商业房地产评估经验谈(重要)

商业房地产评估经验谈

商业房地产评估是不动产评估当中最难评估的物业之一，不仅因为影响价格的因素多，且因素对价格的影响幅度非常大，不容易以把握，稍有不慎价格就有大的偏离。但是商业房地产价格变化也是有规可循的，估价师如果平时多做调查，多掌握资料，善于观察，勤于分析，那么商业房价格评估准确度是可控的。下面结合我多年对重庆商业房地产的评估经验谈谈商业房地产估价中的一些经验。

一、组织编制商业房地产类型划分及统计其价格大致区间分布

估价机构一定要根据积累的经验，广泛调查，组织估价师对商业房类型进行划分，掌握其地域分布特点。一个城市商业房地产租金售价的大致区间分布和其商业房地产的类型有紧密相关，估价师接到评估业务明确基本事项后能够大致判断其属于哪一类型的哪一级别的商业房能很快找准方向，估价审核人员也能很快针对不同商业房的类型确定评估的审核重点，起到事办功倍的效果。

我们所总结重庆的评估实践，依据主要价格分布的范围把现时点重庆带状分布临街商业门面级别做如下大致划分：

1.市级商业中心及其延伸辐射区，重庆目前只有解放碑商圈有这种商业地位，其售价集中分布6-18万元/㎡，市级商业中心延伸辐射区，解放碑周边的新华路、校场口、临江门、观音岩区域其售价集中分布在4-6万元/㎡；

2.区级商业中心，重庆目前主要为观音桥商圈、三峡广场商圈、杨家坪商圈、南坪商圈四大商圈，其售价在5-15万，其延伸辐射区售价大致在3-5万元/㎡；

3.社区级商业聚集区，各个区多有分布，如渝中区的大坪、两路口等，其售价在2-4万元/㎡；

4.小区级门面约其售价在集中分布于1.2-2万元/㎡；

5.街区级的商业门面售价在0.8-1.2万元/㎡；

把面状分布的专业批发市场类临街门面（或内铺摊位）大致作如下划分：

1.市级日用消费品类（日用百货、装饰材料、通讯器材、电脑等电子电器）市级专业批发市场3-8万元/㎡，重庆主要是朝天门批发市场、石桥铺电脑市场、马家岩装饰材料批发市场；

2.区域型百货类批发零售市场、机电生资市场售价在2-4万元/㎡；

3.尚未成熟的百货类批发零售市场、机电生资市场售价在0.8-1.2万元/㎡

经过多年的调查发现档次越高的商业区内，价格差别也越大，比如区级以上商业区最高和最低相比价差达到3倍，社区级的约2倍，小区级1.7倍，街区级1.5倍，商业房中档次越高，越难以把握。经过多年经验也发现街区级门面房价格大约是所在区域住宅价格的两倍左右。

区级以上商圈内，商业房价格分布有一定的规律，商圈内的核心区是人流量汇集的焦点，一般是大体量的购物中心，所在建筑物具有最佳的视觉展现效果，如解放碑的重百商厦、王府井百货、太平洋百货等，价位达到区域高限的商业房多分布在该焦点附近，特别是毗邻大型商服设施的独立商铺，离开该焦点商业房价格快速回落，呈现指数分布规则。

估价机构根据实践经验编制这种“谱系”很有必要，不仅做到心中有“谱”，也能降低评估风险，而且对根据其特点针对性收集资料、现场调查、技术路线拟定以至于报告审核都是一个很好的指引。

二、熟悉不同类型商业房的交通道路特点

区级以上商圈内的道路由于人流量大一般多为不通机动车的步行街，仅有很少街道通行车辆，因为车行道会分割人流线，不宜于人流的移动。对于普通临街商业房，临快速通道的商业房繁华度一般较小，车速越快，繁华度越低，道路不能停留或停车不易的对商业繁华度有不利影响。通常下穿道、立交桥附近（商圈内除外）商业气氛不浓，环境嘈杂，人流一般仅快速通行不会做过多停留。

三、观察分析人流量情况

1.人流量的来源及目的

观察人流一般是来自哪里，人流是匆匆的过客，还是有消费意愿的顾客。

2.人流量走向

判断通过商业房的人流一般目标，一个区域的人流焦点一般包括公交站点、轻轨地铁站点、大型商场、购物中心、大型超市、农贸市场、学校等，一般距离其焦点目标越近，人流量越大，其繁华度越高。

3.人流量密度分布

观察区域不同街道人流量的稀疏程度，在该区域人流量密集度的排位情况。高峰其随机观察一般都能快速做出判断，特别要注意经营夜市类门面，其晚上人流量比白天大得多，节假日商圈内人流量消费额都会快速上升，高峰时段和其他时段相差非常大。

4.人流量未来趋势

了解调查周边是否有新的改造规划，分析其对目前人流量分布的影响等。商业中心人流量受规划影响大，周边辐射区商业房建筑质量、配套设施等硬件设施会越

来越完善，商圈中心区始终面临人流被分流的压力和风险，中心区商业对人流变化敏感度极大。

5.调查分析人流量的消费特点

不同的人流其消费特点不同，据统计，一个城市的社会消费品零售总额大部分是在商圈内的大型商场、购物中心以及大型超市完成的，即通常所称的限额以上企业。在重庆该类主力商业占重庆市批发零售总额40%以上，其中前四位的企业销售总额占比已达15%以上，比2002年9.6%提高5.4%个百分点，商业集中度有进一步提高的趋势。

故区级以上商圈内人流量是消费能力最强的，交通站点人流量、火车站人流量大，但消费意愿较弱，所售商品单价多在20元以下的低价快速消费品。

不同性别的人流消费能力差别大，百货类为例，据统计女性消费品是男性的消费品总额的1.3倍左右，特别是28-45岁之间的女性，消费能力最强。

四、观察周边商业房经营项目类别

观察周边商业房经营类别、项目、档次，如果是专业市场要了解本市同类型专业市场的竞争情况和市场地位。商业房经营项目中奢侈品成交量少，有需求的消费者也少，必须有足够的人流辐射范围，能够经营服装的必定是街区级别以上或临交通主干道的类别，产品档次越高，市场类别越高，业态互补性（百货、餐饮、休闲、住宿等）越强则商业繁华度越高。

五、借助典型公共配套设施分布情况判断

区域如果有大型超市、银行、高档快餐等相对聚集，则可帮助评估人员分析判断其繁华度，因为这类商业点的布局也是充分考虑了人流量的支撑的。一个区域这些网点相对密集，则其影响辐射人口数量也较多。

六、临街状况

注意关注商业门市前面有影响人流量靠近的障碍，如商业门面相对凹进、室内地坪高于或低于室外地坪（一般高比低好，平街最好）。估价师要准确判断门前空地对经营类别的影响，对社区级的餐饮聚集区是正面影响，方便车辆停靠，对其他经营项目则可能是负面，相对使人流分散。商业房前的阻碍物对邻近门面影响大部分是负面，但特殊情况也可能是正面的，如临街花台将相对分散的人流集中引导到商铺门前经过。

对专业市场内的内铺摊位一定要观察该商铺所处位置，人流走向分流情况，关注距离电梯、扶梯等人流焦点的距离及可及性，这种摊位性质的仅仅通常位置不同租金差别平均可达三倍。

七、观察门面临街面宽深比状况

关注门面临街面宽深比及对不同经营类别的影响程度，茶楼及休闲娱乐对临街面宽度要求较小，但经营百货类则要求较高，要求有较好的展示视觉效果，要结合周边情况综合判断最高最佳用途后再判断宽深比的影响程度。

八、商业房各楼层价格分部特点

商业房随楼层不同价格不同，最主要的影响因素是垂直交通的便捷度，人们通常把其他楼层价格和临街层价格的比值称为楼层效用系数或比值。德国史基墨氏总结德国经验制定过楼层效用表，但经过我的时间不太符合东方人的消费习惯，日本制定的《公共用地取得损失补偿基地细则》[1]中规定的楼层效用系数比较符合东方人的消费习性，在此表基础上结合重庆的实际情况稍加修正也编制了符合重庆商业房地产市场的楼层效用系数表，结合不同情况又编制调整修正系数表，更便于针对不同情况加以运用。

楼层标准系数标准条件说明调增因素调减因素

地上九层32

垂直交通方式

为各层之间有

一对自动扶梯

和1部直通停

车库的垂直升

降电梯，单层

面积约

1500-3000平

方米①中庭有挑空井，则挑

空各层系数相对增长

10-15%；②自动梯有两

对以上，各层系数相对

增长修正3-5%，每增

加一对修正1.5%，最

多不超过7%；③直达

停车库电梯一部以上，

每增加一部修正1.5%，

其他电梯0.5%，最多

不超过4%；④其他能

带来一层外其他楼层

效用增加的因素

①各层之间无

自动步行梯，

调减20-25%；

②无直达停车

库电梯调减

5%③其他能带

来一层外楼层

效用减少的因

素

地上八层33

地上七层34

地上六层35

地上五层37

地上四层40

地上三层45

地上二层58

地上一层100

地下一层48

地下二层

33

九、分析租赁合同的性质

大型商业房和专业市场，可能是由一个经营商与产权人签订原始合同，基于避税考虑很大一部分为联营合同，实质是风险租赁合同，而由经营商与各经营户签订转租合同，转租合同可能会以租金形式体现，但大部分为商业扣点，转租合同实质也是风险合同，原始租赁合同的差价性质为经营商的经营利润、品牌价值，地段能够吸引人流，但好的经验丰富的经营商的运作能力对商场人流量也能起带动作用，也能带动产权人周边商业房的增值。

一定要关注大型商业基于避税目可能签订有多份合同，其一般会把租金分解为物管费合同、设备使用费合同、场地使用费合同、房屋外立面宣传广告使用合同的，按评估规范都应该是不动产使用的补偿，实质是商业房地产租金的一部分，应包括在租金总额内，应注意收集完整的合同。计算从租计算的房产税计税依据除符合当地水准的物管费外，其余都应按规定缴纳房产税。

十、资本化率取值时要关注商业房的收益风险

各种不同类型的商业房租价售价比有较大差异，其本质原因是租金收益的稳定性差异和租金收益变化幅度的不同。以最具代表性的人流量大小和其消费能力变化波动幅度来衡量分析如下：

1.经济波动带来商业房收益变化幅度的不同

因为市级商业中心和区级商业中心主要经营中高档商品和奢侈品，一旦经济波动人们最先削减高档品的消费，市级商业中心和区级商业中心的单位建筑面积销售额和毛利润会大幅下降，而社区门面不论经济如何波动由于提供的是基本需求的商品，单位建筑面积销售额和毛利润基本不会有大的影响，从长期看、从有效需求的人流量来看市级中心和区级中心对经济发展的敏感性变化最大。

2.商业竞争带来的影响不同

成熟社区商业门面服务人口范围固定，几乎是周边的熟悉消费者，都是单价低的日常快速消费品，也不会有暴利商品，几乎不受竞争影响，而区级商业中心都是试图拦截分流市级商业中心的人流、社区级拦截区级，使得档次租金越高的门面始终面临人流量相对下降的威胁，比如观音桥拦截解放碑的过江去解放碑消费的人流，五里店社区拦截去观音桥商圈消费的人流等明显呈现该态势。

3.同一商圈类型内部的商业格局的变化不同

商业中心商业房价格差异幅度非常大也是这种风险性的一个体现，社区门面租金差距不大，但档次越高的商圈其内部差别非常大，解放碑门面不同街道月租金通常在500-1500元/平方米范围，高低相差3倍，区域内会随商业格局态势、主要焦点吸引人流量的能力的变化而对周边商业门面租金收益变化带来巨大波动，小区门面租金变化就很小，整个重庆成熟社区门面都基本稳定在60-100/平方米.月之间，波动幅度很窄。重庆解放碑核心区由于迪康百货这个节点不景气，致使大同路附近街道租金普遍不高，一旦该商场盘活附近街道租金会成倍的大幅上扬。重庆目前的商圈升级改造会带来商圈内人流线走向的内部调整变化，比如南坪商圈一旦万达广场经营成功，上海城大型商业购物中心的经营成功和轨道开通（轨道站在上海城附近），现在的人流密度分布会有很大的变化，处于核心节点的元旦购物广场能否成为整个商圈的核心节点都有较大变数。

4.新型商业模式对商业房收益的威胁

可预见的将来网络购物是对目前现行商业模式最大的威胁，特别是当目前网络购物的主力军逐渐成为消费的主力军更是如此，冲击最大的是服装百货类等毛利较高的商品，由于网络交易能省去大量中间费用，其价格比商场要便宜30%左右，也基本上入驻商场的返点数，估价师应密切关注未来该商业模式对商业房的价值影响。

租售比也显现该特征，根据调查重庆商业中心租售比一般在120-140倍左右，小区门面在200-240倍左右，这种租售比倍数的不同也显示出风险的不同。

参考文献

[1] 肖艳《土地空间使用权的评估》[期刊论文]-中国资产评估2008.11期