城市旧改项目流程表.doc
城市更新项目
阶段
项目发起阶段意愿征集阶段规划策划阶段项目对接阶段拆迁补偿阶段项目报建阶段施工建设阶段验收入伙阶段
说明
重要事项发生时间相关文件
城市更新业主召集人宣布成立"城市更新自助会"筹备组** 年 ** 月 ** 日筹备组成立会会议纪要筹备组通过 "城市更新自助会"章程** 年 ** 月 ** 日城市更新自助会章程筹备组召开 "城市更新自助会"成立预备会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
"城市更新自助会 " 成立大会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
面向业主开展"本小区法定图则" 说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
面向业主开展"本小区规划前景" 说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
面向业主开展"城市更新流程"说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
面向业主开展"本小区更新价值" 说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
向政府部门递交"城市更新计划申报文件 " ** 年 ** 月 ** 日政府部门收件回执
政府部门发布"城市更新计划"征求意见公告** 年 ** 月 ** 日政府征求意见公告文件政府部门审批通过城市更新单元计划** 年 ** 月 ** 日政府回复函件或计划公告招投标确定规划设计单位** 年 ** 月 ** 日中标通知书
城市更新单元规划编制思路说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
城市更新单元规划编制草案说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
城市更新单元规划编制答疑会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
向政府部门递交"城市更新单元规划 " ** 年 ** 月 ** 日政府部门收件回执
政府部门发布"城市更新规划"征求意见公告** 年 ** 月 ** 日政府征求意见公告文件政府部门审批通过城市更新单元规划** 年 ** 月 ** 日政府回复函件或计划公告开发商 A召开业主宣传会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
开发商 B召开业主宣传会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
开发商 C召开业主宣传会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
招投标确定开发商** 年 ** 月 ** 日中标通知书
开发商召开拆迁补偿协议说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要
开发商召开拆迁补偿协议签订动员会** 年 ** 月 ** 日无
向政府部门递交"实施主体确认 " 申请书** 年 ** 月 ** 日政府部门收件回执
政府部门发布"实施主体确认"征求意见公告** 年 ** 月 ** 日政府征求意见公告文件政府部门正式确认本小区实施主体** 年 ** 月 ** 日政府回复函件或公告文件政府核发 "房屋拆除许可证 " ** 年 ** 月 ** 日政府函件
政府核发 "建设用地规划许可证" ** 年 ** 月 ** 日建设用地规划许可证签订 " 土地出让合同 "" ** 年 ** 月 ** 日土地出让合同
政府核发 "建设工程规划许可证" ** 年 ** 月 ** 日
建设工程规划许可证（副
本）
** 年 ** 月 ** 日
招投标确定施工单位中标通知书
政府核发《施工许可证》** 年 ** 月 ** 日施工许可证
基础工程单项验收** 年 ** 月 ** 日无
主体结构单项验收** 年 ** 月 ** 日无
通过规划验收** 年 ** 月 ** 日
建设工程规划许可证（正
本）
** 年 ** 月 ** 日
通过竣工验收竣工验收备案证
招投标确定前期物业管理单位** 年 ** 月 ** 日中标通知书
开发商通知收楼** 年 ** 月 ** 日收楼通知书
房产证办理** 年 ** 月 ** 日房产证领取通知
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该阶段已过，但未执行该步骤。
旧改流程
旧城改造工作流程 一、前期准备阶段（时间：一个月） （一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。 （二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。 （三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。 （四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。 二、搬迁实施阶段（时间：五个月） （一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。 （二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。 （三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司 （四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。 （五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。 （六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。 （七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。 （八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。 （九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。 （十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。 （十一）模拟搬迁安置协议正式生效后，投资方向区旧改办缴纳按时安置返迁户保证金（返迁户搬迁面积乘以评估价的50%）。 （十二）正式开展发放补赔偿款工作。 （十三）搬迁住户向旧改办移交腾空房屋。 （十四）搬迁代办公司对搬迁房屋进行拆除、打围平整、产权销户等。 （十五）审计单位对搬迁项目进行审计。 三、土地上市拍卖阶段（时间：两个月） （一）区旧改办向国土局申请国土证销户。 （二）区旧改办向成都市土地拍卖中心提出土地拍卖申请。 （三）市土地拍卖中心分别向市规划、国土、文化、电业等有关部门发函要求出具土地拍卖相关文件：
城市更新旧改项目并购方案设计及税务筹划
. 城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划 录目 旧改项目并购的套路型方案设计一、城市更新/二、交易方案设计及税筹分析/搬迁安置补偿（一）方案一：拆迁（二）方案二：股权转让（三）方案三：资产转让（四）方案四：以不动产出资入股后转让股权（五）方案五：企业分立后转让股权（六）方案六：企业合并（合并目标企业）（七）方案七：境外股权转让三、操作模式及税费对比笔者按为响应小伙伴们的呼声，西政房地产人俱乐部专家人才库第七期的培训专题将暂定为（分享课程《深圳城市更新项目并购税务筹划及房地产开发建设全程的核心税筹要点》广东省月份，具体时间请关注本公众号后续通知），以呼应上月《102017时间为年专业资料word . “三旧”改造税收指引》（粤地税发〔2017〕68号）的出台（注：该文件不适用于深圳地区）。根据小伙伴的提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本”有关城市更新项目的交易方案设计及税务筹划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少，也即税收优惠最多，因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式。尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、
注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。 与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。 笔者曾多次被同行问及资产交易和股权交易的优劣，其实就实务而言，两者因项目而异，并无绝对的优劣之分。从并购和后期开发的联动来看，资产并购很多时候可能会明显优于股权并购，最直接的反应就是完成更新改造后因历史成本的差异对土地增值税汇算清缴造成的重大影响。当然，就交易方式本身而言，因股权转让不涉及到增值税、土地增值税和契税的缴纳，因此在并购的交易时点上仍旧有一定的优势。（备注：股权转让涉及土地增值税缴纳的先例仅为个案批复，如国税函【2000】687号文） 专业资料word . 值得一提的是，因改革开放对外资的引入，珠三角地区存在大量的外资企业或外商投资企业直接持有物业资产的情形。在该背景下，如转让方（例如外商投资企业）或转让方的境外母公司具备转让条件，则收购方可考虑以收购该外商投资企业股权或其境外母公司股权的方式完成本次交易，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。 二、交易方案设计及税筹分析 根据笔者历年来从事城市更新项目并购的经验，以下就当前市场主流的并购模式以及税筹分析介绍如下： （一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿
城市更新 旧改项目并购方案设计及税务筹划
城市更新、旧改项目并购方案设计及税务筹划 目录 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 二、交易方案设计及税筹分析 （一）方案一：拆迁/搬迁安置补偿 （二）方案二：股权转让 （三）方案三：资产转让 （四）方案四：以不动产出资入股后转让股权 （五）方案五：企业分立后转让股权 （六）方案六：企业合并（合并目标企业） （七）方案七：境外股权转让 三、操作模式及税费对比 笔者按 为响应小伙伴们的呼声，西政房地产人俱乐部专家人才库第七期的培训专题将暂定为《深圳城市更新项目并购税务筹划及房地产开发建设全程的核心税筹要点》（分享课程时间为2017年10月份，具体时间请关注本公众号后续通知），以呼应上月《广东省“三旧”改造税收指引》（粤地税发〔2017〕68号）的出台（注：该文件不适用于深圳地区）。根据小伙伴的提议，笔者特在课前就本公众号“西政资本”有关城市更新项目的交易方案设计及税务筹划进行整体总结，以期为读者提供实操参考。 一、城市更新/旧改项目并购的套路型方案设计 城市更新或旧改属于政策性搬迁的范畴，除增值税的缴纳存在地方差异外，被拆迁方在满足政策性搬迁的前提下需缴纳的税费最少，也即税收优惠最多，因此拆迁安置补偿一般都会成为获取更新项目的首选方式。尽管如此，因拆补方式无法直接对房地产权取得控制权，因此产证的抵押、注销或公章、证照、产证的监管自然就成为了必要的风控措施。 与被拆迁方在满足政策性搬迁的情况下可直接免缴土地增值税不同，其他的交易方式一般都需考虑通过交易方式的调整或者操作模式的变通进行合理筹划。实务中，如转让方的配合意向较高，则以企业分立的方式剥离资产至新分立的公司后转让股权可成为首选，以避开增值税、土地增值税和契税的缴纳。除此之外，以土地或房产出资入股后转让股权业可以避开土地增值税的缴纳，因此在交易模式方面也可以成为不错的备选。 笔者曾多次被同行问及资产交易和股权交易的优劣，其实就实务而言，两者因项目而异，并无绝对的优劣之分。从并购和后期开发的联动来看，资产并购很多时候可能会明显优于股权并购，最
旧城改造工作流程
旧城改造工作流程 旧城改造工作流程 一、前期准备阶段（时间：一个月） （一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。 （二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。 （三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。 （四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。 二、搬迁实施阶段（时间：五个月） （一）投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。 （二）投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。 （三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司 （四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。 （五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。 （六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。 （七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。 （八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。 （九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。 （十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正
旧城改造商业项目工作流程与方法
旧城改造是指局部或整体地、有步骤地改造和更新老城市的全部物质生活环境，以便根本改善其劳动、生活服务和休息等条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织以及建筑和社会福利设施的完善过程；又表示物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不间断的过程，取决于城市的发展方向和速度。 旧城改造流程图
旧城改造资金回路表 一、前期准备阶段（时间：一个月） （一）旧城改造办公室（以下简称旧改办）前往地块现场勘查，确定是否符合旧改的条件；如需进行危房鉴定，报区危指办申请危房鉴定。
（二）街道办对将要改造的地块进行入户摸底调查，确定地块的搬迁户数及面积，并征求拟被搬迁范围内的单位和住户意见（需90%以上同意）。街道办将摸底调查情况整理后报区旧改办。 （三）投资方与旧改办签订旧城改造投资整理协议。 （四）区旧改办向区政府提交旧城改造申请，获得区政府同意将地块纳入旧城改造的批复文件。 二、搬迁实施阶段（时间：五个月） （一）搬迁实施：投资方与区旧改办签订委托搬迁工作协议，明确搬迁过程中双方的责权利关系。 （二）搬迁实施：投资方、旧改办、银行共同签订资金监管协议。 （三）旧改办依照法定程序确定搬迁代办公司。 （四）由区旧改办编制搬迁维稳评估报告，街道办编制搬迁维稳方案，投资方按照搬迁评估维稳风险等级向区财政缴纳维稳基金。 （五）区旧改办、投资方和搬迁代办公司共同拟定搬迁补赔偿安置方案。 （六）召开搬迁动员大会，由住户代表在大会现场抽取评估公司，邀请公证人员做现场公证。 （七）若搬迁户对房屋实际面积和权证面积存在异议，搬迁户可提出申请，旧改办组织测绘单位对搬迁房屋实际面积进行测量。 （八）在评估公司出具拟搬迁房屋评估价格后，区旧改办和投资方共同明确搬迁安置方案。 （九）将旧城改造批复、搬迁公告、安置方案、补赔偿安置协议（空表）、评估报告等在搬迁现场公示上墙。 （十）带方案进行模拟搬迁，入户签订模拟搬迁安置协议。若在模拟搬迁期限（64户通常为2个月）内，签约率达到100%，则所签模拟搬迁安置协议正式生效；若在模拟搬迁期限内签约率达不到100%，则终止模拟改造搬迁，所签搬迁安置协议自动终止。
城市旧改项目流程表.doc
城市更新项目 阶段 项目发起阶段意愿征集阶段规划策划阶段项目对接阶段拆迁补偿阶段项目报建阶段施工建设阶段验收入伙阶段 说明 重要事项发生时间相关文件 城市更新业主召集人宣布成立"城市更新自助会"筹备组** 年 ** 月 ** 日筹备组成立会会议纪要筹备组通过 "城市更新自助会"章程** 年 ** 月 ** 日城市更新自助会章程筹备组召开 "城市更新自助会"成立预备会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 "城市更新自助会 " 成立大会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 面向业主开展"本小区法定图则" 说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 面向业主开展"本小区规划前景" 说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 面向业主开展"城市更新流程"说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 面向业主开展"本小区更新价值" 说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 向政府部门递交"城市更新计划申报文件 " ** 年 ** 月 ** 日政府部门收件回执 政府部门发布"城市更新计划"征求意见公告** 年 ** 月 ** 日政府征求意见公告文件政府部门审批通过城市更新单元计划** 年 ** 月 ** 日政府回复函件或计划公告招投标确定规划设计单位** 年 ** 月 ** 日中标通知书 城市更新单元规划编制思路说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 城市更新单元规划编制草案说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 城市更新单元规划编制答疑会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 向政府部门递交"城市更新单元规划 " ** 年 ** 月 ** 日政府部门收件回执 政府部门发布"城市更新规划"征求意见公告** 年 ** 月 ** 日政府征求意见公告文件政府部门审批通过城市更新单元规划** 年 ** 月 ** 日政府回复函件或计划公告开发商 A召开业主宣传会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 开发商 B召开业主宣传会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 开发商 C召开业主宣传会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 招投标确定开发商** 年 ** 月 ** 日中标通知书 开发商召开拆迁补偿协议说明会** 年 ** 月 ** 日会议纪要 开发商召开拆迁补偿协议签订动员会** 年 ** 月 ** 日无 向政府部门递交"实施主体确认 " 申请书** 年 ** 月 ** 日政府部门收件回执 政府部门发布"实施主体确认"征求意见公告** 年 ** 月 ** 日政府征求意见公告文件政府部门正式确认本小区实施主体** 年 ** 月 ** 日政府回复函件或公告文件政府核发 "房屋拆除许可证 " ** 年 ** 月 ** 日政府函件 政府核发 "建设用地规划许可证" ** 年 ** 月 ** 日建设用地规划许可证签订 " 土地出让合同 "" ** 年 ** 月 ** 日土地出让合同 政府核发 "建设工程规划许可证" ** 年 ** 月 ** 日 建设工程规划许可证（副 本） ** 年 ** 月 ** 日 招投标确定施工单位中标通知书 政府核发《施工许可证》** 年 ** 月 ** 日施工许可证 基础工程单项验收** 年 ** 月 ** 日无 主体结构单项验收** 年 ** 月 ** 日无 通过规划验收** 年 ** 月 ** 日 建设工程规划许可证（正 本） ** 年 ** 月 ** 日 通过竣工验收竣工验收备案证 招投标确定前期物业管理单位** 年 ** 月 ** 日中标通知书 开发商通知收楼** 年 ** 月 ** 日收楼通知书 房产证办理** 年 ** 月 ** 日房产证领取通知 上面表格中的文字以红体字显示表示该步骤已经完成，并具有相关信息。以黑体字显示，表示该步骤尚未完成，或 该阶段已过，但未执行该步骤。