世界主要国家国土空间开发模式及启示

国土空间开发适宜性评价

国土空间开发适宜性评价编制方案中研智业集团东西部规划设计院

目录一、背景意义 (1) 二、发展历程 (2) 三、概念内涵 (3) 四、总体要求 (5) 五、评价内容 (8) 六、技术路线 (10) 七、评价报告 (13) 八、项目实施 (15)

一、背景意义大力推进生态文明建设，合理开发国土空间，优化国土空间开发格局，是关乎我国国土生态安全、保障可持续发展的重要战略，是增强国家综合实力，实现可持续发展的重要内容。我国国土空间辽阔，不同区域的地形地势、自然条件和资源环境禀赋存在着明显差异。随着人口的增长,城市化进程的加快，由于高强度的开发和产业布局不尽合理，部分地区的经济社会发展规模已经超出了资源环境承载能力，土地退化、生物多样性下降、生态系统服务功能降低等问题日益突出。开展国土空间适宜性开发评价是落实主体功能区战略的重要体现，也是贯彻落实国家相关政策意见和要求的具体体现。 2010年12月21日，国务院印发了《全国主体功能区规划的通知》（国发[2010]46号），明确了根据自然条件适宜性开发的理念,提出必须尊重自然、顺应自然，根据不同国土空间的自然属性确定不同的开发内容。 2016年12月27日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《省级空间规划试点方案》（厅字[2016]51号），明确要求开展陆海全覆盖的资源环境承载能力基础评价和针对不同主体功能定位的差异化专项评价，以及国土空间开发适宜性评价，为划定“三区三线”奠定基础。 2017年3月24日，国土资源部关于印发了《自然生态空间用途管制办法（试行）》（国土资发[2017]33号），明确要求市县级及以上地方人民政府在系统开展资源环境承载能力和国土空间开发适宜性评价的基础上，确定城镇、农业、生态空间，划定生态保护红线、永久基本农田、城镇开发边界，科学合理编制空间规划，作为生态空间

(完整版)土地合作开发协议书

土地合作开发协议书甲方：乙方：甲方响应莆田市人民政府大力推进“三旧”改造的号召，积极发挥自身的地理优势，致力实现土地资源利用效益最大化。经与乙方友好协商，本着互惠互利、共同发展的宗旨就合作开发“三旧”土地达成本协议，以共同遵守。第一条、合作模式由甲乙双方共同组建全新公司运营。第二条、合作方式 1、甲方负责提供土地，并协助乙方办理一切开发手续；甲方不参与新公司经营、管理，采取固定预期收益的形式与乙方合作开发。 2、乙方负责出资组建公司，并负责开发、经营与管理。第三条、合作的利益分配及付款方式 1、乙方共须向甲方支付合作开发土地收益总金额万元（以实际测量证载面积为准，面积如有变动，则金额相应调整）。 2、乙方分三期向甲方支付合作开发土地的预期收益款，第一期在签订本协议之日个月内支付总额的；第二期土地收益款在支付；第三期土地收益款在支付。 3、该土地项目开发至结束过程中，产生利润的分配，甲方占%，乙方占% 。 4、政府按“三旧改造”政策返还给甲方的款项（包括各项优惠政策带来的收益和土地出让金等）和竞买者支付给甲方的拆迁补偿及租金补偿全部归乙方所有，上述款项应在收到后个工作日内支付给乙方。若甲方逾期支付给乙方，应向乙方支付逾期付款额的每日千分之的违约金。 5、甲方对已收取乙方的合作开发土地预期收益款，如各种原因造成合作开发土地不能转为项目用地时，甲方需要退还乙方支付的所有款项。第四条、土地交接甲方须在乙方支付第二期土地预期收益款时，须在个工作日内将本项目土地的相关证件及资料交给乙方。

第五条、双方的权利义务（一）甲方的权利义务 1、甲方须有完整合法的关于项目用地用于开发的手续。 2、在法律允许的前提下，甲方无条件配合乙方办理土地用途变更、设臵及办理招拍挂条件等手续。 3、鉴于乙方前期投入大量资金，甲方承诺，无论乙方在招拍卖会上以任何价格拍得土地，甲方仅向乙方收取开发土地预期收益款万元亩。 4、甲方收取乙方土地预期收益款后向乙方开具发票，所发生的一切相关税金由负责。 5、甲方收取乙方第二期土地预期收益款后，甲方须协助乙方解决土地上现在建筑物迁移问题，所产生费用由甲方承担。（二）乙方的权利义务及职责分工； 1、依约向甲方支付本协议约定的合作开发土地预期收益款项。 2、土地交接后，合作开发土地所产生一切债务及应承担的一切责任。第六条、违约责任 1、甲方必须协助乙方以甲方名义办理项目用地转换功能等开发手续，以书面形式通知为准，办理相关手续的一切费用由乙方承担，若甲方拒绝协助办理乙方有权解除本协议。 2、甲方不按本协议约定的条款办理土地交接，应赔偿乙方因此造成的一切损失。 3、若乙方在本协议规定的三期付款时间内未能向甲方支付相应款项，则甲方有权解除本协议。第七条、不可抗力因自然灾害方面的不可抗力原因致使本协议无法继续履行的，双方均不构成违约，由此产生的损失双方自行承担。第八条、争议解决在履行本协议过程中如发生争议，双方应先友好协商解决，协商不成的，可向所在地人民法院提起诉讼。

全国国土空间规划走向一张图

全国国土空间规划走向“一张图”2019-05-2807:55来源：光明日报小到家门口是建绿地还是盖商场，大到城市发展整体的定位走向，对老百姓来说，国土空间规划与自身的生产生活息息相关。近日，《中共中央国务院关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》（以下简称《若干意见》）正式发布，主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等将统一融合为一个国土空间规划，实现“多规合一”。 5月27日，在国务院新闻办召开的新闻发布会上，自然资源部副部长赵龙表示，《若干意见》的发布正是要克服此前我国各级各类空间规划存在的一些问题，形成全国国土空间开发保护“一本规划、一张蓝图”，把每一寸土地规划得清清楚楚、明明白白。规划乱象使发展“受伤” 规划相互打架导致落不了地，规划朝令夕改，或者规划一套另做一套……长期以来，一些规划乱象在我国一些地方存在，被人们形象地称为“规划规划，纸上画画，墙上挂挂”。 “比较典型的一种现象是，同样一块地，国土规划中是基本农田，林地规划中是林地，而在城建规划中又被划为城市建设用地。”中国城市规划设计研究院原院长李晓江说，如果要调整地块规划需涉及诸多部门，程序十分复杂。李晓江以此前已进行“多规合一”改革的海南省为例，改革前调研发现，海南全省各种土地、林地、建设、海洋等规划矛盾、重叠的土地斑块达数十万块,已成为制约当地经济社会发展的一个问题。究其原因，一直以来，我国各种规划分属不同的管理部门，各部门的事权不同，规划目标不同，规划方法和重点也不同。因此往往容易造成自成体系、内容冲突、缺乏衔接协调等问题。中国国土勘测规划院总工程师张晓玲将此前的这种规划管理体制形容为“九龙治水”，“协调不够，相互不通气，形成的规划自然就容易‘打架’”。

世界上最大的十个国家国土面积排行

世界上最大的十个国家国土面积排行前十xx（1709万km2）俄罗斯位于欧亚大陆北部，地跨欧亚两大洲，由22个自治共和国、46个州、9个边疆区、4个自治区、1个自治州、3个联邦直辖市组成的联邦共和立宪制国家，国土面积为1709.82万平方公里，是世界上面积最大的国家，也是一个由194个民族构成的统一多民族国家，主体民族为俄罗斯人，约占全国总人口的77.7%。俄罗斯是有较大影响力的强国，其军工实力雄厚，特别是高等教育、航空航天技术，居世界前列。俄罗斯还是联合国安全理事会五大常任理事国之一。 xx（998万km2）加拿大位于北美洲最北端，领土面积为998.467万平方公里，位居世界第二，国土大部分位于北极圈之内，人口主要集中在南部五大湖沿岸。另外，加拿大是一个高度发达的资本主义国家，得益于丰富的自然资源和高度发达的科技，使其成为世界上拥有最高生活品质、社会最富裕、经济最发达的国家之一，是世界上最大最重要的钻石生产国之一。 xx（963万km2) 中国疆域辽阔，国土总面积963.406万平方公里，是世界四大文明古国之一，有着悠久的历史，距今约5000年前。中国文化渊远流长、博大精深、绚烂多彩，是东亚文化圈的文化宗主国，在世界文化体系内占有重要地位，由于各地的地理位置、自然条件的差异，人文、经济方面也各有特点。传统文化艺术形式有诗词、戏曲、书法、国画等，而春节、元宵、清明、端午、中秋、重阳等则是中国重要的传统节日。 xx（937万km2) 美国是由华盛顿哥伦比亚特区、50个州和关岛等众多海外领土组成的联邦共和立宪制国家，其主体部分位于北美洲中部，国土总面积为937.3万平方公里。美国是一个高度发达的资本主义国家，其政治、教育、经济、军事、文

土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例

土地一级开发模式比较研究——以北京和重庆为例 2009年11月16日来源：互联网一、土地一级开发的内涵关于土地一级开发的内涵有不同的提法。首次提到土地一级开发的正式文件是2000年l2月北京市《中关村科技园区条例》，其四十八条中规定：“中关村科技园区的土地一级开发，应当服从中关村科技园区建设的统一规划……”。但该条例并未对土地一级开发的涵义做出界定。2002年《中关村科技园区土地一级开发暂行办法》(京政办发E2002]l6号)中提出中关村科技园土地一级开发是指政府对中关村科技园区范围内的国有土地，统一进行拆迁、市政基础设施建设的行为。《北京市土地一级开发管理暂行办法》(京国土房管出字E2002]l100号)对土地一级开发的涵义做了较为详细的界定，提出土地一级开发是指政府委托市土地整理储备中心及分中心，按照土地利用总体规划、城市总体规划及控制性详细规划和年度土地一级开发计划，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施建设的行为。有观点认为土地一级开发是指在土地出让前，对土地进行整理和投资开发的过程。具体来说，就是按照城市规划功能、地表标高和市政地下基础设施配套指标的要求，由政府统一组织征地补偿、拆迁安置、土地平整、市政基础设施和社会公共配套设施建设，按期达到土地出让标准的土地开发行为。有观点认为土地一级开发是指通过征地、拆迁和大市政建设，使建设用地达到宗地内平整、市政配套管线铺设到宗地红线的状态。还有人认为土地一级开发是指国家组建、授权委托或以招标方式确定土地一级开发企业，由土地一级开发企业按照区域总体规划、详细规划和土地利用规划的要求，对一定区域内的城市国有土地和农村集体土地进行统一的征用、拆迁、补偿、安置、城市基础设施建设和社会公共设施建设，使区域内的土地达到“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”或需求者要求的建设条件（熟地），根据城市经济发展对土地的需求或政府的土地供应计划，以招标、拍卖或协议的方式出让或转让土地使用权的行为。对土地一级开发较为一致的看法为：必须符合城市规划的要求，应对土地进行基础设施的建设和投入；土地一级开发的结果，应达到可以熟地出让的要求。二、土地一级开发的模式土地一级开发的模式实际上就是指政府和企业在一级开发中各处于什么位置，即主体是谁的问题。是采取政府垄断一级开发，还是政府委托企业进行一级开发，抑或通过市场化的招投标来决定一级开发的主体。关于土地一级开发的主体也有不同的看法。有观点认为土地资源就必须牢牢掌握在政府手中，政府必须加强对土地的集中统一管理，切实垄断土地一级开发，强调土地一级开发的主体应是政府和政府设立或确定的国有企业或国有控股企业。有人则认为政府不应直接地用行政或强制性行为参与土地的开发，而是通过市场化公开透明的运作方式来选定合适的一级开发企业，通过市场的方式来进行一级土地市场的资源配置。基于不同的开发主体，土地一级开发主要存在政府主导和企业主导两种模式。政府主导模式，即完全由政府建立的土地储备中心或国有控股或参股企业进行土地一级开发；企业主导模式，即政府通过招投标的方式从多家企业中择优进行土地一级开发。本文以重庆和

房地产合作开发的几种方式

合作开发方式合作开发是否有更好的途径呢?建议双方可以考虑以下的四种方式。一、规范联建运作双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A 企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。二、直接转让土地使用权假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业

税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。三、以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。对于A企业的影响如下： 1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。 2、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价

最全国土空间规划知识点梳理

国土空间规划知识点梳理一、政策时间轴线 2014.08国家发改委等四部联合下发《关于开展市县“多规合一试点工作的通知”》 2019.05.23《关于建立国土空间规划体系并监督实施的若干意见》 2019.06.02《自然资源部关于全面开展国土空间规划工作的通知》 2019.06.04《自然资源部2019年立法工作计划》 2019.12.31《自然资源部办公厅关于国土空间规划编制资质有关问题的函》 2020.01.17自然资源部办公厅关于印发《省级国土空间规划编制指南》（试行）的通知二、主要工作内容及要求各级自然资源主管部门要将思想和行动统一到党中央的决策部署上来，按照《若干意见》要求，主动履职尽责，建立“多规合一”的国土空间规划体系并监督实施。按照自上而下、上下联动、压茬推进的原则，抓紧启动编制全国、省级、市县和乡镇国土空间规划（规划期至2035年，展望至2050年），尽快形成规划成果。部将印发国土空间规划编制规程、相关技术标准，明确规划编制的工作要求、主要内容和完成时限。 (一)编制时限要求 2020 目标基本建立国土空间规划体系；基本完成市县以上各级国土空间规划编制 2025 目标形成以国土空间规划为基础，以统一用途管制为手段的国土空间开发保护制度

2035 目标基本形成富有竞争力和可持续发展的国土空间格局 (二)编制要求各地不再新编和报批主体功能区规划、土地利用总体规划、城镇体系规划、城市（镇）总体规划、海洋功能区划等。已批准的规划期至2020年后的省级国土规划、城镇体系规划、主体功能区规划，城市（镇）总体规划，以及原省级空间规划试点和市县“多规合一”试点等，要按照新的规划编制要求，将既有规划成果融入新编制的同级国土空间规划中。对现行土地利用总体规划、城市（镇）总体规划实施中存在矛盾的图斑，要结合国土空间基础信息平台的建设，按照国土空间规划“一张图”要求，作一致性处理，作为国土空间用途管制的基础。一致性处理不得突破土地利用总体规划确定的2020年建设用地和耕地保有量等约束性指标，不得突破生态保护红线和永久基本农田保护红线，不得突破土地利用总体规划和城市（镇）总体规划确定的禁止建设区和强制性内容，不得与新的国土空间规划管理要求矛盾冲突。今后工作中，主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划、海洋功能区划等统称为“国土空间规划”。按照“管什么就批什么”的原则，对省级和市县国土空间规划，侧重控制性审查，重点审查目标定位、底线约束、控制性指标、相邻关系等，并对规划程序和报批成果形式做合规性审查。三、成果内容要求本次规划编制统一采用第三次全国国土调查数据作为规划现状底数和底图基础，统一采用2000国家大地坐标系和1985国家高程基准作为空间定位基

浅谈“轨道交通+土地”开发模式

专业知识分享版使命：加速中国职业化进程摘要：根据媒体报道，“十二五”期间全国各城市地铁、轻轨规划线路建设里程将达到2600公里，建设投资规划额将达1.27万亿元。面对如此繁重的建设任务，如何筹措资金保持轨道交通建设可持续发展成为各地政府的难题，在当前各地财政资金紧张的背景下，各地政府纷纷把目光转向土地，并出现各种版本“轨道+土地”开发模式。本文结合目前各地“轨道交通+土地”开发模式进行探讨，分析政府、轨道交通企业、土地专业开发主体等在“轨道交通+土地”开发过程中的角色定位，设计合理的“轨道交通+土地”开发模式，实现政府、轨道交通企业、土地专业开发主体合作共赢。关键词：轨道交通；土地；开发一、“轨道交通+土地”开发模式的意义在轨道交通建设过程中，轨道交通与土地开发关系密切，从国内外实践来看，不少城市将轨道交通建设与土地共同开发，如香港地铁属于典型的轨道交通与土地共同开发模式，香港政府以立法的形式保障地铁公司享有“地铁土地”土地开发权，地铁公司对土地进行统一规划、分步实施。此外，近几年国内城市也将轨道交通建设与大量土地相结合，如天津地铁将大量土地收益作为轨道交通建设资金来源，武汉地铁、长沙地铁等均将大量土地与轨道交通建设相结合。各地积极探讨“轨道交通+土地”开发模式的原因主要在于：首先，轨道交通改变城市格局，直接影响土地利用规划。轨道交通快捷、便利，缩短了城市的时空距离，城市交通的建设改变城市的土地利用规划，轨道交通对城市的土地利用规划主要表现在两方面：一方面是轨道交通对土地利用的集聚效应和扩散效应，集聚效应体现在轨道交通建设使中心区功能进一步强化，或在交通枢纽部位形成“副中心”，促进“多中心结构”城市的形成；扩散效应体现在轨道交通建设方便了中心城区与外部的联系，使城市人口向外围扩散，促进城市向外部的扩张。另一方面轨道交通建设有利于城市功能分区，实现城市商业用地、居住用地、金融用地、教育用地等合理布局。其次，轨道交通建设大幅提升土地价值。轨道交通建设提升沿线人气和商业价值，使沿线土地大幅升值，增加沿线土地开发和商业经营的收益。据相关数据显示，广州初建地铁时，地铁沿线物业升值15%-25%，地铁开通后，沿线物业再次升值15%-25%。深圳地铁一号线的开工建设，地铁沿线的物业从6000

中国各省面积和人口排名

中国各省面积和人口排名！！！中国各省面积排名： 1、新疆维吾尔自治区面积166万平方千米）； 2、西藏自治区面积122.8万平方千米)； 3、内蒙古自治区面积118.3万平方千米)； 4、青海省面积72.23万平方千米； 5、四川省面积48.14万平方千米； 6、黑龙江省面积45.48万平方千米； 7、甘肃省面积45.44万平方千米； 8、云南省面积38.33万平方千米； 9、广西壮族自治区面积23.6万平方千米； 10、湖南省面积21.18万平方千米； 11、陕西省面积20.56万平方千米； 12、河北省面积18.77万平方千米； 13、吉林省面积18.74万平方千米； 14、湖北省面积18.59万平方千米； 15、广东省面积18万平方千米； 16、贵州省面积17.6万平方千米； 17、江西省面积16.7万平方千米； 18、河南省面积16.7万平方千米； 19、山西省面积15.63万平方千米； 20、山东省面积15.38万平方千米； 21、辽宁省面积14.59万平方千米； 22、安徽省面积13.97万平方千米； 23、福建省面积12.13万平方千米； 24、江苏省面积10.26万平方千米； 25、浙江省面积10.2万平方千米； 26、重庆市面积8.23万平方千米； 27、宁夏回族自治区面积6.64万平方千米； 28、台湾省面积3.6万平方千米； 29、海南省面答3.4万平方千米； 30、北京市面积1.68万平方千米； 31、天津市面积1.13万平方千米； 32、上海市面积0.63万平方千米； 33、香港特别行政区面积1101平方千米； 34、澳门特别行政区面积25.4平方千米。

房地产合作开发大模式学起

房地产合作开发大模式学起 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】

房地产合作开发4大模式学起导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。一、选择项目合作开发是必由之路虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。 1、万科眼中的3大好处万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。万科认为，合作开发至少有3大好处：表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大 1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； 2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险； 3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。 2、旭辉选择的4个理由上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点： 1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践； 2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措； 3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险； 4）可以实现一次合作到战略合作。对于大型房企来说，与大型房企合作可以实现强强联合，与中小房企合作，则可以打破土地瓶颈、进军低级别城市；对于中小企业来说，与比自己规模大，实力强，有品牌影响力的大型房企合作，能够借助前者在土地市场上的议价能力，资金和品牌优势，为自己在日益狭窄的市场中谋得一定的发展空间。二、项目合作开发的分类对于项目合作开发，目前业界并没有标准的分类。从不同的角度出发，其类别并不一样。在法律意义上，项目合作开发分为“法人型房地产合作开发经营”和“非法人型房地产合作开发经营”2种（详见表1）。 1、法律意义上的合作开发有两种表2 法律意义上的项目合作开发分类 2、双方合作的4种合作模式明源地产研究院注意到，三方乃至N（N＞3）方合作开发已经不再鲜见，但涉及的合作方过多必然导致沟通磨合的成本以及法律风险等的提高，因此市场上主流的模式还是双方合作开发。在双方合作模式下，当合作中的一方没有房地产开发资质时，则主要有4中模式（详见表3）可以选择。

国土空间规划类术语及相关知识

空间规划类术语 “三区三线” “三区三线”：是根据城镇空间、农业空间、生态空间三种类型的空间，分别对应划定的城镇开发边界、永久基本农田保护红线、生态保护红线三条控制线。 “三区”（三类空间）城镇空间：以城镇居民生产、生活为主体功能的国土空间，包括城镇建设空间、工矿建设空间以及部分乡级政府驻地的开发建设空间。农业空间：以农业生产和农村居民生活为主体功能，承担农产品生产和农村生活功能的国土空间，主要包括永久基本农田、一般农田等农业生产用地以及村庄等农村生活用地。生态空间：具有自然属性的，以提供生态服务或生态产品为主体功能的国土空间，包括森林、草原、湿地、河流、湖泊、滩涂、荒地、荒漠等。

“三线”（三条控制线）生态保护红线：是在生态空间范围内具有特殊重要的生态功能、必须强制性严格保护的区域，是保障和维护国家生态安全的底线和生命线。永久基本农田保护红线：是按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依法确定的不得占用、不得开发、需要永久性保护的耕地空间边界。城镇开发边界：在一定时期内，可以进行城镇开发和集中建设的地域空间边界，包括城镇现状建成区、优化发展区，以及因城镇建设发展需要必须实行规划控制的区域。

空间规划类的术语 “双评价” “双评价”是个简称，由“资源环境承载力评价”和“国土空间开发适宜性评价”两部分构成。 “资源环境承载力评价”：在一定发展阶段，经济技术水平和生产生活方式，一定地域范围内资源环境要素能够支撑的农业生产、城镇建设等人类活动的最大规模。 “国土空间开发适宜性评价”：在维系生态系统健康的前提下，综合考虑资源环境要素和区位条件以及特定国土空间，进行农业生产城镇建设等人类活动的适宜程度。 1、“双评价”要评什么呢？ “资源环境承载力评价”，判断区域内土地资源、水资源、矿产资源、能源、旅游资源、水环境、大气环境等资源环境要素，对这个区域经济社会发展的最大人口规模、经济规模和建设规模的支撑能力。概括地说，就是判断资源（利用）、环境（质量）、生态（基线）、灾害（风险）四类要素，定量测度国土空间发展的综合潜力，人类活动的承载能力，以及为人的经济、社会活动提供的生态系统服务能力。

城市开发模式

政府利用自己对土地、信息、政策等的垄断，通过合理的运作，从社会筹集资金。 TOD（Transit-Oriented Development）作为一种源自城市规划的城市经营方式，已经被西方国家的城市政府广为采用。所谓TOD，就是政府利用垄断规划带来的信息优势，在规划发展区域首先按非城市建设用地的价格征用土地，然后通过基础设施（主要是交通基础设施）的建设、引导、开发，实现土地的增值。政府基础设施投入的全部或主要部分是来自于出售基础设施完善的“熟地”，利用“生熟”地价差平衡建设成本（赵燕菁，5667 ）。TOD 模式运用成功的关键是在于政府行动领先于市场需求，只要判断准确、运作得当，对城市边缘的“生地”进行TOD的先期投入，其成功的可能性和回报率要远远超过现有建成区内的“熟地”。基于TOD模式的城市规划与建设是一种全新的概念，最近南京市正以此理念重新规划新轨道交通线路的走向和建设时序。 SOD（Service-Oriented Development）是近年来我国城市规划与建设中产生的一种新方式。所谓SOD，就是通过社会服务设施建设引导的开发模式，即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障。一个成功的经典案例，是当年青岛市政府出让了老城区用地，而率先进入新区，实现了城市功能转移、空间疏解与优化、政府财政状况改善等多重目标。此外还需要指出的是，SOD尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应，是无法衡量的。 AOD（Anticipation-Oriented Development）即规划理性预期引导的开发模式，这是一种城市规划—城市经营整合概念，是一种城市经营的新手段。如果说，TOD是政府利用垄断规划信息带来的优势而进行城市经营。AOD则是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营。政府通过预先发布某些地区的规划消息，公开相关信息，来激发、引导市场力量进行先期的相关投入，以尽快形成与规划目标相一致的外围环境和所需氛围，以便于政府在最为适合的时机，以较小的投入即可实现原先的规划建设意图。例如，在“杭州城市发展概念规划中”，针对未来远期要形成的CBD地区，就提出导入AOD的概念：在钱江新城南岸（未来CBD核心区）以低廉的土地价格预征土地，并向社会明确发布政府未来的规划意图信息，以形成强大的社会心理预期，引导开发商在周边地区进行相应的开发，促使CBD所需的配套环境和氛围尽快形成。届时待建设时机与项目储备成熟，政府再进行CBD 核心区的开发就是水到渠成了，一定也可获得高额的土地资金回报。上叙三种模式中，土地都是城市经营的关键。由此可见，土地是土地资产是城市建设资金稳定可靠的来源，要建立政府垄断的城市建设用地供应体制，严格控制土地供应总量，实行非饱和适度供应，合理调控土地和房地产价格。通过调控土地供应总量，控制城市建设总量和房地产开发总量。全面推行城市国有土地有偿使用制度，除法律规定可以继续实行划拨的用地以外，无论新增建设用地和存量划拨土地，都要通过政府出让、租赁、作价出资或入股等方式纳入有偿使用轨道，实行以地生财，增加城市财源。大力推行城市国有土地储备制度和土地使用权招标、拍卖制度，增加政府的土地收益，为城市建设聚集资金。城市土地资产经营收益应上缴城市政府，列入财政专户管理，主要用于城市基础设施建设和土地开发。

建立国土空间规划体系并监督实施的执行方案(最新)

建立国土空间规划体系并监督实施的执行方案国土空间规划是国家空间发展的指南、可持续发展的空间蓝图，是各类开发保护建设活动的基本依据。建立国土空间规划体系并监督实施，将主体功能区规划、土地利用规划、城乡规划等空间规划融合为统一的国土空间规划，实现“多规合一”，强化国土空间规划对各专项规划的指导约束作用，是党中央、国务院作出的重大部署。为建立国土空间规划体系并监督实施，现提出如下方案。一、重大意义各级各类空间规划在支撑城镇化快速发展、促进国土空间合理利用和有效保护方面发挥了积极作用，但也存在规划类型过多、内容重叠冲突，审批流程复杂、周期过长，地方规划朝令夕改等问题。建立全国统一、责权清晰、科学高效的国土空间规划体系，整体谋划新时代国土空间开发保护格局，综合考虑人口分布、经济布局、国土利用、生态环境保护等因素，科学布局生产空间、生活空间、生态空间，是加快形成绿色生产方式和生活方式、推进生态文明建设、建设美丽中国的关键举措，是坚持以人民为中心、实现高质量发展和高品质生活、建设美好家园的重要手段，是保障国家战略有效实施、促进国家治理体系和治理能力现代化、

实现“两个一百年”奋斗目标和中华民族伟大复兴中国梦的必然要求。二、总体要求（一）指导思想。以新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十X届X中、X中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持新发展理念，坚持以人民为中心，坚持一切从实际出发，按照高质量发展要求，做好国土空间规划顶层设计，发挥国土空间规划在国家规划体系中的基础性作用，为国家发展规划落地实施提供空间保障。健全国土空间开发保护制度，体现战略性、提高科学性、强化权威性、加强协调性、注重操作性，实现国土空间开发保护更高质量、更有效率、更加公平、更可持续。（二）主要目标。到X年，基本建立国土空间规划体系，逐步建立“多规合一”的规划编制审批体系、实施监督体系、法规政策体系和技术标准体系；基本完成市县以上各级国土空间总体规划编制，初步形成全国国土空间开发保护“一张图”。到X年，健全国土空间规划法规政策和技术标准体系；全面实施国土空间监测预警和绩效考核机制；形成以国土空间规划为基础，以统一用途管制为手段的国土空间开发保护制度。到X年，全面提升国土空间治理体系和治理能力现代化水平，基本形成生产空间集约

房地产合作开发模式

房地产合作开发模式【摘要】实践中，房地产合作开发是房地产开发的普遍形式，其合作开发的模式主要有合伙型联建、成立项目公司合作开发两种。两种合作开发模式面临共同的法律风险，包括因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险、审批与登记影响合作合同效力的风险、土地使用权瑕疵风险、资金不足风险、以预售款充抵投资的风险以及合作开发的利益分配中房屋分配约定不明、提前购入风险等。房地产合作开发风险的整体预防，可从实施律师尽职调查、谨慎选择合作开发伙伴、审查资质条件、签订详细完备的合作开发合同等方面来预防。【关键词】房地产合作开发法律风险权益保障房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回流慢的特点。房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，为了项目的正常运行，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发；另一方面，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业。此外，政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发可以使上述企业取长补短，推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险，与其苦苦煎熬到资金链断裂，不如与他人合作开发，通过借力、形成合力，来达到项目顺利开发、实现盈利的目标，不失为一个明智之举。一、房地产合作开发模式概述我国现行多部法律文件中都有关于房地产合作开发的概念，如《城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为

联合开发模式的利弊

模式1：联合开发模式甲公司提供土地，乙公司提供资金，双方订立合作开发合同，按照约定对房地产项目进行开发管理，承担相应义务。优势手续简单。合作双方只要签订合作开发协议并按约定履行各自的权利义务，即可通过契约控制的方式来掌控管理整个房地产项目。弊端 1.合同履行周期较长，容易产生分歧。具体来说，一份完备的合作合同至少应包含合作的模式、合作条件、收益分配和亏损的承担。包括各方如何投资、何时以何种形式投资？违反投资约定该如何处理？收益分配的条件、方式和程序如何？亏损如何承担等。此外，关于土地使用权的使用方式、土地出让金的支付情况、合作后土地使用权的归属、行政审批程序及证照办理的义务、项目资金的监管等，也应当进行明确的约定。如果签约合同的内容不完备，势必为合作以后的纠纷埋下伏笔。 2.容易产生“名不副实”的合作合同或者导致合同无效。首先，在司法实务中，存在这样一些情况，当事人自以为是“合作开发”，但实际上并不符合法律上关于合作开发的定义，这些情况主要包括：第一，约定提供土地使用权的一方不承担经营风险，只收取固定利益，则实为土地使用权转让；第二，约定投资方不承担经营风险，只收取固定数额货币，则实为借款行为；第三，约定投资方不承担经营风险，只分配固定数量房屋，则实为房屋买卖；第四，约定投资方不承担经营风险，只以租赁或其他方式使用房屋，则实为房屋租赁。上述四种合作开发均按其实际法律关系处理。其次，法律规定合作合同无效的情形主要有三种：第一，合作开发房地产合同当事人均不具备房地产开发经营资质的；第二，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合作开发合同的；第三，未经批准改变土地用途，签订合作开发合同的。合同无效后，依法按无效合同的有关法律规定处理。提示 3.此模式是以订立合作开发合同为基础，是以履行合同为模式的联合开发。

国土空间规划的认识与思考知识分享

国土空间规划的认识与思考

国土空间规划的认识与思考江桂地质勘查技术所 2019年8月2日合理开发利用国土空间，建设美好家园，是每个国家空间战略与政策的最高目标。改革开放以来，伴随经济社会的快速发展，我国广袤的国土空间经历了前所未有的急速变化，在支撑经济总量迈入世界第二的同时，因长期以来国土空间开发缺乏顶层设计而带来的空间矛盾与冲突也日渐显现。党的十八大以来，随着新型城镇化、生态文明建设、脱贫攻坚等一系列重大战略的深入实施，完善空间规划体系、推进多规合一、优化国土空间开发格局，已成为十分迫切的任务。 2018年4月，陆昊部长在自然资源部党组会议上提出，要积极探索新时期地质调查工作支撑服务国土空间规划体系建立的新技术和新方法，这为新时代地质调查事业的转型发展指明了新方向：一是国土空间开发保护地质支撑。加强区域尺度地质、资源、环境条件评价和规律研究，服务国家区域协调发展、国土空间规划、新型城镇化、乡村振兴等国家重大战略。二是生态文明建设地质支撑。围绕生态文明建设需要解决的水土污染、地质灾害、生态退化等问题，开展地、矿、山、水、林、田、湖、草、人等生命共同体的调查研究。 2018年7月，陕西省委十三届三次全会提出，要统筹各类发展规划，以资源环境承载力评价为基础，着手建立统一的国土空间治理格局，主要目标是到2020年，基本建立国土空间规划体系，基本完成市县以上各级国土空间总体规划编制，初步形成全省国土空间开发保护“一张图”，主要分为以下三个步骤：一是统一形成“一张底图”，二是建设完善国土空间基础信息平台，三是叠加各级各类规划成果，构建国土空间规划“一张图”。规划期限为2019～2035年，中期目标为2025年，远景展望至本世纪中叶。规划范围为省域全部国土空间。工作任务共涉及8大任务，即：落实国家和我省发展战略，优化国土空间格局，强化资源开发保护，统筹资源要素配置，推进国土综合整治和生态修复，实现全域协调发展，完善国土空间基础信息平台，完善保障体制机制。我院参与全省国土空间规划工作的技术优势：1.农业地质调查成果突出，能够为全省农业空间及永久基本农田保护红线的划定提供基础支撑。已完成

中国旅游地产开发的四种模式

——“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。伴随着中国城市化进程加快，城市空间不断外扩，区域界限逐步消失；在生活需求上，由于城市中心地价飙升、环境恶化，人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力，引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式，能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。

房地产合作开发的四种模式

房地产合作开发的四种方式比较分析案例 A企业2008年通过出让方式取得一宗土地使用权后，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。由于A企业没有房地产开发资质，决定与关联单位B房地产开发企业合作，双方签订了委托开发、销售协议。协议约定该开发项目的所有成本、费用均由A 企业支付，开发产品委托B企业销售，销售合同由B企业与买方签订，但是销售不动产发票由A企业开具，A企业按照该楼盘销售收入的3%支付乙方开发、销售手续费。实务中，拥有土地使用权而没有房地产开发资质的情形比较常见，这样与具备房地产开发经营资质的企业进行合作联建就会应势而生。本案例中，A企业自身不具备开发资质，以自身名义取得了《建设工程规划许可证》和《施工许可证》但是无法取得《预售许可证》或《销售许可证》。即便与B企业合作开发，由于此种联建开发的特殊性，也无法直接取得房屋的销售许可。只能在办理完毕产权登记后进行房屋的二次转让。这是本案例中销售阶段要考虑的问题。所以该商住楼的销售主体实质是A企业。B房地产企业只是受托代建和代理销售而已。大家关心的问题是，在这种情形下，该商住楼开发过程中合作双方应当如何税务处理？我们知道，该商住楼是以A企业名义自行建造的，没有发生土地权属变更以及转移，在项目竣工前与B房地产企业形式上签署的是委托代建合同。施工阶段除成本费用所签订合同的印花税外，基本没有其他税金。尽管A企业没有销售资格，如果在项目竣工前已经提前预售，则根据营业税政策的规定也应该按照“销售不动产”计算缴纳营业税。按照土地增值税的规定预征土地增值税。按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发[2009]31号文规定计算缴纳企业所得税。项目竣工A企业办理完毕产权登记后能够转让销售，涉及的也还是“销售不动产”计算缴纳的营业税、土地增值税、企业所得税和印花税。只不过与预售阶段不同的是这时要进行土地增值税的清算和企业所得税实际毛利额的调整。 B房地产开发企业开发过程中涉及哪些税呢？ B房地产开发企业不具有最终开发产品的所有权，不属于共同投资、共同开发、共享成果的合作经营。其合同形式属于代建房屋。而代建房屋必须同时符合以下四个条件：必须事先与委托方订有委托代建合同，并在合同上载明取费依据及标准；所建房屋的基建计划与立项审批必须是下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；以委托方名义与负责施工队结算；不垫付建设资金。