园区4.0——产业园区未来的 发展方向

园区4.0——产业园区未来的发展方向

※动态资讯※

2017年02月06日，国务院办公厅印发《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（简称“7号文”），全文分6大部分23条，涉及形态布局、转型升级、体制改革、土地制度、管理制度等众多方面，相较于2014年54号文（《国务院办公厅关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》），7号文更具深层次与实操性，可谓字字珠玑，有望成为引领开发区未来发展方向的纲领性文件，值得开发区从业者仔细研读。

※主题解析※

从1984年首批开发区设立以来，经过30多年来的发展，我国开发区从开发探索起步，经历了高速膨胀、治理整顿、二次创业、转型升级，今天迎来了改革与创新发展的新阶段。中国产业园区作为经济创新和发展的重要载体，园区的核心特征和经营模式也在不断的演进，从1.0、2.0、3.0演化到4.0阶段。

新型产业园区凸显“以人为本”的理念，不同于传统的功能单一的生产型园区，工业区、商业区、居住区等城市功能相互割裂，园区4.0遵循生产、工作、商业、休闲及娱乐混合性布局的理念，营造各种功能和谐发展的良性生态环境，既能够满足园区企业家的需求，同时也能够满足员工的需求，实现了园区主体客群的多元化满足。

遵循“产城融合”的理念进行产业园区规划建设只是第一步，园区4.0涉及产业园区开发运营的方方面面，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，从“招商企业”到“服务企业”再到“经营企业”，不仅是园区产品与服务的转变，更是运营主体角色与商业模式的颠覆式创新。

※主题观点※

园区4.0——产业园区未来的发展方向改革开放以来，开发区（产业园区）伴随着世界产业转移与中国高速城市化的推进，尤其是“园区+地产”商业模式催化，便如雨后春笋般的迅速崛起，成为了许多地方政府与地产企业的核心生产力。

经过30多年来的发展，我国产业园区从开发探索起步，经历了高速膨胀、治理整顿、二次创业、转型升级的发展过程，以国务院《关于促进开发区改革和创新发展的若干意见》（7号文）出台为标志，正迎来了改革与创新发展的一个新阶段。（东滩顾问就7号文专门做过解读）中国产业园区作为经济创新和发展的重要载体，园区的核心特征和经营模式也在不断的演进，从1.0、2.0、3.0演化到4.0阶段。

一、园区4.0时代的到来

1、现有产业园区模式单一，亟需创新模式推进产业园区转型升级

随着我国经济发展常态化，在国际产业转移、区域产业转型升级以及“大众创业、万众创新”的新形势下，产业园区的开发运营模式依然过于依赖土地红利，缺乏产业经营能力，存在“重开发轻运营”问题。新的经济形势下，亟需园区从“租赁型”、“卖地型”向“管理型”、“投资型”转变，由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变。

2、产业园区呼唤以人为本，产城融合成为产业园区未来发展趋势

传统产业园区的发展“重产业发展轻人居打造”、“重工业制造轻服务塑造”、“重土地开发轻氛围营造”，导致产业园区人居环境缺失、商业服务业发展落后、创业氛围显著不足，人本主义严重缺乏。“产城融合”是产业与城市融合发展，以城市为基础，承载产业空间和发展产业经济，以产业为保障，驱动城市更新和完善服务配套，以达到产业、城市、人之间有活力、持续向上发展的模式。

3、创新型经济快速发展，集聚创新元素是产业园区发展的新动力

2015年6月国务院出台《国务院关于大力推进大众创业万众创新若干政策措施的意见》，点燃创新经济的发展。创新是经济增长“发动机”和“加速器”，产业园区要不断在模式、思维、技术和环境上加强创

新，促进园区资源的有效配置和产业结构不断优化。集聚创新元素以强化园区持续发展内生动力，使园区真正成为经济转型的引擎。

4、互联网经济风生水起，“互联网＋”成为产业园区发展的助推器

我国互联网新贵崛起，大量创投资本涌入中国TMT（科技、媒体、信息）领域，互联网经济正在成为经济增长的“新引擎”、经济转型升级的“新支点”，同时互联网经济也成为了企业发展的“新动力”、扩大消费需求的“新渠道”。在互联网技术蓬勃发展的背景下，“互联网+”通过聚焦资源、让利市场、加强资产流动性，逐步成为中国产业园区升级发展的新动力。

二、园区4.0的发展路径

园区4.0模式首先表现在空间规划上，要摆脱将生活设施作为配套的思维，新型产业园区应凸显“以人为本”的理念，不同于传统的功能单一的生产型园区——工业区、商业区、居住区等城市功能相互割裂。东滩顾问认为，园区4.0模式遵循产城共生的理念，生产、生活、教育、商业、休闲及娱乐混合布局，构建起城市级的生活服务体系，营造各种功能和谐发展的良性生态环境，既能够满足园区企业家的需求，同时也能够满足员工的需求，实现了园区主体客群的多元化满足。

当然，产业园区的规划建设只是开始，更重要的在于园区运营与产业培育。从“搭框架”到“精装修”，从“卖土地”到“卖房子”再到“卖环境”，从“招商企业”到“服务企业”再到“经营企业”，产业园区的运营也从“1.0”阶段发展到“4.0”阶段，正在不断的颠覆传统的思维模式。东滩顾问认为，具有产城融合、创新驱动和复合经营特质的第四代产业园区（园区4.0）是面向未来的发展方向。

1、从园区驱动力视角看园区4.0

（园区1.0）成本驱动——在中国对外开放和国际产业转移背景下，通过提供优惠的土地价格与廉价的劳动力等成本因素驱动，使得园区成为中国对外开发的窗口。

（园区2.0）产业链配套驱动——通过在园区内或园区周边布局核

心产业上下游配套企业，驱动核心企业发展，实现园区经济的整体提升，产业主要以制造业为主。

（园区3.0）服务驱动——通过提供综合配套服务，涉及人才、研发、咨询、培训、技术、金融等服务型因素驱动，提升园区产业价值链，生产性服务业逐渐凸显。

（园区4.0）创新驱动——构建园区创新服务体系，通过产品设计、产业发展服务、智慧生态环境等措施，集聚创新资源，构建创新网络，强化全球创新资源链接，打造创新型园区，驱动园区企业集聚发展，实现园区产业发展升级。构建创新驱动力，既是中国经济转型升级的内在要求，也是迎合新技术革命和创新全球化的大趋势。

2、从园区配套视角看园区4.0

（园区1.0）土地经营——园区主要通过“三通一平”、“七通一平”、“九通一平”等形势进行土地一级开发，为园区企业提供土地供应。

（园区2.0）标准厂房开发——园区除提供土地经营外，开始进行标准厂房开发，通过厂房租赁、厂房出售、厂房定制等形势，为园区企业提供生产厂房供应。

（园区3.0）公共服务平台——通过搭建融资、技术研发检测、公共检验检测、公共信息、公共展示平台；行政服务、社区卫生服务中心等公共服务平台，为入园企业提供综合公共配套服务。

（园区4.0）智慧型园区——除了园区物理空间配套完善外，通过移动互联网，提升园区虚拟空间配套，即线上连接、线下经营的企业社群；营造全球链接的社交空间，形成内外开放、资源整合的产业生态圈。通过智慧园区平台建设，可以将分散的各种园区资源和功能平台整合起来，充分发挥并放大各种资源和平台的价值，打造有生命力的产业园区。

3、从园区运营视角看园区4.0

（园区1.0）园区本身服务——纯开发商思维，典型“租售模式”，

因此，园区服务仅停留在物业管理、园区安防、卫生、停车等最基本服务。

（园区2.0）企业基本服务——政府型园区为主，为招商需求，为企业提供一系列基本服务，包括企业的行政手续代办、园区招聘会、企业的专业咨询服务等。

（园区3.0）企业增值服务——关注企业的成长，涉足销售服务、采购服务、研发服务、品牌服务、融资服务等增值服务，助力企业降低经营成本，提高利润空间。

（园区4.0）投资孵化服务——园区运营主体“以时间换空间”来“赌未来”，介入入驻企业实体经营，为其提供创业孵化、股权投资、公共平台，与企业共同成长，建立全产业链的服务收益模式。如杭州梦想小镇，不以空间载体获利，而是通过“孵化器集群，创业者扎堆”的模式，实现产业集群效应。

※案例借鉴※

新加坡One_North科技城

新加坡One North是新加坡政府启动的“21世纪科技企业家计划”的重点项目之一。2000年，新加坡提出了集“工作、学习、生活、休闲于一体”的活力社群概念，大力发展知识密集型产业，占地200公顷的One North科技城由此开始兴建。One North突破了传统园区的建设框架，综合考虑工作、学习、生活、消费等各方面需求，体现现代化科技城所独有的高科技、绿色、环保特点，打造生态化的社区空间。

一、产城融合模式

One North在空间上以公园为中心，三大产业组团分散布局，居住、商业、生态组团串联融合产业组团进行布局，娱乐与教育起到各组团的连接作用。

One North按照“一栋建筑就是一个创新社区”的理念，注重为人与人之间的交流创造机会和空间，增进互动。既有研发区，也有公共服务、

教育、公寓、商业等其他配套设施，真正成为融工作生活于一体的综合社区。

One North 遵循生态、节能的理念，在公共空间、办公楼设施等建设上，大量地应用太阳能技术、空气动力技术、垃圾回收处理系统等新技术。

表：空间功能分区概况功能区名称

占地面积核心功能活力社交区

17公顷提供社交场所、交通枢纽、商务办公、综合商务服务生命科学园20公顷生命医药产业实验室型研发企业、商务办公及

孵化器

通讯产业园30公顷信息通讯、传媒产业的办公设施及商业配套，

同时服务于科学、技术和研究局下的公共研究

机构

轴心公园16公顷包括绿地广场、儿童活动区等室外公共活动空

间

风情居住区40公顷低密度生态居住区

待开发区

77公顷

科技城未来发展空间 二、联合开发模式

One North 总投资150亿新元（约700亿元），开发周期20年。

开发商——裕廊集团（JTC ）为新加坡主要的工业设施规划、推广

和开发的专业机构，2000年JTC被新加坡内阁任命One North规划、开发、市场推广、管理的主要机构，JTC邀请私人机构参与One North的建设，在合作的过程中起协调人的作用。

在合作方式上，JTC就目标开发土地向社会进行招标，将目标开发土地转租给被选取的合作方，租期为60~99年，被选取的合作方需要支付所开发土地的价格溢价、货劳税以及印花税。参与的合作开发商有凯德集团、腾飞集团、新加坡联合工程公司、华业集团、庆隆联合公司、刘景发（新加坡）有限公司等。