批量精装修全过程管理手册
批量精装修全过程管理手册
（2018年版）
编制人：陈宪刚
目录
批量精装修全过程管理手册 (1)
第1节前言 (3)
第2节精装修项目实施细则 (3)
2.1.1精装修产品定位 (3)
2.1.2户型设计审核 (4)
2.1.3精装修方案设计 (4)
2.1.4水电定位图 (5)
2.1.5设计样板材料/部品/软装清单 (5)
2.1.6施工样板材料/部品确定 (6)
2.1.7成本估算 (6)
2.1.8土建/装修界面划分与交接标准的确定 (7)
2.1.9施工单位选择 (7)
2.1.10精装修施工招标 (8)
2.1.11材料/部品招标 (8)
2.1.12材料/部品招标、签订合同 (9)
2.1.13精装修交楼标准的确定 (9)
2.1.14批量精装修房施工图绘制 (10)
2.1.15主体施工图设计变更 (11)
2.2.16精装修/土建施工交接 (11)
2.2.17土建整改 (12)
2.2.18样板房精装修施工 (12)
2.2.19批量精装修施工 (13)
2.2.20材料/部品供货 (14)
2.2.21精装修现场检查、验收、考评 (15)
2.2.22业主开放日 (17)
2.2.23精装修初步验收 (18)
2.2.24精装修初步整改： (19)
2.2.25精装修竣工验收 (19)
2.2.26移交物业/精保洁 (19)
2.3.27业主验房 (20)
2.3.28填写整改通知书/问题分类 (21)
2.3.29整改验收 (21)
2.3.30交房 (22)
批量精装修全过程管理手册
精装修作为一种方便快捷的住房模式，在市场促进精装房应需要而生并成为商品住宅市场的发展方向。未来的地产行业，精装修将是住宅商品的重要卖点，成为市场竞争的高级形式。
建造精装修房，是房地产业由半成品向成品的回归，是不可阻挡的发展潮流。除了政府部门对精装修房的鼓励引导之外，开发商在精装修项目操作过程中也带来了实际的效益。
下面我们就来分享这篇批量精装修全过程管理手册，主要内容：从精装修的产品定位到交房过程中，跟精装修有关的所有过程管理及与主体工程、配套项目的平行操作协调流程。
第1节前言
为加强集团精装修管理，提高精装修房的效果及工程质量，有效地进行质量、进度、成本、安全控制。全面规范精装修管理流程，使精装修项目所涉及的各个专业组更快更好的进行沟通与协调，提高效率，提高公司开发的产品的竞争力，整理并编写了精装修项目的管理流程及实施细则。
本流程及实施细则的内容包括：从精装修的产品定位到交房过程中，跟精装修有关的所有过程管理及与主体工程、配套项目的平行操作协调流程。
第2节精装修项目实施细则
2.1.1精装修产品定位
在整个产品定位阶段对精装修风格、材料/部品和设备的使用档次、成本指标进行定位。
2.1.1.1主责部门：营销中心
配合部门：设管中心、成本中心
组织协调部门：项目管理中心精装
2.1.1.2工作程序：
（1）营销中心在产品定位时对是否做精装修作出论证并交集团执行委员会审批通过；（2）项目管理中心精装会同营销中心、设管中心、成本中心、项目公司根据产品定位，调查装修风格、装修标准、当地常用材料/部品和设备的品牌、型号及装修成本并提出建议，设管中心负责总结形成产品精装修的成本指标及交楼参考标准，经项目管理中心精装审批通过上报集团执行委员会审批；
（3）项目管理中心精装根据集团执行委员会审批的项目精装修成本指标及交楼参考标准，并随同整体作业大纲下发给集团营销中心、设管中心、成本中心、项目公司，作为精装各阶段工作总的依据。执行中，如实际工作需作重大修改调整，须报集团执行委员会审批。
2.1.2户型设计审核
在户型设计阶段从装修效果角度提出参考意见。
2.1.2.1责任部门：设管中心
配合部门：营销中心、成本中心、
组织协调部门：项目管理中心精装
2.1.2.2工作程序：
（1）营销中心、成本中心、对功能布置、生活流线等角度在户型设计阶段协助设管中心进行户型优化设计，提出户型调整意见；
（2）营销中心、成本中心、应及时把合理调整意见反馈给设管中心，在主体扩初设计阶段进行及时调整，避免后续进行较大的修改。
（3）审核后召开集团专题会。
2.1.2.3工作提示：
（1）建筑平面与装饰装修设计同步，有利于提高户型设计的合理性；
（2）装修设计主要从功能布置、生活流线等方面论证户型平面的舒适性、合理性2.1.3精装修方案设计
根据产品定位建议的设计风格、材料/部品和设备及成本指标进行精装修方案设计。2.1.3.1责任部门：设管中心
配合部门：营销中心、成本中心、
组织协调部门：项目管理中心精装
2.1.
3.2工作程序：
（1）设管中心根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修方案设计；
（2）设管中心根据设计单位设计方案对设计风格、主要材料/部品和设备的选用、成本估算进行汇报。
（3）各相关部门对设计风格、材料/部品和设备的选用提出意见，对成本估算进行审核（4）根据各部门意见对设计方案进行调整。
2.1.
3.3工作提示：
（1）精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改，请将修改情况及时告知设管中心项目对接人并通知施工图设计单位进行调整；
（2）精装修方案设计还应注意结构的影响，如梁高及位置等，特别是有梁的房间应注意净高、设备安装等，如退台下层的厨房间、卫生间等。如果梁能上翻应尽量提请结构设计考虑上翻；柱的大小家俱的布置影响也较大，应引起足够重视；
（3）精装修方案设计应达到一定的深度，对家俱、电器布置应明确，楼地面、天棚、墙面等做法明确，主要材料/部品应提供样品或图片，便于其他部门对装修风格的认定及成本估算的审定；
（4）对有些部品的设计应提前，如厨柜设计，由于受燃气管、表的影响，可能对厨柜设计进行调整，进而影响水槽位置、排水管位置等；
（5）为考虑施工方便、成本控制，对卫生间淋浴房、厨房厨柜设计尽量做到规格统一；
（6）方案设计阶段容易忽略成本核算，建议在设计任务书中应明确成本控制要求并要求提交成本估算清单；
（7）项目管理中心精装审核最终成果。
2.1.
3.4相关附件：(装修方案图、成本估算清单)
2.1.4水电定位图
为方便水电施工图设计，减少后期技术变更，在施工图设计前提供准确的水电定位图给施工图设计单位，保证施工图按装修要求进行设计。
2.1.4.1责任部门：项目公司
配合部门：设管中心
组织协调审核部门：项目管理中心精装
2.1.4.2工作程序：
（1）项目公司根据精装修水电定位图提出修改意见并提交设管中心；
（2）设管中心应及时将水电定位图交于主体工程设计单位进行叠图和施工图设计。2.1.4.3工作提示：
（1）项目公司复核水电定位图除平面布置图外，还应有立面、顶棚平面图及相应的尺寸标注，便于施工时做到准确预埋，避免事后进行调整，减少技术变更；
（2）项目公司对空调孔位、煤气接驳口定位等与土建施工图有关系的请及时进行提示，特别是与原平面布置图有差异时应提请注意；
（3）项目公司复核水电定位应结合家俱布置仔细考虑，如：强、弱电盒的位置对壁橱的影响，开关盒的位置对衣柜放置的影响等；
（4）项目管理中心精装审核最终成果。
2.1.4.4相关附件：(水电定位图)
2.1.5设计样板材料/部品/软装清单
根据精装修设计方案，提供主要材料/部品和设备清单，便于品质、成本控制。
2.1.5.1责任部门：设管中心（建议成立集团采购部）
配合部门：成本中心、营销中心
组织协调审核部门：项目管理中心精装
2.1.5.2工作程序：
（1）营销中心对设计样板整体效果确认；
（2）成本中心对清单数量进行核实，并根据市场价对单价进行核实；
（3）项目管理中心精装对设计单位提出的材料/部品清单等材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合定位标准进行审核。
2.1.5.3工作提示：
（1）在方案设计时要求设计单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果的把控。
（2）在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。
2.1.5.4相关附件：设计材料三定，样板先行
2.1.6施工样板材料/部品确定
根据精装修设计方案，提供主要材料/部品和设备清单，便于品质、成本控制。
2.1.6.1责任部门：项目公司
配合部门：设管中心、项目成本
组织协调审核部门：项目管理中心精装
2.1.6.2工作程序：
（1）项目公司对施工单位提供的材料/部品清单等材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；
（2）项目成本对施工单位提供的清单数量与合同清单进行核实；
（3）设管中心对施工单位提供的材料/部品清单等材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合设计要求进行核实；
（4）项目管理中心精装对施工单位提供的材料/部品清单等材料/部品的品牌、规格型号、技术标准等是否符合定位标准进行最终审核。
2.1.6.3工作提示：
（1）在精装修施工进场前要求施工单位提交材料/部品和设备清单，有利于提高施工单位的成本意识，且能直观反映设计效果，有利于设计效果及施工质量的把控。
（2）在清单中应详细注明使用部位、规格型号、选用品牌等，以便进行装修效果的检验和核价。
2.1.6.4相关附件：
设计材料三定，样板先行
2.1.7成本估算
针对装修方案进行成本估算，核算是否满足成本指标，如不满足，应提请方案调整。
2.1.7.1责任部门：成本中心
配合部门：设管中心、营销中心
组织协调审核部门：项目管理中心精装
2.1.7.2工作程序：
（1)装修方案的成本估算应由设管中心提供，如自行设计，则成本中心提供；
（2）成本中心对设管中心提供的成本估算的工程量、单价及材料 /部品和设备清单的成本进行核实，并比较是否满足成本指标，如超出成本指标2%以上，提请设管中心及其主管领导调整设计方案。
2.1.7.3工作提示：
（1）该阶段是成本控制的关健，各相关部门务请做好该项工作；
（2）在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料/部品和设备清单，有利于提高设计单位的成本意识，在方案设计时充分考虑成本因素，更有利于成本控制；
（3）在进行工程量计算时应统一工程量计算规则，对墙地砖的损耗测定应根据图纸排列图实际测定；对发包工程的项目，如地板、栏杆等按图示尺寸计算。
2.1.7.4相关附件：
成本估算书
2.1.8土建/装修界面划分与交接标准的确定
根据施工和现场管理要求对土建与装修完成的工作内容进行明确。
2.1.8.1责任部门：项目公司
配合部门：成本中心
组织协调审核部门：项目管理中心精装
2.1.8.2工作程序：
（1 ）成本在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求，本着谁施工更有利于成品保护、更能保证质量、更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工进行划分。
（2 ）各相关部门配合项目公司从设计、成本角度进行充分论证，确定土建与各自施工范围。
2.1.8.3工作提示：
（1 ）为在招标时明确主体施工单位（土建总包单位）的施工范围，要求该项工作在招标之前确定；
（2）需明确的施工内容有：楼梯间及其他公共部位的内装修，楼地面找平层，卫生间、厨房、阳台的防水，楼梯窗前栏杆等，为保证质量，一般由装修单位施工。土建总包单位一般完成外墙装修，室内墙面、天棚的抹灰，水电管的埋设等，对装修设计有吊顶的天棚、梁面等可不要求抹面以降低成本。
2.1.8.4相关模板附件：（可根据各项目情况适当调整）
土建/户内精装修交接标准
2.1.9施工单位选择
2.1.9.1责任部门：成本中心
配合部门：项目公司(建议)
项目管理中心精装（审核建议）
2.1.9.2工作程序：
成本中心组织考察装修单位，通过直接委托或招标方式确定施工单位。有关程序按集团战略合作伙伴来确定。
2.1.9.3工作提示：
（1 ）样板房施工时间紧、要求高，选择施工单位要确认有类似经验、施工管理水平高、技术能力强、配合好的队伍进行施工；
（2）施工单位优先从集团战略合作伙伴中选定，如果从其他渠道选择的须加强考察。
2.1.9.4相关附件：
招投标管理办法
2.1.10精装修施工招标
2.1.10.1责任部门：成本中心
配合部门：设管中心、项目公司
组织协调审核部门：项目管理中心精装
2.1.10.2工作程序：
（1）成本中心根据项目二级计划提出批量精装修招标计划；
（2）成本中心根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料/设备清单并按楼幢汇总各户型，必要时进行标底编制；
（3）项目管理中心精装参与对装修施工单位进行考察，优先从集团战略合作名录中选择
（4 ）成本组织投标单位进行现场踏勘、答疑、投标；
（5 ）成本组织评标、定标，经办部门进行合同签订。
有关程序详见公司《招投标管理办法》。
2.1.10.3工作提示：
（1 ）各责任部门应在招标前做好各种准备，如招标计划的编制、批量精装修图纸的绘制及校核、工程量清单的编制及校核、招标文件的起草等工作，这是招标成功及以后施工管理顺利的保证；
（2 ）为保证施工质量，在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品保护要求，详见《装修工艺流程图》、《精装修工程防裂防渗漏作业指引》、《精装修工程产品保护标准作法(参考)》，以便施工单位在招标时了解要求，在报价时考虑；（3 ）批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验；
（4 ）装修单位如土建非总包单位中标，须与总包单位签定精装修分包合同，纳入总包合同管理范围；或独立进行发包，但要明确土建施工与装修施工的工作界面，协调好装修报建问题。
（5 ）相关附件：
i.招投标管理办法
ii.精装修工艺流程
iii.精装修管理流程、实施细则
iv.精装修工程产品保护标准
2.1.11材料/部品招标
（甲供、甲控、）根据项目进度计划编制招标计划、组织招标。
2.1.11.1责任部门：成本中心（建议成立采购中心）
配合部门：项目公司
组织协调审核部门：项目管理中心精装
2.1.11.2工作程序：
（1）成本中心根据工程进度计划编制材料/部品招标计划；
（2）项目管理中心精装根据施工图及材料/部品清单对拟招标提出详细的技术指标要求（3 ）成本中心根据施工图及材料清单进行数量估算；
（4 ）成本中心负责收集相关供应商，其他部门可共同参与推荐，优先从集团合格供应商名录中选择；
（5）项目管理中心精装组织，由成本中心招标。
有关程序详见集团《招投标管理办法》。
2.1.11.3工作提示：
（1 ）该阶段是由于时间紧，招标项目数量多，并考虑部分材料要根据施工情况进行更换，因此招标时应注意方法，提高效率，对数量少品种多的材料尽量简化程序；
（2 ）招标时应充分考虑到批量装修的成本控制，并考虑批量施工期与样板房施工期相隔时间的长短可能造成的影响，如材料涨价风险、材料停产风险等，尽量选用可有多种替换可能的材料/部品和设备。
2.1.11.4相关附件：
招投标管理办法
2.1.12材料/部品招标、签订合同
2.1.12.1责任部门：成本中心
配合部门：项目公司
组织协调部门：项目管理中心精装。
2.1.12.2工作程序：
（1）成本中心根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行材料 /部品招标；相关程序和要求详见《甲供材料(设备)管理办法》。
（2 ）成本中心根据招标文件组织合同的签订、交底；相关程序和要求按集团程序。
2.1.12.3工作接口及工作周期：
招标完成后在约定的时间内完成。
2.1.12.4工作提示：
（1）由于材料/部品和设备的种类比较多，而且要考虑样板房材料招标期与批量装修施工期时间间隔长存在的风险，因此在签订合同时应注意区别，对销售上有明确承诺的材料/部品和设备，如空调、水箱、洗衣机、抽油烟机、燃气灶、卫生洁具、水龙头等应在销售前签订合同，便于销售时宣传。
（2 ）对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在批量装修前完成合同签订，必要时重新进行招标。
2.1.12.5相关附件：
i.《招投标管理办法》
ii.《经济合同管理办法》
iii.《甲供材料(设备)管理办法》
2.1.13精装修交楼标准的确定
2.1.1
3.1责任部门：营销中心
配合部门:成本中心、设管中心
组织协调审核部门：项目管理中心精装
2.1.1
3.2工作程序：
（1 ）营销中心根据销售合同要求提出交楼标准的内容。
（2 ）营销中心根据精装修施工情况起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定。
2.1.1
3.3工作接口及工作周期：
样板房施工期间、销售前一个月完成；工作时间约 7-10天。
2.1.1
3.4工作提示：
（1）营销应根据销售策划和销售合同的要求，提出合同中应明确材料标准，对那些材料/部件和设备应注明品牌的应明确提出；
（2）对能符合装修效果的有多种品牌的材料/部品和设备应多列同档次品牌或不列，争取批量装修时材料更换的灵活性，降低风险；
（3）对交楼标准的描述尽量简单，不得追求销售时效果超标准进行承诺，如进户门等。
2.1.1
3.4相关附件：
精装修交楼标准
2.1.14批量精装修房施工图绘制
根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整、完善，形成批量装修的施工图，供批量装修招标、施工之用。
2.1.14.1责任部门：设管中心
配合部门：成本中心、项目公司
组织协调审核部门：项目管理中心精装
2.1.14.2工作程序：
（1 ）设计单位在样板房施工图的基础上，根据现场实际装修效果及已经确认的土建与装修交接标准进行调整，绘制批量装修施工图；
（2 ）施工图绘制完成后应提交设管中心、成本进行轮阅，如有问题及时进行修改。2.1.14.3工作提示：
（1 ）批量装修施工图绘制人员必须要深入现场，严格按现场情况进行绘制图纸，对样板房装修过程中有过调整的部分应重点关注；
（2）批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异，对差异之处应有详细说明；
（3 ）批量装修施工图的深度应达到批量装修要求，做好所有构造做法明确、尺寸标注详尽，保证多家施工单位施工不发生差异(施工误差除外)；
（4 ）批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建、安装施工图纸，对有差异的，尽早向设管中心提出修改土建、安装施工图纸，避免造成事后返工；
（5 ）对无样板房的户型，应参照同样标准进行设计；
（6）项目管理中心精装组织项目公司、成本中心、设管中心对批量图纸会审。
2.1.14.4相关附件：
批量装修施工图深度要求
2.1.15主体施工图设计变更
根据样板房施工过程和批量装修装修绘制过程中发现的问题，及时对主体土建、安装施工图作出设计变更。
2.1.15.1责任部门：项目公司
配合部门：设管中心、成本中心
组织协调审核部门：项目管理中心精装
2.1.15.2工作程序：
（1 ）设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过程中，如发现与现有主体土建、安装施工图不一致的地方，及时提交项目公司、设管中心；
（2 ）项目公司应组织设管中心、设计单位及时进行设计变更并下发各施工单位；具体程序详见集团《技术变更和现场签证管理办法》。
2.1.15.3工作提示：
项目公司应及时对存在的问题及时提出技术变更，避免造成事后返工。
2.1.15.4相关附件：
《技术变更和现场签证管理办法》
精装修项目实施（中期施工）阶段实施细则
2.2.16精装修/土建施工交接
根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收，质量有问题的提出限时整改。
2.2.16.1责任部门：项目公司
配合部门：成本中心、设管中心
组织协调指导部门：项目管理中心精装
（项目公司负责组织，监理公司、土建总包单位、装修单位及门窗、栏杆等分包单位参与）
2.2.16.2工作程序：
（1）当土建总包单位已按土建/装修交接标准完成全部工程量并自检合格后，通知监理进行交接；监理公司检查满足条件后通知项目公司组织各方进行验收；
（2 ）项目公司组织：监理公司、总包单位、装修总包单位及其他单位进行交接验收，填写验收记录；
（3 ）对验收中发现的问题，监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位，限时整改。
（4）监理公司会同装修单位对整改内容进行验收、签收，不符合要求的要求重新进行整改。
2.2.16.3工作接口及工作周期：
主体工程已按土建/装修交接标准完成所有工程内容，并经监理验收合格后组织交接；交接时间包括整改时间每批次应在 10-15天内完成。
2.2.16.4工作提示：
（1 ）为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按批次达到交接标准，就组织相关单位进行验收、交接；
（2）验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水、洞口尺寸等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整改；
（3）验收过程中发现的问题在现场要做好明显标志；
（4）验收应逐户进行，对相应项目严格按当地质量监督部门要求的分户验收标准进行。
2.2.16.5相关附件：
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001、(当地的验收标准及办法)
附件 2：《土建和精装修交接验收单》
2.2.17土建整改
2.2.17.1责任部门：项目公司
协调指导部门：项目管理中心精装
（项目公司负责组织，土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位参与，监理公司进行监督）2.2.17.2工作程序：
（1 ）监理公司将验收过程中发现的问题当场作现场记录，填写整改通知书，下发给各责任单位，并报项目管理中心精装、项目公司一份备查；
（2 ）土建总包单位、门窗、栏杆等分包单位接到整改通知，即安排维修人员进行维修（3 ）各责任单位将维修好所有质量缺陷后通知监理验收，监理验收合格后通知工程部、装修单位、部等相关部门进行验收；
（4 ）对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等。
2.2.17.3工作提示：
（1 ）为保证精装修施工有足够时间，建议主体工程按批次达到交接标准，就组织相关单位进行验收、交接；
（2）验收应按现行验收规范进行，特别是针对房间尺寸、净高、墙面空鼓、裂缝、外墙渗水、屋面漏水、外窗渗水等方面要重点关注，发现问题要认真要求各责任单位限时整改，务必在装修开始前完成整改。
（3 ）整改验收应逐户进行。
2.2.17.4相关附件：
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001
《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001
2.2.18样板房精装修施工
对精装修样板房工程进行施工，以达到展示户型、交楼标准和装修效果的目的。
2.2.18.1责任部门：项目公司
配合部门：成本中心、设管中心
组织协调指导部门：项目管理中心精装
2.2.18.2工作程序：
（1 ）项目公司负责组织土建与装修单位的交接，验收已完成土建工程质量；
（2 ）对装修单位的进度、质量、安全施工进行检查；
（3）及时组织材料/部品供应商送货并进行验收，不得影响施工单位正常施工；
（4）项目管理中心精装随时对装修效果、装修质量、材料质量进行检查，并根据实际装修效果指导项目公司对原设计进行调整（不影响整体效果及成本情况下）；
（5 ）及时组织软装单位进场施工，配合做好保洁工作；
（6 ）项目公司营销对交房的实际标准进行严格的核对，并在现场参观导示牌上进行清楚的说明、指示；对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示，以免误导。（7 ）项目公司组织集团营销、设管中心、成本中心、物业、客服、项目管理中心精装对样板房进行验收，对装修效果、装修质量及各种标示进行认定。
2.2.18.3工作接口及工作周期：
施工单位选择完成、材料/部品招标完成；施工时间 40-50天完成（根据实际工程量）。
2.2.18.4工作提示：
（1）为提高样板房施工单位的积极性，提高工作效率，必要时可将瓷砖、石材等已明确品牌、型号的材料交于施工单位直接采购，同时对施工费等方面给予略高于市场价的优惠，以提高施工单位的积极性。
（2 ）样板房施工期间由于受场地限制、各工种交错作业多，施工时间紧，需项目公司各部门加强组织协调，注意文明施工，确保现场各工种有序进行。
2.2.19批量精装修施工
2.2.19.1责任部门：项目公司
配合部门：成本中心、设管中心
协调指导部门：项目管理中心精装
（项目公司组织，监理公司、装修总包单位、地板、栏杆、门窗等分包单位及各种材料/部品供应商参与）
2.2.19.2工作程序：
（1 ）开工准备工作的检查。项目公司和监理检查精装修总包单位是否完成施工准备工（括技术准备和人员、材料、设备是否到位等），认为具备开工条件后方可允许开工。（2 ）批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则，各施工班组在批量装修前均应按工艺要求做好样板，项目公司组织监理、装修总包、各分包单位等进行联合检查验收，提出书面意见并签字确认；批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求的施工工艺执行。
（3 ）项目公司负责做好与政府部门、监理、设计及施工等相关单位的协调工作。就施工中存在的问题及时组织召开现场协调会，进行通报；
（4 ）项目公司督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况；
（5 ）施工进度控制。项目公司根据集团主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划，并落实节点计划的控制措施。项目公司每周应定期检查施工进度和施工组织，对进度计划的落实情况进行控制；在月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进度报表报相关部门及集团对口部门；
（6 ）技术变更和现场签证应严格按公司《技术变更和现场签证管理办法》进行审批；（7）项目公司应定期检查监理单位对装饰材料（特别是甲供料）和施工过程的质量控制工作，要求监理加大精装修房的监理力度，加强过程控制，派专人负责装饰装修工程监理，使精装修房的施工过程始终处于受控状态；
（8 ）重点加强成品保护工作。贯彻谁施工谁负责的原则，并由精装修总包单位安排专人负责加强巡视监督；对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案，报监理和项目公司批准后实施；实施过程中，监理及项目公司对现场保护情况进行检查，对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚；
（9 ）施工期间应加强文明施工管理，定期进行检查。
（10）为加强精装修项目现场管理，奖优罚劣，项目公司定期从监理公司、施工单位的管理质量即工作质量、完成的工程质量(实体质量)和文明施工三个方面进行检查、考评。
2.2.19.3工作接口及工作周期：
土建/装修交接验收后进行；施工期一般 120-150天。
2.2.19.4工作提示：
（1）精装修准备工作还应注意室外市政工程 (包括道路、雨污水、煤气管道)等工程的进度，尽量做到施工期间材料运输的畅通；最好能在施工前做到雨污水管铺设完成、道路基层完成施工，煤气管道、煤气表等尽早进场施工，避免施工有较大的相互影响；（2）装修施工应根据图纸严格按《住宅装饰装修工程施工规范》（GB50327-2001）及样板间施工确认的施工工艺进行施工；为保证质量，每种户型都应做样板间；
（3）针对住宅装修常用的质量通病，在防裂缝、防渗漏方面应有专门措施，详见《精装修工程防裂防渗漏作业指引》；
（4）施工期间对已完工产品的成本保护，严格按《精装修工程产品保护标准作法 (参考)》实施；
（5 ）安全文明施工管理包括以下内容：
施工方案中应具有安全文明内容和保证措施，施工前应向施工人员进行安全交底，并形成书面记录；
施工人员进入现场应统一着装，带安全帽，2M以上登高作业应系安全带等；
施工现场应由精装修分包单位设置临时小便处和临时吸烟点，杜绝作业面内工人随地便溺和吸烟的现象。
临边洞口应设置防护栏杆，并设醒目的警示标志；
现场临时用电应设置专用配电箱和开关箱，设置灵敏的漏电保护装置，设置合理的接地接零保护装置；
现场应配备足量、有效的灭火器材，施工现场严禁吸烟。
2.2.19.5相关附件：
《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327-2001
2.2.20材料/部品供货
2.2.20.1责任部门：项目公司
配合部门：施工单位、项目成本各材料/部品供应商
协调部门：项目管理中心精装
2.2. 20.2工作程序：
（1 ）装修单位根据工程进度提出材料供应计划，包括材料的种类、数量、进场时间等，上报项目管理中心精装备案；
（2）根据装修单位提供的材料供应计划或自行编制的计划，及时向材料供应商下达排产通知；
（3）各材料/部品供应商按排产通知及时准备、供货；
（4 ）项目公司会同监理公司、装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收，并直接转交给总包单位进行保管、使用。
监理负责按合同、封样标准和有关规范要求进行进场材料、部品和设备验收、抽样、取样复试等工作；要求所有进场的甲供材料、部品和设备均须经过验收合格后，需经项目管理中心精装及项目公司会签确认；
监理应做好材料进场验收抽查工作；检查和监督监理单位的验收记录和施工单位的进场记录是否符合要求,检查材料、部品是否按供货计划及时到货，并及时做好信息反馈；检查施工单位对材料、部品的保管存放是否妥善，是否做好成品保护工作等；
工程中所使用的无机非金属装修材料必须具有放射性指标检测报告，放射性指标限量应满足规范中 A类指标要求，并且应符合设计要求；所有材料设备的检查验收工作均应填写相关表格、建立台帐，形成书面记录。
（5）对于分包项目，如楼梯、栏杆、厨柜、地板、设备(厨房设备、空调、洗衣机、冰箱等)，材料装修部应根据装修进度及时通知进场施工、安装；安装后应做好验收，合格后实施成品保护。成品保护详见《精装修工程产品保护标准作法(参考)》。
详细工程程序见《甲供材料(设备)管理办法》
2.2.20.3工作接口及工作周期：
根据装修进度及材料准备时间，一般应提前通知材料供应商；具体时间请与材料供应商沟通后确定。
2.2.20.4工作提示：
（1）排产通知应及时，规格型号齐全、数量要尽量准确；
（2）认真做好材料现场验收工作，发现问题及时通知调整，将不合格产品拒之于施工现场之外；
（3）排产通知下达后应有专人负责跟踪、协调，保证供货及时，避免因供货不及时造成施工工序混乱，影响成本保护和施工工期。
2.2.20.5相关规范及附件：
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001
《甲供材料(设备)管理办法》
《精装修工程产品保护标准作法(参考)》
2.2.21精装修现场检查、验收、考评
2.2.21.1责任部门：项目管理中心精装
配合部门：设管中心、成本中心、项目公司、装修单位
2.2.21.2工作程序：
（1）项目管理中心精装按月或季度对在建精装修项目定期或不定期进行巡检，进行量化的项目评估，检查内容分三个方面：工作质量（30分）、实体质量（40分）、安全文明（30分）。（在对三个及三个以上项目进行检查时每月评出总分第一名颁发流动红旗）；
（2）月度巡检完成后一周内，项目管理中心精装负责编制《精装修工程管理检查报告》，提出建议措施并跟踪落实情况；
（3）《精装修工程管理检查报告》发出一周内，项目公司负责对报告中出现的问题进行回复，填写《精装修工程管理检查问题整改回复》并报送项目管理中心精装；
（4）项目管理中心精装在月度工作例会上对检查情况进行综述，总结发现的共性问题以及不同施工阶段存在的质量问题，提出管理重点和改进意见；
项目管理中心精装应提醒项目公司及时弥补工作中的盲点，加强对重点工序的控制，提高精装修工程管理整体水平；项目管理中心精装每月将《精装修工程管理检查报告》通报集团相关部门。
（5）对于检查中发现的重大问题、系统性问题，及时向主管领导汇报并通报相关部门。2.2.21.3工作接口及工作周期：
每月定期进行；检查后一周内完成《精装修工程管理检查报告》；
2.2.21.4工作提示：
（1）项目管理中心精装应做的工作：
审核施工单位申报、经监理单位审核通过的精装修工程施工方案，并将审核通过的施工方案在精装修工程批量施工前一个月报送项目管理中心精装、成本中心备案；
审批监理单位申报的精装修工程监理实施细则，并将批准通过的监理实施细则在精装修工程批量施工前一个月报送项目管理中心精装、成本中心备案；
审核施工单位申报、经监理单位审核通过的专门用于该精装修工程的《质量通病防治措施》、《防裂防渗漏措施》与《成品保护补充措施》三个专题方案，在精装修工程批量施工前一个月报送项目管理中心精装、成本中心备案；
负责组织监理单位、施工单位相关负责人全程参加工程检查；
精装修工程管理检查报告发出一周内，负责对报告中出现的问题进行回复，填写《精装修工程管理检查问题整改回复》并报送集团相关部门；
以监理实施细则、施工方案及专题方案为依据，每月对在建精装修工程实施中项目公司、监理单位、施工单位的工作质量及工程实体质量进行检查；
以材料、部品、清单、隐蔽工程验收工序清单、分包单位清单及相关表单为依据，在月度精装修工程管理检查中对项目公司、监理单位、施工单位的内业资料与工作质量进行检查；
以“装修工艺流程图”中规定的节点或以月细化进度计划为依据，选取月内在施工序最多的
时间点进行该月精装修工程管理检查；
月度精装修工程管理检查应每标段抽取 2至4套精装修房进行检查（不含公共部位），检查房屋的分布应充分考虑不同标段、不同在施工序等因素，尽量加大检查的覆盖面；检查中应安排对施工单位、监理单位相关资料进行检查；
当天检查完成后应与监理单位、施工单位负责人就检查中发现的问题进行即时的沟通，分析问题产生原因与整改措施；
本月检查应对上月检查中发现问题的整改情况进行抽查，封闭前期问题；
（2）监理公司、装修施工单位应全程陪同参加检查，在检查中回答检查人员提出的问题；对于检查中发现的问题，及时落实整改；上墙资料完整，施工文件资料齐备，随时备查。
2.2.21.5相关附件：
附件 3.精装修工程管理检验用表
附件 4.精装修工程管理检查问题整改回复单
2.2.22业主开放日
为满足业主对装修过程的了解要求，了解业主对装修质量的要求，展示公司精装修工程管理水平，减少后期质量投诉，在装修施工期间统一安排一次业主开放日，让业主进行现场参观。
2.2.22.1责任部门：项目公司
配合部门：营销中心、设管中心、客服、装修单位
协调监督部门：项目管理中心精装
2.2.21.2工作程序：
（1）项目公司根据装修进度情况，选择适当时机(一般是在装修总包工作基本完成，分包项目开始进场施工的时间)安排业主开放日，通知营销、客服联系业主在规定时间内参观现场；
（2）装修总包单位应在确定的业主开放日前做好施工现场的整理、施工人员、接待人员的安排；
（3）项目公司会同监理公司协助现场正在施工的现场施工队伍(包括市政、景观、管线施工队伍)做好文明施工，保证参观业主道路畅通、安全，必要时在开放区域内在开放日停止施工；
（4）组织监理公司及项目公司其他部门管理人员做好业主参观陪同人员，要求逐户业主参观必须要有陪同人员陪同，陪同人员负责解释业主提出的问题，对不能解释的问题参观完毕后带至专门的答疑处进行答疑。陪同人员将业主提出的问题记录下来，参观完毕后交于接待处由项目公司统一处理；
（5）装修总包单位或分包单位对业主提出的问题进行整改，并将整改结果在规定时间内通知业主，必要时陪同业主进行再次验收；
（6）对验收未通过部份继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护，如门窗等；对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不如从前的应说服业主接受现实，必要时作适当补偿；
（7 ）客服汇总存在问题及整改情况，填写问题分析表，提交相关部门参考。
2.2.22.3工作接口及工作周期：
一般在装修总包单位完成基础工作，分包工程已陆续进场施工时安排；每批次 2-3天内完成。
2.2.22.4工作提示：
（1）业主开放日作为客户服务的重要一环，各部门应高度重视，在开放日期间做好接待工作，做到现场整洁、接待文明、服务周到，充分体现公司的现场管理水平、服务意识；
（2）材料装修部应事前根据施工实际情况和业主可能会提问到的问题进行准备，编写《客户问答手册》，并在业主开放日前对参加陪同的人员进行专门培训，做到事先了解情况、统一口径；
（3）对业主提出的问题应认真对待，尽可能在约定时间内完成整改，无法完成的，客服应耐心说服，不得相互推诿，扩大与客户之间的矛盾；
（4）业主开放日期应通知到各户；
（5）为保证安全，非业主开放日应禁止客户随意进入施工现场，如确需进入的，应通知现场管理人员陪同。
2.2.22.5相关附件：
附件 5.客户问答手册
2.2.23精装修初步验收
当装修总包、各分包工程完成全部工作量后，项目管理中心精装、项目公司会同监理公司组织，物业公司和各参建单位一道对工程进行一道全面的验收。
2.2.2
3.1责任部门：项目公司
配合部门：营销中心、设管中心、客服、装修单位
协调监督部门：项目管理中心精装
2.2.2
3.2工作程序：
（1）当装修总包、各分包工程完成全部工作量后并自查合格后，项目公司组织初步验收并确定验收时间；
（2）项目公司通知物业公司和各参建单位及各部门道对精装修工程进行一次全面的验收，户外按规范进行验收，户内逐户进行验收；对存在质量缺陷的地方逐项记录并限时整改；
（3）装修总包单位或分包单位对验收中提出的问题在规定时间内进行整改，并将整改结果在规定时间内通知监理组织验收；
（4）对验收未通过部分继续进行整改，已验收合格的各部门进行签收，需成品保护的，做好成品保护等；对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不如从前的可说服业主接受现实的应说明。
2.2.2
3.3工作提示：
（1）本次验收是物业参加交接前的一次全面验收，物业应指派专业人员参加全程验收，了解装修质量状况和整改情况；
（2）本次验收是自我验收，因此验收应全面细致，避免遗漏；
（3）物业代表业主进行验收，应从业主关注的地方进行详细验收，如地漏的通水、踢脚线门套线等的收口、抽水马桶的调试、油烟机
（4）由于本次参加验收的人员众多，注意在验收过程中的成品保护，在地面保护层去除后验收人员必须穿鞋套才能进入户内；
2.2.2
3.4相关附件：
《建筑装饰装修工程质量验收规范》GB50210-2001
物业精装修房验收标准和办法
2.2.24精装修初步整改：
对精装修初步验收中发现的质量问题进行整改。
2.2.24.1责任部门：项目公司
配合部门：营销中心、设管中心、客服、物业、装修单位
协调监督部门：项目管理中心精装
2.2.24.2工作程序：
（1）装修总包、各分包单位接到精装修初步验收整改通知书后安排整改人员进行整改，整改完成后提请监理公司及项目公司验收；
（2）监理公司和项目公司对整改情况应对照整改通知书的要求进行验收，户内部分应逐户进行验收；涉及土建工程的应通知项目工程部参与验收；
2.2.24.3工作提示：
本次整改是在初步验收后进行，验收时各种成品保护装置均已拆除，因此在整改时在特别注意成品保护，对有影响的装饰的恢复保护措施后实施整改；
整改人员进入户内必须穿鞋套才能进入，对封面有影响的操作应带干净手套进行操作，避免地面、墙面再次损坏；
本次整改是最终验收前的整改，务使整改率达到 100%。
2.2.24.4相关附件：
附件 4.精装修工程管理检验问题整改回复单
2.2.25精装修竣工验收
当经过精装修初步验收并整改完成后，通知当地质量监督部门参加整体工程的竣工验收。
2.2.25.1责任部门：项目公司
配合部门：营销中心、设管中心、客服、装修单位
协调监督部门：项目管理中心精装
2.2.25.2工作程序：
详见利海房产管理流程及实施细则中的“竣工验收”部分。
2.2.25.3工作提示：
由于本次参加验收的人员众多，注意在验收过程中的成品保护，所有验收人员必须穿鞋套才能进入户内。
2.2.25.4相关附件：
无精装修项目（后期）维修阶段实施细则
2.2.26移交物业/精保洁
等精装修项目竣工验收后将钥匙移交给物业，由物业组织保洁公司或自己保洁人员进行保洁，确保将整洁、完好的房屋交于业主验收。
当经过精装修初步验收并整改完成后，通知当地质量监督部门参加整外工程的竣工验收。
2.3.26.1责任部门：项目公司
配合部门：物业、装修单位
协调监督部门：项目管理中心精装
精装修总包单位进行精保洁或者物业负责组织保洁公司进行保洁。
2.3.26.2工作程序：
（1）项目竣工验收合格后精装修总包单位组织专业人员进行精保洁；
（2）保洁完毕后通知项目公司、装修总包单位、物业公司逐户进行验收，验收达到要求的将房门钥匙移交给物业公司；
2.3.26.3工作接口及工作周期：
竣工验收合格后安排精保洁；每批次 3-5天内完成。
2.3.26.4工作提示：
（1）精保洁应由专业人员进行操作，对外墙、门窗、栏杆的保洁应有专门的安全措施，确保保洁人员的安全；
（2）与精保洁单位签订合约时必须详细说明保洁注意事项，对保洁过程中造成损坏的应承担全部责任；
（3）保洁过程中项目公司和物业管理人员要认真负责，全过程做好检查工作，确保保洁工作顺利进行；
（4）保洁验收应逐户进行，对不符合要求的要重新保洁，直至达到要求；
（5）物业管理人员收到房间钥匙后检查水龙头、开关、外门窗是否关闭，只有将龙头、开关、门窗关闭后方能关门离开。
2.3.26.5相关附件：
保洁验收单
2.3.27业主验房
业主在收到交房通知并按规定签订物业管理合同、缴纳物业管理费用，并与项目公司完成购房款的结算后由物业管理人员陪同下进入所购房内对房屋进行验收。
2.3.27.1责任部门：物业公司
配合部门：项目公司、客服、装修单位
协调监督部门：项目管理中心精装
2.3.27.2工作程序：
（1）物业组织专门人员负责交房时陪同，批次交房期间项目公司组织本部门或其他部门配合；
（2）项目公司组织精装修总包单位人维修人员在批次交房期间等候随时维修；
（3）业主验收时必须有专门人员陪同，负责解释、记录问题，对简单问题立即通知维修人员当场进行维修，使业主满意为主；
（4）不能当场解决的问题由陪同人员将问题记录在《交房验收单》中并交业主签字确认，并根据问题的难易程度后约定完成维修期限，交客服进行登记并留下房门钥匙；（5）验收完毕，物业公司提供一份编制好的《材料手册》给业主。
2.3.27.3工作提示：
公寓住宅批量精装修项目管理
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/c01067015.html, 公寓住宅批量精装修项目管理 作者：朱子健彭家英李伟光 来源：《装饰装修天地》2020年第01期 摘; ; 要：随着房地产市场的发展与国家推行住宅批量精装修交房政策的落地实施，住宅批量精装修交付已日益普遍，批量精装修交房从节约资源、降低开发成本、满足消费者需求等方面均展现出良好的社会及经济效益。但是在现阶段，市场对批量精装修的了解和认识都相对滞后，房地产开发商的批量精装管理经验也良莠不齐，尤其在管理的流程及标准还有待提高。笔者结合实际项目，探讨精装修住宅项目施工管理要点，意在提升施工企业批量精装房的品质管理水平、提高企业竞争力、加强质量及成本控制;通过规范批量精装修项目施工流程管理，加强事前、事中过程管控，从而提高批量精装修项目的实施效率及交付品质。 关键词：批量精装修;施工管理;质量控制;成本控制 1; 引言 住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分，需要承包商尤其是总承包商对此类产品进行整体系统优化，室内装修工艺、材料、设备、部品部件需要高度整合，需要完善的现场安装技术保证及质量控制体系。住宅批量精装修施工管理作为全面家居解决方案的重要要素，起到了集成整合与技术支撑的战略意义。 1.1; 什么是住宅批量精装修施工管理 批量精装修施工管理简单理解是数量比较多的精装修同时开工，是施工企业从建筑深化设计开始到最终精装修施工完成并交房的过程，对建筑户型、建筑立面、室内硬装、小区景观、机电系统、设施设备、厨房卫生间、部品部件、收纳及储藏系统等多个环节进行的统一研究和整合，并完美的策划出施工流程及各个流程的控制要点并交底给施工班组。这种做法比传统做毛坯房或者单纯做结构有着很大的难度和挑战，它体现的是住宅项目精装设计全周期、全专业、全过程的系统思考，提供了更全面、更系统的施工方案和思路。 1.2; 住宅批量精装修施工流程和控制要点 笔者于本人2014年7月进入中国建筑第八工程局有限公司，至今已经5个年头，从事施工管理工作，期间参与过多个住宅批量精装修项目的施工管理工作。这类项目其开发过程中的施工管理动作依次为：①项目策划阶段;②项目结构实施阶段;③精装修方案策划阶段;④精装修样板间实施阶段;⑤批量精装修施工方案确认及交底阶段;⑥批量精装修施工及控制阶段六大阶段。
批量精装修管理方案(参考模板)
上品雅园项目批量精装修实施方案 第一篇项目概况及特点 1、工程概况：本项目位于龙岗区坂田街道办杨美村（布龙路）西则，东临发达路和 坂田学校，南为雪围路和华为地块，西为即将投建的坂田高级中学，北临三号路和我司规划开发的商品住宅（占地面积32万㎡）。 本项目总占地面积45829.49㎡，总建筑面积231254.05㎡，其中地下室68273.20㎡，地上162980.85㎡，总户数1745户（住宅面积14778.10㎡，商业面积7475.75㎡）。地下室部分由全地下室和半地下室组成（共三层），主要为人防、停车、设备房和水池等。主要为1#-7#楼，共12个单元（1#--5#楼各2个单元，6#--7#楼各1个单元），1#-、3#楼为32层2#楼为32层和33层各占一半，4#--5#楼为31层，6#--7#楼为30层。 2、工程特点：本项目栋号分布广，户型较多，大部分户型在国土查仗和竣工验收后 需要拆除填充墙，将耗费不少劳动力和工期，也增加垂直运输的压力，拆除时将产生大量的建筑垃圾和粉尘。根据时间推测，整个装修过程将有部分时间处于雨季，进场道路不畅通和载重车辆不能直达大堂入口等，将成为工期并不充裕的批 量精装修施工的不利因素。 第二篇管理范围及目标 1、管理范围:精装修设计方案及施工图的确定，精装修总包、分包施工单位的确 定，土建施工单位与精装修施工单位的工作面的移交，对精装修施工全过程的质量、进度、成本、安装文明施工进行监管和控制，工程完工后的入伙。 2、管理目标 2．1进度目标：确保在合同规定的时间内完成。 2．2质量目标：确保符合精装修设计要求及施工验收规范，确保入伙投诉率1宗/户. 2．3成本目标:控制竣工结算后成本与施工预算在5%之内。 2．4安全文明目标：达到省文明标化样板工程 第三篇批量精装修管理组织机构（必有） 1、组织机构人员配置：成立上品雅园精装修指挥部，总指挥一人，副总指挥一人，项目总工程师一人，土建专业工程师7人，给排水工程师2人，电气工程师2人，采购工程师1人，装修工程师1人，现场成本工程师1人，内业工程师1人。 2、组织职责：在公司授权内，全面负责该工程装修设计、工程实施，并按公司制定的工期、质量、成本、安全文明施工等目标进行工程实施。 3、组织内人员职责： 总指挥：公司在项目上的代表，对项目的工期、质量、安全、文明施工、及成本管理负
精装修工程管理规定
一、精装修工程现场管理规定 l、必须按工期制订《工程进度表(含人工组织计划)》，《材料组织计划》、，对装修工程的工期、人员、质量等要求做出相应承诺，并书写在《项目承诺书》内；2、按《工程进度表》严格施工，并按《人员组织计划》分期将人员名单及身份证复印件交予各甲方代表，并办理施工卡。《工程进度表》、《材料组织计划》、《人工组织计划》施工方、甲方、物资部、督查科各壹份。 3、将《项目承诺书》、《工程进度表(人员组织计划)》，《项目部人员组织结构》、现场文明施工管理处罚条例等粘贴在木板牌上(文本见附件，木板牌由甲方统一格式制定)，木板牌摆放在施工现场醒目处。 4、施工前应对施工现场进行勘察(施工面的误差、防水、设备的使用功能、配件是否齐全完好)，结合勘查结果对图纸进行会审，并将勘察、图纸会审结果上报甲方，做好交接工作和解决图纸问题。 5、开工日期见甲方代表开工令。开工前须将项目管理成员及管理职能上报甲方，并与甲方一起对施工人员进行施工进场前的技术、安全、质量、现场规章制度交底，做好记录。 6、施工中，严禁损坏房屋原有绝热设施、承重结构；严禁超荷载集中堆放物品；严禁在房间地面打孔安装任何圈定件；严禁擅自拆改燃气、通讯等配套设施。 7、管道、设备工程的安装及调试应在装饰装修工程施工前完成，必须同步进行的应在饰面层施工前完成。装饰工程不得影响管道、设备的使用和维修，涉及燃气管道的装饰工程 必须符合有关安全管理的规定。 8、施工人员应严格遵守有关施工安全、劳动保护、防火、防毒的法律、法规。 9、必须熟知并严格执行甲方施工要求，严禁使用非甲方指定材料。如发现偷工减料，除罚款外，必须全部整改。
批量精装修管理方案
5#楼批量精装修工程实施方案 第一章前言 1.编制说明 为了把本工程精装修得项目管理准备工作做充分,项目部就5#楼批量精装修项目工程得难点,项目管理范围与目标,项目部组织体系构成,项目得整体部署,项目得实施计划及进度保障,项目得工序分析,项目得质量控制,项目得成本控制,项目得文明施工等方面进行分析与把控。 第二章项目概况及工程难点分析 1、工程概况: 本工程位于江苏省苏州市常熟虞山镇香山北路与凯文路交叉口琴川碧桂园内。建筑面积为18745、4m2,地下1层,地上27层。 2、工程难点分析: 2、1目前本工程主体结构都已封顶,二次砌筑已基本完成,外墙抹灰及室内抹灰正开始施工。根据现场实际施工情况,预计土建工作面大部分移交需要到7月份。 2、2 本项目楼面面积大,户型较多,批量精装修施工与土建收尾施工存在交叉作业,成品保护难度大。 2、3本工程批量精装修与土建施工材料得运输都需要垂直运输工具,可能造成材料不能及时运输到各楼层,影响工程进度,因此需要夜间加班处理,增加了夜间施工费。 2、4本工程批量精装修需要精细化施工,对土建得墙面基层得平整度与垂直度,墙面得阴阳角得方正,地面得平整度及卫生间防水得要求都非常高,因此需要提前介入土建得毛坯基层施工,提出合理得技术措施为批量精装修打好基础。 2、5 本工程批量精装修得材料品种并不多,但数量非常大,需要提前做好材料计划,公司采购部门需极力配合项目部得施工进度,及时采购材料到现场仓库。 2、6本工程批量精装修成本控制就是本工程得难点,精装修项目必须有材料设计优化与施工工序得深化设计,以达到材料上得节约与劳动力得低消耗。 第二章本工程批量精装修管理范围及目标 1、管理范围: 1、1对本工程精装修设计方案深化及施工图得确定。 1、2协助公司领导层确定精装修劳务分包模式及劳务分包单位得数量。 1、3组织好批量精装修图纸答疑及设计交底会与批量精装修项目启动会。 1、3协调好土建施工单位与精装修工作面得移交工作与土建现场遗留问题。 1、4负责对本工程批量精装修施工全过程得质量、进度、成本、安装文明施工进行监管与控制,工程完工批量交付后得入住。 2、管理目标 2、1进度目标:确保在公司合同规定得时间内完成(结合目前土建施工情况,建议总工期为239天,包括图纸深化及土建移交等)。 2、2质量目标:确保符合精装修设计要求及施工验收规范,质量等级达到合格标准。 第三章本工程批量精装修实施计划及保证措施 1、实施计划 1、1安排总工期:239天。 工作面移交及验收: 10天
批量精装修现场管理可能出现的问题及解决思路
批量精装修现场管理可能出现的问题及解决思路 1 工作面验收移交可能出现的问题 减少原主体质量问题进而引起的装修质量问题是保证施工质量的前题，避免原质量各种因素带来的进度失控、装修造价不准确及装修后产生的质量无法可追溯等问题，从而提升最终工程质量，因此，工作面的验收移交是本项目的重点工作。 可能出现的问题 1、土建结构大小头、抹灰不平整、空鼓等 2、门洞口尺寸偏差 3、外檐门窗渗漏 4、厨卫原防水施工质量差 5、机电、消防点位布置错位、漏点等问题 解决思路 1、针对本精装修工程，成立以专项验收移交小组，负责整个项目从土建到装修的交付验收流程。加强过程监控、明确质量责任、减少中间移交纠纷。 2、预验收：一旦得知中标消息后，我司即派出验收小组对与意向范围内土建结构、抹灰、消防等工程进行预验收，每日向甲方项目部和监理单
位提交预验收报表，随验随改，确保正式交接验收时70%以上房间符合交接验收标准，从而缩短交接验收时间。验收表必须一户一表，以便查阅。 3、交接验收：提前编制专门的交接验收的计划报监理及甲方项目部审批，以便相关单位能提前按照移交计划按照预验收报表做专项整改；在规定的移交期间内，按照移交计划有流水的办理交接，正式交接验收要形成最终的交接验收表（一户一表），重点验收土建结构大小头、装修标高控制线、门洞口尺寸、外檐门窗渗漏、给水及采暖管道试压、排水管道通畅和保护、厨卫防水施工质量、空调洞等。移交验收完成后，办理移交签字手续。 2 深化设计管理可能出现的问题 高档次的精装修工程，质量要求高，本工程图纸的深化设计深度和细度关系本工程的各个目标的实现。 深化设计和材料下单是质量控制的源头，深化设计的深度决定材料下单的准确性，材料的现场加工，比如瓷砖等材料的现场加工的不准确性和加工出材料的不美观，其实是影响最终装饰效果的关键因素，因此深化设计是本工程的重点工作。 可能出现的问题 1、深化设计深度不够，导致现场无法收口或收口不美观。 2、深化设计与各专业协调不到位，综合天花、墙面、地面定位不准确。
精装修项目管理策划书
精装修项目管理策划书1.项目概况 1.1工程概况 一期占地面积20608平方米,总建筑面积12万平方米(含地下室3.03万平方),容积率为4.3，其中3#楼塔楼（3万㎡）全精装交付。3#楼有3种精装业态：15~26层为SOHO公寓，246套；3~14层为产权式酒店客房，264套；1~2层为酒店大堂及餐饮区。3#楼按公司要求需在2013年底前完成竣工备案，2014年4月15日交付。 1.2户型概况 题量统计 1.3参建单位 建设单位：无锡协信太科地产开发有限公司 建筑设计单位：卓创国际工程设计有限公司 精装设计单位：联创建筑设计股份有限公司 上海原构设计咨询有限公司 土建施工单位：浙江宝业集团 精装施工单位：15~26层江苏中顺建设集团有限公司
3~14层待定 酒店大堂及餐饮区待定 监理单位：上海海达工程建设监理有限公司 1.4项目管理目标 1.4.1进度计划管理目标 项目分区分段施工节奏满足进度计划要求，保证开工、样板段展示、交付时间。见下进度安排： 1.4.2质量管理目标 严格按照国家规范性文件和施工质量验收规范组织施工，结合江苏省现行有关工程建设验评实施办法进行验收，确保达到国家施工质量验收合格标准。 项目集中交付日工程质量缺陷率需满足以下指标要求： 精装修房：项目集中交付报修情况：精装修﹤1.69条/户； 入住后4个月内，工程质量缺陷率需满足以下指标要求： 精装修房：4个月的每月平均缺陷﹤40条/百户·月； 项目入住后1年内（不包括头四个月），其工程质量缺陷率需满足以下指标要求：维修的关闭率以及一次成功率达到90%以上。客户满意度：客户质量 满意度80分； 1.4.3成本管理目标 把精装修工程成本严格控制在目标成本以内，确保项目毛利率。 1.4.4设计管理目标 在出图前与成本部、工程管理部、项目部等各相关部门在出图前对图纸质量进行全面会审，并组织精装与土建图纸会审。在审图的基础上，标准层先做样板段，彻底落实样板先行的管理制度，最终在前期解决大量问题，控制图纸中错、漏、碰、缺的数量，达到“四化”对图纸深度要求。 避免重大设计变更，变更成本严格控制在2%以下。 1.4.6安全文明管理目标 全面贯彻国家“安全第一、预防为主、综合治理”的安全方针，做好安全教育，确保安全生产。杜绝重大人身伤亡事故、机械事故、火灾事故和人员中毒事件的发生；无严重污染
精装修工程项目策划书
苏南万科金域蓝湾12号、13号楼精装修工程管理策划书 苏南万科金域蓝湾项目部 二00九年十一月三十日
一、施工要求概述： 为提高万科品牌、倡导环保，对装修工程进行精细化管理，本精装修工程实施过程中的标准要求如下：统一标准、集中加工、文明标化，从而达到品质第一。其具体措施体现为：加强土建与精装修移交工作，复核有关数据，制定统一标准，对施工图纸进行深化设计；加工过程与安装分离，实现专业分工；加工流程、人员、机具固定；安装现场无大量加工过程、环境良好；加工效率提升、品质得到保障。材料加工采用集中式加工方式：将需要加工的材料进行排版规划，集中加工完成后运到现场再进行安装。现场管理采用精装修单位总包管理方式：将甲分包、甲供料的施工质量、施工人员管理都纳入到其统筹管理中，管理标准一致。质量控制方面：成立专门的质量小组，严格按照实测实量标准在施工过程中跟踪检测，建立集材料、施工、质量管理于一体的质量档案。 二、项目实施目标： 通过管理工作上的一系列动作，我们要求从图纸深化设计、材料集中加工、工序移交、一户一档、可视化管理、成品保护这六个方面做到精装修精细化管理。 三、项目管理重点： 1、要求精装修单位与土建总包单位一起对现场已完结构尺寸进行细致测量复核，由监理组织督促总包单位整改，并进行分阶段工序移交、办理移交书面确认。根据现场实测结果确定标准尺寸，初步估计需要制定2-3种规格尺寸； 2、现场根据确定的标准尺寸进行图纸深化设计。深化设计包括墙地砖排版图、吊筋龙骨排版图、龙骨节点图、门槛石节点图等，并把排版图与安装系统走向图、空调布置图进行叠加，找出平面位置的相互矛盾，杜绝现场随意移位切割，与设计单位确定精装修标准的深化图纸； 3、材料样板的确认、封样、存放和台帐的建立。材料划分为甲供材、甲分包材料、甲指乙供材和乙供材，现场建立样板间，对以上材料建立一整套的样板管理体系； 4、材料集中化加工。现场根据设计排版图，将其转化为下料单，专人负责工厂化切割加工，并根据排版、规格尺寸等进行编号标识，由专人负责发料、统一运输供应到施工现场，每天供料，每天用完； 5、重点工序均办理工序界面移交。由监理组织各责任方到现场进行交接，并办理工序交接验收书面确认单。需要办理工序移交的工序界面有：土建工作面交接、防渗漏部位检查交接、入户门安装交接、户内门安装交接、橱柜玄关柜安装交接、地板安装交接，每户均需
浅谈房地产住宅批量精装修项目管理
浅谈房地产住宅批量精装修项目管理 摘要：随着经济社会的不断发展，城市化进程不断加快。随之而来的就是城市 各类住宅的不断兴建，人们对各类城市化住宅的需求不断增加。因此，随之而来 的就是建筑业与装修业的发展。但是，城市建筑中的装修施工工程管理，特别是 住宅房屋精装修施工管理还存在诸多不足，本文重点探讨住宅房屋精装修工程管 理的特点与注意事项，探索房地产相关管理创新。 关键词：房地产；精装修项；目管理 前言 室内设计延伸了建筑设计，是建设项目的重要组成部分，近年来，随着城市 化进程的不断推进，对房地产住宅精装修项目的需求逐年增加，使得原有的单一 项目分包模式不能满足市场的广泛需求，因此，近年来出现了以总承包模式为主 的住宅地块精装修项目。本文以此为中心中心，探讨住宅批量精美装修的特点、 管理要求，然后从更深层次的角度探讨住宅批量精装修项目管理实践。 一、房地产住宅批量精装修项目概述 1. 住宅批量精装修项目的定义和范围 住宅房屋精装修是项目民用建筑设计的重要延伸，包括墙壁、地板、天花板 和水电的设计和建造。住宅房屋精装修是相对于简装修而讲的概念，是指根据室 内设计师的设计，对通过简装修具有基本功能的房屋的装饰，以形成满足住户审 美要求的某种装修方式。精装修要求符合较高的设计理念和美学规则，要求较高。虽然住宅精装修工程是单一合同装修工程项目，这也增加了更多有关项目值得关 注的信息。 2. 住宅批量精装修项目的特点 住宅批量精装修工程的复杂性，它不仅表现了居民的住宅经验，而且体现在 各种施工流程和棘手的施工过程中，特别是一些混乱给整个建设项目带来了许多 矛盾，由于公寓精装修操作机器加工程度不高，手工操作程度高，所以设计和施 工人员协调这两个要素，以实现妥善处理各方面的问题，这就要求设计和施工人 员具有相当高的审美素养和实践经验，非常专业。运行完备，电气设备与水网功 能协调都十分重要，最重要的是，要确保安全，因此，相应的施工标准要求也相 应重视，施工作业必须严格遵守国家有关规定和操作设计标准，施工严格按照标 准化标准进行施工，因此，选择高质量的施工材料。 二、住宅批量精装修项目的优势 与粗糙的室内装修相比，公寓的精装修主要有以下五个优点：一是室内质量 得到有效保证。在装修过程中，大多数用户对涉及装修项目的内容并不了解，传 统的粗糙房间装修、施工过程涉及材料的购置、施工、审批等。而在选择装修团 队时，用户无法有效地识别路边施工团队与施工队伍的专业装修水平，导致施工 质量无法有效保证。在批量精装修之前，有效提高装修质量。其次，能够提高室 内设计水平，采用更专业的室内设计师室内设计，确保室内设计水平。第三，一 间装修粗糙的房间会产生大量的建筑浪费，精装修可以有效减少装修的浪费，降 低施工成本。此外，优良的建筑公司和材料供应商有着长期的联系，材料采购等 事项还可以有效改善对施工成本的成本效益监控。第四，它能够更好地为用户提 供有效的社会保护。当问题可以及时处理时，所有连接的精装修是一个特殊的控 制和管理部门。第五，它能有效地促进装修业的产业化管理。批量精装修的公寓 可以有助于装修过程的整合，为其未来的产业化发展创造良好的基础。
精装修项目管理策划书
精装修项目管理策划书 WTD standardization office【WTD 5AB- WTDK 08- WTD 2C】
无锡协信星光商业一期项目3#楼精装修项目管理策划书无锡协信星光商业项目部2013年5月22日
目录 1.项目概况 2.项目部架构 3.项目建设计划、场地综合利用规划 4.项目进度管理 5.项目管理重点： 6.项目实施方案 7、项目开放日管理 8、装修房交付管理 9 、装修房维修管理
根据集团精装修房创新管理工作的精神指导，现对无锡星光商业一期3#楼精装修项目进行了管理策划书编制。 1.项目概况 工程概况 一期占地面积20608平方米,总建筑面积12万平方米(含地下室万平方),容积率为，其中3#楼塔楼（3万㎡）全精装交付。3#楼有3种精装业态：15~26层为SOHO 公寓，246套；3~14层为产权式酒店客房，264套；1~2层为酒店大堂及餐饮区。3#楼按公司要求需在2013年底前完成竣工备案，2014年4月15日交付。 户型概况 题量统计 参建单位 建设单位：无锡协信太科地产开发有限公司 建筑设计单位：卓创国际工程设计有限公司 精装设计单位：联创建筑设计股份有限公司 上海原构设计咨询有限公司 土建施工单位：浙江宝业集团
精装施工单位：15~26层江苏中顺建设集团有限公司 3~14层待定 酒店大堂及餐饮区待定 监理单位：上海海达工程建设监理有限公司 项目管理目标 1.4.1进度计划管理目标 项目分区分段施工节奏满足进度计划要求，保证开工、样板段展示、交付时间。见下进度安排： 1.4.2质量管理目标 严格按照国家规范性文件和施工质量验收规范组织施工，结合江苏省现行有关工程建设验评实施办法进行验收，确保达到国家施工质量验收合格标准。 项目集中交付日工程质量缺陷率需满足以下指标要求： 精装修房：项目集中交付报修情况：精装修﹤条/户； 入住后4个月内，工程质量缺陷率需满足以下指标要求： 精装修房：4个月的每月平均缺陷﹤40条/百户·月； 项目入住后1年内（不包括头四个月），其工程质量缺陷率需满足以下指标要求：维修的关闭率以及一次成功率达到90%以上。客户满意度： 客户质量满意度80分； 1.4.3成本管理目标 把精装修工程成本严格控制在目标成本以内，确保项目毛利率。 1.4.4设计管理目标
住宅精装修工程管理的几个重点
住宅精装修工程质量管理的几个重点 （合肥事业部工程管理部宋戈乐） 住宅精装修的“精”是相对应毛坯房的“粗”而言的，表明装修的规格和程度的提高度。参照建设部制定的《商品住宅装修一次到位实施导则》要求，住宅精装修要求在交钥匙前，所有功能空间的固定面须全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的设备全部安装到位，除床、家具、窗帘等软装饰外基本达到拎包入住的标准。 同样，在该“导则”中，提出： “住宅开发单位应更新观念，建造全装修住宅，做到住宅内部所有功能空间全部装修一次到位，。。。。。。”； “加强住宅装修组织与管理。对设计、施工和监理单位进行资质审查，运用公开招标形式优选设计、施工和监理单位。贯彻执行国家有关规范、规定和标准，坚持高起点、高标准、高效率和高科技含量，创出装修设计、施工和管理的新水平。” 那么，作为工作在开发企业的工程管理的第一线的工程管理人员，我们的质量工作重点在哪里？ 我们在现场工程质量管理的几个重点：一、样板房；二、工作面交验；三、工作面精装修装饰放线；四、冬、雨季施工；五、质量检查及（隐蔽）验收；六、图纸会审；七、成品保护。 下面针对几个现场工程管理工作重点，进行一些深入分析： 一、对样板房的工程管理重点 “样板先行”制度的必要性及重要性在集团公司的“工程管理手册”中，已经强调的很清楚，这里不再重复。 1、对于住宅精装修而言，装修质量首先就表现在样板房上，样板房要真实地反映装修档次和装修施工质量。交付给购房者的装修质量，不应低于样板房的质量水平。 作为装修质量的衡量标准，样板房在购房者入住之前不宜拆除。
2、通过样板房的精装修施工，建立精装修工程管理管控体系，如：工程材料封样管理、成品保护管理、工程资料管理、分户验收管理等等。检查体系运行情况，补充完善不足之处。 3、通过样板房的精装修施工，对精装修设计标准、施工工序标准、施工质量标准等进行确认，作为大批量施工的标准样板。 在大批量精装修施工前，先进行实体样板房的精装修施工，通过对装修效果和质量的验收，明确交房标准。 在大批量精装修施工前，对于业主重点关注的质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺做法，我们必须要求先做施工样板，经检查验收合格批准后，以此作为指导同类工序大面积施工的质量控制标准，才能进行批量精装修施工。 需要做施工样板的分项工程主要有： （1）室内墙面木作及软装； （2）室内墙面砖、地面砖（石材）铺贴； （3）室内窗台石材及门槛石材安装； （4）卧室地面找平、木地板铺装； （5）室内墙面及天花的腻子、涂料（墙纸）； （6）入户门、户内门安装； （7）橱柜、浴室柜安装； （8）马桶安装； （9）淋浴隔断安装。 4、通过样板房的精装修施工，使精装修施工单位与分包等配合单位相互熟悉，尽早建立详尽的信息汇总。 需要说明的是：精装修施工单位进场后应实行代总包管理（暂代原土建总包单位管理，而不是取代），精装修施工区域内工作全部服从精装修施工单位管理，明确赋予权力，管理责任到人。 5、通过实体样板房的精装修施工，解决原土建施工中留下的影响问题，如：空调机的插座、预留孔洞的位置、标高是否符合要求等。能够提前修改的提前改，不能够提前改的做好标示记录。为大批量施工
最新-批量精装修施工管理研究 精品
批量精装修施工管理研究 1现代信息化在批量精装修施工管理过程中的应用11精装修设计建模根据建筑设计图纸进行精装修设计深化，在前期建筑、结构、机电安装模型的基础上建立精装修模型，主要包括室内各装饰面层、装饰部件等。 在本案例工程中，建模范围包括会所首层、地下1层、地下2层、样板间、大堂。 12精装修设计深化与管理121各专业问碰撞检测1游泳池房顶钢梁与顶棚碰撞根据旧版结构图，游泳池结构钢梁顶标高为-105，新版结构图中显示该处标高为-195，结构标高的变化导致顶棚标高位置的变化。 图纸更新过程必然会对模型进行更新，若旧模型未改动，则根据新版图纸搭建的顶棚模型中旧版模型中钢梁会有一段踏空高度；若旧模型中已建顶棚，结构模型调整时，则会发现新版图纸钢梁嵌在佗旧版模型顶棚中。 由于顶棚的标高下调，导致游泳馆侧墙玻璃高度减小，不能满足建筑功能使用要求，故需在标高下调的基础上对侧墙玻璃的顶棚做相应的抬高处理。 2装饰装修与机电管线碰撞在土建、机电模型的基础上融入装饰装修的模型成分，形成综合模型，借助模型碰撞检测，发现装饰装修面层及构件与机电安装布管的碰撞点，通过调整装饰装修节点设计、修改装饰面标高尺寸等，配合安装管线的二次优化，形成最终模型，达到满足管线排布和装饰造型的施工要求，展现最终装饰装修效果。 122精装修设计成果检验借助建模，将二维图纸转变为三维模型，使建筑装修设计想法更清晰直观地表现出来，有助于设计师对装修设计成果的核验，主要核验的内容有装修材质、阴阳角、不同材质问的收口方式等。 通过模型，可以发现原本在二维图纸中难以发现的问题，如建筑使用功能不能满足、功能不匹配或不符合要求、构件无法安装等，并可对建筑装修造型的协调性和连续性进行检验。 根据装修设计成果检验的结果，可对不合理的设计进行修改和完善。 123施工技术交底通过模型可以直观感受三维空间环境下装饰装修与各专业的施工情况，模拟施工工作环境条件，输出3节点大样图，提前发现施工中可能会遇到的问题，对于一些施工难度较大的位置也能提前做出预警；模型搭建完成后，可就一个施工节点处的结构关系理清楚，同时能输出该节点各个方位的平
批量精装修管理方案
5# 楼批量精装修工程实施方案 第一章前言 1.编制说明 为了把本工程精装修的项目管理准备工作做充分，项目部就 5#楼批量精装修项目工程 的难点，项目管理范围和目标，项目部组织体系构成，项目的整体部署，项目的实施计 划及进度保障，项目的工序分析，项目的质量控制，项目的成本控制，项目的文明施工 等方面进行分析和把控。 第二章项目概况及工程难点分析 1、工程概况： 本工程位于江苏省苏州市常熟虞山镇香山北路与凯文路交叉口琴川碧桂园内。建筑面积为 18745.4m2，地下 1 层，地上 27 层。 2、工程难点分析： 2.1 目前本工程主体结构都已封顶，二次砌筑已基本完成，外墙抹灰及室内抹灰正开 始施工。根据现场实际施工情况，预计土建工作面大部分移交需要到7 月份。 2.2 本项目楼面面积大，户型较多，批量精装修施工与土建收尾施工存在交叉作业， 成品保护难度大。 2.3 本工程批量精装修和土建施工材料的运输都需要垂直运输工具，可能造成材料不 能及时运输到各楼层，影响工程进度，因此需要夜间加班处理，增加了夜间施工费。 2.4 本工程批量精装修需要精细化施工，对土建的墙面基层的平整度和垂直度，墙面 的阴阳角的方正，地面的平整度及卫生间防水的要求都非常高，因此需要提前介入土建 的毛坯基层施工，提出合理的技术措施为批量精装修打好基础。 2.5 本工程批量精装修的材料品种并不多，但数量非常大，需要提前做好材料计划， 公司采购部门需极力配合项目部的施工进度，及时采购材料到现场仓库。 2.6 本工程批量精装修成本控制是本工程的难点，精装修项目必须有材料设计优化和 施工工序的深化设计，以达到材料上的节约和劳动力的低消耗。 第二章本工程批量精装修管理范围及目标 1、管理范围 : 1.1 对本工程精装修设计方案深化及施工图的确定。 1.2 协助公司领导层确定精装修劳务分包模式及劳务分包单位的数量。 1.3 组织好批量精装修图纸答疑及设计交底会和批量精装修项目启动会。 1.3 协调好土建施工单位与精装修工作面的移交工作和土建现场遗留问题。 1.4 负责对本工程批量精装修施工全过程的质量、进度、成本、安装文明施工进行监管和控制，工程完工批量交付后的入住。 2、管理目标 2.1 进度目标：确保在公司合同规定的时间内完成（结合目前土建施工情况，建议总工期为 239 天 , 包括图纸深化及土建移交等）。
精装修：万科房地产住宅批量精装修项目管理(蒲道良老师)
房地产住宅批量精装修项目管理 课程背景： 建立批量精装标准化体系，像造汽车一样造房子，像卖汽车一样卖房子！ 体系或系统对于一个企业来说，是做强做大的基础，万丈高楼平地起，而基础是否稳固是高楼矗立的关键，可遗憾的是中国大部分企业都是追求眼前利益，没有长远战略，盲目扩张，不重视企业系统的设计与建立，最后因为管理跟不上或系统支撑不了业务发展而走向困境甚至倒闭。 批量精装修是一个系统工程，每一套房子的精装完成均由成千上万个材料部件及工艺结点组成，涉及的供应商少则几十多则上百，要保证交楼时良好的品质，首先要保证每个材料部件及施工质量的稳定性，同时执行流程设计与优化也非常重要，大家宣称未来卖房子要像卖汽车一样标准化、流水化，可有哪家房地产企业能像研发汽车一样来研究精装修呢？ 本课程在研究行业和品牌企业批量精装修的经验基础上，总结了房地产企业建立批量精装修标准化体系的方法，前沿、实战、实用。 课程价值: 1、研究行业和品牌企业批量精装修的经验基础上，总结房地产企业建立批量精装修标准化体系的方法，前沿、实战及实用。 2、掌握批量精装修的成本、设计、施工等全过程管理的原则及控制方法。 课程对象: 房地产企业总经理、设计部总经理、副总、总建筑师、总工程师、设计部及相关负责人主讲专家： 蒲道良老师 中国资深精装修策略专家 中国整体家居品牌推广专家 批量精装修体系搭建专家，标谱国际精装研究机构执行董事， 应邀给国内多家著名地产商进行过培训及顾问工作。目前培训咨询 过主要地产商有：中海地产、华远地产、凯德置地、远洋集团、富 力地产、碧桂园地产、佳兆业地产、花样年地产、首创置业股份、 北京住总、保利地产、上海万源、上海复地等数百家地产公司。 带领团队制定中海集团精装、深圳佳兆业集团、宝能集团、 信和地产等多家地产集团精装研发标准化体系，参与万科集团精装修体系搭建及深圳金地集团整体精装的研发与执行。
2021年批量精装修管理策划
批量精装修管理策划 一、 欧阳光明（2021.03.07） 二、前言 描述目前批量精装修市场行情，大致阐述本项目的管理方法及目标。 二、目录 1、基本情况-介绍本项目基本情况 2、精装修与土建工作面划分-按照集团验收与移交标准 3、管理架构-明确管理架构，责任划分，具体到个人 4、管理重点-图纸深化、材料确定、集中加工、工作面移交、资料档案建立、安全文明管理等 5、实施方案-开工准备、图纸深化、材料管理、加工区、工序及工作面移交等 6、样板引路-工序样板、交付样板 7、观感质量-以最新集团观感质量标准作为施工指导 8、进度管理-过程中严格把控进度，有强烈的进度风险意识 9、工序管理-严格按照批量精装修各项施工工序进行管控 10、总包及甲分包管理-按照集团标准，严格要求，灵活多变，奖罚兼施 11、实测实量-坚持常态原则、公正原则，数据可视化、信息
化、奖惩制度化；做好过程中把控，事中及时矫正，避免事后大面积整改 12、成品保护-制定成品保护标准，严格执行，奖罚分明 13、安全文明-制定安全文明标准，严格执行，奖罚分明 14、交付管理-客户分类，“区别”对待；交付现场的布置及准备工作等 15、维保及回访-严格按照合同维保要求执行，定期对业主进行回访 下面重点阐述策划中，管理重点和样板引路两部分。 4、管理重点 (1、图纸深化 现场根据确定的标准尺寸进行图纸深化，并确定材料分类表，细化图纸设计，设计包括吊杆龙骨排版图、墙地砖排版图、门槛石节点图等，并将与安装图进行叠加找出相矛盾的部位，杜绝现场随意移位切割，为下步确定精装修图纸的标准奠定基础。 (2、材料确定 材料样板的确认、封样、存放和台帐的建立。材料划分为甲供材、甲分包材料、甲指乙供材和乙供材，现场建立样板间，对以上材料建立一整套的样板管理体系。材料进场计划、材料合格证、材料验收及送检制度、材料运输通道等 (3、集中加工
装修项目计划书
装修项目计划书 篇一：精装修工程项目策划书 苏南万科金域蓝湾12号、13号楼 精装修工程管理策划书 苏南万科金域蓝湾项目部 二00九年十一月三十日 一、施工要求概述： 为提高万科品牌、倡导环保，对装修工程进行精细化管理，本精装修工程实施过程中的标准要求如下：统一标准、集中加工、文明标化，从而达到品质第一。其具体措施体现为：加强土建与精装修移交工作，复核有关数据，制定统一标准，对施工图纸进行深化设计；加工过程与安装分离，实现专业分工；加工流程、人员、机具固定；安装现场无大量加工过程、环境良好；加工效率提升、品质得到保障。材料加工采用集中式加工方式：将需要加工的材料进行排版规划，集中加工完成后运到现场再进行安装。现场管理采用精装修单位总包管理方式：将甲分包、甲供料的施工质量、施工人员管理都纳入到其统筹管理中，管理标准一致。质量控制方面：成立专门的质量小组，严格按照实测实量标准在施工过程中跟踪检测，建立集材料、施工、质量管理于一体的质量档案。 二、项目实施目标：
通过管理工作上的一系列动作，我们要求从图纸深化设计、材料集中加工、工序移交、一户一档、可视化管理、成品保护这六个方面做到精装修精细化管理。 三、项目管理重点： 1、要求精装修单位与土建总包单位一起对现场已完结构尺寸进行细致测量复核，由监理组织督促总包单位整改，并进行分阶段工序移交、办理移交书面确认。根据现场实测结果确定标准尺寸，初步估计需要制定2-3种规格尺寸； 2、现场根据确定的标准尺寸进行图纸深化设计。深化设计包括墙地砖排版图、吊筋龙骨排版图、龙骨节点图、门槛石节点图等，并把排版图与安装系统走向图、空调布置图进行叠加，找出平面位置的相互矛盾，杜绝现场随意移位切割，与设计单位确定精装修标准的深化图纸； 3、材料样板的确认、封样、存放和台帐的建立。材料划分为甲供材、甲分包材料、甲指乙供材和乙供材，现场建立样板间，对以上材料建立一整套的样板管理体系； 4、材料集中化加工。现场根据设计排版图，将其转化为下料单，专人负责工厂化切割加工，并根据排版、规格尺寸等进行编号标识，由专人负责发料、统一运输供应到施工现场，每天供料，每天用完； 5、重点工序均办理工序界面移交。由监理组织各责任方到现场进行交接，并办理工序交接验收书面确认单。需要办理工序移交的工序界面有：土建工作面交接、防渗漏部位检查交接、入户门安装交接、户
批量精装修管理方案设计
. 5#楼批量精装修工程实施方案 第一章前言 1.编制说明 为了把本工程精装修的项目管理准备工作做充分，项目部就5#楼批量精装修项目工程的难点，项目管理范围和目标，项目部组织体系构成，项目的整体部署，项目的实施计划及进度保障，项目的工序分析，项目的质量控制，项目的成本控制，项目的文明施工等方面进行分析和把控。 第二章项目概况及工程难点分析 1、工程概况： 本工程位于江苏省苏州市常熟虞山镇香山北路与凯文路交叉口琴川碧桂园内。建筑面积为18745.4m2，地下1层，地上27层。 2、工程难点分析： 2.1目前本工程主体结构都已封顶，二次砌筑已基本完成，外墙抹灰及室内抹灰正开始施工。根据现场实际施工情况，预计土建工作面大部分移交需要到7月份。 2.2 本项目楼面面积大，户型较多，批量精装修施工与土建收尾施工存在交叉作业，成品保护难度大。 2.3本工程批量精装修和土建施工材料的运输都需要垂直运输工具，可能造成材料不能及时运输到各楼层，影响工程进度，因此需要夜间加班处理，增加了夜间施工费。 2.4本工程批量精装修需要精细化施工，对土建的墙面基层的平整度和垂直度，墙面的阴阳角的方正，地面的平整度及卫生间防水的要求都非常高，因此需要提前介入土建的毛坯基层施工，提出合理的技术措施为批量精装修打好基础。 2.5 本工程批量精装修的材料品种并不多，但数量非常大，需要提前做好材料计划，公司采购部门需极力配合项目部的施工进度，及时采购材料到现场仓库。2.6本工程批量精装修成本控制是本工程的难点，精装修项目必须有材料设计优化和施工工序的深化设计，以达到材料上的节约和劳动力的低消耗。 第二章本工程批量精装修管理范围及目标 1、管理范围: 1.1对本工程精装修设计方案深化及施工图的确定。 1.2协助公司领导层确定精装修劳务分包模式及劳务分包单位的数量。 1.3组织好批量精装修图纸答疑及设计交底会和批量精装修项目启动会。 1.3协调好土建施工单位与精装修工作面的移交工作和土建现场遗留问题。 1.4负责对本工程批量精装修施工全过程的质量、进度、成本、安装文明施工进行监管和控制，工程完工批量交付后的入住。
精装修管理工作重点
精装修管理工作重点 一、组织图纸会审 1、审查施工图纸有无前后不对应的情况 （1）审查精装修图纸与建筑蓝图在结构方面有无冲突之处； （2）审查平面布置图、天花布置图同立面图及节点详图之间反映的内容是否完全对应。如果不吻合，根据精装修工程按照详图施工的原则进行施工，就可能给平面和天花效果造成破坏或无法施工。 （3）审查装修图纸中的开关、插座、可视对讲、灯具、洁具、龙头等的布置与水电施工图纸是否相吻合。 2、审查装修施工图纸同施工现场之间的符合程度 （1）现场已经施工完成的建筑结构是否满足精装修设计要求，特别是梁柱的位置及尺寸，主梁和次梁的位置及标高对天花平面设计的影响比较大，柱子的出墙位置及尺寸会影响到平面布置和立面造型的实现。 （2）检查现有门窗位置、标高及洞口尺寸是否与精装修设计图纸相吻合，尤其是对外的不可变动的门窗。 （3）审查给水管、排水管位置及尺寸能否满足吊顶造型及标高的要求，如卫生间及厨房的给排水管道位置及标高。 （4）审查空调电源插座、预留套管的位置及标高是否满足精装修天花和立面造型的要求，是否满足空调冷凝水排水要求。 （5）消防管道、消防箱、喷淋及各种探测器的位置、标高能否满足天花设计效果。 （6）智能化的管线、设备安装的位置及标高是否满足精装修设计效果。3、审查精装修施工图纸的深度能否满足施工的要求 （1）材料标注、尺寸标注、标高标注等是否清晰明确。各种材料的品牌、
规格、型号、定位尺寸等是否标注清楚。 （2）节点详图的做法是否详细、明确。 （3）需要场外定制的一些成品线条、装饰品、成品门及门套、窗套等部品外加工的图纸是否齐全，确保外加工的部品够按照精装修设计要求的效果保质保量按时送达施工现场。 4、审查精装修施工图纸反映的做法及用材是否合理 （1）厨房、卫生间等潮湿部位不可使用容易吸水变形、受潮发霉的材料。（2）高大空间的石材装饰墙面不可采用湿贴做法，必须采用干挂法。 （3）墙面贴壁纸时，一定要将在立面上的梁、不同标高的吊顶等反映出来，否则极易出现壁纸收口在阳角或同一墙面的现象。 二、施工场地的检查、移交 1、建筑的结构、砌筑、抹灰等土建工程是否完成，土建施工质量能否满足精装修的施工要求。 2、铝合金门窗是否按照设计安装完成。 3、屋面防水工程是否已经完成，是否有渗漏现象。 4、空调机的插座、预留孔洞是否布置完成，位置、标高是否符合要求。 5、消防主管、支管及消防箱等是否安装完成。 6、厨房、卫生间、阳台（露台）等有防水要求的部位是否已经完成防水施工并完成蓄水试验。 7、入户门和户内门的位置、洞口尺寸及墙厚是否符合设计要求。 8、组织土建施工单位、安装单位、精装修施工单位对土建、安装等各专业工程进行检查验收，合格后交由精装修施工单位进场施工，各方在验收单上签字确认，避免以后互相推诿扯皮。如有不合格项，要
2.5 批量精装修项目管理程序编制指引
工程管理体系程序文件
批量精装修项目管理程序编制指引 1.目的 梳理批量精装修项目管理中需要多个部门合作的工作流程，明确区域各职能部门的职责以及集团各相关部门对批量精装修项目的关注点或审批点； 帮助各区域在本指引的基础上，编制各区域的《批量精装修项目管理程序》，以规范批量精装修项目管理流程，明确各部门的职责，提高批量精装修项目的品质和实施效率，降低批量精装修交付风险。 2.适应范围 适应于金地集团开发的所有精装修交付的住宅项目。 3.定义 批量精装修工程：在带精装修交付的住宅项目中，从项目定位到集中交付各个阶段中与批量精装修相关的工作； 销售样板房：为满足项目开盘销售需要在楼栋内施工或者临时搭建的、且作为精装修交付标准对外展示的精装修样板房； 施工样板房：批量精装修单位进场后，为检验图纸与现场的差异，统一与批量精装修相关的各施工单位的工艺节点做法，在楼栋内施工的实体样板房，每种户型均应至少完成一套施工样板房施工。 在本编制指引中，以下所列部门除有特殊说明外均指区域或城市公司与项目相关职能部门：市场营销部、运营管理部、设计管理部、成本管理部、工程管理部、客户服务部。 4.职责 4.1. 集团工程管理部 ◆负责批量精装修项目管理程序编制指引的编制、修订及解释； ◆负责项目工程管理策划的集团级评审； ◆组织季度第三方评估及交付前的第三方评估； ◆随机参加销售样板房及施工样板房联合验收，并抽查在工程管理部备案的联
合验收记录。 4.2. 集团产品管理部 ◆参加产品与经营方案评审，重点审核批量精装修规模及装修标准。 4.3. 集团成本管理部 ◆参加产品与经营方案评审，重点审核批量精装修目标成本； ◆对项目的合约规划进行集团评审，按照合约规划评审的要求重点，重点审核 精装修相关的内容； ◆编制并修订《金地集团精装修产品配置、量化设计及成本限额标准》； 4.4. 集团投资与运营管理部 ◆对批量精装修项目的装修规模及标准进行审核； ◆对批量精装修项目的装饰规模或标准变更申请进行审核。 4.5. 运营管理部 ◆负责组织相关部门编制“二级节点计划”，并在项目实施过程中跟进实际进 度； ◆负责发起项目精装修规模或标准变更的审批流程。 4.6. 市场营销部 ◆提出“精装修标准建议方案”，明确精装修规模及标准； ◆参与销售样板房及施工样板房的联合验收。 4.7. 工程管理部 ◆负责各区域精装修项目管理程序的编制； ◆负责组织项目工程策划的区域级评审； ◆参与“示范区专项计划”及“二级节点计划”编制，并在项目实施过程中跟 进实际进度； ◆参加图纸会审； ◆参加销售样板房及施工样板房联合验收，并将联合验收记录进行备案； ◆组织区域内项目的第三方评估及交付前的第三方评估。 4.8. 设计管理部 ◆负责精装修方案及施工图设计，并组织图纸会审及图纸交底； ◆负责销售样板房软装施工管理，并参加销售样板房及施工样板房联合验收；