写字楼商业分析
世联写字楼物业白皮书整合版
世联写字楼物业白皮书 整合版 Standardization of sany group #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
2014世联写字楼物业白皮书 2013年写字楼市场分析与2014年市场展望报告 深圳写字楼二级市场销售分析 2.2.1 整体市场销售分析 2013年深圳写字楼销售面积总计约万㎡，成交均价35972元/㎡(含产业园销售价格)，同比2012年上涨%。 2013年深圳写字楼市场表现为：整体写字楼市场供应量持续上涨，甲级写字楼供应量逐渐增加，产业园供应量对比去年有所减少。在新增可售项目中，甲级写字楼项目为6个，写字楼项目4个，产业园项目1个。龙岗新增可售项目增加，在一定程度下拉低了整体写字楼市场的均价水平（如龙岗万科广场均价22000元/㎡、万汇大厦19000元/㎡，其片区整体销售量占新增项目销售量%）。 表2-16： 2013年深圳写字楼市场在售写字楼（存量）销售数据
数据来源：世联工商监控平台表2-17： 2013年深圳写字楼市场在售办公物业（新推量）销售数据
数据来源：世联工商监控平台图2-18：深圳历年写字楼销售量与价格走势（单位：万㎡/元）
数据来源：世联工商监控平台 2013年新增入市项目较往年有所增加，且产品品质呈多样化，随着“国五条”的出台，持续调控房地产市场，以及下半年新一届政府的上台，在一定程度上影响销售市场。 售价方面，2013年甲级写字楼售价达39186元/㎡，环比2012年下降%，而整体写字楼均价为35972元/㎡，环比下降%。另外，由于关外商务市场逐渐扩大，在增加供应量的同时以较低的价格拉低了整体销售市场均价。 2013年深圳写字楼销售面积万㎡，同比2012年上涨%，甲级写字楼销售量为万㎡，同比2012年甲级写字楼可售供应总量万㎡有所上涨，而产业园项目2013 年总体销售量为万㎡，环比2012年销售10万㎡下降%。在整体成交数据中产业园销量以及龙岗项目占比较高，致使全市整体写字楼成交均价有所拉低。 表2-19： 2007—2013年深圳市写字楼市场销售吸纳率比较 据来源：世联工商监控平
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2014世联写字楼物业白皮书 2013年写字楼市场分析与2014年市场展望报告 2.2 深圳写字楼二级市场销售分析 2.2.1 整体市场销售分析 2013年深圳写字楼销售面积总计约34.3万㎡，成交均价35972元/㎡(含产业园销售价格)，同比2012年上涨30.4%。 2013年深圳写字楼市场表现为：整体写字楼市场供应量持续上涨，甲级写字楼供应量逐渐增加，产业园供应量对比去年有所减少。在新增可售项目中，甲级写字楼项目为6个，写字楼项目4个，产业园项目1个。龙岗新增可售项目增加，在一定程度下拉低了整体写字楼市场的均价水平（如龙岗万科广场均价22000元/㎡、万汇大厦19000元/㎡，其片区整体销售量占新增项目销售量16.4%）。 表2-16： 2013年深圳写字楼市场在售写字楼（存量）销售数据
数据来源：世联工商监控平台表2-17： 2013年深圳写字楼市场在售办公物业（新推量）销售数据
数据来源：世联工商监控平台图2-18：深圳历年写字楼销售量与价格走势（单位：万㎡/元） 数据来源：世联工商监控平台
2013年新增入市项目较往年有所增加，且产品品质呈多样化，随着“国五条”的出台，持续调控房地产市场，以及下半年新一届政府的上台，在一定程度上影响销售市场。 售价方面，2013年甲级写字楼售价达39186元/㎡，环比2012年下降4.5%，而整体写字楼均价为35972元/㎡，环比下降1.92%。另外，由于关外商务市场逐渐扩大，在增加供应量的同时以较低的价格拉低了整体销售市场均价。 2013年深圳写字楼销售面积34.3万㎡，同比2012年上涨30.4%，甲级写字楼销售量为20.5万㎡，同比2012年甲级写字楼可售供应总量14.4万㎡有所上涨，而产业园项目2013年总体销售量为6.96万㎡，环比2012年销售10万㎡下降30.4%。在整体成交数据中产业园销量以及龙岗项目占比较高，致使全市整体写字楼成交均价有所拉低。 表2-19： 2007—2013年深圳市写字楼市场销售吸纳率比较 据来源：世联工商监控平 2013年深圳写字楼市场吸纳率为59%，总体写字楼市场销售情况良好，办公物业
核心商务区写字楼成交客户分析
27 /㎡左右，为盐田区甲级写字楼的价格标杆。 客户：由于盐田区长期无高品质写字楼产品的供应，致使片区商务办公水平落后，根据2012年壹海中心的成交客户群体分析，盐田区的写字楼的成交客户主要为三大类： 一是盐田沙头角本地的改善型自用客户，一方面需求办公面积扩张，另一方面想通过高品质的办公环境来提升企业形象； 二是盐田周边具有一定地缘性的客户，在罗湖、盐田两地均有业务往来，需设立高形象的分支机构为办公或展示所用，如罗湖、福田等地区的贸易、工程及设计类行业， 三是投资型客户，看中盐田目前商务市场的价值洼地，认可资源型综合体配套的价值，通过购买写字楼物业获得价值收益保障。 2.4 深圳写字楼购买成交客户分析 2012年整体商务市场已呈现出多点开花趋势，核心区域可售商务物业稀缺市场需求旺盛，非核心区域商务氛围日趋成熟，同时在产品的特色化打造上赢得了客户的亲睐。现分别从客户置业目的、客户类型、企业客户规模、企业客户物业更换周期、客户行业、客户关注点六方面内容进行分析。 2.4.2 核心商务区 2.4.1.1 客户置业目的分析 2012年核心商务区办公物业购买客户仍以投资目的占较大比重，占比69%，自用占比28%，自用兼投资占3%。近年随经济的不断发展，核心区域办公物业的需求日益明显，办公物业投资价值得到高度体现。 图2-22：写字楼购买客户置业目的分析图（以客户数量为统计基准） 数据来源：世联工商监控平台 2.4.1.2 客户类型分析 核心商务区客户组成仍以个人为主，占56%，民企29%、中外合资15%。个人占比较大的原因有二：其一，投资客作为主要的购买客户组成；其二，部分民营企业购买更倾向于由企业法定代表人作为物业持有人。 图2-23：写字楼购买客户类型分析图（以客户数量为统计基准） 自用 28% 自用兼投资 3% 投资 69% 自用 自用兼投资 投资