竞品楼盘对比分析

竞品楼盘对比分析

1、外部周边配套（居住氛围、自然资源、生活、交通、教育、医疗等配套）

◆清水湾：灵山景区内的独栋别墅，在政府规划灵山生态景观走廊的背景下，随着上饶重点工程——灵山大道的开通，未来片区价值绝版，周边自然资源丰富，背靠灵山，面临槠溪河，有山有水，空气清新无污染，居住私密性高无噪音。项目以独栋产品居多，因独栋占地大，对资源要求高，06年国家就规定停批独栋用地，未来再不可能有。物以稀为贵，因稀缺更无价。清水湾纯粹的富人居住区，左邻右舍身份地位相对有保障，安全系数高。周边独特配套有：高尔夫球场，农夫果园，森林公园，五星级酒店，彩虹公园等。独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，私密性极强，单栋占地一亩至两亩，别墅建筑的终极形式，顶级生活追求。

◆珑山林：位于上饶东北部，石狮乡，城郊别墅，靠近高速，躁音大，外部配套不完善，学校也是乡村小学，医院，购物，交通都相对不完善。周边民房多，片区氛围不够纯正，无自然资源，仅限于小区绿化，小山堆上建别墅。目前交通除自驾车外，一班城郊公共交通。目前上饶二手房网众多珑山林转让信息，前期投资客多，此现象表明入住率低。

◆亿升滨江花园：靠五三延伸段，交通便利，配套相对齐全，但车多人杂，空气质量差，生活噪音大。周边北门村，旧城改造拆迁难，

片区整体居住氛围环境较弱，与信江隔马路而建，所谓的山景也只是望景，并不是一线享景，而且售价也不低，500-800万总价。

◆拉菲庄园：位于三清山大道上，重型车多，灰尘大，躁音大，空气质量差。作为别墅产品，靠近火车站，鱼龙混杂，周边民房、自建房多，离项目仅一墙之隔，片区居住环境较差。周边新建楼盘多，未来居住氛围相对容易形成，无自然资源，项目宣传周边的几大公园，离项目也有些距离，周边配套不完善。目前通往项目的公交路线有6路、17路。

◆滨江御景：与信江隔岸相望，靠近双塔公园，地理位置相对优越，传统印象相对较好，楼盘整体升值潜力可观，但别墅产品无亮点，庭院小，间距窄，户型紧凑，绿化率低。周边以民房居多，旧城改造难度大，配套形成需要一定的时间，处在市县中间，目前的三五年内买菜、生活、医疗、教育相对不方便。

◆龙湖一品：靠近市政府，周边楼盘众多，居住氛围较浓，北边是龙潭湖公园，环境资源还行，但客厅朝北，正对龙潭湖龙潭湖，从风水角度讲是背水一战，走背，背水古书上是写着没有路可走，从科学的角度来讲，湿度大，人容易生病。目前周边配套也不完善，生活不方便。

2、内部配套（项目规模、产品分布、产品差异化、社区功能、环境配套、赠送面积）

◆清水湾：130亩纯别墅项目，从项目入口至项目所在地，1公里左

右的清水湾玄关，两道安保关口，最大程度上保证了业主的居住安全性、私密性和尊贵感。每栋占地1亩至2亩，庭院300-1000平米左右，独门独院，有天有地，户户360度采光，坐北朝南，居住舒适度高。结合现有依山傍水的自然资源，开发商对内部景观的要求和打造同样精益求精，1.5公里的沿河景观带，欧式与现代相结合，造价接近2千万。社区内双会所面积接近4千平米，配备有高端餐饮，游泳池，健身房，棋牌娱乐室等，能满足业主日常生活需求。户型面积340到460平米，两层和三层都有，选择多样。户型设计带有电梯间，游泳池，保姆房等，人性化设计，满足客户各种喜好和功能需求。北美与地中海设计风格，外立面基底采用蘑菇石，基底以上外墙采用干挂石材，造价高，经旧耐脏。目前外部配套相对不完善，但本身独栋别墅对居住环境，自然生态环境的要求有别于普通住宅。近期灵山大道开通，与龟峰大道接驳，全城无红绿灯，10分钟车程到市中心。

以下楼盘除珑山林为纯别墅，其它全部非纯别墅社区，居住环境不纯粹。

◆珑山林：外部基本无配套，社区配有会所，一二期200亩左右，

总共55栋，102户，其中4栋楼王，带电梯，目前在售单价接近2万左右，面积为900平米左右，总价高达1800万。独栋庭院面

积两亩左右，双拼庭院面积50-100平米左右，09年开盘，现一期已交付，实景呈现。所谓的山体别墅，只不过是小土坡上建别墅，无自然资源，带游泳池和高尔夫练习场。整体风格为西欧建筑风格，一层文化石，外立面色彩为红砖色和土黄色。

◆亿升滨江花园：总建面40万平米，2016套，高层22栋，排屋25

栋87套。以高层居多，居住氛围不纯粹。社区配有商业中心，2栋社区会所，双语幼儿园，2个室外游泳池，1个室内游泳池、篮球场等运动场所。户型总共4层，350平米左右的面积，地下室赠送面积在150平米左右，庭院面积在50-100平米左右，别墅目前已经全部售完，开发商内部预留部分少量房源。隔岸相望信江，森林公园也只是广义上的观景，非传统意义上的靠山说法。立面风格为浅色调，罗马柱，线条感比较强，英伦风情建筑风格。

◆拉菲庄园：总建筑面积7万方左右，24栋双拼，联排10栋，目

前剩余产品售价在280万—420万左右，建筑面积400-600平米，地下室赠送面积为100-200平米左右，地下室高出地面50公分。

双拼庭院面积160-300平米左右。每户配备人车分流地下车库，社区内完全无车辆行驶。目前可售产品位置都比较差，沿马路，相对较吵。整体设计分布比较简单，无设计感，排布比较密，私密性弱，小区35%的绿化率，内外景观匮乏，无自然资源，周边配套不完善，社区配有功能会所，有篮球场，网球场，羽毛球场，游泳池等。设计风格为法式建筑风格，外墙采用花岗石干挂，古典三段式设计，山花和宽檐，老虎窗，柱式设计。2012年11月

份即可交付使用。

◆滨江御景：靠近双塔公园，隔街信江，小区内部环境单一，绿化

率低，设计有中心园林喷泉景观，儿童游乐场，作为别墅居住环境，舒适度弱。总建面27万方左右，占地300亩，一期225套，目前剩余联排大概5套左右，所处位置较差，靠外围，离马路比较近，嘈杂，私密性差。面积在290平米左右，赠送地下室面积在30平米左右，庭院面积为50平米左右，户型设计比较紧凑，稍显压抑。整体风格为英伦风情，红色为主色调，基底为米色，坡屋顶设计，外墙采用石材干挂，双层中空玻璃。

◆龙湖一品：总建面25万方左右，1482户，其中2万平米商业街，

6千平米商业配套，高层约30栋，双拼别墅18栋，主要以高层为主，非纯别墅社区，居住环境不纯粹，龙潭湖位于别墅区北边，主客厅常年无阳光，湿度高。户型建筑面积337平米，赠送地下室面积200-300平米，庭院面积100平米左右，目前未开盘，售A卡阶段，A卡金额50万抵60万，可确认房源。总价初步预计500-600万。单价15000-18000元左右，作为双拼产品，价格偏高。

户型五层设计，无电梯，爬楼费劲，主客厅朝北，目的为观景效果，常年无阳光，湿冷，长期居住对身体有影响。整体设计意式建筑风格，暖色系，色彩土黄暗黄色。

3、风水

清水湾：清水湾别墅周边，皆为槠溪水环绕，门前有玉带水，高官必定容易起。清水湾右边的道路当称白虎，左边的溪水当称青龙，正北

方有灵山依靠，古人云：右边白虎北有山，左边青龙绿水潺。若居此地出相合，不入文班入武班。清水湾位于灵山之麓，槠溪之上，顺山势流水而建，收纳灵山和槠溪最美的段落，俗语有云，“山旺人丁水旺财”。有水的地方，就有生气，一般风水大师就是偱着水势、流去方向寻找风水宝地的，依山傍水是风水学最基本的原则之一。靠山面水，左青龙，右白虎，山体是大地的骨架，水域是万物生机之源泉，聚水聚财，有名有灵。

珑山林，地处上饶县石狮乡，紧邻梨温高速旁，在风水上形成镰刀格局，为大凶之势，高速路边，躁音大，外围住宅居住舒适度低。

龙湖一品：周边行政单位法院，检察院，紧邻衙门，影响运势，风水大忌。

4、品牌形象（开发商实力、品牌、口碑、后期保障）

◆清水湾：投资商为：江西福田实业有限公司，创立于1992年，创业20年来，坚持“诚信、优质、合作、创新”的核心文化理念致力于民族品牌的打造和创业家园的兴建，从一家仅几人的小型贸易公司发展成为拥有员工700余人，总资产近10亿元的综合型民营企业集团。开发商：佳家置业有限公司，是江西福田实业集团有限公司旗下的子公司，注册资本1000万，主营房地产业，副营农业项目开发。公司先后开发建设了中核七一三小区、聚福楼项目，目前在建项目有“清水湾”和“上层时代”，累计计划投资三亿元，还有前期项目位于滨江西路，总建筑面积在20万方左右。在本地开发经验丰富，市场上受一致好评，本土企业，后期服务有保障。

◆珑山林：江西顶佳置业发展有限公司，主要经营：城镇基础设施

建设,房地产开发。是一家由上饶县石狮乡招商引资来上饶投资发展的台资企业，员工人数11-50人，成立于2006年8月18日，注册资本1000万美元。外地企业，项目建设完成后，后期问题无法保障。

◆亿升滨江花园：上饶市亿升实业发展有限公司，成立于2006年

12月，注册资本金5000万元，主要经营房地产开发。新成立的本土企业，前期开发亿升广场，为商业地产。住宅经验相对匮乏，企业属成长阶段。

◆拉菲庄园：江西润丰房地产开发集团有限公司，公司成立于1998

年，注册资金1亿元人民币，之前开发过润丰城市广场。属上饶开发房地产比较早期的房产公司，不温不火。

◆滨江御景：上饶市永利房地产开发有限公司，成立于2006年，注

册资金2千万，公司是永利地产集团全资子公司，隶属中国五百强企业浙江永利实业集团有限公司。总公司在浙江绍兴，开发经验较丰富，主要活跃于浙江市场。

◆龙湖一品：上饶市华远房地产开发有限公司，房地产综合开发为

主，兼营房屋销售的房地产开发企业。民营企业，项目遍及多个省市，开发面积超过200万平米，开发经验相对丰富。