编写依据、范围和指导思想 (3)

1.3研究范围 (4)

1.4推举方案与研究结论 (4)

1.5存在问题及建议 (6)

第二章项目背景与进展概况 (8)

2.1项目背景 (8)

2.2项目建设的必要性 (9)

2.3项目进展 (11)

第三章市场分析 (12)

3.1我国物流行业进展状况 (12)

3.2我国仓储配送业进展现状 (13)

3.3行业进展趋势 (14)

3.4我国第三方物流市场需求分析 (15)

第四章项目建设条件评价 (17)

4.1选址及项目区概况 (17)

4.2交通状况 (18)

4.3经济建设 (18)

第五章项目总体方案设计 (20)

5.2物流配送治理 (22)

5.3土建工程 (25)

5.4水电工程 (29)

5.5采暖通风和制冷 (30)

5.6智能化电气设计 (31)

第六章消防 (37)

6.1设计依据 (37)

6.2概况 (37)

6.3建筑消防 (37)

6.4消防用电及消防报警 (38)

6.5消防治理 (38)

第七章环境爱护 (40)

7.1建设地点环境现状 (40)

7.2要紧污染源及污染物 (40)

7.3综合治理方案 (40)

7.4绿化 (41)

7.5环境阻碍评价 (42)

第八章节约能源 (43)

8.1编制依据 (43)

8.2能耗分析 (43)

8.3节能措施 (43)

8.4节水措施 (44)

第九章劳动卫生安全 (45)

9.1设计依据 (45)

9.2工程概述 (45)

9.3防护设施 (45)

9.4项目运营中安全防保要紧措施 (46)

9.5工业卫生 (46)

9.6预期效果及存在的问题与建议 (47)

第十章企业组织治理 (48)

10.1园区治理组织机构 (48)

10.2项目定员 (49)

10.3人员培训 (49)

10.4财务治理与操纵机制 (50)

10.5采购治理规划 (50)

10.6信息化治理系统建设 (52)

第十一章项目实施进度安排 (54)

11.1项目的前期预备工作 (54)

11.2实施进度安排 (54)

11.3项目建设治理 (55)

第十二章投资估算与资金使用 (58)

12.1项目总投资估算 (58)

12.2总投资估算表 (58)

12.3项目资金筹措 (58)

第十三章项目财务评价 (59)

13.1财务分析差不多假设 (59)

13.2运营成本及运营收入估算 (59)

13.3损益估算与净现金流量预测 (61)

13.4敏感性分析 (67)

第十四章可行性研究结论 (68)

14.1研究结论 (68)

14.2建议 (69)

第一章总论

1.1项目概要

（1）项目名称：通城县综合物流园建设项目

（2）建设性质：新建

（3）项目建设单位：湖北泽中物流有限公司

（4）建设单位法人代表：胡伟斌

（5）项目建设地点：湖北省通城县隽水镇

1.2可行性研究报告的编写依据、范围和指导思想

1.2.1编制依据

1、国务院办公厅《国务院办公厅转发商务部等部门关于进一步做好农村商品流通工作意见的通知》；

2、国务院关于印发《物流业调整和振兴规划的通知》国发〔2009〕8号；

3、国家进展改革委《物流业调整与振兴专项投资治理方法》；

4、湖北省物流业调整和振兴实施方案（2009—2011年）；

5、《咸宁经济和社会进展第十二个五年规划的建议》

6、建设单位提供的基础资料；

7、设计单位收集的行业基础资料。

1.2.2编制原则

1、认真执行国家、行业有关农/工产品加工、检验、包装、标志、运输、贮藏及卫生等标准的规定；

2、选址必须符合都市总体规划，合理布局、有足够的建设用地，并有一定的进展余地；

3、总平面布置应满足农/工产品物流的有关要求和符合安全、防火的有关规定，并应因地制宜进行合理布置，既要求布置紧凑，力求节约建设用地，以利企业今后进展，同时要充分考虑环境爱护设施和绿化用地；

4、充分利用当地的社会协作条件，以节约工程投资；

5、严格执行建设项目“三同时”的有关规定，污染物的排放必须符合国家规定的排放标准，尽量减少对环境的阻碍；

6、认真贯彻《消防法》和劳动部《关于职业卫生监察规定》的通知精神，采取切实防范措施，确保安全生产和职员的人身安全。

1.3研究范围

本可行性研究报告对“通城县综合物流园建设项目”的资源

条件、功能分区规划、市场销售、工程技术设计方案及技术经济等进行全面考察、分析、研究，包括项目建设内容及规模、总体目标、总投资效益、建设背景、项目建设意义和必要性以及有利条件、市场需求预测，规划方案、经营策略，组织治理、运行机制、保障措施，环境爱护、劳动安全、投资估算、资金筹措、财务分析、经济、社会、生态效益等。通过可行性研究论证，对本项目可行性、可操作性及实施价值做出科学、公正、合理的推断和分析，最终对项目的可行性做出论证、评价和建议。

1.4推举方案与研究结论

1.4.1项目内容

项目打算购置土地150亩（100050㎡），建设一个以农产品和药品的贸易配送为主的综合物流园。物流园内要紧分为七大区域，功能强大，开展从产品的储藏、加工到包装、展销、配送等一系列服务功能，园区拥有齐全的配套服务设施，开展办公、餐饮住宿、信息、汽车维修等服务。

本物流园建成后将具备以下功能：

（1）贸易功能：要紧进行药品和农产品的展销，为卖家提供一个产品展示场地，方便买家的采购。通城县总人口约60万人，近3万人在全国各地从事药品交易活动，在全国医疗卫生体系商贸

活动中，有90%的医疗单位都与通城的商家有贸易往来。本贸易市场建成后，将这些商家汇合至本地进展，充分利用通城拥有众多药品生产厂家的优势，以出厂批发价格，吸引全国各地的药品采购商前来，同时直接针对湖北、湖南以及周边省市的各医疗中心、各大医院、药店等定点销售。

（2）配送功能：为买卖双方提供物流配送服务功能；将配好的物资按到达地点或到达路线进行送货。运输车辆能够租用社会运输力量或自已的专业运输车队。

（3）仓储功能：从运输周转、贮存方式和建筑设施上都重视通道的合理布置，物资的分类和堆积的最大高度，并配置经济有效的机械化、自动化存储设施，以提高贮存能力和工作效率。仓库由贮存物品的库房、运输传送设施（如吊车、电梯、滑梯等）、出入库房的输送管道和设备以及消防设施、治理用房等组成。

（4）服务功能：要紧商家将依照自身产品的特点，组织强有力的售后服务队伍，以达到物资品牌化、服务人性化。

1.4.2区域环境爱护

本项目综合物流园内实现统一的废弃物综合处理，以达到建设和经营过程中采纳全程环保操纵，争创一个无污染的物流中心。

对废物的治理：建设过程中将施工场所与周围环境隔离，施工

活动、机械存放、材料堆放等均在围档内进行，同时在正式运营以后产生的废材废弃物，均通过分类回收利用的方法幸免环境污染。

对废水的治理：在市场内建设污水处理区，采取“预处理—物化（1）—物化（2）”三级处理工艺进行集中处理，确保排放达标。

对噪音的防止：在施工过程中采取有效的减震和吸音措施，使噪音操纵在国家规定的限定指标内。在运营过程中可不能产生噪音污染。

1.4.3工厂组织及劳动定员

本项目劳动定员276人，项目将实行全员聘用合同制，对不同层次人员，采取不同方式进行考核，择优聘用。对公司的高层领导（高级治理人员），通过考试、考察、考核，择优聘用；对中层干部实行竞争上岗；对工作人员采取双向选择方式。经考核确定聘用人选后，被聘用人员与单位签订聘用合同，确立劳动关系。将工资与成绩结合起来，以真正调动职员的积极性和制造性，促进优秀人才脱颖而出。

1.4.4项目建设进度安排

本项目建设周期为48个月，分两期建设，具体时刻为一期2011年6月——2013年6月、二期2013年1月——2014年12月。要紧建设内容：项目调查与立项预备工作、园区设计规划及基础设施

建设、各功能区建设及设施。

1.4.5投资估算和资金筹措

本项目总投资额为10245.00万元人民币。其中，固定资产投资10045.00万元，流淌资金投资200.00万元。

1.4.6项目综合评价结论

本项目的实施符合通城县经济进展方向，项目建成后将对咸宁地区的经济进展起到巨大的推动作用，将极大地推动农副产品市场化、商品化的进程。贸易市场的建设，将促进通城药品贸易产业的进展，同时，贸易活动的频繁能够带动当地餐饮、住宿、交通等经济的进展，使通城县经济迅速与国内国际大市场接轨，形成市场—商品生产—市场的良性循环，进入市场经济的行列。同时物流中心起到推动区域经济进展的龙头作用，将带动相关产业的迅速进展，为通城县制造较大利税，成为新的税收增长点。

本项目建设业主单位完全具备承担本项目建设的能力和基础，而且项目承办方具有建设、治理，经营推广的经验及人才资源，为本项目进展奠定了良好的基础。

依照该项目的经济评价表明，实施后具有可观的经济效益，又可为地点财政做出贡献，提高地区经济进展的水平。本项目设计合理，可操作性强，项目规模与综合效益明显，项目无“三废”污染

环境，符合国家与地点经济产业建设进展政策。市场开发前景宽敞，希望有关部门给予支持。

1.5存在问题及建议

尽管本项目差不多依托有关技术单位进行了项目前期的论证和预备工作，解决了一些设计与操作上的制约因素，然而，本项目的详细方案及实施上还需要当地政府的大力扶助，尤其是在项目场地的土地、相关政策及资金等问题上还需要地点政府和银行给予具体的支持与优惠方法。

由于当前国内物流园行业的快速进展与变化，一批有实力的外、内资品牌正在加紧抢占市场。因此，本项目的品牌资源定位与推广等工作亟待展开，因此，本项目需要尽快立项并付诸实施。

第二章项目背景与进展概况

2.1项目背景

?调整产业结构，加快构建富有竞争力的现代产业体系

咸宁经济和社会进展第十二个五年规划的建议中指出要大力进展现代物流业。建设以临江临港和以京港澳高速、杭瑞高速、京广铁路、武广高铁、武咸城际铁路沿线为主的物流走廊和现代商贸物流基地。强化生产物流，延伸流通物流，加快进展第三方物流。引进、培育在全国、全省有阻碍力的物流企业，壮大物流市场主体，加强物流基础设施和标准化建设，培养高素养物流人才。加快构建我市现代物流网络体系，努力形成中部地区区域性现代商贸物流基地。

?《统筹推进新一轮“菜篮子”工程建设意见》进展目标

《意见》强调，要对农产品流通体系建设大力扶持。要支持“菜篮子”现代市场体系的建立，必须加快农产品现代物流的进展，支持生产基地新建产地批发市场，推进现有产地批发市场升级改造。《意见》规定，改善批发市场场地、道路、交易厅（棚）、水电、信息服务、质量检测、采后处理等基础设施条件，鼓舞配套建设冷藏保鲜和流通加工设施，实现采后快速预冷、商品化加工处理和上市旺季入库冷藏保鲜。而要想更好的促进农产品的有效流通，要强

化产销衔接功能才是更重要的。

《意见》规定，大中都市要依照本地消费需求，主动与优势产区加强协作，建设“菜篮子”产品保障基地；优势产区要充分利用当地资源，建设服务全国或区域的“菜篮子”规模化基地，与各大中都市建立长期稳定、互利合作的产销关系。鼓舞农贸市场与农产品生产、流通企业和生产基地实行“场厂挂钩”、“场地挂钩”。支持大型连锁超市和农产品流通企业与农民专业合作社的“农超对接”，建设农产品直接采购基地。支持在重点集散地和交通枢纽地建设冷藏物流中心，与城区冷藏配送中心形成对接。

《物流业调整和振兴规划》进展有关规划

《物流业调整和振兴规划》提出要扩大物流市场需求、支持物流企业进展、优化基础设施布局、加强行业基础工作、改善物流政策环境，从统计数据来看，物流业的增加值在整个服务业的增加值里面，差不多占到了16.5%，在整个GDP里面差不多占到了66%，也确实是从数据里差不多看出来，物流业差不多成为国民经济的一个特不重要的服务产业。这次国务院常委会上指出，物流业涉及领域广、吸纳就业人数多，对促进生产、拉动消费的作用大，也充分体现了物流业对整个国民经济进展的重要作用。同时《规划》还提出要推动重点领域物流进展。加强农产品质量标准体系建设，进展

农产品冷链物流。

现代物流产业的进展，是一个涉及多业部门的复合产业，是一个复杂的系统工程。为了加快富邦物流的进展，必须有针对性的在物流产业政策、政府引导推动、基础设施建设、物流服务市场体系、物流信息化、物流产业技术创新及人才培养等方面，制定一系列有效政策，以推动持续协调进展。

任振鹤市长在2010年政府工作报告中明确指出：“要改造传统商贸服务业，大力推行连锁经营、特许经营和物流配送，引进培育第三方物流企业。依托不断完善的交通运输网络，大力进展现代物流业。”显然，咸宁市已把进展现代物流业作为咸宁经济进展重要的推动力。进展被称为“第三利润源”的现代物流产业，能够有效降低社会流通成本，从而降低企业供应及销售的成本，提高对市场的反应速度，起到改善企业外部环境的作用；企业生产过程的物流合理化，又能够降低生产成本，这关于推动“经济强市“的战略是特不有利的。

随着武汉都市圈、长株潭都市群、南昌都市群的建立。武汉、长沙、南昌立即形成我国中部中三角。通城位于中三角的中心点，具备举足轻重的地位。中三角作为我国经济纽带的核心，其进展潜力巨大。那么通城作为中三角的核心，其作用不言而喻，同时其进

展速度将直接阻碍到中三角形成的速度。

2.2项目建设的必要性

1、加强仓储布局，优化仓储配送体系的需要

尽管我国仓储有了长足的进展，但依旧在专门多方面暴露了其弊端。由于各行业各部门为了满足各自的需要纷纷建立自己的仓库，导致仓库数量众多，他们都在经济集中地区和交通便利的地点建设仓库，以至于仓储布局极不合理，造成了部分地区仓储大量剩余和部分地区仓储能力不足的两极分化局面。仓库数量大，但布局不够合理。物流产业差不多成为我国新的经济增长点，作为物流最差不多功能的仓储必须引起足够的重视，必须不断提高仓储的运作效率。要加大投入力度，努力提升现有仓库的基础设施，不断改造陈旧老化的仓库，更新使用现代化的仓储设备，形成科学合理的仓储设施网络。

我国不同行业的仓储企业的储运设施不能共用，阻碍了企业合理统筹仓储资源的能力。为适应现代物流要求，要加强资源整合，建立仓储网络。仓储标准化不仅是为了实现仓储环节和其他环节的紧密配合，也是仓储内部提高作业效率的有效手段。因此仓储企业要不断完善其标准化体系。加强仓储资源的整合，完善仓储标准化体系。

2、推动新农村建设进展的要求。

党的“十七大”报告明确提出“统筹城乡进展，推进社会主义新农村建设，形成城乡经济社会进展一体化新格局”，这是实施科学进展的一项具体措施，也是我国实现小康社会宏伟目标的一项重大举措。实现小康社会，农村是薄弱环节，必须加强农村建设；科学进展观的核心是“以人为本”，其中的“人”是指工人、农民、知识分子等宽敞人民群众，而农民占了宽敞人民群众中的绝大部分，因此，解决好农业、农村、农民问题是全党工作的重点。本项目的建设将大大的带动当地农村经济进展，解决老百姓再就业和增收问题。

3、项目建设是湖北产业结构调整的重要突破口

2009年，咸宁市物流业经受了金融危机的考验，以贯彻落实国务院《物流业调整和振兴规划》为契机，抓住机遇，克服实体经济带来的阻碍，实现了止跌企稳、加快回升的良好进展态势，为咸宁市经济较快进展提供了有力支撑，如何应对新的形势，实现地点经济与全球经济的对接，是地点经济建设的关键。

项目的建设关于湖北省振兴商贸物流业、承接我国产业向内地转移，对激活消费、扩大内需，加快产业结构调整和振兴，提升全省经济竞争能力等方面都具有重要的现实意义。

4、促进区域经济的进展和当地劳动力就业

本项目的建设，使地点资源得到有效配置，促进地点经济的可持续进展。增加新的经济增长点，提高地点财政收入具有十分重要意义。项目将带动上下游产业链的进展，同时，本项目的经营需要大批加工、治理、运输等的劳动力，必将有大批农户转为产业工人，农户年平均收入可提高2-3倍。大大提高了农民的收入，使当地农民早日步入共同富裕的道路。

5、推动咸宁市现代物流产业进展的需要

目前，咸宁市物流业仍处在分散的或多元的治理方式；企业的“大而全”“小而全”的格局还没有完全打破，工厂都设有自己的仓库，购置运输车队，不情愿把物流活动分离出去交给第三方物流去做。这种条块分割式的治理体制同现代物流讲究联合协调、形成一条物流供应链以贯穿全过程的要求相悖。物流不畅，导致物流及相关行业产品及服务整体成本居高不下，企业运行效率低下，存量资源闲置、增量资源白费的现象也屡屡发生。这些问题不仅制约了现代物流产业的加速进展，也严峻阻碍了咸宁市经济整体的运行质量和进展水平。本项目的建设不仅能满足区域经济内部活动的物流需求，而且还能满足区域对外经济活动的物流要求，以形成能提供高效物流服务的网络体系。

2.3项目进展

本项目在可行性研究之前进行了大量的调查与预备工作情况，包括：湖北省农业企业状况、相关产业市场现状与进展趋势、市场渠道与客户调查研究、品牌认知度调查研究、拟建地区的环境现状、物流运输条件、公用动力供应、项目初步可行性研究、项目地址初选等重要事项，为本项目的启动作好了充分预备。

第三章市场分析

3.1我国物流行业进展状况

物流业已成为国际经济体系的重要组成部分。现代物流是经济全球化的产物，也是推动经济全球化的重要服务业。近年来，世界现代物流业呈稳步增长态势，欧洲、美国、日本成为当前全球范围内的重要物流基地。

中国物流行业起步较晚，随着国民经济的飞速进展，物流业的市场需求持续扩大。进入21世纪以来，在国家接着加强和改善宏观调控政策的阻碍下，中国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。

2007年中国物流业持续快速进展，物流需求规模进一步扩大，社会物流总费用增速加快，与GDP比率略有上升。全国社会物流总费用为45406亿元，同比增长18.2%。

2008年，雨雪冰冻和汶川地震两大自然灾难，北京奥运交通限行和环境整治，油价剧烈波动和燃油税出台，都对物流业带来阻碍，特不是国际金融危机对物流业的冲击。在严峻形势下，中国物流业