房地产评估复习题库

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工程管理之房地产评估(00122)复习题库

一、单选题

1、在以下选项中,为我们提供生活起居的建筑是(B)B:居住建筑

2、在以下选项中,哪项是专为人们提供各类公共活动的建筑(B)B:公共建筑

3、在城市化发展初期,如果是以第一、二产业为主的产业结构,则(D)D:房地产价格较低

4、持续在同一地块不断增加投资由每次投资的生产率不同而带来超额利润以此转化成的地租称(B)B级差地租Ⅱ4、在房地产中,将地块上的建筑面积与(B)称为容积率。 B:地块面积之比

6、如果实现土地使用年期越长、(A)的情况,必须以年地租不变为前提。A:地价越高

7、以下选项中,哪些因素构成房屋的商品租金(C)。

C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润

8、在因素成对比较的情况下,给A赋值(C),则能实现A与B同等重要。C:0.50000

9、评估(C)价格所应采用的资本化率称为综合资本化率C:房地合一

10、成本法是(C)以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法,以实现求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格。C:扣除折旧

11、成本法投资利润的计算基数为(C) C:总投资额

12、运用市场比较法评估房地产价格,在因素修正时需要具有丰富经验的估价师来确定(B)B:各有关修正系数

13、市场比较法的理论依据是(B)B:替代原则

14、房地产的客观合理价格,是房地产产权人在拥有该房地产期间内,从中获得的(C)C:各年净收益的现值之和

15、通过使用年期修正,可以消除对不动产价格造成的影响因素是(B)B:土地的使用期限不同

16、估价中的最高最佳使用中不包括(A)A:最佳位置

17、剩余法在评估待开发土地中运用得(B)B:最为广泛

18、剩余法估价中调查土地位置时,要掌握土地所在城市的(A)A:性质

19、剩余法估价分析时,售价的预测和成本预算必须符合(B)B:合法原则

20、用剩余法估价时,预付地价款的利息额应以全部预付地价款的(B)B:整个开发建设周期计算

21、房屋的商品租金构成因素是(C) C:折旧费、维修费、管理费、利息、税金、保险费、地租、利润

22、路线价估价法是一种评估大量土地的(A)A:迅速估价方法

23、路线价法的难点和关键是(A)A:深度百分率表制作

24、新开发区内可出售土地的平均售价(B) B:应当把整个开发区的所有开发成本分摊到可出售土地面积上

25、运用成本法,在计算建筑物的耐用年限时,一般采用(C) C:经济耐用年限

26、标准深度是指标准宗地的(B) B:临街深度

27、估价机构从正式接受估价委托到完成评估报告的日期是(B)B:估价作业日期

28、“三通一平”是指(D)D:通道路、供水、供电和土地平整

29、不属于土地自然属性的是哪项(B)B:土地资源的可替代性

30、房地产价格的实质是房地产(B) B:权益价格

31、建筑地段地租的基础是由真正的(B) B:农业地租规定的

32、韦勃的区位因素体系是(B)B:运费、劳力、集聚

33、商业中心往往位于地价高昂的(A) A:黄金地段

34、通过宗地自身的条件和特征对该地块价格产生影响的是(A) A:土地个别因素

35、商业标准宗地的位置应是(C)C:一面临街地

36、城镇土地定级的主要任务就是测算(D) D:基准地价

37、从理论上讲,效用相等的房地产经过市场的竞争,其价格(A) A:最终会基本趋于一致

38、因素成对比较法中,若A与B同等重要,则给B因素赋值(B)B:0.50000

39、市场比较法中,如果可比实例交易时的价格低于正常情况下的交易价格,则在将可比实例价格修正为正常交易情况下的价格的公式中(A)A:其中分母小于100

40、归属于房地产的净收益是由 C:有效毛收入扣除合理运营费用后

41、以下属于按照补助费的有B:超转人负安置补助费

42、利用成本法估价时,不论房地产的新旧状态如何,积算价格是以 D:估价时点为基准时点

43、以下哪些选项属于房屋重新建造成本 B:利息、利润、税费

44、用剩余法估价时,预付地价款的利息额应以全部预付的价款按 B:整个开发建设周期计算

45、剩余法确定项目最高开发费用是为了使开发利润保持在C:合理范围

46、路线价是标准宗地的C:单位价格

47、成本估价时,土地开发费用为100万元,开发期二年,同期银行贷款利率为 10%,则投资利息为C:10 万

48、按不动产总价(售价)的一定比例计算利润,该比例常称作 A:销售回报率

49、下列不属于房地产估价师的职业道德是B:职业责任

50、以下哪项不能影响收益性房地产的价值高低 A:已经获得净收益的大小

51、测算出的基准地价修正系数一般用于B:标定地价评估

52、基准地价的估算中,通过资料的收集、整理、修正,数据应具有 A:可比性

53、房屋租金的种类B:成本租金

54、估价中既没有收益又很少发生交易的公共建筑、公益设施包括如下 A:政府办公楼

55、下列因素中,会导致建筑物物质上的折旧的是 A:使用磨损

56、成本法的基本原理,从买方来说,理论依据是 A:替代原理

57、我国规定交易实例的交易日期在几年以上的不宜采用 B:2.00000

58、房地产评估的基本方法 B:收益法

59、房地产的价格一般取决于A:效用

60、激励人们利用土地走集约化道路的是土地的以下哪一个特点B:土地趣味的引变性

61、特尔菲法最重要的程序是 A:专家选择

62、进入高度城市化的国家及地区,第三产业的比重超过了第二产业,地价相应D:上升

63、运用市场比较法评估房地产价格,为了更好地进行评估,同行之间(D)D:相互提供交易实例和估价案例资料

64、在我国,土地定级是在城市内部进行的,而土地分等级是在C:城市与城市之间

65、对交易实例进行区域因素修正是因为(B)B:交易实例房地产与待评估房地产不是同一地区区位因素存差别

66、比准价格是指按照()估算出来的价格。 B:市场比较法

67、房屋重新建造成本中应包括 B:利息、利润、税费 C:利润、税费

68、房屋的成本租金构成因素是(D) D:折旧费、维修费、管理费、利息、税金

69、以下不能使用成本法进行估价的房产为 D:有特殊价值的文物

70、用剩余法正确分析房地产市场行情,预测售价和开发成本时,应掌握房地产市场中有关(A) A:数据信息

71、基准地价系数修正法的基本原理是 C:替代原理

72、路线价估价法适宜于同时对 A:大量土地估价

73、某房地产预计未来月租金纯收益为每平方米300元,该类不动产的资本化率为 8%,总建筑面积为5000m2,出租率为80%,根据剩余法,预测该不动产的总价为 C:18000万元

74、剩余法估算待估不动产价格利息时,只考虑建筑开发费等三项,而暂不计利息的是D:.租售费

75、剩余法在旧房地产中地价单独评估时,地价是房地产价格与房屋价格之B:差

76、土地交易资料不包括B:城市土地所有权转让价格资

77、商业用地宗地地价修正系数表中不包含 D:公用设施完备

78、在基准地价修正系数法估价程序中,下列哪种系数不用确定 C:期日修正系数

79、下列案件适用定型式评估报告书的是 B:综合评估案件

80、宗地价格评估报告的组成不包括 D:基准地价分析

81、按预付总资本的一定比例计算利润,该比例常称作C:投资回报率

82、房地产利用成本法估价时,积算价格的基准时点是 D:估价时点

83、如果确定比较案例宗地、地价每m2 为800元,容积率为 2.1,待估宗地规划容积率为 1.7,则待估宗地容积率修正结果为 C:715.8元/m 2

84、影响房地产价格的因素通常有D:个别因素

85、如果房地产市场条件正常和完善情况下在(D)的使用价值相同的土地有同样的地价标准D:同一市场供需圈内

86、以下不属于影响房地产价格的建筑物个别因素有(B) B:气候条件

87、不属于德尔菲法特点的是(B) B:一致性

88、用比较法选择对比实例进行估价时,以下哪项不符合要求 B:交易情况反常性

89、以下哪项属于房地产的收入(C) C:潜在毛收入

二、多选题

90、土地收益性的利用方式包括工业用地方式和AB A:商业用地方式 B:商品住宅用地方式

91、直接影响土地级别界线位置的是AD A:单元划分 D:指标取样

92、估价报告应用具有法律效力的条件。AD A:注册房地产估价师盖章D:估价机构公章

93、出租型房地产的客观运营费用应包括CD C:管理费 D:税费和保险费

94、成本法评估新建房地产价格时,新建房地产价格构成包括BD B:开发成本D:取得土地费用

95、路线价法特别适宜于对哪些类土地进行估价。BD B:土地课税 D:土地重划

96、用成本法的实际观察法计算建筑物的现值,其前提是AB

97、房地合一的旧房地产重新建造成本包括AD A:土地重新取得费用D:建筑物重新建造成本

98、下列会导致建筑物物质上的折旧的是AC A:使用磨损 C:风吹日晒

99、按权属房地产价格可划分为AD A:所有权价格D:使用权价格

100、区位理论除市场学派外,还有AC A:成本学派C:行为学派

101、商业用地特别注重BC B:收益状况 C:人流量

102、影响房地产价格的社会因素有AD A:人口、家庭规模D:治安状况、社会福利

103、利用间接成本法求取建筑物重新建造成本的前提是AB

104、剩余法估价开发商购买土地时,确定该土地的最佳使用,有关部门对该土地规定了AB

105、房地产评估的特点主要有AB A:科学性 B:实践和公正性

106、在房地产估价实践中,应用预期收益原则的评估法有AB A:剩余法B:收益还原法

107、房地产的收入分为CD C:潜在毛收入 D:有效毛收入

108、土地评估报告根据评估对象可分为BC B:基准地价评估报告 C:宗地价格评估报告

109、以下属于房地产特征的是ABC A:位置的固定性 B:大量投资性 C:保值、增值性

110、城市土地主管部门测算土地使用权出让金或地价款,其根据主要是AD

111、路线价法在美国由来已久,主要的路线价法则有(ABC) A:四三二一法则 B:苏慕斯法则 C:霍夫曼法则112、因素成对比较法应用需遵循原则(AD) A:因素间必须可以成对比较D:因素比较必须符合逻辑性

113、市场比较法又可以称为 BD B:现行市价法 D:交易实例比较法

114、在目前廉租房的政策实施中,其租金水平低于准成本租金,组成费用是 (BD) B:维修费 D:管理费

115、以下属于折旧的求取方法的有 (CD) C:耐用年限法 D:成新折扣法

116、投资回报率利润的计算基数包括开发费和(BC) B:地价 C:专业费

117、路线价法计算特殊宗地条件如三角形地、街角地等的计算公式,宗地总价是路线价乘以深度百分率和 BD B:临街长度D:临街宽度

118、根据我国目前的房地产市场状况,可用于基准地价评估的资料主要有AD

A:土地交易资料 D:企业利润效益资料

141、区位理论除成本学派外,还有AC A:市场学派 C:行为学派

三、论述题

136、论述房地产评估报告的含义以及编制房地产评估报告的的目的。答:房地产评估报告的含义:房地产估价的最终结果,是估价师提供给委托估价方的“产品”,是具有一定法律效力的文件。编制房地产评估报告的的

目的:①提供给委托方符合专业标准的评估结论,使委托方及估价相关的其他各方了解估价工作的过程、依据、测算方法,从而理解估价结果的确定是估价人员以科学严谨的态度评估出来的,是有充分科学依据的,并且是在大量翔实资料的支持下得出的。②标志评估报告也是估价机构自身工作的需要。③整理本案件所涉及的资料并分类,输入计算机培训提高和交流的案例资料,也可作本机构以后人员培训提高和交流的案例资料,是有关估价管理机关学会对估价机构进行资质审查、年检及国土资源管理部门对评估成果确认备案是的必备材料。

137、试述土地的个别因素对房地产价格的影响。答:(1)区位:市中心区位置适中,商业集中,通达度好,城市设施齐全故地价高;郊区情况相反,故地价很低(2)宗地面积必须适宜、规模过大或过小都会影响土地效用的充分发挥,从而降低单位地价(3)形状不规则的土地,不便于利用,从而降低地价(4)地质条件越优地价越高;土地平坦,地价较高(5)容积率的高低取决于城市规划,容积越大,地价越高(6)用途不同,地价不相等,一般来说,商业用地、住宅用地、工业用地的地价是由高向低递减的(7)土地使用年期在年地租不变的前提下,年期越长,地价越高。

138、试述区位理论对房地产估价的指导作用。答:区位理论对房地产估价的指导作用表现在:(1)区位条件是房地产估价的首要考虑因素。(2)宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异。(3)区位理论是城市土地分等定级的依据。(4)区位论是市场比较法的理论依据。

四、计算题

134、某写字楼套间建筑面积1,000平方米,使用年限30年,该写字楼每月租金2.5万元。据调查,该写字楼造价为3,000元/平方米,家具设备原值10万元,耐用年限10年,残值率2%。据有关规定,房地产税为年租金的12%,管理费为年租金的5%,修缮费为房屋原值的2%,保险费为房屋原值的3‰,资本化验室率为12%。试估算该写字楼的价格。答:(1)年租金收入 2.5×12=30(万元)(2)计算年经营费用①房地产税=30×12%=3.6(万元)②管理费=30×5%=1.5(万元)③房屋原值=1000×3000=300(万元)④修缮费=300×2%=6(万元)⑤保险费=300×3‰=0.9(万元)⑥家具年折旧费=10×(1-2%)÷10=0.98(万元)⑦年经营费用=3.6+1.5+6+0.9+0.98=12.98(万元)(3)年净收益=30-12.98=17.02(万元)(4)该写字楼套间的价格=137.099 (万元)

135、据调查,该建筑物的造价为2000元/平方米,家具设备原值4万元,耐用年限设定为10年,残值率为4%。根据有关规定,房地产税为年租金的12%,管理费为年租金的3%,修缮费为房屋原值的2%,保险费为房屋原值的3%。计算总运营费用。(确定资本化率是10%)答:(1)房地产税=年租金×12%=54000×12%=6480(元)(2)管理费=年租金×3%=1620(元)(3)房屋原值=110×2000=220000(元)(4)修缮费=房屋原值×2%=220000×2%=4400(元)(5)保险费=房屋原值×3%=220000×3%=660(元)(6)家具设备折旧额=4000×(1-4%)÷10=3840(元)(7)年总运营费用=6480+1620+4400+660+3840=17000(元)计算净收益:年净收益=年有效毛收入﹣年总运营费用=54225-17000=37225(元)确定资本化率:调查估价对象类似房地产的一般资本化率,参考银行贷款利率和该类房地产的风险水平,确定评估对象的资本化率为10%。计算房地产价格:据查,该房地产的耐用年限为60年,在估价时点房地产已出租使用2年,未来可获得净收益的年限为60-2=58年,应选用净收益不变有限年限的公式计算:V=37225÷10%×[1-(1+10%)58]=370770.69(元)确定估价结果:根据估价对象的具体情况,最终确定其1999年10月初的正常交易价格为37万元,约合每平方米建筑面积3364元。

139、根据房地产市场资料不动产租金未来月租金纯收益为350元/m2,该类不动产资本化率为9%,总建筑面积为3500m2,出租率为78%,求开发不动产的总价。答:总价=(月租收益×12月×总建筑面积×出租率)/资本化率=(350×12×3500×78%)/9%=11466000/9%=127400000(元)

五、简答题

119、简述影响房地产价格的因素。答:影响房地产价格的因素通常有:(1)一般因素。(2)城市区域因素。(3)个别因素。

120、简述替代原则在房地产评估中的作用答:(1)依据替代原则评估房地产价格时,在房地产同一供需圈内,可以通过调查近期发生交易的、与待估房地产有替代可能的房地产价格及条件,对待估房地产与已交易的房地产进行价格和条件的比较,从而确定待估房地产价格,因此替代原理是估价中比较法的理论基础;(2)替代原则也是重置成本法可以成立的依据,由于替代原则的存在,对可能重置的不动产,重置原价就成为其价格上限;(3)替代原则与收益还原法也有密切的关系;(4)替代原则是房地产评估的重要原则之一,房地产价格是与有替代可

能的其他房地产互相关联而形成的。

121、试写出剩余法评估不动产价格的基本公式。答:剩余法评估不动产价格基本公式:V=A-(B+C+D+E)公式中:V—购置土地价格,A—开发完成后的不动产价值,B—整个项目的开发成本,C—投资利息,D—开发商合理利润,E—正常税费。

122、简述房地产估价师的基本素质。答:房地产估价师的基本素质:(1)必须具备创新能力;(2)要有良好的知识结构;(3)要具备市场信息分析能力;(4)要具备较强的社交能力。

123、简述区位理论对房地产估价的指导作用。答:(1)区位条件成为房地产估价最首要考虑的因素;(2)宏观区位的差异导致城市之间房地产价格的差异;(3)区位理论是城镇土地分等定级工作的依据;(4)区位理论是市场比较法的理论依据;(5)城镇土地分等定级成果进一步充实地租、地价分布模型完善了地租与区位理论

124、简述市场价格与评估价格之间的关系。答:(1)房地产的评估价格实质上是对市场价做出的估计,旨在使评估结果尽量与市场价相吻合。为此,在评估时应充分利用当地具有代表性的市场资料;(2)在市场不健全或缺乏市场价格的情况下,评估价格可以代表市场价。(3)评估价与市场价的另一个区别是,后者是一个客观存在的唯一的价格,评估价则因不同估价师在知识、经验等方面存在一定差异,评估的结果完全有可能不一致,但只要这些评估价接近市场状况,仍然是合理、可用的。

125、简述地租理论在房地产评估中的作用。答:(1)地租理论是地价评估的基础。(2)级差地租理论是级差收益测算的依据,而级差收益测算是城镇土地分等定级和基准地价测算的依据和方法。(3)地租理论是收取土地使用税、费的理论依据。(4)可通过地租理论分析推导出地价分布。

126、简述土地综合定级的基本程序。答:(1)方案制定(2)资料收集与调查(3)权重确定及因素选择(4)土地定级单元的划分(5)级别测算及确定

127、简述土地的特性。答:(1)土地资源的有限性。(2)土地资源的不可替代性。(3)土地使用的可持续性。(4)土地自然性状的地域差异性。(5)土地区位的可变性。

128、简述中房指数的应用价值。答:(1)为各级政府制定房地产发展的调控政策措施提供依据(2)为投资商提供比较准确的市场信息(3)为广大的消费者服务

129、简述土地的社会经济属性。答:土地的社会经济属性:(1)利用方式的多样性;(2)土地区位的可变性;(3)土地使用潜力的有限性。

130、简述比较地价与一般物价的不同之处。答:比较地价与一般物价的不同之处:(1)地价是土地价格的简称,是土地经济价值的反映,是土地预期收益权利的购买价格,即地租的资本化。(2)我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提,一次性支付的多年地租的现值总和,是国家土地所有权在经济上的实现形式。(3)通常所说的物价其实就是生产价格,而生产价格是由部门平均生产成本加上社会平均利润构成的价格。生产价格就是价值的转化形态。

131、简述房地产估价师的职责和作用。答:注册房地产(土地)估价师可以独立承担房地产(土地)估价任务,并有权在评估报告上签字,估价师不能脱离估价机构单独从事估价工作。评估报告必须有至少一名注册房地产(土地)估价师签名盖章才能生效。还必须有所在估价机构加盖公章才有法律效力。在评估报告上签名、盖章的估价师和加盖公章的估价机构,要对评估报告的内容及结论负责。

132、简述房地产评估程序。答:(1)受理评估业务,明确评估目的,了解评估对象,确定估价的时点;(2)初步选定评估方法:初步选定的方法与实际情况有很大出入,应根据实际情况进行适当的修正;(3)实地勘察与收集资料:是一项耗时较长,而且艰苦细致的工作。主要资料有估价对象的基本情况;对象所在地段环境或区域因素资料;对象同类的市场资料;有关的政策、法规和指标;(4)评估计算;(5)撰写房地产评估报告。

133、资本化率的确定方法有几种? 答:(1)市场提取法(2)安全利率加风险调整值法(3)投资收益率排序插入法(4)复合投资收益率法

房地产评估报告

房地产评估报告 估价项目名称:北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方:于同江 估价方:北京宜山房地产评估有限公司 估价人员:张** 估价作业日期:二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号:0911030049

目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)

第一部分:致委托方函 致于同江: 承蒙委托,***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号(建筑面积188.42平方米)房地产进行评估,评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则,在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上,全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素,根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的,按照科学的估价程序,并运用适当的估价方法,对本次估价对象进行估价测算,确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元,(币种:人民币)。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人:李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日

在建工程评估所需资料清单

资料清单 1.委托方企业法人营业执照 2.拟抵押在建工程建筑面积(须与《商品房销售窗口表》中的面积一致) 3.项目规划总平面图 4.《建设工程规划许可证》 5.《国有土地使用证》 6.《建设工程施工许可证》 7.《商品房销售许可证》 8.法定优先受偿权调查记录(有固定格式,附后) 9. 拟抵押在建工程施工进度情况说明(有固定格式,附后) 10. 拟抵押在建工程施工款支付情况说明(有固定格式,附后) 11、工程承包合同(土建、安装) 12、预售房屋情况说明(房号、面积、价值) 13、土地出让合同 以上资料均需企业盖章!

工程款支付情况说明 合肥市房地产土地评估事务所有限公司: 我公司开发建设的(项目名称),由承包建设。经与建筑承包人、监理公司核对,截止年月日,我公司拖欠承包人建筑工程款为元。 发包人:(盖章)总承包人:(盖章) 监理单位:(盖章) 年月日

工程建设形象进度说明 合肥市房地产土地评估事务所有限公司: 我公司开发建设的 (项目名称)截止年月日,经与施工单位、监理单位共同核实,工程进度概况如下: 建设单位:(盖章)施工单位:(盖章) 监理单位:(盖章) 年月日

法定优先受偿权调查记录 (公司名称): 我公司接受贵方的委托,对 进行抵押价值评估。根据建设部、中国人民银行、银监会联合下发的《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》要求,为了客观、公正、严谨的完成估价工作,现需要对本次评估的房地产的权益状况进行调查,希望能得到贵方的配合,谢谢! 请根据下列调查要求如实说明相关信息: 1.建设投资主体: 2.合作建设单位: 3.土地使用权人: 4.截止年月日,建设方是否缴清了该房地产的土地使用权出让金,是否如期支付承包人的建设工程款,该房地产是否设定了抵押权,请详细说明(包括但不限于欠缴出让金和拖欠工程款的数额,抵押权的权利人、权利范围、权利价值、约定日期): 5.其他事项: 重要提示:接受调查方对以上笔录核对无误后签字认可,并对所说明的内容真实性负责,若由以上信息失实造成的后果概由接受调查方负责。 接受调查方(盖章): 调查方:合肥市房地产土地评估事务所有限公司 调查日期:

房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》(A 卷)参考答案及评分标 准 说明:考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题(在每小题后面的括号内填入判 断结果,你认为正确的用“√”表示,错误的用“×”表示。每题1分,共10分) 1.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。(×) 2.人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。(√) 3.在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(√) 4.在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(×) 5.估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。(×) 6.如果可比实例的交易时点与估价时点不同,则必须进行交易日期修正。(×) 7.某一地带有一铁路,这一地带如果作为 居民区,铁路就可能成为增值因素。(×) 8.运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。(×) 二、单选题(下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的,请把正确答案填在括号中。每题1.5分,共15分) 1.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( D )。 2.( B )限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3.收益法适用的条件是房地产的( D )。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4.直线趋势法公式y=a+bx 中,x 表示( D )。 A.价格 B.常数 C.价格

变动率 D.时间 5.拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为(A ) A.拍卖价格>招标价格>协议价格 B.拍卖价格>协议价格>招标价格 C.招标价格>拍卖价格>协议价格 D.招标价格>协议价格>拍卖价格 6.房地产价格实质上是房地产的( B )的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是( C )。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8.市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9.某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险,起投保价值应为( B )万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减量趋势法估计,该房地 产于1999年的价格为( B )元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题(每题5分,共15分) 1.城市基准地价评估步骤一般包括哪些? 答:①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。(1分) ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。(1分) ⑤计算区段地价。(1分) ⑥确定基准地价。(1分) ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 (1分) 2.选取的可比实例应符合哪些方面的要 求? 答:选取的可比实例应符合4个方面 的要求: ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近,即为估价对象的类 似房地产;(2分)

房地产估价之成本法

第六章成本法 教学时数:6课时 教学目的与要求:通过本章学习,使学生掌握成本法的基本原理,掌握成本法的基本公式,掌握建筑物的重新构造成本与折旧,掌握建筑物减价修正额的估算方法教学重点:建筑物减价修正额的估算方法 教学难点:建筑物的重新构造成本与折旧方法 教学手段和方法:以讲授为主,辅以多媒体教学手段。 教学内容: 第一节基本原理 一、成本法的称呼 原价法、承包商法、成本逼近法、旧房评估方面称重置成本法、重建成本法 二、概念 成本法是指以开发或建造估价对象房地产或类似房地产所需的各项必要费用之和为基础,再加上利润和应纳税金得出估价对象房地产价格的一种估价方法,积算价格。 三、理论依据 从买方的角度看,是替代原理;从卖方的角度看,生产费用价值论。 四、适用条件与对象 ——特别适用于既无收益又很少交易的学校、图书馆、医院、政府办公楼、军队营房、公园等公共建筑、公益设施。 ——单纯建筑物 ——独立或狭小市场上无法运用市场法进行估价的房地产 估价时须用客观成本,不能用实际成本 五、一般步骤: 1、搜集有关成本、税费、开发利润等资料 2、估算重置价格或重建价格 3、估算折旧 4、求出积算价格 第二节房地产价格构成 房地产价格的一般构成(采用成本法) 1、土地取得费用 ——征地费和“房屋折迁安置补偿费” ——土地使用权出让金或地价款 ——有关土地取得的手续费及税金 2、开发成本 ——勘察设计和前期工程费 ——基础设施建设费 ——安装工程费 ——公共配套设施建设费 ——开发过程中的税费 3、管理费用 主要是指开发费和开发过程中管理人员工资等 4、投资利息 5、销售税费 ——销售费用:广告费、代理费 ——销售税金及附加:营业税、城市建设税、教育附加 ——其他销售税费:由卖方负担的印花税、交易手续费、产权移转登记费 6、开发利润 第三节基本公式 一、基本公式: 房地产价格=重新构建价格-折旧

14春学期《房地产估价》在线作业

14春学期《房地产估价》在线作业及答案 试卷总分:100 测试时间:-- 单选题多选题判断题 一、单选题(共30 道试题,共60 分。)V 1. 针对某宗房地产,已知同一时期的国债利率为4.5%,投资风险补偿2.2%,管理负担补偿0.2%,缺乏流动性补偿1.5%,易于获得融资的优惠率为0.5%。采用累加法求取的该宗房地产报酬率为(B)。 A. 10.10% B. 7.90% C. 8.40% D. 11.90% 满分:2 分 2. (C)是以房地产与其外部环境是否协调,来判定是否为最高最佳利用。 A. 收益递增递减原理 B. 均衡原理 C. 适合原理 D. 供求原理 满分:2 分 3. 在市场法选择可比实例的过程中,可比实例的规模应与估价对象的规模相当,选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的(A)范围之内 A. 0〃5~2〃0 B. 1〃5~2〃0 C. 0〃5~1〃5 D. 1〃0~1〃5 满分:2 分 4. 如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额,则应以(A)进行估价。 A. 保持现状前提 B. 装修改造前提 C. 转换用途前提 D. 重新利用前提 满分:2 分 5. 一般地说,增加房地产开发环节的税收〃会增加房地产的开发建设成本,从而会推动房地产价格(C);相反,减少房地产开发环节的税收,会使房地产价格(C) A. 下降,下降 B. 下降,上升

C. 上升,下降 D. 上升,上升 满分:2 分 6. 为了防范房地产信贷风险,要求评估的房地产抵押价值为(B) A. 快速变现值价值 B. 谨慎价值 C. 在用价值 D. 残余价值 满分:2 分 7. 在评估政府行政办公楼的价值时,一般采用(B)估价。 A. 市场法 B. 成本法 C. 收益法 D. 假设开发法 满分:2 分 8. 某宗房地产2006年8月的价格为4000元/m2。已知该宗房地产所在地区类似房地产2006年6月至12月的价格指数分别为80.4、83.5、85.0、89.2、94.6、96.1、92.8(以2003年1月为100)。现将该宗房地产调整到2006年12月的价格为(A)元/m2。 A. 4367 B. 4617 C. 4446 D. 4161 满分:2 分 9. 下列影响房地产价格的因素中,不属于经济因素的是(A) A. 金融制度政策 B. 利率 C. 经济发展 D. 汇率 满分:2 分 10. 在评估一宗房地产的价值时,一般要求采用(B)估价方法 A. 一种或一种以上 B. 两种或两种以上 C. 三种或三种以上 D. 四种或四种以上 满分:2 分 11. 五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、(A)等设施或条件以及场地平整

房地产评估-第八九章练习题1-答案演示教学

第八、九章练习题1 一、单项选择题 (本大题共20小题,每小题1分,共20分) 1.旧建筑物评估价格等于( ) B A.建筑物重新建造成本+建筑物折旧 B.建筑物重新建造成本-建筑物折旧 C.房地产重新建造成本-建筑物折旧 D.房地产重新建造成本+建筑物折旧 2.求取建筑物重新建造成本的方法中,简单、可靠性和准确性都比较高的一种是( )B P156 A.工料测量法 B.指数调整法 C.基准地价修正法 D.单位比较法 3.剩余法估价中,调查地块权利状况与确定开发完成后租金水平( )D P170 A.无关 B.有关 C.双关 D.关系非常密切 4.从买方来说,成本法的理论依据是【】 A A.替代原理 B.生产费用价值论 C.成本原理 D.类似原理 5.建筑物耐用年限的起算日期为【】 B A.竣工之日 B.验收合格之日 C.入住之日 D.物业管理企业驻入之日 6.评估师在用剩余法评估地块时,预测的利润为【】 B A.最大利润 B.社会平均利润 C.实际利润 D.比较利润 7.房地产的价格一般取决于【】 B P141 A.成本 B.效用 C.所在片区的基准地价 D.所在区域的区域因素 8.房屋的准成本租金构成因素是【】A A.折旧费、维修费、管理费 B.折旧费、维修费、管理赞、利息 C.折旧费、维修费、管理费、利息、税金 D.折旧费、维修费、管理费、保险费 9.剩余法估价分析时,售价的预测和成本预算必须符合【】B P167 A.统一原则 B.合法原则 C.平衡原则 D同步原则 10.剩余法估算待估不动产价格利息时,只考虑建筑开发费等三项,而暂不计利息的是【】D A.专业费 B.不可预见费 C.地价 D.租售费 11.从卖方来说,成本法的理论依据是【】B A.替代原理 B.生产费用价值论 C.成本原理 D. 类似原理 12.剩余法估价中土地最佳的开发利用方式是开发完成后销售能获得【】 D A.最低收益 B.中等收益 C.高收益 D.最高收益 13.由市征地事务管理所征收的征地管理费一般按征地包干总费用提取。【】C P145

房地产评估四个方法

房地产评估四个方法 市场比较法。在评估房地产价格的时候,人们会自觉或不自觉地将这项房地产和它周边的房地产价格作一比较。按理说,如果住宅的效用相近,那么房价理应差不多。合乎逻辑的做法就是拿类似房地产作为定价的参照系。购房者常常多看几处住宅,然后“货比三家”,在价格相等的住宅中选取效用最高的,或者在效用相近的住宅中选择价格最便宜的,从中挑选出自己最中意的一个。这就是市场比较法所依据的替代原理。 市场比较法的优点是具有很强的现实性,适用范围宽,简单明了,易于采用。但是,必须弄清楚市场比较法的使用范围。采用市场比较法有三个必要条件: 第一,需要收集大量、正常的房地产交易数据。也就是说,要求房地产市场比较发达,有相当大的规模,有较长的历史。如果在某个地区房地产交易量很少,缺乏可供比较的先例,那么市场比较法可能出现较大的随意性或偏差。有的城市虽然已经积累了几万个房地产交易数据,可是,一旦按照比较严格的标准进行分类,每一个样本的空间仍然不够大。如果样本空间偏小,那么具有一定置信度的区间就很宽。假若置信区间的上下限之间的距离拉得很开,讨论房价时就失去了判断标准。 第二,使用市场比较法隐含着这样一个假设:在房地产市场上不存在垄断或者寡头垄断,即市场比较法的使用前提是充分竞争。 第三,采用市场比较法必须要求房价相对稳定。在市场比较法中,房地产商估计的房价取决于他们对市场走向的预期。如果房地产市场比较稳定,那么房地产商会在当前房价的基础上加上一定的通货膨胀率设定房价。如果市场不稳定,房价暴涨暴跌,那么采用市场比较法的困难就很大。在出现房地产泡沫的时期,采用市场比较法有可能高估房价,放大房地产泡沫。在这种情况下,市场比较法完全丧失了用武之地。 收益还原法。按照房地产未来的收益来估计房价的做法称为收益还原法。收益还原法的基础是理性预期理论。首先估计房地产在各个时期将要取得的纯收益,然后采用适当的还原利率将纯收益折算到现在,各个时期收益的总和就是房价。如果在未来的纯收益和还原利率这两个环节上没有异议,那么收益还原法是最理想的房价估计法。收益还原法关注房地产的未来收益超过其成本。 使用收益还原法的第一个困难来自于如何选取合理的还原利率。对于不同的投资者来说,这个利率的选择标准有所不同。对于购房居住者来说,这个还原利率就是银行存款的利率,也就是资金的机会成本。当期的利率好说,困难在于未来利率的不确定性,利率的变动给还原利率的计算带来了不确定性。 第二个困难是如何计算纯收益。在计算纯收益时,由于租金往往是在前期就通过租约固定了下来,在一般情况下银行利率和住宅折旧率变化不大,因此,最大的不确定因素就是住房价值的增长率。在房地产市场异常繁荣的时期,人们对房价的乐观估计提高了预期的纯收益,由于纯收益上升,房价自然也随着上升。 事实上,人们的预期往往随着外部环境而变化。倘若在某些时期房价突然暴涨,再加上新闻媒体的炒作,许多人会随着潮流改变他们对住房增值的预期。在这种情况下购买住房看起来要比租房合算得多,从而越来越多的人由租房改为购房。这部分解释了为什么房地产市场比较容易受到投机风气的影响。 成本估价法。采用成本估价法看起来比较简单,建造成本加上各项税费和正常的利润就是房价。成本估价法特别适用于房地产交易较少,无法采用市场比较法的情况,非盈利建筑物由于很少有交易实例或者不能交易,也往往采用成本估价法。对于新建造的住宅来说,这个计算方法简单明了,直接了当。可是,许多房地产商最不喜欢的就是这个成本估价法,因为被加数中有两项见不得阳光,即开发商的利润和行贿成本,如果说房价的构成很复杂,也主要是这个原因。

2014年4月份考试房地产评估第二次作业

2014年4月份考试房地产评估第二次作业 一、单项选择题(本大题共60分,共 20 小题,每小题 3 分) 1. 有一空置写字楼,目前不仅无收益,而且要缴纳房产税等,其收益价格估算可采用() A. 类似写字楼的客观收益 B. 市场比较法 C. 该写字楼的实际收益 D. 无法估算 2. 假设开发法更深的理论依据,类似于()。 A. 商品销售理论 B. 地租原理 C. 建筑成本概算预期原理 3. 在某一城市的一定区域范围内,根据用途相似、地段相连。地价相近的原则划分地价区段,然后调查评估出的各地价区段某一时点的平均水平价格叫做()。 A. 基准地价 B. 标定地价 C. 路线价 D. 宗地价格 4. 收益法适用的条件是房地产的() A. 收益能够量化 B. 风险能够量化 C. 收益或风险其一可以量化 D. 收益和风险均能量化 5. 一般而言,对同一房地产的征收价值正确的描述为()。 A. 征收价值大于其课税价值 B. 征收价值小于其抵押贷款价值 C. 征收价值小于其成本价值 D. 征收价值小于其市场价值 6. 路线价法的关键和难点是()。 A. 划分路线价区段 B. 设定标准深度 C. 调查评估路线价 D. 制定深度百分率 7. 收益递增递减原理可以帮助我们确定()。 A. 房地产内部构成要素的组合是否均衡 B. 最佳集约度和最佳规模 C. 最佳用途 D. 房地产与其外部环境是否保持协调 8. 下列有关估价委托人描述正确的是()。 A. 向估价机构提出估价需求,与估价机构订立估价委托合同的单位或个人; B. 向估价机构提出估价需求,与估价机构订立估价委托合同的单位; C. 向估价机构提出估价需求,与估价机构订立估价委托合同的个人; D. 向估价机构提出估价需求的单位或个人。 9. 在实际估价中设定的标准深度,通常是路线价区段内临街各宗土地深度的()。 A. 算术平均数 B. 中位数 C. 加权平均数 D. 众数 10. 应用长期趋势法的一个重要假设前提是()。

房屋建筑物评估所需清单1

单项房屋建筑物评估资料清单 1.房屋建筑物评估明细表; 2.构筑物及其附属设施评估明细表; 3.地下工程(管、沟)评估明细表; 4.在建工程(土建工程)评估明细表; 5.厂区平面图、室外管线图(包括上水、下水、煤气、暖气、蒸汽、 电线、电缆等); 6.产权证明文件(房产证、城建规划许可证、建筑施工许可证);工 程概(预)算书、工程决算书、工程竣工验收报告; 7.当地建筑安装定额标准、调查文件(协助提供); 8.当地建筑材料参考价格(协助提供); 9.当地目前工业与民用各类建筑物的市场行情(售价或建安成本) (协助提供); 10.当地省、市最新出版的统计年鉴(协助提供)。 西安建华资产评估有限责任公司

房屋类: 1、房地产权证、购房合同,房屋总平面布置图、施工图等建筑图 纸、工程决算书、土地出让合同、补迁补偿合同; 2、当地定额、材料价格; 3、对于无房产证的房地产:建设用地许可证、建设规划许可证、 施工许可证、权证或证明文件名称不符的,企业应出具说明;机器设备: 1、设备购置合同、购买发票、技术指标 2、车辆行驶证、对锅炉、电梯、化工设备等特种设备年检记录 3、权证或证明文件与被评估单位不符的,企业出具说明; 4、如存在需要修复使用的设备,应说明损坏的具体情况,并测算 修复费用; 5、机器设备如存在待处理的情形,应出具说明材料及批准文件;在建工程: 1、企业在建工程的项目情况说明; 2、企业在建工程合同、中标通知书; 3、各项在建工程的预算书或概算书; 4、各项在建工程的工程进度表及付款进度; 5、在建工程设备购置合同及付款凭证; 6、有关工程实际费用支出凭证; 7、在建工程的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、土地使用批复或建设工程批准文件;

房地产估价考试试题及答案

房地产估价考试试题及 答案 Company number【1089WT-1898YT-1W8CB-9UUT-92108】

期末考试《房地产估价》(A 卷)参 考 答 案及 评 分标 准 说明:考试时可带不具备记忆功 能的计算器。 一、判断题(在每小题后面的括号内 填入判断结果,你认为正确的用“√”表示,错误的用“×”表示。每题1分,共10分) 1.建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。(×) 2.人口密度过高会导致生活环境恶化,从而有可能降低房地产价格。(√) 3.在一个估价项目中,估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的,其中估价目的是龙头。(√) 4.在同一条道路上,不应附设两种不同路线价。(×) 5.估价时点就是选定的一个估价作业 的特定日期。(×) 6.如果可比实例的交易时点与估价时 7.某一地带有一铁路,这一地带如果作为居民区,铁路就可能成为增值因素。(×) 8.运用成本法评估房地产价值时,开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。(×) 9.房地产的特性主要取决于建筑物的特性,是以建筑物的特性为基础的。(×) 10.成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。(×) 二、单选题(下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的,请把正确答案填在括号中。每题分,共15分)

1.判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%,则交易情况修正系数为( D )。 2.( B )限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3.收益法适用的条件是房地产的 ( D )。 A.收益能够量化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4.直线趋势法公式y=a+bx中,x表 示( D )。 A.价格 B.常数 C.价格变动率 D.时间 5.拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为(A ) A.拍卖价格>招标价格>协议价格 B.拍卖价格>协议价格>招标价格 C.招标价格>拍卖价格>协议价格 D.招标价格>协议价格>拍卖价格6.房地产价格实质上是房地产的( B )的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体和C。 7.人们常用距离来衡量房地产区位的好坏,下列距离中越来越受重视的是( C )。A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8.市场法的理论依据是( B )。A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理9.某宗房地产的总价值100万元,其中土地价值30万元,通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险,起投保价值应为( B )万元。 10.某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米,按平均增减

房地产估价作业学习资料

市场法作业 1.拟采用市场法评估某房地产价格,选取了甲、乙、丙三宗可比实例,有关资料见下表。 另:可比实例乙、丙的付款方式均为一次付清,可比实例甲为分期付款:首期96万元;第一年末72万元,月利率1%;第二年末72万元,月利率1.05%。2001年8月初人民币与美元的市场汇价为1:8.5,2002年8月初人民币与美元的市场汇价为1:8.3。该类房地产人民币价格2000年逐月下降0.8%,2001年逐月上涨1.0%,2002年逐月上涨1.2%。又知1平方米=10.764平方英尺。试利用上述资料评估该房地产2002年8月初的正常市场价格。 解:(1)计算公式 比准价格=可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 (2)建立价格可比基础 万元实例甲一次付清总价265.216%)05.11(%)11(72 %)11(729612 12 12=+++++ = 实例甲单价=216.265×104/1000=2162.25元/m 2 可比实例乙单价=300×8.5=2550元/m 2 可比实例丙单价=2430000×10.764/9687.6=2700元/m 2 (3)求可比实例的比准价格 2 712/77.269511001002100100%)2.11(%)0.11(3%)8.01(510010065.2162m A 元比准价格=-? +?+?+?-?-? =275/74.28292100100 3100100%)2.11(%)0.11(21001002550m B 元比准价格=-?+?+?+?+? = 26/87.28441100100 2100100%)2.11(31001002700m C 元比准价格=+?-?+?+?= (4)计算估是对象价格 估价对象价格=(2695.77+2829.74+2844.87)/3=2790.13元/m 2 该房地产2002年8月初的正常市场价格是2790.13元/m 2。 2.为评估某写字楼2001年月10月1日的的正常市场价格,估价人员在附近地区选取了A 、 B 、 C 三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例,有关资料如下: (1)可比实例的成交价格与成交日期

房地产估价期末复习题(1)

复习题 一、单项选择题 1、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离中越来越受重视的是()。 A、空间直线距离 B、交通路线距离 C、交通时间距离 D、至市中心距离 2、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格,选取了可比实例甲,其成交价格为3000元/m2,成交日期为2001年11月13日。经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为()元/ m2。 A、3214 B、3347 C、3367 D、3458 3、房地产估价中的价值,一般是指()。 A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、账面价值 4、某宗土地的规划容积率为3,可兴建6000m2的商住楼,经评估总地价为180万元,该宗土地的单价为()元/m2。 A、100 B、300 C、600 D、900 5.某前后两面临街、总深度为60米的矩形宗地,前街路线价为2000元/平方米,后街路线价为1000元/平方米,若按重置价值估价法,其前街影响深度为()米。 A.20 B.40 C.50 D.60 6、假设开发法中,开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是()。 A、开发时间结束时的时间 B、购买待开发房地产时的时间 C、房地产的现时价格资料 D、估价人员选取的价格资料 7、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂,由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于()。 A、物质折旧 B、功能折旧 C、经济折旧 D、会计折旧 8、两宗房地产的净收益相等,当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时,则该宗房地产的()。 A、资本化率应较高,价值较低 B、资本化率应较低,价值较高 C、资本化率应较高,价值较高 D、资本化率应较低,价值较低

房地产估价公司档案管理制度

房地产估价档案管理制度 为维护本公司利益和各方当事人的合法利益,规范估价操作行为,及时做好估价资料整理归档,方便内部和外部审核,并且防范风险或解决有关估价争议,根据《房地产估价规范》和国家、省、市的相关规定,结合本公司实际,制订如下评估报告档案管理制度。 一、估价项目档案管理的主要工作原则 在加强房地产估价资料归档管理中,应遵循下述工作原则: 1、及时性原则 估价人员在出具估价报告后的3天内,及时将一切必要的资料整理归档,避免出错或丢失资料。 2、真实性原则 估价项目档案具有依据凭证作用,必须强调归档资料的原始、合法和真实性。 3、完整性原则 估价项目档案应涵盖全部估价活动,具有较好的完整性,以确保对整个评估活动过程的可追溯性。 4、可操作性原则 估价项目资料应便于整理归档,切忌过于繁琐和盲目求全;应便于查找保管,并满足保密的要求:应便于开发利用。 二、估价资料管理措施 1、评估报告的台帐建立 要建立格式和内容一致的评估报告微机登记台帐和书面登记台帐,摘录各份估价报告的项目名称、委托人、评估项目、项目规模、估价时点、估价结果等事项,其栏目要与房地产估价机构信用档案中的“估价项目基本情况”内容保持一致,以减少上报信用档案的工作量。估价报告的台帐建立,应有接受委托时开始逐项登记。 2、明确归档估价资料的内容 估价报告的归档备案 估价报告交付后,应及时归档备案,并采用微机存档和书面存档两种方式。1)微机存档的估价报告,应包括以下内容: a) 《房地产估价结果报告》: b)《房地产估价技术报告》: c)现场勘查数码照片。 2)书面存档的估价报告,下列资料必须完善: a)《房地产估价委托书》:

2011电大《房地产估价》期末试题及答案

2011电大《房地产估价》期末试题及答案 一、填空题(每空2分,共30分) 1、建筑密度是指一块土地上所有建筑物的基底总面积占该块土地总面积的比例。 2、在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何,关键取决于两个预测:是否正确地判断了房地产的最佳开发利用方式;是否正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。 3、城市基准地价是以一个城市为对象,在该城市一定区域范围内,根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段,调查评估出的各个地价区段在某一时点的平均水平价格。 4、收益性房地产价值的高低取决于:可获净收益的大小;可获净收益期限的长短;可获该净收益的可靠性。 5、房地产状况修正分为区位状况修正、权益状况修正和实物状况修正。 6、某企业拥有一办公楼,建成于1996年1月,1998年1月补办了土地出让使权手续,出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时,建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年,则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为52年。 7、某宗房地产的各层建筑面积相等,建筑层数为6层,建筑密度为50%,土地单价为3000元/平方米,则其楼面地价为1000元/平方米。 二、选择题(每小题 2分,共10分) 1、下列各类房地产中,特别适用于成本法估价的是 B 。 A、某标准厂房 B、某酒厂厂房 C、某待出让土地 D、某写字楼 2、某宗土地总面积1000平方米,容积率为4,对应的土地单价为500元/平方米,现允许将容积率增加到5,则应补地价的总价为 B 。 A、15 B、12.5 C、12 D、14.5 3、用收益法评估某宗房地产的价格时,除有租约限制的以外,应选取A净收益作为估价依据。 A、类似房地产的客观 B、类似房地产的实际 C、类似房地产的最高 D、类似房地产的最低 4、某地区某类房地产2008年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92. 5、98.1(以2007年1月1日为100)。其中有一房地产在2008年6月1日的价格为2000元/平方米,对其作交易日期修正到2008年10月1日的价格为C元/平方米。 A、1376 B、2308

房地产评估方法

一、市场法 市场法是房地产评估方法中最常用的基本方法之一,也是目前国内外广泛应用的评估方法。市场法又称买卖实例比较法、交易实例比较法、市场比较法、市场资料比较法、现行市价法等。 (一)理论依据 市场法的理论依据是均衡价值论和价格形成的替代原理。再以房地产为例,房地产的价值等价于市场上能带来同等效益的房地产的价值,估价对象的未知价格可以通过类似房地产的已知成交价格来求取。市场法的本质是以房地产的成交价格为导向来求取房地产的价格。 (二)基本思路 在求取一宗被估房地产价值时,依据替代原理,将被估房地产与类似房地产的近期交易价格进行对照比较,通过对交易情况、交易日期、房地产状况等因素进行修正,得出被估房地产在评估基准日的价值。 (三)适用范围 市场法只要有适合的类似房地产交易实例即可应用。因此在房地产市场经济比较发达的国家和地区,市场法得到广泛的应用。在同一地区或同一供求范围内的类似地区中,与被估房地产相类似的房地产交易越多,市场法应用越有效。而在下列情况下,市场法往往难以适用: 1.没有发生房地产交易或在房地产交易发生较少的地区;

2.某些类型很少见的房地产或交易实例很少的房地产,如古建筑等; 3.很难成为交易对象的房地产,如教堂、寺庙等; 4.风景名胜区土地; 5.图书馆、体育馆、学校用地等。 (四)操作步骤 运用市场法估价一般分为下列4大步骤进行:(1)搜集交易实例。(2)选取可比实例。(3)对可比实例成交价格做适当的处理。其中,根据处理的内涵不同,分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算即建立价格可比基础,价格修正即交易情况修正,价格调整包括交易日期调整和房地产状况调整。(4)求取比准价格。 二、收益法 收益法又称为收入资本化法、投资法、收益还原法,在我国也是最常用的评估方法之一。收益法是指将评估对象未来期间的预期收益用适当的折现率折现,累加得出评估基准的现值,以此来判断资产价值的各种评估方法的总称。 (一)理论依据 收益法的理论依据是效用价值论和预期原理。以房地产为例,效用价值理论认为房地产的价值取决于它所带来的未来收益的大小,未来收益的现值之和就是该房地产的价值。预期原理说明房地产当前的价值是基于市场参与者对房地产未来所能带来的最大收益的预期,历史资料的作用主要是利用它们来推知未来的趋势,解释预期的合理

房地产估价大作业

大作业 课程名称:房地产估价 班级: _________________ 任课教师: 学生姓名: 学号: 所属学期: 2014- 2015学年第 2 学期

报告目录 一、估价对象名称-------------------------------------------2 二、致委托方函----------------------------------------------3 三、项目基本概况-------------------------------------------4 四、估价测算过程-------------------------------------------5 (1)方法 1市场比较法 2收益法 (2)计算--------------------------------------------7 五、估价结果确定-------------------------------------------13 六、附件-------------------------------------------------------14

房地产估价测算报告 估价项目名称:济南海尔绿城喜来登酒店的价值评估估价人员:于清浩

致委托人函 济南海尔绿城喜来登酒店: 受贵酒店委托,本所秉着客观公正科学独立的原则,我们对位于济南高新区奥体东路,经十路济南奥体中心南侧的济南喜来登酒店的土地价值进行了估价,为贵酒店估价对象的土地使用权转让价格提供参考意见,不得作其他用途。 本所根据估价目的,遵循估价原则,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料的基础上,经过周密详细的测算,结合估价经验与对影响土地市场价格因素进行分析,确定估价对象在市场上有足够的买方和卖方,并且进入市场无障碍的条件下,最终确定估价对象在估价时点2015年6月27日 日可能实现的市场价值为: 8750万元,大写金额:人民币捌仟柒佰伍拾萬元整,土地单价25000元,大写金额:贰万伍仟元整。 山东建筑大学房地产估价事务所(盖章): 法定代表人签字(盖章): 2015年6月27日

房地产估价练习试题与答案解析

房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B 来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 B.用途 C.市场性 D.地段 2.出租或营业型房地产的评估可以采用: (☆ A.比较法 B.收益还原法 C.假设开发法 D.成本评估法 3.人为引起火灾或者碰毁他人房屋进行的损失价值或损失程度评估;其评估对象为:( A.已消失的房地产 B.在建工程 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况

4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是: ( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业 C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 C.是否产生收益 D.经营使用方式 6.某土地使用权的有限期为40年,已使用20年,新建的房屋的耐用年数为50年,则房屋的所有权为:A.50年 B.无限期 C.20年 D.40年 7.房地产交易很难采取样品交易的方式,必须到实地观察,房地产评估也要进行实地查勘,这是由房地产的(决定的 A.不可移动性 B. 相互影响性 C.数量有限性 D.独一无二性 8.房地产的价值注重:(

A.实物 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权 C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 C.特殊用途 D.综合 答案1B.2B.3A.4C.5A.6C.7D.8D.9C.10C 第二章房地产价格 1.最能说明土地价格水平高低的价格是:( A.土地单价 B.基准地价 C.楼面地价

房地产企业经济评价指标及计算公式

房地产企业经济评价指标及其计算公式第一部分:房地产开发项目总投资及开发成本构成和逻辑关系 土地费用 前期工程费用基础设施建设 费用建筑工程安装费用公 共配套设施建设 费用 开发间接费用 财务费用管理费用 销售费用(不含税费)开发期税 费 不可预见费用其他费用 第二部分:房地产企业的经营收入和利润 一、经营收入 经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。 销售收入=销售房屋面积X房屋销售单价 出租收入二出租房屋建筑面积X房屋租金单价 自营收入二营业额一营业成本一自营中的商业经营风险回报 二、利润 经营利润二经营收入-经营成本-期间费用-经营税金及附加-土地增值税 其中:经营收入=销售收入+出租收入+自营收入 销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入 出租收入二房屋出租租金收入+土地出租租金收入期间费用二管理费用+ 销售(经营)费用+财务费用开发经营成本

利润总额=经营利润+营业外收支净额 税后利润二利润总额-所得税 可供分配利润二税后利润-(法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润) 第三部分:房地产企业经济评价指标及其计算公式 经济评价指标体系 二、房地产企业盈利指标计算方法 (一)动态指标 (1)财务净现值(NPV) 财务净现值(NPV),是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic , 将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和 式中:NPV项目在起始时间点的财务净现值 CI=现金流入量co现金流出量 i c=基准收益率或设定的目标收益率

如果NPV大于等于0,说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求,因而在财务上是可以接受的。如果NPV小于0,则项目不可接受。 (2)财务内部收益率(IRR) 财务内部收益率(IRR),是指项目在整个计算期内,各年净现金流量现值累计等于零时的折现率,是评估项目盈利性的基本指标。其计算公式为: 士口-(1"用?)= z CI= 现金流入量 co现金流出量 (CI-CO)t项目在t年的净现金流量 n――计算期,即项目的开发或经营周期(年、半年、季度或月)。 (3)动态投资回收期 动态投资回收期(P b),是指当考虑现金流折现时,项目以净收益抵偿全部投资所需的时间,是反映开发项目投资回收能力的重要指标。其计算公式为: Pb 在式中的P b为动态投资回收期。 动态投资回收期以年表示,其详细计算公式为: P b=[累计净现金流量现值开始出现正值期数-1]+[上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值] (二)静态指标 (1)成本利润率(非年利率) 成本利润率(RPC),指开发利润占总开发成本的比率,是初步判断房地产开

大工20秋《房地产估价》离线大作业及要求和答案

大工20秋《房地产估价》离线大作业 学习中心: 学号: 姓名: 作业提交: 大作业上交时文件名写法为:[姓名奥鹏卡号学习中心](如:戴卫东101410013979浙江台州奥鹏学习中心[1]VIP) 以附件word文档形式上交离线作业(附件的大小限制在10M以内),选择已完成的作业(注意命名),点上交即可。如下图所示。 注意事项:代做加微boge30619 独立完成作业,不准抄袭其他人或者请人代做,如有雷同作业,成绩以零分计! 一、房地产估价方法及其应用(从以下4个题目中任选1题直接在题后作答,注意需要保留已选中的某个题目,删除未选中的其余3个题目)(80分) 题目一:市场比较法及其应用 (1)市场比较法的基本理论(30分)

该部分内容要求介绍市场比较法的含义、市场比较法适用的估价对象和条件、市场比较法估价的操作步骤等。 (2)市场比较法具体应用(50分) 该部分内容要求学生采用市场比较法对自己选定的某一房地产估价对象(适合采用市场比较法评估)进行专业估价,要求详细描述对该估价对象采用市场比较法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用市场比较法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程,并得出估价结果。 题目二:收益法及其应用 (1)收益法的基本理论(30分) 该部分内容要求介绍收益法的含义、收益法适用的估价对象和条件、收益法估价的操作步骤等。 (2)收益法具体应用(50分) 该部分内容要求学生采用收益法对自己选定的某一房地产估价对象(适合采用收益法评估)进行专业估价,要求详细介绍对该估价对象采用收益法进行专业估价所依据的相关背景资料、详细撰写采用收益法测算该估价对象正常市场价格的整个估价过程,并得出估价结果。 题目三:成本法及其应用

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