2019税务师 税一 第七章 土地增值税
BT学院
2019税务师税一
■ BT学院丨陪伴奋斗年华
主讲人：邓 琳
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第一节 纳税人、征税范围和税率n 第二节 应税收入与扣除项目
n 第三节 土地增值税应纳税额的计算
n 第四节 税收优惠
n
第五节 征收优惠第七章 土地增值税
第七章土地增值税
土地增值税，是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物增值的部分征收的一种税。
【概念辨析】
1、上面框架说过，所谓增值，如果没有转让何谈增值？因此出租、自建房等不涉及产权转移行为，不存在交纳土地增值税的问题；
2、土地增值税的税率是我们听说过的“超率累进税率”，何谓超率累进税率，就是增值率超过一定的比例就用更高的税率，首先这4档税率需要记忆，其次，计算的时候直接用速算扣除系数计算，计算简单；
3、关于增值额的一些思考：
（1）首先是收入，这是不含税收入（现在销售不动产和无形资产需要缴纳增值税）
（2）扣除项目是固定的，做题严格按照这几步来走就行，一步一步的计算就不会出错
第七章土地增值税
假设是新的房地产转让，那就有5项扣除：
①取得土地使用权所支付的费用
②房地产开发成本（主要是各种工程费用以及征地费用，如果是不得抵扣的增值税也需要记入开发成本）
③房地产开发费用（主要就是三费）
④与转让房地产有关的税金（城建税、教育费附加、印花税）
⑤其他扣除项目（给房地产企业的优待）
按照以上5个步骤走下去，基本不会出错
如果转让是旧房呢？扣除项目如何计算？
①评估价格（重置成本价×成新度）或者购买发票的价格为基础计算
②取得土地使用权所支付的地价款或出让金③按国家统一规定缴纳的有关费用和转让环节缴纳
的税金
第一节纳税人、征税范围和税率
一、纳税义务人
土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
也就是说，无论法人还是自然人、不论经济性质、不论外资还是内资，只要涉及到土地增值税的相关事项，都务必纳税。
二、征税范围
（一）基本征税范围
土地增值税的基本征税范围包括：
（1）转让国有土地使用权；转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；
（3）存量房地产买卖；
【提示】出让国有土地使用权是土地使用权的一级市场买卖，也就是国家作为卖家，不征收土地增值税，因为国家给自己缴纳土地增值税，相当于把钱从左口袋倒到右口袋，是无用之功；但企业和个人从一级市场取得土地使用权之后再转让，这就属于土地增值税征税范围了。
第一节 纳税人、征税范围和税率
二、征税范围
（二）特殊征税范围
房地产的继承未产生收入，不征收
房地产的赠与赠与有三种情形不征税：直系亲属、承担直接赡养义务的、公益事业出租 未发生产权转移，不征收
抵押房地产公司代建房房地产评估增值
交换
属于征税范围，但是个人之间互换自有居住用房地产的，可以免征合作建房
建好之后自用的，暂免征收；建好之后转让的，需要征收企业改制重组改制重组发生所有权内部变更，暂不征收；（但不适合房地产企业）
第一节纳税人、征税范围和税率
【提示】这里土地增值税的赠与不征税和增值税的赠与免税可以区分一下：
增值税：涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权免税。家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法
定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权
第一节纳税人、征税范围和税率
【例题·单选题】下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（）。
A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权
B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业
C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用
D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入
第一节纳税人、征税范围和税率
【例题·单选题】下列情形中，应当计算缴纳土地增值税的是（）。
A.工业企业向房地产开发企业转让国有土地使用权
B.房产所有人通过希望工程基金会将房屋产权赠与西部教育事业
C.甲企业出资金、乙企业出土地，双方合作建房，建成后按比例分房自用
D.房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入
【答案】 A
【解析】选项B：房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的，不属于土地增值税的征税范围，不需要计算缴纳土地增值税；选项C：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；选项D：房地产的代建房行为不属于土地增值税的征税范围，
不需要计算缴纳土地增值税。
第一节纳税人、征税范围和税率
三、税率
土地增值税采用四级超率累进税率，是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。
土地增值税四级超率累进税率表 单位：%级数增值额与扣除项目金额的比率税率速算扣除系数1不超过50%的部分300
2超过50%~100%的部分405
3超过100%~200%的部分5015
4超过200%的部分6035
第二节应税收入与扣除项目
土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。
转让房地产的增值额,是转让产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。土地增值额的大小,取决于转让房地产的收入额和扣除项目金额两个因素。
一、收入额的确定
纳税人转让房地产所取得的收入,是指转让房地产所取得的各种收入,包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。营改增后,纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
1.对取得的实物收入,要按收入时的市场价格折算成货币收入。
2.对取得的无形资产收入,要进行专门的评估,在确定其价值后折算成货币收人。
3.取得的收入为外国货币的,应当以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折成人民币,据以计算土地增值税税额。
4.对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的,可作为转让房地产所取得的收入计税;如果代收费用未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的,在计算扣除项目金额时,可予以扣除,但不允许作为加计20%扣除的基数;对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的,在计算增值额时不允许扣除代收费用。
第二节 应税收入与扣除项目
转让方式
扣除项目具体项目直接转让土地使用权扣除项目（2项） 1.取得土地使用权所支付的金额2.与转让土地使用权有关的税金
转让新建房屋房地产企业（5项） 1.取得土地使用权所支付的金额2.房地产开发成本
3.房地产开发费用
4.与转让房地产有关的税金
5.财政部规定的其他扣除项目（仅针对房地产企业）
非房地产企业（4项）存量房的买卖
扣除项目（3项） 1.房屋及建筑物的评估价格
评估价格=重置成本价×成新度折扣率
2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定
缴纳的有关费用
3.转让环节缴纳的税金二、扣除项目的确定
第二节应税收入与扣除项目
（一）新房扣除项目
1、取得土地使用权所支付的金额
（1）取得土地使用权支付的地价款；
【提示】取得土地使用权所支付的金额可以有三种形式：
①以出让方式取得的土地使用权的，为支付的土地出让金；
②以行政划拨方式取得的土地使用权的，为按规定补缴的土地出让金；
③以转让方式取得的土地使用权的，为支付的地价款。
（2）在取得土地使用权时按照国家统一规定缴纳的有关费用。
【提示】是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，缴纳的有关登记、过户手续费和契税。
2、房地产开发成本
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
第二节应税收入与扣除项目
【例题·计算题】地处县城的某房地产开发公司，2018年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发销售情况如下：
（1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为16000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税（税率5%）。企业用一半的土地开发了该地产项目。
（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。
（3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。
（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给他
人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。
要求：
（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。
第二节应税收入与扣除项目
【例题·计算题】地处县城的某房地产开发公司，2018年3月对一处已竣工的房地产开发项目进行验收，可售建筑面积共计25000平方米。该项目的开发销售情况如下：
（1）该公司取得土地使用权应支付的土地出让金为16000万元，政府减征了10%，该公司按规定缴纳了契税（税率5%）。企业用一半的土地开发了该地产项目。
（2）该公司为该项目发生的开发成本为12000万元。
（3）该项目发生开发费用600万元，其中利息支出150万元，但不能按转让房地产项目计算分摊。
（4）4月销售20000平方米的房屋，共计取得收入40000万元；另外5000平方米的房屋出租给他
人使用（产权未发生转移），月租金为45万元，租期为8个月。
要求：
（1）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的开发成本。
【答案】允许扣除的土地使用权支付金额=[16000×5%+16000×（1-10%）]×50%×
（20000÷25000）=6080（万元）。
允许扣除的开发成本=12000×（20000÷25000）=9600（万元）。
第二节应税收入与扣除项目
3、房地产开发费用
房地产开发费用是指房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
（1）凡能按转让房地产项目计算分摊利息并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额：
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（2）凡不能按房地产项目计算分摊利息或不能提供金融机构证明的，利息支出不得单独计算，直接按照下列公式计算：
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内（3）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能
同时适用上述（1）、（2）项所述两种办法。
第二节应税收入与扣除项目
【提示】利息的扣除要注意两点：
1、利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
2、对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。【加息、罚息不能扣除】
这里着重强调：房地产开发费用，包含销售费用、管理费用和财务费用，但是无论题目如何告诉三种费用的金额，只用看利息支出是否合理并明确区分：
（1）如果能够合理划分：允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
（2）如果不能合理划分：允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权支付的金额+房地产开
发成本）×10%以内
第二节应税收入与扣除项目
【例题·计算题】某房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额为3000万元；房地产开发成本为8000万元；向金融机构借入贷款支出利息900万元（能提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为200万元；该省规定能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。计算该房地产企业允许扣除的房地产开发费用为多
少万元。
第二节应税收入与扣除项目
【例题·计算题】某房地产开发企业取得土地使用权所支付的金额为3000万元；房地产开发成本为8000万元；向金融机构借入贷款支出利息900万元（能提供贷款证明且可以合理分摊），其中超过国家规定上浮幅度的金额为200万元；该省规定能提供金融机构贷款证明且可以合理分摊利息支出的，其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。计算该房地产企业允许扣除的房地产开发费用为多少万元。
【答案及解析】该企业允许扣除的房地产开发费用=（900-200）+（3000+8000）×5%=1250（万
元）。
第二节应税收入与扣除项目
4、与转让房地产有关的税金
包括城市维护建设税、印花税，教育费附加、地方教育附加视同税金扣除。但不包括增值税。
由于房地产企业已经将“印花税”计入了“管理费用”，因此在这一项扣除中，房地产企业不能扣除“印花税”，只能扣除“城建税、教育费附加、地方教育附加”（老内容，但是土增这里还没有改）
对于个人购入房地产再转让的，其在购入环节缴纳的契税，由于已经包含在旧房及建筑物的评估价格之中，因此，计征土地增值税时，不另作为与转让房地产有关的税金予以扣除。
营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。
房地产企业和非房地产企业可以扣除的税金对比：
房地产企业城建税、教育费附加、地方教育费附加
非房地产企业印花税、城建税、教育费附加、地方教育费附加
土地增值税 筹划 文档
土地增值税筹划一般思路 来自: 互联网 所谓土地增值税，就是纳税人转让房地产取得的收入减除规定扣除项目金额后增值再按比例交纳的税收。纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物（简称房地产）并取得收入的个人和单位。征税范围包括土地、地上建筑物及其附着物，不包括通过继承和赠予等无偿方式转让的房地产，课税对象有偿转让的土地增值额。根据国务院颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，土地增值税的税率为四级超额累进税率，即增值额未超过项目金额的50%，税率为30%；值额超过项目金额的50%未超过100%，税率为40%；值额超过项目金额的100%未超过200%，税率为50%；值额超过项目金额的200%以上，税率为60%.2006年12月1日《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》对个人转让房地产无法确定土地增值额的实施总价作为税基的，各省税率不同但基本按现价或评估价的1%-2%.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税；个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免征土地增值税；居住满3年未满5年的减半征收土地增值税。 一般而言，可以运用以下办法进行土地增值税的筹划： 一、利用土地增值税的起征点进行的纳税筹划所谓“土地增值税的起征点”，即根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税。按照这一原则，纳税人建造住宅出售的，应考虑增值额增加带来的收益和放养起征点的优惠而增加的税收负担问的关系，避免增值率稍高于起征点而导致的得不偿失。 二、充分加计允许扣除项目进行的纳税筹划（l）充分计列利息费用及其他费用支出现行土地增值税制度对房地产开发中作为财务费用的利息支出有两种列支方法：一是在商业银行同类同期贷款利息范围内据实扣除。同时对其他房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和（以下简称“合计数”）的5%计算扣除；二是对不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，可按上述“合计数”的10%计算扣除包括利息在内的全部费用支出。 在实际操作中，以上两种方法计算的“房地产开发费用”必然存在差异。因为第一种方法中允许“据实扣除”的利息和第二种方法中“合计数”的5%（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许“据实扣除”的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按“合计数”的10%扣除全部费用。 （2）充分利用对房地产开发企业的附加扣除实施纳税筹划《土地增值税实施细则》规定，对从事房地产开发的企业，可按“合计数”的20%加计扣除项目金额，其他企业从事房地产开发的，不享受此项费用扣除。此举的主要目的是为了抑制对房地产的炒买炒卖行为、因此，当非房地产开发企业欲进入房地产业时，不宜作为其非主营项目，而应考虑重新设立一独立核算的、专门从事房地产开发和交易的关联企业。这样，不仅可以在房地产开发业务中享受前述附加扣除，实现土地增值税的纳税筹划，而且可以在今后的各纳税年度中利用企业
2019年度土地增值税培训讲义
2019年度土地增值税培训资料 第一部分文件解读 一、鄂地税发【2008】207号文件废止的影响 2017.10.26省地税局局1号公告废止 （一）、对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。 总局授权各省、市、自治区地税局规定年限。 实际征管中以房管局认定的房屋属性为准，联合控管。 对开发商将开发产品自持后再转让，按照新建商品房政策处理。（二）、第五条符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的； （二）整体转让未竣工的房地产开发项目的； （三）直接转让土地使用权的； （四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。 废止后，前三条按总局规定执行不变，第四条作为可要求清算情形，基本上也无变化。 （三）、第六条符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算： （一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地
产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； （三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目； （四）省地方税务局规定的其他情形。 废止后，前两条按总局规定执行无变化。第三条取消，第四条省局目前暂无规定。 （四）、第十三条主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。 总局清算管理规程规定土地增值税清算审核具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定，目前省局暂无规定。 市局今年继续按照往年做法要求各区局当年完成当年度清算项目，并实施绩效考核。 滞纳金问题按总局220号文件执行，查补税款在限定日期内缴纳的不收滞纳金。 （五）、第十八条清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位
第七章资源税法与土地增值税练习题
资源税法与土地增值税练习题 （一）1 1以下煤炭资源中征收资源税的有 （ A. 洗煤 B..? C.原煤 D.n 2. 纳税人开采或生产应税产品并销售的，其资源税的征税数量为 A.开采数量 B. .■: C.计划产量 D.\ 3. 下列各项中，属于资源税纳税人的是 （）i A. 境内开采应税资源的矿产品或者生产盐的个人 B ?生产居民煤炭制品的企业 C.中外合作开采石油、天然气企业 D ?进口应税资源产品的单位或个人 4. 某冶金联合企业铁矿山，8月份开采铁矿石5000吨，销售4000吨，适用的单位税额为每吨 14 元。该矿当月应纳资源税为（）元。 A. 33600 B. 56000 C. 22400 D. 28000 5?下列各项中，不符合资源税确定课税数量基本办法的是 （ ）： A. 纳税人开采或生产应税产品销售的，以销售数量为课税数量 B. 纳税人开采或生产应税产品自用的，以自用数量为课税数量 C. 纳税人不能准确提供应税产品销售数量或移送使用数量的， 以应税产品的产量或主管税务 机关确定的折算比，换算成的数量为课税数量 D. 对于连续加工前无法正确计算原煤移送使用量的煤炭， 可按加工产品的综合回收率，将加 工产品生产量和自用量折算成原煤数量，以此作为课税数量 6. 某联合企业为增值税一般纳税人， 2015年2月专门开采的天然气 45000千立方米，销售 天然气37000千立方米（含采煤过程中生产的 2000千立方米），每千立方米1200元；开采 煤层气300000 立方米，对外销售200000立方米，每立方米2元以原煤直接加工洗煤 110万吨, 对外销售90万吨，每吨不含税价格 670元。 （提示：资源税单位税额，煤炭 5%天然气10%洗煤与原煤的综合回收率为 60% 2015年2月该企业在本省应缴纳的资源税为（ ）万元。 A. 2229 B. 2631 C. 2253 D. 2349 7. 纳税人以外购的液体盐加工成固体盐，其为加工固体盐而（ ( )： ）的已纳税额准予抵扣。
土地增值税的税务筹划及案例分享
土地增值税的税务筹划及案例分享 2019-12-10 最近一段时间，笔者遇到的土地增值税清算申报业务开始多了起来。土地增值税自行清算申报，一直是实务中的重点和难点。房地产开发项目通常具有时间跨度长、过程步骤多、涉及部门广等特点。纳税人往往在复杂的开发过程中进行所谓的“税务筹划”，以达到少缴税款的目的。充分认识土地增值税自行清算的复杂性，深入剖析土地增值税自行清算工作中的典型问题，有利于企业提升清算成效，规避税务风险。 常见违规操作 从笔者的实践经验上看，一些房地产开发企业由于对税收筹划的认识不深刻，对政策的理解不到位，存在一些违规操作。 借口资料残缺，申请核定征收。举例来说，房地产开发企业甲公司于2011年建造开发了一小区。由于开发当时土地成本较低，如果按查账征收方式进行清算，需要补税近1000万元。于是，甲公司故意隐瞒相关资料，以造成资料缺失的假象，从而采用核定征收方式进行清算，在清算申报环节无需补税。主管税务机关通过向相关行政主管部门函调等方式，获得了整个项目开发必备的核心资料后，要求甲公司按照查账征收方式进行清算。最终，该项目需补税近1000万元。 审核补税不罚款，自行清算钻空子。土地增值税清算审核，与一般的税务稽查和检查不同。根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的审核税款，不加收滞纳金，截至目前也并无罚款规定。于是，部分房地产开发企业通过隐瞒销售收入，对同时间销售的、同地段同楼层单位，设计了不同的单位售价，虚列扩大开发成本，降低增值率，借机申报大额退税。但如此一来，企业后续可能需要补缴企业所得税并缴纳相应的滞纳金，风险隐患颇高。 自设隐蔽工程，无法自圆其说。房地产开发企业乙公司认为，自己所建造项目的地下桩基工程隐蔽，而高楼建成后，地下工程将无法查看核对，故账面虚列成本，忽视了事前对地下桩基的地形勘察和设计论证。可是，地下桩基工程施工不能随意，即使是提供了地形的勘察设计资料，还需要符合合同、发票、决算报告以及现金流四者一致等要求。税务机关在审核过程中下达通知书，要求企业在规定的时限内提供合同、决算报告、发票、现金流相一致的证明资料。最终，乙公司因无法提供相关明细资料，对应成本无法扣除。 混淆公共配套设施，计算出现偏差。在实践中，一些房地产开发企业将无产权车库车位、阁楼等设施，在未经认定的情况下，直接作为公共配套设施，在清算时直接全部扣除。部分房地产开发企业认为，拿地后进行了整体开发，因此不区分开发房产类型以计算不同的增值率，未分类型计算增值额，而是整体计算销售收入、土地出让金和契税、开发成本及税金附加，不符合《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）的有关要求。
土地增值税筹划思路
房地产开发项目经营方式比较特殊，土地增值税征收管理难度较大，其中，非常特出的问题是，纳税人成片受让土地使用权后分期分批开发、转让房地产，以及纳税人采取预售方式出售商品房。国家为了加强土地增值税的征收管理，保证税收及时足额入库，采取了先按比例预征，然后再予以清算的方法。 土地增值税清算是指，房地产开发企业在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规和有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，填写清算申报表，向主管税务机关提供有关资料，办理清算手续，结清土地增值税税款的行为。房地产开发企业符合这些条件之一的， 应当进行清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的； （3）直接转让土地使用权的。对于符合这些条件之一的，主管税务机关可以要求房地产开发企业进行清算： （1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。 二、涉及房地产开发项目土地增值税清算的税收优惠（一）财政部确定的其他扣除项 财政部确定的一项重要扣除项目是，对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。 （二）建造普通标准住宅出售的税收优惠 建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目金额之和20%的，予以免税。超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。所谓“普通标准住宅”，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、小洋楼、度假村、以及超面积、超标准豪华装修的住宅，均不属于普通标准住宅。2005年6月1日起，普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。 （三）因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税这类房地产是指因城市市政规划、国家建设需要拆迁，而被政府征收、收回的房地产。由于上述原因，纳税人自行转让房地产的，亦给予免税。 三、房地产开发项目土地增值税清算的纳税筹划方法
(完整版)土地增值税清算辅导讲义
土地增值税清算辅导讲义 2011年9月 一、土地增值税清算相关政策规定 （一）条例细则规定 《土地增值税暂行条例实施细则》第十六条：纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，由于涉及成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。 （二）税收相关文件：15个（附件1） 二、土地增值税清算审核要点 （一）清算单位确定 《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。 国税发[2006]187号明确：土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。 实际工作中可参照房开企业的立项手续或建设用地规
划许可证、建设工程规划许可证来确定开发项目。 国税发[2009]91号第十七条：清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。 （二）清算条件 1．应办理土地增值税清算手续的纳税人条件： 国税发[2006]187号、国税发[2009]91号： （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的。 （辽地税发[2007]102号：全部竣工并销售完毕并按规定已预缴土地增值税的房地产开发项目；全部竣工并销售完毕未预缴土地增值税的，在补缴预缴土地增值税完毕后的房地产开发项目； 根据**省房屋建筑工程竣工验收备案的有关规定，以工程验收部门核发《**省房屋建筑工程竣工验收备案书》之日，作为土地增值税清算项目竣工的时限；） （2）整体转让未竣工的房地产开发项目； （3）直接转让土地使用权的项目。 2．税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件国税发[2006]187号、国税发[2009]91号：符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值
第七章资源税法和土地增值税法(完整版)
第七章资源税法和土地增值税法 本章考情分析 本章在2013年教材中合并包含了《资源税法》和《土地增值税法》。在最近3年的考试中，资源税的平均分值为2分，土地增值税平均分值为8分。均可以命制各种题型。 2013年教材的主要变化 1.将上一年教材的第七章和第八章合并成为一章； 2.增加资源税基本原理的内容； 3.增加土地增值税基本原理的内容。 第一节资源税纳税义务人、税目与税率 资源税是对在我国从事应税矿产品开采和生产盐的单位和个人课征的一种税。属于对自然资源占用课税的范畴。 作用： （1）促进企业之间开展平等竞争。 （2）促进对自然资源的合理开发利用。 （3）为国家筹集财政资金。 一、纳税义务人 在中华人民共和国领域及管辖海域从事应税矿产品开采和生产盐（以下称开采或者生产应税产品）的单位和个人，为资源税的纳税人。 【归纳】关于资源税纳税人的四点理解： 1.开采地点——进口不征、出口不退 2.纳税人范围广泛 3.应税与非应税 4.有扣缴义务人的规定（含个体户） 【例题1·多选题】下列各项中，属于资源税纳税人的有（）。（2005年） A.开采原煤的国有企业 B.进口铁矿石的私营企业 C.开采石灰石的个体经营者 D.开采天然原油的外商投资企业 【答案】ACD 【例题2·多选题】下列收购未税矿产品的单位能够成为资源税扣缴义务人的有（）。 A.收购未税矿石的独立矿山 B.收购未税矿石的个体经营者 C.收购未税矿石的联合企业 D.收购未税矿石的冶炼厂 【答案】ABCD 二、税目、税率
（一）税目 资源税的征税范围分为原油、天然气、盐、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、煤炭、其他非金属矿原矿共七大类。 【提示】对伴采矿产品和开采未列举名称矿产品的征税规则： 1.纳税人在开采主矿的过程中伴采的其他应税矿产品，凡未单独规定适用税额的，一律按照主矿产品或视同主矿产品税目征收资源税。 2.虽然属于资源税的范围，但未列举名称的其他非金属矿原矿和其他有色金属矿原矿，省、自治区、直辖市政府有权决定开征或缓征，并报财政部和国家税务总局备案。 【例题1·单选题】下列各项中，属于资源税征收范围的有（）。 A.人造原油 B.煤矿生产的天然气 C.洗煤、选煤 D.液体盐 【答案】D 【例题2·多选题】下列各项中，应征收资源税的有（）。（2009年原制度） A.进口的天然气 B.专门开采的天然气 C.煤矿生产的天然气 D.与原油同时开采的天然气 【答案】BD （二）税率 资源税的应纳税额，按照从价定率或者从量定额的办法，实施“级差调节”的原则。资源税七个税目中，原油、天然气采用比例税率；煤炭、其他非金属矿原矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐采用定额税率。 三、扣缴义务人 1.独立矿山、联合企业收购未税矿产品的单位，按照本单位应税产品税额、税率标准。 2.其他收购单位收购的未税矿产品，按税务机关核定的应税产品税额、税率标准。 第二节资源税计税依据与应纳税额的计算 一、计税依据 （一）从价定率征收的计税依据
土地增值税法律制度 --初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7
初级会计职称考试辅导《经济法基础》第五章讲义7 土地增值税法律制度 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 一、纳税人 土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 【提示1】土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 【提示2】土地使用权、不动产转让中：转让方缴纳营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税；承受方缴纳契税、印花税。 【例题·单选题】下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.以房抵债的某工业企业 B.出租写字楼的某外资房地产开发公司 C.转让房产的某个人 D.转让国有土地使用权的某高等学校 『正确答案』B 『答案解析』本题考核土地增值税的纳税人。土地增值税征税范围规定，出租房地产，未发生房产产权、土地使用权的转让行为，不属于土地增值税征税范围，所以，出租写字楼的某外资房地产开发公司不是土地增值税的纳税人。 二、征税范围（易出单选题、多选题） 【例题·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是（）。 A.公司与公司之间互换房产 B.房地产开发公司为客户代建房产 C.兼并企业从被兼并企业取得房产 D.双方合作建房按比例分配房产后自用
『正确答案』A 『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。根据规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围；兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。 三、土地增值税的计税依据——转让房地产所取得的增值额 增值额＝转让房地产取得的收入一扣除项目 【关注2：转让房地产有关的税金】 1.房企：营业税、城建税（教育费附加） 2.非房企：营业税、城建税（教育费附加）、印花税 【例题·多选题】根据我国《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，下列各项中，在计算土地增值税额时可以从转让房地产取得的收入中扣除的项目有（ ）。 A.取得土地使用权所支付的金额 B.房地产开发成本 C.转让房地产缴纳的营业税 D.转让房地产缴纳的企业所得税
2019年税务师《财务与会计》试题及答案
2019年税务师《财务与会计》试题及答案 一、单项选择题 1、下列企业财务管理目标中，没有考虑利润与投入资本之间的关系的是( )。 A、利润最大化 B、每股收益最大化 C、股东财富最大化 D、企业价值最大化 2、下列项目中不属于财务管理内容的是( )。 A、筹集资金 B、投资管理 C、股利分配 D、资源战略管理 3、关于企业价值最大化，下列说法不正确的是( )。 A、企业价值最大化等同于股东财富最大化 B、企业价值最大化考虑了资金的时间价值和风险价值 C、企业价值最大化目标反映了所有者、债权人、管理者及国家等各方面的要求 D、会导致经营行为短期化 4、采用专门的方法，系统的分析和评价企业财务状况、经营成果以及未来趋势的过程是( )。
A、财务预测 B、财务决策 C、财务控制 D、财务分析 5、每股收益最大化与利润最大化相比，其优点是( )。 A、考虑了资金的时间价值 B、考虑了投资的风险价值 C、有利于企业克服短期行为 D、考虑了投资额与利润的关系 6、下列关于利率的表述中不正确的是( )。 A、利率是资金这种特殊商品的交易价格 B、利率有名义利率和实际利率之分 C、通货膨胀预期补偿率主要受当前通货膨胀水平的影响 D、风险补偿率受风险大小的影响，风险越大要求的报酬率越高 7、关于利率的说法不正确的是( )。 A、名义利率等于纯利率加上通货膨胀率和风险补偿率 B、利率是资金的增值同投入的资金的价值比 C、利率计算中的通货膨胀率属于风险补偿率 D、风险补偿率包括违约风险补偿率、流动性风险补偿率和期限风险补偿率 8、下列各项中不属于金融资产按融资对象标准，划分的是( )。 A、流通市场
2020年初级会计师考试《经济法基础》基础辅导讲义第48讲_土地增值税法律制度
一、土地增值税纳税人（★） 二、土地增值税征税范围（★★） 三、土地增值税应纳税额计算（含税率、计税依据、应纳税额）（★★★） 四、土地增值税税收优惠（★★★） 五、土地增值税征收管理（★★） 概念：土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。（有偿的行为） 一、土地增值税纳税人 土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 二、土地增值税征税范围 （一）一般规定 1.转让国有土地使用权的行为征税，出让国有土地使用权的行为不征税。 2.转让地上建筑物及其他附着物产权的行为。 3.土地增值税只对有偿转让房产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。 （二）特殊规定 1.企业改制重组 （1）非公司制企业整体改制为有限责任公司或股份有限公司，有限责任公司整体改制为股份有限公司，对改制前的企业将国有土地使用权、地上建筑物及其附着物转移、变更到改制后的企业，暂不征收土地增值税。 （2）企业合并：按照法律规定或者合同约定，两个或两个以上企业合并为一个企业，且原企业投资主体存续的，对原企业将房地产转移、变更到合并后的企业，暂不征收土地增值税。 （3）企业分立：按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将房地产转移、变更到分立后的企业，暂不征收土地增值税。 （4）作价投资：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征收土地增值税。 注意： 以上情形不适用于房地产开发企业。 2.房地产开发企业将开发的部分房产，转为自用或用于出租等，未发生产权转移的，不征收土地增值税。 3.房地产交换：属于土地增值税的征税范围。但是个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。 4.合作建房：对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 5.房地产出租 房地产出租，没有发生房产产权、土地使用权的转让，因此，不属于土地增值税的征税范围。 6.房地产抵押 对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。待抵押期满后，视该房地产是否转移而确定是否征收土地增值税。对于房地产抵债而发生房地产权属转让的，应列入土地增值税额征税范围。 7.房屋的代建行为 取得的收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。 8.房地产的重新评估 房地产权属没有发生转移，也未取得收入，不属于土地增值税征税范围。 【例题1·单选题】（2017年）根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，不属于土地增值税纳税人的是（）。 A.出租住房的孙某 B.转让国有土地使用权的甲公司
土地增值税合理避税的各种对策
土地增值税税务筹划合理避税的各种策略 一、要做到如何合理避税，首先我们就要熟悉这个行业及相关税金及定义，就土地增值税来说，主要可以从以下几个方面理解： 1、土地增值税的征税对象是纳税人转让房地产所取得的增值额，此项增值额为纳税人转让房地产取得的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。 2、土地增值税只有对有偿转让的房地产征税，对于继承、赠与等方式无偿转让房地产，则不予征税。 3、以房地产转让到投资、联营企业，暂免征，再转让，征税。 合作建房建成后自用的，暂免，建成后转让的，征税。 企业兼并转让房地产的，暂免。 交换房地产的，单位之间交换征税，个人之间互换经当地税务机关核实，免征。 房地产抵押，抵押期间不征，期满偿还债务本息不征，期满不能偿还债务，以房地产抵押的征。 房地产出租不征。 房地产评估增值不征。 国家收回房地产产权免征。 土地使用者转让、抵债或置换土地征税。 首先大概的征税与不征税范围我们明白了，这就有利于我们进行后续
的筹划，接下来就是解决实际核算的问题了，合理避税的目的也就是在合法的范围内用合规的方式合理的降低企业税收成本，增加利润，那么合理避税主要就可以从两方面入手了，一是从成本入手，关于成本的问题可参照本论坛的另一篇文章，一是从收入入手。首先税收成本的降低就从日常发生的各项支出开始，要想少交税，自然就要想办法从成本上下功夫，在收入保持不变的情况下，成本费用增加了，实现的增值额自然就降低了，那么税也就少了。首先我们要了解可以扣除的项目 二、土地增值税可扣除项目： 1、取得土地使用权所支付的金额 （1）、以出让方式取得土地使用权时，为支付的土地出让金 （2）、以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的土地出让金 （3）、以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款 2、开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）、土地征用及拆迁补偿费 (2)、前期工程费 （3）、建筑安装工程费 (4)、基础设施费 （5）、公共配套设施费 （6）、开发间接费：直接组织、管理开发项目所发生的费用，包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费等等。
土地增值税讲义
土地增值税税收政策培训 主讲人：高驰
相关法规： 1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）； 2、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）； 3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）； 4、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）； 5、《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）； 6、《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）； 7、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]第187号）； 8、《财政部国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税〔2006〕141号）； 9、《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）； 10、国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发〔2007〕132号）； 11、《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）； 12、《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国
税发[2010]53号）； 13、四川省地方税务局转发《国家税务总局关于印发<土地增值税 清算管理规程>的通知》的通知（川地税发（2009）60号）； 14、《四川省地方税务局四川省财政厅关于土地增值税征管问题 的公告》（四川省地方税务局公告2010年第1号）； 15、《成都市地方税务局成都市财政局关于土地增值税有关问题 的公告》（2011年第1号）； 16、国税发[2009]91号与国税发[2006]187号对比表 本次培训大纲 一、土地增值税基础知识 （一）概述 （二）征税范围、纳税人和税率 （三）转让房地产增值额的确定 （四）应纳税额的计算 二、土地增值税清算管理规程 （一）土地增值税的清算条件 （二）清算审核的内容（PPT第1页） 各位好，我是财务部的高驰。今天上午就为大家讲一下土地增值税的相关政策，特别是房地产开发项目土地增值税清算时应注意的一些要点和大家一起讨论一下。如果有讲得不对的地方，还请大家指正，一起讨论。
2019年注册税务师《税法二》真题18页word
一、单项选择题（共40题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1. 依据企业所得税相关规定，下列各项应计入应纳税所得额的是（）。 A. 高校后勤实体经营活动取得的收入 B. 企业获得的由财政部规定指定用途的流转税返还款 C. 储蓄机构代扣代缴个人利息所得税取得的手续费收入 D. 按国务院统一规定，清产核资时发生的固定资产评估净增值 2. 经税务机关核定某企业2019年度实现的纳税调整后所得为40万元，2019年度发生 亏损32万元。该企业2019年度应缴纳企业所得税（）万元。 A. 1.44 B. 2.16 C. 2.64 D. 13.20 3. 依据企业所得税相关规定，下列有关保险企业的税务处理正确的是（）。 A. 保险企业坏账准备金提取比例，不得超过年末应收账款余额的5‰ B. 保险企业按规定上交给保监会的管理费，不得超过当年保费收入的2％ C. 保险企业支付的代理手续费，不得超过当年本企业全部实收保费收入的8％ D. 保险企业的佣金支出，不超过保险合同有效期内营销业务保费收入总额8％的部分， 从保单签发之日起5年内，凭合法凭证据实在税前扣除 4. 某内资企业全年产品销售收入6700万元，出租包装物租金收入400万元，接受捐赠 收入50万元，投资收益40万元。该企业当年准予在税前扣除的业务招待费限额是（）万元。 A. 23.10 B. 23.70 C. 24.30 D. 25.80 5. 下列单位不属于企业所得税纳税人的是（）。 A. 国有企业 B. 个人独资企业 C. 集体企业 D. 有经营所得的其他组织 6. 依据企业所得税相关规定，下列表述正确的是（）。 A. 纳税人已核销的坏账损失收回时，应相应增加当期的应纳税所得额 B. 纳税人在融资租赁前发生的手续费、律师费等，准予直接计入当期损益 C. 企业在股份制改造过程中发生的资产评估增值部分计提的折旧费准予在税前扣除 D. 纳税人与关联方之间因购销活动发生的应收账款，准予作为计提坏账准备金的依据 7. 下列说法符合企业所得税相关规定的是（）。 A. 借款费用是否资本化与借款期间的长短有必然联系 B. 企业筹建期间发生的长期借款费用，均应计入开办费 C. 纳税人对外投资而借入的资金发生的借款费用，必须计入有关投资成本 D. 电信企业经国务院和国家发改委批准发行的债券利息，准予在税前据实扣除 8. 某内资企业甲投资于乙企业，乙企业2019年实现税后利润120万元，向甲企业分配 股息8.5万元，甲企业所在地所得税税率33％，乙企业所在地所得税税率15％。甲企业分回股息应缴纳企业所得税（）万元。 A. 3.81
土地增值税法习题
土地增值税法习题 The latest revision on November 22, 2020
练习题 一、单项选择题 1.某工业企业2003年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元(其中印花税金 2.5万元)。该企业应缴纳的土地增值税（）。 A.96.75万元 B.97.50万元 C.306.75万元 D.307.50万元 【答案】C 【解析】土地增值额=5000-3700-277.5=1022.5(万元) 土地增值额占扣除项目金额的比例 =1022.5÷3977.5=25.7%＜50%，税率为30% 应缴纳的土地增值税=1022.5×30% =306.75(万元) 2.下列各项中，应征收土地增值税的是（）。 A.赠予社会公益事业的房地产 B.个人之间互换自有居住用房地产 C.抵押期满权属转让给债权人的房地产 D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产 【答案】C 【解析】对房地产的抵押，在抵押期满后，转移产权的，征收土地增值税。 3.某房地产开发公司整体出售了其新建的商品房，与商品房相关的土地使用权支付额和开发成本共计10000万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该项目所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按国家规定允许的最高比例执行；该项目转让的有关税金为200万元。计算确认该商品房项目缴纳土地增值税时，应扣除的房地产开发费用金额为（）。 A.1000万元 B.2000万元 C.2500万元 D.3000万元 【答案】A 【解析】10000×10%=1000（万元） 4.房地产开发企业在确定土地增值税的扣除项目时，允许单独扣除的税金是（）。 A.营业税、印花税 B.房产税、城市维护建设税 C.营业税、城市维护建设税 D.印花税、城市维护建设税 【答案】C 【解析】与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金扣除。但是房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》有关规定，其在转让时缴纳的印花税应列入管理费用中，而不允许单独再扣除。 5.2009年，某房地产开发公司销售其新建商品房一幢，取得销售收入1.4亿元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费及开发成本合计为4800万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利息；该商品房所在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例为10%；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该商品房应缴纳的土地增值税为（）。 A.2256.5万元 B.2445.5万元 C.3070.5万元 D.3080.5万元 【答案】B
土地增值税法学习重点
第八章土地增值税法 一、本章命题常规 本章为CPA考试的比较重要的一章，平均分值6分。 土地增值税既能够出客观题型，经常出计算题，也能够与营业税、企业所得税、印花税等税种混合命制综合题。 二、本章新增或新变化的要紧考点 1.增加企业多种资金来源下房地产开发费用扣除的规定 房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用两种方法计算利息扣除。 【例题·计算题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额10000万元；房地产开发成本60000万元；向金融机构借入资金利息支出4000万元（能提供银行贷款证明），其中超过国家规定上浮幅度的金额为1000万元；开发中还使用其他借入资金1500万元，（不能提供银行贷款证明）。该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用的扣除比率为5%，不能提供贷款证明的房地产开发费用的扣除比率为10%。则该企业最多同意扣除的房地产开发费用为（4000-1000）+（10000+60000）×5%=6500（万元）。 2.增加对转让不能取得评估价的旧房的专门加计扣除的计
算 纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算扣除。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，能够视同为一年。 对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。 关于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地点税务机关能够依照《税收征管法》第35条的规定，实行核定征收。 【例题·单选题】2011年3月，某企业转让一处2007年7月购置的办公用房，转让时不能取得评估价格，原购房发票注明购房款300万元，购入时交纳契税9万元，转让时交纳营业税、城建税、教育费附加5.5万元，交纳印花税0.2万元，上述金额和凭证均通过主管税务机关的确认，则该房产计算土地增值税时可扣除的金额是（）。
2019年税务师《涉税服务实务》试题及答案(卷七)
2019年税务师《涉税服务实务》试题及答案（卷七） 一、单项选择题 1、某个人准备在2019年投资新办一商业企业，在向税务师进行咨询时，税务师的下列说法中错误的是()。 A、如果该个人将企业的组织形式设立为个人独资企业的，则可以不征企业所得税，只征收个人所得税 B、如果商业企业年应税销售额超过500万元，应当申请成为增值税一般纳税人 C、如果商业企业为小规模纳税人，那么不得自行开具增值税专用发票 D、如果该个人将企业的组织形式设立为一人有限责任公司，那么，对于企业的经营所得要征个人所得税 2、某企业面临清算，就下列企业注销阶段的问题进行咨询，税务师认为不正确的是()。 A、企业在注销的过程中，应先确认清算所得，作为一个独立的纳税年度按企业所得税适用税率计算清算所得的企业所得税 B、若清算所得为负数，则不需要缴纳清算所得的企业所得税 C、在支付职工的工资、解除合同的补偿金时，不需要按相关的个人所得税规定代扣其个人所得税 D、在向股东分配剩余资产时，应就其超过原投资成本部分，代扣其“财产转让所得”的个人所得税 3、下列关于企业在融资、投资及利润分配过程中的税收筹划的表述
中，错误的是()。 A、北京市A企业缺少资金，决定采用举债的方式进行融资，因为这样可以达到少缴企业所得税的目的 B、天津市B企业缺少资金，决定采用发行股票的方式进行筹资，B 企业认为这样可以达到少缴企业所得税的目的 C、河北省石家庄市C企业为了融通资金，采用发行股票和债券两种方式，因为发行债券可以达到节税的目的，发行股票可以平衡财务经营风险 D、青海省西宁市D企业上市后第三年不发放股利，而是通过增加企业利润以提高股票价格的方式来间接增加股东财富，因为这种方式股东不用缴纳个人所得税 4、下列关于税收筹划的分类，表述不正确的是()。 A、按地域范围来划分，税收筹划可分为国内税收筹划和国际税收筹划 B、按纳税人来划分，税收筹划可分为个人或家庭税收筹划以及企业税收筹划 C、按税种来划分，税收筹划可分为所得税筹划、流转税筹划、财产税筹划等 D、按纳税人身份来划分，税收筹划可分为一般纳税人税收筹划以及小规模纳税人税收筹划 5、下列关于税务顾问的表述，错误的是()。 A、咨询内容广泛是税务顾问的特点之一
第七章 资源税法和土地增值税法-土地增值税纳税义务人与征税范围
2015年注册会计师资格考试内部资料 税法 第七章 资源税法和土地增值税法知识点：土地增值税纳税义务人与征税范围 ● 详细描述： 土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。1994－1－1开征。 一、纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。 二、征税范围 （一）基本征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税。 基本征税范围不属于征税范围 1.转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与； 2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让； 3.存量房地产的买卖。1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为； 2.不包括未转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租。 有关事项是否属于征税范围 1.继承、赠予（1）继承；不征（无收入） （2）赠予：公益性赠予、赠予 直系亲属或承担直接赡养义务 人，不征；非公益性赠予，征 2.出租不征（无权属转移） 3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债 务本息不征；抵押期满，不能 偿还债务，而以房地产抵债 ，征 4.房地产交换单位之间换房，征；个人之间 互换自有住房，免征
例题：1.以下关于土地增值税的规定，说法正确的有（）。 A.房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税应计入房地产开发成本进行扣除 B.房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费 C.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除 D.对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率 正确答案：B,C,D 解析：房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定缴纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 2.根据《土地增值税暂行条例》规定，下列情形中，应按房地产评估价格计算征收土地增值税的是（）。 A.隐瞒、虚报房地产成交价格 B.提供扣除项目金额不实的 C.成交价低于房地产评估价格，又无正当理由的 D.无法提供房地产成交价格的正确答案：A,B,C 5.以房地产投资、联营 （1）房地产（房地产企业除外）转让到投资联营企业，暂免征；将投资联营房地产再转让，征（2）投资、联营的企业属于从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，应当征收土地增值税6.合作建房 建成后自用，暂免征；建成后转让，征7.兼并转让 暂免8.代建房 不征（无权属转移）9.重新评估 不征（无收入）
2019年税务师考试真题——税法二
2019年税务师考试真题——税法? 2019年税务师考试真题——税法? （考?回忆版） 1.居?纳税??某?次性取得稿酬收?20000元,按现?个?所得税的相关规定,其预扣预缴个?所得税的应纳税所得额是()元 A.1000 B.11200 C.16000 D.20000 【答案】B【解析】(1)居?个?取得稿酬所得,以收?减除责?后的余额为收?额,稿酬所得的收?颗减按70%计算,以每次收?额为预扣预缴应纳税所得额。(2)每次收?4000元以上的减除费?按照20%计算。(3)预扣预缴的应纳税所得额-20000X(1-20%)×70%-11200(元) 、单项选择题 2.2019年某保险营销员取得不含税佣?收?37.5万元,假定不考虑其他附加税费、专项扣除和专项附加扣除,2019年该营销负应缴纳个?所得税()元 A.9480 B.16080 C.19080 D.28080 【答案】【解析】(1)保险营销员、证券经纪?取得的佣?收?,属于劳务报酬所得,以不含增值税的收?减除20%的费?后的余额为收?额,收?额减去展业成本以及附加税费后,并?当年综合所得,计算缴纳个?所得税,保险营销员、证券经纪?展业成本按照收?额的25%计算(2)收?额=375000×(1-20%)=300000(元)展业成本=300000×25%=75000(元):井?综合所得的?额-300000-75000-22500(元)(3)应缴纳个?所得税(225000- 60000)×20%-16920=16080(元) 3.依据企业所得税的相关规定,下列所得按转让货物或资产的企业所在地确定所得来源地的是(） A转让动产所得 B.销售货物所得 C.转让不动产所得 D.转让权益性投资资产所得