宁波市商业地产业务机会分析报告

宁波市商业地产业务机

会分析报告

Document number：PBGCG-0857-BTDO-0089-PTT1998

一、宁波市概况

1、城市概况

宁波，简称甬，位于东经120°55'至122°16'，北纬28°51'至

30°33'。地处我国海岸线中段，长江三角洲南翼，东临舟山群岛，南依三门湾，西接绍兴市，北濒杭州湾。下辖6区5县（市），市域总面积9365平方公里，总人口万人，其中市区面积2560平方公里，人口万人。

改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济发展最活跃的地区之一。2010年，全市实现生产总值亿元。港口货物吞吐量达亿吨，居全国第二，集装箱吞吐量万标箱。随着北仑深水良港的开发建设，宁波城市空间由河口向滨海演进，形成了三江、镇海、北仑三片临江、滨海发展的空间格局。城市综合竞争力跻身全国十强，被评为国家园林城市、国家优秀旅游城市、国家卫生城市和全国首批文明城市。

2、人口构成

截止2010年末宁波市户籍人口为万人，比上年末净增万人，增长‰。其中市辖区户籍人口为万人，净增万人，增长‰；非农人口为万人，净增万人，增长‰。

3、行政区划

宁波市总面积9365平方千米，，辖6个区（海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑）、2个县（宁海、象山），3个县级市（慈溪、余姚、奉化）。全市共有57个街道、80个镇、11个乡。

4、交通区位

宁波交通便捷，形成了以港口为龙头，注重公路、铁路、水运、航空的协调发展的交通体系。

（1）海洋运输

作为国家大型港口的宁波港设备先进，

运力充足，不但担负起宁波水路运输的重

任，更成为浙江省乃至华东区域海运的重要

集散地。2004年货物吞吐量达2．3亿吨，居大陆沿海港口第2位。2006年1月1日，北仑港和舟山港正式合并为宁波北仑-舟山港口群，两地合作的优势极大地巩固了航运在宁波经济中的地位。根据交通运输部的统计，2009年宁波－舟山港货物吞吐量达到5．7亿吨，比2008年增加了0．5亿吨，增幅10％，吞吐量和增长速度均居全球海港之首。

（2）高速公路

高速公路建设是宁波交通运输中的另一亮点。由于东临东海，北面杭州湾，水路的阻隔曾经极大地制约了宁波的陆路交通。然而，随着杭州湾跨海

大桥的落成，宁波到上海的时间从原先的4个小时缩短为2个小时。同时，随着杭甬高速（杭州湾环线高速，G92）、甬台温高速公路(沈海高速，

G15)、甬金高速公路(G1512)、甬舟高速公路(舟山跨海大桥，G9211)、宁波绕城高速公路(G1501)等多条高速公路的相继落成，宁波已成为浙东的公路交通枢纽。而未来杭绍甬高速公路(杭甬复线)、浙江沿海高速公路(甬台温复线)、甬舟高速公路复线的建设将使宁波高速公路形成“一环五射三复三连三疏港”的格局。

（3）铁路

萧甬铁路复线和甬台温铁路为宁波的主干铁路，北仑线、洪镇线、余慈线、白沙线为支线，外连浙赣线、沪杭线，内通宁波港区，接通全国的铁路网。客运站为宁波站和宁波东站（未来将有宁波庄桥站，形成“一城三站”格局“），货运站为宁波东站和宁波北站。2010年9月8日零点起，宁波站进入全面改造阶段，宁波始发和到达列车均停靠宁波东站。2009年10月，甬台温铁路正式开通，这条铁路与经过改造的萧甬铁路一起，结束了宁波没有高速铁路的历史。建设中的杭甬客运专线将使得宁波到杭州的时间缩短为1小时，到上海的时间缩短为2小时。宁波站经过改造后，规模将达到8台14线，与规划中的轨道交通二号线、四号线零距离换乘，成为华东地区的重要铁路枢纽。

（4）航空

宁波栎社国际机场不仅有发往全国各大城市的航班，更包括发往海外许多城市的航班。东方航空将浙江分公司设在宁波，栎社机场为该公司的重要基地。2009年8月，宁波成为直航台湾定期航班的航点，每周拥有飞往台北和高雄的航班。

（5）轨道交通规划

2008年12月，宁波轨道交通方案通过国家发改委评审。宁波市轨道交通网络规划以主城区为核心，以跨三江(姚江、甬江、奉化江)、连三片(三江片、镇海片、北仑片)、沿三轴(商业轴、水轴、公建轴)为指导思想构成骨架，由6条线组成放射式线网，辐射范围覆盖全宁波市区和余慈地区，规划线网全长(主城区内全长。其中1、2、3号线为轨道交通主干线，4、5、6号线为辅助线，共设置116座换乘站。根据国家批准的建设规划，宁波市将首先建设轨道交通1号线和2号线一期工程，初步形成“十字型”轨道交通基本骨架，线路全长。1号线为东西走向的骨干线，沿中山路城市生活轴线布置，全长公里，共分两期建设；2号线一期工程为西南-东北走向的骨干线，沿甬江、奉化江等发展轴线布置，全长公里。近期建设规划将对缓解宁波市中心区交通压力、引导东部新城和北仑港城的发展、促进北部地区的开发，发挥积极作用。

5、城市总体规划

《宁波城市总体规划中》宁波的城市性质被定义为：我国东南沿海重要的港口城市，长江三角洲南翼经济中心，国家历史文化名城。主要职能：东

北亚航运中心深水枢纽港，华东地区重要的先进制造业基地、现代物流中心和交通枢纽；长江三角洲南翼重要对外贸易口岸；浙江省对外开放窗口和高教、科研副中心；东南沿海重要风景旅游城市。

（1）市域规划

按照这一城市性质定位规划形成以宁波中心城为中心，二区、T轴为主体的面向杭州湾的开放式空间布局结构。二区即以余姚南部四明山麓前沿至东钱湖、穿山半岛为分界线，形成北部都市区、南部生态发展区。T轴为杭州湾南岸滨海线与沿海国道等交通干线构成的T字型发展带。北部都市区是宁波城市化发展的重点地区，重点发展港口、制造业、物流及金融、商贸、信息、科技、风景旅游等第三产业。规划以中心城区为核心，沿杭州湾南岸及滨海线形成带形组团城市结构。以高速公路、轨道交通为纽带，卫星状小城镇为组团，实现网络互动，整体发展。南部生态发展区是城市水源涵养地，重要的生态生产基地。重点发展风景旅游、水产养殖加工和机械电子等与生态环境、风景旅游无矛盾产业。规划以宁海县城、象山县城为中心，西店—宁海县城—岔路，象山县城—石浦两条城镇发展纵轴及象山县城—宁海县城发展横轴组成点轴型结构。按宁波城镇发展的特点，城镇职能等级分都市区核心（中心城）、都市区外部组团（余慈地区、奉化—鄞南）、二级中心城市（宁海、象山）、中心镇（13个）、一般建制镇（41个）5级。重点城镇为宁海县城、象山县城以及13个中心镇，各城镇实现分类指导、差异发展，明确市域内各级城镇公共设施、基础设施配置标准及重大基础设施的布局。

附图：市域职能结构规划图

（2）市区

市区包括海曙、江东、江北、鄞州、镇海、北仑六个行政区，面积2560平方公里。规划确定市区为城市规划区范围，该区域的建设和发展实行统一规划与管理。

郊区城镇： 2020年市区范围内的城镇共有11座，规划形成五片城镇组群：以慈城为中心的甬西北城镇组群；以集士港为中心，包括高桥、古林、横街等镇的鄞西城镇组群；以咸祥为中心，包括瞻岐、塘溪等镇的鄞东南城镇组群；以姜山为中心，包括横溪、云龙等镇的鄞南城镇组群；以鄞江为中心，包括洞桥、章水等镇的鄞西南城镇组群。重点发展区为慈城、集士港（古林、横街）、咸祥（瞻岐、塘溪）、高桥、姜山；适度发展区为鄞江（洞桥、龙观）、五乡、春晓、九龙湖；生态环境保护区为章水、横溪等乡镇的山区。

郊区绿色空间：结合风景林地、蔬菜、果园、苗圃等基地建设，构筑城市外围生态圈，城市外圈生态绿地严禁开发建设。郊区风景林地主要有东钱湖风景名胜区、天童风景名胜区、九龙湖度假区、慈城——保国寺历史文化游览区、穿山半岛滨海风情游览区及其他山林湖泊。蔬菜基地主要分布在近郊乡镇，包括慈城、姜山、云龙、五乡。规划苗圃结合城市绿地系统，大都分布在城市边缘、铁路沿线、山体边缘等。

其他：危险品仓库布置在穿山北东端。保留龙山的火葬场和墓地，保留戚家山、灵峰山、陈山墓地。保留北仑枫林垃圾处理厂，新建医疗垃圾处理厂。新建大岙、鄞州裴岙、镇海多元垃圾填理场，在宁波市化工区及北仑郭巨镇各设置一处固体废弃物处置站。

二、杭州市经济概况

宁波是长江三角洲南翼重要的经济中心城市和重化工业基地，是中国华东地区重要工业城市，也是浙江省经济中心。自从宁波开埠以来，工商业一直是宁波的一大名片。作为全国四大商帮之一的宁波帮享誉全球，改革开放的总设计师邓小平曾经提出“要把全世界的‘宁波帮’都动员起来建设宁波”的口号。改革开放以来，宁波经济持续快速发展，显示出巨大的活力和潜力，成为国内经济最活跃的区域之一。

2010年宁波市实现亿元，按可比价格计算，同比增长%。其中，第一产业实现增加值亿元，第二产业实现增加值亿元，第三产业实现增加值亿元。三次产业结构之比为：：：

城乡居民收入差距进一步缩小。市区居民人均可支配收入30166元，比上年增长%；农村居民人均纯收入14261元，增长%。市区居民人均消费性支出19420元，增长%，农村居民人均生活消费支出9794元，增长%。

在固定资产投资方面，2010年宁波市完成全社会固定资产投资2206亿元，同比增长%。房地产开发投资成为拉动投资的主力军，地产开发投资完成亿元，增长%。商品房销售面积万平方米，下降%。商品房销售额亿元，增

长%。待售面积万平方米，下降%。宁波市房地产开发投资的增幅在全省十一个地市中居第二位，比全省平均高出个百分点，比杭州市高出个百分点。

附表1：宁波市各项指标及数据同新城市发展评价标准对比

三、宁波市商业地产发展现状

1、宁波市商业地产概述

（1）商业项目

在21世纪的头十年，也是宁波楼市的黄金十年，宁波老三区即海曙、江东、江北和鄞州中心区为主要商业地产发展区域，而随着这四区土地供应日趋紧张，城西、镇海、北仑强势发展，这七大板块将成为未来居住、商业发展的

重点区域，从今年的楼市供应量上就可以看到，在2011年这三个板块的住宅供应量达到了253万平方米，大大超过了宁波传统居住区老三区加上鄞州中心区，宁波传统居住区的新增供应量不过才188万平方米。

根据有关分析显示， 2011年北仑和镇海、城西这三个板块的总供应量达到了253万平方米，2011年住宅市场新增供应量集中于北仑、镇海、城西三大主力板块；而宁波市四区的供应量为188万平方米，这在宁波的历史上是十分罕见的，以2010年为例，2010年宁波市四区住宅产品成交量占到整个市场的74%，其中鄞州区更是占到了整个市场的25%比例。

北仑和镇海这两个传统意义上的“宁波周边地区”将在2011年反客为主，成为宁波2011年住宅市场的“主力军”。另外值得注意的是，2011年城西的供应量也是达到了万方这一历史新高。2010年城西板块在万科金色城市和恒威君园和庄热销的带动下已经产生了量价齐涨的效应。在这一地区的集士港这里目前就已经有10个左右的项目，已经成为宁波全新的人居热点区域。

（2）商业公寓

宁波市四区在2010年共销售6700套商业公寓，今年将会有8000套商业公寓供购房者选择，在住宅备受打压的大环境下，商业公寓有望更多的承载住宅市场的资金溢出。

然而，对于2011年宁波市四区共去化6700套商业公寓，2011年宁波市四区将会新推出5130套的公寓产品，加上前三年存留约2900套、2011年预合计超过8000套以上，销售形势不容乐观。

（3）写字楼市场

据统计：2010年宁波市四区写字楼市场供应量为92万平方米(含存量房)，成交量为46万平方米。而东部新城2011年将有53万平方米的供应，南部商务区有万平方米，三江口片区有万平方米的供应，再加上2010年的存量万平方米，2011年宁波四区写字楼市场预计将会有万方的供应量进入市场，而东部新城就占据了写字楼市场的半壁江山。

值得一提的是，2010年1-12月宁波写字楼市场月度成交均价较2009年有了一定幅度的增长，市四区整体成交均价10038元/平方米。在城市外扩和多个城市中心的号召下，三江口因为其可开发的资源有限，2011年的供应量仅为5万多方，这个传统意义上的政治、文化中心正在被逐渐取代，东部新城则因市政府新址东迁和城市东移口号正在蓬勃发展，53万平方米的写字楼供应量让城东正在成为新的城市CBD。

2、宁波市土地出让详情

据搜房数据监控中心显示，2010年，宁波全市出让土地328宗，面积16858亩，折合可建面积为2034万方，成交金额达亿元。

其中，宁波市六区卖地350亿元，面积亩，住宅用地为亩，占市区出让总面积的62%。2010年宁波市六区泛住宅用地楼面价为元/平米，同比下降%。

附图：年宁波土地出让表

年宁波各区、县（市）土地出让详情

c.宁波市土地出让详情

3、办公市场发展态势

（1）历年市场走势分析

02年以来，宁波写字楼市场在各个阶段呈现出了不同的市场特征。由于宁波城市的发展与经济水平的不断促进下，从02年到05年，宁波办公供求量持稳步上升势头，直到 06年国家出台了相关的调控政策，供应量出现下降趋势，但办公需求量仍然保持上扬势头。转眼到了2007年，那一年也是宁波房地产市场最活跃增长最快的时期，办公供应量出现明显的反弹，市场需求继续保持稳步上涨。而 08 年受国家从紧货币政策及国际经济危机影响，导致该年办公供求全线缩水，且幅度非常大，供求量和成交量均下降至05年的水平。2009年，政府放宽相关政策，楼市逐渐升温，办公需求量有所回升。2010年上半年，写字楼供应放缓脚步，但成交势头仍与去年不相上下。总而言之，随着城市化进程以及经济发展的需要，且由于写字楼需求量受政策影响相对较小，宁波办公市场仍有一定的上扬空间。

附图：宁波市 2002 年至 2010 年 1-6 月办公市场供求走势

从近三年宁波办公市场走势来看，国际经济大环境对办公市场的影响是显而易见的，08年是个典型的例子，直到09年经济势头的回转，写字楼成交量出现明显的反弹，包括今年上半年也一样。在受宏观调控政策影响甚微的情况下，宁波经济尤其是外贸行业的稳定发展将是写字楼市场走向繁荣的关键。

（2）市场供求分析

从今年上半年写字楼供应走势来看，头三个月由于临近春节假期新增楼盘依稀可见，故供求出现脱节。而四月份新增项目集中释放，供应量是上半年之最，且由于4月调控政策的出台，导致五月份出现供应零的状况。在上半年尾声阶段，供应量出现回升。从今年上半年的成交走势来看，成交量基本呈现平稳态势，尤其四月以后，办公成交量并未受到宏观政策的巨大影响，市场需求仍然旺盛。从今年上半年的成交均价变化来看，3月份是个节点，该月主要受环球中心、华宏第五大道等批量高价成交影响导致成交均价拉高。2月份成交集中在均价偏低的宁波研发园，这个可以忽略不计，而从3月以后成交价格基本呈现下滑态势，但目前价格相对比较平稳。

附图：宁波市 2010 年 1-6 月办公市场供应走势

（3）成交结构分析

从上半年区域成交情况看，写字楼市场以江东、科技园及鄞州呈现“三足鼎立”之势，其中城东地带写字楼成交逐渐占据上风，未来随着东部新城建设的进行，城东市场仍将不断扩大。

附图：宁波市 2010 年 1-6 月办公成交区域结构图

4、商业市场

（1）历年市场走势分析

盘点近三年商业市场，商业成交量基本维持在一个稳定的范围之内，由于商业受政策及金融风暴影响甚微，且其本身能收益相对稳定的租金，抗风险能力强，这对于投资者来说，显然是个不错的选择。2010年上半年由于商业供应量短缺，出现求大于供的局面，这也反映了当前客户的普遍心理。在住宅市场遇冷的情况下，购房者把更多的目光集中到商业物业类型上来。

附图：宁波市 08 年--10 年 1-6 月商业市场供求走势

（2）市场成交分析

2010年1-6月份，宁波商业市场总供应量仅为万方，成交量为万方，成交量大于供应量，市场需求旺盛，成交价格为 17127 元/平方米。

从上半年的成交走势来看，一月份受09年大好房市影响，在春节前出现了一次成交小高潮，而二月成交的低迷主要源于正值春节传统淡季，从二月到四月，成交量直线上升，成交形势良好，到了五月，受假期因素稍稍影响，成交量出现小幅回落，但很快，六月份商业成交量又达到了制高点，这主要源于江北万达广场商业的大批量释放。成交均价基本呈现平稳上升态势，五月份均价出乎意料的达到 24039元/平方米，这是因为青林湾、汇豪天下、江北万达等高价商业的批量成交，这也直接拉高了整体均价。

附图：宁波市2010年1-6商业市场成交走势

（3）成交结构分析

从 1-6 月宁波商业房地产的成交结构来看，鄞州、江北、北仑“三足鼎立”，其他区域不相上下。其中江北的万达广场由于体量较大，且需求者众多，其成为上半年的商业明星楼盘，这也直接带动了江北区的整体商业成交量，北仑区的世贸世界湾也表现得十分抢眼。而鄞州区楼盘则相对分散，成交总量却仍然巨大。

附图：宁波市 2010 年 1-6 月商业市场成交区域结构图

四、宁波市商业地产投资机会分析

1、宁波市发展规划简介

（1）发展方向和分片职能

三江片即重点向东发展，随着杭州湾跨海大桥建成和庄桥机场外迁，重点发展北部，适度发展西部和南部，镇海片、北仑片沿海岸线发展。中心城的城市功能由各片区组成的，其中三江片是全市的政治和文化中心，金融、商贸、信息、科技、教育、旅游基地，以三产和生活居住用地为主，适当发展高科技或无污染的工业；北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区；镇海片作为近海物资中转基地，大型临港工业区和滨海、滨江的现代化生活区。

（2）空间结构和用地布局

规划中心城呈“两带三片双心”组团式的结构。两带即滨海布置产业带，沿三江安排生活带；三片即三江片、镇海片、北仑片，各片相对独立兼以生态绿地作隔离，以快速交通相连接，以保持良好的城市生态环境；双心即三江片三江口中心和东部新城中心。

三江片以余姚江、奉化江、甬江为发展轴，形成以三江口为商业中心、东部地区为行政商务中心的双核空间结构。依江形成以水和绿地为主的生态轴，梯度配置公建、居住、交通用地，呈层状发展态势。城市的三圈环线构成三江片的交通骨架，内环以内以古城保护和旧城改造为主，中环以内发展第三产业及生活居住为主，外环与中环之间发展无污染的城市工业及生活居住。

北仑片形成中片区、东片区、西片区和大榭岛“三区一岛”组团式布局，各片区以生态带、海岸线分隔，以便捷的交通体系相联系。北仑片规划期内重点建设三片区北部滨海地带及大榭岛。穿山半岛南岸及梅山岛作为生态发展地区，适宜发展生态型建设项目。

镇海片用地布局由居住和工业两大部分组成，其中滨江为居住生活用地；工业用地由后海塘工业区、镇海经济技术开发区及宁波市化工区组成；居住和工业之间以防护绿带作为隔离。

（4）综合交通规划

宁波城市对外交通由公路、铁路、航空、海港和内河航运构成。市域公路网以中心城为中心形成“一环六射”高速公路骨架网络，且形成“213”

高速公路交通圈，即至上海、杭州、金华、温州的2小时交通圈，市域1小时交通圈，都市区30分钟交通圈。对外铁路通道由萧甬铁路、杭州湾跨海铁路、甬金铁路、甬温铁路组成；中心城形成铁路环线，北环以货运为主，南环以客运为主。栎社机场按飞行区指标4E、两条远距平行跑道规划，控制用地1025公顷。中远期考虑庄桥机场搬迁，在慈溪观海卫东北高背山村外侧预留新机场用地，控制用地1000公顷。整合宁波港与舟山港资源，形成宁波、舟山港口一体化发展模式，推进金塘岛、六横岛联合开发和象山港建设，进一步完善集疏运网络建设。

规划建立高效、舒适、安全、环保的现代化综合交通运输系统，形成以快速路、主干路为主骨架，次干路、支路为辅助的分工明确、级配合理的道路网系统。建立以轨道交通为骨干、常规公交为基础、出租车为辅助的多种客运交通方式相结合的公共交通体系。

2、宁波市商业地产现状及投资机会分析详述

（1）海曙、江东、江北、鄞州

根据宁波市城市发展规划，该地域为全市的政治和文化中心，金融、商贸、信息、科技、教育、旅游基地，以三产和生活居住用地为主。该地域内最为热闹繁华的“三江口商业区”是全市最大的商业组群也是最具繁华的商业组群，有18个大型的商业项目总规模约77万平方米，三江口商业组群包还天一广场、城隍庙、鼓楼、老外滩等商圈。而“鄞州商业组群”和“江东商业组群”是宁波最为重要的两个商业副中心区域，这两个区域的亚特日进成

熟与“三江口组群”日趋三足鼎立之势，鄞州的万达广场、联盛商业广场，江东的中信泰福商业广场、天伦广场都在日趋成熟承担起该区域的主要消费。江北商业组团以宁波江北万达广场进驻拉开帷幕，江北商业组团将一万达为核心商圈发展。故分析该地域内可能会存在社区服务业载体项目的业务机会。（2）镇海、北仑

由于近年来宁波市中心城区土地供应日益趋紧，镇海、北仑片区无论是土地成交量还是商品房销售量均有较大增长。依据城市发展规划，北仑片是东北亚航运中心深水枢纽港，东南沿海以大型临港工业和出口加工工业为主的先进制造业基地，区域性现代物流中心和现代化滨海新城区；镇海片作为近海物资中转基地，大型临港工业区和滨海、滨江的现代化生活区。而以此造成镇海和北仑的商业均成为地方性商业区，因为距离宁波市有一定距离，所以商业辐射范围也仅仅局限于当地北仑的君临商业广场、曼哈顿商业广场、凤凰山主题商业街，但近年来其商圈影响力在慢慢扩大。该地域内可能存在城市化集体土地经营性物业开发BOT项目、新市区（镇）综合服务业载体项目及社区服务业载体项目等业务机会。

（3）慈溪、余姚、奉化、宁海、象山

该地域为宁波的远郊县（市），根据发展规划，分别组群发展。近年来随着随着各大地标性项目如、等项目的进驻，带动了周围地区的商业发展。而且该地域今年以来土地价格节节攀升，如8月20日，恒元置业以10868元/平米拿下慈溪文化商务区5#地块；9月15日，宁兴以10856元/平米获得宁海兴海

路东10-1、2地块。预计未来随着更多项目的推进，该地域的商业地产将得到更多的发展。该地域内可能存在城市化集体土地经营性物业开发BOT项目、新市区（镇）综合服务业载体项目及社区服务业载体项目等业务机会。