经营性用地挂牌出让工作流程

农村的集体经营性建设用地入市交易规则

文昌市农村集体经营性建设用地入市交易规则第一条为规范文昌市农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本市实际，制定本规则。第二条本规则适用于在文昌市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本市农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。第四条文昌市农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第五条市土地行政主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，

并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。对未按照本规则规定公开入市交易的，集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条 “土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点 “四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划，选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权，违法下放规划管理权的，必须立即纠正，废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地，并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置，严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地，协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定，防止将农用地转为建设用地，变相搞房地产。” 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》（国办发[2003]70号）第四点中的部分原文：“协议出让的土地改变为经营性用地的，必须先经城市规划部门同意，由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

工程部职责、岗位职责、内部流程图

工程部部门职责（1）工程部全体员工必须遵守公司章程，遵守公司的各项规章制度和决定；贯彻执行国家有关建设管理的法律法规及行业标准、现行施工规范和验收标准，负责整个项目的技术管理工作；（2）执行项目建设中各项设计、工程、设备以及其它与工程相关的合同，根据各项合同对工程实施现场管理、进度控制、质量控制；（3）负责组织施工调查、图纸审核、申报和编制变更设计方案，做好变更索赔基础资料的原始记录；（4）处理各项事宜应遵守“小事不过夜、大事不过周” 的原则，若超出此时限，应把原因及时上报上级负责人；（5），对施工中出现的问题能提出合理建议，协同技术部门和设计单位解决图纸中存在的问题，制定有效措施，规避施工风险；（6）能够依据自身掌握的技术知识和施工经验独立自主的解决问题，按照上级领导的要求和进度计划很好的完成所交给的任务；（7）编制符合实际要求的施工进度计划及技术方案，落实技术交底，规范施工，督促计划完成；（8）下达工作指令、工程通知单等文件，对节点工期未按目标完成的按合同给予经济处罚；（9）做好项目部相关部门下发的技术资料及现场变更资料的收集签证工作，为项目部竣工验收及工程量核定提供原始依据。

工程部部长岗位职责一、工程部部长全面负责工程部的日常管理工作；二、协调各施工队伍之间的场地、施工用水、用电及进度配合等问题；三、检查施工进度，督促施工单位按计划组织施工；参与生产计划安排；四、在生产经理指导下，对项目的施工情况进行质量控制、成本控制、进度控制及目标管理；负责对项目工期、工程质量、施工安全、各方协调、工程成本等全面的控制、管理、监督；五、参加图纸会审、工程施工组织设计及重大施工方案的讨论和审定；主持修订工程部职责范围、管理制度和有关规定；六、组织工程部管理人员审查竣工资料，参加工程的初验收，组织竣工验收；七、负责工程部各项工作的布置、检查和落实，检查和考核本部门员工的工作。八、完成公司及领导交办的其它工作。工程部副部长岗位职责一、协助部长工作，负责部门分管工作，认真贯彻执行国家关于施工方面的法规、规范、标准和政策；二、协助制定本部门年度工作计划、人员计划，并协助监督计划完成情况；三、协助督促检查施工的进度、质量和安全等工作，协助和处理工程中遇到的实际问题；

历年房地产开发与经营(真题与答案整理)

房地产开发与经营（自考试题及答案）一、单项选择题（本大题共20小题，每小题2分，共40分）在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其选出并在答题卡上将相应代码涂黑。错涂、多涂或未涂均无分。 1、以下选项中属于房地产产品流通环节经营是 A 13 A、房屋销售 B、房屋建造 C、土地经营 D、物业管理 2、物业管理属于房地产经营中的 D 16 A、地产经营 B、房产经营 C、房地产综合开发经营 D、服务经营 3、下列选项中属于风险型决策的是 C 23 A、大中取小法 B、小中取大法 C、净现值期望值法 D、最小最大后悔值法 4、我国房地产开发主管机构对房地产实行资质管理制度，我国房地产开发企业资质等级可划分为几个级别 B 41 A、4 B、5 C、6 D.7 5、房地产企业经营目标制定和房地产组织共有的原则是D 49 54 A、分工协作原则 B、授权原则 C、可量化性原则 D、弹性原则 6、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，居住用地使用权的最高出让年限为 D 90 A、40年 B、50年 C、60年 D、70年 7、土地使用权出让一级市场不在实行的方式是A 91 A、协议 B、招标 C、挂牌 D、拍卖 8、根据《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，由国务院批准的是征用基本农田以外的耕地超过B 99 A、25公顷 B、35公顷 C、45公顷 D、55公顷 9、下列选项中属于土地使用权出让方式的是 C 91 A、出售 B、交换 C、拍卖 D、赠予 10、下列选项中属于房地产市场调查作用的是 A 119 A、有助于项目投资者制订科学的营销和开发计划 B、是项目立项、用地审批的条件 C、是编制规划设计方案的依据 D、是项目投资决策的基本依据 11、下列选项中属于邮寄调查法优点的是 B 128 A、被调查者，回答率高 B、可以扩大调查区域，增加调查样本数目 C、调查区域、范围不受限制 D、节省调查时间和经费 12、下列报表中属于基本报表的是C 137 A、成本费用估算表 B、贷款还本付息表 C、现金流量表 D、营业成本表 13、某房地产企业长期借款200万元，年利率10. 8%，借款期限3年，每年付息一次，到期一次还本，企业所得税率33%，筹资费用不计，这笔长期借款的资金成本率是7.24% 162 例题7-1 A、7. 24% B、7.24% C、7.24% D、7.24% 14、住宅建筑净密度等于 B 172 A、住宅建筑面积／居住用地面积 B、住宅建筑基地总面积／住宅用地面积 C、住宅总面积／住宅用地面积 D、总建筑面积／总用地面积 15、房地产开友招标人采取邀请招标的方式进行招标，潜在投标人不得少于 A 183 A、3 B、4 C、5 D、6 16、进度计划的执行主体是 D 202 A、开发商 B、监理单位 C、设计单位 D、施工企业 17、开发商进行反索赔时，下列说法错误的是 D 233 A、由于承包商的原因造成工期延误的，开发商可要求支付延期竣工违约金 B、如工程存在缺陷，承包商在保修期满前未完成应负责的修补工程，开发商可据此向承包商索赔 C、开发商合理终止合同或承包商不正当放弃合同的索赔的 D、发生不可抗力事件造成的工程损失向承包商进行索赔 18、发布房地产信息最主要的载体是 D 259 A、电视 B、杂志 C 、广播 D、报纸 19、下列说法错误的是 B 269 A、电视是发展速度最快的广告媒体，但在房地产领域的应用尚不普遍 259

市农村集体经营性建设用地入市管理办法【模板】

XX市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）目录第一章总则第二章一级市场交易规则第三章二级市场交易规则第四章服务与监管第五章土地增值收益调节金第六章入市收益分配和管理第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）和《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）的精神和有关要求，依据《土地管理法》和《XX 市统筹推进农村土地制度改革“1+3”实施方案》，制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法取得并在村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划中确定为商业、旅游、工业、住宅等经营性用途的农村集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指土地所有权人将其集体经营性建设用地通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人在一定年限内使用，并通过书面合同约定双方权利义务的行为。本办法所称的农村集体经营性建设用地使用权再流转，是指通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权再行转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押等行为。本市农村土地制度改革试点区域的农村集体经营性建设用地入市和使用权再流转行为，适用本办法。第三条中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权，进行开发利用和经营。第四条依照本规定取得的集体经营性建设用地使用权，与国有建设用地使用权享受同等权能，受到法律的同等保护。依照本规定开展的集体经营性建设用地入市和再流转交易，应依法依规履行税费缴纳义务。

关于进一步加强经营性土地储备出让和收益(沈政发[2010]25号)

关于进一步加强经营性土地储备出让和收益管理工作的通知（沈政发[2010]25号）各区、县（市）人民政府，市政府各部门，各直属单位：为进一步加强我市土地集中统一管理，增强市政府对土地市场的调控能力，规范经营性用地（商业、商品住宅等房地产开发用地，下同）土地储备交易行为，建立公平竞争的市场环境，根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发…2001?15号）、财政部《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》（财综…2009?74号）和国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发…2007?36号）精神，现就进一步加强全市（不含4县市，下同）经营性土地储备、出让和收益管理工作有关事宜通知如下：一、成立市土地资源管理委员会。成立由市政府主要领导担任主任的市土地资源管理委员会，负责审议土地资源管理重大政策措施，全市中长期土地储备计划和年度储备计划，土地储备范围及规模，土地供应计划，基准地价和土地出让金调整方案，重大项目的土地出让方案，以及需委员会解决的其他重大事项。委员会办公室设在市规划国土局，负责日常工作。二、加强土地储备计划管理。市规划国土局要根据城市总体规划、土地利用总体规划、城市建设发展需要及土地市

场供需状况，按照“遵循规划，远近兼顾，促进发展，规模适度”的原则，制定中长期土地储备计划，重点编制今后3年土地储备计划和年度土地储备计划。市本级以外各区（开发区）也要编制土地储备计划并报市政府批准后实施。三、科学制定并严格执行供地计划。市规划国土局要按照“控制总量、适度供给”的原则，科学制定全市供地计划，经市政府批准后实施。供地计划为指令性计划，各区（开发区）必须严格执行、不得突破。年度土地供应计划由市规划国土局编制实施，供地计划要明确各区（开发区）每年供地面积和供地时间等。四、进一步规范土地储备行为。市土地储备机构可直接在全市范围内储备经营性用地，也可与各区（开发区）土地储备机构联合储备。土地储备前，土地储备机构要对储备成本进行详细摸底测算，凡土地收益低于政府提取农业土地开发资金、国有土地收益基金、廉租住房保障资金（以下简称“三金”）与政府规定土地出让金标准之和的项目一律不予储备。土地储备机构要积极采取多种方式筹措土地储备资金，一是以土地抵押及土地收益质押等方式融资；二是直接利用国有土地收益基金；三是用其他方式融资。土地储备资金只能用于土地储备项目，专款专用，封闭运行。土地储备资金的使用和管理按照国家有关规定执行。

房地产开发与经营作业答案

房地产开发与经营一、名词解释 1．房地产；房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等）和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。 2．房地产开发与经营；房地产开发是房地产企业的生产和再生产过程，也是完成房地产产品的生产和建设的过程。房地产经营是指房地产企业为实现预期目标，确定实现目标的战略和策略，并有意识、有计划地加以实现的经济活动过程。 3．土地储备开发；指政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。 4．房地产企业是从事土地和房屋开发建设，以及以房地产产品为核心从事房地产中介、物业服务的经济组织，是房地产经济活动中的主要成分。 5．房地产项目定位，是指在房地产相关法律法规和城市规划的指导下，根据宏观发展背景、项目地段价值以及市场空间判断，结合项目自身特有的其他制约因素，找到适合于项目的客户群体，在客户群体消费特征的基础上，进一步进行产品定位，包括住宅地产品项目、商业地产项目、写字楼项目、工业地产项目等。二、问答题 1．对比分析房地产企业五种一般组织结构设计的优缺点。答：直线制组织结构：优点是命令统一，责权分明，维持成本低，快速灵活。缺点是不利于企业成长，过分依赖领导人的才能和技能。职能制组织结构：优点是利用专门化、规模化带来的成本节约、减少资源浪费的好处。缺点是容易部门分割，不了解其他部门的工作，部门追求各自的职能利益。直线职能制结构：优点是统一指挥与专业分工相结合，缺点是横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本高。事业部制组织结构：优点是强化了决策机制，总公司层领导着重研究政策和战略发展，提供各种服务，调动事业部的积极性，强调了事业部经理对本部门产品和服务经营责任，有利于培养人才，增强了内部竞争。缺点是活动和资源的重复配置导致成本上升，效率降低。矩阵型组织结构：优点是公司可以很好地协调复杂又相互依存的组织活动，不同的专业人员可以很好地沟通和交流，并协助矩阵结构组织平台很好地发挥资源作用。缺点是消除了统一指挥后，可能造成一些混乱，员工缺乏安全感，产品线经理为了得到优秀的专业人员展开斗争，容易引起组织的矛盾 2．我国房地产企业的特征有哪些？答：首先，房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。其次，土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。最后，房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。 3．房地产开发与经营有哪些特点？答：难度大：产品具有固定性、单件性、复杂性。风险大：房地产的投资大，资金运转周期长。政策性强：房地产业是民生热点，是国民经济的龙头产业。 4．简述房地产开发与经营的程序和内容。答：（1）投资机会选择；（2）项目定位；（3）前期工作；（4）建设阶段；（5）租售阶段；（6）物业管理。

某经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定(doc 8页)

威海市市区经营性建设用地使用权招标拍卖挂牌出让规定第一条为贯彻落实国家有关房地产市场宏观调控政策，进一步规范经营性建设用地管理，完善国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让制度，根据国家有关法律法规和规定，结合我市实际，制定本规定。第二条凡在威海市市区（包括环翠区、高技术产业开发区、经济技术开发区、工业新区管辖区域，以下简称市区）范围内，以招标、拍卖或者挂牌方式出让经营性建设用地使用权的，适用本规定。第三条本规定所称经营性建设用地，是指以赢利为目的，用于商业、旅游、娱乐和商品住宅等开发建设用地。本规定所称招标出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加经营性建设用地使用权投标，根据投标结果确定经营性建设用地使用权人的行为。本规定所称拍卖出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定经营性建设用地使用权人的行为。本规定所称挂牌出让经营性建设用地使用权，是指市国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定经营性建设用地使用权人的行为。第四条招标、拍卖、挂牌出让经营性建设用地使用权应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则。第五条市国土资源行政主管部门（以下称出让人）负责市区经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动的组织实施工作。出让人可以指定或授权下属事业单位具体承办经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作，也可以委托具有相应资质的交易代理中介机构承办经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让工作。第六条监察部门对经营性建设用地使用权招标、拍卖、挂牌出让活动进行全程监督。第七条出让人应当根据经济社会发展计划、产业政策、土地利用总体规划、城市规划和土地市场状况，编制经营性建设用地出让年度计划，报市政府批准后向社会公布实施。编制经营性建设用地出让年度计划应当确保保障性住房、棚户区改造和自

农村集体经营性建设用地入市交易规则

农村集体经营性建设用地入市交易规则（征求意见稿）第一条为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，规范农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，改革完善土地制度，根据《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）、《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本县实际，制定本规则。第二条本规则适用于在行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本县农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。第四条农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第五条县自然资源和规划主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发

布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。对未按照本规则规定公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农村集体经济组织与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。特殊情况经人民政府批准，可以采取协议方式交

工程部工作流程图

第一章：工长岗位规范直属上级：工程部经理直属下级：各工种工人能力要求： 1、组织施工能力。 2、解决施工质量问题能力。岗位职责： 1.组织现场施工，对施工部分的工程质量负全责。 2.组织施工现场技术交底。 3.协调施工现场各工种施工。 4.维持施工现场秩序。 5.协调客户关系。催缴工程款。 6.立足本岗位工作，提出合理化建议。工作流程： 1.接受工作任务，领取施工文件（施工图纸，预算等）。 2.根据预定工期做出施工进度计划，上报工程部经理。 3.协助工程监理组织现场技术交底： 1)联系设计师确认确切交底时间。如因客户原因变更交底时间，设计师应及时与监理取得联系，明确变更后的时间，如有延误，设计师应承担责任。乙方不得主动提出变更交底时间的要求。 2)勘查施工现场的结构及施工面层等情况。发现轻度质量问题（包括原有防水层）须及时向设计师和客户提出，并提出相应技术处理意见。 3)对原建筑质量问题严重或可能影响装修施工的，建议业主要求物业管理部门对建筑原有的质量问题采取处理措施，直至符合装修施工条件为止。对此，监理应同客户协商工程延期，并办理延期手续。 4)与客户进行沟通、交流（包括互换通讯方法）。向客户说明并介绍公司在施工管理、质检、交款、服务等方面的规定。征询客户意见，了解客户需求；协助客户与物业管理部门办理好开工前的必备手续； 5)与客户约订好材料进场验收时间或下次见面的时间地点等。 6)与客户确认水电改造项目及增减项目。

7)根据图纸、预算，结合施工现场情况，评估设计人员的交底是否详实、准确，相关技术处理是否恰当，对有误之处予以说明，由设计师处理设计变更。 8)工程监理、设计师、工长、客户共同填写技术交底表，24小时内由监理将交底表交到工程部。 4.遵照公司有关施工现场文明施工规定，布置施工现场，组织施工。 5.材料进场验收：填写相应表格，签字。 6.隐蔽工程验收：填写相应表格，签字。 7.工程中期验收：填写相应表格，签字。 8.竣工验收：填写相应表格，签字。第二章：工长工作流程一、工长职责： 1、工长由公司施工部领导，是施工工地的直接责任人，负责施工现场的施工组织、施工管理，全面执行、落实公司有关施工的各项规定，保障施工质量符合合同要求。工长对施工质量负全责。 2、参与组织开工的现场技术交底。 3、落实开工前的技术准备；核对施工文件的图纸、施工项目及预算部分。如施工文件不齐或发现问题，可直接将问题汇报工程部经理。 4、组织施工中的各阶段验收。包括：材料进场验收、隐蔽工程验收、防水验收、中期验收、竣工验收。发现质量问题必须当场做出处理意见，责成相关责任人限期整改。对于重大质量事故，限期一天内做出书面处理意见及说明，上报工程部经理。 5、协助监理催缴工程中期款、尾款；根据结算情况，控制工程进度。每周与客户电话联系至少一次，沟通协调工程事宜。 6、检查工地安全措施，消除隐患；对施工安全负有责任。对施工期间客户的财物安全负有责任。

2002年关于严格实际经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知国土资发265号

国土资源部监察部关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知国土资发〔2002〕265号各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局)、监察厅，计划单列市国土资源行政主管部门、监察局，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发〔2001〕15号)下发以来，全国国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作取得了明显成效。但是，各地工作进展不平衡，本应用市场机制配置土地的，一些领导仍然行政干预土地供应方式，没有实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让，致使国有土地使用权招标拍卖挂牌出让制度不落实。为全面贯彻落实中央纪委第七次全会和国务院第四次廉政工作会议精神，严格实行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性土地(以下简称经营性土地)使用权以招标、拍卖或者挂牌的方式出让，加强廉政建设，现就有关问题通知如下：一、通过招标拍卖挂牌方式出让国有土地使用权是从源头防治土地供应环节产生腐败的有效措施由于土地资产数额巨大，并且具有价值增值性和供给稀缺性等特点，土地供应环节成为腐败分子非法牟取暴利的重点领域。分析土地批租领域发生的腐败现象，实质就是在土地资源配置上，特别是在经营性土地的配置上，个别腐败分子违背市场规律，利用行政职权，搞权钱交易和“暗箱操作”，攫取巨额的地价差额。国有土地使用权招标拍卖挂牌出让

制度充分体现了公开、公平、公正的市场经济原则，抑制权力进入市场，减少了人为因素对土地配置的干预和影响，从制度和源头上保证了土地批租领域的廉政建设。党中央、国务院对此高度重视。今年，中央纪委部署从源头防治腐败任务时明确提出，要实行经营性土地使用权出让招标拍卖制度；国务院第四次廉政工作会议明确要求：今年，各地区、各部门都要实行经营性土地出让招标拍卖制度。为此，各级人民政府土地行政主管部门一定要统一思想，充分认识招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的重要意义。对经营性土地使用权全部实行招标、拍卖或者挂牌出让，并将其作为国土资源管理的重要制度和行政纪律，切实抓好落实。二、规范领导干部从政行为，严禁干预土地资源配置要适应社会主义市场经济发展的要求，进一步转变政府职能，必须充分发挥市场配置土地资源的基础作用，经营性土地使用权出让必须通过市场机制来运作。各级领导干部不得干预经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让。严禁用行政手段，以打招呼、批条子等各种形式指定供地对象、供地位置、供地面积、供地用途、供地方式和供地价格等。经营性土地使用权出让必须进入市场，全部实行招标、拍卖或者挂牌出让。如果领导干部继续搞个人审批，无论有没有权钱交易的行为，都属于违反纪律。三、强化政府土地的集中统一管理，保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的落实坚持土地的集中统一管理，严格控制土地供应总量，实行土地集中统一供应是保证土地使用权招标拍卖挂牌出让制度落实，避免多头供地、恶性竞争的基本前提。各类工业园、科技园、开发区用地和各单位使用的原划拨土地改变为商业、旅游、娱乐、商品住宅项目用地的，必须由当地人民政府土地行政主管部门统一管理、统一供应。出让的每幅地块位置、面积、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地行政主管部门会同城市规划、

天津市国土资源和房屋管理局关于印发《天津市经营性房地产开发用

天津市国土资源和房屋管理局关于印发《天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途国有建设用地监管办法》的通知【法规类别】房地产开发【发文字号】津国土房用[2009]499号【发布部门】天津市国土资源和房屋管理局【发布日期】2009.11.08 【实施日期】2009.11.08 【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件天津市国土资源和房屋管理局关于印发《天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途国有建设用地监管办法》的通知（津国土房用〔2009〕499号）各区县国土资源分局，各有关单位：现将《天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途国有建设用地监管办法》印发你们，请遵照执行。二〇〇九年十一月八日天津市经营性房地产开发用地证前及其他用途国有建设用地监管办法

第一章总则第一条为加强对国有建设用地开发利用情况的监督管理，规范建设单位使用土地行为，促进项目用地按期动工开发，根据《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《天津市土地管理条例》、《天津市国有土地有偿使用办法》等法律法规和规定，制定本办法。第二条本市行政辖区内经营性房地产开发用地无地上物土地使用证核发前监管及其他用途国有建设用地监管工作，适用本办法。本办法所称国有建设用地监管，是指国土资源、房地产行政主管部门对用地单位或者土地使用者，自签订《国有建设用地使用权出让合同》或取得《国有土地划拨决定书》到建设项目竣工期间用地情况，进行全过程监督管理的行为。第三条各区县国土资源分局、市区国土资源分局为国有建设用地监管主体。其中，中心城区内（含华苑产业园区）国有建设用地监管工作由市区国土资源分局负责；中心城区外国有建设用地监管工作由各区县国土资源分局负责。各区县国土资源分局、市区国土资源分局统称为监管部门。第四条土地监管工作按照相关法律法规和规章，以《国有土地划拨决定书》、《天津市国有建设用地使用权出让合同》（包括补充合同、协议等，以下简称《出让合同》）以及建设用地审批图件等为监管依据。

绍兴市人民政府关于印发加强市区经营性用地出让管理工作若干规定的通知

绍兴市人民政府关于印发加强市区经营性用地出让管理工作若干规定的通知【法规类别】土地综合规定【发文字号】绍政发[2016]33号【发布部门】绍兴市政府【发布日期】2016.07.26 【实施日期】2016.07.26 【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件绍兴市人民政府关于印发加强市区经营性用地出让管理工作若干规定的通知（绍政发〔2016〕33号）越城区、柯桥区、上虞区人民政府，市政府各部门、各单位：现将《关于加强市区经营性用地出让管理工作的若干规定》印发给你们，请认真贯彻执行。绍兴市人民政府 2016年7月26日关于加强市区经营性用地出让管理工作的若干规定

为进一步规范土地出让行为，建立公开公平公正的土地市场秩序，提高土地利用效率，提升城市功能和品质，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等有关法律法规，结合绍兴实际，现就加强市区经营性用地出让管理工作规定如下：一、做细土地出让前期工作（一）加强计划编制。按照“规划引领、规模适当、净地出让”原则，合理安排出让土地的总量、结构、布局、时序。年度经营性用地出让计划由国土部门牵头，会同属地政府（管委会）、相关部门合理编制。属地政府（管委会）根据区域拆迁计划、基础设施配套、地块成熟程度等情况提出列入计划的地块；规划部门从城市规划的角度，对整体性、科学性进行审查；国土部门从地块的权属、用地性质、净地标准等方面进行审核，并根据地块成熟程度，将计划出让地块按照“正式、备选、后备”进行分类，在每年1月31日前完成计划编制并上报市政府。未列入计划地块原则上不得出让，计划地块如需调整必须报原批准机关批准。（二）坚持规划先行。加快实现城乡规划确定的建设用地范围内控制性详细规划全覆盖，并依法审批控制性详细规划，控制性详细规划未经审批的地块不得出让。加强出让地块前期研究，拟出让地块由属地政府（管委会）对地块及其周边区域现状的土地使用、建筑性质、公共配套、市政设施、交通条件、环境状况、地上地下管杆线等情况开展调查论证，明确与拟出让地块相关联需同步实施的道路、河道、绿化及其他配套设施的用地范围、建设规模、建设主体、实施方式、建设时序等内容。规划部门按照土地出让计划，根据控制性详细规划和前期调查论证结果，科学编制规划设计条件书。规划设计条件书中应明确拟出让地块的空间范围、土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率、建设工期等规划条件，以及拟出让地块内确需保留的地下管线情况，地块周边

农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让须知【模板】

农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让须知根据国家有关集体经营性建设用地入市精神和《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《XX市XX区农村集体经营性建设用地入市试点办法》的规定，XX区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块的农村集体经营性建设用地使用权经地块所属农民集体决策同意，并经XX市XX区人民政府批准实施公开出让。现出让人决定以挂牌方式实施出让。一、此次农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让的出让人为上海XX区泗泾经济联合社，具体组织实施委托XX市土地交易事务中心承办（以下简称“挂牌人”）。二、此次农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，并按价高者得的原则确定竞得人。三、出让地块的基本情况及要求 1、四至范围：东至企业，南至泗博路，西至泗联路，北至查袋泾（见附图）。 2、土地总面积：21022.2平方米，出让面积：20166.7平方米。 3、土地用途：租赁住房（R4）。 4、容积率：2.0。 5、建筑密度：\。 6、绿地率：35%，其中集中绿地率：10%。 7、出让年限：70年。

8、套型要求：租赁住房套型以中小套为主，套均建筑面积控制在45平方米左右，套数不少于825套。 9、交地状况：净地。 10、地下建（构）筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续并承担相应费用。 11、意向竞买人可在******/dzkc/fqxx网址查阅本地块所在分区单元的主要地质信息和地质灾害防治要求。竞得人应根据《地质灾害防治条例》、《XX市地面沉降防治管理条例》及《XX市地质灾害危险性评估管理规定》的规定，承担地质灾害防治义务、地质环境监测设施与地面沉降防治设施保护义务和地质资料汇交义务。竞得人还应根据《XX市地质灾害危险性评估管理规定》，判断本地块建设项目是否需要单独进行地质灾害危险性评估（以下简称“灾评”）。需单独进行灾评的，竞得人应委托具有灾评资质的单位进行建设项目灾评，并在申请《建设工程规划许可证》时，提交《地质灾害危险性评估报告备案登记表》；不需单独进行灾评的，竞得人应至******/网站下载并阅知建设项目所在地区的地质灾害危险性分区评估报告内容，自觉落实地质灾害防治措施，填写并在申请《建设工程规划许可证》时提交《建设项目地质灾害防治承诺书》。 12、保障性住房配建要求详见附录文件中“XX市农村集体经营性建设用地使用权出让预合同”的相关条款。 13、受让人须在已经批准的控制性详细规划或风貌区保护规划

房地产经营与管理

题目1 我国土地使用权划拨方式有拍卖、招标两种。选择一项：对错土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。正确的答案是“错”。题目2 房地产过度开的成因主要有：开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。选择一项：对错正确的答案是“对”。题目3 对于城市规划范围内的土地，应当从土地出让合同约定的动工之日起两年内建设，超过两年的，政府可以无偿收回。选择一项：对错正确的答案是“对”。题目4 我国的土地制度建立在公有制基础之上，采取国家所有制的形式。选择一项：对错正确的答案是“错”。题目5 房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为？选择一项： A. 欠租户发生率 B. 陈欠租金收缴率 C. 租金收缴计划完成率

D. 租金收缴率正确答案是：租金收缴率题目6 在土地一级市场上，根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，其中在一定程度上排斥了市场机制的作用，具有较大垄断性的一种方式是？选择一项： A. 招标出让 B. 投标出让 C. 拍卖出让 D. 协议出让正确答案是：协议出让题目7 房地产经营风险管理的程序：识别风险、衡量风险、风险管理对策、风险管理实施和评估选择一项：对错正确的答案是“对”。题目8 房地产业在我国国民经济中有着重要的地位和作用，它是国民经济的什么产业？选择一项： A. 支柱产业 B. 第一产业 C. 朝阳产业 D. 新兴产业正确答案是：支柱产业题目9 按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为小区开发和成片集中开发选择一项：对错按照房地产开发阶段进行划分，房地产开发可分为土地开发和房屋建设

关于“经营性用地”的法律探析

关于“经营性用地”的法律探析从《中华人民共和国土地管理法》颁布实施以来，关于土地方面的新规定、新政策不断推出，充分体现了国家对于土地这一国民经济重要元素的重视以及不断加强土地管理的决心。然而，由于对各项规定、政策的理解不同，导致在实践中存在不少的困惑。特别是在国土资源部发布了《招标拍卖挂牌国有土地使用权规定》（2002年国土资源部11号令）、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（2007年国土资源部39号令）两个文件之后，对于改变土地用途为经营性用地的理解和操作就成了非常突出而又敏感的问题。笔者试图从解读土地管理规定中的基本要素入手，对这一问题进行分析。一、关于土地管理的几个基本要素 1、关于土地用途《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。” 2007年8月，国家质量监督检验检疫局和国家标准化管理委员会共同发布《土地利用现状分类》国家标准（GB/T21010-2007）（下称《土地利用现状分类》国家标准）。《土地利用现状分类》国家标准最大的变化是采用一级12个类别和二级56个类别两个分类层次的划分标准，对照新的土地用途分类与“三大类”合并归纳为：农用地包括01耕地、02园地、03林地、04草地、11水域及水利设施用地、12其他土地；建设用地包括05商服用地、06工矿仓储用地、07住

宅用地、08公共管理与公共服务用地、09 特殊用地、10交通运输用地、11水域及水利设施用地；未利用地包括11水域及水利设施用地、12其他土地。 2、关于土地使用性质关于土地的法律、法规中并没有“土地使用性质”的确切含义。1991年建设部《城市用地分类与规划建设用地标准》第2.0.2项规定：城市用地应按土地使用的主要性质进行划分和归类。这里的“土地使用的主要性质”体现为该标准的46个中类以及73个小类及范围。以该标准第二大类“公共设施用地”（类别代号C）为例，下分中类“商业金融业用地”（类别代号C2），范围包括商业、金融业、服务业、旅馆业和市场等用地。以下再分小类“商业用地”（类别代号C21），范围包括综合百货商店、商场和经营各种食品、服装、纺织品、医药、日用杂货、五金交电、文化体育、工艺美术等专业零售批发商店及其附属的小型工场、车间和仓库等用地。从中可以看出，所谓的“土地使用性质”并不是个独立的概念，在使用中实际体现为土地用途。 3、关于国有土地使用权取得方式《土地管理法》第五十四条规定：建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是下列建设用地，经县级以上人民政府批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。《中华人民共和国土地

关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告

关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告我县于2015年3月被确定为国家农村集体经营性建设用地入市试点，为期三年。三年来，该县抢抓试点契机，大胆改革探索，促进了区域经济的发展，取得明显的成效。按照全省农村工作电视电话会议上省长XX“对XX县农村土地入市改革试点跟踪调查、总结经验，在全省推广”的指示精神。市委政研室（改革办）就XX县农村集体经营性建设用地入市试点情况进行了专题调研。一、试点的主要做法在国土资源部和省改革试点领导小组的正确领导下，在省国土资源厅及市委、市政府的大力支持下，XX县农村集体经营性建设用地入市试点工作严格按照中央有关要求积极探索，扎实推进，制定了13项集体经营性建设用地入市试点制度，初步建立了兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，形成了一整套程序严谨、制度规范、流转顺畅的土地征收和农地入市程序，在探索多种保障形式、住宅用地入市和统筹相关改革发挥集群效应等方面，取得了良好的试点效果和社会效应。一是严格入市程序，切实保障农民利益。为充分发扬村民民主权利，由农民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市，我县制定了周密的入市交易程序：村集体先行酝酿，严格执行“四议两公开”制度，村民表决决定，逐级向上申请；乡镇审核地块权属，消除纠纷隐患；县里审查“符合规划、用途管制、依法取得”三个基本前提，做到底清数明。入市项目获批后，村民就地价评估、入市方案、收益分配等再次执行“四议两公开”，由村民自主决策、决议入市。通过试点，形成了六种比较成熟的保障失地农民收益的办法：第一是逐年支付租

金；第二是一次性支付土地收益；第三是作价入股，每年持股分红；第四是租金保底加分红，每年收取租金，定期分红；第五是资金补偿加就业安置；第六是留置物业，用入市土地交换得到入市项目的商业门市、物业管理，让长远生计有了保障。二是制定土地入市制度，确保土地依法入市。为确保入市交易程序合法、合规，初步制定了13项土地入市相关制度，强化过程和环节控制，从入市主体和入市地块的合法确认、入市方式及程序，到土地增值收益分配、入市抵押贷款、纠纷解决办法等等，都明确了具体运行步骤，严格按照13项制度履行相应的程序，确保了土地入市交易有章可循，有法可依。三是加强事后评估,注重试点经验总结。每一宗土地完成入市后，领导组办公室都及时进行分析总结，评估入市成果,并就此提炼总结，完善制度，慎重提出修改建议。通过对13项制度运行情况进行集中评估分析，就其中5项进行了修订完善（修订2项，完善3项，修改23条），“入市管理办法、入市不动产登记办法、使用权抵押贷款管理办法、调整入市工作程序”等4项制度，修改完善后经县领导组同意，投入实践；“入市土地增值收益调节金征收使用管理实施细则”，已经省国土资源厅、财政厅审核批准，投入运行。目前，全县共完成农村集体经营性建设用地入市14宗、195.75亩。按入市途径分，就地入市11宗，村庄整治入市3宗；按入市方式分，出让2宗、租赁4宗，作价入股8宗；按入市用途分，工业2宗，商业7宗，住宅兼容商业1宗，旅游4宗。另外还有7宗640亩土地调整入市实施方案已批复。二、试点取得的成效