房地产法律法规培训
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第一部分法律基础知识
一、法律的基本分类
民事法律民事责任
调整平等主体之间的人身关系和财产关系的法律规范。如：民法通则、合同法、婚姻法等
行政法律行政责任
关于行政权利的授予、行使以及对行政权力进行监督和对其后果予以补救的法律规范。
如：行政处罚法、行政赔偿法、行政许可法
刑事法律刑事责任
一切关于犯罪、刑事责任和刑罚的法律规范。
如：刑法、
经济法
国家干预、调控市场经济。
如:房地产法
二、民事主体
自然人（年龄+理智）
（1）完全民事行为能力
十八周岁以上的公民
十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的（2）限制民事行为能力
十周岁以上的未成年人
不能完全辨认自己行为的精神病人
（3）无民事行为能力
不满十周岁的未成年人
不能辨认自己行为的精神病人
法人
其他组织
三、合同的相关知识
1、几个重要概念
（1）要约
希望和他人订立合同的意思表示
（2）承诺
受要约人同意要约的意思表示。承诺生效时合同成立。
（3）要约邀请
当事人希望对方当事人向自己发出订立合同的意思表示的一种意思表示。（4）买卖合同
出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
（5）借款合同
借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。
（6）租赁合同
出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
（7）居间合同
居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
2、合同公证、合同鉴证、合同见证的区别
合同公
指国家公证机关依法证明当事人之间签订的合同的真实性、
合法性的活动
合同鉴证
工商行政管理机关审查合同的真实性、合法性的一种监督管
理制度。（法律制度）
“登记备案”
签订《商品房买卖合同》及《商品房预售合同》后需在广州
市房地产交易中心登记备案（即以为所称之鉴证）。未经登记
备案的，合同不生效。
合同见证
合同双方当事人以外的第三方（目前多为律师）对合同的真
房地产法律法规培训实性、合法性进行审查的活动。（一般证明作用）
3、合同的效力
（1）合同的成立
（2）合同的生效：成立的合同具有法律的拘束力。
合同成立不等于合同生效
（3）可变更可撤销合同（1年内申请）
重大误解
显失公平
欺诈、胁迫、乘人之危，不损害国家利益
（4）无效合同
欺诈、胁迫，损害国家利益
恶意串通，损害国家、集体或第三人利益
以合法形式掩盖非法目的
损害社会公共利益
违反法律、行政法规的强制性规定
4、合同责任法律问题
?违约责任
?争议的解决方式
诉讼、仲裁
?定金、订金、押金、保证金、违约金
定金罚则
四、诉讼时效
1、普通诉讼时效：2年
2、特别诉讼时效：
1年：身体受到伤害要求赔偿的；
出售质量不合格的商品未声明的；
延付或拒付租金的；
寄存财物被丢失或损毁的。
4年：国际货物买卖合同和技术引进出口合同争议
3、权利的最长保护期限：20年
第二部分房地产法律法规
一、房地产中介服务的法律规范
1、房地产中介服务资格
（1）中介服务机构
a、从事房地产中介业务，应当设立房地产中介服务机构和具备
房地产中介资质。
b、按自有流动资金、中介执业人数、经营业绩等条件分三级。
按资质等级承担相应的中介业务。（现已取消）
（2）中介服务人员
a、应当取得市房地产主管部门核发的房地产中介服务人员资格证和执业证。
（目前已两证合一为“执业证”）
b、具有房地产中等专业以上学历或同等专业水平，以及高等院校其他专业专科以上学历的人员，经市房地产主管部门培训、考核合格，发给房地产中介服务人员资格证。
c、资格证的有效期为3年。见习满1年可申领执业证。
d、不予以颁发的情形：无民事行为能力或限制民事行为能力的；具有国家机关公务员身份的；被吊销房地产中介服务人员执业证书。
2、房地产中介服务行为规范
（1）房地产中介服务业务，应当由中介服务机构统一接受委托，并与委托人签订中介服务合同；
（2）房地产中介服务人员进行中介服务活动时，应当出示房地产中介服务人员注册证，并及时告知服务进展情况；
（3）中介服务人员应当在1个房地产中介服务机构执业，不得同时在2个或2个以上房地产中介服务机构执业；
（4）房地产中介服务人员不得以个人名义接受委托，收取费用；
（5）禁止行为：
a索取合同以外的酬金或者其他财物；
b提供虚假材料或者隐瞒真实情况；
c与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
d以诋毁其他房地产中介服务人员、机构或者支付介绍等不正当手段争揽业务；
e为禁止转让、抵押的房地产提供转让、抵押中介服务；
f法律、法规禁止的其他行为。
3、房地产中介服务机构与开发商的关系
中间人（代理）
4、房地产中介服务的收费规定
--------《关于房地产中介服务收费的通知》
（1）房地产咨询（房地产政策、法规、技术等）
口头咨询：议定
书面咨询：300-1000元，不高于标的额的0.5%
（2）房地产经纪（最高限标准）
房屋租赁代理：半月至一月成交租金额
房屋买卖代理：成交价格总额的0.5-2.5%，独家代理的，不超过成交价格的3%。
（由房地产经纪机构向委托人收取）
5、违反国家规定所需要承担的法律责任
相关法律法规：《城市房地产中介服务管理规定》（1996）
《广州市房地产中介服务管理办法》（1998）
《广州市房地产中介服务管理条例》（2002）
a、未取得房地产中介服务资格证书擅自从事房地产中介业务的，由市房地产行政主管部门予警告，责令停止违法从业，没收违法所得，并处1万元罚款；
b、中介服务人员在2个或2个以上中介服务机构执业，或者以个人名义接
受委托的，予以警告，责令停止中介活动，并可处1万元以上3万元以下罚款；情节严重的，取消中介服务资格证；
c、为禁止行为的，可对行为人处以2万元以上3万元以下的罚款；
d、中介服务人员违法从业或者因提供虚假信息等过错给当事人造成经济损失的，由其所在的中介服务机构承担赔偿责任；中介服务机构赔偿后，可以向有故意或者重大过失的中介服务人员追偿；
e、中介服务人员违法执业或因过错给中介当事人造成经济损失的，应当承担赔偿责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
二、商品房预售的法律规定与司法实践
1、商品房预售的条件
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供以预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设
总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（4）三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以下的商品
房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下
室工程的，已完成基础和四层结构；
（5）已开设商品房预售款专用帐户。
2、商品房预售合同登记备案的法律效力
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。
经登记备案后，商品房预售合同才生效。
3、商品房预售后规划、设计变更的争议处理
预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计；
对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时，应当征得相关的预购人同意；
预购人不同意变更，经双方协商达不成补偿协议的，可以索取已交付的商品房预售款本息，并可以依照合同约定追偿预售人的违约金，合同没有约定违约金的，可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下违约金。
三、商品房现售的法律分析
1、商品房现售的法律条件：
（1）取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）已通过竣工验收；
（4）供水、电、热、燃气、通迅等配套设施具备交付使用条件，其他配套设施具备交术使用条件或已确定施工进度和交付日期。
2、商品房销售（现售和预售）的法律限制
不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房；
不得采取售后包租或变相售后包租的方式销售未竣工的商品房。
不得转让的房产：
依法限制产权转移的
权属不清的
国有土地使用权被依法收回的
经行政主管机关公告拆迁的房屋
其他
3、商品房销售时出现面积误差的处理
?有约定的，从约定。
?没有约定或约定不明确的，按下列原则处理：
（1）误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；
（2）误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
四、预购商品房再转让（期房买卖）
2005年4月30日，七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》规定：
禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
建设用地法律法规汇编
建设用地法律法规汇编 1、中华人民共和国土地管理法(2004修正) 2、中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年修订） 3、国务院关于深化改革严格土地管理的决定 4、国务院关于加强土地调控有关问题的通知 5、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 6、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 7、建设项目用地预审管理办法 8、国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知（最新2016.11） 9、国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知 10、建设用地审查报批管理办法（最新2016.11） 11、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 12、城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 13、最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见 14、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释
15、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 16、协议出让国有土地使用权规定 17、划拨土地使用权管理暂行办法 18、划拨用地目录 19、国土资源部关于规范国有土地租赁若干意见 20、闲置土地处置办法 21、重磅！利用集体建设用地建设租赁住房试点方案公布 22、城市地下空间开发利用管理规定(2011年修正) 23、住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 24、中华人民共和国人民防空法（2009年修正） 25、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定 26、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定 27、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 28、国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函 29、国土资源部办公厅关于作价出资（入股）土地使用权转让有关问题的复函 30、最高法院：政府收回国有土地时未引用法律条款，无效！（指导案例）
建设与房地产法规
案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的
房地产法规考试知识要点(整理版)
第一章房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、 集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、 仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集
房地产开发相关法律法规
精心整理 房地产开发相关法律法规 一、房地产宏观管理篇 国务院《关于发展房地产业若干问题的通知》 建设部关于贯彻《国务院关于发展房地产业若干问题的通知》有关问题的通知 中华人民共和国城市房地产管理法 建设部关于贯彻《城市房地产管理法》若干意见的通知 建设部关于做好《中华人民共和国城市房地产管理法》实施工作的通知 知》 国家计划委员会关于《城市国有土地使用权价格管理暂行办法》 国家土地管理局印发《关于认定收回土地使用权行政决定法律性质的意见》的通知 国家土地管理局印发《关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见》的通知 国家土地管理局关于《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》 国务院办公厅转发民政部关于《进一步加强公墓管理的意见》的通知 国家土地管理局《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》 国家土地管理局关于《土地使用权抵押登记有关问题的通知》
国家土地管理局建设用地司关于试用《出让国有土地使用权呈报表》的通知 国家土地管理局关于《出让国有土地使用权审批管理暂行规定》 国务院关于《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 国家土地管理局关于《加强城镇国有土地使用权出让和转让管理的通知》 国家土地管理局关于《加强宏观调控管好地产市场的通知》 国家土地管理局关于《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》 国土资源部《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》 国务院办公厅关于《加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》 国土资源部关于《土地利用年度计划管理办法》 国土资源部关于《土地利用总体规划审批和实施管理工作若干问题的通知》 国务院批转国家土地管理局关于《部分地方政府越权批地情况报告》的通知 国家土地管理局关于《正式使用建设用地批准书的通知》 国家土地管理局关于印发《建设项目用地预报和审批备案制度试行》的通知 国土资源部关于《建设用地审查报批管理办法》 国土资源部关于《闲置土地处理办法》 国土资源部、国家发展计划委员会关于《增发国债投资建设项目用地有关问题的通知》
房地产法律知识
房地产法律知识 小产权房受不受法律保护 原建设部年月发布购买房屋风险警示，指出：城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋。目前的法律法规不允许在集体土地上进 行房地产开发。不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以 外的人员销售。目前，有些村集体经济组织在本村集体土地上集中 建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织以外的人员销售。非集 体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权 益难以得到保护。有些项目允许办理的乡产权村产权，均不符合法 律规定，不受法律保护。值得注意的是，小产权房的出现已不是一 两年，而是十余年。小产权是一个普遍的违法现象，小产权房违反 了《土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性 规定，无论出售出租联建均为非法，不受法律保护。 军产房 军产房和小产权房一样，目前尚无明确规范的定义，一般是指在军队使用的土地上开发建设所有权归军队所有的房屋。 军产房常见的形式 军产房有三种形式：A在军队依法转让整块空余军用土地上开发 建设的房屋。B军队以军用土地使用权作为条件，与地方合建换建 的房屋。C军队自行在军用空余土地上开发建设的部分出售的房屋。 军产房的所有权买卖知识 现实生活中涉及的军产房买卖往往以出售军产房使用权或居住权，由出售军产房一方向购房者出具营房居住证的变通方式进行，军产 房的居住权或永久使用权实质上是房屋所有权的买卖。军产房的产 权单位是解放军总后勤部，如无解放军总后勤部的审批，有关买卖 或转让的合同也是无效的。 房屋共有权
房屋共有权是指两个或两个以上对同一房产不分份额(按份共有 权除外)地享有平等的所有权，同等地承担义务的共有关系。 未经共有人同意能否转让共有房屋 未经共有人同意不可以转让共有房屋。对共有房产的占有使用收益和和处分，除共有人另有约定外，应取得全体共有人的同意。 《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：共有房地产未经其他 共有人书面同意的不得转让。如果擅自将共有房屋出卖转让给他人，其他共有人可以主张该房屋转让买卖关系无效。 房屋权属证书 房屋权属证书是指房屋权利人拥有房屋权利的唯一合法凭证，受法律保护。房屋权属证书有三种：A《房屋所有权证》B《房屋共有 权证》C《房屋他项权证》。 房改房后《房屋所有权证》是否有区别 有区别。其中以成本价购买的房改房，产权归个人所有;以标准 价购买的房改房则为部分产权。 使用权房 使用权房是指只有房屋使用权没有产权的房屋，俗称使用权房。使用权房主要有三种：A在计划经济体制下租赁公有住房，包括房 管局管理的直管公有住房，单位管理的自管公有住房。B以市场价 格或协议价格租赁单位和私人的房屋，这种使用权房完全是市场经 济下的租赁行为。C购买使用权房屋行为(购买使用权房是房屋所有 人和使用人之间的一种租赁关系。一种是买断永久性使用权，但仍 需每月支付房租;另一种是在军队使用的土地或城乡结合部农村集体 土地上建设的房屋买断永久性使用权，不需要交房租)。 私房 私房是指个人所有或数人共有的房屋，分完全产权房和有限产权房。完全产权房是指房屋所有人依法拥有完全的占有权使用权处分 权和收益权;有限产权房是指房屋所有人在买房或建房过程中得到了
违反土地管理法律法规处罚标准
违反土地管理法律法规处罚标准 一、买卖或者以其他形式非法转让土地的 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十八条依据《土地管理法》第七十三条的规定处以罚款的，罚款额为非法所得的百分之五十以下。(《中华人民共和国土地管理法》第七十三条：买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。) 细化的具体处罚标准： 1、违法用地为建设用地的，处非法所得5％罚款； 2、违法用地为耕地以外的其他农用地和未利用土地的，处非法所得10%罚款； 3、违法用地为基本农田以外的其他耕地的，处非法所得25%罚款； 4、违法用地为基本农田的，处非法所得35%罚款。 二、破坏耕地的 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十条依照《土地管理法》第七十四条的规定处以罚款的，罚款额为耕地开垦费2倍以下。（《中华人民共和国土地管理法》第七十四条：违反本法规定，占用
耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等，破坏种植条件的，或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理，可以并处罚款。） 细化的具体处罚标准： 1、限期内已改正或治理，但未恢复原种植条件的，处耕地开垦费1倍罚款； 2、限期内拒不改正或治理的，处耕地开垦费2倍罚款。 三、非法占用土地的 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条依照《土地管理法》第七十六条的规定处以罚款的，罚款额为非法占用土地每平方米30元以下。（《中华人民共和国土地管理法》第七十六条：未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并出罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处。） 细化的具体处罚标准： 1、非法占用土地为建设用地的，处每平方米10元罚款；
房地产销售人员须知的知识点
房地产销售人员须知的 知识点 Revised by Petrel at 2021
房地产销售人员须知的知识点 1.1.房屋与土地 房屋属于不动产，是附着于土地之上的。由于我国的土地分别属于不同的所有者，所以住房能否出售、购买就与土地属于哪个所有者有直接关系了。我们在了解如何购买住房、欲购买的房屋是否能够用于出售、购房后能否一定取得所有权这样一些问题之前，应当首先了解我国的土地所有权制度。 A. 国家所有的土与集体所有的土地 目前，我国的土地只有两面三刀类所有者：一类是国家所有，另一类是集体所有。国家所有的土地，其所有权人具有唯一性，而集体所有的土地，则分别属于众多的不同的集体。属于国家所有的土地是：城市的土地、农村和城市郊区中由法律规定属于国家所有的土地。属于集体所有的土地是：农村和城市郊区的土地、宅基地、自留地、自留山。对于集体所有的土地，国家可以依法征用。 B.两种土地所有权与商品房的出售 在两种土地所有权中，只有属于国家所有的土地才能被依法用于商品房的开发经营。属于集体所有的土地是不能被用于商品房开发经营的。当然，集体所有的土地被国家依法征用后，还是可以用于商品房开发的。 国家所有的土地被用于商品房的开发经营是有条件的，即开发商必须向国家支付土地使用出让金，才能从国家取得该片土地在一定期限内的使用权。目前，我国从事住宅开发的单位，可以通过两种途径从国
家取得土地的使用许可权：一是行政划拨，二是有偿；转让。两种途径的主要区别在于，取得土地使用权是有偿还是无偿的。房地产开发商用于商品房开发的土地都必须是有偿的，即必须是向国家交付了土地使用权出让金的土地。否则，建设单位对在该土地上建造的房屋不能取得所有权，而购房者即使支付了房价款，也不能取得所有权。1.2.八种国家限制买卖的房屋 违法或者违章建筑；房屋使用权不能买卖，房屋产权有纠纷或产权未明确的；学校、寺庙、庵堂等教育、宗教建筑；着名建筑物或者文物古迹等须加以保护的房屋；由于国家建设需要，征用或者确定为拆迁范围内的房屋；单位不得擅自购买城市私房；出租人、共有权人、出典人的房屋可以出售，在同等条件下，承租人、共有权人、承典人有优先购买权；出卖享有国家或者单位补贴廉价购买或建造的房屋。1.3.四种不应购买的房屋 在集体所有的土地上兴建的房屋。有的地区比如北京市禁止利用集体所有土地进行土地和商品房屋的开发经营活动。房地产开发商只有取得了国有土地权才可以按规定开发经营土地和商品房。如果开发商没有取得有效的国有土地使用证，购房者就不应考虑买其出售的房屋。非房地产开发商建设销售的房屋。只有批准有房地产开发资格、领取营业执照的房地产开发商，才可以开发建设和销售商品房。 只有使用权的房屋。有的地区，对明知其建设的房屋不能买卖，无法办理合法房地产买卖手续，非法倒卖公房使用权的行为，将严厉查处。因此，这种只有使用权的房屋也不应购买。
买房必须知道的法律法规知识及常识
1.《城帀房地产管理法》第26条第2款规肚：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可 交付使用。竣工验收就是房地产开发项目运营过程得最后一个程序，就是全而考核建设工作、检查就是否符合设计要求与工程质量得重要环节，同时也就是确保房地产开发项目质量得关键。《城币房地产开发管理暂行办法》与《房地产开发经营条例》都作了相应规左，在此列出共您参考。一、《城市房地产开发管理暂行办法》规左，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向主管部门提出综合验收申请，主管部门应当在收到申请后一个月内组织有关部门进行综合验收。综合验收不合格得，不准交付使用。综合验收应当包括以下内容：1、规划要求就是否落实;2、配套建设得基础设施与公共服务设施就是否建设完毕;3、单项工程质量验收手续就是否完备：4、拆迁补偿款安置方案就是否落实;5、物业管理就是否落实；6、其她。二、《房地产开发经营条例》第17条也规泄，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用;未经验收或者验收不合格得，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地得县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内对涉及公共安全得内容，组织工程质虽:监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。该《条例》还规泄，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照下列要求进行综合验收：1、城市规划设汁条件得落实情况：2、城市规划要求配套得基础设施与公共设施得建设情况;3、单项工程得工程质量验收情况：4、拆迁安巻方案得落实情况；5、物业管理得落实情况.住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发得，可以分期验收。 本办法所称商品房现售，就是指房地产开发企业将竣工验收合格得商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款得行为。 本办法所称商品房预售，就是指房地产开发企业将正在建设中得商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款得行为。 房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》与《商品房买卖合同示范文本》：预售商品房得，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。 房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格得单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记. 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起6 0日内，将需要由其提供得办理 房屋权属登记得资料报送房屋所在地房地产行政主管部门
考试大整理部分法律、法规试题及答案
考试大整理部分法律、法规试题及答案（一） 一、《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》(一)判断题 l.根据宪法和法律的规定，对国有土地的所有权和使用权，可以通过出让、划拨、转让等方式交由用地者使用。() 2．所有权制度与所有制有密切的关系，所有制是生产关系的基础和核心，所有权制度是所有制形式在法律上的表现。() 3．集体经济组织一般都直接对所有的土地行使占有、使用、收益和处分的权利，也可以依法出让、转让、抵押和租赁。() 4．土地使用权是从土地所有权中分离出来的一项权利。它具体表现为土地使用人对土地享有使用权、出租权、转让权和抵押权。() 5．国有土地可以依法确定给全民所有制单位、集体所有制单位和个人使用。() 6．全民所有制单位、集体所有制单位使用的国有土地，町以依法由集体或者个人承包经营，从事农、林、牧、渔业生产。() 7．确定林地的所有权或者使用权，也应依照《中华人民共和国土地管理法》的有关规定办理。() 8．城市规划和土地利用总体规划应当协调，在城市规划区内．土地利用应当符合城市规划。() 9．按照规定支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市政府批准，可以增加安置补助费。() 10．土地补偿费和安置补助费不能付给本人，均由被征地单位用于发展生产和安排多余劳动力的就业以及作为不能就业人员的生活补助，不得移作他用，任何单
位和个人不得占有。() 11．重复划拨或重复征用土地的，原则上按目前实际使用情况或根据第一次划拨或征用文件确定使用权。() (二)单项选择题 1．为了加强土地的管理，()年8月，第九届全国人大常委会第4次会议重新修订了《中华人民共和国土地管理法》。 A．1986B．1997C．1998 D．1999 2．我国土地所有权是以社会主义公有制为前提的，土地所有权为()所有。A．国家B．全民 C.集体 D.全民和农村集体经济组织 3．农民集体所有的土地由()登记造册，核发证书，确认所有权。 A．县级人民政府B．县级以上人民政府 c．县土地管理部门D．县级以上土地管理部门 4．土地利用总体规划由()依据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护的要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求组织编制。 A．国务院B．各级人民政府 c．各级人民政府的土地管理部门D．B和c 5．国家土地所有权的客体具有()。 A．惟一性B．统一性c．广泛性D．一致性 6．非农业建设经批准占用耕地的，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量与质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按规定缴纳(),专款用于开垦新的耕地。
有关房地产的法律法规
(一) 主要法律 1、《城乡规划法》(2007年10月28日通过,自2008年1月1日起施行) 2、《城市房地产管理法》(1994年7月5日通过,1995年1月1日起施行,2007年8月30日第一次修正施行,2009年8月27日修改) 3、《建筑法》(1997年11月1日通过,1998年3月1日施行,2011年4月22日修正) 4、《土地管理法》(1986年6月25日通过,2004年8月28日修正) 5、《招标投标法》(1999年8月30日通过,2000年1月1日实施) 6、《物权法》(2007年3月16日通过,2007年10月1日施行) 7、《公司法》(1993年12月29日通过,1999年12月25日第一次修订, 2004年8月28日第二次修订,2005年10月27日修订) 8、《合同法》(1999年3月1日通过,1999年10月1日施行) (二)法规、规章1、主要行政法规、规章 (1)《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(1990年5月19日发布施行) (2)《城市房屋拆迁管理条例》(2001年6月6日通过,2001年11月1日施行,2011年1月21日废止) (3)《城市房地产开发经营管理条例》(1998年7月20日发布施行,2011年1月8日修改) (4)《土地管理法实施条例》(1998年12月24日通过,1999年1月1日施行,2010年12月29日通过修正决定,2011年1月8日施行) (5)《建设工程质量管理条例》(2000年1月10日通过,2000年1月20日发布施行) (6)《商品房销售管理办法》(2001年3月14日通过,2001年6月1日施行) (7)《城市商品房预售管理办法》(1994年11月15日发布,2001年8月15日第一次修正,2004年7月20日第二次修正) (8)《城市房地产转让管理规定》(1995年8月7日发布,2001年8月15日修正) (9)《城市房地产抵押管理办法》(1997年5月9日发布,2001年8月15日修正) (10)《房地产广告发布暂行规定》(1996年12月30日发布,1998年12月3日修订) (11)《物业管理条例》(2003年6月8日公布,2007年8月26日修订) (12)《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(2007年9月28日公布,自2007年11月1日起施行)。 (13)《土地登记办法》(2007年11月28日通过,2008年2月1日施行) (14)《房屋登记办法》(2008年1月22日通过,2008年7月1日施行) (15)《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发[2010]10号,2010年4月17日发布施行) (16)《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1号,2011年1月26日发布施行) (17)《房地产经纪管理办法》(2010年10月27日通过,2011年4月1日起施行) (18)《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》(2011年5月11日发布施行) (19)《商品房屋租赁管理办法》(2010年12月1日发布,2011年2月1日施行) (20)《商品房销售明码标价规定》(2011年3月16日发布,2011年5月1日施行) (21)《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(2011年1月27日发布施行) (22)《国有土地上房屋征收评估办法》(2011年6月3日发布施行) (23)《国有土地上房屋征收与补偿条例》(2011年1月19日通过,2011年1月21日起施行) 中华人民共和国城市房地产管理法2004-05-29 中华人民共和国建筑法2004-05-29 中华人民共和国土地管理法2004-05-29 ·房地产法规·
房地产法规考试知识要点(整理版)
第一章 房地产法规概述 1.1 房地产 1.1.1 房地产的概念 房地产的自然属性、经济属性和社会属性（理解记忆） 自然属性：①房地相对不可分性②不可移动性③经久性④土地的不可再生性与稀缺性 经济属性：①商品性②具有价值和使用价值的商品的二重性③土地自然资源、建筑地段与建筑物有不可分离的偶性 社会属性：①公平性、福利性和社会保障性②建筑物质整体性与产权多元化的使用分散性 ③房地产与经济社会发展的协调性 1.1.2 土地和房屋 房屋构成应具备的三个条件（理解记忆） ①必须有上盖②必须固定于土地上，有建筑基础 ③必须是合法的 1.1.3 地产和房产 地产和房产的区别（理解记忆） ①地产可单独存在，而房产离开地产则不能单独存在，没有所谓的“空中楼阁”。 ②房产具有使用寿命，会不断损耗甚至自然灭失，作为一种资产存在折旧率；而地产却可永 久利用，一般不贬值，更很少发生物权灭失的情况。 ③地产价格和房产价格的影响因素不尽相同。地价明显受级差地租规律的支配；而房价则取 决于建筑成本和地价。 1.1.4 房地产的分类 房地产按照不同分类方法进行的分类（理解记忆，能够举例） 按用途分类 ①居住房地产：住 宅、集体宿舍 ②办公房地产：写字楼 ③商业房地产：商业店铺、购物中心 ④旅游房地产：宾 馆、饭店、度假村 ⑤餐饮房地产：酒 楼、 美食城、餐馆 ⑥体育和娱乐房地产：体育场馆、保龄球馆 ⑦工业房地产：厂 房、仓库 ⑧农业房地产：农 场、 林场 ⑨特殊用途房地产：医院、汽车站、教堂 ⑩综合用途房地产：商住两用楼 ⑵按经营使用方式分类：销售房地产、出租房地产、营业房地产、自用房地产 ⑶按开发程度分类：生地、毛地、熟地、在建工程、现房 1.2 房地产业 1.2.1 房地产业的概念房地产业的定义（理解记忆） 房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
土地管理相关法律、法规(9.24)
土地管理相关法律、法规《目录》简析 一、土地权属 1.国家土地所有权 《物权法》第四十七条规定：“城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。” 相关规定：a.《宪法》第十条第一款；b.《土地管理法》第八条第一款；c.《土地管理法实施条例》第二条；d.《物权法》第四十七条；e.《确定土地所有权和使用权的若干规定》（[1995]国土[籍]字第26号）第三条至第十八条。 2.集体土地所有权 《土地管理法》第八条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。” 相关规定：a.《宪法》第十条第二款；b.《土地管理法》第八条第二款、第十条；c.《物权法》第五十八条；d.《确定土地使用权和使用权的若干规定》（[1995]国土[籍]字第26号）第十九条至二十五条。 3.临时用地 包括建设施工和地质勘查使用土地、抢险救灾等急需使用的土地 相关规定：a.《土地管理法》第五十七条；b.《土地管理法实施条例》第二十七条、第二十八条；c.《中华人民共和国城市规划法》第三十三条；d.《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条。 4．国有土地租赁 《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》国土资发[1999]222号规定：“国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。” 相关规定：a.《国土资源部关于印发<规范国有土地租赁若干意见>的通知》（国土资发[1999]222号）第一条至第八条；b.《四川省国有土地租赁办法》第二条、第六条、第七条、第十条、第十五条、第十七条。 5、集体建设用地使用权流转 ---------------------------------------------------------精品文档
投资性房地产知识点
投资性房地产（大前提：企业自己的资产） （一）投资性房地产概述 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。 房建筑物固定资产 地土地使用权无形资产 1.投资性房地产的范围 （1）已出租的土地使用权：用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。（赚取租金）（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。（资本增值） 【注意】按照我国有关规定认定的闲置土地（2年），不属于投资性房地产。 （3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租 的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。 （赚取租金） 【注意】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物，即企业的资产。 投资性房地产（大前提：企业自己的资产） 【注意】 第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。 第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。（目的不变） 第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（目的不变） 不属于投资性房地产的范围 （1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。 （2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。 (3)企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产
2020年房地产法律法规手册参照模板
1.土地使用权年限： 2.土地使用权转让： 3.土地使用权期满或收回： 4.住宅建设用地使用权届满续期问题 5.房地产广告： 6.预售商品房的条件： 7.未取得预售许可证订立的预售合同是否有效： 8.销售代理： 9.预订款： 10.定金： 11.商品房现售的条件： 12.不得重复销售： 13.房屋平面图及尺寸误差： 14.签约时同时签订物业合同： 15.计价方式、销售面积、分摊及面积误差的处理办法： 16.明示法规和合同： 17.规划变更： 18.样板间： 19.合同备案： 20.延期交付房屋或迟延支付房款： 21.违约金数额的确定和调整： 22.惩罚性赔偿： 23.两书： 24.现场施工管理： 25.建筑噪声： 26.空调器、冷却塔等环境噪声： 27.竣工验收及备案： 28.房屋的转移占有及风险转移： 1
29.产权登记： 30.抵押及抵押登记： 31.按揭中商品房买卖合同中的解除权： 32.担保按揭合同的解除权： 33.质量责任： 34.测绘单位及测绘人员的责任： 35.房屋建设质量保修 36.主体结构质量不合格： 37.房产测绘收费问题： 38.契税： 39.印花税： 40.公共维修基金： 41.物业收费： 42.物业收费明码标价： 43.空置房的交费： 44.业主公约及临时业主公约： 45.物业招投标： 46.前期物业服务合同： 47.物业管理用房： 48.业主大会及业主委员会： 49.业主的权利与义务： 50.关于业主的建筑物区分所有权 51.装修活动的噪声管理： 52.住宅室内装修： 2
1、土地使用权年限： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定： （一）居住用地七十年； （二）工业用地五十年； （三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； （四）商业、旅游、娱乐用地四十年； （五）综合或者其他用地五十年。 2、土地使用权转让： 《城市房地产转让管理规定》 第五条房地产转让时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十一条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 第四十二条以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 3、土地使用权期满或收回： 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第三十九条土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。 第四十条土地使用权期满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证，并依照规定办理注销登记。 第四十一条土地使用权期满，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。 第四十二条国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下，根据社会公众利益的需要，国家依照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。 4、住宅建设用地使用权届满续期： 3
国土资源管理法律法规和重要政策的基本内容
国土资源管理法律法规和重要政策的基本内容 建国以后，我国十分重视土地的合理利用与管理，先后制定了一系列的土地管理法律法规。1950年6月中央人民政府颁布了《土地改革法》； 1986年，全国人大通过了《土地管理法》，1988年进行了修改，该法是我国第一个较全面的综合性的关于保护土地的法律。1998年8月29日，第九届全国人大常务委员会第四次会议通过了《中华人民共和国土地管理法（修订案）》。1999年1月1日起开始施行的《中华人民共和国土地管理法》。2004年，国家又进行了修正。其基本原则为土地公有原则、充分合理利用土地原则、节约利用土地和保护耕地原则、土地有偿使用原则等四项原则。 近年来，为保障粮食生产安全和经济平稳运行，国务院将土地管理作为宏观调控的一条重要手段，陆续出台了一系列政策文件，宗旨是：综合运用经济手段、法律手段和必要的行政手段，实行“两个最严格”的土地管理制度。即：“最严格的耕地保护制度”，严格控制农用地转为非农建设用地；“最严格的节约用地制度”，严格建设用地审批。归纳起来，主要有以下三个方面： （一）实行土地社会主义公有制，强化土地利用总体规划和年度计划控制 1、土地的所有制
我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和农村集体所有制。 全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使，城市市区的土地属于国家所有。 集体所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。国家为公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。 2、组织编制土地利用总体规划 土地利用总体规划是指在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展要求以及当地的自然、社会经济条件，对土地的开发、利用、整治、保护等在空间和时间上所作的总体安排和布局。土地利用总体规划主要通过耕地保有量、基本农田保有量和建设用地总规模三个“刚性”指标来控制。有以下特点：（1）土地利用总体规划根据我国行政区划，规划分为全国、省（自治区、直辖市）、市（地）、县（市）和乡（镇）五级，即五个层次，上下级规划必须紧密衔接，上一级规划是下级规划的依据，并指导下一级规划，下级规划是上级规划的基础和落实，下一级的建设用地总量和新增建设用地规模不得超过上一级确定的控制指标，耕地保有量和基本农田保护面积不得低于上一级确定的控制指标。县级土地利用规划应当划分
建设与房地产法规
建设与房地产法规公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
《建设与房地产法规》实践考卷 案例分析一 【案由概述】 2003年3月，陈杰以被拆迁人委托代理人名义与北京海润房地产有限公司（以下称海润房地产公司）签订拆迁补偿协议，并领取全部房屋拆迁款。陈丽丽与陈杰系兄妹关系，陈丽丽声称陈杰是在未获得自己授权委托的情况下与海润房地产签订拆迁补偿协议的，为此诉至法院。 【原告诉称】 陈丽丽诉称：海润房地产公司委托顺城拆迁公司对法华寺一带进行拆迁，我父母所遗留的房屋在拆迁范围之内。该房屋虽由陈杰个人经营饭馆，但产权属于我与陈杰、陈明、陈雅丽共有。但二被告公司在没有其他共有人授权的情况下，与陈杰达成拆迁协议，并将全部拆迁款交给陈杰。现起诉要求确认陈杰与海润房地产公司所签合同无效，三被告支付我拆迁款312500元，并负担本案的全部诉讼费。 【被告辩称】 海润房地产公司辩称：陈丽丽的户口确系落在被拆迁房屋但其实际并不在此居住，经我们多方寻找均未能与其取得联系，而只有陈杰在被拆迁房屋内居住并经营饭馆。陈杰以被拆迁人代理人的名义与我公司签订了拆迁协议，但其确系未向我公司提供其他被拆迁人的委托手续。另外，顺城拆迁公司系接受我公司的委托对法华寺地区进行拆迁，其在此次拆迁中的行为均是代表我公司实施，故其不应成为本案的被告。现我公司可以同意与被拆迁人重新签订协议，但前提是陈杰必须将拆迁款先返还我公司。 顺城拆迁公司辩称：我公司是接受海润房地产公司的委托对法华寺地区进行拆迁，即拆迁行为并非我公司的行为，且我公司也未与陈杰签订任何协议。另外，拆迁时我公司曾多方寻找陈丽丽，但确系没有能够与其取得联系，现我公司不同意陈丽丽的诉讼请求。 陈杰辩称：被拆迁的房屋系我父母购买并由我扩建而成，故扩建部分的产权应归我所有，且我一直在被拆迁房屋内居住并经营饭馆，陈丽丽已明确表示放弃对被拆迁房屋的继承权，现我不同意陈丽丽的诉讼请求。 【一审案件事实及证据】 经审理查明：2003年3月16日，陈杰以被拆迁人委托代理人的名义，与海润房地产公司签订“北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议”，该协议所列明的被拆迁人为陈明、陈杰、陈雅丽、陈丽丽。庭审中，海润房地产公司明确表示，签订协议时陈杰未向其提供陈明、陈雅丽、陈丽丽的委托手续。当日，陈杰将房屋拆迁款1250000元全部领取，上述款项中含电器移机费925元、搬家费1859元、停产停业综合补助费139425元。庭审中，陈明、陈雅
房地产法重点知识归纳
房地产法重点知识归纳 第二章·第二节 土地所有权的特征： 土地所有权是土地所有制的法律表现形式，是以土地为标的物，土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。 1、土地所有权是基于我国现实经济情况而产生的法律制度； 2、土地所有权反映了土地所有权人与非土地所有权人之间产生的法律关系； 3、土地所有权通常通过土地所有权权能的分离，使非土地所有权人对土地享有他物权。 土地所有权的社会功能： 1、维护社会安定； 2、促进社会发展； 3、促进财富的积累。 土地使用权的性质： 1、土地使用权是一种物权； 2、土地使用权是一种他物权； 3、土地使用权是一种用益物权。 土地所有权与土地使用权的相互关系： 1、区别： （1）土地所有权是自物权，土地使用权是他物权； （2）土地所有权为完全物权，土地使用权为限制物权； （3）在我国，土地所有权具有不可交易性，而土地使用权却可交易。 2、联系： （1）土地所有权决定着土地使用权； （2）土地使用权促进土地所有权发挥其功能。 世界范围内，土地所有及使用制度的类型： 1、全民所有，无偿使用； 2、土地上、下级所有权并存，土地使用受两个所有权制约； 3、土地由私有与各级政府分别所有，各自使用； 4、土地由国王名义所有，土地使用权类似于土地所有权； 5、土地合作组织集体所有，集体使用。 我国土地所有制度： 1、国家土地所有制度 2、集体土地所有制度 属于全民所有即国家所有的土地： 1、城市市区的土地； 2、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地； 3、依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地； 4、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地； 5、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土
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【2011房地产管理资料】 房地产知识大全和房地产基础知识大全 什么叫房地产登记？ 答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。 房地产登记主要记载哪些内容？ 答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。 房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？ 答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。 有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？ 答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(四)发生《房地产登记条例》情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。 房地产转让时，同时转让的有哪些权益？ 答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 房地产知识大全和房地产基础知识大全 怎样申请房地产登记？ 答：申请房地产登记，应当按照《房地产登记条例》规定的时间向所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。 房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？ 答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。 房地产登记的权利人名称是如何确定的？ 答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记