销售成交十大要素
无知成交术--十大成交激素学习交流
无法抗拒、无懈可击的成交主张：
1、三个卖狗人的故事：
2、腊肠切片法：
3、你最好的老师就是思考自己购买的过程。
十大成交激素
一、产品或服务
1、营销高手必须是老师，你要教育你的客户。
2、把你脑海里这种色彩斑斓、丰富、生动的世界复制到他的世界里，这叫塑造价值。
（1）塑造价值：列出所有对客户的好处。
（2）结果：卖结果，不要卖成分。
（3）利益
（4）功效
（5）细节描述
二、独特卖点USP
1、必须独特和差异化，强调对客户独到的好处。
2、必须跟客户想要得到的结果密切相关。
3、用简单的语言表达不出来的优点都不是优点。
三、零风险承诺
1、零风险承诺的真正含义：你交钱并不代表成交，你交钱只是给我一个机会向你证明我所说的和做的一样，如果不一样，你有机会拿回你的钱。
2、零风险承诺不止是一种技术，它还是一种理念，一种哲学。
3、零风险承诺是一种姿态和自信，这说明你敢于对结果负责任。
4、当你不敢提供零风险承诺的时候，你的营销就不可能有一个指数级的突破。
5、只要你有零风险承诺，你随时都能赚钱。
6、零风险承诺并不代表客户购买的所有风险，你都全部承担，但至少代表你比任何竞争对手承担的风险都要多，但你不能承担你不能承担的风险。
7、你也不一定是绝对零风险，你只要比你的对手做的更好就可以了。
8、提供零风险承诺是你的责任，更是你的义务。
零风险承诺模板：
1、不满意退款，只收**%的手续费或邮费。
2、不满意100%退款，我们支付邮费。
3、不满意**天内100%退款，我们支付邮费，你不需要回答任何问题。
4、不满意我们立刻无条件100%退款，我们仍然是朋
友。
5、如果你在**天内得不到**结果，我们立刻无条件100%退款。
6、即使你要求退款，你仍然可以保留我们送给你的珍贵礼品。
零风险承诺的好处：
1、你的利润和收入至少会提升三倍。
2、你的销售额提高，你的利润提高的更多。
3、你的客户会更加满意，即使要求退款的客户也会非常满意。
4、你的实力会不断提升。
5、很快成为行业的领跑者。
四、超级赠品
1、与主产品功能互补、互促。
2、高价值低成本。
3、价值有据可依。
4、卖不掉不要送。
送赠品原则：
1、你的赠品设计一定要配合你的核心产品，是去帮助客户快速轻松产生结果的一个组成部分。
2、即使是赠品，你也要塑造价值。
3、你不要只送一个赠品，最少送两到三个赠品，这样
它的作用会更大。
4、赠品是最重要的，威力巨大的使用方法是和零风险承诺结合起来。
5、赠品一定是低成本高附加值。
五、价格
1、薄利多销策略
2、高价限量策略
3、如果你从来没有购买过高价值的产品或服务，你的营销不可能有一个指数级的突破。
4、在别人认识到你的产品或服务的价值之前，你不应先谈价格。
5、你卖的是价值，价格只是传递价值的衡量标尺。
6、价格高需要解释，价格低也需要解释。（一元钱的劳斯莱斯汽车）
六、支付条款
1、一次性支付现金
2、货到一次性支付现金
3、分期付款
4、边受益边付款
5、先爱益后付款
七、送货条款
1、现场立马提货
2、**天内送货上门
3、特快专递24小时发货
4、分期送货
八、稀缺性
1、产品数量有限
2、赠品数量有限
3、空间有限（仅限**地区）
4、运作模式（送股票、控制房产、赠送赠品）
九、紧迫感
1、时间限制
2、提价在即
3、赠品有限
4、潜在客户数量
5、潜在客户热情（我有8万多个客户，持币待购）
十、解释原因
1、为什么高价？（因为数量有限、技术复杂）
2、为什么低价？
3、为什么提价？
4、为什么你的产品独特？
5、为什么稀缺？
6、为什么紧迫？
7、为什么赠送礼品？
8、为什么你是最好的选择？
9、为什么提供如此慷慨的零风险承诺？
为什么要解释原因？
1、客户需要理解你为什么这么做，这样他更容易相信。
2、客户希望你的营销是透明的。
持续成功,有三个要素!
【每日一文】【企业管理】任正非最新演讲：持续成功，有三个要素！ 大佬讲话，十分有料！今日的大佬讲话栏目您将看到：任正非强调，长寿企业与一般企业在平衡长期与短期利益的时候有不同的原则，而不同的原则来源于对企业目的的认识。近日，华为创始人、总裁任正非在2015年市场工作会议上的讲话曝光。让我们看到，企业的目的是为客户创造价值。来，一起学习！ 华为当家人任正非的每一次讲话的曝光，都会得到外界极大的关注，因为从他的讲话中可以看到华为对于当下的反思、未来发展的规划。我们梳理了任正非的十句话，或许能让你真正读懂任正非的管理哲学。 1. 华为想要获得持续成功，有三个要素：必须有一个坚强、有力的领导集团，必须听得进去批评；有一个严格有序的规则、制度，同时这个规则、制度是进取的；要拥有一个庞大、勤劳、勇敢、善于学习的奋斗群体。 2. 我们和竞争对手比，就像大象和老鼠。我们是老鼠，人家是大象。如果我们还要保守，就像老鼠站在那里一动也不动，大象肯定一脚就把我们踩死了。但是老鼠很灵活，不断调整方位，大象老踩不到，它就会受不了。我们必须要有灵活的运作机制和组织结构体系。 3. 我们要学习美国的创新精神、创新机制和创新能力。要打破自己的优势，形成新的优势。我们不主动打破自己的优势，别人早晚也会来打破。我们在学术会议上要多和爱立信、阿朗、诺西交流，并在标准和产业政策上与它们形成战略伙伴，就能应对快速变化的世界。 4. 高级干部要少干点活儿，多喝点咖啡。视野是很重要的，不能老像中国农民一样，关在家里埋头苦干。高级干部与专家要多参加国际会议，与人碰撞，不知道什么时候就擦出火花，回来写个心得，也许就点燃了熊熊大火让别人成功了。 5. 我们只允许员工在主航道上发挥主观能动性与创造性，不能盲目创新，发散了公司的投资与力量。非主航道的业务，还是要认真向成功的公司学习，坚持稳定可靠运行，保持合理有效、尽可能简单的管理体系。要防止盲目创新，四面八方都喊响创新，就是我们的葬歌。
项目管理成功十要素
项目管理成功十要素 美国项目管理学会定义“项目管理”为“应用知识，技能，工具和技术的项目活动，以满足项目需求”（项目管理知识体系指南第3版，美国项目管理学会公司，2005年）。简而言之，项目管理的目标就是让项目得以成功完成。它是在满足项目预算和时间的约束条件，为实现项目交付目标，所进行的项目启动，项目计划，项目执行和资源管理时所要遵循的法则。 一个成功的项目经理从一开始就能规划项目从开始到结束全过程。时刻跟进业务和技术 进展，管理手段灵活多样。 1.灵活应对变化项目 传统项目管理方法被证明是过于僵化，官僚，费时，不适合今天瞬息万变的商业环境。事实上，这些方法对IT部门是可以使用的。但是你需要对出现的问题和发生的变化作出快速响应。拘泥于传统的项目管理中的文档和流程会将你压垮。 2.不要事无巨细面面俱到项目 理想的项目经理是一位领袖，而不是执拗狂。有些项目经理集中精力实现阶段性目标或完成项目时，太过拘泥细节。敏捷项目管理需要在左/右大脑，硬/软技能间作出权衡。 3.不断提高项目管理实践项目 技术为满足不断变化的用户需求，总是在不断发展。同样，项目管理的方法论也需要和业务和技术与时俱进。与您的团队，客户和业务合作伙伴时时沟通，找到如何可以改善项目 管理过程。 4.计划也要与时俱进项目 项目经理最重要的一个活动是项目规划。项目计划必须详细，有条理，而且是多方参与完成的。现实世界中，计划总是随着变化而变化，变化也改变计划中任务的优先级。因此， 计划，修改计划，再计划。 5.保持工作紧迫感项目 如果项目有无限时间，金钱和资源，那岂不是很棒？不过实际情况是，项目总是在有限的时间，资金和资源的限制下，不断前进的。定期状态更新，例行会议和明确后续行动是必 不可少的。 6.对项目交付物和项目活动多考虑多沟通项目 项目经理和项目团队必须有共同一个影像，来描述项目提交物到底是什么样的。这才能保证大家朝一个方向而努力。在这个问题上要避免模糊不清，要不惜一切代价描述清楚，展 示给大家，并且得到大家的一致认同。 7.分布提交项目交付物项目
十大成交方法
10大成交方法 一、“分解”成交 针对“太贵了”？ 只要做过销售，你一定听过“啊，这么贵呀？”“价格太高了”，“我没有想过会有这么高的价钱”等等诸如此类的话。 “分解”成交的第一步关键是确定你的产品价格与客户的“预期价格”有多大的差距。更多的时候，“太贵了”只是顾客的口头禅而已。当客户讲“价格太高了”的问题时，一定不要从全部价格、整个投资来谈。而是从他已经决定投资，价格只差300元而已，重点是说服他不要因为这一点差价而失去一个成长的机会。“请问您想象的价格是多少呢？”“啊，我感觉5800还差不多”“陈总，照这样来看，我们双方之间的价格差距应该是3000元，对吧？” 一旦找到了价格差额，金钱上的问题就不再是9800或者是8800元，而是3000元了，因为客户也明白他（她）绝不会免费学到我们的课程。 现在，我们应该小心地从客户的角度来处理这个问题了。 “陈总，我们的课程服务三年时间，也就是您有36次的学习的机会，3000除以360次，就是8块2毛钱，我相信您不会因为每次只差8块钱而失去这么好的学习机会，对吗？”
“我也不知道” 你微笑着说：“陈总，未来您一定会在网上投关键词广告，随便一两次点击，就是十几块钱，学了这个课程之后，您能省出几千块钱。你一定不会因为每一次8块钱而让您的企业失去在网上赚更多钱的机会，我现在给您办手续行吗？” （跟同事、拍档一起练习，记住每一句话，并把数字给记下来，然后去使用它。） 二、“一分钱一分货”成交法 顾客挑剔价格天经地义。销售生活中，顾客总是会说“价格太高”。价格本身并不重要，重要的是在挑剔价格背后真正的理由。因此，每当有人挑剔你的价格，不要和他争辩。 相反，你应当感到欣喜若狂才对。关注价格说明“我已经对你的产品感兴趣了”，你要做的，只是让他觉得价格符合产品的价值，这样你就可以成交了。 在这种情况下，你可以试试下面的办法。 “陈总，您有没有曾买过任何便宜货。结果品质却很好的东西吗？” 你要耐心地等待他的回答。他可能会承认，他从来就不期望他买的便宜货后来都很有价值。 “陈总，您是否觉得一分钱一分货很有道理？” 这是买卖之间最伟大的真理，当你用到这种方式做展示说明时，客户几乎都必须同意你所说的很正确。
(品牌管理)品牌八大要素在成功企业中的具体应用
（品牌管理）品牌八大要素在成功企业中的具体应用
摘要：21世纪是壹个辉煌的时代，经济的发展是空前壮大的，这不仅仅是科学技术的发展带来的果实，仍有企业运营关系的和时俱进，也就是说生产关系于逐步跟上了生产力的发展。可是自然资源的数量也逐步的减少，很多产业面临消亡或转型，企业之间的竞争也会更加的激烈。整个世界经济环境就是这样壹个充满了火药味的“人间”，虽然经济形势充满了挑战，可是仍是有更多的企业于建立，于发展，于壮大。人类是不畏困难的高级动物，面对任何困难均会利用智慧的钥匙去打开另壹扇天窗，取得胜利。那么当前，对于众多的企业家来说，如何去运营企业，如何去满足消费者需求，如何使企业立于不败。人才、品牌、技术等因素的优胜将更多地决定企业的存亡。 品牌是企业无形的资产，甚至关系到企业的生存和发展。壹个企业于建立之初，它的品牌是不被人们认可的，假如企业没有壹个很好的“点”来支撑企业的话，于这个时候是企业竞争力最弱的时刻，因为当下的社会，消费者消费的对象能够说是对企业品牌的消费，要胜过对产品的消费，壹个良好的品牌于消费者心中代表着它的产品也是过质过关的，因而壹个聪明的企业运营者，他会于企业建立之初就开始了对企业品牌的塑造。 纵观世界经济，很多优秀的企业家或者公司管理人员，均是壹个懂得品牌建设的高手，企业于他们的手中会如鱼得水，相应之品牌也会随着绝响。近年来，我国企业于品牌的建设上呈现出了壹派繁荣的景象，不管是大小企业均能显露出对品牌的重视，虽然对品牌的这种热诚持续增热，可是对于品牌正确的认识仍是存于问题，表当下对品牌建立、维护、管理、延伸、愿景等因素处于壹种暗淡的情况。因为对于这些因素的认识和正确应用时值得各个企业去学习的方向。 关键词：品牌塑造；品牌愿景；品牌管理；品牌规划；品牌战略；品牌识别；品牌延伸壹、品牌的塑造和品牌愿景 品牌塑造是指给品牌以某种定位、且为此付诸行动的过程或活动。品牌塑造是壹个系统长期的工程，品牌知名度、美誉度和忠诚度是品牌塑造的核心内容，大企业能够凭借雄厚的财力物力通过炒作、广告轰炸、大规模的公益和赞助等循序渐进的进行品牌塑造，通过建立品牌优势来刺激和吸引消费者的购买冲动。 品牌愿景是指壹个品牌为自己确定的未来蓝图和终极目标，向人们明确的告知品牌今天
职场成功十要素
第十一、十二讲职场成功十要素 1、要有成功的意识 例子：木桶原理 启示：真正成功的方法不是扬长避短，而是补短扬长 2、要设定目标 要有明确的目标，且目标要形象化。 ?实现目标的三个变量 1)数字的概念 2)确定最后的期限 3)承诺 ?承诺的等级 1)试试看 2)尽力而为 3)全力以赴（最高级） 浪费时间是最大的犯罪。你把时间分配做什么样的事，你就会成为什么样的人，而时间是你一生之中唯一不可再生的资源。 3、要有激励的因素 今天，比不是在计划成功，就是在计划失败。 真正的激励是：激励是永不止息的延续任务，激励是细水长流的永续努力，激励是使平凡的人成就非凡的伟大的环境。 今天，你是和父母留在这个世界上的时间赛跑，是在和孩子的童
年赛跑。 4、要有竞争动因 选对战场、选对对手（真正的对手是自己的潜质）、选对项目、选对方法，促成良性竞争。 开发1%的潜能，成就就会加倍。 成功之后绝不声张，失败之前哪怕一秒钟也决不放弃。因为那个位置是你的，你为它而存在，你为它而生，你就是企业最有价值的员工。 5、不断地学习（最快的方法） 未来是不可知的，我们战胜竞争对手唯一的方法就是比对方学得更快——+彼得·圣吉 当你的目标足够强烈，并且有人帮你，你又愿意坚持付出的时候，你就会成为冠军。 在这个世界上，不是所有的教练都能当上冠军，但是，所有的冠军都是教练教出来的。 把自己的老板当做教练，从周围企业家身上学习东西，所以我才能在商界当中再一次的当冠军——李宁 你应该向谁学习 1)冠军型高手学习他们的精神、他们的奉献和他们的敬业 2)教练型高手让他们教你成为企业最有用的好员工 不可忽视的教练：你的上司、你的老板 成功绝非偶然，一定有它的道理存在。
五个核心要素
杜莫联办小学党支部 合格党员的五个“核心要素” 合格党员应该具备五个“基本要素”：忠、德、善、能、廉。 忠，就是忠诚。共产党员必须对党忠诚，对党的事业高度负责。要始终把共产主义的坚定信念作为一种信仰追求，把对党的忠诚摆在第一位，把党的利益放在第一位，对党的事业高度负责，围绕中心、服务大局，时刻与党中央在思想上、政治上、行动上保持高度一致，模范执行党的决策决议。要把对党的无限忠诚落实到对工作的无限执著上去，在工作中不管遇到什么样的困难和艰辛，都要迎难而上，表现出一股执著和无畏；对在别人看起来无法实现的任务，都要敢于“亮剑”，呕心泣血，想尽一切办法去坚决完成。 德，就是道德。有德无才影响事业，有才无德毁掉事业。为政必先做人，没有一流的人品作底子，从政肯定要跌跟头。一个人能力上有差距可以提高，但品质差是不能原谅的。共产党员必须以“君子检身，常若有过”的态度，严守廉政准则、职业道德、个人道德、社会公德和家庭美德，注重培养
高尚品德和锤炼高尚品格，以德修身、以德立威、以德服众。只有这样，说的才会让人心服，讲的才会让人信服，做的才会让人佩服。无论什么时候，干部都不应失德。切忌表里不一，“当面一套、背后一套”、“台上一套，台下一套”，既失德，又丢人，就会成为街头巷尾的笑柄，甚至廉政警示教育的典型。 善，就是与人为善。上善若水，厚德载物，“善”是一切美好事物的源泉。“善”最突出的表现就是“恻隐之心”。“老吾老而及人之老，幼吾幼而及人之幼”、“己所不欲，勿施于人”这些流传千古的格言警句，是对“善”最完美的表述。共产党员要时刻做到与人为善，在工作中谦虚，尊重群众的人格，体谅群众的难处，保护群众的首创精神，不耍特权，不搞“一言堂”，不以势压人，不以权整人，说话和气，办事公道；在生产中务实，尊重群众的意愿，体察群众的疾苦，相信和依靠群众，不抖威风，不搞“强迫命令”，不以权代法，不主观臆断，决策科学，管理民主。总之，共产党员要坚持始终做善事、行善政，为人民群众谋福祉。 能，就是能力。一是干事创业的能力。共产党员要立足自身实际，把“读万卷书”与“行万里路”结合起来，在工作中、生活中不断“摸爬滚打”，在历练中不断吸收、不断充实、不断提升、不断完善，成为干事创业的行家里手。二是引领发展的能力。党员领导干部要坚持一切从实际出发，
销售十大法则
转] 销售10大法则 法则一：少说多听 这在所有销售活动的最初几分钟里是最重要的一点。 1.不要谈论自己。 2.不要谈论自己的产品。 3.不要谈论自己的服务项目。 总之，不要进行自己的业务陈述。 很显然，你想介绍自己的情况，你想告诉顾客你的名字及你此次来访（或电话）的目的。但是，你却不可以滔滔不绝地讲自己的产品或服务项目，因为现在，你毕竟还不知道你的产品或服务对于对方来说有没有实际价值。
法则二：多问问题 要记住这一点：没有人关心你有多伟大，除非他们感到你非常尊重他们。暂时忘记你是在销售，然后认真考虑顾客为什么要 购买你的产品。 为此，你必须要集中精力在用户身上，你需要提问题（许多问题）并且不要耍心眼。人们对销售产生反感是人之常情，我们 必须采取其他策略。 法则三：假装你是和顾客第一次接触
要对他们感兴趣，了解他们已经使用过的产品或服务。他们是否满意，是否感到过于昂贵，不稳定或速度太慢，了解到什么是他们最需要的。记住，你不是在做社会调查，不要只为了提问而提问，提问的目的是要搞清楚用户的需求。 当你了解了顾客的需求，并且不再尽力说服他们去做他们不想做的事情肘，你会发现他们会信任你，最终会愿意和你做生意。
法则四：像对家人或朋友那样与顾客交谈永远不要转向说服性的销售模式。虚伪的谈话方式，夸张的口吻，催眠术似的销售引导在当今讲究专业的商业环境中都不再适用。正常的交谈（当然要恰如其分），就像对待你的家人或朋 友一样。 法则五：密切关注顾客的原应 顾客是否很匆忙、很气愤或不安？如果是，问问他“现在可以谈话吗？”或“我们可以下次再谈”。大多数销售人员总是关心自己接下来应说什么而忘记了对方的感受。 法则六：如果被问到什么，要马上做出回答记住：这不是关于你自己，而是考察你是否适合于他们。 法则七：了解顾客需求后，才能提及你的产品或服务只有你完全了解了顾客需求以后，你才能提及你的产品或服务。同时，先搞清楚你在跟谁讲话再考虑应该说什么。 法则八：用对方的语言进行表述
房地产中介快速找房源的十大给力途径
房源是房产中介的经济命脉，找房源是房产经纪人的重要工作之一，有充足的优质的房源，才有足够的资本去挖掘客源，并有利于促进成交。房产中介找房源有很多种方法，不同时期、不同楼盘、不同人员都有不同的对待方法，要勇于创新，不能一成不变。下面小编总结了经纪人找房源十大有力途径： 1、门店接待 一般，消费者晚上下班之后，吃了饭会在附近溜达，顺便走进店面咨询一下房产行情。一有人进店，就要热情的去招待客人，他进来不是买房的就是卖房的，不管怎样，他都是一个潜在客户。 2、洗盘 这项工作比较繁琐，适合中介新人来做。经理会给你一份业主名单，这些都是从物业那里得到的，一个个挨着去打电话，去骚扰他人，难免会遇到冲突，你要做的就是忍耐。 3、社区驻守 门店附近都会跟进几个重点小区，多和物业打好交道，定期在这些小区做些宣传活动，张贴海报、发传单等。 4、扫网 去大型的房产网站上，新浪、搜狐焦点、赶集等上面查找房源信息，你要做的就是第一时间打电话核实这些房源。 5、电话接待 业主如果有买卖租赁的需求，都会打电话到家附近的中介门店咨询，所以，你要勤打电话，勤接电话。 6、客户介绍 维护好老客户关系，你的服务态度和信誉让客户很满意，以后很有可能会给你介绍客户。 7、找同行合作交流 和有经验的中介同行多多交流，让他们多分享一些成功的工作做法。如果附近有比较大型的中介公司，多去找他们沟通，毕竟他们知道的比你多，看看他们是否愿意和你合作，不愿意那就算了。 8、通过小区保安、物业
和保安、物业维持好关系，没事多交流交流。他们手中有真实的业主信息，关系维护好了，你向他们打听消息，说不定他们就会告知你业主的买卖租赁情况。 9、人际关系 多多推销自己，朋友圈的力量还是很强大，让他们了解你的工作性质，身边的亲人、朋友、同学、同事、老乡，说不定哪天他们或他们的朋友就有了房产需求，他们第一时间会联系到你，人与人之间的关系网作用不可忽视。 10、借助房源采集软件 这个方法还是很有效的，现在90％的业主、购房者都是通过网络发布房源、找房源，可以借助“易房大师”房源采集软件来抓取网络个人房源，整个找房源的工作就轻松了很多。它不仅可以找房，也可以发房，进行公司办公，整个公司工作效率会大幅的提高。 易房大师友情提醒：这十大找房途径还是很有力的，但关键还在于房产经纪人要多勤快，唯勤不可以已。
成功企业的必备要素
1.成功企业的必备要素： 1健康稳定的业务结构 2卓越成效的领导团队 3素质良好的人力资源 4开放平稳的企业文化 5高效运行的经营管理机制 2.怎样对人进行科学的管理： 1“工具人”的人性假设和管理“经济人”的人性假设理论和科学管理 2科学管理之父泰勒是经济人观点的代表人物之一 3“社会人”人性假设理论和霍桑实验社会人的代表人物是梅奥 3.现代人力资源管理的特征： 1从人力资源的内容上来讲：以人为中心开发人的潜能 2从管理的形式上来讲：注重个人才能的充分发挥 3从管理的方式上来讲：注重人性化的管理，体现人的价值 4从管理的理念上来讲：加强整体开发和战略性管理 5从管理的手段上来讲：运用信息手段进行计算机管理 4.战略人力资源管理和传统人事管理的区别： 1以人为核心视人为资本、传统人事管理以事为中心将人视为一种成本把人当 成一种工具 2是企业经营战略的重要组成部分、传统人事管理属企业的辅助部门对企业 经营业绩没有直接贡献 3根据企业需求制定相关政策、传统人事管理主要是制度的执行 4主动进行人力资源现状的分析和诊断、只能站在部门的角度考虑人事事物等相关工作的规范性，充其量只能传达决策者所制定的战略目标等信息 5实行由上至下式的全员参与、基本上是单兵作战与其他职能部门的关系不大 6构建人力资源管理的科学体系\侧重于规范管理和事务管理属于事后管理5.以人为本的管理理念及层次类型： （一）主要层次： 1情感沟通管理 2员工参与管理 3用工自主管理 4人才开发管理 5企业文化管理 （二）人本管理不同类型: 1控制性参与管理 2授权型参与管理 3自主性参与管理 4团队型参与管理 6.人力资源管理者的基本素质
商业地产成功运营的十大要素
商业地产成功运营的十大要素 第一，理念决定成败 目前，国内商业地产开发商大部分都是由房地产商转化而来，很多人缺乏现代商业地产经营运作理念，往往只重选址和招商，但轻布局和开业。套用房地产思路开发商业地产，以物管方式管理活生生的商场，缺乏专业化开发技能。尽管商场选址好却回报差，招商火爆、炒作轰动，开业却很冷清，往往赚了楼市(或写字楼)却亏了商场。 第二，要规划更要策划 从前期选址、定位、规划布局，到中期招商、租售，再到后期的竞争力经营管理、物业增值等，都离不开整体精心策划的环环紧扣。 俗话说"三军未动，粮草先行"，商业地产同样要项目未动，策划先行。整体策划在商业地产运作中是整个项目的灵魂，好策划往往事半功倍，缺乏整体商业形象的商业地产很难开发成功，有了一个好的策划往往就成功了一半。 第三，整体布局事关开发成败 商业地产的整体规划与住宅的规划有着根本不同，布局时理应先商业后地产，而当前国内开发商业地产却往往先地产后商业，一味套用房地产模式搞规划、搞布局。 商业地产必须要有突出商业主题，突出现代商业运作规律的整体规划布局。重选址招商，轻规划布局已成为商业地产的误区之一。由于缺乏商业地产基本概念，缺乏现代商业经营实践，房产专家设计出来的商场往往好看不中用，最终变成"死"场一个，无法后续经营。
目前国内约有70%的商业地产项目就是因为整体布局先天不足造成失误或失败的，"整体布局事关商业地产的开发成败，绝非危言耸听!" 第四，招商成功不等于万事成功 不少开发商认为，商业地产开发的重中之重就是招商。因此往往对商业地产的前期选址、定位、规划布局少做论证分析，一味只重招商，甚至急功近利，商场各种软硬件设施未完善就带"病"招商，以房地产模式搞招商，以求早日回笼资金获得回报。 商业地产开发以经营效益论成败，招商顺利并不代表今后一切都顺利。现实中宣传炒作越轰动，招商租售越火爆的商业地产，开业后往往并不成功，效益差、失败收场都有可能。 有的开发商招商时只顾眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盘统筹规划。许多商家不管理主力店、次主力店、小摊档，也很少顾及功能区域、布局位置、经营业态。只要有人租赁商铺就放租出去，套用房地产模式搞商业地产招商，势必会埋下重重隐患。 第五，商业地产开业需要好策略 开发商普遍认为，招商成功后，只要通知客户按时开业就是了，却从根本上忽视商业地产开业需要好策略，缺乏营造一个热闹兴旺的商业氛围的能力。有的甚至不惜孤注一掷，缺乏开业运作资金，负债也开业，如此一来，往往造成开业"开坏头"，场面冷清，难以为继，失败也是迟早的事。 开业必须讲究策略和时机，急于求成的结果往往是欲速则不达。好的开业策略需要审时度势，做到知彼知己，因市制宜，因时制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天时、得地利、得人和。
打造高效管理团队的四个核心要素
打造高效管理团队的四个核心要素 企业如人，这是当前被普遍认可的事实，我们前面已经分析了人类的九个基本动机，以及相对应的四种需求，如下图： 如果把企业视作活生生的实体，企业的四类需求分别是什么？如同人一样，它们就有着肌体、情感、心理和精神需求，在这些需求之间寻找平衡，是企业达到健康状态的唯一途径。下图揭示的是企业的四个需求阶段：
这就意味着，企业像人一样，也需要满足从低级需求向高级需求的转变，变革顺利，企业可以因此健康长寿，有一类需求不能满足，就会在物质层面或者精神层面出现问题。因此，从这个出发点来看，作为企业生存与发展的执行者，团队，尤其是管理团队的建立和打造，也符合这一规律性要求，即需要满足四类需求。 一、以绩效为基础，维持管理团队的肌体健康： 管理团队的肌体健康是由财务方面的指标决定的，包括利润、现金流、资产回报、股东价值等财务指标。财务绩效指标之于管理团队，如同水、空气和食物之于人类一样，是维持企业生存的能量所在。 所以，对于绩效问题的关注，是企业生存与否的关键。管理团队建设的首要问题，就是如何实现现实目标的问题，可能是利润，或者销售额，或者占有率，是当务之急的目标和要求。 需要关注的内容包括：平衡计分卡实施、管理团队成员素质和能力测评分析、高绩效管理团队组建。 二、以和合为纽带，维护管理团队的情感健康： 情感健康，是由管理团队的自我感觉的好坏以及对各方面关系感觉的好坏程度决定的。企业的内在素质，包括生产能力、效率、质量，和人际关系，是衡量情感健康的指标。管理人员需要感受到公正和平等，需要获得承认。他们希望自由地工作，并以自己的工作为荣，同时也愿意为自己的行为负责。官僚作风、恐惧、剥削、以及管理人员与员工之间糟糕的工作关系，是情感状况不良的明显特征。 需要关注的内容包括：沟通技巧，团队合作，员工帮助与辅导，有效的人际关系建立等。 三、以学习为动力，保持管理团队的心理健康： 心理健康与对内、对外开放的程度有着直接的关系。其中，学习力是至关要素。这里的学习主要是两个方面：一是关注提高产品质量和服务水平的学习，包括技能提高、岗位练兵、技术练兵，焦点在以市场为基础的外部成就；二是促进内在成长的学习，焦点在以文化为基础的内部提高。内在成长和外部成就都很重要，外部成就可以建立企业的自我尊严，鼓舞员工士气，内在成长可以培养企业的创造力，提升员工的参与和创新程度。个人成长增进的是情商，职业成长增进的是技能和智力。 需要关注的内容包括：职业化技能培训、岗位培训、业务培训、个人成长培训课程。 四、以文化为引导，保障管理团队的精神健康： 精神健康是由对内、对外的联结程度决定的，包括凝聚、合作、协作、战略联盟、社区参与、及社会责任等，都是衡量企业和团队精神健康的一些指标。 企业或者团队的内部联结是通过强有力的、由价值驱动的文化实现的。当团队成员认同企业文化，致力于实现共同愿景，并持有相同的价值观时，他们就会为了公共利益凝聚在一起，努力工作。他们会参与集体学习，并形成对企业高度的忠诚。 而外部联结是通过与外部机构建立有实际意义并真正合作的战略合作伙伴关系，包括与客户、供应商建立战略联盟。 如果企业想取得长久的成功，它必须培育一种独立于企业领导人个性之外的文化，必须以集体的动机和员工共享的价值观为基础。在这个粘合剂的作用下，管理团队成员保持内部紧密的合作与联结，具有高度的协作性，并保持对企业的忠诚度大于对团队某成员的忠诚度，高绩效团队建设方可达成。 因此，建立一支高效管理团队，既需要科学的管理方法，也需要艺术的管理手段，同时还需要管理的灵性与悟性，才能够在四类不同需求之间游刃与转换 发布者：陈松
市场营销的十大原则
当今市场营销的十大原则 信息管理员 2004-7-2 15:15:00 一、需求创造原则 需求创造原则是支撑市场营销的诸原则中的核心原则。该原则认为，需求并非固定或有一定限度，而可以通过企业的努力去扩大和创造。例如，美国摩托车市场就是日本本田创造的。当时，美国摩托车市场只有年销售量6万台的规模，而且都癖好大型摩托车。60年代本田及其50cc超小型摩托车进军美国市场，并建议美国普通家庭生活中使用摩托车，但美国市场上并没有显现出对它的需求。经过一段时间努力，终于打开了美国摩托车市场的大门，创造了年销售量高达100万台以上的需求。 1、需求创造原则要求企业明确需求的可创造性。其一，需求具有多样性、发展性和层次性等特点。它会随社会和科技进步以及经济发展而变化。其二，有些需求实际存在，但却没被企业发现或者企业对其不予关注。这往往是因为这些企业根本不考虑有这样的需求存在，也不去进行调查分析，而一味地“坚信企业自己的想法，固执己见”，或者“构思僵化”等所致。其三，连顾客自己也不知道是否存在的需求，即浴在需求。要靠企业去挖掘，去诱导。例如，日本一家巧克力公司利用日本追求西方生活的心理，通过一切宣传手段，培养日本青年人过“情人节”的习惯。宣布在情人节期间购买巧克力可半价优惠，还为此开发出种精美的巧克力。通过努力，最后终于达到了目的，在日本形成了过情人节，并赠送巧克力的风尚，该公司也成了日本最大的巧克力公司。 2、需求创造原则要求企业懂得如何创造需求，即发现、创造、提供什么样的价值。现在最重要的是，企业必须提供顾客认为最有价值的利益，即真正解决顾客问题和满足顾客需求的产品和服务。化妆品为顾客提供的利益是“美“。如果企业站在顾客的角度来考虑问题，把“售货处”当作“购货处” 甚至“使顾客心情舒畅的场所”来对待，那么就一定能创造并获得更多的需求。 二、目标诉求原则 营销大致经历了三个阶段：一是大量营销，即大量生产和销售单一产品；二是多品种营销，即生产和销售两种以上不同规格、式样、花色的产品，但没有针对性，只是给顾客提供了几种选择；三是目标营销，即针对自己所选定的目标市场开展营销。这就要求产品、价格、渠道、促销等都必须与目标市场相适应，以目标市场的需求为其产品的诉求点，以目标人群为其诉求对象，制定目标人群能接受的价格，开拓最能接近目标人群的渠道，采用目标人群普遍欢迎的促销方式和广告媒体。香港牛奶公司“高钙牛奶”诉求“高钙”，诉求对象为年龄在25—40岁的、受过教育的、有较高收入的女性。其理由是：第一，“高钙”能预防骨质疏松症，而在香港，有骨质疏松症隐患的人以25—40岁的女性居多；第二，“高钙牛奶”在香港是一种全新产品。“高钙牛奶”由于诉求明确，结果取得了巨大成功．在消费牛奶市场上远远甩开竞争对手，占到市场份额的56％，而牛奶公司在整个乳品市场的份额也由54％升至70％。 三、非价格竞争原则 企业间竞争大致可分为两类：价格竞争和非价格竞争。价格竞争是通过降价来使顾客花更少的钱却得到同样满足的一种竞争。如果在产品、服务等其他方面几乎相同的情况下，往往容易陷入价格竞争，使企业成为“无利益的繁忙”。只要对近几年我国市场上价格大战稍加回顾就会一目了然。价格竞争用来评价价值的尺度是大家都知道的价格，所以价格的决定就显得非常重要。非价格竞争，就是为顾客提供更好、更有特色，或者更能适合各自需求的产品和服务的一种竞争。非价格竞争，对顾客和企业都有利。第一，产品和消费者需求都存在差异性；第二，不同的产品有不同的价格需求关系，一些体现身份地位的产品非高价卖不出。如汽车就有两种职能；“身份象征”的社会职能和作为运输工具的物理职能。美国通用汽车公司在30年代推出价格为7000美元的卡迪拉克新车而一举获得巨大成功。卡迪拉克的顾客不是购买运输工具，而是购买地位和身份。第三，运用价格以
课程笔记(笔记整理)
亲爱的各位伙伴： 下面的课程笔记，是我2002年第一次系统的接受销售培训时候整理的笔记，对我销售产生了很大的影响，现在整理成文字了，我相信也对你们也一定有很大的影响，红色字体是我认为的重点，希望大家关注。 顶尖销售员十大心态与条件 1、强烈的自信心和良好的自我形象。 2、能克服对失败的恐惧。有行动力，做事不拖延。 3、强烈的企图心，强烈的成功的愿望。 4、对产品的十足信心和知识，了解竞争对手产品的缺点。说服是信心的转移（一致性说服） 5、注重个人成长，销售是一种能力的培养。 6、高度的热忱和服务心。把客户当成自己的好朋友。 7、非凡的亲和力。具有强烈的自信心，多看自己和别人的优点的人，才具有亲和力。 8、对结果自我负责。成功者总在找办法突破，失败者老是找借口抱怨。 9、明确的目标和计划。把目标细分为每天的行动和计划，设定每年、每季度、每月的目标。 10、善用潜意识的力量。多运用视觉想象法，听觉暗示法，多想象与客户成功进行销售的画面，做好“热身”活动，调整好心景。 如何克服对失败和拒绝的恐惧： 一、提升自信心及自我价值； 自信心缺乏源于四个方面： 1、缺乏经验或专业能力； 2、过去失败经验的影响； 3、注意力的掌控； 4、限制性信念的影响；
二、转化顾客拒绝时头脑所下的定义 80%的销售行为是在拜访了客户5次以后才成交的。 1、在以前只要客户冷漠、不耐反地说不需要、没兴趣、买不起，我就觉得被客户拒绝了？ 2、每当客户冷漠、耐反地说不需要、没兴趣、买不起时，只是表示他心情不好，只是表示我还没把产品的利益介绍给他，只是表示我们之间还没有建立信任感。 3、唯有我拜访客户半途而废时，才表示被客户拒绝了；唯有我做事没有坚持到底的时候，才真正被客户拒绝了。 如何提升企图心： 1、学习跟成功者在一起，阅读成功的书籍。 如何开发与接触潜在客户 一、 30秒开场白 1、通过设计一种独特的、吸引客户的开场白，来在最短的时间内突破客户的抗拒 2、透过完善的设计和规划，通过产品最终能够带给客户最重要的利益点问题的形式来吸引客户的注意力及引发客户的下一个问题。 二、讯问对方是否具有购买决定权 三、先讲产品的最终利益。 四、让客户知道你不会占用他太多的时间。强调2次到3次你只需要花费对方十分钟的时间。 五、说明经过介绍后，客户你可以自行判断产品是否适合他。降低客户的抗拒感。 六、使用二选一法则，请问客户是明天早上有空还是明天下午比较有空。 七、电话中不介绍产品和价钱。 八、在挂电话前，确认一次见面的时间和地点。 九、在拜访之前，打电话确认你的拜访。 十、见面之前，花三到五分钟用视觉想象法想象或回忆一下见客户成功、顺畅的情景。 十一、有效的开场白：非常高兴今天能够见到你，我相信等一下我所花费的十分钟给你介绍的产品一定会让你非常的感兴趣。（让客户以期待的心情来对听你的产品介绍） 十二、确定处于较佳的环境状态。 十三、注意说话的音调和声音、洪亮和清楚的，充满自信的，并注意肢体动作。 十四、产品及资料的包装要整齐及清洁。
员工大会成功十大要素
员工大会成功十大要素 "笔者在服务某知名定制企业时，参加其内部直营体系的员工月度大会，该会议由直接由直营负责人组织召开，会议内容主要是上月总结，本月计划，本月工作重点，表彰先进，促销活动宣导培训等。由于是第一次参加该企业直营的员工月度大会，笔者选择潜伏在最后一排的座位上，细微地观察了整个会议的全过程。笔者发现整个会议基本都是直营经理在台上喧嚷，看上去他组织的也较为吃力，而台下员工大都是相安无事的表情，需要发表意见时，会上就不语，私下却胡言乱语，有交头接耳的，也有玩手机上网的，还有心不在焉的。为了会议的目的效果，直营经理刚开始都是好言提醒下面的员工，但情况仍然没有改观，到了后面直营经理再也按奈不住了，直接立起板着脸说些带有威胁的言语。也许他真的是没招了，万般无奈下，也只有以这样的方式去强压屡屡不安静与不投入的员工的会议场面。作为潜伏的旁观者，看着台上的直营经理百般用心却要接受功倍事半的结果，再看台下一半的员工都是应付的形式主义者。 一场会议下来一共用了二个半小时，整个会议气氛平淡、苦乏无味，员工士气不激昂，久之员工就会把这种会议当成走过场，形式上的应付，可谓是身在会中，心在外。会议结束后，笔者当即找直营经理进行交流，在交流中发现直营经理也是不满这样的会议结果，但也是因还未找到好的方法而一面的无奈。笔者就如何开好以后的员工大会提出了以下十点建议要求。 一、不要纸上的会议制度 虽然在企业规章制度上也有明文规定会议的制度要求，但往往有了制度还不能代表员工就会认真贯彻到日常的执行中。当制度还没有成为习惯时，所有的制度都是纸上制度，结果并没有给管理上带来实际的效果。执行制度也是象征员工认可企业的文化之一，让文化烙印在员工的心智中生根发芽，首先必须要多强调，常强调，反复强调，确保制度文化变为员工日常的习惯准则，这样才能与企业的文化齐头而行。所以会前最基本的三不与三禁要在会前宣导，如不准响手机铃声，不准接听电话，不准随意走动；禁止做与会议无关事情，禁止会上私下讨论，禁止不做会议笔记。此外将各分店的员工集中坐在一起，由店长统一做会议现场的人员管理。 要点：适当以轻忪的语气宣导违规的措施。 二、成功会议的前提预热 一场良好的会议氛围取决于开始要先将员工的士气充分调动起来，先打消员工对长时间会议枯乏的排斥心态，让员工迅速进入会议状态。如做全员会前的口号习惯，管理者简单的激励故事分享，各类好人好事通报，新员工入职介绍做欢迎通报，企业发展各项喜讯通报，优秀店具体事迹通报，优秀员工具体事迹通报，各店每月精选的亮点表彰通报等等。在欢呼和掌声下，很容易调动员工进入会议状态，同时也是会议圆满成功的开始。
资料分析十大核心要点
资料分析十大核心要点 ★【核心要点一：时间表述】 资料分析材料当中出现的大量统计性数据往往是与时间相关联的，因此“时间表述”是资料分析试题当中极其重要的关键信息。国家及地方考试题当中在“时间表述”上做文章的情况非常的普遍，并且也越来越隐蔽化，更是广大考生在匆忙答题时特别容易忽略而掉入陷阱的常见盲区。 “时间表述”五大考点： 一、问题里所问到的时间点与材料中所涉及的时间点并未完全吻合。比如问题问到的年份是材料所提供年份的“去年”、“前年”或者“明年”之类。 二、问题里所问到的时间段与材料中所涉及的时间段并未完全吻合。比如材料中提供的是2001-2007 年的数据，但问题只问到2002-2006 年的数据。 三、问题里所问到的时间与材料中所涉及的时间存在包含关系。比如材料中提供的是2007 年第一季度的数据，但问题问到的是2007 年的数据；或者反过来。 四、考生往往只将“年份”理解为“时间表述”，容易忽略诸如月份、季度、半年等其它“时间表述”。 五、材料当中所提供的时间的表述方式或者表达顺序有可能存在和常规不一致的地方，需要考生特别留心。 【例】下表为某高校理学院各学科招生情况，则下述说法正确的是（）2005年2004年2003年2002年2001年 数学113 122 131 133 134 物理122 118 116 116 110 化学86 89 94 95 97
生物98 94 93 91 86 合计419 423 434 435 427 A. 2001-2005 年，数学专业招生人数逐年上升 B. 2001-2005 年，物理专业招生人数逐年下降 C. 2001-2005 年，化学专业招生人数逐年下降 D. 2001、2002、2003、2004、2005 这五年生物专业招生人数逐年上升。 ★【核心要点二：单位表述】 提示 单位是资料分析试题当中极其重要的信息，是对材料进行数据分析的重要对象。因此，“单位表述”作为材料所提供信息的重要组成部分，需要考生特别引起注意，大家务必养成阅读材料时详细阅读“单位”的习惯。“单位表述”着重提醒大家以下四个方面的问题： 一、单位一定要看，务必不要“默认单位”； 二、与平时表述不太相同的单位一定要特别留意，诸如“百人”、“千”、“百万”、“十亿”、“千亿”等； 三、特别注意材料的信息之间或者材料与题目之间可能出现的单位不一致问题； 四、在“双单位图”中务必留意图与单位及轴之间的对应。 ★【核心要点三：适当标记】 提示 完成资料分析试题的过程当中需要做大量的“适当标记”1，这对迅速而准确的答题起着至关重要的作用。此类“适当标记”包括但不仅限于以下几种情况： 一、标记材料的体系与结构（结构阅读法）； 二、标记时间表述、单位表述等重点信息；
21世纪十大营销法则
21世纪十大营销法则
21世纪十大营销法则 营销的职能必须日渐演进，以实现对先进的、以客户为中心营销法则的支持。这里介绍10种将为客户和企业带来巨大价值的营销法则。 你所需要知道的 尽管传统的增值营销法则仍将继续在营销职能演变中发挥作用，但营销人更应关注新的法则和能力。企业必须依靠提高营销绩效，依靠更好的资源配置以产生更大的价值，找到发展和掌握更多先进营销法则的时机。 策略性计划假设 到2007年，那些将50％时间用在先进的、以客户为中心营销法则和营销能力上的企业将得到市场回报。这种回报要比那些不重视这方面的竞争对手至少要高出30％（80％的可能性）。 到2007年，在全球1000强企业中，只有不到20％的营销组织能成功掌握以客户为中心的、增值的营销法则和能力（80％的可能性）。 分析 企业越来越认识到，牢固持久的客户关系是长期获利的关键。借由注重在客户和客户群间传递价值这一更具策略性的方法，许多营销组织最起码在概念上将客户摆在中心位置。要使此生效，营销职能需从注重产品和销售事务转化为重视客户和那些与企业目标及策略一致的关系群体上。然而，大多数营销组织面临以下几个严峻挑战：
?日益挑剔的客户期望企业提供的产品和资讯与他们的需要、偏好以及生活方式能保持一致。 ?企业要有能够不断增加营销活动的能力，用它来驱动以客户为中心的企业的发展。但是这种能力，会限制企业的其他部门，或者说外向型企业里注重执行职能的部门（比如说呼叫中心、商店、分支机构、网站、合伙人）的发展；同时，企业营销部门还得面对为市场营销活动占用的资源和开支所承受的与日俱增的压力找到合理的解释。 ?在处理各种松散的营销要素（如合作、交流、产品、客户、渠道、市场）时，不重视对关键、有价值的营销法则的整合运用。 如果营销是为了引导企业以客户为中心，那首先必须是通过实例来引导，并且分析功能性要素，创造一种更具策略性的以客户为中心的企业方案。到2007年，在全球1000强企业中，约有20％的营销组织能成功掌握以客户为中心的、增值的营销法则和能力（80％的可能性）。营销组织必须将战略性的目光从日复一日的活动中移开，将之转移到高价值的、能给客户带来额外价值、加强品牌公正性、强化生产、带来更多可预见的投资回报的营销方法上。有10种高价值的营销方法正在涌现出来，这些方法是21世纪处于领导地位的企业需要掌握的营销职能。 十大营销法则 被证明是对企业最有价值的独特方法也将随着营销职能的发展、企业的商业模式或市场的纵向调整而改变。以下按各种法则的复杂性、要求具备的技巧难度从低到高列举了这十大法则。 1. 营销运营管理:由于竞争加剧，产品和渠道增生、市场扩大、媒体和互动渠道分化，营销运营的复杂性加大了。这样的话，营销职能必须力求有更高程度的标准化和自
最强大最经典的十大销售术语.
最强大最经典的十大销售术语 话术一："我要考虑一下"成交法 当顾客说他要考虑一下时，我们该怎么说? 销售员话术： ××先生(小姐)，很明显的，你不会花时间考虑这个产品，除非你对我们的产品真的感兴趣，对吗? 我的意思是：你告诉我要考虑一下，该不会是只为了躲开我，是吗? 因此我可以假设你真的会考虑一下这个事情，对吗?可不可以让我了解一下，你要考虑一下的到底是什么呢?是产品品质，还是售后服务，还是我刚才到底漏讲了什么?××先生(小姐)，老实说会不会因为钱的问题呢? 话术二："鲍威尔"成交法 当顾客喜欢某个产品，但习惯拖延做出购买决定时，我们怎么办? 推销员话术： 美国国务卿鲍威尔说过，他说拖延一项决定比不做决定或做错误的决定，让美国损失更大。 现在我们讨论的不就是一项决定吗? 假如你说"是"，那会如何? 假如你说"不是"，没有任何事情会改变，明天将会跟今天一样。 假如你今天说"是"，这是你即将得到的好处：1、……2、……3、…… 显然说好比说不好更有好处，你说是吗? 话术三："不景气"成交法 当顾客谈到最近的市场不景气，可能导致他们不会做出购买决策时，你怎么办? 销售员： ××先生(小姐)，多年前我学到一个人生的真理，成功者购买时别人都在抛售，当别人都在买进时他们却卖出。 最近很多人都谈到市场不景气，而在我们公司，我们决定不让不景气来困扰我们，你知道为什么吗? 因为现在拥有财富的人，大部份都是在不景气的时候建立了他们事业的基础。他们看到的是长期的机会，而不是短期的挑战。所以他们做出购买决策而成功了。当然他们也必须要做这样的决定。
××先生(小姐)，你现在也有相同的机会做出相同的决定，你愿意吗? 话术四："不在预算内"成交法 当顾客(决策人)以他们公司没有足够预算为借口，准备拖延成交或压价，你怎么办? 推销员： ××经理，我完全理解你所说的，一个管理完善的公司都必须仔细地编制预算。 预算是引导一个公司达成目标的工具，但工具通常本身需要具备有弹性，你说是吗? 假如今天我们讨论的这项产品能帮你的公司拥有长期的竞争力或带来直接利润的话，作为一个公司的决策者，××经理，在这种情况下，你是愿意让预算来控制你呢，还是由您自己来主控预算? 话术五："杀价顾客"成交法 当顾客习惯于对你的优质产品进行杀价时，你怎么办? 销售员： ××先生(小姐)，我理解你的这种想法，一般顾客在选择一样产品时，他会注意三件事： 1、产品的品质; 2、优良的售后服务; 3、最低的价格。 但现实中，我从来没有见过一家公司能同时提供最优秀的品质、最优良的售后服务、最低的价格给顾客。 也就是这三项条件同时拥有的情况是不太可能的，就好比奔驰汽车不可能卖桑塔那的价格一样。 所以你现在要选择产品的话，你是愿意牺牲哪一项呢?愿意牺牲我们产品优秀的品质，还是我们公司优良的售后服务呢? 所以有时候我们多投资一点，能得到你真正想要的东西还是蛮值得的，你说是吗?(我们什么时候开始送货呢?) 话术六：“NOCLOSE”成交法 当顾客因为某些问题，对你习惯说："NOCLOSE"，你该怎么办？ 推销员： ××先生（小姐），在生活当中，有许多推销员他们都有足够理由和足够的自信说服你购买他们的产品。 当然，你可以对所有推销员说"不"。在我的行业，我的经验告诉我一个无法抗拒的事实，没有人会向我说"不"，当顾客对我说"不"的时候，他不是向我说的，他们是向自己未来的幸福和快乐说"不"。