廊坊天地凤凰城项目调研报告

1 天地·凤凰城个案调研报告2011 年10 月一、楼盘基本技术指标名称天地凤凰城案址廊坊开发区大学城东侧

售楼处位置廊坊开发区大学城东侧联系电话010－80841666 开发商廊坊开发区嘉轩房地产开发有限公司天地控股有限公司投资设计单位规划设计：加拿大CDG 国际设计机构建筑设计：中国中元国际工程公司景观设计：北京四季星河园林景观设计有限公司北京天开园林绿化工程公司室内设计：顾问单位策划顾问营销代理自售

整合推广物业管理银网物业（天地控股下物业）建筑类型南区7 栋10 层观景洋房340 户左右多为120～130 平米户型，部分74 平米小户型及160、200 平米复式户型；

7 栋5 层阳光叠墅190 户左右，140 或200 平米大户型；

15 栋3 层花语别墅，30 户左右，188～340 平米不等；北区为商业和高层项目部分小户型。结构形式框剪建筑

风格北美原乡花园别墅园林风格北美原乡园林基本技术经济指标占地面积：70 万㎡总建筑面积：108 万㎡容积率：1.52 公建面积：㎡（一期）住宅面积：万㎡建筑密度：％绿化率：52% 得房率：80％楼层层高：2.95 米户数：户总栋数：栋楼间距：米物业管理费 1.6～3.6 元/平方米·月车位参数户车比：；车位数：（地上：，地下：）车位价格：未知天地·凤凰城以 1.52 的容积率，52％的绿化率，呈现12000 平米澄清水景，又紧邻大学城

及大学城高尔夫球场，整个居住环境优美空气清新非常舒适，在同区域形成样板项目。 2 二、环境综述（一）项目区位该区域是融酒店、商业、居住、休闲为一体的“廊坊大学城居住片区”配套功能组团之一，未来定位为河滨、高尚、核心人文居住区，也是廊坊市大北京经济圈的重点建设区域之一。凤河低密高绿化景观资源及浓厚的高校人文氛围，将使本区域城市价值进一步提升。项目四至：天地·凤凰城项目位于东方大学城的西侧，分南北两个地块，中间由100 亩核心景观区分割。东临东方大学城，南临凤河北岸，西接堤上营村，北接东方大学城高尔夫球场。城市格局：天地·凤凰城项目地处京津走廊中部，紧邻京津塘高速公路，项目距北京和天津中心区分别为40 公里和60 公里，1 小时即可到达首都国际机场、天津国际机场和天津新港。在以100 公里为半径的范围内，拥有两个国际机场、一个特大货运港口，地理位置及交通环境优越交通规划：目前北京938、廊坊12 路、5 路公交车；规划中轻轨、高铁、地铁通达；现有的京沪高速、京津高速。半小时通达北京CBD。城市规划：大北京“环首都经济圈”，孕育北京第四大核心别墅区，环北京的河北廊坊、保定、承德、张家口4 市13 县在统一区号“010”后将通过高铁、轻轨、地铁、高速等建设形成北京的半小时经济圈。3 （二）周边配套设施交通北京938，亦庄城市轻轨（规划待建中），廊坊

12路，驾车30分直达北京CBD 人文东方大学城教育幼儿园：项目规划幼儿园、大学城幼儿园初级教育：项目规划小学、北京25 中高等教育：东方大学城、京津地区高等院校医疗医院：廊坊市医院、管道局医院、北京各大医院（40 分钟可达协和医院）药店：大学城内大药堂商贸大学城华联超市，沃尔马、大方百货，苏宁电器金融建行，廊坊银行，央行，工行，农行，招行，交行餐饮大学城食品街、规划商业街、KFC、麦当劳等快餐店休闲娱乐大学城、大学城高尔夫、体育馆、健身中心、规划商业区项目区域大学城商圈、项目自身规划商圈，大学城区域高尚配套云集，大学城人文底蕴，使本区域拥有了廊坊市独一无二、天生的豪宅板块血脉。三.产品分析（一）规划分析 1.总体规划分析：整个项目由中部100 亩核心景观区及市政

规划路分割为南北两个地块；南区由南向北由别墅、花园洋房、观景洋房逐次递高，依托凤河景观带、核心景观带、北区南侧为五星酒店及近万平米临街商业，以北为小高层、高层建筑。延续高尔夫景观带。 2.建筑布局：项目南区北侧7 栋10 层观景洋房及东西两侧20 栋4～5 层花园洋房合围中部近50 栋双拼、联排别墅而成，北区由高层连线构成，楼栋基本都是坐北朝南设计。 4 3.景观规划：北美原乡风情园林，项目天然的两大景观资源，北为华北最大的108 洞高尔夫球场；南为廊坊的母亲河—凤河。中部打

造核心景观区100 亩北美原乡风景园林。利用地块自然条件和周边自然资源，借用中国古代“凤栖梧”的传说，以建筑和园林景观的完美结合，从而形成一个中心，五纵六横的总体景观规划布局，彰显“天地大美凤仪世家”的园筑“为归途立传”的园林设计思路及理念。回归之旅，远离喧嚣的闹市，忘却一天的疲劳与压抑，踏上回归之旅——构筑凤凰大道篇、凤河景观篇、凤凰十八景三个篇章。（1）凤凰大道篇飞驰于凤凰大道上，身后鳞次栉比的高楼变得隐约缥缈眼前逐渐呈现一道画中的风景，笔直宽阔的桦树林大道与身后的斑斓荡漾的晚霞，构筑了一道温馨宁静的画面，在带着畅意的回归之旅，开启了新的篇章。（2）凤河景观篇车飞驰于河岸边，四周是披挂着晚霞的垂柳，渐远渐沉，直到与天边融为一体。在碧波荡漾中，依稀可见凤河岸边停泊着几艘小舟，好似完全在休息，放松地被河水包围，只是随水面起伏而飘摇，如同在摇篮中安心地随那起伏而入眠，这大概就是“野渡无人舟自横”中的宁静恬淡的意境了。 5 （3）凤凰十八景篇100亩核心景观区构筑8000平米阔景水面，智慧与艺术的奇迹——凤凰十八景。写意的北美原乡风情，丝丝撩人的清风，一路落英缤纷，浓郁绿色的气息扑面而来，云杉路、木栈道交错的巡山步道散步，假山、楼阁、桥亭、喷泉等充满故事的精致景观让人处处惊艳，浅滩、叠水、瀑布、汀步细节之处更显纯北美原生风情。6 7 天地

凤凰城的北美原乡园林中，有12000 平米澄澈水景、8000 平米阔景水面。以中央水景为中心，设置有栈桥、亭台、叠水等形式丰富的水景。潺潺曲溪引领居住者的审美视线，经平展砂庭，绕挺拔竹在开合起伏间潺潺而过，展现出一副宁静田园画面。（4）园林植物故事篇漫步在归家甬道上，慢下来，聆听一曲震撼心灵的植物故事，经历一场心灵之旅。雪松——《圣经》中的植物之王云杉——“据说25 年不用晒太阳” 白皮松——松中皇后白桦——生与死的考验

元宝枫——金锭蒙古栎——能抗零下50 度的落叶乔木白蜡——孙思邈登峨嵋寻获金丝垂柳——春夏披彩不飞絮红枫——霜叶红于二月花法国梧桐——家有梧桐树，引来金凤凰西府海棠——解语花金银木——美丽优良的蜜源树种

红叶碧桃——人面桃花相映红紫叶李——不挑土壤的蔷薇

科丁香——花中君子迎春——雪中四友之一山楂——仙果山杏——一身是宝柿树——每日一柿熏衣草——滋生浪漫爱情的花朵累了，停下来，回到温暖的家中，忘却喧嚣烦恼，回归几分慵懒惬意，迎窗望去归途的处处美景尽览眼底，回味片段中的一份熟悉、一草一木、一廊一桥、一石一景，大概置身于此才算回归之旅的真正归宿。（二）外立面项目一、二期观景洋房、花园洋房及联排别墅外立面是北美田园风格，线条明快简单，经久耐看，雍容高贵。8 天地凤凰城是沿袭天地置地成熟的中高端产品线——凤凰城系

列，其外观采用经典的超薄板式建筑，基座采用褚石色的文化石面砖，基座部分墙体用了天然的石材，用砂岩石线条勾勒；墙体为咖啡色高档涂料，局部木挂板，色彩自然，历久弥新；屋顶装饰性的天蓝色斜屋顶。（三）产品要件1.售楼部：售楼部也是凤凰城的私家高端会所。酒店式大堂宽敞明亮。2.大堂：花园洋房及观景洋房首层花岗岩石地面，高档涂料墙面，纸面石膏板吊顶。3.电梯：观景洋房10 一梯3 户，花园洋房5 层一梯2 户，进口慢速电梯。4.车库：立体绿化半开敞阳光生态车库；5.样板房：花园洋房样板房设在售楼处后，地下一层加地上三层，300 平米左右，现代简约装修风格。9 （四）社区内部配套 1.商业：商业街——规划中核心景观带北侧市政路对面五星级酒店，为大学城及开发区整体配套，沿街近万平米的商业。汇集餐饮、娱乐、休闲、健身、时尚综合商业街区。2.会所：现有售楼处为南区的低密度住宅区商务会所，充分考虑到了业主的需求，将商务和运动功能融合，设立于园林中心水系边，地上地下，设有儿童活动室，老年人运动广场等，提供业主日常锻炼，桑拿美容。及社区医疗服务。 3.教育配套规划建设项目配套一所幼儿园及小学，为业主提供社区幼儿教育服务。 4.物业服务：天地凤凰城由天地置地的全资子公司北京银网物业管理有限公司管理，银网物业聘请第一太平戴维斯为顾问，将世界一流的专业技术及物业管理理念带入公司。提供

包括公共服务，特色服务和增值服务。公共服务1) 房屋建筑共用部位、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理;

2) 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理;

3) 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理; 4) 对产权人和物业使用人房屋自用部位提供维修措施; 5) 社区公用绿地、花木的养护与管理; 6) 社区内公共环境和公共部位的清洁; 7) 社区内交通与车辆停放秩序的管理; 8) 社区内消防

安全的宣传与防范; 9) 社区公共秩序维护管理,包括安全监控、巡视、门岗执勤; 10) 物业档案管理; 11) 组织社区活动; 特色服务1) 四点半学校（有偿）针对双职工家庭的儿童和业户生活便捷的需求，物业管理将开设“4 点半学校”，使业户的小孩在放学之后，业户回家之前的时间内能够得到集

中看护，采取自由活动、辅导学习、集体游戏相结合的方式，既解除业户工作时的后顾之忧，还可丰富儿童的校外生活。

2) 房屋投资服务（有偿）物业管理处将为天地置地凤凰城的业户提供房屋代租代售服务，同时还为业户提供专业置业咨询服务，给予业户投资置业的专业性建议和指导，以满足业户房屋投资与经营的需要。10 3) 家庭服务员学校（有偿）物业管理处将与外部培训机构合作，开办家庭服务员学校，为小区内业户招聘的保姆进行生活方式、烹调、礼仪等方方面面的教育和培训，提升他们的职业素质和服务水平，直接为业户提供方便。4) 家庭专业清洁服务（有

偿）物业管理处将配备2 名经过专业家政服务培训，并取得相关资质的家政助理，为业户提供钟点长期服务，帮助业户解决各类家庭琐事。增值服务1) 代叫搬运公司2) 代为联系保姆3) 代请4) 代叫出租5) 代叫餐饮6) 代送饮用水7) 代送洗衣物8) 代订酒店宴席、客房9) 代为联系提供清洁服务10) 代订报刊杂志11) 代寄、代领邮件12) 代购、代送礼品、鲜花13) 代订票务14) 提供打印复印15) 组织各种展销活动16) 建立业户档案，包括生日、健康状况、爱好、工作特性、家庭情况、老人和子女情况，并据此开展个性化服务上表中列举的是银网物业在其他天地控股项目中所有的服务内容，其中，四点半学校，家庭服务员学校，家庭专业清洁服务这几项可以说在目前的廊坊市场中都是非常少见的，服务非常的人性化和细心周到。 5.智能化小区安防智能化系统安防监控系统、门禁系统、车库智能管理系统、周界防盗报警及电子巡更系统、背景音乐家居安防系统可视对讲功能，户内呼救按钮设备安防监控系统电梯等设备安防监控系统11 四、户型分析天地凤凰城的一期已经全部售完，目前在售的是二期部分尾房，一期2010 年9 月5 日开盘当日售罄，二期9 月23 日开盘，前几期推出的均为南区的部分联排别墅及花园洋房、观景洋房项目，以中大户型为主。共133718.12 ㎡，31 栋。（一）户型配比表1、汇总本期共推出双拼别墅2 栋、花园洋房

2 栋、观景洋房2 栋共158 户、22701.8

3 平米。其中80 平米以下户型18 套占比11.39%，117～129 平米户型65 套占比41.14%，130～149平米大户型35套占比22.15%，164平米以上复式及别墅户型40套占比25.32%。其中

4 套双拼别墅均为188.66 平米。注：此户型配比仅为目前收集到的数据分析。从以上各表中可以看出，本期主力户型是120 平米左右三居室及140 平米左右四居室。2、观景洋房 2 栋10 层，每栋2 单元每层三户共98 户，70 平米小户型18 套占比18.37%，120 平米户型61 套占比

62.24%，130～170 平米大户型15 套占比15.31%，200 平米以上户型4 套占比4.08%。顶层为复式大户型。户型面积（平米）各户型数据套数数量比面积比范围平均值套数面积合计数量比面积比小户型61－75 73.33 18.00 1,319.94 11.39% 5.81% 18.00 11.39% 5.81% 大户型117－129 126.20 65.00 8,203.00 41.14% 36.13% 100.00 63.29% 57.71% 130－149 139.96 35.00 4,898.60 22.15% 21.58% 复式164－190 179.24 12.00 2,150.88 7.59% 9.47% 40.00 25.32% 36.47% 201－244 218.90 28.00 6,129.20 17.72% 27.00% 合计158.00 22,701.62 100.00% 100.00 % 158.00 100.00 % 100.00 % 户型面积（平米）类型户型数据套数数量比面积比范围平均值单价套数面积合计数量比面积比平层小户型

60.89 60.89 8,552.84 1.00 60.89 1.02% 0.50% 18.00 18.36% 10.89% 74－74.92 74.06 8,550.00 17.00 1,259.02 17.34% 10.39% 大户型123－129.47 126.53 8,500.00 52.00 6,579.56 53.06% 54.32% 62.00 63.27% 65.75% 130－139.47 137.93 8,300.00 8.00 1,103.44 8.16% 9.11% 140－141.12 140.79 8,316.00 2.00 281.58 2.04% 2.32% 复式127－129.19 128.34 8,500.00 9.00 1,155.06 9.18% 9.54% 18.00 18.37% 23.35% 148－173.59 164.40

9,200.00 5.00 822.00 5.10% 6.79% 202－228.99 212.96 9,200.00 4.00 851.84 4.08% 7.03% 合计98.00 12,113.39 100.00% 100.00% 98.00 100.00% 100.00% 12 3、花园洋房 2 栋5 层，3 单元、4 单元各一栋共56 户，120 平米以下户型4 套占比7.14%，120～140 平米户型24 套占比42.86%，170～240 平米大户型28 套占比50%，170 平米以上均为复式户型，且单价较高。户型面积（平米）类型户型数据套数数量比面积比范围平均值单价套数面积合计数量比面积比平层115－118.27 117.15 9,000.00 4.00 468.60 7.14% 4.77% 28.00 50.00% 38.98% 134－143.91 140.20 9,300.00 24.00 3,364.80 42.86% 34.22% 复式170－190.45 180.75 9,600.00 4.00 723.00 7.14% 7.35% 28.00 50.00% 61.02% 204－244.17 219.89 9,900.00 24.00 5,277.36 42.86% 53.67% 合计56.00

9,833.76 100.00% 100.00% 56.00 100.00% 100.00% 4、双拼别墅 2 栋地上2 层地下1 层共4 户，均为188.66 平米，9160 元/平米。户型面积（平米）类型户型数据套数数量比面积比范围平均值单价套数面积合计数量比面积比双拼别墅188.66 188.66 9,160.00 4.00 754.64 100.00% 100.00% 4.00 100.00% 100.00% 合计4.00 754.64 100.00% 100.00% 4.00 100.00% 100.00% 别墅为下沉式庭院，增加了地下一层的宽幅采光。五. 市场分析（一）销售情况2010 年9 月5 日，天地凤凰城一期项目开盘，当日即宣告售罄；2010 年9 月23 日，二期项目开盘，2 小时销售额高达3 亿；2010 年11 月20 日，三期开盘，再次售罄超 2 亿销售额。（二）价格走势均价基本维持在8500 左右，其中观景洋房及花园洋房顶层复式大户型价格在9600 元左右，双拼别墅9300。13 六、客户分析天地凤凰城把自己的客户定位为“凤凰阶层”，这个阶层是城市中坚力量的身份象征。（一）客户细分客户区域职业年龄置业目的主要关注点廊坊市区及开发区私营业主政府公务员大型企业单位的高管开发区制造企业高官33－60 岁改善型自住需求首次置业自住投资小区环境，教育配套，楼盘品质，升值潜力廊坊下辖各县私营业主40－50 岁进城改善型自住需求认同感、社区环境北京地区中产阶层亦庄开发区蓝领私营业

主工程师30－45 岁首次置业自住北京高房价替代北

京限购替代选择投资交通便利、小区环境，楼盘品质，教育配套河北省其他地区私营业主35－55 岁投资

地段，小区环境升值潜力（二）购买力分析面积（㎡）（平均值）总价（万元）首付（万元）贷款（万元）七成20 年月供≤30％的家庭月收入家庭月收入元家庭年收入元73.33 62.7 18.8 43.9 3298 10993 132000 126.20 107.3 32.2 75.1 5643 18810 225720 139.96 119.0 35.7 83.3 6258 20860 250320 188.50 175.3 52.6 122.7 9222 30740 368880 从以上的客户细分和购买力分析表中可以看出，购买凤凰城的客户家庭年收入至少都是在13.2 万元以上，所以，“凤凰阶层”确实不能是一般的客户，他们大多文化程度较高，14 收入丰厚，职业、地位阶层高，生活品位高，对楼盘的品质和小区的环境以及子女的教育更为关注。七、营销活动分析（一）营销节点2010 年5 月31 日，售楼处盛大开放2010 年9 月5 日，天地·凤凰城一期开盘，当日售罄2010 年9 月23 日，天地·凤凰城在创开盘当日2 小时销售3 亿业绩2010 年11 月20 日，二期开盘，当日售罄超2 亿，到场500 组客户（二）推广活动年8 月7 日，天地·凤凰城携手搜房网举办“生态居住、低炭生活”廊坊巡展。年10 月30 日，“极品臻藏全球品鉴”天地·凤凰城红酒品鉴之旅活动。15

年11 月20 日，二期开盘庆典演出，异国风情、魔术表演凤凰城所作的推广活动以艺术、娱乐为主，从红酒品鉴，园林品鉴会，到国际舞蹈，红酒节，它针对自己的凤凰阶层客户群做了准确到位的推广活动。（三）销售通路目前它的主要销售通路是网络、报纸媒介、廊坊地图；相比于其它楼盘，天地做的报纸广告相对少，它主要是通过一系列艺术活动来进行宣传。天地·凤凰城的产品定位：廊坊及北京周边罕有的集“河滨、高尔夫、低密度、高绿化率”于一体的高尚人文社区，营造高端北美田园的园林景观。耗时2 年，斥资1.8 亿打造近7 万平米园林景观，以“天地大美凤仪世家”为主题，构筑归途、立传的田园意境。用环境、自然、宁静来吸引喧嚣都市回家的人。八、综合分析(一)成功之处1．地段规划发展潜力。这个地段处京津走廊中段，环首都经济圈、北京半小时经济圈内，规划中的北京轻轨、高铁及现有的京沪、京津高速使地段交通极为便利，大学城生活配套也是相当的齐全和完善，随着交通的成熟，大学城周边高档住宅连片开发的完成，整个将形成一个国际化的高档住宅区。2.自然景观的稀缺性。同时拥有大学城高尔夫景观带和凤河景观带，加上中部百亩核心景观区，由内而外影响了楼盘自然稀有的气息。16 3．产品设计成功。产品线从独栋、双拼、联排别墅，5 层叠拼花园洋房、10 层观景洋房到高层公寓、住宅，多层次，全方位满足不同阶

层客户需求，南北通透的户型设计，细心周到的物业管理，不得不承认天地凤凰城不管是外观还是内在在廊坊的高端

住宅中都独树一帜。4.开发商的品牌效应。天地集团是中国内地和香港最具实力的多元化控股企业之一，天地置地作为天地集团的旗舰公司，是中国最具实力的综合型房地产公司之一。5.升值潜力巨大。环首都经济圈、以市区及北京第二机场为核心建设大廊坊新城区的规划利好加上周边自然环境的稀缺必将带来它的升值。（二）不足之处天地凤凰城周边项目尚在起步阶段、还没有形成一个成熟的组团、区域板块发展氛围，周边除大学城配套外，缺少市政、生活配套。天地凤凰城可以说是得天时地利人和，在这个天生就是风水宝地的风河畔，天地掀起了高端住宅风潮，成为了追逐奢侈的廊坊豪宅转向对舒适品质与尊贵人文环境敬

仰的倡导者。它将自己的产品定位为：未来廊坊高尚人文国际化居住社区，北京第四大别墅区。天地的成功不仅仅只是因为它的规划，它的产品，它的细节，更多的是，它引领了一种生活方式，一种居住的文化理念和潮流。